贵州11月13日起全面施行《住宅物业管理服务导则》

　　贵州11月13日起全面施行《住宅物业管理服务导则》

　　20**年11月13日起，贵州全面施行《贵州省住宅物业管理服务导则》，这标志着贵州物业管理行业真正进入规范化阶段，企业整体服务水平也将得以提高。

　　贵州人今后的住宅物业管理

　　将发生哪些改变呢?

　　跟着发布君一起来看看!

　　贵州全面施行《贵州省住宅物业管理服务导则》工作启动

　　《贵州省住宅物业管理服务导则》(以下简称《服务导则》)此前已由贵州省住建厅正式发布。《服务导则》调研、起草、论证、修订，历时2年多，经过全省50多个住宅服务项目两轮试运行，征集意见一百多条。《服务导则》共17个章节，总计160条细项，从住宅物业服务项目的基础制度管理、人员素质、客户服务、消防管理、设备设施维护、清洁卫生、停车场管理、园林绿化、应急处理等方面做了详尽的要求。

　　在客户服务规范方面

　　《服务导则》要求服务区域内设有客户服务热线电话(每日不低于12个小时，有监控中心的须24小时)并公示，有值班记录。物管需制定《投诉处理制度》(不含保修期内投诉报修)，明确投诉处理责任人，定义一般性报修、急修等并明确处理时限。急修处理时限最长不得超过24小时，一般性报修回复处理时间最长不得超过3个工作日，处理完结时间最长不得超过10个工作日(防水处理视具体情况)。

　　房屋及附属设施日常检查方面

　　《服务导则》要求每天对小区进行巡检并填写记录(包括纸质记录或手机APP电子记录等)，检查内容包括：小区范围内的道路路面、绿化及绿地卫生、楼宇外墙及各种外敷管道、楼宇电子防盗门、楼宇悬挂物、楼面、楼层紧急应急通道、消防栓箱、楼层疏散指示灯等设施和部位等。巡检须填写巡检表，包括巡检时间、内容、主要情况及处理办法、巡检人签字、项目负责人审阅签字。更加保证了小区各方面的安全。

　　公共建设设施维护方面

　　要求花台、道牙、路面砖、台阶、护栏、扶手、窗户、电梯门头、共用墙面、天花板等设施不得有破损、缺失，路面不得出现塌陷坑洼。发现问题须两周内恢复。 (保修期内和住宅专项维修资金使用范围的除外)

　　《服务导则》的颁布实施，对企业来说，对建立健全物业服务规范，明确物业服务企业责任，规范物业服务市场行为发挥重要作用;对广大业主来说，它规定了住宅项目的物业服务内容，同时也明确了物业服务的边界;对行业来说，它是物业管理行业自律的重要举措;对于政府行政主管部门来说，它将是物业服务企业市场行为监督检查的重要依据，是物业服务企业信用体系建设的重要内容。

　　《服务导则》明晰了住宅物业公共服务的具体内容，明确界定了物业服务项目的服务内容及其边界，解决了物业管理服务中的合同双方“信息模糊”和“信息不对称”问题，对维护双方的合法权益起到了重要作用。

　　下一步，贵州省住房和城乡建设厅将以《服务导则》为主要内容，对物业企业进行“双随机”市场行为监督检查。还将以此为依据，建立贵州省物业管理行业的诚信机制，并适时出台物业管理服务合同示范文本。

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篇2：淄博市住宅小区物业管理工作考核办法(2018)

　　关于印发《淄博市住宅小区物业管理工作考核办法》的通知

　　淄房发〔20**〕33号

　　各区县房管局，高新区房管处、经开区建设局、文昌湖区城乡建设局：

　　为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立全市物业管理考核长效机制，明确考核工作标准，促进全市物业服务和管理水平的全面提升,我局制定了《淄博市住宅小区物业管理工作考核办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　淄博市房产管理局

　　20**年4月26日

　　淄博市住宅小区物业管理工作考核办法

　　为进一步加强和规范我市物业管理工作，建立全市物业管理考核长效机制，明确考核工作标准，促进全市物业服务和管理水平的全面提升,根据《淄博市物业管理办法》、《淄博市20**年经济社会发展主要目标任务》、《20**年民生社会建设要率先突破工作方案、实施方案》、《淄博市城市社区综合治理实施方案》等有关规定，制定本考核办法。

　　一、考核目标

　　通过组织开展全市物业管理考核工作，落实市委、市政府“一个目标定位、四个着力建设、十个率先突破”的总体要求，创新完善物业管理体制机制，落实小区五个星级等级管理，20**年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。建立全市住宅小区全覆盖考核体系，突出抓好物业服务质量和管理水平的提升，建设和谐美丽社区，提高群众满意度和幸福感。

　　二、考核原则

　　(一)分级考核、全面覆盖。建立市对区县、区县对镇办、镇办对社区、社区对小区的物业管理分级考核体系，逐级落实考核责任，实现考核全覆盖的目标。

　　(二)体制机制建设与项目管理并重。既考核住宅小区物业服务质量是否达标，又考核各级主管部门特别是镇办、社区将物业管理纳入社区综合管理体系的情况。

　　(三)坚持问题导向、突出工作重点。重点解决物业管理体制机制不顺，小区环境卫生、秩序差，安全管理不到位，物业服务标准不落实，业主满意度低等突出问题。

　　(四)公开、公平、公正、定量考核。统一考核内容和考核标准，实行定量考核，主管部门、行业专家、第三方力量等多方参与，做到考核结果公平、公正，信息公开。

　　三、考核内容

　　(一)文明镇办考核(65分)

　　1.环卫一体化(20分)

　　(1)城市社区按照每30-40户一个的标准配备垃圾桶，5分;

　　(2)生活垃圾日产日清，无积存垃圾，无焚烧现象，10分;

　　(3)垃圾分类，社区有分类垃圾桶，区县有源头处理机制，5分。

　　2.社区三乱治理(20分)

　　(1)杂物及时规整，集中清理，无乱搭乱建现象，5分;

　　(2)绿化补齐扮靓，补栽花草树木，补齐缺失、被侵占绿化带，无侵占绿地、乱栽乱种行为，5分;

　　(3)车辆停放整齐有序，无乱贴乱画，无小广告，10分。

　　3.安装单元防盗门并随时关闭(5分)

　　4.物业管理星级达标(20分)

　　(1)社区内有专门的办公场所，5分;

　　(2)实施物业标准化提升，落实“三公开”标准化，在小区出入口等显著位置和客户服务接待场所，公开服务价格、标准和内容，公开投诉渠道和方式，公开公共部位收益信息，区县统一规格、统一尺寸、统一外观，5分;

　　(3)实行“五个星级”等级评定，大力提升物业服务水平，20**年全市50%的住宅小区达到一星级以上标准。第一季度完成全年台账建设，第二季度完成30%，第三季度完成40%，第四季度完成50%，10分。

　　(二)住宅小区物业服务质量考核(100分)

　　1.基本要求，10分;

　　2.环境卫生，19分;

　　3.房屋及共用设施设备管理，19分;

　　4.公共秩序维护，9分;

　　5.绿化服务，9分;

　　6.精神文明建设，6分;

　　7.物业服务企业其他考核内容，28分。

　　(三)业主满意度测评(100分)

　　业主满意度分满意、基本满意、一般、不满意四种情形，测评内容包括：

　　1.综合管理服务，16分;

　　2.房屋管理与维修养护，9分;

　　3.共用设施设备维修保养服务，12分;

　　4.秩序维护服务，12分;

　　5.保洁服务，12分;

　　6.绿化养护服务，12分;

　　7.安全管理，12分;

　　8.精神文明建设，9分;

　　9.智慧物业建设，6分。

　　四、考核程序及组织实施

　　(一)文明镇办考核

　　本项考核每季度一次，考核对象为辖区内有城市社区的镇办。

　　1.镇办自查申报。镇办按照考核内容对辖区所有社区逐一进行自查，逐项确认达标情况，形成各考核事项达标情况汇总数据，按照社区达标数量占比计分的办法，逐项计算得分，确定总分后，填写《淄博市文明镇办季度考核表》(附件1)，向区县主管部门申报得分情况，并提报相关基础资料。

　　2.区县主管部门验收。区县主管部门对镇办申报材料进行审核和现场验收，保证考核的全面性、真实性和准确性，按成绩对镇办进行排名，每季度第三个月5日前将区县考核情况以及有关资料报市局。

　　3.市主管部门复核。市局组织人员对区县申报的考核情况进行现场复核，对申报不实的，统一调低申报成绩。

　　4.成绩报送。市局每季度第三个月20日前将复核成绩报市文明办。

　　(二)住宅小区物业服务质量考核

　　本项考核每月一次，考核对象为区县。

　　1.考核时间。每月中旬。

　　2.考核人员。市局组织考核组实施考核，每季度前两个月以物业管理专家为主进行考核，第三个月市物业主管部门人员参与考核。

　　3.考核依据。《淄博市住宅小区物业服务质量考核标准》(附件2)。

　　4.现场考核。考核组对每个区县随机抽取3个住宅小区进行考核，包括2个星级物业管理住宅小区和1个简易物业管理住宅小区，取3个小区考核平均分作为区县得分。为保障考核公平，全市每月考核统一星级等次的小区。

　　5.考核加分和减分。

　　加分项：在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中，受到市级党委政府和有关部门(含)以上通报表扬的一次加5分;按规定完成业主满意度测评并公布“红黑榜”的区县每次加5分。

　　减分项：在全国文明城市、国家卫生城市创建等重大活动中，受到市级党委政府和有关部门(含)以上通报批评的一次扣5分;物业管理区域发生安全生产责任事故的，每次扣5分;区县考核材料报送不及时的，每迟报一天扣2分。

　　6.成绩报送。市局每月25日前将考核成绩和区县排名报市城市管理委员会办公室。

　　(三)业主满意度测评

　　本项考核区县每半年组织一次，考核对象为物业服务企业管理的所有住宅小区，不含简易物业管理小区。

　　1.考核组织。由区县物业主管部门牵头组织实施，具体落实可聘请第三方社会专业机构或者组织镇办、社区居委会实施。每个小区每次调查业主满意度覆盖率按户计不少于50%，原则上每年小区业主满意度调查覆盖一遍。

　　2.考核依据。全市统一的《淄博市物业服务质量业主满意度评价表》(附件3)。

　　3.考核形式。入户调查、网络调查或者手机下载APP调查等方式。

　　4.计分办法。

　　(1)业主打分。依据《淄博市物业服务质量业主满意度评价表》,业主对33个项目选择满意度评价档次，在相应档次打“√”，其中第1个项目满意得4分，基本满意3.2分，一般2.4分，不满意0分;其余32个项目满意得3分，基本满意2.4分，一般1.8分，不满意0分。业主完成选择后，得出评价分数,并在评价表中填写对小区管理的意见和建议。

　　(2)小区得分。组织单位汇总小区参与调查的业主打分，取平均分作为小区得分。

　　5.小区排名。区县以业主满意度测评结果为主要依据，综合镇办、社区、业主委员会和区县物业主管部门的评价意见对辖区所有物业服务企业管理的住宅小区按百分制进行综合评分和综合排名，并对群众满意度情况进行分析会诊，制定整改措施。其中，业主满意度测评结果占80%，镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价各占5%。镇办、社区、业主委员会、区县物业主管部门评价重点为企业履行物业服务合同及政策贯彻落实情况。

　　6.公布“红黑榜”。区县物业主管部门根据辖区内小区排名，分别按一定比例(10%左右)通过市物业主管部门门户网站或其他媒体向社会公布排名靠前和靠后的小区名次和名称，同时公布物业服务企业和项目负责人。公布时间不迟于每年6月30日、12月31日。

　　7.结果运用。列入“红黑榜”的住宅小区，作为物业企业信用评级优良信息和负面信息，记入物业企业信用档案。物业主管部门对列入“黑榜”项目的物业服务企业予以通报批评，约谈企业负责人，并限期整改。

　　五、考核要求

　　考核人员应当遵守以下工作纪律：

　　(一)严格执行考核标准，坚持客观公正，对考核对象作出实事求是的评价，不得徇私舞弊、假公济私。

　　(二)考核人员与考核对象有直接利害关系的，应当按规定主动予以回避。

　　(三)严格遵守“八项规定”等廉政纪律。

　　(四)及时报送考核结果。

　　如有违反以上纪律，对参加考核人员立即组织调整。

　　本办法自20**年5月1日起施行，有效期至20**年4月30日。相关法律法规和政策依据发生变化或有效期届满，将依据实施情况依法评估修订。

　　附件：1.淄博市文明镇办季度考核表

　　2.淄博市住宅小区物业服务质量考核标准

　　3.淄博市物业服务质量业主满意度评价表

篇3：北海住宅小区物业管理服务收费纳入政府定价管理

　　北海住宅小区物业管理服务收费纳入政府定价管理

　　中国房产超市网/20**0503

　　据悉，27日，北海市物价局发布《北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》：从20**年4月1日起，北海市辖区内公共租赁住房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业管理服务收费纳入政府定价管理(定价范围包含停车服务收费标准);20**年4月1日前签订前期物业服务协议的，可暂按协议约定的相关收费标准执行。20**年4月1日起，在新的物业管理服务收费政策出台之前，普通住宅小区物业管理服务收费纳入政府定价管理。

　　原文如下：

　　北价格〔20**〕3号

　　北海市物价局关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知

　　各有关单位：

　　为做好我市住宅小区物业管理服务收费管理工作，根据《广西壮族自治区物价局关于印发<广西壮族自治区定价目录>的通知》(桂价综〔20**〕25号)有关规定，现将我市住宅小区物业管理服务收费政策明确如下：

　　一、从20**年4月1日起，市辖区内公共租赁住房、保障性住房、房改房、老旧住宅小区物业管理服务收费、普通住宅小区前期物业管理服务收费纳入政府定价管理(定价范围包含停车服务收费标准);

　　二、我局将根据自治区物价局出台的指导意见重新制定北海市住宅小区物业管理服务收费政策。20**年4月1日前签订前期物业服务协议的，可暂按协议约定的相关收费标准执行。20**年4月1日起，在新的物业管理服务收费政策出台之前，纳入政府定价范围的物业管理服务收费标准暂按北海市物价局、北海市住房和城乡建设局《关于印发<北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则>(试行)的通知》(北价格字〔20**〕113号)及《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》(北价格〔20**〕11号)规定执行。

　　三、从20**年4月1日起，《北海市物价局关于明确住宅小区物业服务收费管理有关政策的通知》(北价格〔20**〕13号)停止执行。

篇4：深圳宝安住宅小区实现物管高品质全覆盖

　　深圳宝安住宅小区实现物管高品质全覆盖

　　深圳特区报/20**0320

　　核心提示

　　创新社会治理，让人民更有幸福感

　　十九大报告提出，要建立共建共治共享的社会治理格局。物业管理创新是基层社会治理创新的重要内容。今年，深圳市宝安区委区政府提出了加快构建以社区党委为龙头的现代化社区治理体系，激发社会组织活力，实现物业管理高品质全覆盖的工作目标，并将其作为今年全区重点领域改革项目之一。

　　物业管理问题是社区治理和基层建设的重中之重，最关键是要让群众得实惠。日前，《宝安区物业品质提升行动工作方案》、《宝安区物业管理高品质全覆盖工作实施方案》正式印发，标志着宝安区物业品质提升行动全面展开。据悉，宝安将通过这场行动，在今年年底前争取让商业小区在星级服务评价中达到三星以上的标准，“村改居”小区达到二类以上的标准，实现全区物业管理高品质全覆盖的目标。

　　抓落实、补短板、破难题，作为今年全区重点领域和关键环节改革内容之一，此次物业品质提升行动提出了五大方面16项创新措施，并在10个街道设立10项改革试点，通过充分发挥基层党建引领作用，构建区、街道、社区工作站三级物业管理监管机制，多部门协作，多层级联动，提高物业管理社会化、法治化、智能化、专业化水平，形成多方参与、共同治理的物业管理新局面。

　　党建引领 管理模式将以社区党委为核心

　　将党的领导贯穿于物业管理全领域全过程。20**年，宝安全区每个街道将打造一个党建进物业示范样板小区，稳步推进全部小区实现党建工作进物业。

　　社区党组织当好“主持人”，小区群众、物业公司就有了主心骨。宝安区将着力强化社区党组织对物业管理的领导地位。社区党组织指导符合条件的业主委员会、物业公司、住宅小区建立健全党组织，物业公司建有党组织的，积极推动党建工作进小区，鼓励业委会、物业公司党组织负责人，通过法定程序兼任社区党组织委员。

　　值得一提的是，物业管理工作将被纳入社区工作站党政领导班子和领导干部政绩考核指标体系。

　　探索社区党组织统领社区物业新机制，可以凝聚、引导各类社会组织积极参与基层治理，鼓励居民参与自治。一方面，健全领导干部、党代表、人大代表、政协委员联系小区制度。驻社区机关、事业单位和国有企业分别联系一家以上住宅小区为友好单位，积极参与小区物业管理事务，积极开展公益事业和精神文明创建活动，为联系小区办实事、解难题。另一方面，重点健全业主大会、业主委员会运行管理制度，出台宝安区物业管理规范性文件，为业主、物业使用人积极参与物业管理，发挥自治自管作用提供保障。

　　村改居小区

　　建立“村改居”小区物业管理长效机制

　　如何提高“村改居”社区物业管理水平，提升居民生活质量，关键是推动“村改居”社区物业管理的规范性和可持续性发展。

　　今年，宝安全区将积极探索“村改居”小区物业管理长效健康发展的道路，健全推进“村改居”社区物业管理考评机制，借鉴商住小区星级服务评价方法，将“村改居以奖代补”考评逐步转向“村改居”小区物业服务星级评定。评比情况与“以奖代补”挂钩，物业公司及项目经理履约、履职状况纳入信用信息体系，严重失职的物业公司及个人列入“黑名单”。

　　另外一项重要工作是，宝安今年将公布村改居物业管理成本调查结果，从而引导村改居小区物业管理费标准向市场价格靠拢。针对业主缴交物业管理费意识不强的难题，发布“村改居住户管理规约”，约定住户的缴费义务，对住户物业管理责任落实不到位的，由出租屋管理办公室采取相应措施责令整改，拒不履行责任的，不予出租。最终逐步建立起质价相符、良性循环的“村改居”物业管理市场机制。

　　商住小区

　　设立宝安区物业管理行业“红黑榜”

　　星级评定工作是全面提高物业企业和物业小区管理水平及能力的重要举措，今年，宝安区将首次对商住小区全面开展物业管理量化考核与星级服务评价。

　　评价内容包括业主满意度调查、管理评价、综合评价和一票否决四个部分。评价采取量化打分的方式，年度评价总得分由业主满意度调查、管理评价和综合评价分别占30%、40%和30%组成。每个季度公布评价结果，每个年度进行星级服务评定并设立宝安区物业管理行业“红黑榜”。星级评定结果记入物业企业和项目负责人信用信息。列入宝安区物业管理行业“红榜”项目的管理企业，在参加招投标时，可以建议业主优先采纳。列入“黑榜”的项目，在参与招投标时，建议业主不予入围。

　　物业行业管理

　　7大机制提升物业行业综合管理水平

　　物业行业综合管理水平的提升是一项复杂系统的工作，今年，宝安区将在诚信管理、智慧物业、行业自律等多个方面建立新机制、实现新突破。

　　建立物业管理诚信管理机制。制订并出台《宝安区物业管理诚信管理办法》，建立事前的信用承诺机制和事后的激励与惩戒制度，通过法定程序，将相关信用信息纳入征信系统。推行“黑名单”制度，对列入“黑名单”的企业与个人，通过市场准入制度限制其进入宝安区物业管理市场。

　　建立物业管理标杆促品牌提升机制。打造宝安区物业管理百强小区，每个街道树立10个样板小区。打造品牌小区、示范小区、特色小区，不断增强居民对小区的认同感、归属感、荣誉感。培育和发掘一批物业管理“新亮点”，引导物业管理与配套服务向品牌、名牌方向发展。

　　建立智慧物业管理机制。利用信息平台将业主大会、物业服务、信用档案、专项维修资金、物业安全管理等信息依法公开。通过信息平台向业主实时公开业主共有资金基本账户或共管账户信息，接受全体业主监督。推动物业管理政府备案业务实现网上备案。

　　建立专业物业管理调解机制。成立宝安区物业管理矛盾纠纷调处中心，委托物业管理事务机构、行业自律组织等，对物业管理活动重大矛盾纠纷进行专业化调解。建设区物业管理法律服务团队，鼓励各街道引入专业法律机构，通过法律途径化解物业管理纠纷。

　　建立宝安区物业管理联席会议制度。建立区级联席会议制度，构建立体工作网络，及时妥善处置重大物业管理问题，及时沟通重要物业管理信息。建立社区党组织领导下的居委会、业委会、物业公司和社会组织多方联席会议制度，以物业管理为抓手，共同做好基层治理。

　　建立区、街道、社区三级物业管理监督管理机制。区住建局全面统筹全区物业管理监管，提供政策支持和业务指导。街道办负责辖区内物业管理活动的检查、监督、指导和协调工作。社区工作站对辖区物业管理每月检查，每季度量化考核并出具初评结果，加强对业主自治活动的指导、监督、协调等工作。

　　建立物业管理行业自律机制。成立物业管理行业组织，发挥物业管理行业组织的自律作用，在政府监管之外起到行业规范、行业引导、行业指导、行业发布等作用。

　　没有有效的管理，就无法为群众提供更好的服务。把物业工作纳入党委政府工作范畴，并敢于碰硬、勇于创新，是宝安区贯彻以人民为中心的发展思想，加快推进社区治理体系和治理能力现代化的重要举措。当前，全区正加快建设湾区核心、智创高地、共享家园，全力打造社会主义现代化先行区典范，以物业品质提升为突破口，创新基层社区治理体系，打造“共建共治共享”的社会治理格局，宝安的探索值得期待。

篇5：浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)内容

　　小区车位紧张，业主车辆应该怎么停?物业公司应该怎么管?政府出台指导意见!

　　伴随

　　城镇化的快速发展

　　居民生活水平的不断提升

　　城市汽车保有量

　　大幅提高

　　小区业主停车难问题

　　日益凸显

　　日前，上海市浦东区建交委正式印发的《浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)》通知，为困扰住宅小区业主停车难问题提供了“参考答案”和“指导意见”。

　　浦东新区住宅小区机动车停放精细化管理与安全工作指引(试行)

　　1.[依据和目的]

　　为加强住宅小区机动车停放精细化管理，规范机动车停放秩序，保障住宅小区公共安全和公共秩序，根据《物权法》、国务院《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市停车场(库)管理办法》(沪府令第85号)和《关于促进本市停车资源共享利用的指导意见》(沪交设(20**)1027号)等有关规定，特制定本指引，供业主委员会、物业服务企业、业主及相关单位、部门参考。

　　2. [基本原则]

　　住宅小区机动车停放管理遵循以下原则：

　　2.1 公共安全优先原则。机动车停放管理应优先满足业主安全通行、抢险救护、消防等方面的安全需要;

　　2.2 业主使用优先原则。住宅小区内的车位、车库以及占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，应优先满足本小区业主自有产权的家用轿车停放的需要;

　　2.3 资源合理利用优先原则。停车位的安排与使用，应优先考虑实现停车位资源合理利用、物尽其用的需要;

　　2.4 停车位倡导共享原则。停车位在临时空闲不用时段，鼓励和倡导相关单位与住宅小区之间、业主与业主之间实行错时共享停车位。

　　2.5 车辆总量适度控制原则。在目前停车位已经基本饱和的情况下，车辆增加速度应兼顾到车位增加的速度。

　　2.6 分类管理与差别化收费原则。根据居住者身份、车辆所有者身份、车辆大小、车辆使用性质、一户拥有车辆多少等情况，统筹考虑实行分类管理、阶梯差别收费。

　　2.7 信息公开透明原则。小区停车管理制度、方案、停车收费标准、共有车位使用情况、小区车位与车辆总量、停车公共收益收支情况等应按小区管理规约约定或政策规定实行公开。

　　3. [责任主体与管理单位]

　　3.1 业主是住宅小区机动车停放管理的责任主体。业主共有机动车车位的使用与日常管理制度、收费等事项纳入管理规约，由业主共同决定。

　　3.2 物业服务企业是机动车停放管理的实施单位。物业服务企业应当依据包括但不限于以下规定或约定实施管理：

　　3.2.1《物业服务合同》的约定;

　　3.2.2业主大会制定的《管理规约》(停车管理与收费相关制度);

　　3.2.3国家或本市制定的相关政策法规规定。

　　3.3 物业服务企业受业主大会委托对机动车停放实施管理活动，应接受业主委员会、业主等监督。

　　3.4 鼓励和倡导物业服务企业、业主委员会积极采用互联网、物联网等新的智能信息技术，加强小区停车、收费与安全管理，提升管理信息化、智能化水平。

　　4. [车位的归属]

　　4.1 住宅小区内，规划用于停放机动车的车位、车库的归属，由当事人(包括开发商、业主，以及依法取得授权处理的物业管理单位、中介代理企业等)通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　4.2 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位，属于业主共有。

　　征收安置房小区停车位应属于业主共有，部分通过招投标方式建设的老项目或部分历史遗留项目，小区停车位产权归属应按招标文件约定，或依据主管职能部门协调意见确定。

　　共有产权房小区停车位属于业主共有。单独选址、集中建设的共有产权保障住房地下车库产权为全体购房人共有。

　　4.3 属于业主共有的车位，不得以加装地桩锁、摆放自行车、电动自行车、椅子等物品实施抢占车位行为。

　　5. [车位总量信息告知]

　　5.1 小区车位无法满足新增机动车辆停放需求时，业主委员会、物业服务企业应当在小区显著位置、出入口或楼道内设立“车位已饱和、购车无处停”等类似提示告知牌，告知牌宜载明小区停车位数量和小区已有车辆数量，提醒业主购车后可能遇到小区内无法停车或停车难的状况。小区停车位数量和小区已有车辆数量应每季度告知一次。

　　5.2 业主购车前，应主动向小区的业主委员会、物业服务企业咨询停车位情况。业主委员会、物业服务企业应主动告知小区目前停车位数量和已有车辆数量基本情况。

　　6. [缓解车位不足的措施]

　　6.1 内部改造挖潜。在不影响小区安全的前提下，依法召开业主大会(业主大会未成立的，由居民委员会征求意见)，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并按相关规定报经有关部门审批，可通过适度扩宽小区道路、绿地等实施改建等方式，统筹利用小区的空余场地及相关空间改造挖潜，改建、扩建、新建临时地面停车位、地下停车库或立体机械式停车设施。

　　6.1.1改建、扩建、新建停车位涉及绿化调整的，应按《上海市居住区绿化调整实施办法》规定处理;涉及到建筑、特种设备行业的，应按相关规定办理有关手续。

　　6.1.1.1 涉及树木迁移或砍伐的，业主委员会或居民委员会根据树木影响范围确定绿化调整征求意见的范围，方案需经征求范围内占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，并向市或区绿化管理部门办理树木迁移、砍伐审批手续。

　　6.1.1.2 涉及绿地内部布局调整的，由全体业主共同决定小区绿地内部布局调整方案。调整方案需经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　6.1.1.3 改建、扩建、新建地面停车位宜采用绿化网格空心砖铺设，并设置一定数量新能源充电用车位。

　　6.2 加强管理挖潜。合理施划停车位、合理规范小区行车路线(如单向通行)，以尽可能增加停放车辆数量，改进行车秩序。

　　6.3 错时停放车辆。停车位供需矛盾突出的住宅小区，其周边商业配建停车场(库)、道路具备夜间等时段性停车条件的，镇人民政府或者街道办事处应提出错时停车方案。

　　6.4 共享停车设施。鼓励业主与住宅小区周边单位通过协商实现停车资源共享。镇人民政府、街道办事处根据辖区内的停车需求与停车泊位资源状况，组织指导共享区域内居民委员会、业主委员会、相关单位协商制定该区域停车场(库)资源共享方案，签订共享协议，共享停车设施。

　　7. [停车位转让、使用限制]

　　7.1 住宅小区内的机动车停车位，应当优先提供给本小区内的业主、使用人使用。因小区停车位无法满足业主停车需求时，可适当规定非业主自有的外来车辆临时进入时段及在小区内停留时间。

　　7.2 建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租。

　　7.3 停车位不得转让给本小区以外的单位、个人，并应当保证已租用车位业主的优先购买权;停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人临时使用。物业服务企业应当公示停车位出租情况。

　　7.4 建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位;超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。

　　8. [停车位施划]

　　8.1 施划停车位应当事先由居民委员会、业主委员会、物业服务企业共同制定施划方案，并充分听取业主、相关单位的意见和建议。

　　8.2 小区道路直角转弯处、主要出入口10米范围内，住宅小区内的学校、幼儿园等人员进出量大且频繁的单位门口周边半径25米内，原则上不得施划停车位。

　　8.3 物业服务企业在小区内部道路上施划停车位，应当符合交通设施国家安全标准的规定，不得影响消防通道应急使用，不得影响消防设施使用，不得妨碍行人和其他车辆通行。

　　8.4 停车位标线和车位编号应当整齐、清晰、美观，物业服务企业宜根据物业服务合同约定或者业主委员会、居民委员会工作要求，每二年重新划线一次(建议使用专用反光漆)。

　　9. [安全标识与设施]

　　业主委员会、物业服务企业应当在小区内设置相应的安全行车与停放标识、设施：

　　9.1 小区机动车入口应当设立限速5公里交通、禁止鸣号标志，并在地面安装减速带;

　　9.2 小区道路单向通行的，应设立高度适宜、清晰、明确的行车方向交通指示标识，标注“单向通行”字样和行车箭头方向，引导车辆按规定路线行驶;

　　9.3 小区道路弯道处或宣传广告栏影响造成视线不良处，应当设立凸面镜，并在地面安装减速带;

　　9.4 鼓励和倡导安装车牌识别、自动计费等功能的车辆出入道闸与管理系统;

　　9.5 消防通道处或消防登高面用地，应当设立“消防通道禁止停放车辆”、“消防登高处禁止停放车辆”高度适宜、清晰、明确的立式告示牌，地面标识相应字样，并用划设内有打叉的黄色方格，以表示此处禁止停车。

　　9.6 小区机动车出入口、车辆主要停放场地，宜安装有补光的监控摄像头设备。

　　9.7 停车场所应配置适量的灭火器。

　　9.8 安全标识与设施应保持清洁、完整，如破损应及时更新。

　　10. [车辆行驾及停放行为限制]

　　机动车在住宅小区内行驾及停放，不得存在下列行为：

　　10.1 占用消防通道及消防通道出入口、消防登高处用地;

　　10.2 占用小区公共绿化、小花园、小广场等;

　　10.3 以超过小区限定的速度(一般为时速5公里)行车;

　　10.4 小区道路直角转弯处、主要出入口10米范围内等可能影响人车通行、安全的地方停放车辆;

　　10.5《管理规约》不允许或小区道路荷载能力无法承受的大型客车、卡车或集卡等驶入、停放在小区内;

　　10.6 进出小区出入口及小区内鸣喇叭;

　　10.7 夜间停车锁门发出可能影响他人的提示声;

　　10.8 在非个人产权车位上自行加装地桩锁;

　　10.9 停车跨压停车位标线;

　　10.10 其他可能明显影响业主日常生活、正常通行的停车或行车行为。

　　11. [停车登记管理与停车引导]

　　11.1 业主委员会、物业服务企业应形成工作合力，根据小区实际情况，在广泛听取业主意见或建议的基础上，制定或修订《管理规约》，或者专门制定车辆停放管理制度，提交业主大会表决通过。居民委员会应予以指导、协调。

　　11.2 业主委员会、物业服务企业应当建立车位使用登记制度，详细记载小区停车位使用、出租、转让及常驻车辆所有人、号牌号码、车主对应房屋产证信息、具体联系方式等内容，相关业主应积极配合。

　　11.3 已经因历史等原因形成固定停车位使用的，业主委员会、物业服务企业应当遵循“尊重历史、兼顾公平、平稳有序”的原则，共同制定固定车位安排轮候信息登记公示制度、制定固定车位因房屋出售、业主丧失机动车驾驶资格、名下无机动车辆等情形退出制度。

　　11.4 业主临时性不使用固定停车位时，应当主动通过口头、电话等有效方式，提前告知物业服务企业秩序维护员(保安)，或通过业主微信联系群告知其他业主，该车位可供其他业主停放的时间段，避免停车位资源浪费。有固定停车位的业主不得将车停放在非固定车位上。

　　11.5 物业服务企业应加强对秩序维护员(保安)的业务培训，明确对车辆行驶、停放的引导、管理的工作职责及业务规程。

　　11.6 秩序维护员(保安)要正确引导小区内车辆行驶和停放，对违反车辆停放规定的业主进行劝导并督促整改。巡查中如发现车辆有车窗、车灯未关、漏油、漏水等情况能通知车主的宜及时通知车主。

　　11.7 住宅小区内车位或局部区域已停放饱和时，应当在小区入口处或局部区域进入处设立“车位已满”等类似友情提示，以避免车主在小区内已无车位的情况下进入小区或局部区域。

　　11.8 设置电子显示屏或电子进出道闸的小区，应充分利用电子和网络信息技术，具备车牌号码自动识别功能，即时显示小区停车位的剩余情况、交费情况等信息。提倡住宅小区停车位及使用情况纳入城市运行管理系统。

　　11.9 在车位难以满足本小区业主自有产权的家用轿车停放需要情况下，宜适当实行非业主自有的外来车辆(特种车辆除外)限制进入小区的措施，以优先保证业主停车所需。确实因特殊原因需要进入小区应问清楚进入原因。

　　11.10 经许可临时进入小区内的外来机动车短时间临时停放可能影响其他车辆的，车主应当主动在前挡风玻璃明显位置明示联系手机号码。物业秩序维护员(保安)在车辆进入时，应提醒车主或发放友情提示卡，如“人车暂时分离，必须留下联系手机号，且不得妨碍其他机动车通行”。

　　12. [违规停放车辆的处理]

　　12.1 物业服务企业秩序维护员(保安)在日常巡视过程中发现的违反停车管理相关规定等乱停乱放行为，要立即劝阻、制止。

　　12.2 当场劝阻、制止无效，或者事后发现的，物业服务企业要在车辆前挡或驾驶位侧挡玻璃上张贴《车辆违规停放整改告知单》。阻碍消防通道的，还应同时张贴《浦东新区消防违规行为及法律责任风险告知单》，并即时向业主委员会、居民委员会或执法部门报告。

　　12.3 业主委员会、居民委员会应对车主加强教育和引导。对拒不改正的，业主委员会、居民委员会、物业服务企业要记录在案，可依据《上海市住宅物业管理规定》相关规定，利用小区公告栏，及时公示当事人房屋地址及违规事实，并报请有关行政主管部门予以制止或者依法处理。

　　12.4 根据相关政策规定、管理规约或者业主大会决议对违规停车行为进行处置所产生的费用由责任人承担。

　　12.5 停放在小区内长期不使用的机动车(俗称“僵尸车”)，业委会、居委会、物业服务企业可通过小区公告、电话等方式告知车主主动移走。业主拒不移走或无法联系车主的，应报请街镇综治、公安、城管等有关行政主管部门依法处理。

　　13. [车辆停放收费]

　　13.1 建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，其收费标准应当在前期物业合同中予以约定。业主大会成立前，收费标准不得擅自调整;业主大会成立后，需要调整的，建设单位应当与业主大会按照公平、合理的原则协商后，向区房屋行政管理部门备案。

　　13.1.1业主共有停车位的收费标准、费用列支和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定收费标准。业主大会成立前，其收费标准由建设单位参照物业管理行业协会发布的价格监测信息确定。业主大会成立后，收费标准以及一户多车分类差别化阶梯收费标准，由业主大会决定。

　　13.2 物业服务企业应当在小区机动车出入口或门卫室、物业服务窗口等公示收费标准，并按规定或合同约定收取小区车辆停放费用，出具正规票据，不得乱收费。

　　13.3 车位使用人以及临时进出小区超出规定时间的车辆应当按照规定或者约定交纳车辆停放费用。

　　13.4 公安、消防、抢险、救护、环卫、房管(物业督查)、物业急修等执行公务或实施作业时在物业管理区域内停放，不得收费。

　　13.5 对临时进出车辆停放实行收费的，应在车辆进门时发放临时停车凭证，出门时验证放行。安装有进出自动识别车牌、自动计费道闸系统的，按计费显示金额收费。

　　14. [停车收费的归属与管理]

　　14.1 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的车位收取的停车费，在扣除合理、必要的管理成本后的收益，归共同拥有该物业的业主所有。

　　14.2 停车收费产生的公共收益主要用于补充专项维修资金，剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要。

　　14.3 停车收费产生的收益应按规定或约定纳入维修资金专户进行管理。每季度将当季公共收益按照物业管理法规规定和物业服务合同约定的比例予以结算，并于次月10日前不延误地及时归入业主大会专项维修资金账户。

　　14.4 业主委员会和受委托的物业服务企业应当至少每季度公布一次公共收益的收支情况，并接受业主的监督。

　　15. [停车矛盾和纠纷化解]

　　15.1 居民委员会指导业主委员会建立停车矛盾协调工作会议制度，协调处理业主之间、业主与物业服务企业之间因停车位安排使用或改建引发的矛盾和纠纷。

　　15.2 业主委员会无法调解或调解不成的，镇政府或街道办事处、居(村)民委员会应当充分发挥人民调解委员会或街镇物业管理纠纷人民调解委员会作用，调解因停车位安排使用、停车位改扩建等引发矛盾和纠纷。

　　15.3 因停车位安排使用或改扩建引发的重大、疑难的矛盾和纠纷，镇政府或街道办事处可报请区物业管理纠纷调解委员会介入研究和调解。镇政府或街道办事处综治门部和房屋管理机构等应予以协助。

　　15.4 因业主对停车位安排使用或改扩建不满实施强行占用小区机动车出入口等行为违反治安管理处罚法的，可报请公安机关依法处理。

　　16. [本指引与管理规约的衔接]

　　16.1 业主大会制定住宅小区停车管理制度、方案时，可结合小区实际情况，参考本指引的相关内容，充分听取业主意见，拟订小区管理规约或停车管理制度、方案，并依法召开业主大会，由业主共同表决通过。

　　16.2 依法表决通过的管理规约(或停车管理制度、方案)，对全体业主具有约束力。

　　17. [本指引的属性]

　　本指引相关内容为指导性意见。法律、法规、规章或上级机关制定的文件有明文规定的，以其规定为准。

　　编后语

　　亲爱的小区业主：

　　面对趋势，希望您对小区没有足够的地方让所有车都能停放有充分的了解和预判。

　　面对现实，希望您对有车却可能进不了小区停放要有充分的心理准备。

　　面对困难，我们希望广大业主彼此理解、互相谦让、守望相助、共同担当、共同努力。

　　总而言之

　　缓解停车难

　　让小区更安全

　　将永远在路上