重庆市物业管理条例（2009修）

　　重庆市物业管理条例

　　(20**年9月25日重庆市第一届人民代表大会常务委员会第四十二次会议通过20**年5月21日重庆市第三届人民代表大会常务委员会第十次会议修订)

　　目录

　　第一章总则

　　第二章物业管理区域

　　第三章业主、业主大会及业主委员会

　　第四章前期物业管理

　　第五章物业管理服务

　　第六章物业的使用与维护

　　第七章法律责任

　　第八章附则

　　第一章

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

　　第二条本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

　　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

　　第三条市房地产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。

　　区县(自治县)房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。

　　市和区县(自治县)价格、规划、土地、建设、市政、公安、工商、民政部门及其他有关行政管理部门按照各自职责，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理及物业管理区域内的行政管理工作。

　　第四条街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。

　　居(村)民委员会协助街道办事处(乡镇人民政府)做好物业管理相关工作。

　　第五条鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会，交流物业管理经验。物业服务行业协会作为物业服务行业自律组织，应当制定行业行为规范，调解物业服务企业纠纷，推动物业管理健康发展。

　　房地产行政主管部门应当加强对物业服务行业协会的指导和监督。

　　第六条实行物业管理联席会议制度。

　　物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集，由区县(自治县)房地产行政主管部门、居(村)民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表等各方代表组成。

　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：

　　(一)业主委员会不依法履行职责的问题;

　　(二)业主委员会换届过程中出现的问题;

　　(三)履行物业服务合同中出现的重大问题;

　　(四)提前终止物业服务合同的问题;

　　(五)物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题;

　　(六)需要协调解决的其他物业管理问题。

　　第二章

　　第七条物业管理区域根据物业的建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共有或共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划定。物业的配套设施设备共有、共用的，应当划定为一个物业管理区域;但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

　　第八条新建物业在出售前，建设单位应当根据本条例第七条的规定划定物业管理区域，并向物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门备案。区县(自治县)房地产行政主管部门认为建设单位划定的物业管理区域不符合本条例第七条规定的，应当自收到备案申请之日起三十日内书面通知建设单位重新划定。

　　建设单位在销售物业时，应当将经备案确认的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

　　第九条已经建成并交付使用但未划分物业管理区域的，需要实施物业管理时，由街道办事处(乡镇人民政府)参照本条例第七条的规定，在征求相关业主意见后，划定物业管理区域，并报区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　　第十条对物业管理区域划定有异议的，物业所在地的区县(自治县)房地产行政主管部门应当根据本条例第七条的规定和商品房买卖合同的约定，在征求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)、相关业主、居(村)民委员会的意见后确定。

　　第三章

　　第十一条业主可以设立业主大会，并由业主大会选举产生业主委员会，但同一个物业管理区域只能设立一个业主大会。

　　业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则和管理规约;

　　(二)选举、补选或罢免业主委员会成员;

　　(三)决定业主委员会的必要经费及来源以及经费管理办法;

　　(四)撤销或者变更业主委员会超越权限的决定;

　　(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容;

　　(六)决定提出改建、重建建筑物及其附属设施的申请;

　　(七)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他职责。

　　第十二条不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居(村)民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。

　　第十三条一个物业管理区域内，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域建筑物总面积的百分之五十以上，业主可以召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会，并于会前告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　第十四条占物业管理区域内业主总人数百分之二十以上的业主书面要求召开首次业主大会会议的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当组织召开。

　　第十五条街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到告知或者申请后三十日内通知建设单位报送物业建筑面积、物业出售时间、业主清册等材料，并负责核实材料和指导成立首次业主大会会议筹备组。

　　建设单位应当在收到街道办事处(乡镇人民政府)通知后十日内报送材料，并协助成立筹备组。

　　筹备组成员由业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)和建设单位派员共同组成。

　　第十六条筹备组应当做好下列筹备工作：

　　(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

　　(二)参照市房地产行政主管部门制定的示范文本，拟订业主大会议事规则和管理规约草案;

　　(三)确认业主身份，确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积;

　　(四)拟订业主委员会委员产生办法，确定候选人名单;

　　(五)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

　　业主委员会委员候选人由筹备组推荐，三十名以上业主也可以联名推荐委员候选人一名。筹备组应当审查委员候选人资格并确定候选人名单。

　　前款第一项至第四项的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公示。业主对业主身份、业主人数或者专有部分建筑面积提出异议的，筹备组应当予以复核并告知提出异议者复核结果。

　　第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。

　　业主人数按房地产权证数计算，一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。

　　第十八条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。

　　同一物业管理区域内有两幢以上房屋的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选若干名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当提前就业主大会会议拟讨论的事项征求其所代表的业主的意见。凡需投票表决的，业主赞同、反对或者弃权的意见应当经本人签字后，由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

　　第十九条业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　业主大会对本条例第十一条第六项规定的事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;业主大会对其他事项作出决定的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十条业主大会会议由业主委员会组织召开。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，并邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和居(村)民委员会参加。

　　占总人数百分之二十以上的业主以书面形式要求召开业主大会临时会议时，业主委员会应当在三十日内组织召开。业主委员会不组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令业主委员会限期组织召开。业主委员会逾期不组织召开的，占总人数百分之二十以上的业主要求街道办事处(乡镇人民政府)组织召开的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内组织召开。

　　第二十一条业主委员会是业主大会的执行机构。成员人数由业主大会决定，但不得少于五人，应当为单数。每届任期不超过五年，可以连选连任。

　　业主委员会设主任一名、副主任一至三名，业主委员会主任是业主委员会的代表人。主任、副主任由业主委员会在业主委员会成员中推选产生，并由业主委员会罢免。

　　第二十二条业主委员会实行候补委员制。候补委员的名额和产生程序由业主委员会委员产生办法确定。

　　候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

　　第二十三条业主委员会成员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)热心公益事业，责任心强，具备一定组织能力;

　　(三)按期履行交纳物业服务费、物业专项维修资金等业主义务;

　　(四)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业工作;

　　(五)具备履行职务的健康条件和文化水平。

　　第二十四条业主委员会应当自产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案，并同时在物业管理区域内公示：

　　(一)业主委员会名称和业主委员会主任、副主任、委员名单;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会办公场地、联系电话。

　　业主委员会备案事项发生变更的，应当按照前款规定重新备案和公示。

　　第二十五条业主认为业主委员会公示(备案)事项的产生过程违反程序或者存在弄虚作假等情况的，可以向物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)申请要求核实，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内，根据核实情况作出处理决定。

　　第二十六条业主委员会需要刻制印章的，应当持备案证明按照国家有关规定到公安机关批准的单位刻制业主委员会印章，并按照管理规约、业主大会议事规则和有关规定使用印章。

　　第二十七条业主委员会应当履行下列职责：

　　(一)制定业主委员会工作制度;

　　(二)召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况，公示业主大会决定;

　　(三)代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同;

　　(四)组织并监督管理规约的落实;

　　(五)公示物业专项维修资金使用情况，组织或者参与物业共有部分维修、更新、改造的竣工验收;

　　(六)每半年公示一次业主委员会工作经费等使用情况;

　　(七)及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

　　(八)协调业主、使用人与物业服务企业的关系;

　　(九)根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁;

　　(十)配合相关部门，做好维护物业管理区域秩序的相关工作;

　　(十一)管理规约、业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条业主委员会每季度应当至少召开一次会议。

　　业主委员会会议由业主委员会主任召集并主持。三分之一以上委员要求召开时，业主委员会主任应当组织召开。

　　业主委员会主任可书面委托业主委员会副主任召集并主持会议。业主委员会成员不得委托他人参加业主委员会会议。

　　第二十九条业主委员会会议应当有三分之二以上的成员出席并作好书面记录，作出决定应当经全体成员半数以上签字同意。决定作出后三日内，应当以书面形式在物业管理区域内公示七日以上。

　　未经全体成员半数以上签字同意并公示的业主委员会决定无效。

　　第三十条业主委员会成员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为：

　　(一)挪用、侵占业主共有财产;

　　(二)索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

　　(三)违反物业服务合同拒不交纳物业服务费用，或利用职务之便要求物业服务企业减免物业服务费;

　　(四)泄露其他业主的信息;

　　(五)其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

　　业主委员会成员违反前款规定的，由业主委员会会议决定中止其成员职务，并提请业主大会会议决定终止其成员职务。

　　第三十一条业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

　　(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;

　　(二)因疾病等原因丧失履行职责能力的;

　　(三)任职期间被依法追究刑事责任的;

　　(四)以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的;

　　(五)业主大会议事规则约定的其他情形。

　　第三十二条业主委员会成员受业主监督。业主有权罢免业主委员会成员。

　　百分之二十以上业主联名，可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出对业主委员会成员的罢免要求。街道办事处(乡镇人民政府)应当在接到罢免要求之日起三十日内书面通知业主委员会限期召开业主大会，由业主大会作出是否予以罢免的决定。业主委员会逾期不组织召开的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开。

　　第三十三条业主委员会成员被终止资格或罢免的，业主委员会应当以书面形式在物业管理区域的显著位置予以公告，业主有权查询相关资料。

　　业主委员会成员被终止资格或被罢免的，其担任的业主委员会主任、副主任职务相应终止，并应在公告之日起三日内将其保管的印章、账簿、文件资料以及全体业主共有的财物等移交给业主委员会。

　　第三十四条业主委员会成员集体辞职的，应当按照组织首次业主大会的方式召开业主大会，重新选举业主委员会。

　　业主委员会成员出缺，由候补委员按照得票多少依次递补。业主委员会成员经递补仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行补选。

　　第三十五条业主委员会任期届满两个月前，应当组织召开业主大会会议，选举新一届业主委员会。逾期未换届的，占总人数百分之二十以上的业主要求物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织换届的，街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到申请后三十日内，组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

　　原业主委员会应当在新一届业主委员会产生之日起十日内，将其保管的物业档案、印章及其他属于业主大会、业主委员会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。

　　第三十六条因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前，业主大会、业主委员会应当在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。

　　第三十七条业主大会、业主委员会作出的决定对全体业主、使用人具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第四章

　　第三十八条新建物业的建设单位应当在物业销售前，参照市房地产行政主管部门制定的临时管理规约示范文本拟订临时管理规约，并报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。

　　第三十九条物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招标投标。

　　对于物业中有住宅的预售项目，建设单位应当在申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业;对于物业中有住宅的现售项目，建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　　投标人少于三个或者住宅建筑面积少于三万平方米的，经物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

　　第四十条建设单位应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的前期物业服务合同示范文本与选聘的物业服务企业签订书面前期物业服务合同，并在签订后十五日内报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门备案。

　　业主委员会与物业服务企业依法签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

　　第四十一条建设单位应当在物业销售时将临时管理规约和前期物业服务合同提供给物业买受人，并予以说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约和履行前期物业服务合同予以书面承诺。

　　第四十二条前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。

　　出售物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由买受人按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担;前期物业服务合同未约定物业服务收费标准的，由建设单位承担。

　　第四十三条物业服务用房包括物业服务企业用房和业主委员会用房，应当由建设单位按照不低于房屋总建筑面积千分之三的比例且不少于五十平方米的标准在物业管理区域内无偿配置。

　　物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能;没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层。

　　市和区县(自治县)规划行政主管部门应当在审批建设工程规划许可证时，按前两款的规定明确物业服务用房的位置和面积。建设单位申请房屋预售许可证时应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料，房地产行政主管部门在核发房屋预售许可证时，应当注明物业服务用房位置。建设单位在销售商品房时，应当公布物业服务用房的位置和面积。

　　物业服务用房属于全体业主共有，用作从事物业管理活动。物业服务企业、业主委员会不得擅自改变其用途。

　　房地产行政主管部门在办理所有权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，业主有权查询。

　　第四十四条前期物业服务合同签订后、房屋交付使用前，建设单位应当向物业服务企业及物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案，并提供物业管理用房。物业档案包括下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　　(四)物业管理所必需的其他资料。

　　物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房、物业档案移交给业主委员会。

　　第五章

　　第四十五条物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。

　　从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

　　第四十六条一个物业管理区域只能由一个物业服务企业实施物业服务。

　　提倡业主通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

　　第四十七条业主委员会应当参照市房地产行政主管部门会同市工商行政管理部门制定的物业服务合同示范文本与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并移交物业档案。

　　物业服务合同需经业主大会审议通过。在提交业主大会审议前，业主委员会应当将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，充分听取业主意见。

　　物业服务企业应当在物业服务合同订立或者变更之日起十五日内，报物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。

　　第四十八条业主委员会在与业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同时，对物业服务合同约定的物业服务事项应当包括下列主要内容：

　　(一)共用部位、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;

　　(二)物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;

　　(三)共有绿地、花木等的养护与管理;

　　(四)物业管理区域内环境卫生的维护;

　　(五)物业服务收费标准;

　　(六)其他物业服务内容。

　　物业服务合同只能约定属于民事服务内容的事项，不得约定由物业服务企业行使应当由行政管理部门行使的行政管理职责。

　　法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　第四十九条物业服务企业应当依法履行合同，按照国家和本市有关物业管理的技术标准和行业规范提供专业化的服务，不断提高管理和服务水平。

　　物业服务企业在物业服务活动中应当树立既为全体业主服务，也为每一个业主服务的观念，不得侵犯或者越权限制业主权利。

　　物业服务企业应当接受业主、业主大会、业主委员会的监督和有关行政管理部门的监督管理。

　　第五十条行政管理部门不得委托物业服务企业实施行政管理事项。物业服务企业不得以任何方式和理由行使属于行政管理部门的行政管理职责，但应当协助行政主管部门行使管理职责。

　　第五十一条物业服务企业应当建立健全公共秩序维护制度，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

　　业主对人身、财产安全有特殊保护要求的，由业主与物业服务企业另行约定。

　　第五十二条物业服务企业应当制订物业管理区域内安全防范应急预案，对突发性自然灾害，公共卫生事件，供水、供电、供气事故，物业安全事故等突发事件的预防和处置进行具体规定。

　　发生安全事故或者其他紧急事件时，物业服务企业应当及时采取应急措施，并按规定向相关行政管理部门和专业单位报告，协助做好相关工作。

　　第五十三条物业服务企业可以委托有相应资质的企业或者个人完成物业管理区域内机电设备维修养护、清洁卫生、园林绿化等专项服务，但不得将该区域内的全部物业服务一并委托给他人。

　　第五十四条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或选聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业;业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域，并配合依法选聘的物业服务企业接管。

　　物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的，应当在合同期限届满三个月前在物业管理区域内公示，并书面告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)。

　　物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。

　　第五十五条物业服务企业退出物业服务的，应当履行下列义务：

　　(一)向业主委员会(未成立业主委员会的，向街道办事处(乡镇人民政府)移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房;

　　(二)撤出物业管理区域内的物业服务人员;

　　(三)结算物业服务费用和预收、代收的有关费用;

　　(四)法律、法规规定的其他事项。

　　第五十六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门会同市房地产行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

　　物业服务企业应当在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供特约服务的收费项目和标准。

　　第五十七条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用，最终用户应当按时、足额缴纳。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳;属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。

　　专业单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。

　　物业服务企业接受专业单位委托代收有关费用的，可以根据双方约定向委托单位收取代收手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

　　第五十八条街道办事处(乡镇人民政府)、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员应当妥善保存业主信息资料，不得泄露。

　　第六章

　　第五十九条业主、使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

　　物业管理区域内禁止下列行为：

　　(一)占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物;

　　(二)破坏或者擅自改变房屋外观;

　　(三)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

　　(四)损坏或者擅自占用、改建物业共用部分;

　　(五)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(六)将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房的上方;

　　(七)存放、铺设超负荷物品;

　　(八)发出超过规定标准的噪音;

　　(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;

　　(十)违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房;

　　(十一)乱丢垃圾，高空抛物;

　　(十二)损毁树木、园林;

　　(十三)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

　　物业管理区域内发生上述行为时，业主、物业使用人有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法及时处理，相关业主和物业使用人应当积极配合。因上述行为导致权利受到侵害的，受害人可依法向人民法院提起民事诉讼。

　　第六十条业主、使用人应当按照城乡规划主管部门批准或者房地产权证载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。

　　业主、使用人将住宅改变为经营性用房的，应当依法申请。在设立(开业)或者住所(经营场所)变更登记时，应当向工商行政管理部门书面承诺遵守法律、法规以及管理规约的规定，并提交住所(经营场所)所在地业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改为经营性用房的证明文件及其他登记所需材料。未成立业主委员会的，由所在地居(村)民委员会出具。

　　第六十一条业主、使用人对物业进行装饰、装修前，应当将装饰、装修的时间、范围、方式等口头或书面告知物业服务企业。

　　物业服务企业应当将告知事项进行登记并将装饰、装修中的禁止行为和注意事项提醒业主或者使用人以及装饰、装修人员。

　　物业服务企业对违反装饰、装修规定的行为，可以报告相关行政管理部门，由相关行政管理部门依法处理。

　　第六十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主委员会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。利用物业共用部位、共用设施设备经营获取的收益归业主共有，业主可以约定将该收益纳入物业专项维修资金或者其他合理用途。

　　第六十三条物业管理区域内的机动车停车场(库)，应当首先满足业主的使用需要。

　　建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库。拟出售的车位、车库数量等于或低于物业管理区域的房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或车库。

　　车位、车库有空余的，可以临时出租给业主以外的单位、个人。但是，每次租期不得超过六个月。

　　第六十四条占用物业管理区域内业主共有的道路或者其它场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主大会或者业主委员会决定。

　　公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内临时停放，不得收费。

　　物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。物业管理区域内发生的交通事故，由公安机关负责处理。

　　第六十五条物业专有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，专有部分所有人应当及时修缮或者采取防范措施。经业主委员会或者物业服务企业通知后，在合理期限内仍未修缮或者采取防范措施的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施，其费用由专有部分所有人承担。

　　物业共有部分出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的情形时，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮或者采取防范措施。

　　第六十六条物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任;在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

　　第六十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。具体实施办法由市人民政府另行制定。

　　第六十八条物业专有部分、共有部分进行维护、更新和改造时，相关业主负有协助的义务。

　　第六十九条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或者承租人，并自物业转让合同或者租赁合同签订之日起十五日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会和物业服务企业。

　　第七十条拥有两户以上业主的物业应当建立物业专项维修资金。

　　物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管的原则。

　　物业专项维修资金归集、使用与监管的具体办法由市人民政府另行制定。

　　第七十一条物业维修、更新、改造的费用，按照下列规定承担：

　　(一)专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担;

　　(二)部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主分担;

　　(三)全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主分担。

　　因物业服务企业的责任，导致物业共有部分未到维修、更新年限而需要维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

　　第七十二条业主、使用人对物业服务企业在物业管理活动中侵害自己合法权益的行为，可以向物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门投诉，区县(自治县)房地产行政主管部门应当及时受理，并在受理之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，告知投诉人向相关部门投诉。

　　第七章

　　第七十三条对违反本条例规定的行为，法律、法规有处罚规定的，从其规定。

　　第七十四条违反本条例的规定，物业中有住宅项目的建设单位未通过招标投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处十万元以下的罚款。

　　第七十五条违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处十万元以上五十万元以下的罚款。

　　第七十六条违反本条例的规定，建设单位有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

　　(一)未移交物业档案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，予以通报，处一万元以上十万元以下的罚款;

　　(二)未将前期物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款;

　　(三)泄露业主信息资料的，给予警告，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十七条违反本条例的规定，物业服务企业有下列行为之一的，由物业所在地区县(自治县)房地产行政主管部门予以处罚：

　　(一)未将物业服务合同报送备案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款;

　　(二)未制定安全防范应急预案的，责令限期改正，逾期仍不改正的，处一万元以上十万元以下的罚款;

　　(三)业主大会依法选聘新的物业服务企业后，原物业服务企业不按规定退出物业管理区域的，责令限期退出;逾期不退出的，处五万元以上十五万元以下罚款，并由颁发其资质证书的行政主管部门降低其资质等级或者取消其资质;

　　(四)退出服务时不履行相关义务的，责令限期改正，并在一年内不得参加物业管理招标投标活动;

　　(五)泄露业主信息资料的，予以通报，造成严重后果的，处一万元以上十万元以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七十八条违反本条例的规定，物业服务企业限制或者侵犯业主权利的，由颁发资质证书的行政主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的，降低其资质等级或者取消其资质。

　　第七十九条违反本条例的规定，业主委员会未履行相关职责的，由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令限期履行，逾期仍不履行的，予以通报。

　　第八十条业主委员会成员违反本条例第三十条规定的，由区县(自治县)相关行政主管部门依法处理，并在物业管理区域内予以通报;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　业主委员会成员履行职务时违反法律、法规或者管理规约的规定，侵害业主合法权益，给业主造成损害的，应当承担相应的赔偿责任。

　　第八十一条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉，或者按约定申请仲裁。

　　第八十二条违反本条例第五十九条规定，给他人造成损害的，依法承担民事责任;违反行政管理规定的，由有关行政主管部门按照下列规定予以查处;构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　(一)违反第一项、第二项规定的，由区县(自治县)规划行政主管部门依法查处;

　　(二)违反第三项规定的，由区县(自治县)建设行政主管部门依法查处;

　　(三)违反第四项至第七项规定的，由区县(自治县)房地产行政主管部门依法查处;

　　(四)违反第八项规定的，由区县(自治县)环境保护行政主管部门依法查处;

　　(五)违反第九项规定的，由区县(自治县)公安、环保行政主管部门依法查处;

　　(六)违反第十项规定的，由区县(自治县)规划、工商行政主管部门依法查处;

　　(七)违反第十一项至第十三项规定的，由相关行政主管部门依法查处。

　　第八十三条房地产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)或者其他有关行政管理部门及其工作人员违反本条例的规定，未履行相关职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由所在单位、上级机关或者监察部门责令改正;情节严重的，对直接责任人给予行政处分;给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第八章

　　第八十四条本条例下列用语的含义为：

　　物业，指房屋及配套的设施设备和相关场地。

　　业主，指房地产权证载明或者其他法定文件确定的物业所有权人。

　　使用人，指物业的承租人或者其他实际使用物业的人。

　　前期物业管理，指物业出售后至业主大会成立之前进行的物业管理。

　　本条例使用的数字含本数。

　　第八十五条对未聘请物业服务企业从事物业服务活动的物业项目，其业主大会、业主委员会及物业使用与维护的相关事项可以参照本条例执行。

　　第八十六条本条例自20**年10月1日起施行。

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篇2：关于贯彻实施《武汉市物业管理条例》的通知（2018）

　　武汉市住房保障房管局

　　关于贯彻实施《武汉市物业管理条例》的通知

　　武房发〔20**〕67号

　　各区房管部门，各有关单位：

　　《武汉市物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年6月26日经市第十四届人民代表大会常务委员会第十三次会议修订通过，20**年7月26日经省第十三届人民代表大会常务委员会第四次会议批准，将于20**年1月1日起施行。全面、准确地贯彻《条例》，依法加强对物业管理活动的监督管理，是市、区房管部门的一项重要职责。为更好地贯彻实施《条例》，现将有关事项通知如下：

　　一、充分认识新修订《条例》贯彻实施的重要意义

　　新时代对物业管理法制建设提出了新要求，党的十九大明确了“坚持党对一切工作的领导”的新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略，提出了“让全体人民住有所居”的奋斗目标。根据新的形势、任务和现实需要，《条例》修订和实施，正是践行党的十九大提出的“以人民为中心”发展思想的具体实践。新修订《条例》结合我市实际，以人民群众对美好生活的向往为目标，以全面推进依法治国为方略，以《物权法》为根本遵循，将近年来我市物业管理理论、实践和制度创新成果，以立法形式固定下来，体现了很强的政治性、时代性、针对性。《条例》的施行是我市加快物业管理法制化进程中的一件大事，对于进一步加强党对物业管理领域的领导，提升全市物业服务整体水平，改善人居工作环境，维护社区和谐稳定，提高城市管理水平，促进国民经济增长和助力城乡社会治理等，都具有十分重要的意义。

　　二、认真做好《条例》的学习、宣传和培训工作

　　市、区房管部门要结合工作实际，认真制定学习、宣传和培训方案，采取多种形式，有计划、分层次的开展《条例》学习、宣传和培训工作。一是要组织好物业管理行政执法人员和街道办事处、乡镇人民政府以及居(村)民委员会从事物业行政管理人员的学习培训，全面领会、掌握《条例》精神实质和主要内容，准确把握要点，增强法制观念，切实提高依法行政水平。二是要组织好开发建设单位、物业服务企业和业主委员会的学习培训，帮助其深刻了解、领会《条例》精神和条文基本含义，自觉遵守《条例》，维护自身合法权益。三是广泛开展宣传活动，集中时间、集中力量，充分利用报刊、广播、电视、网络等媒体，以及板报、墙报、橱窗、宣传手册等形式，全方位、多角度宣传《条例》内容和重要意义，让社会各届和广大业主了解、熟悉《条例》内容，深入人心，为《条例》顺利实施营造良好的社会氛围。

　　三、积极修订完善与《条例》相配套的政策文件

　　此次《条例》修订内容多、涉及范围广、解决问题实、创新力度大，重新规划和设计了许多物业管理的基本制度和行为准则。要结合国家“放管服”改革要求，从加强物业管理事中事后监管出发，加快推进我市物业管理相关政策文件的立、改、废工作。一是抓紧清理过去制定的规章和规范性文件，及时对其中与《条例》规定相抵触的条文进行调整和修改;二是对《条例》授权房管部门制定具体办法的内容，要积极开展研究，尽快作出规定，进一步建立健全物业管理制度体系，为依法规范物业管理活动奠定基础。

　　四、依法规范物业管理行为

　　《条例》为依法规范物业管理活动提供了基本法律依据，市、区房管部门要从依法行政出发，重点抓好以下几个方面工作：一是要遵循中国共产党领导的业主自治和政府依法监管相结合的物业管理基本原则，以党建引领促进物业管理融入城市基层社会治理。二是支持、配合街道办事处、乡镇人民政府和民政部门做好业主大会成立和业主委员会选举工作，指导、推动物业服务企业在社区党组织领导下，建立健全居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业三方协调联动机制，服务好广大业主。三是加强前期物业管理，规范物业管理区域划分、物业服务用房核查、住宅物业前期招投标、物业承接查验等行为，促进建管衔接。四是规范物业服务行为，指导、督促物业服务企业进一步完善“四公开一监督”和物业服务定期报告制度，建立“质价相符”的服务收费机制，严格履行对违法建设、违规养犬等行为的发现、劝阻和报告责任，同时，加强物业服务质量考评和信用信息管理，促进物业服务企业诚信经营，提升服务水平。五是完善维修资金管理制度，进一步优化维修资金使用程序，消除使用不畅障碍，提升维修资金使用效能，保障房屋居住安全和正常使用。

　　五、加强协调与配合，形成工作合力

　　物业管理涉及面广，关联多方，《条例》对相关行政主管部门的监督管理职责均作了明确规定，除房管部门外，民政、城乡规划、国土、建设、公安、城市管理、价格、环境保护、水务、工商行政管理、园林和林业等部门在物业管理相关工作中也依法承担相关监督管理职责。市、区房管部门要加强与物业管理相关行政主管部门的工作协调，按照《条例》规定，各司其职，各负其责，紧密配合，形成合力，共同促进物业管理的健康有序发展。

　　市住房保障和房屋管理局

　　20**年12月21日

篇3：成都市关于贯彻实施《成都市物业管理条例》的通知

　　成都市房产管理局关于贯彻实施《成都市物业管理条例》的通知

　　局机关各处室、局属各单位、高新区规划建设局、各区(市)县房产管理局(办、所)：

　　《成都市物业管理条例》(以下简称《条例》)已由成都市第十四届人民代表大会常务委员会第三十四次会议于20**年8月10日通过，经四川省人大常委会20**年9月27日批准，自20**年1月1日起施行。为全面准确地贯彻《条例》，依法加强对物业管理活动的监督管理，局机关各处室、局属各单位、高新区规划建设局、各区(市)县房产管理局(办、所)要对《条例》的实施给予高度重视，切实做好各项实施工作。为此，特作如下通知：

　　一、充分认识《条例》颁布实施的重要意义，扎扎实实学习好、宣传好《条例》

　　《条例》是继今年3月全国人民代表大会颁布《物权法》后，市人大常委会依据《物权法》的精神，结合我市实际制定出的一部全面规范我市物业管理活动的地方性法规，确立了一系列重要的物业管理制度，对规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益，促进物业管理业科学规范和谐发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境，维护社会稳定具有十分重要的意义。房产管理管理部门工作人员，特别是领导干部都要充分认识实施《条例》的重要意义，认真学习，深刻领会精神实质，提高依法行政水平。市、区(市)县房产管理部门都要对学习、宣传、贯彻《条例》作出具体部署，狠抓落实，认真制定宣传计划，要利用报刊、广播、电视、网络等新闻媒体广泛深入地宣传《条例》。

　　二、学习《条例》，加强培训，把握内涵

　　《条例》作为《物权法》颁布后的物业管理地方立法，设立和完善了新建住宅交付使用制度、住宅物业保修金监管制度、物业服务质量评价制度等21项物业管理制度，有32项规定处于国内先进水平。

　　市、区(市)县房产管理部门要加强学习与培训，通过短期培训、讲座、座谈会等多种形式认真组织学习，认真制定学习计划，拟订培训实施方案，通过政策法规的培训，全面提高工作人员素质。同时，要进一步加强对从事物业服务的从业人员的培训，提高物业服务从业人员的素质，加强物业管理队伍建设。

　　三、明确职责，加强内部配合与协调

　　《条例》是以《物权法》、国务院《物业管理条例》为依据，结合我市实际制定的，在很多方面都作了细化，并在一些制度建设上有所创新，涉及相关部门、单位众多的职责和任务。因此，市、区(市)县房产管理部门要按照《条例》的规定，明确职责，加强部门、单位之间的配合与协调。

　　(一)物业管理监督机构、房屋产权登记机构等要进一步加强协调配合，建立信息交流制度，实现管理资源共享。同时，房屋产权登记机构要严格按照《条例》中相关规定，进一步完善登记要求和办事流程，保障相关制度顺利实施。

　　(二)市、区(市)县房产管理部门要建立物业管理工作联系制度。各区(市)县房产主管部门每月将辖区内物业管理工作信息统计上报市房产管理部门，有效解决市、区(市)县物业管理工作的衔接问题。

　　(三)各区(市)县房管部门要建立健全物业管理利益协调机制、诉求畅通机制、纠纷预警预报和调解机制，积极配合调处物业管理中的投诉。

　　四、贯彻执行《条例》，加强与相关主管部门的信息联络

　　(一)各区(市)县房管部门要认真贯彻执行《条例》，加强与当地街道办事处、社区居委会的联系，及时了解情况，加强对物业管理工作的指导、协调和监督，进一步促进业主对物业的依法维权，有序参与，民主管理，民主监督。

　　(二)各区(市)县房管部门要切实履行好《条例》赋予的相关职责，积极建立与所在辖区规划、工商、物价、公安等部门的信息联络机制，及时处理物业管理发展过程的问题，并认真研究物业管理发展中的新情况、新问题，及时制定相应的规范，形成物业管理发展的合力。

　　局机关各处室、局属各单位、各区(市)县房产管理部门接到本通知后，要结合自身的实际情况，认真研究、贯彻落实，共同推动我市物业管理行业的健康规范和谐发展。

　　二00七年十二月十日

篇4：无锡市关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见（2013）

　　锡政办发〔20**〕242号

　　市政府办公室关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见

　　无锡市人民政府办公室文件

　　锡政办发〔20**〕242号

　　市政府办公室关于贯彻江苏省物业管理条例的实施意见

　　各市(县)和各区人民政府，市各委、办、局，市各直属单位：

　　为贯彻《江苏省物业管理条例》(20**年11月29日江苏省人大常委会修订，以下简称《条例》)，规范物业管理的使用、维护及其监督管理活动，现结合我市实际，就贯彻《条例》提出以下意见：

　　一、指导思想

　　以***为指导，以人民群众满意为标准，坚持民生为先，实现物业管理工作“重心下移、属地为主、立足基层”，将物业服务纳入现代服务业发展、社区建设和社会管理体系，着力提升物业服务水平，营造良好的居住和工作环境，为建设“四个无锡”作出更大贡献。

　　二、管理体制

　　按照统一领导、分级负责、以块为主、综合协调的原则，健全住保房管部门行业管理、区人民政府(管委会)属地负责、街道(镇人民政府)具体组织、职能部门密切配合的工作体制。有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进我市物业管理工作。

　　三、职能分工

　　各区人民政府(管委会)负责辖区内物业管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社区建设和社区管理体系，建立物业管理联席会议制度，落实综合协调管理职责，解决物业管理中的热点难点问题。

　　街道办事处(镇人民政府)具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系，落实辖区内旧住宅区长效管理工作。

　　社区居(村)民委员会协助配合街道办事处(镇人民政府)，指导、协助和监督本社区物业服务单位做好物业管理与服务工作。

　　市住保房管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，负责对街道(镇人民政府)物业管理工作人员和业主委员会成员培训，建立物业服务企业及其项目负责人信用档案，按照市政府要求对各区(管委会)物业管理工作的目标责任进行考核。

　　区住保房管部门负责辖区内物业服务工作的行业管理，具体实施物业管理区域划分、前期物业服务招投标的组织、项目承接验收的指导监督、物业服务质量考核、依法查处物业管理违法行为等相关工作，参与区人民政府(管委会)对各街道(镇人民政府)物业管理工作的目标责任考核。

　　规划部门负责按规划要求提出配套设施相关内容，做好住宅项目的规划管理工作。

　　建设部门负责物业管理区域内建设工程质量的监管，落实房屋建筑工程质量措施，监督建设单位及时处理已竣工交付房屋的质量问题。

　　公安部门负责监督物业管理区域内治安防范措施的落实，指导物业服务企业做好住宅小区停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作;负责消防设施的检查验收，并依法查处破坏消防设施的行为。对小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型客货车辆等影响公共和消防安全的行为依法采取强制措施。

　　城管部门按照《无锡市城乡规划条例》和城市管理相对集中行政处罚权的规定查处物业管理区域内未经批准擅自新建、扩建、改建(含破墙开门窗)等建(构)筑物以及乱设户外广告、乱设摊点等行为。

　　民政部门指导社区居(村)民委员会协助配合街道办事处(镇人民政府)，在物业管理中发挥应有的指导、协助和监督作用。

　　民防部门负责住宅小区内人防工程的规划、建设以及维护管

　　理的监督检查工作，查处违法出售、出租人防车库(位)行为。

　　环保部门负责受理居民对环境违法行为的举报、投诉，查处环境违法行为，对小区内及周边产生的噪音、油烟扰民等行为进行监督管理。

　　物价部门负责物业服务收费管理，制定住宅区前期物业服务收费指导标准，对物业服务收费、明码标价等监督检查，依法查处违法行为。

　　质监部门负责电梯等特种设备安全监督检查工作。发现安全隐患及时处置。

　　财政、地税、人社、工商等部门要按照各自职责，妥善处理物业管理涉及的政策扶持、投诉处理、矛盾化解等问题，共同抓好物业管理相关工作。

　　四、工作要求

　　(一)组织《条例》学习、宣传

　　1.组织街道(镇人民政府)和社区居(村)民委员会相关人员开展《条例》和相关物业管理法律法规的学习。(市、区住保房管局)

　　2.编制《条例》相关学习资料，组织各物业服务企业及其从业人员开展《条例》的学习工作。(市住保房管局、市物业管理协会)

　　(二)完善属地管理工作机制

　　1.各区人民政府(管委会)要根据各自的工作实际，落实本区物业管理相关政策措施;督促区住保房管局开展对物业管理工作的日常监督和指导;明确街道(镇人民政府)、社区居(村)民委员会和区职能部门的职责，切实抓好辖区物业管理工作。

　　20** 年 11 月 15 日前，建立由住保房管、建设、城管、环保、公安、物价、人社、民政、人防、工商、质监等相关部门组成的物业管理联席会议制度。(各区人民政府、管委会)

　　2.各街道(镇人民政府)要加强物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，完善社区公共服务体系，做好物业服务日常考核工作;牵头成立业主委员会或物业管理委员会，组织召开业主大会，并指导其正常开展工作。20** 年 11 月 15 日前，建立完善领导机制，明确分管领导，配备专(兼)职人员。(各街道、镇人民政府)

　　3.各社区居(村)民委员会要配合街道(镇人民政府)和区住保房管部门，做好辖区内物业管理的指导、协助和监督工作;协助做好业主大会、业主委员会筹建的组织工作和物业服务中的矛盾纠纷调处工作，并于20**年11月15日前明确联络员。(各社区、村委会)

　　(三)制定相关配套政策

　　1.根据市人大立法计划，研究拟定《无锡市物业管理条例》草案。时间要求：20**年12月31日前。(市住保房管局)

　　2.根据物业服务成本上涨幅度，调整与物业服务标准等级相适应的物业服务费政府指导价格，并对已实施市场化物业服务的住宅小区，明确物业服务收费调整办法。(市物价局，市住保房管局)

　　3.根据《条例》授权及时拟定配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房具体标准。(市住保房管局)

　　(四)加强物业服务行业政策扶持

　　1.物业服务企业享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。(无锡地税局)

　　2.研究制定对物业服务企业创优达标给予奖励的相关政策。

　　时间要求：20**年12月31日前。(市住保房管局，市财政局)

　　3.对物业服务质量考核达标的企业，按照国家、省相关政策进行扶持。(市住保房管局、市财政局)

　　4.对物业服务企业吸纳本市就业困难对象的，按照规定享受有关就业优惠政策。(市人社局)

　　(五)规范物业管理区域有关费用收取

　　1.物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。(无锡地税局)

　　2.物业管理区域内，供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用，不得转嫁户外管线或者其他设施的能源损耗和损失。

　　(无锡供电公司、市自来水总公司、华润燃气公司)

　　3.住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。(无锡供电公司、市自来水总公司、华润燃气公司)

　　(六)《条例》施行后立项的住宅物业按不低于地上地下总建筑面积4‰的比例配置物业服务用房;集中建设的保障性住房按不低于总建筑面积 3‰增加配置物业服务经营性用房。(市建设局)

　　(七)《条例》施行后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位在交付使用前按照建筑安装总费用 1%的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。(市物价局、市住保房管局)

　　江阴市、宜兴市参照本实施意见执行。

　　无锡市人民政府办公室

　　20**年10月28日

篇5：宁波市住宅小区物业管理条例实施意见（2010）

　　关于印发宁波市住宅小区物业管理条例实施意见的通知

　　各县(市)区人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　《宁波市住宅小区物业管理条例实施意见》已经市政府第81次常务会议审议通过，现印发给你们，请遵照执行。

　　二○一○年六月十二日

　　宁波市住宅小区物业管理条例实施意见

　　《宁波市住宅小区物业管理条例》(以下简称《条例》)已于20**年9 月28日经浙江省第十一届人民代表大会常务委员会第十三次会议批准，自20**年1月1起施行。为确保《条例》顺利贯彻实施，现根据《条例》规定及国家、省相关法律法规，提出以下实施意见。

　　一、市、区、街道、社区的物业管理职能划分

　　(一)市建设行政主管部门作为全市物业管理行业主管部门，负责对县(市)区物业管理主管部门的业务指导和监管，组织物业管理行业重大问题的调研及制定相关配套政策。

　　(二)县(市)区人民政府负责辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责;将物业管理纳入街道办事处(乡镇人民政府)年度考核目标;根据各地实际，制定物业管理发展的政策措施。建立由辖区物业管理主管部门、规划、城管、公安、价格、工商、街道办事处(乡镇人民政府)参加的物业管理协调领导小组，协调解决辖区内物业管理的重大问题。建立由辖区物业管理主管部门、街道办事处、法院、司法、基层人民调解委员会组成的物业管理纠纷快速处理机制，解决协调物业管理发生的争议和纠纷。负责制订本辖区内小区管理应急预案，指导街道办事处(乡镇人民政府)、辖区物业主管部门对物业服务企业退出项目管理的工作实施监督和组织协调。

　　(三)县(市)区物业管理主管部门牵头负责对物业管理小区的日常检查、指导，统一组织对物业管理小区的综合考评;建立健全物业管理服务投诉受理机制，建立物业服务企业不良行为记录和项目经理信用记分档案，对服务不到位、收费及支出不规范的物业服务企业及时督促整改;指导属地街道办事处(乡镇人民政府)做好业主大会和业主委员会的筹建、改选和日常监管等工作。县(市)区物业管理主管部门的人员经费纳入同级财政预算。

　　(四)街道办事处(乡镇人民政府)要建立物业管理服务站，配置物业管理专职人员，人员经费纳入同级财政预算。负责协调物业管理与社区建设的关系;负责指导业主大会、业主委员会筹建成立和换届工作，并监督、规范业主大会、业主委员会和业主开展正常的自治工作;要充分发挥其社区综合协调的优势，把物业管理与创建文明小区、安全小区等社区建设结合起来，共同创建和谐社区;协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的矛盾和投诉。

　　(五)社区居民委员会要积极发挥社区在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。

　　二、相关行政职能部门的职责

　　物业管理涉及面很广，物业管理活动的顺利实施，需要物业管理主管部门的监督管理和相关部门、单位的大力协作。公安、城管、工商、规划、房管、环保、价格、财税、人防等有关部门应当依照各自职责，做好本行政区域内物业管理的相关工作。

　　(一)公安(交警、消防)部门负责指导、支持业主大会、业主委员会和物业服务企业落实各项治安防范措施，指导、督促物业服务企业建立公共秩序维护制度、岗位责任制度和秩序维护队伍的管理;指导物业服务企业、业主委员会划分停车位及制定在物业管理区域内合理的行车路线，并会同城管、规划等部门在物业管理区域外城市次干道上划分临时停车位，缓解小区停车难问题;对物业管理区域内堆放易燃易爆物品、严重阻塞交通、阻碍消防通道、强行停放大型客车、货车和油罐车(化学品车)的行为依法采取措施进行处理;按《中华人民共和国噪声污染防治法》有关规定负责处理社会噪声类型的行为;定期对物业管理区域内消防设施和消防工作进行检查和指导，依法处理物业管理区域内破坏消防设施的行为。

　　(二)城管部门负责查处物业管理区域内违反市政、绿化、市容管理等方面的违法行为;对规划、环保部门相关职责已委托或依法划归城管部门的实施行政处罚。

　　(三)工商部门依照职责负责查处物业管理区域内虚假广告、无照经营和擅自变更经营(办公)场所的行为。对利用车棚(库)及违反《物权法》第七十七条规定将住宅作经营(办公)场所的不予核发营业执照。

　　(四)规划部门负责查处物业管理区域内破坏房屋外立面、违章搭建、改变房屋使用性质的行为;按市政府有关规定负责查处擅自开挖地坪降低地坪标高的行为。

　　(五)房屋安全主管部门负责查处物业管理区域内涉及房屋使用安全的行为。

　　(六)环保部门负责处理物业管理区域内的油烟、废气和企业等经营性单位产生的工业噪声等超标行为。

　　(七)价格主管部门负责制定前期物业服务收费和停车服务收费的办法，查处物业服务企业乱收费行为。

　　(八)财税部门负责指导、监督物业服务企业健全完善财务和税收管理制度。对一些入不敷出的老住宅小区物业管理适当予以税收优惠减免，减轻老小区居民和物业服务企业的负担。

　　(九)人防部门负责查处未按规定维护管理防空地下室、改变防空地下室主体结构、拆除人防设施设备及危害防空地下室安全和使用效能的行为。

　　各行政职能部门应按职能分工，履行职责，积极受理业主和单位的投诉，依法进行调查处理违法违规行为。不履行职责的，依照其相关法律、法规处理。

　　三、业主大会、业主委员会的运作

　　(一)业主大会、业主委员会运作应严格按照《条例》执行，市建设行政主管部门应制定《宁波市业主、业主大会、业主委员会指导规则》，为业主大会、业主委员会规范运作提供参考依据。

　　(二)业主大会、业主委员会应积极发挥自治管理作用，根据业主大会议事规则履行职责，规范运作。要建立业主委员会例会制度，每季度至少应召开一次业主委员会会议，必要时请相关行政部门、物业服务企业、社区居委会参加，讨论研究业主和物业服务企业反映的问题，提出解决的意见和措施。通过例会加强业主、业主委员会与物业服务企业的沟通，促进互相信任、互相支持，创建和谐社区。

　　《宁波市业主大会议事规则》示范文本另由市建设行政主管部门制定。

　　(三)业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，辖区街道办事处(乡镇人民政府)会同辖区物业主管部门应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

　　(四)物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定可以自行出租或者委托物业服务企业出租或经营。所得经营收入统一由物业服务企业代为保管、单独记帐，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其它需要。物业管理经营用房由业主委员会自行出租经营的，合同签定后应送物业服务企业一份备查。物业管理经营用房委托物业服务企业出租经营的，合同签定时应当经业主大会或者业主委员会同意并盖章确认。

　　四、规范前期物业管理工作

　　(一)各县(市)区物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)应参加开发地块的扩初会审及交付前联合检查，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。物业服务企业应参与开发地块的交付前联合检查(备案)，并提出整改意见和建议。

　　(二)进一步规范物业管理招投标工作。开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业服务企业签订《前期物业管理服务合同》。

　　开发建设单位为前期物业管理招投标活动中的招标单位，并在物业管理主管部门的监督下实施招投标工作。前期物业管理招投标按《宁波市前期物业管理招投标实施办法》执行，《宁波市前期物业管理招投标实施办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)开发建设单位在销售(预售)物业之前，应制定《临时管理规约》，并在物业销售(预售)5日前向辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　　物业买受人在与开发建设单位签订商品房买卖合同时，《临时管理规约》和开发建设单位与物业服务企业签订的《前期物业管理服务合同》应作为合同附件附后，明确物业管理服务内容、收费标准等具体事宜。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的文本须经辖区物业管理主管部门备案后，方可作为商品房买卖合同的附件。

　　《临时管理规约》、《前期物业管理服务合同》的示范文本由市建设行政主管部门另行制定，供开发建设单位参考。

　　(四)实行物业服务企业提前介入。物业服务企业应在与开发建设单位签订《前期物业服务合同》后15日内，派员进驻现场，其主要职责按《条例》第二十六条执行。同时，要做好为物业买受人解释物业管理政策和房屋交付中接待业主入住的各项准备工作。

　　(五)物业服务企业要督促建设单位与相关专业部门做好供水、供电、供气、供热、邮政、通信、有线电视等共用设施设备的移接交工作。相关专业单位对联合检查合格的共用设施设备应按规定及时接收，并做好设施设备的管理维护和保养工作。供水、供电、供气、供热等专业部门应当向物业管理区域内最终用户(指实际最终使用的个人或单位)收取费用。相关专业部门需委托物业服务企业收取的，双方应签订委托合同，并支付相应的费用。未签订委托合同的，不得向物业服务企业强行托收。

　　(六)完善资料移交制度。在办理物业承接验收手续时，开发建设单位向物业服务企业移交下列资料，并通过物业服务企业办理业主交房手续：

　　1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　2.设施设备的安装、使用、维护保养及保修项目等技术资料;

　　3.物业质量保修和物业使用说明文件;

　　4.业主清册(房屋分配方案);

　　5.分幢分层平面图和套型图;

　　6.房屋、电表、水表等的有关钥匙;

　　7.物业管理所必需的其他资料。

　　五、物业服务企业的服务

　　(一)物业服务企业应履行物业服务委托合同，按照合同约定做好服务区域内共用部位、共用设施设备的管理、维护、保养，环境整洁，绿化养护，公共秩序维护等工作。并定期向业主大会、业主委员会汇报物业服务工作、财务收支、存在问题和整改措施等工作。接受业主大会和业主委员会的指导、检查和监督。

　　(二)物业服务企业对于物业管理区域内违反相关法律法规的行为，应当及时劝阻、制止，要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的，应当及时告知规划、房产、公安、城管、工商、环保等相关行政部门，并提供相关证明材料，配合相关行政部门依法及时予以处理。

　　(三)物业服务企业应当在每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支情况，公布具体内容为：

　　1.实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业服务各项资金的收支情况;

　　2.实行物业服务包干制收费方式的，应当公布利用共用部位、共用设施设备出租、广告、物业经营用房出租、停车费收入、共用部位、共用设施设备日常维护费、保修金、专项维修资金等收支情况。

　　(四)建立物业服务企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分档案制度，加强对企业和项目经理、从业人员工作责任心、职业道德的教育。辖区物业管理主管部门应加强信用档案建设的监管，严格落实企业不良行为记录公示和物业服务企业项目经理信用记分制度。通过教育和信用档案建设，促进物业服务企业不断改进服务态度，提高物业服务水平。

　　《宁波市物业服务企业不良行为记录和公示办法》和《宁波市物业服务企业项目经理信用记分暂行办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(五)物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照市价格主管部门制定的收费办法在物业服务合同中约定。

　　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。物业已竣工但尚未出售或者未交付给买受人的物业，物业服务费用由建设单位全额交纳;业主对物业办理交付满1年后仍未入住的空关房，第2年开始业主应向物业服务企业提出空关房起止时间书面申请，经物业服务企业核实后，从第2年开始空关房期间的物业服务费按80%比例交纳。

　　(六)根据《条例》第三十二条规定，物业产权过户时，双方当事人对物业服务费的结算情况需在转让合同中做明确约定，并在办理产权过户提交资料时，出具过户前的《物业服务费用结算清单》。未实施物业管理的住宅办理产权过户提交资料时，应提交由社区居委会出具的相应证明，证明应载明业主姓名、住宅地址、幢号、房号和未实施物业管理等内容。《物业服务费用结算清单》由市建设行政主管部门统一印制。

　　(七)规范物业服务企业退出行为。物业服务企业在退出前3个月应以书面形式向业主委员会提出，并以书面形式在物业管理区域公告15日以上。同时，将退出时间、理由报送县(市)区物业管理主管部门和属地街道办事处(乡镇人民政府)、社区居委会备案。在辖区物业管理主管部门、属地街道办事处(乡镇人民政府)的监督下，将物业管理用房、代管的公共经费以及业主清册、收费账册、竣工图纸等物业管理档案资料，移交给新选聘的物业服务企业。各相关职能部门，供水、供电、供气、供热等专业单位要按照各自职责，协助做好物业服务企业退出项目管理阶段的衔接工作。物业管理退出办法和程序，由市建设行政主管部门另行制定。

　　(八)为提高小区车库、车位的利用率，缓解小区停车难的问题，产权属建设单位的车库、车位，在没有出售前应按《条例》第三十九条规定，出租给小区业主停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。车库、车位出租期限原则上一次不超过1年，不得以长期出租、高额收取租金为由，影响正常出租，导致车库、车位的空置。小区车库、车位停车服务费收费由同级价格和建设行政主管部门另行规定。

　　六、物业管理用房的配置

　　物业管理用房在物业交付时由开发建设单位按规定移交给辖区物业管理主管部门。物业管理用房的面积、具体位置，开发建设单位应当在初步设计审查后征求辖区物业管理主管部门的意见，并在规划设计方案中确定，不得任意调整。

　　(一)开发建设单位应当按下列规定配置物业管理用房：

　　1.住宅按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰配置物业管理办公用房，按4‰比例配置物业管理经营用房;

　　2.物业管理区域内的物业均为非住宅的，按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰比例配置物业管理办公用房;

　　3.门卫房、设施设备房不能作物业管理用房抵扣;

　　4.物业管理区域内开发建设单位配置会所的，其会所性质的用房不能作物业管理用房抵扣。物业管理用房确需与会所毗连在一起的，应在扩初设计文本上注明;

　　5.上述物业管理办公用房至少应配置在50平方米以上，并应配置在地上专用的办公性质用房内;

　　6.物业管理经营用房至少应配置在30平方米以上。作为物业管理经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，并配置在沿街或沿路适于经营的一层店面。设有内楼梯的商业用房，配置在一层的面积应大于上层面积的总和。开发建设单位在新建地块没有商业用房规划的或商业用房建设总面积无法满足经营用房配置的，在与辖区物业管理主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)商议后，由开发建设单位在邻近地段购置商业用房作为物业管理经营用房并在产权中注明。

　　(二)因房产测量后，地上建筑面积超过建筑工程规划许可证载明的地上建筑面积的，超过部分按照上述第1、2类规定的比例补配物业用房;确实无法配置的，应当按照该物业管理区域内的同类型物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　(三)经规划部门批准实行物业分期开发，不能足额提供当期物业管理经营用房的，开发建设单位应当在物业交付前向辖区物业管理主管部门缴交同类地段、同等面积的商业用房的市场租金。收取的租金用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

　　(四)物业管理用房应依照法律规定进行权属登记，产权属全体业主共有。

　　七、物业管理相关经费的交纳

　　(一)首次业主大会会议的筹备经费缴交。开发建设单位应当按实测的地上建筑面积的0.3元/平方米的比例(最低不少于1万元)，在物业交付前向辖区街道办事处(乡镇人民政府)交纳首次业主大会会议的筹备经费，主要用于筹备业主大会、业主委员会成立期间的办公用品、会场费用等开支。辖区街道应单独列账，独立核算;首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费余额可作业主大会、业主委员会换届、改选费用或按照业主大会决定用于业主委员会的其他需要。

　　(二)前期物业服务费的缴交。开发建设单位应当依照《条例》第二十四条规定支付前期物业服务费，用于物业交付前的物业管理。为维护物业管理的正常运行，前期物业服务费不得低于以下标准：低、多层房屋按地上建筑面积7元/平方米，中高层房屋按地上建筑面积9元/平方米，高层房屋按地上建筑面积11元/平方米缴交。缴交时间:其中70%应在物业管理招投标开始前交纳，其余30%在物业交付联合检查之前交清。

　　为扶持物业管理行业的发展，各县(市)区可在前期物业服务费中提取5%作为物业管理行业发展资金，主要用于物业管理行业的培训教育、学习交流、考评奖励以及各类创建工作等支出。物业管理行业发展资金由辖区物业管理主管部门管理，专款使用，并接受同级财政、审计部门的监督。《宁波市前期物业服务费管理办法》由市建设行政主管部门另行制定。

　　(三)物业保修金的缴交。开发建设单位在物业竣工交付前，应当一次性向辖区物业管理主管部门交纳物业建筑安装总造价2%的保修金(为便于计算，低、多层住宅按照建设工规划许可证载明的地上总建筑面积18元/平方米，中高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积22元/平方米，高层按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积26元/平方米计收)。保修金作为物业保修期内物业维修费用保证的资金，物业保修金的管理使用按省、市相关规定执行。

　　(四)物业专项维修资金的建立。住宅小区应设立物业专项维修资金，实行业主自主管理与委托政府设定的维修资金管理机构代为管理的方式，用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。物业专项维修资金收取、使用和管理的具体办法由市人民政府另行制定。

　　八、物业管理相关政策

　　(一)各县(市)区人民政府应加强对老住宅小区物业管理的扶持力度，对一些收费标准比较低的老小区可采取适当补贴的办法，解决老小区物业管理的长效管理问题。对收费标准比较低的农村拆迁安置房小区、城镇经济适用房小区，建设单位在按规定标准配置物业用房的基础上，应再按不低于物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积4‰的比例增配经营用房(纳入国家直管公房管理，免租给物业服务企业经营)，租金收入用于补贴物业服务经费。

　　(二)对物业区域规模较小，服务收费标准低、收费率低或物业服务费未达到合理成本的住宅小区，住宅小区停车费、物业经营用房等收益，经业主大会或者业主大会授权业主委员会研究决定，可用于补贴物业服务费用的不足，以确保小区物业管理的长效发展。

　　(三)为扶持物业管理的发展，各县(市)区财税部门对老住宅小区物业管理的收入税收应给予适当减免优惠。

　　(四)凡应由政府及职能部门承担的城市维护费用和城市管理、规划管理、治安管理责任的，不得转由业主或物业服务企业承担。

　　(五)对民政部门签发的《最低生活保障金领取证》、《宁波市城区社会扶助证》和市总工会核发的《特困职工证》等最低收入困难家庭业主，物业服务费实行先交后补的办法，先由业主依照物业服务合同的约定交纳，之后每年12月底向当地人民政府申请物业服务费补贴，补贴的具体标准由各县(市)区人民政府另行制定。

　　各级政府和物业管理主管部门，要以住宅小区物业管理为重点，加强对物业管理行业的领导，进一步规范物业服务行为，要根据各地的实际，出台相应的政策措施，保障广大业主和物业管理企业的合法权益，充分发挥物业管理在构建和谐社会、建设平安宁波中的作用，进一步改善和提高市民的居住环境和居住质量。

　　本意见自发文之日起实施，由市建委负责解释。市建委可根据本意见明确实施中的有关具体问题。