物管案例:信件误退投诉

　　物管案例:信件误退投诉

　　一日，某贸易公司负责人非常气愤地向大厦物业管理公司投诉。称其业务合作单位从上海寄来的合同及资料，已连续两次被退回。管理公司在推信条写着：查无此单位。上海的业务单位因此怀疑他们的公司是皮包公司或骗子公司，准备不再与他们进行业务合作，为此该公司将损失大笔生意。该公司负责人亲、强烈要求物业管理公司尽快给予明确答复并采取补救措施，否则，要赔偿由此造成的所有损失。

　　[案例分析]

　　大厦信报邮件的一般管理规程是：邮局送来信报邮件后，由大堂岗接收，然后通知信报员，由信报员领回信报邮件按房号派发至用户信箱内。若发现无地址的盲信，加贴退信批条，注明退信原因并加盖信报章退回邮局。

　　此用户原在大厦27楼A单元办公，后因业务发展搬迁至27楼D单元办公。因其认为都在同一层楼办公，故未到物业管理公司办理退还原信箱并申请新信箱的手续，只是口头告诉了一位老信报员。而上海业务单位邮寄资料时。正巧老信报员又休年假，其他信报员不了解情况，在投递时发现邮件地址与信箱地址不符，故两次都退回。

　　由此，我们可以看出，该问题的出现是有两个方面的责任造成的，一是用户未按规定要求办理信箱更换手续，二是信报员不够熟悉大厦内的用户情况，且相互之间工作沟通不够，特别是公司变迁及信箱变更手续不健全，因此物业管理公司应健全信件投递办理制度，并严格执行，避免因遗漏造成工作失误。

　　[解决方法]

　　物业管理公司接到用户投诉，首先找信报员了解出现问题的原因，然后上门向用户解释事件原因，分清双方责任，积极寻求解决办法。最后，双方达成如下处理意见：由物业管理公司出函给上海业务合作单位，说明两次退信的原因，并把该用户公司的日常表现、营业执照、入住大厦的登记手续等复印材料附上，说明该公司是合法经营的信誉公司，值得继续合作。同时附上大厦业主的联系电话，欢迎随时询问，也欢迎来人检查。最后，问题得以圆满解决。

　　[相关法规制度]

　　1．《信报邮件管理规程》

　　为规范邮件管理，确保大厦用户邮件的正常派发，制定如下规定：

　　1．挂号邮件收发管理

　　（1）管理部设挂号邮件签收登记册两套，一套放在大堂接待处，另一套由巡楼管理员管理。

　　（2）大堂岗负责签收邮局递送本大厦的挂号邮件，并按楼层顺序登记在《挂号邮件收发登记簿》上。

　　（3）邮件交接各环节中，交接双方必须办理交接手续。派发邮件时应要求用户出示有效身份证明，以便日后有据可查。

　　（4）管理部设立《挂号邮件退件登记簿》。凡属无用户认收的挂号信件，作盲信退回邮局。盲信由巡楼管理员交给信报员，信报员签收后转抄《挂号邮件退件登记簿》上，报主管审核后，再转交大堂岗退回邮递员签收。

　　（5）凡有用户投诉丢失挂号邮件，经查核《挂号邮件收发登记簿》，追查邮件下落，由最后签名管理员负责。

　　2．报刊杂志及一般邮件收发管理

　　（1）收取：大厦用户订阅的报刊杂志，由邮局或报社送到大厦大堂岗，大堂岗通知信报员取回信报室分派。

　　（2）登记：信报员收到报刊杂志后，认真清点登记。

　　（3）派发：报刊杂志经登记后，由信报员按订单派发到用户信箱内。

　　（4）缺失或迟到的报刊处理：发现报刊杂志到件不足，或未按时送达，信报员必须与邮局或报社联系交涉，敦促尽快补送。若经交涉无效，应报告当班主管，由主管进一步交涉，必要时提交上级部门，出函投诉。

　　3．用户迁离后的邮件管理

　　用户迁离后，物业公里公司免费为用户提供一个月的平邮转投服务。

　　（1）信报员收到用户《邮件转投申请》后，提供平邮代收转投服务。

　　（2）拥护迁离后的邮件，须存放于独立的专用柜，每星期一次通知用户回大厦领取。

　　4．邮件破损处理

　　（1）信报员发现邮局送来的邮件有破损时，应在《邮件破损登记簿》上作好记录，并经当班主管签名确认。

　　（2）信报员用本部专用的“此邮件收到时已破损封条贴在破损的部位后，再派发到用户手中。

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篇2：物管案例:部分业主随意封闭阳台怎么办

　　物管案例:部分业主随意封闭阳台怎么办

　　深圳某大厦入伙前，物业管理处的工作人员多次到现场考察，综合考虑各种因素，并听取有关方面意见，做出了“主阳台允许用白铝材、白玻璃、统一规格平开窗封闭”的规定。可一入伙，这一规定就遭到了部分业主的质疑，他们提出许多不同的理由，要求按照自己的思路来封闭阳台。

　　有些业主听了管理处的解释，了解管理处的初衷是为了保持大厦外观的统一，也就愉快地接受了。可仍有部分固执己见，甚至成群结伙，一天几次地到管理处来横加指责，闹得沸沸扬扬。

　　在这种情形下，管理处先用了个“缓兵之计”。向有意见的业主说明，管理处的方案可以做进一步论证，看能否为大多数业主所认同，但在未做最后决定前，各自的方案也不要急于实施。把他们稳定下来之后，管理处做了一个调查，发现持有异议的业主只有20多户，并不占多数。只是因为他们都是沙头角本地居民，互相认识，容易连成一气，其中有几位是××集团公司的职员，而且一位是高级职员。

　　有了这个底数后，管理处本来可以强制要求这部分业主执行既定的封闭阳台的规定，但还是希望能说服他们，让他们自觉自愿地去执行。

　　[案例分析]

　　由于小区业主的旧有生活习惯，以及环境保护意识和文化素质的差异，在物业管理实践中，外立面管理普遍成为住宅小区建筑物外观管理的难点。外立面包括外墙、窗户、阳台及附属设备，如空调机、广告灯箱、防盗网和晾衣架等。其实，良好的外立面管理可以收到美化居住环境，提高物业的经济价值，改善城市的市容面貌的效果。本案例正是因为个别业主的不能从物业整体美观的角度认识装修管理而带来的矛盾纠纷。

　　对于在装修过程中所出现的这类不符合规定的问题，物业管理公司最好的方式就是采取预防措施，防范在先。具体地说就是在业主办理入住手续时，就要宣传相关的政策法规，并将具体的要求填写在《业主公约》和《物业管理服务合同》中，同时预收适当的装修保证金，以此来规范约束业主的装修行为。但仅此是不够的，物业管理公司还要加强业主装修过程中的监督管理，及时发现问题，防患于未然。对于已出现的问题，要本着“以理服人”的原则，向业主介绍宣传相关的法规制度，做好耐心细致的说服工作，求得业主的理解支持，协助完成整改工作。要极力避免与业主发生冲突，因为装修管理这项工作一般都是在与业主接触的初期，冲突一旦出现，就会给业主的心理留下阴影，对以后的管理工作产生负面影响。

　　[解决方法]

　　从本案例的案情叙述中不难看出，尽管个别业主想按自己想法封闭阳台的呼声不断，但毕竟还没有付诸于行动，这就为物业管理公司的管理说服工作提供了极大的主动空间。物业管理公司所做的调查，结果也是对管理工作的开展极为有利的。因此，物业管理公司做出了“希望能说服他们，让他们自觉自愿地去执行（既定方案）的决策。于是，决定来个“各个突破”，先从××集团公司的高级职员开始，然后做好他们公司几位同事的工作，因为毕竟他们的素质要高些，容易沟通说服。而实际情况也这是这样。有一天晚上，他××集团公司的高级职员到管理处咨询办理装修手续的问题，趁这机会，主管工作人员与他进行了两个小时的长谈，从管理处制订方案的出发点到这个方案的优点，再通过比较指出他们那个方案的弊端，最后他心悦诚服地接受了，然后他又说服了自己的几位同事。就这样有针对性地利用业主的不同特点进一步做说服动员工作，慢慢地规定执行起来顺利多了。

　　期间，也有极个别业主是横竖不听，不管管理处如何作解释，还是自行其事，甚至扬言“我就不按统一规定封窗，你们能拿我怎么样？”。对此，管理处态度上还是和和气气，但管理上寸步不让，把《业主公约》和物业管理法规文件汇编送到他面前，让他自己了解和体会自己应当如何去做（送法上门，应当说也是一种服务），然后再给他发去限期整改通知单，最后他只得按照规定推倒重来。

　　通过本案例可以看出做物业管理工作，一定要重视关键的少数，因为纠纷往往就发生在这些少数人身上。正儿八经也好、略施小计也行，总之要尽量争取全部“摆平”。因为在目前的市场环境下，物业公司是真正的弱势群体。一个小区有那么三五个业主存心与你作对，就会闹得你无宁日。

　　[相关法规政策]

　　1．××花园小区业主手册（节选）

　　......

　　五、装修管理

　　为了便于管理，保证装修质量，控制违规建筑物，避免业主因此造成不必要的损失，管理处建议园内别墅和洋房装修原则上由本公司属下的专业装修公司负责施工，由装修公司代为办理各项审批手续。业主或住户根据需要也可自行安排装修队伍，请参照以下程序和要求到管理处办理各项审批手续:

　　1.将全套施工图纸及其他书面申请材料(如装修项目、内容、时间及施工单位的名称、人数、负责人等)送管理处审批、备案。

　　2.业主或住户申请装修获准后，管理处将发给《装修施工许可证》，并向施工单位收取施工管理费。施工管理费的收费标准按所申报装修工期以每天收取伍拾元人民币计算，如超过申报工期，必须提前补办有关手续并补交施工管理费，如逾期不办，管理处将责令其停工，并禁止其施工人员出入本园。

　　3.施工期间，必须将《装修施工许可证》挂在本单位的门口处，施工完成后交回管理处。每天的施工时间为上午八时至晚上七时，节假日及中午休息期间，施工不能产生噪音，装修过程不得占用公共场地。

　　4.装修期间如需接装临时水源、电源，应通知管理处安排有关人员完成，不得私下装接，否则将视情节轻重处以罚款。

　　5.施工材料不得堆放在公共场所，施工完成后的杂物、垃圾、淤泥等应由施工人员及时清理，不得倒入区内的垃圾桶内或堆放在马路边。

　　6.装修期间施工人员出入必须佩戴《装修工人出入卡》并接受保安员的检查。为了住户安全着想，施王人员晚上七时后不得在单位内停留或住宿，并须遵守园内有关规定和制度，因违章而发生任何事故，业主必须承担由此所造成的一切损失和责任。

　　同时，管理处有权责令违章的施工队伍立即停止施工。

　　7.在施工过程中，要保护好公共的水电管网及设备，如有关设备、设施因施工而损坏，业主必须负责及时修复，并需承担由此而造成的经济损失。

　　8.一切非本公司的手扶拖拉机均不得进入园区。如装修需要搬运材料、淤士、垃圾等，就向管理处申请，由管理处根据实际情况安排运输车辆，实行有偿服务。工程完成后，剩余的施工材料及工具运出园区时，必须有管理处开具的《物品放行条》，并接受保安员的检查。

　　9.禁止在门窗玻璃外安装防盗网及非指定位置安装空调机、晒衣架等，所有单项工程必须先到管理处办理报建手续后方可安装。

　　A.空调机的安装规定:空调机必须按指定的位置安装，窗机应直接安装在原设计预留位置上，分体式主机必须先到管理处确定位置后方可安装，力求做到横平竖直，统一美观。洋房日后由管理处统一安装空调滴水管并适当收取工本费。必须使用不锈钢架挂机(普通铁架生锈后锈水易污染墙身)，禁止在主机上设置任何附盖。空调安装完毕后必须做好墙身洞口的修补和清洁工作。

　　B.天台花园装修规定:天台花园的装修原则上从小从简，不能超过设定承载力，确保结构安全。严禁在天台加建任何封闭式建筑物，搭设简易光棚和花架应符合规定，以不影响房屋整体外观且高度不能高于楼层层高为原则。严禁在天台楼板上钻孔、开凿槽坑。严禁于附栏河墙填土种树木。铺泥植草、做小水池、小石山应做好防水、排水措施，在确保防水安全、排水通畅的情况下方可施工，否则因装修而导致渗水、漏水的后果由业主负责。铺泥厚度以不大于10公分为宜，种苗木以不高于栏河为宜，砌小石山及其他园艺以不高于栏河为标准。严禁将盆景置于栏河墙顶上，以确保安全。

　　C.首层花园装修规定:严禁在花园内加建封闭式建筑物，洋房区严禁在花园内设停车位，未经许可严禁在国栏开设任何门洞口。于花园内造亭、石山、喷水池及其他园艺建筑应以不影响整体美观、不影响他人为原则，高度不超过首层楼层层高且距围墙应不小于1米为宜。严禁于花园内开井或种植深根植物。

　　D.严禁于窗台及窗檐加搭任何蓬盖。

　　10.以下行为将会产生严重后果，如有违反，管理公司有权责令其恢复原状，并需承担其后果及费用，请认真阅读《房屋使用说明书》，并严格遵守有关规定。

　　A.有损房屋结构、外观、外墙颜色。

　　B.变动现有的水电管理网及公共装置。

　　C.于阳台加建建筑物。

　　D.于花园内开井或种植深根植物。

　　11.装修期间必须严格遵守国家有关的安全规定，注意防安全，装修单位内必须至少配备一支家庭装灭火器。

　　12.业主装修完成后，要申报实际装机容量，如实际用电大于售楼合同额定用电量，应即时办理增容手续。请勿擅自增大用电，以防超负荷用电而发生事故。

　　13.为维护区内的良好治安环境.保障区内业主和住户的利益，凡所有在园内装修的工作人员，必须遵守如下规定:

　　A.不准在装修单位内吸烟或随地大小便。

　　B.在装修单位内煮食时一定要注意安全，严禁用电炉煮食，一经发现，管理处将立即没收。

　　C.不准在装修单位内乱拉乱接电线。

　　D.严禁在装修单位内进行赌博或其他违法活动。

　　E.所有装修工人必须严格遵守有关机械的安全操作规定，如因违反安全操作规定而造成伤亡，一切的责任和后果自负。

　　F.装修工人出入屋村必须按指定的路线行走，并严格遵守管理处的有关规定，佩戴好出入证，及接受保安人员的检查。

　　G.所有装修工人不准在所属装修单位外随意走动.穿着要整齐。

　　H.严禁采摘区内花果。

　　I.严禁在区内向各业主或客人散发商业性广告。

　　违反上述规定者，将没收其装修工人卡，不准其出入园区。

篇3：物管案例:小区围墙物业管理公司能拆除吗

　　物管案例:小区围墙物业管理公司能拆除吗

　　刘女士所住的芬芳花园小区实行封闭式物业管理。20**年4月，仅一墙之隔的A公司开发新建雨花雅园，并与B公司签订协议，约定将芬芳花园西区所属基础配套设施、公共配套设施与雨花雅园共享，雨花雅园的物业管理并入芬芳花园，A公司向B公司支付费用。A公司对外承诺，雨花雅园将与芬芳花园成为一体，雨花雅园业主可以自由进出芬芳花园。因此，拦在两个小区之间的围墙被打通。刘女士认为，两物业公司所做的决定，严重损害业主的合法权益，遂起诉至法院，要求A公司、B公司停止侵害，将芬芳花园原封闭围墙予以修复。

　　[案例提示]

　　这里首先需要弄清的是该围墙是否属于芬芳花园的公共财产。

　　[案例分析]

　　本案例中的围墙属于小区的公用设施，是小区的公共财产。就小区的公共财产而言，绝大部分属于全体业主所有，小区业主委员会代表全体业主行使所有权和支配权。物业管理公司要改变公用设施的，应当征得业主委员会的同意。故本案例中的围墙物业管理公司不能拆除。

篇4：物管案例：小区污水井吞噬5岁幼女

　　物管案例：小区污水井吞噬5岁幼女

　　“这31万不该我们赔”

　　物业不服一审上诉

　　导报讯【记者 陈捷】 今年7月份，本报曾报道过一名五岁女孩在樱花山庄小区内玩耍时掉进污水井不幸身亡的事。事情发生后，女孩父母将小区物业公司和业主委员会都告上了法庭，索赔30多万。

　　10月20日湖里区法院作出一审判决，判令小区物业源益公司负全责，赔偿31万元。近日，对一审判决不服的源益物业公司向厦门市中级人民法院提起上诉，请求撤销一审判决。

　　源益物业公司在这次上诉中提出，作为女儿的监护人，董小敏夫妻没有尽到监护职责。源益物业公司还提出，源益物业对樱花山庄只是物业代管，并不是管理人；窨井属于小区全体业主，因此全体业主也应承担事故的赔偿责任。物业公司还认为，林紫菲不是小区业主，因此源益物业不必承担赔偿责任；对一审判决的赔偿金额，物业公司也有异议，他们的认为赔偿五万元精神损害抚慰金没有依据，并且金额过高。

　　针对源益物业公司的观点，董小敏夫妻的代理律师黄清杰说，董小敏夫妻作为监护人已经尽责了。物业公司负有对公共设施管理、养护、维修的职责，小区窨井盖缺乏管理而腐蚀的隐蔽性使其存在严重的危险性，该窨井盖也没有设立警示标志，因此董小敏根本就无法防范事故的发生，况且在林紫菲之前小区窨井已发生多起伤人事件，但没有引起物业公司的足够注意，物业公司的不作为具有重大过错，应承担全部责任。

篇5：物管案例：业主委员会不签订《物业服务合同》

　　物管案例：业主委员会不签订《物业管理服务合同》

　　某小区于今年2月成立业主委员会，3月公开招聘物管公司，共有3家物管公司应邀投标应聘。经过小区业主委员会3个月的调查后，在街道、居委会、房屋办事处的监督下召开的小区业主代表大会上，A物业管理公司以13票对10票胜出。但时至今日，小区业主委员会主任却借故迟迟不与其签订《物业管理服务合同》。

　　[案例提示]

　　应依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等相关法规中关于中标后招标方无故不签订合同的条款进行处理。

　　[案例分析]

　　了解无故不肯签订《物业管理服务合同》的真实原因，主动与野猪委员会积极协商，如业主委员会仍拒绝签订合同，就运用法律手段保护企业利益。在多次与该小区业主委员会主任交涉未果后，A物业管理公司将小区的业主委员会告上了法庭。

　　据了解本案例业主委员会迟迟不与胜出的物管公司签订合同，关键在于原物业管理公司公司不愿退出，业主委员会中的某些委员偏向原来的物管公司，从而给中标的物业管理公司公司设下障碍，导致了现在中标的物管公司进不来的局面。

　　A物业管理公司公司状告业主委员会，理由主要是：该公司是应邀投标应聘，并按照规定投送标书及有关承诺书，业主委员会没有权力借故迟迟不与该公司签订《物业管理服务合同》。新的《物业管理条例》明确规定了业主大会的作用，当业主大会召开后，选聘物业管理公司的最终决定权掌握在业主大会手里，而不是现在的业主委员会。业主委员会只是业主大会的执行机构，选聘物管公司以及小区内所有涉及全体业主权益的事情，都要通过业主大会决定，业主委员会不得擅自做主。本案例的核心问题是业主委员会取代了业主大会。该小区业主委员会的执行秘书承认，选聘物业管理公司应该由业主大会集体决定。而现在业主委员主任却独揽大权。如果业主委员会的某些代表还要一意孤行的话，小区业主将失去对业主委员会的信任。