浏阳市物业服务企业信用红黑名单管理办法(2018试行)

　　浏阳市住房保障局

　　关于印发《浏阳市物业服务企业信用红黑名单管理办法(试行)》的通知

　　各物业服务企业：

　　为进一步加强物业服务行业事中事后监管，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，现将《浏阳市物业服务企业信用红黑名单管理办法(试行)》印发给你们，请认真遵照执行。

　　浏阳市住房保障局

　　20**年6月26日

　　浏阳市物业服务企业信用红黑名单管理办法(试行)

　　为推进“诚信浏阳”和诚信制度化建设，实现奖惩联动，进一步加强全市物业服务行业事中事后监管，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，根据《浏阳市社会信用体系建设20**年工作要点及责任分工》(浏信发〔20**〕1号)、《浏阳市社会信用体系建设领导小组关于印发<浏阳市信用红黑名单发布制度>的通知》(浏信发〔20**〕2号)等文件精神，结合我市物业服务行业实际，特制定本办法。

　　一、名词解释

　　(一)守信红名单。因诚实守信行为而受到县(市)级以上人民政府或物业管理部门表彰、奖励和扶持，且所服务项目无有效不良信用信息记录的物业服务企业名单。

　　(二)失信黑名单。存在违反国家法律法规、物业服务合同等行为，并经市物业管理部门、各街道(乡镇)或市直相关单位调查认定的物业服务企业名单。

　　二、认定规则

　　(一)物业服务企业有下列行为之一的，列入守信红名单管理：

　　1.工作业绩突出，受到县(市)级以上人民政府或物业管理部门通报表彰、奖励和扶持的;

　　2.重要工作创新或突出特色工作被县(市)级以上人民政府或物业管理部门通报表扬或在县(市)级以上新闻媒体专题推介的;

　　3.严格遵守法律法规或履行物业服务合同约定，受到业主集体书面表扬(占单个项目业主总户数20%以上)，经市物业管理部门查证属实，物业服务质量好、业主满意度高的(占单个项目业主总户数90%以上);

　　4.具有其他突出诚实守信行为的。

　　(二)物业服务企业有下列行为之一的，列入失信黑名单管理：

　　1.未按要求及时办理物业服务企业和物业服务项目备案登记手续，经责令限期整改，拒不整改或整改不到位的;

　　2.拒不参加企业信用评价管理，拒不上报企业信用信息的;

　　3.弄虚作假、伪造更改企业信用信息参加企业信用评价管理的;

　　4.在物业服务项目招投标中提供虚假证件、资料，参与串标、陪标、排斥他人合法投标的;

　　5.不按法律法规规定及投标承诺收费、配备物业服务项目管理服务人员、保障劳动者合法权益及严重违反物业服务合同的;

　　6.中标物业服务项目后不落实投标承诺，弃管或将项目整体转包的;

　　7.不按法律法规规定进行前期物业承接查验并办理相关手续的;

　　8.物业服务项目发生安全事故，经调查认定物业服务企业存在违法违规行为，未履行或未正确全面履行物业服务合同约定职责，负有主体责任的;

　　9.物业服务项目业主投诉较多(占单个项目业主总户数10%以上)，经市物业管理部门查证属实，物业服务质量差、业主满意度低的(占单个项目业主总户数50%以下);

　　10.因物业服务企业主要或全部责任，物业服务项目存在问题被新闻媒体曝光，在社会上造成恶劣影响的;

　　11.因物业服务企业主要或全部责任，物业服务项目存在问题被市物业管理部门、各街道(乡镇)或市直相关单位责令限期整改，拒不整改或一年内累计被公开通报三次以上(含)、处罚的;

　　12.因物业服务企业主要或全部责任，引发重大群体*或越级*事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的;

　　13.虚报物业维修项目或物业维修项目工程量，套取物业专项维修资金，侵害业主利益，被投诉经查证属实的;

　　14.物业服务项目合同未到期，未提前告知并与业主委员会(非住宅项目管理方、房地产开发企业)协商一致，突然撤离或停止物业服务的;

　　15.不服从市物业管理部门、各街道(乡镇)和市直相关单位监管或拒不配合进行“双随机，一公开”执法检查的;

　　16.不遵守行业自律管理有关约定，造成较大行业负面影响的;

　　17.经认定的其他严重不良行为。

　　三、使用范围

　　浏阳市物业服务企业信用红黑名单认定后，市物业管理部门将通过一定形式向社会发布，并及时通报市社会信用管理、政府采购管理、项目招投标管理、企业工商注册登记、物价收费审批、人民银行、人民法院等部门和各街道(乡镇)。

　　四、发布方式

　　(一)自行发布。市物业管理部门根据实际情况每年一次自行在官网、微信公众号或县(市)级以上新闻媒体发布全市物业服务企业守信红名单和失信黑名单，并及时向相关单位通报。

　　(二)统一发布。市物业管理部门根据要求每年一次向市社会信用体系建设领导小组办公室报送全市物业服务企业守信红名单和失信黑名单，在“信用长沙”网站发布。

　　五、有效期限

　　物业服务企业守信红名单和失信黑名单自发布之日起一年内有效。

　　六、退出机制

　　(一)列入守信红名单物业服务企业在发布有效期内出现下列情况之一的，将作撤出处理，并及时公示：

　　1、被市物业管理部门、各街道(乡镇)和市直相关单位通报、处罚或责令限期整改的;

　　2、物业服务项目业主投诉较多(占单个项目业主总户数5%以上)，经市物业管理部门查证属实，物业服务质量和业主满意度下滑的(占单个项目业主总户数75%以下)。

　　(二)列入失信黑名单物业服务企业在发布有效期内纠正其失信行为后，向市物业管理部门提出书面申请，经查证属实的，将作撤出处理，并及时公示。

　　七、奖惩办法

　　(一)物业服务企业被纳入守信红名单管理后，处于有效期且有效期超过半年以上的，当年度信用等级直接评定为优秀(A)级。

　　(二)物业服务企业被纳入失信黑名单管理后，处于有效期且有效期超过半年以上的，当年度信用等级直接评定为不合格(D)级。

　　八、其它事项

　　本办法由市物业管理部门负责解释，自发布之日起实施。

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篇2：浏阳市物业服务企业信用评价管理办法(试行)

　　浏阳市住房保障局关于印发《浏阳市物业服务企业信用评价管理办法(试行)》的通知

各物业服务企业：

　　为进一步加强物业服务行业事中事后监管，加快推进全市物业服务行业信用体系建设，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，现将《浏阳市物业服务企业信用评价管理办法(试行)》印发给你们，请认真遵照执行。

　　<此件抄送至各乡镇、街道，市直相关单位，园区管委会>

　　浏阳市住房保障局

　　20**年6月26日

　　浏阳市物业服务企业信用评价管理办法(试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 为推动全市物业服务行业信用监管体系建设和物业服务企业诚信经营、健康发展，不断提升全市物业服务工作水平，根据《物业管理条例》(国务院令第698号)、《国务院关于取消一批行政许可事项的决定》(国发〔20**〕46号)、《国务院关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度，加快推进社会诚信建设的指导意见》(国发〔20**〕33号)、《住建部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔20**〕75号)、《长沙市物业服务企业及项目经理信用信息管理暂行办法》(长物办〔20**〕4号)、《浏阳市社会信用体系建设20**年工作要点及责任分工》(浏信发〔20**〕1号)等有关规定，结合本市物业服务行业实际，特制定本办法。

　　第二条 在本市承揽物业服务项目、从事物业服务活动的本地或异地注册登记物业服务企业，应按照本办法规定参加我市物业服务企业信用评价管理。

　　第三条 市物业管理部门会同各街道(乡镇)、市直相关单位负责指导全市物业服务企业信用体系建设和监督管理工作。

　　第四条 本办法所称物业服务企业信用评价是指物业管理部门依据本办法规定，对物业服务企业从事物业管理活动中形成的信用信息进行采集、记分、评价，确定其信用等级的活动。

　　信用评价应当坚持公开、公平、公正、合法和审慎的原则，依据《浏阳市物业服务企业信用等级评价评分标准》(附件1)，确保信用评价的真实性、完整性和及时性，充分发挥企业信用评价在规范物业服务中的作用。

　　第五条 本办法所称物业服务企业信用信息，是指物业服务企业在物业管理活动中形成的能够用以评价其信用情况的信息，主要包括基本信用信息、良好信用信息和不良信用信息。

　　第二章 信用信息采集

　　第六条 信用信息的采集，是指对物业服务企业的信用信息进行征集、分类、记录、存储，形成反映、评价物业服务企业经营情况的信用信息记录的活动。信用信息采集渠道主要包括物业服务企业自行申报;市物业管理部门、各街道(乡镇)、市直相关单位主动采集;各社区(村)居委会、各小区业主委员会(非住宅项目管理方、房地产开发企业)和业主提供。

　　第七条 信用信息的采集、录入应当遵守下列原则：

　　(一)物业服务企业应当如实、及时申报信用信息，并对信息的真实性、有效性负责;

　　(二)信用信息采集应当客观、公正、严谨、及时，保守国家秘密、保护商业秘密和个人隐私。

　　第八条 信用信息的采集按以下规定进行：

　　(一)基本信用信息

　　基本信用信息由物业服务企业采集申报，主要包括：

　　1.物业服务企业信息：物业服务企业应在办理工商注册登记15日内申报企业名称、企业地址、企业性质、法定代表人、经营负责人、主要发起人、企业人数、成立日期、营业期限、营业范围、统一社会信用代码及其他有关信息。

　　2.物业从业人员信息：物业服务企业应在签订物业服务合同15日内申报物业从业人员姓名、性别、身份证号、工作岗位、职务、学历、执业资格证书、聘用合同、联系电话及其他有关信息。

　　3.物业服务项目信息：物业服务企业应在签订物业服务合同15日内申报物业服务项目名称、项目地址、项目类型、项目户数、项目面积、车位数、项目主管、合同期限、收费标准及其他相关信息。

　　(二)良好信用信息

　　良好信用信息由物业服务企业采集申报，主要包括：

　　1.纳入守信红名单管理的文件;

　　2.市物业管理部门、各街道(乡镇)和市直相关单位的表彰文件、荣誉证书、奖牌;

　　3.取得突出管理业绩的证明材料;

　　4. 在本市行政区域内承揽住宅小区项目的物业服务合同;

　　5.其他证明材料。

　　(三)不良信用信息

　　不良信用信息由市物业管理部门、各街道(乡镇)、市直相关单位主动采集，主要包括：

　　1.纳入失信黑名单管理的文件;

　　2.市物业管理部门、各街道(乡镇)和市直相关单位下发的行政执法检查书面通报、整改通知文书和行政处罚决定书等法律文书;

　　3.人民法院、仲裁机构出具的物业服务企业需承担责任的已生效判决书、裁决书等法律文书;

　　4.经查证属物业服务企业主要或全部责任，且未妥善解决的投诉举报、新闻媒体曝光等问题;

　　5.其他违法违规以及违反物业服务合同约定的行为。

　　第九条 市物业管理部门记录物业服务企业不良信用信息的，应当通过书面通知或邮寄等方式告知相关物业服务企业。物业服务企业对不良信用信息记录有异议的，应在5个工作日内向物业管理部门提出书面异议申请，并提供相应证据，逾期视为认可。

　　物业管理部门应在收到书面异议申请之日起5个工作日内完成核查。经核查异议不成立的，维持原记录;经核查异议成立的，及时更正原记录。核查结果应当书面反馈相关物业服务企业。

　　第十条 信用信息采集按规定记入档案后，任何单位和个人未经规定程序审批，不得擅自修改、增减、删除。

　　第十一条 本市注册物业服务企业在外地经营或在外地设立分支机构(子公司)的，其在外地的信用信息不记入本市信用信息记录。异地注册物业服务企业来本市经营或在本市设立分支机构(子公司)的，限采集其在本市的信用信息记录。

　　第三章 信用等级评定

　　第十二条 物业服务企业信用等级评定采取即时评价和定期评定相结合的方式，实行分级评定、动态管理。

　　(一)即时评价。物业服务企业应当每月底按时申报企业良好信用信息。市物业管理部门应当每月主动牵头采集企业不良信用信息，并将确认后的企业良好信用信息和不良信用信息记入档案。

　　(二)定期评定。由各街道(乡镇)、市物业管理部门分别牵头组织对物业服务企业进行季度和年度考核。并于每年7月初评定上半年全市物业服务企业信用评价排名，每年1月初评定上年度全市物业服务企业信用等级。

　　1.季度考核。每季度末，由各街道(乡镇)牵头，各社区(村)居委会组织各小区业主委员会(或非住宅项目管理方、房地产开发企业)通过召开业主代表座谈会、征询业主意见和接受业主来信来电来访等方式对各物业服务企业的服务行为进行考核，并将考核结果(附件2)以街道(乡镇)为单位报送市物业管理部门汇总。

　　2.年度考核。由市物业管理部门牵头，联合各街道(乡镇)、市直相关单位组成考核组，对在我市从事物业服务的物业服务企业进行信用评价考核，每半年组织一次，年度组织进行企业信用等级评定。

　　3.考核标准。季度考核、年度考核均应按照《浏阳市物业服务企业信用等级评价评分标准》(附件1)，对各物业服务企业的工作情况进行综合评分。具体评分比例为：季度考核占40%，年度考核占60%。

　　第十三条 物业服务企业信用等级评定采取信用分值综合评分制，信用基准分值为100分。并实行加减分制，按照年度得分评定信用等级。信用分值=信用基准分值-不良信用分值+良好信用分值。记分周期为12个月，从每年的1月1日起至12月31日止，记分周期届满，次年重新记分。

　　物业服务企业信用信息分值按照《浏阳市物业服务企业信用等级评价评分标准》(附件1)执行。

　　第十四条 物业服务企业年度信用等级根据已记录、确认的企业信用信息确定，并按照各自得分高低进行排名。信用等级划分为优秀(A)、良好(B)、合格(C)、不合格(D)四个等级，分别表示企业的信用程度，具体标准如下：

　　信用分值在100分以上(含100分)以及被纳入守信红名单管理的，为优秀物业服务企业，信用等级为A;

　　信用分值在80分以上(含80分)100分以下的，为良好物业服务企业，信用等级为B;

　　信用分值在60分以上(含60分)80分以下的，为合格物业服务企业，信用等级为C;

　　信用分值在60分以下(不含60分)以及被纳入失信黑名单管理的，为不合格物业服务企业，信用等级为D。

　　第十五条 基本信用信息超过15日未申报，或基本信用信息发生变更超过15日未申报变更的，在企业信用分中扣分。

　　良好信用信息当年度未申报的，不得转入下年度追加记分。

　　不良信用信息减分采用当年的数据，原记分记录作为历史数据保存在企业信用信息档案中备查。物业服务企业对已记录不良信用信息进行整改后，可向市物业管理部门提出撤销记录的书面申请。物业管理部门经考察验收后，对已完成整改的，可撤销记录。对未完成整改的，在当年信用等级评定时予以信用扣分。当年没有完成整改的扣分事项转入下一年度予以信用扣分。

　　第十六条 各街道(乡镇)在季度考核中，发现物业服务企业服务完全不到位、管理严重缺失、与业主矛盾突出，造成恶劣社会影响的，可书面报送市物业管理部门。经核查属实后由物业管理部门出具《限期整改通知书》，限期整改不到位的予以信用扣分。

　　第十七条 市物业管理部门在主动采集物业服务企业不良信用信息时，应当征求各街道(乡镇)及市直相关单位的意见。各街道(乡镇)及市直相关单位对物业服务企业的依法查处或通报情况，由市物业管理部门按规定进行信用扣分。

　　第十八条 物业服务企业被纳入守信红名单管理后，处于有效期且有效期超过半年以上的，当年度信用等级直接评定为优秀(A)级。

　　物业服务企业被纳入失信黑名单管理后，处于有效期且有效期超过半年以上的，当年度信用等级直接评定为不合格(D)级。

　　第四章 信用等级管理

　　第十九条 物业服务企业年度信用等级评定后，市物业管理部门应发放企业年度信用等级证书(附件3)，由企业在企业或项目所在地显著位置上墙公示。

　　第二十条 企业信用等级评定结果作为物业服务企业和物业服务项目参与评先评优、招投标等活动的重要依据。根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信联合激励、失信联合惩戒。

　　第二十一条 对于信用等级为优秀(A)级的物业服务企业，在信用等级公布之日起一年内可享受以下支持措施：

　　(一)优先向市社会信用管理、政府采购管理、项目招投标管理、企业工商注册登记、物价收费审批、人民银行、人民法院等部门和各街道(乡镇)进行推荐;

　　(二)参加物业服务项目招投标的，在评标总分基础上加4分;

　　(三)在省、长沙市、浏阳市物业管理示范项目评审总分基础上加4分;

　　(四)对企业申报的信用信息材料实行随机抽查;

　　(五)优先推荐评定为省、长沙市、浏阳市优秀物业服务企业;

　　(六)优先推荐纳入地方政府扶持企业名录;

　　(七)国家和地方有相关优惠扶持政策或者创先评优活动的，予以优先考虑。

　　第二十二条 对于信用等级为良好(B)级的物业服务企业，在信用等级公布之日起一年内可享受以下支持措施：

　　(一)可向市社会信用管理、政府采购管理、项目招投标管理、企业工商注册登记、物价收费审批、人民银行、人民法院等部门和各街道(乡镇)进行推荐;

　　(二)参加物业服务项目招投标的，在评标总分基础上加2分;

　　(三)在省、长沙市、浏阳市物业管理示范项目评审总分基

　　础上加2分;

　　(四)对企业申报的信用信息材料实行随机抽查;

　　(五)可推荐评定为省、长沙市、浏阳市优秀物业服务企业;

　　(六)可考虑推荐纳入地方政府扶持企业名录;

　　(七)国家和地方有相关优惠扶持政策或者创先评优活动的，予以考虑。

　　第二十三条 对于信用等级为合格(C)级的物业服务企业，在信用等级公布之日起一年内实行以下引导措施：

　　市物业管理部门加强对其业务指导监督，督促物业服务企业加强专业化、规范化管理, 进一步强化诚信意识，改进服务，不断提高物业服务质量水平。

　　第二十四条 对于信用等级为不合格(D)级的物业服务企业，在信用等级公布之日起一年内采取以下监管措施：

　　(一)实行约谈警示制度。市物业管理部门约谈物业服务企业法定代表人和经营负责人，责令限期整改，并通报市社会信用管理、政府采购管理、项目招投标管理、企业工商注册登记、物价收费审批、人民银行、人民法院等部门和各街道(乡镇);

　　(二)列入行业重点监管对象，增加对该企业的“双随机，一公开”执法检查频次;

　　(三)对企业申报的信用信息材料实行全面检查;

　　(四)取消参与行业各类评先评优和奖励资格;

　　(五)开具企业信用证明时注明上年度信用等级。

　　第二十五条 对于信用等级为不合格(D)级的物业服务企业，在根据本办法第二十四条进行惩戒的同时采取以下处理措施：

　　(一)企业存在违法违规情形，被吊销工商营业执照的，应在吊销之日起15日内退出所接管的全部物业服务项目并办理相关移交手续。

　　(二)企业法定代表人、经营负责人及直接责任人员的有关情况，记入物业服务企业主要管理人员不良信用档案，存留期为五年。

　　第五章 信用信息档案管理

　　第二十六条 市物业管理部门通过官网、微信公众号或县(市)级以上新闻媒体、“信用长沙”网站等平台定期向社会公布全市物业服务企业信用评价排名和年度信用等级评定结果情况，提高社会公众知晓度。

　　第二十七条 物业服务企业信用信息记录按下列规定的期限保存：

　　(一)物业服务企业未注销前，基本信用信息长期保存;

　　(二)良好信用信息自记录之日起保存3年;

　　(三)不良信用信息自记录之日起保存5年。

　　第二十八条 符合下列规定的，信用信息保存期限可以调整：

　　(一)缩短保存期限。物业服务企业已经履行生效的法院判决或仲裁裁决、有关单位行政处罚决定，纠正了违法违规或违反物业服务合同行为，且保存期间未发生新的不良行为记录的，可向市物业管理部门提出申请，缩短不良信用信息保存期限，但最短不得少于6个月。

　　(二)延长保存期限。物业服务企业拒不履行生效的法院判决或仲裁裁决、有关单位行政处罚决定，或违法违规、违反物业服务合同行为性质恶劣、后果严重，以及在保存期限内再次发生不良行为记录的，市物业管理部门可以延长不良信用信息保存期限，但最长不得超过10年。

　　第二十九条 法院判决或仲裁裁决、有关单位行政处罚决定变更或撤销的，物业服务企业应及时向市物业管理部门提出变更或者撤除该不良记录的申请。

　　第六章　监督管理

　　第三十条 市物业管理部门从事信用评价管理的工作人员应认真履行职责，不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，违者依法追究相关责任。

　　第三十一条 物业服务企业弄虚作假、伪造更改企业信用信息，影响半年物业服务企业信用评价排名和年度物业服务企业信用等级评定结果的，经查实，取消相关排名和信用等级评定结果，并纳入我市物业服务行业失信黑名单管理。

　　第七章 附 则

　　第三十二条 本办法由市物业管理部门负责解释，自发布之日起实施。

　　附件：

　　1、浏阳市物业服务企业信用等级评价评分标准

　　2、浏阳市物业服务企业信用评价季度考核表

　　3、浏阳市物业服务企业年度信用等级证书

　　附件1：

　　浏阳市物业服务企业信用等级评价评分标准

项目	信 用 信 息（分值项号）		计分标准（分）	备注
基本 信用 信息	基准分值	及时完成信用信息采集上报（1）	100	？
	经历分	经营时间（2）	10年及以上得3分；6-9年得2分，2-5年得1分，2年以下不得分。	？
	业绩分	物业服务企业通过质量管理体系（ISO）等体系认证的（3）	+4
		物业项目管理总面积（4）	+1/30万㎡	累次 加分
		老旧小区（2000年1月1日前建成使用）或保障性住房管理面积（5）	+1/5万㎡
		管理3种以上类型物业（如多层住宅、高层住宅、别墅、办公楼、商业、酒店、工业厂房等）（6）	+1
良好 信用 信息 加分 良好 信用 信息 加分	住宅小区管理	每承揽一个住宅小区服务项目（7）	+1/个	累次 加分
	社会公益行为	慈善救助捐赠（8）	+1/10万元
		社会公益捐赠（9）
		其他公益行为（10）
	企业或负责人当年获得荣誉称号	国家级表彰（11）	企业荣誉+10，负责人荣誉+8	按项目数量累计加分，同一项目同一奖项按最高荣誉计算一次
		住建部、省级表彰（12）	企荣誉业+6，负责人荣誉+5
		省住建厅、长沙市级表彰（13）	企业荣誉+4，负责人荣誉+3
		长沙市住建委、浏阳市级表彰（14）	企业荣誉+2，负责人荣誉+1
		市物业管理部门、市直相关单位、各街道（乡镇）表彰（15）	企业荣誉+1，负责人荣誉+0.5
	项目当年获得物业管理示范住宅小区（大厦、综合）	国家级表彰（16）	+10
		住建部、省级表彰（17）	+6
		省住建厅、长沙市级表彰（18）	+4
		长沙市住建委、浏阳市级表彰（19）	+2
		市物业管理部门、市直相关单位、各街道（乡镇）表彰（20）	+1
	先进 典型	企业先进典型当年被国家级新闻媒体宣传报道，对物业行业发展具有正面、积极意义的（21）	+4	（可按宣传报道次数累计加分，但同一先进典型被各级新闻媒体宣传报道的，以最高等级加分，不重复累计）
		企业先进典型当年被省级新闻媒体宣传报道，对物业行业发展具有正面、积极意义的（22）	+3
		企业先进典型当年被长沙市级新闻媒体宣传报道，对物业行业发展具有正面、积极意义的（23）	+2
		企业先进典型当年被县（市）级新闻媒体宣传报道，对物业行业发展具有正面、积极意义的（24）	+1
	业主 表扬	当年受到5名以上业主表扬的（以表扬信、锦旗等形式）（25）	+0.5	不同项目可累次加分
		当年受到10名以上业主或者业主委员会表扬的（以表扬信、锦旗等形式）（26）	+1
	交流 互动	当年组织业主开展社区文化体育活动累计达三次以上的（27）	+2
		业主年度测评满意度达到80%以上的（28）	+6
	创新 发展	引领经济发展新常态，创新物业服务模式，运用“APP”软件管理项目（29）	+1	“APP”软件管理总面积超过5万㎡的，超出部分每增加5万平方米加0.5分，最高加分不得超过5分

项目	信 用 信 息（分值项号）		计分标准（分）	备注
不良信用信息减分	违法 违规 行为	因物业服务企业原因造成10人以上集体*（30）	-3/次	不同行为 可累次扣分
		业主有效投诉，不及时处理投诉（31）	有效投诉-0.5/次； 不及时处理-1/5天
		擅自改变物业服务用房用途的（32）	-3
		擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，进行利用经营的（33）	-2
		物业专项维修资金申请、支付、使用程序不规范的（34）	-4
		物业专项维修资金未专款专用的（35）	-6
		未能履行（前期）物业服务合同约定内容、降低物业服务质量和标准的（36）	-2/项
		未按规定切实履行前期物业承接查验义务的（37）	-4
		未按规定办理物业服务合同备案手续的（38）	-1/次
		未经业主同意，物业服务费预收期限超过六个月的（39）	-1
		对业主或者使用人的违法违规行为未予以劝阻、制止或未及时报告有关行政执法管理部门的（40）	-2/次
		未依法依约履行物业公共秩序维护义务，导致群发性失窃事件、治安事件等发生，致使业主人身、财产安全受到损害的（41）	-6/次
		企业相关岗位管理人员未取得执业资格证书或者满3年未参加继续教育的（42）	-2
		未按规定在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准的（43）	-2
		利用共用部位、共用设施设备经营收益未按规定单独建账并定期公布收支情况的（44）	-2

项目	信 用 信 息（分值项号）		计分标准（分）	备注
不良 信用 信息 减分	违法 违规 行为	物业服务合同终止时，物业服务企业不移交物业服务用房和有关资料的（45）	-4	不同行为 可累次扣分
		被解聘的物业服务企业拒不退出或延迟退出物业管理区域的（46）	-3/5天
		管理服务规章不健全，未制定安全防范应急预案或虽建立预案但未进行定期演练和落实的（47）	-2
		采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务的（48）	-1/次
		对各类因业主需要为业主提供配送、搬家、维修等服务进入住宅小区临时停放的车辆未超过半小时的车辆收取停车费的（49）	-1/次
		未与业主签订装饰装修管理服务协议，未将装饰装修禁止行为明确告知当事人的（50）	-2
		未定期巡查装饰装修现场的（51）	-2
		未按规定建立、保存在物业服务活动中形成的技术资料及保养记录的（52）	-3
		允许大型车辆、载有易燃、易爆、剧毒、放射性物品和危险化学品的车辆进入住宅小区的（53）	-2/次
		未委托具有相应资质的专业机构维修和养护电梯、锅炉等特种设备，并向特种设备检验检测机构申请定期检验的（54）	-6
		电梯运行中因故障引起人员被关时，物业公司电梯管理人员或委托的电梯维修专业单位未及时赶到现场进行处理的（55）	-4/次
		电梯、锅炉等管理人员未取得特种设备作业证书的（56）	-2
		未在电梯轿厢内张贴有效的电梯检验标志、安全注意事项、警示标志、使用管理单位名称、维保单位名称及其救援电话的（57）	-3
		未与电梯维保单位约定，建立电梯日常维护保养管理工作制度，影响电梯质量和正常运行的（58）	-3
		未按规定组织消防宣传、教育、演练和检查的（59）	-2
		未委托具有相应资质的专业机构维修和养护消防设施的（60）	-4
		企业法定代表人或经营负责人、主要股东因执行企业职务行为犯罪，被依法追究刑事责任的（61）	-5
		未经同意，泄漏、披露、使用应当保守的业主或使用人商业秘密、个人隐私的（62）	-3
		发生安全事故时，未及时向有关行政管理部门报告或未协助做好救助工作的（63）	-4
		存在侵占绿地、违法搭建建筑物等行为的（64）	-4
不良 信用 信息 减分	违法 违规 行为	企业受到各级行政部门处罚的（以处罚决定书认定）（65）	-5/件	不同行为 可累次扣分
		企业受到各级行政部门通报批评的（以文件认定）（66）	-4/件
		拒不执行或拖延执行各级行政部门作出的生效行政处罚决定的（67）	拒不执行的，-10/件；拖延执行的，-5/件•月
		拒不执行或拖延执行生效法院判决或仲裁裁决的（68）	拒不执行的，-10/件；拖延执行的，-5/件•月
		与业主、物业使用人发生言语、肢体等冲突，引起不良影响的（69）	-3/次
		不良现象被媒体曝光，或者经政府相关职能部门查证属实的不良行为，逾期未整改的（70）	-2/件
		物业从业人员和物业服务项目基本信息超过15日未申报的（71）	-2/5天
		劳动用工行为不规范，侵害劳动者合法权益，未及时妥善处理的（72）	-4/件
		保洁不到位，存在卫生死角的（73）	-2/次
		落实文明创建工作不到位的（74）	-2/项
		未按规定建立、保存在物业服务活动中形成的物业管理档案资料的（75）	-3
		干涉、阻扰、操纵业主筹备召开业主大会、成立业主委员会的（76）	-5/次
		市物业管理部门检查时，项目主管连续两次不在岗的（77）	-1/2次
		未按要求及时报送物业统计报表或其他相关资料的（78）	-0.5/天(最高不超过5分)
		未报送物业统计报表或其他相关资料的（79）	-2/次
		虚报、瞒报、错报、漏报统计报表数据信息的（80）	-2/次
		不配合政府相关职能部门组织调查或者开展其他工作的（81）	-2/次
		不按规定参加市物业管理部门、街道（乡镇）或市直相关单位组织的会议、学习或其它活动的（82）	-1/次
		经认定的其他违法违规行为（83）	-2/件

　　附件2：

　　浏阳市物业服务企业信用评价季度考核表

　　(年 季度)

序号	物业服务企业	服务小区数	建议加分项	加分值（汇总数）	建议扣分项	扣分值（汇总数）	总得分

　　街道(乡镇)(盖章)： 负责人签字：

　　注：建议加扣分项为《浏阳市物业服务企业信用等级评价评分标准》(附件1)中第15、20、25-28、30-37、39-41、44-52、54、61-64、69、73-76、82项可由小区业主委员会(或非住宅项目管理方、房地产开发企业)掌握的信用信息项。

　　附件3：

　　浏阳市物业服务企业 年度信用等级证书

　　编号：

　　企业名称：

　　企业地址：

　　统一社会信用代码：

　　法定代表人：

　　经营负责人：

　　信用等级： ( )级

　　浏阳市住房保障局

　　年 月 日

篇3：连云港市物业服务企业信用信息管理办法(2014)

　　连云港市物业服务企业信用信息管理办法

　　连住房规发〔20**〕3号

　　市住房局关于印发连云港市物业服务

　　企业信用信息管理办法的通知

　　各县区房产(住建)局，市开发区建设局，徐圩新区规建局：

　　现将《连云港市物业服务企业信用信息管理办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　附件：1.连云港市物业服务企业信用信息评定记分标准;

　　2.连云港市物业管理项目监管考评体系档案管理规定;

　　3.连云港市物业管理项目监管考评体系档案。

　　连云港市住房保障和房产管理局

　　20**年1月13日

　　抄送：各物业服务企业

　　连云港市物业服务企业信用信息管理办法

　　第一章总则

　　第一条为推进物业管理行业信用体系建设，规范物业服务企业经营行为，提升物业服务企业综合素质，构建诚实守信的市场环境，促进物业管理行业持续健康发展，根据建设部《关于建立房地产企业及执(从)业人员信用档案系统的通知》、《江苏省物业管理条例》等相关法律法规的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条本办法适用于本市行政区域内的物业服务企业(包括外地在本市备案的物业服务企业)信用信息的征集、公布、评估和运用活动。

　　第三条本办法所称信用信息，是指物业服务企业及其内部员工在物业管理相关活动中形成的能够用于反映其业绩信息和不良信息状况的信息资料。

　　第四条物业服务企业信用信息管理应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则，保守国家秘密、商业秘密和个人隐私。

　　第五条市物业管理行政主管部门负责全市物业管理行业信用信息的管理工作。

　　县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)负责辖区内物业服务企业信用信息的征集、初审、申报和信用监管工作。

　　市物业管理协会负责全市物业服务企业信用档案管理系统(以下简称信用档案管理系统)的建立、管理和公示。

　　第六条成立连云港市物业服务企业信用档案管理委员会，负责制定或修改《连云港市物业服务企业信用信息评定记分标准》，负责审议评定记分标准中未涉及事项。

　　信用档案管理委员会由市物业管理行政主管部门分管领导任主任委员，各级物业管理行政主管部门、市物业管理协会有关工作人员为委员。

　　信用档案管理委员会根据实际需要召开工作会议，由主任委员召集7人以上的单数委员参会，形成会议纪要。

　　第二章信用信息征集

　　第七条 信用信息的征集主要采取物业服务企业自行申报，市、县(区)物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)日常采集和社会提供的方式。

　　第八条信用信息主要包括企业基本情况、企业在管项目和企业奖惩信息。

　　(一)企业基本情况内容：1.企业名称，2.企业曾用名，3.注册地址，4.法定代表人，5.联系人，6.联系电话。

　　(二)企业在管项目内容：1.项目名称，2.项目地址，3.项目经理。

　　(三)企业奖惩信息内容：1.时间，2.加、减分事项，3.分值，4.依据，5.备注。

　　第九条物业服务企业的基本情况和在管项目信息采取企业自行登录信用档案管理系统进行填报的方式，经企业注册地县(区)物业管理行政主管部门初审通过后，报市物业管理行政主管部门审核确认。

　　第十条企业奖惩信息中的业绩信息由物业服务企业在信息生效3个月内(初次申报以相关文件要求的期限为准)，向企业注册地县(区)物业管理行政主管部门书面申报，县(区)物业管理行政主管部门对初审符合加分情况的信息，通过档案管理系统报送至市物业管理行政主管部门审核确认。

　　企业奖惩信息中的不良信息由企业注册地县(区)物业管理行政主管部门、管理项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)按照各自职责进行征集，并在信息生效3个月内，登陆档案管理系统申报至市物业管理行政主管部门审核确认。

　　第十一条企业奖惩信息的认定，以下列文书为依据：

　　(一)各级政府或各级物业管理行政主管部门表彰决定的文书;

　　(二)已生效的行政处罚决定书;

　　(三)市、县(区)物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)下发的责令整改通知书、通报;

　　(四)经市、县(区)物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)认定或者查实的投诉材料;

　　(五)市物业服务企业信用档案管理委员会会议纪要;

　　(六)具有法律约束力的其它文书。

　　第十二条物业服务企业的信用信息从本办法实施之日起开始征集。新申报物业服务企业信用信息的征集，自核发物业服务企业资质证书之日起三十日内完成。

　　信用信息提供单位和申报人对所提供和申报信用信息的完整性、真实性负责;对已提供和申报的信用信息发生变更或失效的，应当在信用信息变更或失效之日起15个工作日内按照上述申报程序及时完成信息的修改报送工作。

　　第三章信用信息的管理

　　第十三条物业服务企业的信用信息实行即时记分和实时等级评定管理。

　　第十四条物业服务企业信用信息基本分为60分，实行加减分制。具体加减分事项及分值按《连云港市物业服务企业信用信息评定记分标准》执行。

　　物业服务企业或从业人员按照市、县(区)物业管理行政主管部门或街道办事处(乡镇人民政府)整改要求，在限期内完成整改工作，且未造成社会负面影响的，可考虑不予减分。同一情形受奖励或处罚的，加减分不累计，以最高分计算。

　　第十五条物业服务企业的信用等级分为★★★★★(五星)、★★★★(四星)、★★★(三星)、★★(二星)、★(一星)五个级别。

　　信用信息评定分值在90分以上(含90分)的信用等级为五星，分值在89～71分(含71分)之间的为四星，分值在70～66分(含66分)之间的为三星，分值在65～61分(含61分)之间的为二星，分值为60分的为一星，60分以下不予评定星级，55分以下(含55分)认定为信用不合格。

　　第十六条物业服务企业信用等级评定实行动态管理、定期公示。由市物业管理协会根据物业服务企业的信用档案资料情况实时评定物业服务企业信用等级，并于每年的7月上旬和次年1月上旬在物业协会网站(www.lygpma.com)上向社会公示一次，每次公示期为7个工作日。

　　物业服务企业或个人对公示情况有异议的，可在公示期内向信用档案管理委员会提出异议申请，并提供证据材料。信用档案管理委员会在接到异议申请后，应及时组织核查和反馈。经核查，异议信息属信用档案管理系统自身处理过程中造成的，应当立即更正;属信用信息提供单位或申报人引起的，应当立即通知相关提供人核实并由信息提供人做出解释。信用信息提供单位或申报人应当在接到核实通知的7个工作日内做出答复。

　　第十七条物业服务企业信用等级及分值作为物业服务企业资质管理、投标、评优和日常监督管理的重要参考依据。

　　第十八条年度信用等级达到五星级的物业服务企业，市、 县(区)物业管理行政主管部门可以在以下方面予以鼓励：

　　(一)法律、法规未明确规定为实地审查或者实质性审查的，可以适用书面审查;

　　(二)在评比表彰中，同等条件下予以优先推荐;

　　(三)通报表扬或表彰;

　　(四)其它鼓励措施。

　　第十九条依据信用记分结果，市、县(区)物业管理行政主管部门对物业服务企业进行如下处理：

　　(一)企业减分达到10分时，企业注册地县(区)物业管理行政主管部门或减分情况涉及管理项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令其限期整改。整改期间不予出具企业诚信证明，不得申报各类物业管理优秀项目。

　　(二)企业减分达到10分以上不满20分时，企业注册地县(区)物业管理行政主管部门或减分情况涉及管理项目所在地街道办事处(乡镇人民政府)约谈该企业法定代表人，责令其限期整改，且一年内不予出具企业诚信证明，不得申报各类物业管理优秀项目，不得参加行业各类先进评比表彰，不得晋升资质等级。

　　(三)企业减分达到20分以上时，市物业管理行政主管部门约谈该企业法定代表人;依法核查企业的资质条件，核查不达标的，重新核定资质等级或提请颁发资质证书的部门依法降低或注销其资质等级;取消该企业参加行业各类先进评比表彰资格;两年内不予出具诚信证明，不得申报物业管理优秀项目。

　　第二十条 在我市物业管理市场活动中的招标人，可以向市物业管理协会书面申请查询投标人的信用信息记录，经主管部门同意后可以提取使用，作为投标人信誉分值评定的依据。

　　第二十一条物业服务企业信用信息记录期限按照下列规定设定：

　　(一)企业基本情况和企业在管项目情况，记录期限至该物业服务企业终止。

　　(二)企业业绩信息，记录期限为该物业服务企业或者企业人员受到表彰、获取荣誉称号的有效期。没有明确期限的，由信用档案管理委员会根据实际需要确定期限。

　　(三)企业不良信息，具有法定有效期的，记录期限至有效期结束。没有明确期限的，由信用档案管理委员会根据实际需要确定期限。

　　第四章附则

　　第二十二条信息提供单位因提供不真实信息侵害他人合法权益造成损失的，信息提供单位依法承担相应责任。

　　第二十三条市、县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)工作人员在信用信息管理工作中，玩忽职守、弄虚作假或徇私舞弊的，尚未构成犯罪的，依法追究行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十四条外地在本市备案的物业服务企业的信用信息评定情况，由市物业管理协会定期向企业总公司注册地物业管理行政主管部门通报。

　　第二十五条《连云港市物业管理项目监管考评体系档案》按照其管理规定录入的内容，作为物业服务企业项目管理情况的主要参考，记入企业信用信息。

　　第二十六条本办法由市物业管理行政主管部门负责解释。

　　第二十七条本办法自20**年3月1日起施行，《连云港市物业服务企业信用档案管理实施细则(试行)》同时废止。

　　附件 1：

　　连云港市物业服务企业信用信息评定记分标准

　　一、评定加分项目及分值

　　1.物业企业获得国家、省、市、县(区)级政府表彰的，分别加20分、15分、12分、6分;

　　2.物业企业在管项目(在本企业管理期间)获得国家、省、市、县(区)级政府表彰的，分别加15分、10分、8分、4分;

　　3.物业企业法定代表人、总经理或项目经理因物业管理工作突出，获得国家、省、市、县(区)级政府表彰的，分别加10分、8分、6分、3分;

　　4.物业企业、企业员工或企业在管项目(在本企业管理期间)获得国家、省、市物业管理行政主管部门非物业管理创优工作表彰的，分别加10分、8分、6分;

　　5.物业企业、企业员工或企业在管项目(在本企业管理期间)获得县(区)物业管理行政主管部门表彰的，加3分;

　　6.物业企业在管项目(在本企业管理期间)获得国家示范、省优、市优称号的分别加15分、8分、5分;

　　7.在市物业管理行政主管部门检查中或分配的工作中完成出色的加4分(另有书面规定的从其执行);

　　8.县(区)物业管理行政主管部门日常监督检查情况或安排的临时性工作纳入加分项目的，以相关文件或会议纪要为依据给予加分;

　　9.物业企业或企业在管项目在市物业管理行政主管部门组织的业主满意度测评中获得前三名的，分别加4分、3分、2分;

　　10.物业企业通过国际质量管理体系认证的，加1分;

　　11.物业企业加入行业自律组织，积极参加行业内活动的，可视情况一次性加2-6分;

　　12.物业企业或企业员工获得市物业管理协会表彰的，每次加2分(文件另行约定的从其执行);

　　13.其它加分项目及分值由市物业服务企业信用档案管理委员会审议，依审议会议纪要加分。

　　二、评定减分项目及分值

　　(一)企业资质信用评定。

　　1.未取得或被吊销资质证书从事物业管理活动的，每发生一次扣30分;

　　2.企业未加入《江苏省住房与房地产电子政务平台》进行企业行政许可电子化工作的，扣5分;

　　3.超越资质等级承接物业管理业务的,每发生一次扣5分(管理不善或发生问题的扣10-50分);

　　4.允许他人使用本企业资质证书的，每发生一次扣30分;

　　5.企业从业人员中有借证、重复用证情况的，每发生一次扣5分;

　　6.无正当理由不按时参加资质考核检查的，每发生一次扣20分，责令整改仍不接受检查考核的扣30-50分;

　　7.聘用未取得相关资格证书的人员担任物业管理项目经理的，每发生一次扣10分(不及时整改的扣20分);

　　8.物业企业的基本情况变更后不按规定内容、时限等要求办理资质变更、注销等手续，不及时申请信用档案或其它登记信息变更的，每发生一次扣10分;

　　9.取得资质证书后，降低企业资质标准条件的，每发生一次扣5分(不及时整改的扣10分);

　　10.物业企业资质考核被确定为限期整改、暂缓办理资质手续的，每发生一次扣5分，以后每个限期内仍不整改的依次累加扣10分、20分、30分。

　　(二)企业管理行为信用评定。

　　分类一：合同内容的规范及责任界定

　　1.未签订物业服务合同在物业管理区域内实施物业管理活动的，每发生一次扣10分;

　　2.项目管理人员对合同内容不熟悉的，每发生一次扣2分;

　　3.因物业服务合同内容约定的管理服务事项、服务质量和收费事项、收费标准不明确等双方权利义务约定不清，造成管理矛盾纠纷的，每发生一次扣6分;

　　4.物业服务合同中未写明物业构成明细、物业共用部位明细和物业共用设施设备明细，或明细内容与项目实际不符而造成矛盾纠纷的，每发生一次扣6分;

　　5.自物业服务合同签订之日起三十日内，未将物业服务合同报物业所在地县区物业主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)备案的，每发生一次扣6分。

　　分类二：承接查验的规范及责任约定

　　1.物业企业承接物业时，未按照住建部《物业承接查验办法》(建房[20**]65号)有关要求对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并办理物业承接验收手续的，每发生一次扣10分;

　　2.未将物业承接查验情况在物业管理区域内显著位置公告，并按规定向相关部门报告的，每发生一次扣5分;

　　3.未将承接查验接收的有关文件、资料和记录建立档案并妥善保管的，每发生一次扣10分;

　　4.因物业交接不清或承接查验手续不详、事项不明，造成责任纠纷，给业主或项目管理造成影响的，每发生一次扣6分(能提供有效证据证明非物业企业原因的除外)。

　　分类三：合同履约及责任界定

　　1.未在物业管理区域内按照有关规定公示物业服务收费项目、标准，相关收支账目，物业服务内容、标准等应该公示公布事项的，每缺一项扣2分;

　　2.违反规定设立不正当收费项目，扩大收费范围，提高收费标准的，每发生一次扣6分;

　　3.擅自改变物业管理用房用途、改变物业管理区域内其它按照规划建设的公共建筑和共用设施用途，或占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，每发生一次扣6分;

　　4.收取服务报酬未出具收费凭证的，每发生一次扣6分;

　　5.发生安全事故时，未及时向有关行政管理部门报告，未积极协助做好救助工作的,被依法认定为主要责任方的，分别扣3分、3分、5分;

　　6.对物业管理专业分包单位不进行监督管理，或者疏于管理的，每发生一次扣5分;因合同责任不清，或因本单位原因造成问题的扣6分;

　　7.对可能发生的治安、消防等突发事件没有应急预案，在容易危及人身安全处没有设置警示标识和采取相应防范措施的，每缺一项扣3分;

　　8.干涉、阻扰、操纵业主大会成立或者业主大会会议召开的，每发生一次扣6分，后果严重的扣15分;

　　9.发生重大事故后隐瞒不报、谎报、拖延上报或破坏事故现场的，每发生一次扣10-20分;

　　10.违反委托人意愿，强制其接受关联服务的，每发生一次扣5分;造成较坏后果的扣10-20分;

　　11.通过不合法手段催缴物业服务费，并造成不良影响的，每发生一次扣3分，造成严重后果的扣10分;

　　12.泄漏、披露、使用委托人、业主、使用人商业秘密或个人隐私的，每发生一次扣5分，造成严重后果的扣10分;

　　13.在物业管理区域内，未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务的，每发生一次扣3分，造成严重后果的扣5-10分;

　　14.因企业管理不善，造成所管项目的共用设施设备损坏、丢失、停止运行的，每发生一次扣5分，因他人原因，但物业企业未及时向业委会、物业主管部门或相关行政主管部门报告的扣4分;

　　15.因企业管理责任，造成所管项目发生失窃事件，电梯、消防事故，治安事故等的，一次扣3分，后果较重或电梯停运48小时以上的一次扣10分。

　　分类四：违章搭建违规装修的管理

　　1.未与业主签订《装修管理协议》，将装饰装修过程中的有关禁止行为和注意事项告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示的，每发生一次扣5分;

　　2.业主运送装修材料进入物业管理区域时，物业企业人员未进行仔细检查、详细询问、登记的，每发生一次扣5分;

　　3.未阻止疑似违规装修材料进入物业管理区域，或阻止无效未同时以电话和书面形式及时报告市综合执法部门(城管部门)，并抄送县(区)物业管理行政主管部门、所在街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会和业主委员会的，每发生一次扣6分(少抄送一个部门扣2分)，因劝阻、制止不力或不及时向市综合执法部门(城管部门)报告造成违章建筑既成事实的一次扣10分;

　　4.发现在物业使用、装饰装修等过程中有违法违规行为，未及时进行劝阻、制止，并向违规业主送达《整改通知书》的，每发生一次扣6分，未向相关政府行政主管部门报告的加扣10分;

　　5.未归档留存在劝阻制止违规装修、违法搭建过程中所涉及整改通知书、书面报告、情况记录、影像资料等的，每发生一次扣6分;

　　6.未积极配合相关部门对违规装修、违法搭建进行处理的，每发生一次扣10分。

　　分类五：对物业企业的投诉处理

　　1.因企业员工服务态度差被投诉的，查证属实的一次扣5分;

　　2.企业在管项目发生重大群体*或群体越级*事件，经查证确属物业服务企业责任的，每发生一次扣10分，影响重大的扣20分。

　　分类六：项目的退出管理

　　1.物业企业不按规定程序和条件办理退出手续，履行相关职责的，每违规一项扣10分;

　　2.被业主大会决定解聘的物业企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，不维持正常的物业管理秩序的，每发生一次扣10分;

　　3.被业主大会决定解聘的物业企业，未在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域的(合同另有约定或非物业企业原因的除外)，每发生一次扣10分，拒不退出的扣30分。

　　(三)企业招投标行为信用评定。

　　1.企业与物业管理招标人或其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，每发生一次扣15分;

　　2.无正当理由终止投标的，每发生一次扣5分;

　　3.影响物业管理招标投标程序正常进行的，每发生一次扣10分;

　　4.故意违反招标文件规定，有明显的非知识水平因素错误造成投标书为废标，并对正常招投标程序产生严重影响或使招投标工作不能正常进行的，每发生一次扣8分;

　　5.中标企业未按照招标文件和投标文件实际内容与招标人签订前期物业服务合同的，每发生一次扣10分。

　　(四)行业主管部门监管。

　　1.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的，每发生一次扣15分;

　　2.违规使用专项维修资金的，每发生一次扣15分;

　　3.物业服务合同有效期内，物业服务企业无正当理由擅自放弃物业管理项目的，每发生一次扣15分;

　　4.未建立健全并落实安全管理责任制、安全管理教育培训制度、安全管理规章制度或操作规程的，每发生一次扣5分;

　　5.以暴力、胁迫、欺骗、贿赂等非法手段承揽业务的，每发生一次扣20分;

　　6.一年内，因物业管理问题被新闻媒体负面属实报道2次以上，视影响程度扣5-10分;

　　7.被行业主管部门认定，采取不正当手段恶性竞争，严重损害行业或同行声誉、利益的，每发生一次扣20分;

　　8.拒不执行行业主管部门作出的已生效处罚或限期改正决定的，每发生一次扣20分;

　　9.外地来连企业从事物业服务活动不按规定程序备案的，每发生一次扣10分;

　　10.被各级行业主管部门给予行政处罚的，每发生一次扣5-20分，处罚文件中明确扣分分值的以处罚文件为准;

　　11.被行业主管部门通报批评的，每发生一次扣5-10分，相关文件中明确扣分分值的以处罚文件为准;

　　12.无正当理由，不配合或者拒绝协助行业主管部门依法开展检查等相关工作的，每发生一次扣10分;

　　13.各级物业管理主管部门其它监督检查项目，以相关文件或会议纪要为依据给予扣分。

　　(五)行业自律信用评定。

　　1.加入行业自律组织后，不按时参加各项活动的，每发生一次扣5分;

　　2.会员单位存在违反《连云港市物业服务行业信用自律制度》行为的，每发生一次扣6分;

　　3.企业被连云港市物业管理协会通报批评的，每发生一次扣5分。

　　(六)其它信用评定。

　　1.企业被国家、省、市、县(区)级政府通报批评的，分别扣20分、10分、8分、5分;

　　2.物业项目在物业服务企业服务期间被国家、省、市、县(区)级政府通报批评的，分别扣20分、8分、6分、4分;

　　3.物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理被国家、省、市、县(区)级政府通报批评的，分别扣15分、10分、6分、4分;

　　4.其它减分项目及分值由市物业服务企业信用档案管理委员会审议，依审议会议纪要减分。

　　本记分标准根据实施情况，原则上每年修订调整一次，如需提前或延期修订，由信用档案管理委员会讨论决定。

　　附件2：

　　连云港市物业管理项目监管考评体系档案管理规定

　　为加强我市物业管理项目监管工作的基础建设，完善监管考评体系，现就《连云港市物业管理项目监管考评体系档案》(以下简称档案)内容的申报、填写、汇总和使用管理作如下规定。

　　一、档案基础数据的填报

　　(一)固定数据在档案建立时由各县(区)物业管理行政主管部门直接或通过物业企业、街道办事处(乡镇人民政府)统计上报，由县(区)物业管理行政主管部门汇总报市物业管理行政主管部门。要做到基础数据准确，有原始规划图纸的以规划图纸为准。

　　(二)动态数据首次填报以统计之日实际数据为准，以后每年12月底前对变更情况统计上报一次。

　　(三)档案作为县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)对物业管理项目(含无物业公司进驻的项目)实施动态化管理的重要平台和依据，市级档案的建立以县(区)物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)所建档案为主要依据，市物业管理行政主管部门也可根据自行组织的考评、检查等内容直接填写。

　　二、长效检查考核情况的填报

　　(一)检查考核单位。包括市、县(区)物业管理行政主管部门，街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)每年对辖区内所有物业管理项目的综合考评不少于一次，县(区)物业管理行政主管部门抽查率不低于60%，市物业管理行政主管部门抽查率不低于10%。

　　(二)在管企业。包括实际管理的物业企业、社区托管、业主自治或失管等四种形态，时间以合同起止日期为准。

　　(三)在管项目经理。指经合法程序确定的取得职业资格证书的项目经理或其他实际管理主体指定的负责人(如社区托管阶段，由社区指定的项目负责人)。

　　(四)检查考核(评优奖惩)结论。包括优、良、差及获奖名称，要以有效的文字材料(如通知、通报、决定、会议纪要等)为依据方可填报。其中评优奖惩的填报必须是以物业管理项目名义被表彰或物业管理人员与物业管理有关的表彰项目，由街道办事处(乡镇人民政府)统计上报，县(区)物业管理行政主管部门汇总以书面形式报市物业管理行政主管部门。

　　(五)检查考核及完成任务情况。针对检查考核结论主要情况，并对交办的任务完成情况跟踪记录。

　　(六)投诉情况。包括物业企业在项目管理中的履约情况及项目中的管理服务人员、现象、事件等属物业管理工作有关的一切投诉，经查证属实或部分属实的。

　　(七)物业收费率。指项目上年度物业服务费收缴率。

　　三、填报管理

　　(一)各县(区)物业管理行政主管部门要从长效管理的角度出发，采取有效措施确保基础资料真实可信。

　　(二)各县(区)物业管理行政主管部门要积极发挥街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会的作用，逐一核实汇总。

　　(三)动态资料要及时进行汇总登记填写，防止漏、错、误填现象。

　　(四)各县(区)物业管理行政主管部门要指定专人负责此项工作，并在日常认真记录填写的基础上，于每年3月底和7月底前，将动态数据准确无误地汇总报市物业管理行政主管部门。

　　附件3：

　　连云港市物业管理项目监管考评体系档案

项目名称

建成时间

总户数

项目地址

首批交付时间

开发建设单位

县区、街（镇）、社区（村）

总建筑面积 （万㎡）

地上（万㎡）

总占地面积（万㎡）

绿化面积（万㎡）

绿化率（%）

地下（万㎡）

物管用房面积（㎡）

社区用房 面积（㎡）

业主活动用房（㎡）

商业用房面积（㎡）

容积率（%）

规划汽车库数

规划地下 汽车位数

规划地上 汽车位数

临时汽车位数

非机动车库数

电梯数量

监控探头数量

出入口数

排污泵数量

消防泵数量

生活给水泵数量

灭火器数量

室内消火栓数量

室外消火栓数量

消防控制室数量

配电房数量

维修人员人数

秩序维护员人数

保洁人数

其他人员数

物业收费标准（元/月•㎡）

停车位收费 标准（元/月）

电梯收费标准

业委会成立时间

长效检查考核情况

时间

检查考核单位

在管企业（或社区）

在管项目经理

检查考核（评优奖惩）结论

检查考核及 完成任务情况

投诉情况

物业费收缴率

篇4：无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)解读

　　《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》解读

　　20**年1月24日，无锡市住房和城乡建设局印发《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》(锡建规发〔20**〕1号，以下简称《办法》)，并已在市政府法制办备案。现将有关情况解读如下：

　　一、《办法》出台的背景

　　20**年1月21日，国务院出台《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》，取消物业服务企业二级及以下资质认定，20**年9月6日的国务院常务会上取消物业服务企业一级资质核定,物业行业管理进入后资质管理时代。根据国务院《决定》，取消资质后，要研究制定物业服务标准规范，通过建立黑名单制度、信息公开，推动行业自律等方式，加强事中事后监管。为加强物业管理企业的优胜劣汰，提升全市物业服务水平，根据住建部办公厅《住房城乡建设部办公室关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》(建办厅[20**]32号)、江苏省住建厅《关于推进江苏省物业服务行业信用信息管理系统建设的通知》(苏建房管[20**]548号)，以及《江苏省物业管理条例》、《无锡市物业管理条例》等相关法律规定要求，结合我市实际，制定了《无锡市物业服务企业信用档案与评价管理办法(试行)》，进一步推进诚实信用的物业服务市场环境。

　　二、《办法》起草的依据

　　1、《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》(国发[20**]7号)

　　2、《住房城乡建设部办公室关于印发失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设分工方案的通知》(建办厅[20**]32号)

　　3、《关于推进江苏省物业服务行业信用信息管理系统建设的通知》(苏建房管[20**]548号)

　　4、《江苏省物业管理条例》

　　5、《无锡市物业管理条例》

　　三、《办法》主要内容

　　(一)管理体制

　　无锡市住房和城乡建设局是本市物业服务企业信用档案与评价管理的主管部门。无锡市物业管理中心承担全市物业服务企业信用档案与评价、项目经理信用评分的具体指导和管理工作，负责物业服务企业和项目经理信用信息系统平台的建立、运行、维护和管理。

　　各区物业管理行政主管部门负责本辖区物业服务企业和项目经理信用监管、信用信息的征集、记分档案管理，并将结果计入信用信息系统平台，加强与相关单位的联系，实现信用信息互通和共享。

　　街道办事处(镇人民政府)依据《无锡市物业管理条例》的相关规定落实属地化管理，协助区物业管理行政主管部门开展物业服务企业和项目经理的信用信息采集工作。

　　(二)信息征集

　　物业服务企业信息包括：基础信用信息，良好信用信息，不良信用信息。不良信息主要包括下列内容：1.已生效的人民法院判决书、裁定书或仲裁机构裁决书确认物业服务企业或项目经理在从事物业管理活动中因违法、违规或违约而承担责任的;2.物业管理行政主管部门通过开展日常监督检查、“双随机”检查、各类执法检查及督查活动发现的违规、违法行为;3、各级物业管理行政主管部门或相关部门的行政处罚决定书等;4.各级物业管理行政主管部门或其他职能监管部门的行政执法检查发出的书面通报、整改通知文书;行业协会发出的行业内通报;5.媒体通报、批评中与物业管理有关的不良行为，经区物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的;6.社会公众投诉中与物业管理有关的不良行为，且经区物业管理行政主管部门查证属实，且在规定期限内未妥善处理的;7.市物管中心聘请第三方做出的满意度测评成绩为不及格的。不良信息由物业服务企业注册地的住建局负责征集，相关部门可协助区住建局进行征集。不良信息征集后，由区住建局确认并报市物管中心记入诚信档案。

　　(三)信用等级评价制度

　　物业服务企业信用信息实行记分制度。根据信用评价得分，评定物业服务企业的信用等级，分为ABCD四个等级。

　　物业服务企业信用等级评价结果作为物业管理示范项目考评、评奖评优、日常监管、物业服务项目招投标、物业管理行业专家选聘等物业管理活动的重要依据。根据物业服务企业不同信用等级，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。

　　信用档案和评级结果主要用于以下方面：

　　(一)可作为扶持企业发展，列入扶持对象的参考依据;

　　(二)为业主选聘物业服务企业提供参考;

　　(三)可作为前期物业管理招标、政府采购的评标参考;

　　(四)作为物业管理项目评优的考评内容;

　　(五)作为出具企业诚信意见的重要依据;

　　(六)作为物业行政主管部门对物业服务企业实施事中事后监管的重要依据。

篇5：企业信用管理制度样本

　　企业信用管理制度样本

　　(目录)

　　一、法律法规学习制度

　　二、信用管理机构、人员岗位责任制度

　　三、法人授权委托及合同签订前的评审制度

　　四、合同签订、履行、变更和解除制度

　　五、客户授信与年审评价制度

　　六、客户信用档案建立与管理制度

　　七、应收账款与商账追收管理制度

　　八、失信违法行为责任追究制度

　　说明：

　　样本供企业制订信用管理制度时参考，企业可结合实际情况细化，但基本要点应当具有。信用评估时，要考核制度制订和执行的具体情况，并以此确定企业信用管理水平。企业上报《江苏省企业信用评估信息表》的同时，上报本公司制订的制度。评估时要仔细检查制度落实情况，并要求提供相应的证明资料。

　　江苏省企业信用管理协会

　　法律法规学习制度

　　1、定期组织合同法律法规的系统学习，制订学法的内容、时间安排计划表，组织人员学习，并做好每次学习记录。

　　2、厂长、经理、各部门负责人必须带头参加合同法律法规的学习。信用管理人员、销售、供应、财务等部门业务人员必须经过合同法规的系统培训和考核，取得合格证书;专、兼职信用管理员还必须取得信用管理员培训合格证书。

　　3、公司分管信用工作的负责人，部门分管信用负责人及信用管理员定期组织活动，结合信用管理中碰到的实际问题，学习新法规，解决新问题。组织研讨会，案例分析会等，并做好书面记录。

　　信用管理机构、人员岗位责任制度

　　公司内部设立专门的信用管理机构，公司副总为信用管理机构的分管领导，任命信用管理机构负责人/经理，有专职(或兼职)的信用管理工作人员。

　　一、信用(合同)管理机构职能：

　　1、组织宣传、贯彻合同法律法规条例，培训信用管理人员和业务人员，依法保护本企业的合法权益。

　　2、制定、修订本公司信用政策、信用管理制度、办法，组织实施信用管理工作的考核。

　　3、对客户进行资信调查，建立客户信用档案，并进行动态化管理。

　　4、客户授信管理：进行客户信用审批，跟踪客户，定期对客户的信用状况统计分析。

　　5、应收账款管理：控制应收账款平均持有水平，日常监督应收账款的账龄，随时将潜在的不良账款进行技术处理，防范逾期应收账款的发生。

　　6、商账处理：建立标准的催账程序和一支工作高效的追账队伍，及时制定对逾期应收账款处理的方案，并组织有效的追账。

　　7、利用征信数据库资源，帮助销售部门开拓市场。

　　二、岗位责任制度：

　　1、法定代表人的主要职责：

　　 加强信用管理工作，支持信用管理机构开展工作，解决信用管理工作中的重大问题;

　　 授权委托合同承办人员对外签订合同;

　　 对本公司合同承办人员进行考核、奖惩;

　　 定期了解合同的签订、履行情况。

　　2、信用管理机构负责人的主要职责：

　　 组织合同法律法规的宣传、培训，组织信用管理研讨会、案例评析会;

　　 制定、修订本公司信用政策、信用管理制度、办法，组织实施信用管理工作的考核;

　　 统一办理授权委托书，严格管理本公司合同专用章的使用;

　　 制止公司或个人利用合同进行违法活动;

　　 日常监督分析应收账款的账龄，防范逾期应收账款的发生;

　　 建立标准的催账程序;

　　 汇总、分析客户信用数据，向有关部门提供咨询服务;

　　 协调与供销、财务、技术等部门的关系。

　　3、信用管理员的主要职责：

　　 协助合同承办人员依法签订合同，参与重大合同的谈判与签订。

　　 审查合同，防止不完善或不合法的合同出现，保管好合同专用章。

　　 检查合同履行情况，协助合同承办人员处理合同执行中的问题和纠纷。

　　 登记合同台帐，做好合同统计、归档工作，汇总合同签订、履行以及合同纠纷处理情况。

　　 发现不符和法律规定的合同行为，及时向信用管理机构负责人或公司副总报告。

　　 参加对合同纠纷的协商、调解、仲裁、诉讼。

　　 定期向信用管理负责人汇报信用管理情况。

　　 负责客户档案管理与服务。

　　 参与商账追收。

　　 配合有关部门共同搞好信用管理工作。

　　4、供销部门的主要职责

　　 依法签订、变更、解除本部门的合同。

　　 严格审查本部门所签订的合同，重大合同提交有关方面会审。

　　 对所签合同，认真执行，并定期自查合同履行情况。

　　 在合同履行过程中，加强与其它各有关部门联系，发生问题及时向信用管理机构信用管理员通报。

　　 本部门合同的登记、统计、归档工作。

　　 参加本部门合同纠纷的处理。

　　 配合企业信用管理机构做好信用管理工作。

　　5、财务、技术部门的主要职责

　　 加强与供销等有关部门的联系，及时通报合同履行中的应收应付情况。

　　 做好与合同有关的应收应付款项的统计、分析，提出处理建议。

　　 解决合同履行中有关技术方面的问题。

　　 依法签订、变更、解决技术合同。

　　 本部门合同的登记、统计和归档工作。

　　 配合企业信用管理机构做好信用管理工作。

　　三、信用管理员考核与奖励

　　1、考核范围：本公司专职或兼职信用管理员。

　　2、考评时间

　　公司每年年终组织一次考核评审活动，在对各有关部门信用管理工作检查基础上进行考核。

　　3、考核内容

　　序号 考核内容 应得分

　　一 1. 掌握合同的有关法律、法规的应知应会基础知识。

　　2. 认真参加部门或公司举办的业务和有关法律法规学习。 3

　　5

　　二 1. 检查所签订合同符合“三性”(合法性、真实性、可行性)。

　　2. 检查所签订合同符合“五审查”(对方主体是否合格，授权代理是否合法，资信是否保证，经营范围是否超出，合同结算方法和法定程序是否符合规定)。

　　3. 检查除即时清结外，是否签订了书面合同。

　　4. 检查使用各类合同文本的正确性和合同内容合法、条款齐全、手续完备。

　　5. 检查签订合同人员的有效代理范围和权限。

　　6. 检查杜绝无效合同的出现。 3

　　3

　　3

　　6

　　4

　　4

　　三 1. 检查有关合同审查表的办理和送审，内容齐全，手续完备。

　　2. 定期或不定期与部门业务员对帐。

　　3. 经常督促合同的履约行为。

　　4. 全面了解本部门的合同履行情况。 5

　　6

　　5

　　6

　　四 1. 检查本部门的合同变更、解除手续的及时办理和手续齐全。

　　2. 协助做好信息反馈和信访工作。 6

　　4

　　五 1. 建立合同台帐。

　　2. 合同台帐的登记质量(台帐登记及时、正确、全面)。

　　3. 检查合同章的使用和保管。

　　4. 做好有关资料的保管和归档工作。 6

　　10

　　5

　　6

　　六 1.在信用管理上有创新的典型事例(包括运用计算机管理等事项)。 10

　　合计 100

　　4、考核部门：

　　信用管理机构为公司信用管理员的考核评审工作的管理机构。

　　获奖名单由考核部门根据考核内容进行考核评审后报法定代表人批准。取消资格的审批程序由考核部门将名单及考核依据报法定代表人批准。

　　5、奖惩方法

　　信用管理员的奖励等级设三等：即先进、优胜和表扬;获奖者以精神鼓励为主，并分别给予适当的物质鼓励。

　　 获先进名单从考核总分在95分以上者中产生;

　　 获优胜名单从考核总分在90～95分者中产生;

　　 获表扬名单从考核总分在80～90分者中产生;

　　信用管理员的惩处方法：

　　 凡考核总分首次达不到60分者，由部门分别给予教育、帮助和扣发奖金;

　　 凡考核总分两次达不到60分者，取消信用管理员资格;

　　 凡利用合同从事违法违纪活动者，取消信用管理员资格并按情节轻重，

　　追究其行政或法律责任。

　　法人授权委托及合同签订前的评审制度

　　一、法人授权委托管理制度

　　(一)被授予“法人委托书”者的条件

　　1、必须是本公司生产经营活动中确需签订合同，并具有经济工作经验的有关人员。

　　2、必须经过《中华人民共和国合同法》培训，考试合格，并经工作业绩审查合格者。

　　3、能够遵纪守法，执行好国家各项法令、法规和本企业的规章制度。

　　(二)“法人委托书”的申请程序

　　1、凡申请持证者，先由申请部门向信用管理机构提出申请，填写“参加《合同法》培训人员登记表”。

　　2、由信用管理机构统一组织申请持证者参加工商行政管理部门举办的《合同法》培训班，并参加考试。

　　3、考试合格后，申请部门按信用(合同)管理机构要求填写“法人委托书申请审批表”，并对其工作业绩进行考核审查，再经公司人事部门和信用(合同)管理机构审核后报公司法定代表人批准，签章颁发授权证书。

　　(三)“法人委托书”的管理

　　1、信用管理机构负责“法人委托书”的申请审核、证件办理，变更、注销登记、遗失声明和监督检查等管理工作，并为公司归口管理部门。

　　2、本公司颁发的签订合同的“法人委托书”，采用由省工商行政管理局统一印制的“法人委托书”文本，在有效期限内可连续使用，但有效期限最长不得超过两年。

　　3、凡不持有“法人委托书”因特殊情况需对外签约者，由所在部门向信用管理机构提出申请，经法定代表人批准，由信用管理机构具体办理一事一委托的临时“法人委托证明”事宜;未取得“法人委托书”及“法人委托证明”的其他人员一律不得对外签订合同。

　　4、凡持有“法人委托书”对外签订合同者，必须严格遵守本公司制定的信用管理规定和相关的配套制度，做好合同台帐记录，以备考查。

　　5、凡发生下列情况之一者，必须办理变更或核准注销手续：

　　 “法人委托书”授权内容变更;

　　 证件有效期届满，不再续展;

　　 持证人因工作变动，不再对外签约;

　　 持证人因调离本公司、退休或死亡;

　　 持证人因违反本公司管理制度，情节严重需撤消“持证人”资格;

　　 持证人擅自涂改授权内容、转借和弄虚作假撤消“持证人”资格。

　　6、经颁发的“法人委托书”如有遗失，持证人应书面向本部门领导报告，并将本部门批示意见送信用管理机构，由信用管理机构向法定代表人或信用管理领导小组报告后，根据情况酌情处理。

　　7、凡核准注销人员的“法人委托书”证件，由所在部门负责收回交信用管理机构统一处理。

　　(四)责任

　　1、各部门应加强对持证人的教育和管理，凡发现严重违反本公司有关制度规定签约或利用证件进行违法活动，以及失职、渎职等给公司带来重大损失者，应依法追究责任，同时注销证件。

　　2、持证人必须严格按授权范围和授权权限在有效期内签订合同，如因超越授权范围和授权权限发生的纠纷，其经济及法律责任由持证人承担。

　　二、合同签订前的评审制度

　　合同签订前实行评审制度。合同评审机构设在信用管理机构内部，组成人员包括主管副总、信用(合同)管理机构负责人、信用管理员、合同承办人、供销、财务部门负责人等。

　　(一)合同评审程序

　　1、合同承办人将合同草本及相关资料交信用管理员初审;

　　2、信用(合同)管理员填写合同评审表中初审记录交信用管理机构负责人审批，签署审批意见。

　　3、特殊/重大合同，由信用(合同)管理机构负责人组织有关部门进行会审，信用管理员汇总各部门会审意见后交信用管理机构负责人签署意见，并报主管副总批准实施。

　　4、信用管理员将合同评审表归入该合同档案。

　　(二)评审内容

　　1、签订合同前必须严格审查对方当事人的主体资格。

　　 对法人必须审查原件或者盖有工商行政管理局复印专用章的公司法人营业执照

　　或营业执照的副本复印件。

　　 对非法人经济组织，应当审查其是否按法律规定登记并领取营业执照。对分支

　　机构或是事业单位和社会团体设立的经营单位，除审查其经营范围外，还应同时审查其所从属的法人主体资格。

　　 对外方当事人的资格审查，应调查清楚其地位和性质、公司或组织是否合法存

　　在、法定名称、地址、法定代表人姓名、国籍及公司或组织注册地。

　　2、签订合同前需要审查代理人的代理身份和代理资格。

　　 代理人职务资格证明及个人身份证;

　　 被代理人签发的授权委托书;

　　 代理行为是否超越了代理权限或代理权是否超出了代理期限。

　　3、签订合同前，必须认真审查对方当事人的履约能力。对方当事人在合同中负有提供专业性较强的劳务、工程项目或限制经营项目等义务时，应当要求对方当事人提供由政府法定机构颁发的经营许可证或资质等级证书等证明。

　　4、签订合同前，应当仔细审查对方当事人提供的有关证明资料，必要时应到签发部门进行验证或进行实地考察，以防对方当事人伪造或变造证明材料。对方当事人提供的各种证明资料中所使用的当事人名称、印章等内容必须完全一致。

　　5、下列资料不能作为主体资格和履约能力的证明资料，但可归入合同档案保存，以备考查。

　　 名片;

　　 厂家介绍、产品介绍等资料;

　　 各类广告、宣传资料;

　　 各类电话、BP机等通讯工具号码;

　　 对方当事人提供的未经我方合同承办人见证而复制的或未与原件核对无异的复

　　印资料。

　　(三)特殊/重大合同的适用范围

　　签订的下列合同，视为重大合同：

　　 订立价款在一百万元以上(建筑安装工程承包合同价款在一千万元以上)的合

　　同;

　　 投资、联营的合同;

　　 涉外合同;

　　 合同承办人认为需可行性审查的其他合同。

　　(四)特殊/重大合同评审的附加程序

　　1、签订特殊/重大合同，应当及时进行可行性审查。

　　合同的可行性审查由信用管理机构负责人组织有关部门以会签的形式进行。也可以通过召开有关部门负责人会议的形式进行。

　　2、签订特殊/重大合同，应当进行合法性审查。

　　合同的合法性审查，由合同承办人按其隶属关系，送交信用管理机构进行合法性审查。

　　合同签订、履行、变更和解除制度

　　一、合同签订管理

　　1、合同承办人签约前必须对对方主体资格、代理身份、代理资格、履约能力及合同可行性进行审查，并收集整理相关资料，以备合同评审机构进行评审。

　　2、订立合同的主体，必须是法人或者是取得营业执照的非法人经济组织。集团公司内各单位的业务部门不得以本部门的名义或擅自以其他单位、部门的名义对外签订合同。严禁其他公司或个人所办各类企业以本公司及下属单位的名义对外签订合同。

　　3、公司对外签订合同，应由其法定代表人或法定代表人授权的代理人进行。未经授权，任何人不得以公司名义对外签订合同。

　　4、严禁将合同业务介绍信转借其他单位或个人使用。介绍信的存根应当保存五年，以备核查。

　　5、除及时清结者外，合同应当采用书面形式，合同文本国家或省已经发布示范文本的，应当采用合同示范文本。销售部门必须使用国家统一的购销合同文本对外签订合同;外协部门必须使用国家统一的加工定做、承揽合同文本对外签订合同;供应、设备、基建部门外出采购尽可能采用统一的购销合同文本。如果没有合同示范文本，应当参照类似的示范文本。采用合同示范文本时，可以根据所订合同的具体情况依法作出补充约定。各部门所需的合同文本由公司信用管理员统一购买或定制。

　　6、集团公司及所属各单位的合同都应按统一规则编号。

　　7、合同及其有关的书面材料，应当语言规范，字迹(符号)清晰，条款完整，内容具体，用语准确、无歧义。

　　8、订立合同，必须完备合同条款。合同条款一般包括当事人的名称或者姓名和住所，标的，数量和质量，价款和报酬，履行的期限、地点和方式，违约责任及解决争议的方法等。

　　9、订立依法可以设定担保或者对对方当事人的履约能力没有把握的合同，应当要求对方当事人依法提供保证、抵押、留置、定金等相应形式的有效担保。

　　对方当事人提供的保证人，必须是法律许可的具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者自然人。对对方当事人的保证人的主体资格和清偿债务能力要参照本制度的规定进行审查。

　　10、对外签订合同，要明确选择纠纷管辖地，并力求选择本公司所在地仲裁机构或法院。

　　11、法定代表人或合同承办人应当亲自在合同文本上签名盖章。

　　12、签订合同，应当加盖单位的合同专用章。严禁在空白合同文本上加盖合同专用章。

　　 合同专用章的申请人必须是有权对外签订合同的部门和分公司。

　　 各有关部门和分公司的合同专用章由信用管理机构统一归口管理。信用(合同)管理机构负责申请报告的审批、合同专用章的登记、留样、发放和监督检查等管理工作。

　　 合同专用章的刻制由信用管理机构负责。任何部门不得擅自刻制合同专用章，如发现有此类行为的发生，追究责任人员的行政责任。凡需刻制合同专用章的部门和分公司，必须由申请部门提出书面申请报告，并由主管领导审批签字，同时按工作的实际需要和用途提供合同专用章刻制的数量、要求和样章草图，交信用管理机构审查后统一办理。

　　 凡持有合同专用章的部门和分公司，应做到合法使用、专人保管。技术合同专用章由信用管理机构负责保管，如遇工作需要，需携带外出，应事先办理借用手续，用后立即归还。

　　 合同专用章的保管使用的检查工作列入每年的合同检查范围之内。

　　 合同专用章不得代用，混用。发现利用合同专用章进行违法活动，给公司造成经济损失者，依法追究其行政和法律责任。

　　 凡遇合同专用章遗失，应立即向本部门领导报告，并将本部门批示意见送信用(合同)管理机构备案，在当地市级报纸上刊登遗失声明，办理相关证明材料。

　　 凡遇合同专用章变更，需重新刻制，其申请程序与手续与新申请相同，原合同专用章交还信用管理机构统一处理。

　　 各子公司自行刻制的合同专用章，必须到信用管理机构留样备案。

　　13、订立依法应当办理批准、登记、见证、鉴证、公证等特别程序的合同时，应当依法办理特别手续。

　　14、合同承办人应将合同的副本一份及时送交本单位财务部门备案，作为财务部门收付款物的依据。

　　二、合同履约管理

　　1、法定代表人全面负责合同的履行。合同承办单位、部门和人员具体负责其订立合同的履行。新任法定代表人应当继续履行前任法定代表人依法订立的合同。

　　2、在履行合同过程中，根据情况的变化，应当对对方当事人的履行能力进行跟踪调查。如发现问题，合同承办人要及时处理，必要时经单位负责人同意，可现场考核合同标的情况和对方当事人的履约能力。

　　3、接收标的必须经过严格的验收或商检程序。对不符合制度的标的应在法定期限内及时提出书面异议。

　　4、合同结算必须通过本单位财务部门进行。对合法有效的合同，财务部门必须在合同约定的期限内结算。对未经合法授权或超权限签订的合同，财务部门有权拒绝结算。

　　5、凡与合同有关的来往文书、电报、电传、信函、电话记录都应作为履约证据留存。

　　对我方当事人的履约情况，除妥善保存有关收付凭证外，还要做好履约记录。

　　我方当事人收到对方当事人通过邮递方式传送的与合同有关的法律文书时，应当连同信封一并收存。通过邮递方式传送与合同有关的法律文书时，必须使用挂号信函，并保存邮局收据、回执备案。

　　6、信用管理员负责监督检查合同履行情况，按时间顺序及时建立合同签订与履行情况台帐。

　　三、合同的变更和解除

　　1、合同的变更与解除由合同承办人以书面形式报合同评审机构审核，批准后，尽快与对方签订变更或解除协议。

　　2、对方当事人作为款物接收人而要求变更接收人时，必须有书面变更协议。严禁未取得对方当事人的书面材料而凭口头约定向已变更的接收人发货或付款。

　　3、我方当事人遇有不可抗力或者其他原因无法履行合同时，应当及时收集有关证据，并立即以书面形式通知对方当事人，同时积极采取补救措施，减少损失。

　　4、发现对方当事人不履行或不完全履行合同时，合同承办人应当催促对方当事人采取有效补救措施，收集、保存对方当事人不履行合同的有关证据，及时向信用管理机构报告。

　　5、我方当事人因故变更或解除合同，应当及时以书面形式通知对方当事人，说明变更或解除合同的原因和请求对方书面答复的期限，尽快与对方当事人达成变更或解除合同的协议。

　　客户授信与年审评价制度

　　1、信用管理机构加强与各业务部门的联系沟通，及时掌握客户的信用信息，对客户实行分级管理，将客户的信用等级分为A、B、C、D四级，分别制订不同信用等级所对应的信用额度、信用期限、信用折扣。

　　2、信用管理机构负责建立每位客户包括名称、住所、法定代表人、注册资金、电话、信用标准(对客户资信情况进行要求的最低标准)、信用等级内容的表单，并及时进行动态更新。

　　3、信用管理机构负责制定客户信用申请表、客户调查表、客户信用审批表、回复客户的标准信函等表格;受理客户信用申请;采用对客户进行走访、调查、向有关部门收集客户资信状况资料等方式掌握客户信息，填写客户调查表，对客户进行信用评级，报主管副总审批后，确定信用等级，并及时回复客户。

　　4、对客户实行跟踪管理，补充客户信用信息，每年末对客户的信用状况进行汇总分析，形成书面的年审评价报告，并根据年审报告及时调整客户信用等级与授信额度。

　　5、对延迟付清款物的客户，视情节轻重给予信用等级的降级处理;对恶意拖欠款物的客户授信额度为0，要求采用即时清结的方式或列入黑名单，拒绝业务往来。

　　6、各业务人员应及时收集客户信息并向信用管理机构反馈;信用管理机构应定期将客户信用状况评价结果反馈公司各相关部门。

　　客户信用档案建立与管理制度

　　1、建立完整的合同档案。档案资料包括以下内容：

　　 谈判记录、可行性研究报告和报审及批准文件;

　　 对方当事人的法人营业执照、营业执照、事业法人执照的副本复印件;

　　 对方当事人履约能力证明资料复印件;

　　 对方当事人的法定代表人或合同承办人的职务资格证明、个人身份证明、介绍

　　信、授权委托书的原件或复印件;

　　 我方当事人的法定代表人的授权委托书的原件和复印件;

　　 对方当事人的担保人的担保能力和主体资格证明资料的复印件;

　　 双方签订或履行合同的往来电报、电传、信函、电话记录等书面材料和视听材

　　料;

　　 登记、见证、鉴证、公证等文书资料;

　　 合同正本、副本及变更、解除合同的书面协议;

　　 标的验收记录;

　　 交接、收付标的、款项的原始凭证复印件。

　　2、公司所有合同都必须按部门编号。信用管理员负责建立和保存合同管理台帐。

　　3、合同承办人办理完毕签订、变更、履行及解除合同的各项手续后一个月内，应将合同档案资料移交信用管理员。

　　信用管理员对合同档案资料核实后一个月内移交档案室归档。

　　4、各公司及部门应于每年的一月十日和七月十日前将本公司管辖范围内上年度和本年度上半年的合同统计报表报送集团公司信用管理机构。

　　各公司及部门应于每年的一月十日前将管辖范围内上一年度信用管理情况分析报告报送集团公司信用管理机构。

　　5、建立完整的客户信用资料，包括客户信用申请表、客户调查表、客户信用审批表、回复客户的标准函、客户信用表单、授信资料、年审评价报告等，并附客户概况、付款习惯、财务状况、商账追讨记录、往来银行、经营状况等调查原始资料。

　　6、客户信用档案的查阅需填写查阅申请单标明查阅人、查阅客户名称、查阅用途，由档案管理员填写借阅时间、归还日期。信用档案的缺失以及涉及商业秘密内容的泄漏要追究相关当事人的责任。

　　7、配备大专以上学历，具有数据库检索服务的能力和经验的人员专(兼)职档案管理员。

　　8、档案管理员必须经过企业信用管理专业知识培训，考核合格后方可上岗。

　　应收账款与商账追收管理制度

　　1、建立应收账款帐目，明确应收货款，分期应收账款和应收票据的数额、期限、应付款人等内容。

　　2、建立应收账款账龄分析分级表，将应收账款按账龄分为合同期内、进入预警期内、到期、逾期、进入最后通牒期，进入专业追账期、付诸法律期和坏账期八级，制订相应的催收措施。

　　3、对应收账款加强日常监督，根据实际情况每周或每月打印出会计账上全部接近到期的应收账款记录进行分析和诊断，对每笔账款作出处理意见。

　　4、制订商账(逾期应收账款)追收办法，培训催收、追收人员。

　　5、设计商账追收工作流程，包括内勤提示、外勤催收、委托专业信用管理公司追收、法律诉讼。商账追收程序一般应包括下列步骤：

　　步骤 阶段 时间段 联系方法 催账形式

　　1 提醒客户 逾期第一天 传真 礼貌提示

　　2 提醒客户 以后第4天 传真 再度提示

　　3 了解问题 以后第4天 电话 了解客户发生了什么问题

　　4 第一次正式催账 以后第4天 传真 显示证据

　　5 严肃通知 以后第4天 传真 严肃通知

　　6 第二次正式催账 以后第4天 传真 显示证据

　　7 压迫客户式谈话 与6同一天 通话/拜访 表达不满

　　8 第一次经理对话 以后第3天 电话 催账级别升高

　　9 第二次经理对话 以后第3天 电话 最后一次谈话

　　10 最后通知 以后第3天 挂号信 最后通牒

　　11 送专业追账公司 一周以后 委托追账 与追账代理签约

　　12 提出法律诉讼 半年以后 委托律师 法律行动

　　失信违法行为责任追究制度

　　1、对方发生失信违法行为，可酌情采取下列措施：

　　 取消赊销条件;

　　 停止供货;

　　 取消供货资格;

　　 诉诸法律。

　　2、本企业发生失信违法行为的可能表现形式与纠正措施：

　　表现形式：

　　 个人擅自以公司名义对外签订合同并违约或骗取款物;

　　 产品合格率未达标;

　　 拖欠货款;

　　 其他。

　　纠正措施：及时书面告知对方，说明原由;依法赔偿对方损失;撤消过错当事人的职务、开除直至依法追究其法律责任。

　　3、合同纠纷处理

　　 发生合同纠纷，合同承办部门、人员应立即报告分管领导或法定代表人，并通报信用管理机构，提供材料。

　　 为解决合同纠纷所采取的各项措施，必须在法定的诉讼时效和期间内进行。

　　 合同纠纷发生后，可以通过协商、调解、仲裁、诉讼等方式解决。合同承办部门、人员应配合好公司信用管理机构参加仲裁或诉讼。

　　 发现对方当事人利用合同进行诈骗等犯罪活动时，应当立即向单位负责人报告并向公安机关报案。

　　 合同发生纠纷后，需要委托代理人参加仲裁或诉讼活动的，应当及时委托有资质的代理人参与处理纠纷。

　　 解决合同纠纷的申请书、起诉书、答辩书、协议书、调解书、仲裁书、裁定书、判决书的副本或正本复印件，自发出或收到之日起十日内，由承办人送交信用管理机构备案。

　　 在处理合同纠纷过程中，对于可能因对方当事人的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，应当及时向法院申请财产保全。

　　 合同纠纷发生后，应当依法采取一切措施，积极收集、整理有关证据。在证据可能灭失或者难以取得的情况下，应当向法院申请保全证据。

　　 向法院提供原始证据时，必须先行复制，并请求法院的承办人员出具证据收执。

　　 在涉及合同纠纷的诉讼或非诉讼活动中，行使可能引起国有资产流失的处分权时，应当报请有关部门公司批准。