四川省机关办公区物业管理有了地方标准

　　四川省机关办公区物业管理有了地方标准 明年起施行

　　四川日报/20**1112

　　近日从四川省机关事务管理局获悉，四川《机关办公区物业管理服务规范》省级地方标准已发布，从20**年1月1日起施行，适用于四川省行政区域内的各级党政机关办公区物业管理服务活动。这是我国首个机关办公区物业管理服务省级地方标准。

　　近年来，随着政府购买社会服务工作的实施，我省越来越多党政部门从社会引入专业服务，提升了服务质效。但不同服务公司的服务标准差异较大，影响了党政机关的保障质效、安全运行和整体形象，也不利于服务成本控制。

　　立足规范机关后勤服务行为，《规范》规定了机关办公区物业管理服务的术语和定义、基本要求、监督与考核，对涉及的房屋维护、公用设施设备运行维护、公共秩序、环境维护、会务服务等机关后勤服务内容进行明确规范，提出具体的指标要求。

　　《规范》明确，对通用办公、会务、业务等系统设施设备每周巡检1次;公共场所每日清扫道路地面，保持干净，无杂物无积水无污迹;绿化带及景观每日清洁1次;中央空调运行期间每日巡查1次......同时，《规范》把安全运行放在重中之重，比如，要求物业管理人员每月检查1次消防设备，每周检查各处消火栓是否损坏，水龙带、水枪是否在位。

　　践行绿色低碳理念。《规范》要求机关办公区物业服务机构应按照公共机构节能管理规定，结合业主单位节能指标，实施机关办公区物业管理服务节能管理。在给排水系统中，每日巡检1次供水设施;对于空调系统，要求制冷、供暖系统温度设定及启用时间符合节能要求，每月对能耗进行统计、分析。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：房产项目交楼标准时机物业管理建议

　　房产项目交楼标准、时机与物业管理建议

　　（一）交楼标准建议

　　以客户能够完全入住为交搂标准，确保水、电、气、光纤等可使用，小区智能、安防设施调试完成，运动景观、坡式园林环境基本成型。

　　（二）交楼时机建议

　　1、项目交楼时各栋楼同时完工，如果都在同一时间段内交付，将造成人流过于集中，并且混乱、低效率的结果。所以建议交楼时分为两个时间段来操作，每个时间段交付二、三栋楼，这样分散人流能避免混乱及错误的产生。

　　2、交楼时还应注意避开节假日，因为节假日许多客户都有外出旅游的打算，这时不好预约；应约的客户中因节假日亲朋好友都有空闲，可能交楼时将他们也同时带上，现场太多无关人员参与，也容易造成混乱和差错。

　　（三）物业管理建议

　　建议配套中等档次物业管理公司，配备受过良好职业培训，遵守职业道德规范，服务态度好的保安、清洁、维修及客房服务人员。

　　以下是服务内容及要求：

　　1、有偿服务：例如为业主提供家政（房屋租售，搬家，代聘家教、保姆、厨师等）、植物鲜花租售、户内维修，代订报刊、杂志、代为购物，代为洗衣接件，小孩接送等；

　　2、无偿服务：例如对特殊客户进行无偿的救助、义工、提醒、邮发等；

　　常规服务：例如保安服务、环境、绿化管理服务、维护维修服务、公共代办服务等。

篇3：合理确定服务质量收费标准是规范物业管理根本

物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业主要从事物业管理工作,确定物业管理工作的服务质量和收费标准是物业管理企业加强经营管理、完善企业规章制度的基础。

一、规范管理是物业生存之本
物业管理企业是通过人为直接参与服务过程形成的产品而获得一定金额报酬的经营团体,这也是物业管理企业经营的实质。物业管理行业发展到今天已成为普及各个城市、各个社区的庞大行业,可以用三多来概括,即:类型多、企业多、从业人员多。这是好的现象,说明物业管理市场需求大,而且已被广大群众和机关、企事业单位所接受。
但伴随着物业管理行业的发展和壮大,物业管理相关工作(本文以下提及的物业管理工作和物业管理企业是指从事住宅项目的物业管理工作)的各种矛盾也不断增加、激化,由此也反映出物业管理行业在发展过程中某些方面的不足。
造成这种现象的原因是多方面的,但不乏物业管理企业自身行为不规范所造成的。虽然政府主管部门和行业部门先后颁布了一定的法规和标准,但有的企业并没有自觉认真的遵守,更没有灵活的去运用。
就物业管理工作的实质来看, 70% 的纠纷与物业管理企业制定的服务质量与收费标准有关。笔者认为,作为物业管理企业首先要由规范物业管理工作抓起,合理确定物业管理工作的服务质量和收费标准才能规范物业管理工作,从根本上预防矛盾的产生、化解各种矛盾的发生。

二、确定服务质量和收费标准以防质价不符
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是政府法规的要求。它反映的是社会全民的意愿,是规范物业管理企业,开展物业管理服务工作的具体要求与体现。
《物业管理条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定”。《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知》中对物业管理企业提供的服务质量和收费标准进一步作了详细的规定。即: 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。此外,北京市建委还将服务质量和收费标准作为物业服务检查工作的内容,并体现在 《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》的文件中。
物业管理企业的经营管理和企业规章制度建设都是围绕这一实质展开的。服务质量是对“人为直接参与服务过程形成的产品”www.pmceo.com全过程的规定和技术描述;收费标准是对“一定金额报酬”的要求。因此,物业管理企业在经营管理与企业规章制度建设中,包括企业综合管理制度、员工管理制度、部门职责、岗位职责、操作规程和工作流程以及《住户手册》等,都要以服务质量和收费标准为实现目标进行拟定,否则,制定的规章制度就不能有效地约束员工完成服务工作,产生不合格服务产品,制定实施的收费标准就会出现质价不符的现象,从而引起业主的不满和投诉。

三、遵守规则是奠定经营管理的基础
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是物业管理市场竞争机制的要求、是广大业主的意愿。 《物业管理条例》第三条明确规定:“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”。建设部颁布的 《前期物业管理招投标管理办法》
中第二十二条规定:投标文件应当包括以下内容:1、投标函;2、投标报价;3 、物业管理方案;4、招标文件要求提供的其他材料。
文中的投标报价既是收费标准、物业管理方案又包括了服务质量。前述文件强调了物业管理企业在物业管理市场经营中应当遵守的规则,即:拿出自己的产品、标明自己的价格让业主进行选择。同时,物业管理企业也不能忽略“优胜劣汰”的自然生存

篇4：物业管理服务标准信息不对称

随着我国市场经济的建立,住房制度改革的深入发展,一个住房分配货币化,消费市场化,物业管理社会化的新体制已经形成。但由于物业管理是新生事物,历史短(1981年3月10日中国第一家物业管理企业在深圳诞生,而全国内地的物业管理通常是在20世纪90年代中期开始),发展快(目前全国已有2万多家物业管理企业,人员230多万人),从业人员素质普遍不高,高层次专业技术人员缺乏,物业管理市场规范程度低,覆盖面不广,约束力有限,各项法律法规相对来说不健全(虽然全国物业管理条例20**年6月18日已颁布,但各类配套的法规、规章还有待进一步完善)。物业管理还存在这样那样的问题,侵害消费者的合法权益的行为屡屡发生,表现为投诉上升、诉讼增多、媒体曝光量大,北京消费者协会20**年共受理物业管理投诉560件,使物业管理方面投诉“跃居”三大投诉之列。国家发展和改革委员会前一段时期公布20**年价格举报六大热点中,物业管理乱收费现象列在其中。甚至在全国个别地方发生损害业主财产、殴打业主的恶性事件。

为什么物业管理消费投诉逐年上升呢?从信息经济学角度来看,“信息不对称”现象的存在是导致消费纠纷产生的原因。

一、信息不对称的表现

物业管理有广义与狭义之分,从狭义上说物业管理是由专门从事物业管理企业,受物业所有人委托,按照国家法律规定由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套设施设备和相关的场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动(《物业管理条例》第二条)。物业管理产品是服务,因此带有强烈的服务个性化、技术专业化特征,开展服务的一方拥有相对更多的信息优势。在基于信息不对称基础上,业主与物业管理企业往往产生对服务标的物价值的判定差异,而这种差异通常因信息一方刻意夸大或扭曲导致价格不合理的偏移而产生矛盾。一般表现在商品(服务)本身属性信息,服务消费不可分割的权益信息、服务交易合同不对称信息等方面。

商品本身属性信息,主要包括服务特性、服务标准和合法性信息。由于物业管理产品是服务,其服务特性表现为:一是无形性(即服务的抽象性和不可触及性);二是非储存性(即价值实现的机会在限定的时间内丧失便一去不复返,也就是说服务过程一结束,服务也随之消失);三是同时性(即服务产品的使用价值创造过程与服务产品的让度过程和消费过程以及价值的实现过程往往是在同一时间内完成);四是差异性(即随着服务人员知识、素质、能力、态度不同及变化造成服务质量差异)。因此在服务过程中容易产生标准信息差异。

服务消费不可分割的权益的信息,如住宅小区内的规划、配套设施、园林绿地、活动的会所以及物业管理企业其他过头的承诺都容易产生信息不对称现象,例:有些住宅小区原有规划不到位;物业管理企业为了解决居住者停车难问题,把大部分绿地变成了停车场,造成了侵权、业主投诉。

物业管理服务合同不对称信息。即合同的签订中,广大业主缺少知情权,对合同内的服务内容、服务标准、质量考核、服务价格以及双方权利和义务一无所知情况下完成签约。甚至有些住宅小区(楼宇)双方都未签订合同,在这样的一些状态下开展物业管理服务,不可避免要发生矛盾。

二、产生信息不对称的原因

信息在服务交换双方之间传递的阻隔和不对称是当前物业管理市场的普遍特征,也是业主与物业管理企业 产生矛盾的原因,是市场交易关系中所处的不同地位所造成的。物业管理企业对其服务商品——真实状况、服务流程、成本价格相对是清晰了解、心中有数的;而广大消费者(业主)是不太清楚的;他们在其购买商品房追求物业管理时,往往把重点放在购买的商品房不动产上(因为房

篇5：合理确定服务质量收费标准是规范物业管理根本

提要:

确定物业管理工作的服务质量和收费标准是政府法规的要求。它反映的是社会全民的意愿,是规范物业管理企业,开展物业管理服务工作的具体要求与体现。《物业管理条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定”。

正文开始:
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业主要从事物业管理工作,确定物业管理工作的服务质量和收费标准是物业管理企业加强经营管理、完善企业规章制度的基础。

一、规范管理是物业生存之本
物业管理企业是通过人为直接参与服务过程形成的产品而获得一定金额报酬的经营团体,这也是物业管理企业经营的实质。物业管理行业发展到今天已成为普及各个城市、各个社区的庞大行业,可以用三多来概括,即:类型多、企业多、从业人员多。这是好的现象,说明物业管理市场需求大,而且已被广大群众和机关、企事业单位所接受。
但伴随着物业管理行业的发展和壮大,物业管理相关工作(本文以下提及的物业管理工作和物业管理企业是指从事住宅项目的物业管理工作)的各种矛盾也不断增加、激化,由此也反映出物业管理行业在发展过程中某些方面的不足。
造成这种现象的原因是多方面的,但不乏物业管理企业自身行为不规范所造成的。虽然政府主管部门和行业部门先后颁布了一定的法规和标准,但有的企业并没有自觉认真的遵守,更没有灵活的去运用。
就物业管理工作的实质来看, www.pmceo.com70% 的纠纷与物业管理企业制定的服务质量与收费标准有关。笔者认为,作为物业管理企业首先要由规范物业管理工作抓起,合理确定物业管理工作的服务质量和收费标准才能规范物业管理工作,从根本上预防矛盾的产生、化解各种矛盾的发生。

二、确定服务质量和收费标准以防质价不符
确定物业管理工作的服务质量和收费标准是政府法规的要求。它反映的是社会全民的意愿,是规范物业管理企业,开展物业管理服务工作的具体要求与体现。
《物业管理条例》第三十五条规定:“业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用等内容进行约定”。《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费明码标价规定的通知》中对物业管理企业提供的服务质量和收费标准进一步作了详细的规定。即 : 物业管理企业向业主提供服务(包括按照物业服务合同约定提供物业服务以及根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务),应当按照本规定实行明码标价,标明服务项目、收费标准等有关情况。物业服务收费明码标价的内容包括:物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。此外,北京市建委还将服务质量和收费标准作为物业服务检查工作的内容,并体现在 《北京市住宅物业服务检查规范(试行)》的文件中。
物业管理企业的经营管理和企业规章制度建设都是围绕这一实质展开的。服务质量是对“人为直接参与服务过程形成的产品”全过程的规定和技术描述;收费标准是对“一定金额报酬”的要求。因此,物业管理企业在经营管理与企业规章制度建设中,包括企业综合管理制度、员工管理制度、部门职责、岗位职责、操作规程和工作流程以及《住户