物业财务管理案例:房子没住 交不交管理费

　　物业财务管理案例：房子没住，交不交管理费

　　房子没住，交不交管理费

　　某女士购买了一套期房，在办理入住手续时，对房屋内部提出了不少细部质量问题，认出为该房没有达到入住条件，但因要举家出国，就在入住交接单上提出了自己的意见，并收了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，有关的细部质量问题仍未解决，而物业管理公司却发出了多份催交物业费的通知。该女士觉得很冤，当初收房时就对房子不满意，这半年自己也没住，怎么还要缴纳这么多物业管理费？

　　[案例分析]

　　认为房屋细部有问题，并提出了自己的意见，但却收取了房屋钥匙，该女士的这种做法意味着她已经认可房屋的交付使用了。

　　物业管理费实质上是向产权人、使用人收取公共区域管理服务费，主要包括公共卫生清洁、公用设施设备的维修保养及保安、消防、绿化等费用。此费用一般按物业100%入住率测算分摊到每平方米。因管理费的收费标准是"以支定收"的，若有一户业主因房屋未住不交管理费，物业管理管理公司收取的费用就减少了一份。要保证正常工作，只能挪用其他费用，侵占其他业主的权益。另外，从物业管理的运作过程看，物业管理工作一旦启动，物业内的所有公共设备和配套设施都要运作，管理人员要到位，服务工作要开展，各项管理费用支出要发生。不可能因个别物业的空置，使物业整体的管理如治安、消防、保洁、电梯、公共照明及管理维护人员间断或减少。

　　因此，该女士所购买的房屋，虽然未住过，但因管理公司的综合服务并未因此而减少，故仍应缴纳管理费。

　　[解决方法]

　　物业管理公司接到该女士的投诉后，首先向她解释了《物业管理条例》中的有关规定，说明只有开发商未卖出的房屋才可以减免部分管理费，而她的房屋不属免收之列，不但应足额补齐管理费，还需缴纳滞纳金。物业管理公司还把政府有关规定复印交给该女士，该女士最后缴纳了管理费。考虑到该女士的特殊情况，经请示业主委员会同意，管理公司减免了该女士的管理费滞纳金。

　　[相关法规制度]

　　1．《服务收费标准作业程序》（节选）

　　一、目的

　　规范服务费用的收缴工作，确保如数、及时、安全的收回各项费用。

　　二、适用范围

　　适用于物业部管理服务费及其他各项有偿服务费的收缴工作。

　　三、职责

　　1．出纳员或收费员负责按本程序办理各项费用的银行托收及现金收取工作。

　　2．各部门主管负责对本部门相关有偿服务项目计费与审核。

　　3．财务部会计负责对各项有偿服务费用的计算及填制收费通知单。

　　4．服务处管理员负责通知单的派发及催缴工作。

　　5．财务部主管负责费用收缴工作的监督。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：小区业主拖欠五年物业管理费,业主物管未签合同

　　小区业主拖欠五年的物业管理费,业主与物管未签合同

　　小区物管告业主索要物管费, 法院判定业主未同意接受物管服务, 无须交费

　　因小区业主拖欠五年的物业管理费，合肥市一家物管公司将其服务的小区业主们告上法庭。日前，合肥市包河区人民法院对此案作出一审判决，由于该物管公司并未与业主之间签订正规的书面合同，故驳回了物管公司的诉论请求。

　　据了解，合肥市金安花园小区在交付使用后，前期物业管理由开发商委托的物业管理公司负责。从1999年10月起，合肥顺安物业管理有限责任公司进入该小区进行物业管理。因小区部分业主拖欠20**年9月至20**年9月的物业管理费，20**年10月10日，顺安公司向合肥市包河区人民法院起诉，请求法院判令业主支付拖欠的物管费。法院受理后，20**年10月16日，小区业主委员会致函顺安公司，要求终止顺安公司在小区进行前期物业管理服务，并向业主委员会移交相关资料和财务。

　　法院经审理认为，顺安公司无法证明其与业主间存在物业管理服务全责关系的事实。首先，其无证据证明变更物业管理企业已告知了业主并得到业主的确认；此外，其自1999年进入小区至其搬出之前长达5年之久，物别是20**年9月1日起《中华人民共和国物业管理条例》施行后，仍未完善其与业主的合同手续。

　　法院认为，小区业主委员会于20**年10月16日通知顺安公司搬出小区，并不能证明业主自20**年以后同意接受顺安公司服务的事实。相反，业主拒交20**年以后物业管理费用的行为，证明业主并未承诺接受顺安公司的服务。故法院一审判决驳回顺安公司的诉讼请求。

篇3：案例评析:停车场经营者需要向物业交纳管理费和维修资金吗

　　案例评析：停车场经营者需要向物业交纳管理费和维修资金吗

　　【案件回顾】

　　因A房地产开发公司未依法履行生效判决确定的义务，深圳市罗湖区人民法院将该公司开发的小区内的立体车库进行拍卖，B置业公司竞得该车库，罗湖法院在20**年12作出的民事裁定中载明：“将被执行人A房地产开发公司所有的车库交付给拍卖竞得人B置业公司管理、使用（管理、使用期限与该车库的房地产证相一致），该车库的功能及使用对象不得改变。”经罗湖法院强制执行，对该小区提供物业服务的C物业公司于20**年1月将涉案车库移交给B置业公司。20**年4月，C物业公司将B置业公司诉至法院，要求B置业公司向C物业公司支付管理费及本体维修基金。B置业公司认为其与C物业公司之间不存在合同关系，C物业公司没有提供任何管理服务，无权收费。

　　一审法院认为，该小区业主委员会与C物业公司签订的委托合同，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。C物业公司依委托合同的约定对整个小区包括涉案车库进行物业管理。业主委员会对小区签订的委托合同当然的约束小区中所有建筑物的使用权人而不论其身份是否开发商。B置业公司从开发商处竞得车库，取得涉案车库的使用权，理应受上述委托合同的约束，履行缴付物业管理费、本体基金等费用的义务。本体维修基金是房屋建筑（本体）的共同部分及共用设施设备的维修、维护与更新改造所需的经费，缴交该费用是房屋使用权人的法定义务，C物业公司是否提供了物业管理服务，并不影响C物业公司主张B置业公司按照委托合同约定缴纳该费用。法院于20**年9月作出一审判决，支持了C物业公司部分物业管理费和本体维修基金的诉讼请求。

　　B置业公司不服提起上诉，二审法院认为，深圳市罗湖区人民法院裁定B置业公司对涉案停车场享有管理权和使用权，该裁定书中B置业公司对涉案停车场享有的管理权指的是对停车场内部的管理的权利，与C物业公司作为小区的物业管理人所行使的管理权内容不同。因此，B置业公司作为涉案停车场的管理人和使用人，应当按照业主委员会和C物业公司签订的物业管理合同中约定的标准交纳管理费。由于涉案停车场是作为C物业公司管理的小区的配套设施兴建的，因此，C物业公司按照其与业主委员会签订的物业管理合同约定的标准向B置业公司收取管理费没有违反有关法律规定。二审法院维持了原审关于物业管理费和本体维修基金的判决。

　　B置业公司不服终审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级法院于20**年12于作出民事裁定，指令深圳中级人民法院再审本案。深圳中级法院认为，本案的争议焦点有两个，其一，B置业公司在通过法院拍卖程序竞得涉案立体停车场后是否具备小区的业主资格；其二，B置业公司是否应当根据物业管理委托合同的约定交纳管理费和本体维修基金。深圳中院认为，业主应当不仅仅局限于已办理产权证书的权利人，还应当包括生效法律文书所确认的权利人。本案中，B置业公司通过法院拍卖程序竞得涉案立体停车场的管理、使用权，并得到生效法律文书的确认，依法可以认定其为小区的业主。一方面，从权利的来源上看，依据深圳市罗湖区人民法院民事裁定书，涉案立体停车场原本属于A房地产公司所有，并非属于小区的全体业主共有，因此，涉案立体停车场并不属于小区的共有部分，而专为A房地产公司所享有。A房地产公司因未履行到期债务而被法院强制执行其名下财产，B置业公司通过正当的拍卖程序竞得A房地产公司所有的涉案立体停车场，并由法院生效法律文书所确认。在此权利继受过程中，原A房地产公司享有的对涉案立体停车场的专有权利全部由B置业公司受让。因此，从权利的来源上看，B置业公司对涉案立体停车场的管理、使用权是一种专有、排他的权利。另一方面，从权利的构成来看，B置业公司自购得涉案立体停车场的管理、使用权以来，已实际上占有了该立体停车场，并通过经营该立体停车场车位的行为获得收益。虽然该立体停车场目前因无法办理产权证书而导致B置业公司对享有的专有权利在形式上存在瑕疵，但由于有生效法律文书的确认，因此从法理上说，上述瑕疵并不会影响B置业公司对该专有权利的自由处分。故深圳中院认为B置业公司在生效法律文书确认其涉案立体停车场享有专有的管理、使用权后，便依法成为小区的业主。对于第二个争议焦点，由于涉案立体停车场位于小区之内，进入该立体停车场需要通过小区的大门和道路，并且需要利用小区内的照明、排水、消防等公用设施。C物业公司对整个小区（包括涉案立体停车场在内）提供了安保、清洁、水电供应等物业管理服务，B置业公司作为小区的业主，交纳物业管理费和本体维修基金是其法定义务。同时，B置业公司经营该立体停车场的目的是出租停车位以获取收益，属于商业性质，本应依照较高的商业标准收取相关费用，但由于双方经多次协商一直未能就具体收费标准达成一致协议为妥善解决双方争议，原审法院判令B置业公司按照C物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同约定的住宅物业管理服务费、本体维修基金的较低标准向C物业公司支付物业管理费和本体维修基金以及相应利息，既合情合理，又符合法律规定，C物业公司也无异议，深圳中院予以认可。至于B置业公司所称若判其交费由造成C物业公司双重

收费问题，因涉案立体停车场本属于B置业公司专有，不属于小区业主共有部分，故不存在其他小区业主已就该涉案立体停车场向C物业公司交纳过物业管理费和本体维修基金问题。深圳中级人民法院于20**年8月作出再审判决，维持深圳中院作出的终审判决。

　　【颜宇丹律师评析】

　　笔者颜宇丹认为，B置业公司并非涉案停车场的所有人，不具有C物业公司对该小区物业服务项目的业主身份。Ｂ置业公司是根据深圳市罗湖区人民法院民事裁定书取得涉案停车场的管理使用权，且该裁定称该停车场的“所有权人”为被执行人A房地产公司，Ｂ置业公司竞得该停车场的管理使用权（管理、使用期限与该停车场的房地产证相一致）。据该裁定，Ｂ置业公司并非该停车场的所有权人，取得的仅是一定期限的管理使用权，深圳中院的再审判决将该裁定混同于《物权法》第二十八条所规定的“导致物权设立、变更、转让或者消灭的”人民法院生效的法律文书。上述再审判决认定Ｂ置业公司“通过法院拍卖程序竞得涉案停车场的管理、使用权，并得到生效法律文书的确认，依法可以认定其为小区的业主。”与物权法等法律有关物权取得的规定不符，管理、使用权仅是所有权（完全物权）一部分权能，该部分权能可以与所有权的其它权能相分离，但不能以取得该部分权能即认为取得了其它权能，成为所有权人。

　　Ｂ置业公司并非涉案停车场的业主，事实上也不可能成为业主，并非深圳中院再审判决所称目前无法办理产权证书，而是事实上根本不可能由Ｂ置业公司取得自己名下的停车场产权证书。该停车场的建筑性质为住宅配套，根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费、物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”而本案中，无论是A房地产公司，还是该小区的业主，与Ｂ置业公司之间并无涉案停车场的租赁、借用或其它物业使用关系，故即便需要交纳物业费的话，作为物业服务方的C物业公司也无权径行向Ｂ置业公司主张交纳物业费，Ｂ置业公司有权拒绝其交费请求。

　　根据深圳市住宅局深住〔20**〕120号《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题指导意见的通知》第二条第（四）款第4项规定“建设单位应当对其所拥有的空置房或自用房、经营房、收入没有纳入公共收益的会所，交纳物业管理服务费及本体维修资金。”据此规定，B物业公司即便要收取涉案停车场的物业费及维修资金，也应向作为建设单位的A房地产公司收取，而非向Ｂ置业公司收取。A房地产公司已通过深圳市罗湖区法院拍卖涉案停车场的法律行为获得了该停车场相应所限的管理使用权的对价，故如要求由Ｂ置业公司来承担物业费和维修资金，则属重复收费。

　　涉案停车场从规划和准建上均定性为该小区的公共配套设施，是为了满足小区业主（住用户）的停车需求，而经政府部门审批规划，由开发商投资建设的公共配套设施，属于物权法第七十四条第一款规定的规划的车库。经深圳市公安局交通警察局及物价部门核准的涉案停车场收费标价为住宅内经营性停车场且经营管理单位和收费单位均为Ｂ置业公司，并非C物业公司。事实上，Ｂ置业公司取得涉案停车场经营管理权以来，也一直是自行管理维护，C物业公司并未提供服务，何谈由其收费问题？即便要交纳，也应由物业服务区域内业主按其拥有物业的建筑面积分摊交纳。

　　深圳中院再审判决中认为，C物业公司事实上为Ｂ置业公司经营的涉案立体停车场提供了物业管理服务，理由是该停车场位于该小区之内，进入该停车场需要经过该小区的大门和道路，并且需要利用小区内的照明、排水、消防等公用设施，且C物业公司对包括该停车场在内的整个小区提供了安保、清洁、水电供应等物业管理服务。笔者颜宇丹律师认为，并不能据此认定应进入涉案停车场的车辆需要经过其提供物业服务的小区的大门和道路等，Ｂ置业公司从中受益就应当向其支付物业管理费和停车场维修资金，这是两个不同的物业管理区域划定的问题。Ｂ置业公司经营管理的涉案停车场并非是空中楼阁或一座孤岛，进出车辆经过C物业公司提供物业服务的小区大门和道路，是再自然不过的事情，也是Ｂ置业公司行使相邻权，由B物业公司提供供役地的表现。如依照深圳中院的裁判逻辑，是否意味着每一个进出小区的单位或个人都应当向其交纳物业管理费呢？是否每一个小区的业主都要为使用自己拥有建筑面积物业外的门厅、楼梯间、走廊通道、道路、绿地等共用部位和共用设施、公共场所，都要向物业公司另行支付费用呢？

　　本着权利与义务相一致的原则，如果深圳中院再审判决认定的Ｂ置业公司为涉案停车场业主的观点成立的话，是否表明Ｂ置业公司有权以业主的身份，参与小区的业主大会及根据所拥有的面积行使业主的权利呢？能否依据该判决由Ｂ置业公司向房地产权管理机关申请办理产权证书呢？能否要求从小区的物业维修资金当中申请资金来维修停车场呢？不言而喻的是，这些都是十分荒唐可笑难以实现的事情！

　　根据《广东省物业管理条例》第七条第一款的规定，“物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”，涉案停车场即属于能够分割和独立使用的设施设备，且事实上Ｂ置业公司也是经过公安交警管理部门和物价部门审批同意自行管理的区域，C物业公司无权要求Ｂ置业公司向其支付物业管理费和本体维修资金。

篇4：物业管理费该不该涨讨论

　　物业管理费该不该涨的讨论

　　陈齐/新快报/20**0424

　　物管费涨价，业主说“不”。近日，在号称“中国第一村”的番禺祈福新邨，物管公司欲再度上涨物管费，从而引发业主反弹。上周五，祈福新邨物管处发布了一份《关于管理费调整的相关说明》(以下简称《说明》)，就调价原因作出解释，称不上调物管费仅今年就将超支1800多万元，届时只有靠削减员工数及服务项目来实现收支平衡。而有业主在小区论坛发布了一份《致番禺祈福新邨业主的一封倡议书》(以下简称《倡议书》)，对物管方的涨价要求提出了针锋相对的意见。

　　焦点1不收停车费就加管理费?

　　●物管方:业主每月省150元停车费

　　在《说明》中，物管公司方面指出:“祈福新邨业主除了可获得免费内线邨巴服务外，每户还可节省:停车费150元/月、公共水电分摊费用以及因花园面积大小而数额不等的私家花园管理费。如果按照以上所列项目与其他小区相比，相当于每平方米节省1.6元以上。按照新方案，祈福新邨的管理费标准相当于1.8元/平方米(多层)、1.9元/平方米(高层)、1.8元-1.9元/平方米(别墅)，仍然比周边类似楼盘实惠，而且本次方案也考虑了填补之前的费用缺口以及未来两年费用开支的不断增加。

　　●业主方:不是人人有车

　　有业主在《倡议书》中表示:停车占用的是业主共有的公共空间，物业的损失从何而来?有业主对于“省停车费”的说法表示质疑，业主谢小姐就告诉记者，自己并没有私家车，也享受不了所谓150元/月的停车费优惠，将这部分计算成每个业主都享受的利益，这明显对没车的业主不公平。另外，私家花园也不是户户都有，物管对其不收取管理费，也不能算到每户业主的头上。

　　焦点2物管加工资就靠涨管理费?

　　●物管方:人工成本上升使整体支出增长超30%

　　在《说明》中，祈福新邨物管公司提到:“近年来人工成本及物价的大幅上涨是管理费调价的主要原因……祈福新邨管理费三年未作调整，但三年以来，单是人工成本的增加已使管理费的整体支出增长超过30%。”

　　该物管公司表示，物业管理行业属于主要靠人力来提供服务的劳动密集型行业，人力成本占总开支的70%，且有70%的员工工资处于政府最低工资线水平，故政府每年都调高最低工资标准这一政策，对整体费用影响很大:20**年最低工资标准为1100元(按五天工作制)，20**年调至1550元，20**年预计将调到1750元，上涨幅度达59%。物管方还列举了其他导致成本上升的原因，包括工作人员的社保、住房公积金连续几年有较大幅度的上涨，并且今年增加了工会费。

　　●业主方:物管方应有人工开支明细供查询

　　“最近几年人工成本上升这是事实，但物管只列了总的支出，并没有详细的人工开支给我们查询，我们都不知道小区到底有多少物管人员，这样笼统的数字难以服众。”祈福新邨业主范小姐表示，其实许多业主并不认为不能涨价，关键是涨价首先要公开、合理，涨多少，为什么涨这么多，需要明确告知业主每一笔钱都花在了哪里。

　　焦点3不涨价只有削减物管员工及服务?

　　●物管方:去年已超支700多万

　　物管方强调，祈福新邨管理费的计费方式属于酬金制，物业公司只从管理费总额中提取8%(市场一般为10%至15%)作为酬金，其余的都只能用于小区的管理、服务、公共维护，结余或不足都属业主享有或承担。“我们与业主们一样都不希望涨价，但无奈各方面支出的大幅上升确实是我们无法回避的。”物管方表示，经审计20**年小区管理费超支已达700多万，20**年如仍按现标准收取管理费并维持现有各项服务，预算将会令超支额扩大至1800多万。故如果管理费未能按计划调整，只能本着保持收支平衡的原则，相应减少员工数目以及服务项目(预算需减少员工数目以及相关服务项目30%)。

　　●业主方:物管应检讨自己的经营水平

　　“同样是大型小区，同样有内线巴士，华南碧桂园多层洋房物管费一直都是2元/平方米，为什么我们距离上一次涨价才三年又要涨?而且涨30%?”祈福新邨业主杨小姐认为，物管方单纯地将收支问题归结于成本上涨，不如好好检讨一下自己的管理水平。

　　另外，还有业主称“物业公司用小区管理费收入支付祈福集团属下其他机构(例如医院、酒店、商场)的费用”。物管方则表示绝不会用于支付上述其他机构的费用。而针对物管方提出每年有警犬巡逻，并且产生了每年49万的警犬费，业主在《倡议书》中反驳称，经查询祈福物管公司登记的均为宠物牌照，根本没有合法的警犬巡逻手续。

　　焦点4是否就涨价充分征询业主意见

　　●物管方:不投票者视为赞成涨价

　　据祈福新邨物管公司表示，该物业公司于20**年4月3日发出通告，提出了拟于20**年4月30日起对祈福新邨物业管理费进行适当调价的方案。业主委员会也已经于4月6日通过信函的方式向每位业主发出意见征询函征求业主的意见，意见征询期将于20**年4月29日结束。而根据祈福新邨物管公司发给业主的意见征询函注明:逾期未寄达或送达的视为同意本次管理费的调整方案。

　　●业主方:部分业主未收到征询意见函

　　记者了解到，对于物业方“逾期未寄达或送达(投票)的视为同意”的做法，不少业主表示反对。有业主认为，这种做法根本就是掩耳盗铃。一些业主甚至表示，自己至今没有收到过所谓的“意见征询函”，连投票的机会都没有。另外一些业主则在网上反映，有保安送达意见征询函上门让他填写，但他想填反对，保安就将意见征询函收了回去。更有业主表示，小区的学校让

学生带意见征询函回家填写，这本身就是通过孩子使业主就范。

　　■专家说法

　　未投票就默认同意涨价不合理

　　中国物业管理协会副会长、广东省注册物业管理师协会会长许建华向记者表示，近年来，随着物价上涨以及物管标准的上升，广州已有多个楼盘上调了管理费。总体而言，大多数小区因物管费上涨幅度温和，得到了业主的理解和支持，过渡比较平稳。

　　“从祈福新邨的情况来看，并不是所有的业主都反对涨价，毕竟好的物管能让业主的生活更舒适安心，物业也能得到增值和保值。”许建华表示，大部分持反对意见的业主关注的焦点在于要求物管方对物管费的使用更透明，以及涨价是否有充分征求全体业主的意见，如果涨价是合理的、涨幅是合适的，相信业主不会一味盲目反对。

　　许建华认为，目前祈福新邨的物管采取酬金制，物业公司从管理费总额中提取8%作为酬金，这一比例基本上是10年前的水平，按照现在的市场来看确实有点低，物业方在经营上存在困难一定程度上可以理解。

　　许建华同时强调，采取酬金制有一个很重要的前提，那就是物管方必须公布小区物管的收支明细，只公布一个大概的数目肯定是不够的。像一些业主认为保安或清洁人员不够，那么物管方如果能公布具体的保安或清洁人员人数，他们的工资情况，再对比物管费的收入，那就比较有说服力。

　　许建华还表示，物管方如果要上调管理费，需要征得大部分业主的同意，而在征求过程中，必须要保障业主的知情权，物管方要通过上门发放、挂号信送达或是其他方式将投票书送到每一位业主的手上，如果不能满足这一条件，投票的过程就存在瑕疵。另外，业主不投票或没有能够参加投票，就认为是默认同意，明显不合理。

　　祈福新邨物管费三年涨一次

　　20**年

　　涨价方案:从20**年1月1日起，别墅管理费调整为1.9元/平方米、多层洋房2.1元/平方米、高层洋房2.2元/平方米。活力花园和倚湖居两个分区维持不变，为2.2元/平方米和2.4元/平方米。

　　理由:楼巴运营成本增加，柴油费用涨了271%，从1.9元/升涨至5.15元/升。另外，用工资源成本也成倍增长，其中员工的社保支出就升了近4倍。按照方案，物管公司20**年的财政预算亏损将会接近1140万元。

　　结果:业委会公告称，此次调价涉及总户数共31313户，仅收到80户业主来信反对管理费上调方案，未寄达或送达意见/建议的，视为赞成本次管理费的调升方案，对此次管理费上调方案持反对意见的业主仅占全体业主的0.26%。

　　20**年

　　涨价方案:从20**年5月1日起，别墅由1.9元/平方米调整至2.5元/平方米(康怡雅园、绿怡花园、豪庭调整为2.6元/平方米);多层洋房由2.1元/平方米调整至2.7元/平方米;高层洋房由2.2元/平方米调整至2.8元/平方米(倚湖湾1～3座即湖岸经典调整为3.30元/平方米)。

　　理由:柴油涨价，员工社保和工资涨价，还有随着物价的不断上升，小区公共维护费用及办公费用也逐年上升。物业管理公司20**年管理费超支超过210万元，如果不调整，将超支1300多万元。

　　结果:业委会公告称共收到业主反馈意见函1248份(其中:反对1005份，赞成140份，不符合要求或其他意见103份)，未有反馈意见(即视为同意)的共33907户。对本次管理费调整方案持反对意见的业主仅仅占全体业主(35155户)的2.86%。

　　20**年

　　涨价方案:拟4月30日起，别墅和多层洋房物管费调至3.4元/平方米，康怡雅园、绿怡花园、豪庭、高层洋房调至3.5元/平方米。部分物业提升至4.1元/平方米。

　　理由:由于各种成本持续大幅上升，祈福新邨管理费已经出现严重收支不平衡情况。经第三方机构审计，20**年管理费整体超支720多万元。而按照目前收费标准，20**年的超支数额将达1864万元。

篇5：临街商铺交不交物业管理费案例

　　临街商铺交不交物业管理费案例

　　案情：

　　小张于去年3月购买了一处较旺的临街商铺，每月收租4000元的投资回报让他很开心。但是小区物业管理公司一纸《缴费通知书》让小张立刻傻了眼，乖乖，每月物业管理费高达400多元，差不多是收入的一成了。小张认为我的商铺是临街的，小区的保安、绿化、保洁我都享受不上，我可以不要什么物业管理，更何况商铺的物业管理费收费标准还是住宅的三倍，真让小张心疼不已。抱着临街商铺不需要物业管理的信念，小张把多次收到的《催缴通知单》扔进了废纸篓。20**年5月物业管理公司把欠费的小张告到了法院。

　　争议：

　　小张认为：

　　自家的店铺只需自己管理，只要做到政府规定的门前三包就行。何况自己又未曾委托物业管理公司对其店铺内外进行管理，没理由要交费。另外，小张查找相关法律时居然发现《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》（20**年2月1日执行）中规定有“住宅小区临街商铺的物业管理服务由业主与物业管理公司商定”，小张如获至宝，认为这可就是意味着临街商铺的业主可以自行选择是否需要物业管理，因此，小张自信满满地应诉了。

　　物业管理公司认为：

　　既然已经和该小区的业主委员会签订了《物业管理合同》就应按合同规定行事，临街商铺业主也是业主，不能单方违约不付费。而且临街商铺人流多而杂，对水电的使用要求较普通住宅要高，管理的难度也更大，政府规定商铺物管费比住宅高，这是考虑到对商铺的管理成本和商铺业主受益情况的因素。面对小张拿出的政府规定，物业管理公司也搬出国务院《物业管理条例》（20**年9月1日施行），说明商铺业主不在法律规定的免费之列，主张小张应按时交费才能保证整个小区的物业管理质量，进而更好地维护全体业主的利益。

　　裁决：

　　法院审理后认为，案中的《物业管理合同》无违反法律法规强制性规定，应为合法有效。国务院颁布的《物业管理条例》设定了业主的交费义务，并无区分物业的类型和小区内的座落位置。临街商铺是小区物业的一个组成部份，并不能独立出去。最终，法院判决物业管理公司胜诉。

　　律师答疑：

　　临街商铺位于小区范围内，其位置在小区的边缘，位置不同，但交费义务相同。因为该物业与所在楼的其他住宅共用楼房本体及供水、供电、排污等公共设施，即临街商铺与小区其他非临街住宅是不可分割的统一整体，而不是独立的，因此临街商铺也属于该小区物业管理的范围，自然其业主也负有交纳物业管理费的义务。

　　本案中，争论的焦点在于临街商铺的业主是否有权选择不要物业管理以及是否可以另行协商收费的问题。对于第一个问题虽然有《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第七条的规定，但由于具有更高法律效力的《物业管理条例》出台后，该《物业管理条例》第二条及第四十二条关于物业管理定义和业主的义务规定中都没有单列出临街商铺业主，应视临街商铺业主与普通住宅业主的权利义务一致。

　　至于收费标准问题，《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》中规定商铺的物业管理费是住宅的三倍，因此本案中物业管理公司并没有滥收费用。

　　物业管理集中反映建筑物区分所有权关系，即一定物业区域（如同一小区）的业主共同消费、共同付费，谁也不能以自己“不要物业管理”为借口逃避交费义务，这一道理不仅适用于物业位置是临街还是在小区内部，也适用于物业类型是住宅还是商铺，物业的业主是居住还是闲置等等，只要是建筑物区分所有权人（即拥有的房屋在结构上毗连的各业主），都应当承担起分摊物业保值、增值所需开支（主要为物业管理费和维修基金等）的法定义务。

　　法规链接：

　　《珠海市住宅小区物业管理条例》（1997年1月1日施行）第二十二条

　　业主应当按期缴交物业管理服务费。

　　《广东省物业管理条例》（1998年10月1日施行）第二十七条第一款

　　业主和使用人应当遵守业主公约，按照物业管理委托合同的约定和主委员会的决定交付物业管理、维修等费用。

　　《物业管理条例》（20**年9月1日施行）第七条

　　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

　　（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；

　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章

制度；

　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

　　（五）按时交纳物业服务费用；

　　（六）法律、法规规定的其他义务。

　　《中华人民共和国物权法》（20**年10月1日施行）第七十二条第一款

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。