平湖市物业管理实施办法(2010)

　　平湖市人民政府令第41号

　　《平湖市物业管理实施办法》已经市十三届政府第26次常务会议审议通过，现予公布，自20**年7月1日起实施。

　　市长

　　二○一○年七月一日

　　平湖市物业管理实施办法

　　第一章总则

　　第一条为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规、规章规定，结合本市实际，制定本实施办法。

　　第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

　　第三条本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　第四条市规划建设部门(以下称市物业主管部门)负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　各镇人民政府或街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助市物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　市公安、城管、工商、物价、环保等有关部门按照各自职责协助做好本市行政区域内物业管理的监督管理工作。

　　第二章业主、业主大会和业主委员会

　　第五条业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的义务。

　　第六条物业管理区域内全体业主组成业主大会。

　　业主大会代表和维护全体业主有关物业管理的合法权益，履行国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》规定的职责。

　　物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

　　物业管理区域由市物业主管部门会同各镇人民政府或街道办事处根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

　　新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。

　　旧城区规划范围内新开发建设的住宅，与周边原有住宅区房屋相毗连的，经相关业主同意，可以归并为一个物业管理区域。

　　第八条物业管理区域具备下列条件之一的，由开发建设单位或前期物业服务企业，或由20%以上业主提议向物业所在地镇人民政府或街道办事处提出申请，并由物业所在地镇人民政府或街道办事处负责牵头成立业主大会筹备组，召开首次业主大会，市物业主管部门给予指导：

　　(一)房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积60%以上的;

　　(二)首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积30%以上的。

　　第九条业主大会筹备组(以下简称筹备组)由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。代表产生的具体办法是：

　　(一)由物业服务企业(没有物业服务企业的由镇人民政府或街道办事处、居民委员会)向物业区域内的业主征询意见，并组织推举出业主代表1至5名;

　　(二)由物业所在地的镇人民政府或街道办事处指定当地居民委员会的工作人员1至2名作为代表(居民委员会尚未建立的，由镇人民政府或街道办事处在其单位内推举代表);

　　(三)由建设单位推举1至2名代表。

　　筹备组成员名单应当自成立之日起3日内在物业管理区域内书面公告。

　　筹备组的工作应当符合《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》(建房〔20**〕274号)有关规定。

　　筹备组应当于首次业主大会会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并书面告知市物业主管部门、物业所在地的镇人民政府或街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。

　　首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应在物业交付使用备案前一次性向所在地镇人民政府或街道办事处预缴筹备经费，由所在地镇人民政府或街道办事处代收代管。筹备经费的使用应坚持节俭、合理，实行多退少补原则。具体预缴标准为5万平方米以下(含5万平方米)的物业为3万元，5万平方米至10万平方米(含10万平方米)为4万元，10万平方米以上为5万元。

　　第十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主参加。

　　物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位推选业主代表。业主因故不能参加业主大会会议需要由业主代表代为表达意愿的，应当于业主大会会议召开前，将其书面意见提交业主代表，由业主代表代为转交。凡需投票表决的，业主的赞同、反对、弃权意见须由业主本人签字。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人代为参加业主大会会议。

　　召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题和议程书面通知业主本人。

　　第十一条下列事项由业主大会决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业;

　　(五)筹集和使用专项维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　第十二条业主大会作出决定，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主、且占总人数过半数的业主同意。

　　业主大会对筹集和使用专项维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施作出决定，必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主、且总人数2/3以上的业主同意。

　　业主大会或者业主委员会在其职责范围内作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

　　第十三条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。

　　物业管理区域内有20%以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第十四条业主委员会由业主大会会议选举产生。业主委员会委员应当符合国务院《物业管理条例》规定的条件。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

　　第十五条业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向市物业主管部门和镇人民政府或街道办事处备案：

　　(一)业主大会会议记录和会议决定;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)管理规约;

　　(四)业主委员会委员的名单;

　　(五)业主大会会议的各项表决情况记录。

　　业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，应当重新备案。

　　第十六条业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集。

　　业主委员会召开会议必须有半数以上委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。

　　业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

　　第十七条业主委员会每届任期为3年至5年。

　　业主委员会任期届满3个月前，应当召开业主大会会议对业主委员会进行换届选举。业主委员会任期届满仍未换届选举的，市物业主管部门、镇人民政府或街道办事处、居民委员会应当指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

　　业主大会会议选举产生新一届业主委员会的，原业主委员会应当自任期届满之日起10日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会。

　　第十八条业主委员会在物业管理活动中为维护物业管理区域内业主共同权益的需要，经业主大会决定，可以以自己的名义依法提起诉讼。

　　第十九条业主委员会及其委员未能依法履行职责或者其行为损害全体业主共同利益的，物业管理区域内的业主可以根据本办法第十三条第二款规定提议召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定组织召开业主大会临时会议的，市物业主管部门、镇人民政府或街道办事处、居民委员会应当指导业主召开。

　　业主大会临时会议有权根据业主大会议事规则提出质询、依法撤销业主委员会所作的决定或者改选业主委员会。

　　第二十条管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

　　管理规约自业主大会会议审议通过之日起生效，对全体业主均具有约束力。

　　第二十一条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权数确定办法、业主委员会委员资格和人数以及任期等事项作出约定。

　　第三章前期物业管理

　　第二十二条建设单位应当在取得商品房预售证前选聘物业服务企业，对物业进行前期管理。

　　提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标方式选聘物业服务企业。

　　住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业。但投标人少于3个或者物业管理区域的建筑面积小于2万平方米的，经市物业主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。

　　第二十三条开发建设单位应向市物业主管部门缴纳初期物业管理费(标准为按地上总建筑面积多层房屋5元/平方米，小高层房屋6元/平方米，高层房屋等7元/平方米计收)，其中30%应在招投标开始前缴纳，其余70%在交付使用备案前缴纳。

　　市物业主管部门应在前期物业管理服务协议签订后7日内将30%初期物业管理费划拨给物业服务企业，其余部分在房屋交付后经市物业主管部门对前期物业管理服务考核合格后划拨。

　　第二十四条建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约，作为物业买卖合同的附件。

　　临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

　　建设单位在销售物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。

　　物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

　　第二十五条建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同的主要内容。

　　第二十六条前期物业服务合同约定期限尚未届满，但业主大会已按规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

　　第二十七条物业未经竣工验收或者竣工验收不合格的，不得交付使用。

　　物业服务企业接管物业时，应当对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地进行查验，作相应记录，发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当向市物业主管部门或者其他有关行政管理部门报告。

　　物业区域内的共用设施设备经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，应移交给相关专业单位负责管理，建设单位或物业服务企业应及时将相关共用设施设备的技术资料移交给相关专业单位。

　　第二十八条在办理物业交接手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

　　(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

　　(二)共用设施设备清单;

　　(三)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料、相关场地查验记录;

　　(四)物业质量保修和物业使用说明文件;

　　(五)业主名册;

　　(六)物业管理需要的其他资料。

　　前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交给业主委员会。

　　物业交接完毕后30日内，物业服务企业应当将其中的共用部位、共用设施设备及相关场地查验记录、资料移交清单、物业管理用房交接等资料交市物业主管部门备存。

　　第二十九条开发建设单位应当按照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7‰的比例配置物业管理用房，其中3‰作为物业管理办公用房，4‰作为物业管理经营用房;物业管理区域内的物业均为非住宅的，物业管理用房的配置比例为物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积的3‰。

　　物业管理办公用房应配置在地上专用的办公性质用房或住宅性质用房内，配置在住宅内的应有独立的出入口，不得与其它住宅相通;作为物业经营用房的房屋在使用用途上须是商业用房，应配置在沿街或沿路适于经营的一层位置，若物业经营用房总建筑面积超过一层店面总建筑面积20%时，其超过部分可配置在二层。

　　物业区域内有会所的，其会所性质用房不得抵作物业管理用房。

　　物业服务企业应当在物业管理办公用房中给小区业主委员会留有专门的办公空间，其基本的办公用具由建设单位承担。

　　规划部门审批新建物业规划设计方案时应征求市物业主管部门对物业管理用房设置的意见，并将物业管理用房的面积、位置在批准的建设工程规划设计方案中载明。

　　建设单位应在办理商品房预售证之前到市物业主管部门就物业管理用房进行确认，并将前期物业管理相关资料交市物业主管部门。

　　物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，并应当具备上下水、供电、通讯等正常使用功能。

　　经依法审批，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证载明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房;确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第三十条物业管理用房依法属于全体业主共同所有。未经业主大会同意，不得改变其用途。物业管理用房由市房地产管理部门登记建档。

　　第四章物业管理服务

　　第三十一条一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。

　　提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

　　第三十二条物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：

　　(一)当事人的名称或者姓名和住所;

　　(二)物业的基本情况;

　　(三)物业服务事项和服务质量要求;

　　(四)物业服务费的标准和收取办法;

　　(五)专项维修资金的管理和使用;

　　(六)物业管理用房的管理和使用;

　　(七)合同期限;

　　(八)违约责任;

　　(九)解决争议的办法。

　　物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。

　　当事人对本条第一款第(三)项内容进行约定时，一般应当明确物业服务企业有关业主人身、财产安全防范方面的义务和责任。

　　当事人对本条第一款第(四)项内容的约定，应当符合本市物业服务收费管理的规定。

　　当事人可以参照物业服务合同的示范文本签订合同。

　　第三十三条物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业交接验收手续。

　　业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十八条第一款规定的资料。

　　第三十四条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。

　　物业服务企业应当定期听取业主和非业主使用人的意见和建议，配合居民委员会做好社区管理相关工作。

　　第三十五条物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托专业公司实施，但不得将该物业的整体服务事项委托他人。

　　物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方协商确定。

　　第三十六条业主应当根据物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费。业主与非业主使用人约定由非业主使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由建设单位全额交纳。

　　物业产权交易时买卖双方当事人应当对物业服务费结算有明确的约定。

　　第三十七条物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。

　　住宅物业的最终用户，按照下列规定确定：

　　(一)专有部分以单个业主作为最终用户;

　　(二)部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户;

　　(三)全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。

　　第三十八条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位不得强制要求物业服务企业代收有关费用。确需委托物业服务企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并支付相应的代收手续费。

　　第三十九条物业服务企业实行酬金制收费方式的，物业管理的各项资金应当按规定建账立制，其收支情况应当定期公布，接受全体业主的监督;实行包干制收费方式的，应当定期公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

　　第四十条物业服务合同终止时，物业服务企业应当有序退出，并将本办法第二十八条第一款规定的资料和物业管理用房等交还给业主委员会。同时还应当将有关的设施设备管理、装修管理等未尽事宜与业主委员会或新进驻的物业服务企业做好交(衔)接工作，所有移交资料、物品、财务账目都必须有书面材料及汇总清单，书面材料及汇总清单须经交接双方签字盖章，同时将汇总清单交市物业主管部门备案。交接工作应在一个月内办妥。

　　第四十一条镇人民政府或街道办事处和社区居民委员会应当配合市物业主管部门，或者受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

　　镇人民政府或街道办事处辖区内，应当建立由镇人民政府或街道办事处、市物业主管部门、社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业等单位和人员参加的物业管理联席会议制度。联席会议由镇人民政府或街道办事处负责召集，主要协调有关如召开业主大会会议(含首次、临时)或业主委员会不能正常开展工作和在规定时间内不依法换届选举及不履行职责等影响物业管理区域稳定的问题。

　　第五章物业使用与维护

　　第四十二条业主、物业服务企业及相关专业单位不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，损害业主共同利益。

　　因物业维修或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意，并依法办理相关手续;物业服务企业或相关专业单位确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当征求直接利害关系人的意见，征得业主委员会同意的，还应事先在物业管理区域内公告，并依法办理相关手续。

　　业主、物业服务企业或相关专业单位临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备，应当采取措施保障通行安全，并及时恢复原状。

　　第四十三条业主应当按照房地产权证书载明的用途或者规划建设部门批准的设计用途使用物业，不得改变物业使用性质。确需改变的，应当征得利害关系人的同意，报经规划建设、国土资源等有关部门批准，并依法办理相关手续。

　　第四十四条经业主大会同意，在物业管理区域内设置临时停车位的，不得影响其他车辆和行人的正常通行，不得损坏绿地等共用部位、共用设施设备，不得阻碍消防通道。

　　第四十五条物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备，经业主大会决定可以移交给相关专业单位，相关专业单位应当接收，并承担维修、更新、养护责任。业主和物业服务企业应对各相关专业单位的工作给予支持和配合。

　　相关专业单位因维修、养护、改建、扩建等需要，临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的，应当预先在物业管理区域内公告，并及时恢复原状，业主应当积极配合。

　　第四十六条禁止下列损害公共利益的行为：

　　(一)违法改变房屋承重结构;

　　(二)违法搭建建筑物、构筑物;

　　(三)擅自改建、占用物业共用部位;

　　(四)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

　　(五)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，或者存放、铺设超负荷物品;

　　(六)超标排放有毒、有害物质;

　　(七)排放超过规定标准的噪声;

　　(八)法律、法规规定的其他行为。

　　第四十七条业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主。

　　业主装饰装修房屋，应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定以及临时管理规约、管理规约。

　　第四十八条物业服务企业应当加强物业管理区域内装饰装修安全事项的巡查，业主应当予以配合。物业服务企业发现业主在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定以及临时管理规约、管理规约行为的，应当依据有关规定以及临时管理规约、管理规约予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的，应当及时报告市物业主管部门或者有关行政管理部门。

　　其他单位或者个人发现业主在物业使用、装饰装修过程中有违反法律、法规、规章和本办法规定行为的，可以向市物业主管部门或者有关行政管理部门投诉或者举报。

　　市物业主管部门或者有关行政管理部门接到报告、投诉、举报后，应当依法及时处理。

　　第四十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

　　第五十条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家和省的有关规定交纳专项维修资金。

　　新建物业首次缴存物业专项维修资金，由建设单位代收代缴。建设单位应当在办理房屋产权初始登记前，按规定的标准一次性向市物业主管部门缴存。

　　未出售的物业专项维修资金由建设单位缴存。

　　第五十一条专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。

　　专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　专项维修资金收取、使用、管理的具体办法另行制订。

　　第五十二条物业存在安全隐患，危及公共利益及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。

　　责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

　　业主在物业使用中发生权益争议的，可以要求所在地镇人民政府、街道办事处或者市物业主管部门调解。

　　第五十三条建设单位按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业维修，也可以自行组织维修。

　　保修金缴纳、使用、管理和退还的具体办法另行制订。

　　第六章法律责任

　　第五十四条违反本办法规定，国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》及其他有关法律、法规、规章已有处罚规定的，从其规定。

　　第五十五条市物业主管部门及其他有关部门的工作人员违反物业管理法律、法规、规章和本办法有关规定的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第七章附则

　　第五十六条本办法所称业主，是指依法登记取得或者根据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人。

　　本办法所称非业主使用人，是指房屋等物业的承租人、借用人或者其他实际合法使用房屋等物业的人，物业服务企业除外。

　　本办法所称物业服务企业，是指依法设立、具有独立法人资格和规定条件，依据物业服务合同从事专业物业服务活动的企业。

　　第五十七条本办法所称共用部位，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱(房)、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

　　本办法所称的相关共有设施设备是指物业区域内分户门外配置的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等设施设备及相关管线。

　　本办法所称相关专业单位是指承担城市公共服务的给排水、供电、燃气、供热、通信、有线电视等专业单位。

　　第五十八条 业主决定不选聘物业服务企业实行自我管理的，依照《浙江省物业管理条例》和本办法相关规定执行。

　　第五十九条 本办法由市规划建设部门负责解释。

　　第六十条 本办法自20**年7月1日起施行。1999年9月14日市人民政府发布的《关于印发<平湖市住宅区物业管理试行办法>的通知》(平政发〔1999〕128号)同时废止。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：滁州市物业管理工作考核办法(2017)

　　各县、市、区人民政府，市政府有关部门、直属机构：

　　《滁州市物业管理工作考核办法》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真抓好贯彻落实。

　　20**年12月11日

　　滁州市物业管理工作考核办法

　　第一条 为认真贯彻落实《关于进一步加强滁城物业管理工作的意见》(滁政办〔20**〕6号)和《滁州市市直单位城区城市管理考核办法(试行)》(滁城管委〔20**〕7号)精神，充分发挥物业管理在和谐社会、和谐小区和平安小区建设中的作用，建立健全滁州市物业管理工作长效机制，特制定本考核办法。

　　第二条 本办法考核对象为各县(市、区)人民政府，滁州经济技术开发区和苏滁现代产业园。

　　第三条 本考核实行三级考核，即：市级考核、县级考核和乡镇(街道)级考核。

　　市级考核由市国土房产局负责组织实施，对各县(市、区)住宅小区和非住宅物业管理工作进行考核。

　　各县(市、区)和街道(乡镇)物业管理工作考核，参照本办法执行。

　　第四条 市国土房产局负责制定与本办法配套的《滁州市物业管理工作考核内容与评分标准》。

　　各县(市、区)可结合实际，在市级考核内容与评分标准的基础上，制定本地具体的物业管理工作考核内容与评分标准。

　　第五条 各级考核工作具体步骤如下：街道(乡镇)对属地范围内物业管理工作每月考核一次。考核情况汇总后，于当月月底向所在地县(市、区)考核小组上报考核情况和得分排名结果。街道(乡镇)对属地范围内住宅小区业主委员会工作开展情况每半年考核一次，考核结果分别于6月、12月底前向县(市、区)考核小组上报。

　　各县(市、区)对街道(乡镇)物业管理工作每季度考核一次，于季度末向市考核小组上报本地住宅物业管理考核情况与排名结果。同时每半年向市考核小组上报本地各街道(乡镇)对住宅小区业主委员会的考核结果。

　　市对各县(市、区)物业管理每半年考核一次。市考核小组对考核结果进行汇总，并根据得分进行排名。同时，市考核小组将不定期地按照《滁州市物业管理工作考核内容与评分标准》，组织对县(市)、区物业服务企业的督查。

　　第六条 考核采用100分制。对物业服务企业考核后汇总计分时，县(市、区)上报评分占50%，市考核小组评分占50%，总得分排名将在有关媒体和网站公布。

　　第七条 对于物业管理工作考核检查中发现的各类问题，各级考核小组要及时提出整改意见，指导、督促责任单位限期完成整改任务。

　　第八条 本办法适用于滁州市各类住宅小区和非住宅物业管理工作的考核。

　　第九条 本办法由市国土房产局负责解释

　　第十条 本办法自发布之日起施行。

　　附件：滁州市物业管理工作考核内容与评分标准

　　附 件

　　滁州市物业管理工作考核内容与评分标准

　　县(市)、区 考核时间： 年 月 日

类别	考核内容	分值	标准及评分	得分
一、组织机构（30分）	建立物业管理领导组织，定期研究工作	13分	1. 建立县（市）、区领导组织的（1分），年度专题研究物业管理工作3次以上的（4分）。 2. 县（市）、区物业主管部门配备专职工作人员3-5人的（3分），乡（镇）配备物业专职工作人员1人以上的（2分）。3.乡（镇）建立物业管理联席会议制度，定期会商解决问题的（3）分。
	物业管理机制健全	12分	1. 明确相关部门物业监管职责的（2分）。2.建立县（市）、区、乡（镇）二级投诉处理机制，并及时处理日常投诉的（3分）。3.乡（镇）履行业主委员会监督指导职责，业主委员会应成立尽成立的（3分），业主委员会日常监管到位的（2分），落实业主委员会主任离任审计的（2分）。
	实现物业管理全覆盖	5分	1.建立“无物管”小区管理机制的（2分）。2.落实“无物管”小区属地责任的（2分），出现一处无人管状态扣（1分）。
二、规章制度（15分）	县（市）、区物业管理制度完善	11分	1.对新建住宅前期物业和行政区域内的非住宅物业招标进行监督、管理的（1分）。2.物业招标按规定公开招投标的（2分）。3.落实承接查验的（3分）。4.制定项目退出办法并通过考核评比责令退出项目3个以的（2分）。5.建立企业信用档案的（3分）。
	完善的考核制度	4分	1.县（市）、区定期考核街道（乡镇）物业管理工作的（2分）。2.街道（乡镇）定期考核属地物业服务项目的（2分）。
三、管理实效（35分）	物业企业日常服务动态监管情况	12分	1.围绕县（市）、区中心工作开展有效活动的（2分）。2.定期组织检查、考核的（2分）。3.组织物业企业参加年度市优、省优评比，获市优项目的（3分）；获省优项目的（5分）。
	定期开展物业服务满意度测评	14分	1. 半年组织测评的（3分）。2.建立测评档案的（3分）。3.满意率得分（不累计）：60%-70%得2分，70%-80%得4分，80%-90%得6分，90%以上得8分，满意率低于60%不得分。
	强化物业政策法规宣传	4分	1.在县（市）、区媒体开展物业政策法规宣传的（2分）。2.物业小区建立宣传栏、电子显示屏，物业政策法规宣传、公益宣传内容实时更新（2分）。
三、管理实效（35分）	平安小区创建	5分	1.制定创建计划的（1分）。2.定期开展“人防、技防、物防”检查，技防完好率达95%以上的（2分）。3.加强电梯、消防和二次供水设施设备监管，日常运行完好率达95%的（2分）。
四、现场考核（20分）	分别进行商品房、安置房和非住宅物业	20分	1.项目经理不在岗。2.“五公开”公示情况。3.日常投诉处理回访登记。4.车辆出入登记。5.夜间巡更登记。6.毁绿种菜。7.绿化养护。8.车辆乱停放。9.乱堆乱放杂物。10.牛皮癣广告。11.散养家禽。12.乱拉乱接各种管线。13.乱晾晒。14.垃圾死角清理。15.违章搭建。16.不响应招标文件等，发现一处扣1分，扣完为止。
说明
总得分计算公式：100分减扣之和		总得分	分

　　考核小组成员签字： 考核时间： 年 月 日

篇3：南通市市区物业管理项目经理管理考核办法（全文）

　　南通市市区物业管理项目经理管理考核办法

　　为进一步规范市区物业管理项目经理执业行为，提升项目经理的管理服务水平，切实维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》，结合市区物业管理实际，制定本办法。

　　一、指导思想

　　以“市级指导、区级落实、街道协办、业主参与、协会服务”为原则，实行日常动态管理、季度汇总反馈、年度综合评定，加强项目经理管理考核工作，健全物业管理项目经理监管评价机制。

　　二、管理考核对象

　　市区物业服务企业聘任的，对物业服务项目进行全面管理服务的物业管理项目经理(以下简称：项目经理)。

　　三、项目经理职责

　　(一)依照物业服务合同的约定，做好楼宇管理、清扫保洁、绿化养护、秩序维护、装饰装修等管理服务工作;

　　(二)制定物业管理区域内部管理制度，规范物业服务人员的行为;

　　(三)制订管理服务计划方案，保障物业使用的安全、方便，保持物业及其设施设备完好;

　　(四)向业主大会、业主委员会报告物业管理服务事项，听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议;

　　(五)对物业管理区域内违规违法行为，依法进行劝阻、制止，并向相关单位部门报告;

　　(六)对物业管理区域内发生的矛盾纠纷进行协调;

　　(七)物业服务企业赋予的其他职责。

　　四、登记备案

　　物业服务企业应向受委托的物业服务项目委派项目经理。

　　一名项目经理所管理服务的项目数量一般不得超过两个;所管理服务的项目超过一个的，建筑总面积不得超过20万平方米。

　　物业服务企业应在委派项目经理后的15个工作日内，在“南通市物业服务行业管理系统”中准确录入相关信息，并向项目所在地区物业管理主管部门、街道、社区提交项目经理执业备案材料：

　　(一)身份证复印件;

　　(二)物业管理项目经理委派(任命)书复印件

　　(三)《南通市市区物业管理项目经理登记备案表》(附件1)。

　　项目经理离开原岗位，所属物业服务企业应在10内，向项目所在地区物业管理主管部门、街道、社区，提交《南通市市区物业管理项目经理执业信息变更登记表》(附件2)，并同步变更“南通市物业服务行业管理系统”中项目经理相关信息。

　　区物业管理主管部门、街道、社区应当及时予以登记备案。

　　五、项目经理考核

　　(一)考核机制。市房管局负责市区项目经理考核的日常指导、季度考核情况汇总、年度考核综合评定、年终考核结果通报等工作。

　　各区物业管理主管部门负责本辖区内项目经理管理考核工作，组织街道、社区、业主参与对项目经理的考核评价，并按季度向市房管局填报《区季度物业管理项目经理考核情况汇总表》(附件3)。

　　市物管协会协助市房管局开展市区项目经理管理考核工作，加强项目经理信息库建设和教育培训等工作。

　　(二)考核方法。以100分为考核基准分，按《南通市市区物业管理项目经理季度考核评分清单》(附件4)的评分标准进行加减分，每季度考核一次，年末按四个季度平均分值计算全年综合分值。对项目经理的年度考核记分同步录入项目经理所在企业信用档案。

　　(三)结果运用。市房管局每年对项目经理管理考核情况进行通报，并将项目经理综合评价情况作为项目经理及其所在企业、所管项目评价的依据。对不能认真履职，管理效果差，考核分值低的，将采取以下措施：

　　1、年度综合分值60分(含)以下或一次扣减15分的，记分情况在其所管项目进行公示，两年内不得担任项目经理(企业应当另行委派项目经理)，并取消本人及其所在企业、所管项目当年各类先进、优秀的参评资格;

　　2、年度综合分值60-70分(含)的，一年内不得担任项目经理(企业应当另行委派项目经理)，并取消本人及其所在企业、所管项目当年各类先进、优秀的参评资格;

　　3、年度综合分值70-80分(含)的，且所管理物业服务项目面积占企业管理总面积35%以上的，取消所在企业当年各类先进、优秀的参评资格。

　　六、工作要求

　　项目经理是物业管理工作中的关健岗位，加强对项目经理的管理考核，是提高项目经理服务水平，提升物业服务质量的重要举措，也是落实文明城市长效管理的重要保障。

　　(一)加强管理，认真考核。各区物业管理主管部门是项目经理管理考核工作的责任主体，应结合本辖区实际情况，完善管理考核机制，推进管理考核信息系统建设，充分发挥街道、社区等基层管理力量，切实加强本辖区项目经理管理考核工作，公开、公正评价每一名项目经理。指定专人负责本辖区内项目经理管理考核工作，每季度次月15日前向市房管局汇总上报上季度本辖区内项目经理的检查考核情况。

　　(二)强化培训，高效服务。项目经理管理考核既是加强行业监管的常态工作，也是项目经理自我提升的重大契机。市物管协会应紧密结合行业自律，积极服务行业发展，切实加强行业骨干队伍建设，定期组织项目经理技能培训，提升行业从业人员整体素质。

　　(三)提高认识，积极落实。项目经理是物业服务企业发展的中坚力量，各物业服务企业应按照要求，做好项目经理的委派和备案工作，切实加强对项目经理的管理和培训，不断提升项目经理执业素质，满足项目服务管理需要。

　　(四)切实履职，努力提升。各项目经理要认真履职，对照考核清单，以业主满意为目标，强化学习培训，严于律己、带好团队、管好项目，不断提高管理物业、服务业主的专业知识和技能，以满足物业设施设备运行、维护、管理和业主对物业管理服务的需求，努力提升业主对物业服务的满意度。

篇4：南通市物业管理项目经理备案考核管理办法(2010试行)

　　南通市物业管理项目经理备案考核管理办法(试行)

　　(通房发[20**]30号)

　　第一条为加强对物业管理项目经理(主任)的管理，提升物业管理项目经理(主任)的管理服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等相关法规政策的规定，制定本办法。

　　第二条本办法适用于取得物业管理项目经理(主任)上岗证书，被物业服务企业派驻到物业项目的专业服务管理人员。以下统称为物业管理项目经理。

　　第三条市物业主管部门负责组织市区范围内物业管理项目经理备案考核工作;并指导县(市)物业主管部门组织本辖区内物业管理项目经理的备案考核工作。

　　第四条市物业主管部门建立项目经理考核档案，将项目经理的日常工作和管理服务实绩在考核档案中予以记录。

　　项目经理的考核成绩作为企业及从业人员信用档案的组成部分。

　　第五条物业服务企业应向受委托管理服务的物业管理项目委派物业管理项目经理。

　　一名物业项目经理所管理的物业项目数量一般不得超过两个;所管理的项目超过一个的，建筑总面积不得超过20万平方米。

　　第六条物业管理项目经理应执证上岗，参加每年组织的继续教育培训，并参加继续教育考试,凡考试不合格者，该项目经理不得备案，不得被企业聘任为项目经理。

　　第七条物业管理项目经理，只能受聘于一个具有物业服务资质的企业。物业服务企业应在委派物业管理项目经理后的15个工作日内，向市物业主管部门提交下列物业管理项目经理执业备案材料：

　　(一)执业资格证书复印件;

　　(二)物业管理项目经理委派(任命)书复印件。

　　第八条物业管理项目实行经理责任制。物业管理项目经理，对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业服务合同的约定，以及物业服务企业的授权实施管理和服务的责任。

　　第九条物业服务企业应赋予物业管理项目经理下列主要职责：

　　(一)依照物业服务合同的约定，组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作;

　　(二)制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案，保障物业使用的方便、安全，保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好;

　　(三)制定物业管理区域内部管理制度，规范物业管理服务人员的行为，及时处理物业管理服务人员的违规行为;

　　(四)向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核;

　　(五)定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议，改进和完善管理服务;

　　(六)对物业管理区域内的违法行为或违反业主公约的行为，应立即依法劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告;

　　(七)对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调;

　　(八)物业服务企业赋予物业管理项目经理的其他职责。

　　物业管理项目经理应当认真履行职责所赋予的权利和义务。

　　第十条物业管理项目经理离开原单位或离岗不再从事物业管理工作，必须在10内书面报告市物业主管部门。

　　第十一条市物业主管部门应结合日常监督检查及业主反映的情况，对物业管理项目经理进行备案考核。备案考核实行日常管理和定期检查相结合的方式。

　　街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居委会、业主委员会应当参与考核管理工作。

　　第十二条备案考核采取记分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的内容和程度，对物业项目经理进行扣分或加分，记分类型分为15分、5分、3分、2分、1分五种形式。一个记分周期为一个年度。

　　第十三条一年度累计分值未满15分的项目经理,年度内的记分值予以消除，不转入下一个记分周期;累计分值满15分的项目经理，注销其资格证书或对其在本市以外取得的资格证书不予备案，本人和所管理的项目不得参加争先创优的评比;物业服务企业的物业管理项目经理扣分达15分，且所管理物业区域面积占企业管理总面积35%以上的，该企业不得参加本年度市级先进物业管理单位的评比、不得参加下年度前期物业管理的招投标活动。

　　第十四条物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理记录15分的处理：

　　(一)被物价部门认定乱收费或者收费不规范的，又不整改的;

　　(二)擅自搭建，占用绿地，改变公共设施用途的;

　　(三)对业主使用人的投诉置之不理，经查证属实又不服从行政主管部门指导、监督的;

　　(四)因管理失职，造成重大事故的;

　　(五)在物业服务合同范围内，经查属实被业主、使用人投诉在4次以上或对同一事项重复投诉3次以上的;

　　(六)在物业服务合同范围内，被新闻媒体负面报道2次以上，影响重大的;

　　(七)在合同约定期限内单方面退出物业管理区域服务;

　　(八)消防、电梯、压力容器等未按规定实施专业化维保的;

　　(九)其他应当给予记录15分处理情形。

　　第十五条物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录5分的处理：

　　(一)违反规定或约定乱收费的;

　　(二)收取物业管理服务费或特约服务费不出具收费凭证的;

　　(三)未按规定或约定公布物业服务费收费标准、服务内容和维修资金的收支账目或其他按结算收支账目的;

　　(四)电梯未按规定通过年检，安全、呼叫报警装置失效或者其它原因导致电梯无法正常运转的;

　　(五)物业环境脏、乱、差，业主日常生活受到影响的;

　　(六)经查实，业主或使用人对同一事项2次以上有效投诉得不到解决的;

　　(七)未经有关部门委托或合同约定，擅自停水、停电，影响业主生活的;

　　(八)未按约定发放装修须知或将装修禁止行为和注意事项告知业主或使用人;发现业主或使用人有法律、法规明文禁止的行为，未予劝阻制止、督促改正;业主或使用人违规拒不改正，未及时告知业主委员会并报相关管理部门的;

　　(九)物业服务企业撤出管理项目时，拒不按规定向业主委员会或新的物业服务企业移交资料的;

　　(十)其他应当给予记录5分处理的情形。

　　第十六条物业管理项目有下列情形之一的，给予项目经理记录3分的处理：

　　(一)接待人员态度生硬，受理不登记、处置不及时的;

　　(二)未按规定在服务窗口醒目位置颁布办事制度，服务项目及收费标准的;

　　(三)电梯运行中因故障引起人员被困时，电梯维修人员或委托的电梯维修专业单位未能在半小时内赶到现场进行处理的;

　　(四)未按规定对二次供水水箱进行清洁，水质不符合卫生要求的;

　　(五)公共区域内污水或者粪便满溢未及时处理的;

　　未做到每年至少一次向业主征询意见或业主满意率低于80%的;

　　(六)未按约定按排安全值班、巡逻服务，或安全值班、巡逻记录不实的;

　　(七)其他应当给予记录3分处理的情形。

　　第十七条物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录2分的处理：

　　(一)未向业主、使用人公开报修电话、投诉电话的;

　　(二)未公开办事制度、办事程序及办事期限的;

　　(三)未按消防部门的规定管理消防设施器材的;

　　(四)对可能发生的治安、消防等突发事件没有应急方案，没有设置容易危及人身安全的警示标志和采取相应防范措施的;

　　(五)房屋漏水等急修项目2小时内未能赶到现场,有修理条件但24小时未能修理;

　　(六)未建立设施设备标志(档案)设备台帐，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录，业主报修记录不全的;

　　(七)未及时完成主管部门交办的工作任务的;

　　(八)其他应给予记录2分处理的情况。

　　第十八条物业管理项目有下列情形之一的，对项目经理给予记录1分的处理：

　　(一)工作人员衣冠不整，服装不统一，未挂牌上岗的;

　　(二)维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的;

　　(三)物业管理项目绿化未按规定或者约定进行修剪、养护的;

　　(四)未按约定对小区内的共用部位、共用设备设施提供保洁消毒服务的;

　　(五)在签订的物业服务合同范围内，一般报修项目72小时内未修理的;

　　(六)物业管理项目公共照明设备损坏后不及时修复，影响物业正常使用的;

　　(七)在签订的物业服务合同范围内，无车辆管理人员、维护停车秩序、车辆乱停乱放现象严重的;

　　(八)其他应当给予记录1分处理情况。

　　第十九条物业管理项目经理主动消除违法、违规行为造成的危害后果的，可适当核减其扣分。

　　第二十条项目经理有下列情形的,视情予以加分:

　　(一)所管项目被住建部表彰的，加10分;

　　(二)所管项目被省住建厅表彰的，加5分;

　　(三)所管项目被市房管局表彰的，加3分;

　　(四)所管项目被区物业管理主管部门表彰的，加1分;

　　(五)被国家级新闻媒体正面宣传报道的，加5分;

　　(六)被省级新闻媒体正面宣传报道的，加3分;

　　(七)被市级新闻媒体或《南通物业管理》简报，正面宣传报道的，加1分;

　　第二十一条物业管理项目经理可以查询自己的评分情况。

　　第二十二条本办法自颁布之日起施行。

篇5：成都市物业管理专业服务人员职业记分办法（2008）

　　关于印发《成都市物业管理专业服务人员职业记分办法》的通知

　　成物协〔20**〕23号

　　各会员单位，相关物业服务企业或其他管理人：

　　为进一步规范我市物业管理专业服务人员的服务行为，提升行业整体素质和服务水平，根据《成都市物业管理条例》、《成都市物业管理专业服务人员执业名册建立办法》等法规、政策的规定，现将我会制定的《成都市物业管理专业服务人员职业记分办法》、印发给你们，请遵照执行。执行中有什么问题，请及时与我会秘书处联系。

　　特此通知。

　　附件：成都市物业管理专业服务人员职业记分办法

　　二○○七年十二月十七日

　　附件

　　成都市物业管理专业服务人员

　　职业记分办法

　　第一条为进一步规范物业管理专业服务人员(以下简称专业服务人员)的服务行为，促进本市物业管理服务水平的不断提高，根据《成都市物业管理专业服务人员执业名册建立办法》等的规定，制定本办法(以下简称《办法》)。

　　第二条本办法适用于市物业管理行业协会对在本市行政区域内从事物业服务的专业服务人员的职业行为予以行业监督、自律记分。

　　第三条专业服务人员应遵守行业服务规范,恪守执业道德，诚实守信，掌握相关专业知识和积累相当的职业经验，遵守并熟练运用物业管理相关的法律法规、规章、政策的规定，妥善处理物业管理活动中出现的问题，积极参与创建文明行业活动，协助业主、业主大会配合相关部门依法开展工作。

　　专业服务人员不得同时在两个或两个以上物业管理企业从事物业管理相关服务工作。

　　第四条本市实行专业服务人员行业自律记分(以下简称记分)制度。记分采取累计15分制。记分类型依据服务效果和违规、违约、违纪行为的严重程度，分为15分、5分、3分、2分、1分五种形式。

　　第五条本会结合行业实际制定的记分对照表(附后)定期向社会公布，接受社会监督。

　　第六条记分周期为当年度，可记录的累积分值为15分。年度累积分值不转入下一个记分周期。

　　第七条专业服务人员通过成都市物业网(http://www.cdpma.cn/)查询自己的记分情况。对记分有异议的，可向本会申请复核。经复核改变记分结果的，相应记分应予变更或消除。

　　第八条专业服务人员在一个记分周期内被一次性或累积记分满10分的，本会给予警告;满15分的，予以通报批评，列入严重失职名单，同时建议行业信用监管机构给予相应的信用记分，并提请市房产管理部门在成都市物业管理专业服务人员执业名册中予以记录。

　　专业服务人员被列入严重失职名单的，物业服务企业或者其它管理人、服务机构可以二年内不聘用其担任物业服务项目经理、从事物业服务工作。

　　第九条本办法由市物业管理协会负责解释。

　　第十条本办法自20**年1月1日起施行。