花园小区工程维修案例

　　花园小区工程维修案例

　　*月27日晚3：40分，**苑工程部部长AA的手机突然响起，来电显示是管理处电话号码，凭直觉就知道有突发事件发生，因为工程部有专职技术员24小时值班。于是马上按了接听键，得知原来是B18后花园一草坪向外直冒水，马上穿上衣服直奔事发现场，经查看，水势很大，凭着对**苑管线走势较熟悉，知道漏水处恰好有一主供水管经过，不容多想，立即关掉主供水阀，由于**苑给水管网采取全循环供水功能，此处供水管与三处不同方向的管网相连，显然就至少必须关掉三个直径为150MM闸阀，马上关掉水阀，漏水时间15分钟，考虑因B10-B22，C25-C35，C70-C80以上区域受影响（已停水），没水用的原因，马上动工抢修水管，经挖开漏水处检查是直径为75MM*50MM补心破裂。

　　由于公司规定工程部不能存放材料，AA知道仓库也没有这种中、大型水管配件，马上打电话给中央采购部FF，其电话关机，所以只有到天亮后6：50分打电话给刘经理说明情况，刘经理表示先叫供应商送货再补单，接着联系辉达五金送75MM*50MM大小头1个，50MM快速接头1个，经过约40分钟的抢修，在7：40分顺利通水，在整个抢修过程中，未有业主任何投诉。

　　**苑工程班组

　　20**年1月

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篇2：案例评析:停车场经营者需要向物业交纳管理费和维修资金吗

　　案例评析：停车场经营者需要向物业交纳管理费和维修资金吗

　　【案件回顾】

　　因A房地产开发公司未依法履行生效判决确定的义务，深圳市罗湖区人民法院将该公司开发的小区内的立体车库进行拍卖，B置业公司竞得该车库，罗湖法院在20**年12作出的民事裁定中载明：“将被执行人A房地产开发公司所有的车库交付给拍卖竞得人B置业公司管理、使用（管理、使用期限与该车库的房地产证相一致），该车库的功能及使用对象不得改变。”经罗湖法院强制执行，对该小区提供物业服务的C物业公司于20**年1月将涉案车库移交给B置业公司。20**年4月，C物业公司将B置业公司诉至法院，要求B置业公司向C物业公司支付管理费及本体维修基金。B置业公司认为其与C物业公司之间不存在合同关系，C物业公司没有提供任何管理服务，无权收费。

　　一审法院认为，该小区业主委员会与C物业公司签订的委托合同，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。C物业公司依委托合同的约定对整个小区包括涉案车库进行物业管理。业主委员会对小区签订的委托合同当然的约束小区中所有建筑物的使用权人而不论其身份是否开发商。B置业公司从开发商处竞得车库，取得涉案车库的使用权，理应受上述委托合同的约束，履行缴付物业管理费、本体基金等费用的义务。本体维修基金是房屋建筑（本体）的共同部分及共用设施设备的维修、维护与更新改造所需的经费，缴交该费用是房屋使用权人的法定义务，C物业公司是否提供了物业管理服务，并不影响C物业公司主张B置业公司按照委托合同约定缴纳该费用。法院于20**年9月作出一审判决，支持了C物业公司部分物业管理费和本体维修基金的诉讼请求。

　　B置业公司不服提起上诉，二审法院认为，深圳市罗湖区人民法院裁定B置业公司对涉案停车场享有管理权和使用权，该裁定书中B置业公司对涉案停车场享有的管理权指的是对停车场内部的管理的权利，与C物业公司作为小区的物业管理人所行使的管理权内容不同。因此，B置业公司作为涉案停车场的管理人和使用人，应当按照业主委员会和C物业公司签订的物业管理合同中约定的标准交纳管理费。由于涉案停车场是作为C物业公司管理的小区的配套设施兴建的，因此，C物业公司按照其与业主委员会签订的物业管理合同约定的标准向B置业公司收取管理费没有违反有关法律规定。二审法院维持了原审关于物业管理费和本体维修基金的判决。

　　B置业公司不服终审判决，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级法院于20**年12于作出民事裁定，指令深圳中级人民法院再审本案。深圳中级法院认为，本案的争议焦点有两个，其一，B置业公司在通过法院拍卖程序竞得涉案立体停车场后是否具备小区的业主资格；其二，B置业公司是否应当根据物业管理委托合同的约定交纳管理费和本体维修基金。深圳中院认为，业主应当不仅仅局限于已办理产权证书的权利人，还应当包括生效法律文书所确认的权利人。本案中，B置业公司通过法院拍卖程序竞得涉案立体停车场的管理、使用权，并得到生效法律文书的确认，依法可以认定其为小区的业主。一方面，从权利的来源上看，依据深圳市罗湖区人民法院民事裁定书，涉案立体停车场原本属于A房地产公司所有，并非属于小区的全体业主共有，因此，涉案立体停车场并不属于小区的共有部分，而专为A房地产公司所享有。A房地产公司因未履行到期债务而被法院强制执行其名下财产，B置业公司通过正当的拍卖程序竞得A房地产公司所有的涉案立体停车场，并由法院生效法律文书所确认。在此权利继受过程中，原A房地产公司享有的对涉案立体停车场的专有权利全部由B置业公司受让。因此，从权利的来源上看，B置业公司对涉案立体停车场的管理、使用权是一种专有、排他的权利。另一方面，从权利的构成来看，B置业公司自购得涉案立体停车场的管理、使用权以来，已实际上占有了该立体停车场，并通过经营该立体停车场车位的行为获得收益。虽然该立体停车场目前因无法办理产权证书而导致B置业公司对享有的专有权利在形式上存在瑕疵，但由于有生效法律文书的确认，因此从法理上说，上述瑕疵并不会影响B置业公司对该专有权利的自由处分。故深圳中院认为B置业公司在生效法律文书确认其涉案立体停车场享有专有的管理、使用权后，便依法成为小区的业主。对于第二个争议焦点，由于涉案立体停车场位于小区之内，进入该立体停车场需要通过小区的大门和道路，并且需要利用小区内的照明、排水、消防等公用设施。C物业公司对整个小区（包括涉案立体停车场在内）提供了安保、清洁、水电供应等物业管理服务，B置业公司作为小区的业主，交纳物业管理费和本体维修基金是其法定义务。同时，B置业公司经营该立体停车场的目的是出租停车位以获取收益，属于商业性质，本应依照较高的商业标准收取相关费用，但由于双方经多次协商一直未能就具体收费标准达成一致协议为妥善解决双方争议，原审法院判令B置业公司按照C物业公司与业主委员会签订的物业管理委托合同约定的住宅物业管理服务费、本体维修基金的较低标准向C物业公司支付物业管理费和本体维修基金以及相应利息，既合情合理，又符合法律规定，C物业公司也无异议，深圳中院予以认可。至于B置业公司所称若判其交费由造成C物业公司双重

收费问题，因涉案立体停车场本属于B置业公司专有，不属于小区业主共有部分，故不存在其他小区业主已就该涉案立体停车场向C物业公司交纳过物业管理费和本体维修基金问题。深圳中级人民法院于20**年8月作出再审判决，维持深圳中院作出的终审判决。

　　【颜宇丹律师评析】

　　笔者颜宇丹认为，B置业公司并非涉案停车场的所有人，不具有C物业公司对该小区物业服务项目的业主身份。Ｂ置业公司是根据深圳市罗湖区人民法院民事裁定书取得涉案停车场的管理使用权，且该裁定称该停车场的“所有权人”为被执行人A房地产公司，Ｂ置业公司竞得该停车场的管理使用权（管理、使用期限与该停车场的房地产证相一致）。据该裁定，Ｂ置业公司并非该停车场的所有权人，取得的仅是一定期限的管理使用权，深圳中院的再审判决将该裁定混同于《物权法》第二十八条所规定的“导致物权设立、变更、转让或者消灭的”人民法院生效的法律文书。上述再审判决认定Ｂ置业公司“通过法院拍卖程序竞得涉案停车场的管理、使用权，并得到生效法律文书的确认，依法可以认定其为小区的业主。”与物权法等法律有关物权取得的规定不符，管理、使用权仅是所有权（完全物权）一部分权能，该部分权能可以与所有权的其它权能相分离，但不能以取得该部分权能即认为取得了其它权能，成为所有权人。

　　Ｂ置业公司并非涉案停车场的业主，事实上也不可能成为业主，并非深圳中院再审判决所称目前无法办理产权证书，而是事实上根本不可能由Ｂ置业公司取得自己名下的停车场产权证书。该停车场的建筑性质为住宅配套，根据《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费、物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”而本案中，无论是A房地产公司，还是该小区的业主，与Ｂ置业公司之间并无涉案停车场的租赁、借用或其它物业使用关系，故即便需要交纳物业费的话，作为物业服务方的C物业公司也无权径行向Ｂ置业公司主张交纳物业费，Ｂ置业公司有权拒绝其交费请求。

　　根据深圳市住宅局深住〔20**〕120号《关于贯彻国家<物业管理条例>有关问题指导意见的通知》第二条第（四）款第4项规定“建设单位应当对其所拥有的空置房或自用房、经营房、收入没有纳入公共收益的会所，交纳物业管理服务费及本体维修资金。”据此规定，B物业公司即便要收取涉案停车场的物业费及维修资金，也应向作为建设单位的A房地产公司收取，而非向Ｂ置业公司收取。A房地产公司已通过深圳市罗湖区法院拍卖涉案停车场的法律行为获得了该停车场相应所限的管理使用权的对价，故如要求由Ｂ置业公司来承担物业费和维修资金，则属重复收费。

　　涉案停车场从规划和准建上均定性为该小区的公共配套设施，是为了满足小区业主（住用户）的停车需求，而经政府部门审批规划，由开发商投资建设的公共配套设施，属于物权法第七十四条第一款规定的规划的车库。经深圳市公安局交通警察局及物价部门核准的涉案停车场收费标价为住宅内经营性停车场且经营管理单位和收费单位均为Ｂ置业公司，并非C物业公司。事实上，Ｂ置业公司取得涉案停车场经营管理权以来，也一直是自行管理维护，C物业公司并未提供服务，何谈由其收费问题？即便要交纳，也应由物业服务区域内业主按其拥有物业的建筑面积分摊交纳。

　　深圳中院再审判决中认为，C物业公司事实上为Ｂ置业公司经营的涉案立体停车场提供了物业管理服务，理由是该停车场位于该小区之内，进入该停车场需要经过该小区的大门和道路，并且需要利用小区内的照明、排水、消防等公用设施，且C物业公司对包括该停车场在内的整个小区提供了安保、清洁、水电供应等物业管理服务。笔者颜宇丹律师认为，并不能据此认定应进入涉案停车场的车辆需要经过其提供物业服务的小区的大门和道路等，Ｂ置业公司从中受益就应当向其支付物业管理费和停车场维修资金，这是两个不同的物业管理区域划定的问题。Ｂ置业公司经营管理的涉案停车场并非是空中楼阁或一座孤岛，进出车辆经过C物业公司提供物业服务的小区大门和道路，是再自然不过的事情，也是Ｂ置业公司行使相邻权，由B物业公司提供供役地的表现。如依照深圳中院的裁判逻辑，是否意味着每一个进出小区的单位或个人都应当向其交纳物业管理费呢？是否每一个小区的业主都要为使用自己拥有建筑面积物业外的门厅、楼梯间、走廊通道、道路、绿地等共用部位和共用设施、公共场所，都要向物业公司另行支付费用呢？

　　本着权利与义务相一致的原则，如果深圳中院再审判决认定的Ｂ置业公司为涉案停车场业主的观点成立的话，是否表明Ｂ置业公司有权以业主的身份，参与小区的业主大会及根据所拥有的面积行使业主的权利呢？能否依据该判决由Ｂ置业公司向房地产权管理机关申请办理产权证书呢？能否要求从小区的物业维修资金当中申请资金来维修停车场呢？不言而喻的是，这些都是十分荒唐可笑难以实现的事情！

　　根据《广东省物业管理条例》第七条第一款的规定，“物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域”，涉案停车场即属于能够分割和独立使用的设施设备，且事实上Ｂ置业公司也是经过公安交警管理部门和物价部门审批同意自行管理的区域，C物业公司无权要求Ｂ置业公司向其支付物业管理费和本体维修资金。

篇3：物业案例:维修不时业主拒交物业费

　　物业案例：维修不及时业主拒交物业费

　　【案情介绍】

　　20**年11月14日，10#西单元901业主何先生报修，9层楼道顶灯灯罩滴水。维修接到报修后安排维修工王工前去维修。维修结果是，一切正常，未发现异常。

　　11月16日，业主何先生非常气愤的来到的物业办公室，投诉9层顶灯报修2天多至今未修复，顶灯一直处于通电状态，并不断的滴水，担心电路短路影响安全，业主情绪非常激动，指责物业公司维修不及时，觉得物业公司未履行职责，起不到应有的作用，不能及时为业主排忧解难，表示拒交物业费，并且说了许多非常难听的话，然后就甩门而去。

　　【处理措施】

　　接到投诉，物业办公室主动站起来笑脸相迎，仔细听完业主诉说，详细做了投诉记录，答应立即查看现场进行处理。

　　业主走后，办公室人员立即和维修人员一起查看9层现场，发现顶灯确实在滴水。为避免短路，维修立即停了电源。仔细检查，查明原因是10楼业主家自来水管渗水所致。立即告知业主，我们会立即修复，并表示是由于我们工作失误给业主带来麻烦，表示道歉，我们会对责任人进行处罚。

　　物业立即通知学校（建设单位）进行修复，经过一天时间水管修复，顶灯漏水问题得到解决，供电照明得到恢复。

　　物业追查责任，由于维修工王某责任心不强，前去维修时候未能仔细查看现场，导致问题不能及时解决，滴水日益严重。决定对王某处罚。

　　最后，主任带领助理上门做回访，态度诚恳，把我们处理的过程告诉业主，把我们的出现的责任诚恳的承担，把我们对责任人的处理意见征求业主的意见，业主痛快的在投诉处理表上写下了非常满意几个字。结果业主对我们整个事情的处理的态度、方式、积极程度等各个方面，非常的满意。以后每次见面，业主主动的跟我们办公室人员打招呼，有其他业主违章也主动的来跟我们报告，并且积极主动的带头缴纳物业管理费，收费通知都还没贴出来，他都已经主动上门来缴纳管理费用。

　　【案例点评】

　　这是一次典型的业主投诉处理的案例，通过我们的努力，化解了跟业主之间的矛盾，消除了隔阂，融洽了关系，让业主接纳了我们。但是这是一起不应该发生的投诉，应该吸取以下教训：

　　1、说明维修工王工责任心不强，对业主报修的问题没有引起足够的重视，没有仔细的检查。

　　2、说明维修的监控制度落实的不好，作为业主报修问题处理完毕以后，不管处理结果怎么样，维修班长应当及时做回访，尤其像这样危险紧急的问题。维修主管要及时的了解监控整个维修工作的服务质量。

　　3、另外，维修质量问题往往是拒缴物业管理费的主要理由之一，作为服务中心，应当对维修质量问题，引起高度重视，也要定期的对维修的问题进行抽查，进行回访。

　　4、遇到业主投诉，一定要积极、主动、态度诚恳，如果是我们的责任，勇于承担，如果不是我们的责任向业主解释清楚，万不可推诿。

篇4：物业管理案例:外墙水管维修 其维修费由谁出

　　物业管理案例：外墙水管维修，其维修费由谁出

　　某住宅小区108单元第６层单号住宅的外墙下水管渗漏，湿了以下三层沿管的大片外墙。物业公司提出要对其维修，其维修费由谁出？

　　108单元单号８家住户，其说法不一，７、８层的住户说：此事与他们无关，他们不出维修费；六层以下的住户说：该维修费应由第六层的住户出；第六层的住户说：该维修费应从维修基金出。

　　请问你对此有什么看法？

　　案例分析：

　　水管渗漏，属一般维修，换根外墙水管即可。因此，不应使用维修基金。因这根水管修好以后，8户住户都受益，根据“谁受益，谁负责”的原则，应由8户住户共同维修，具体费用按份额比例分摊。

篇5：物业案例:住户拒交室内维修费用怎么办

　　晓之以理——住户拒交室内维修费用怎么办

　　去年年底，某大厦6楼一住户洗菜池下水管堵塞，电话委托管理处维修班疏通。

　　维修人员及时赶到现场。由于下水管堵塞严重，在6楼疏通不开，又转到5楼，从下水管检查孔反向往上清疏。经过3个多小时的努力，管道彻底疏通了。疏通中从下水管里掏出不少沙子、白灰和油漆块，证明堵塞是该住户装修造成的。

　　谁知当维修人员收取40元维修费用时，该住户以维修未使用任何材料为由，拒不交费，并振振有辞地说，自己装修完刚入住，别的楼房都有一年保修期，他也应当住满一年后再交费。

　　情况反映到管理处，主管领导上门做工作。首先，征询该住户对维修人员文明用语、工作态度、维修质量的意见，他均表示满意（选择这一话题切入，自然贴切，同时也避免了客户为拒绝交费再横生节枝）。然后，便耐心地给他解释入伙与入住、公用部位与自用部分的区别，依据有关法规向其说明大厦已入伙多年，早就不存在保修期，室内维修发生的包括人工费在内的所有费用，都要由业主住户承担（如果能事先说明需要收费及收费标准，效果可能更好），并在核对这次疏通下水管工作量的基础上，进一步申明收取40元维修费，已给予了相当的优惠。

　　这位住户觉得主管说得有理有据、合情合理，消除了误解，便愉快地交付了应付的维修费用。

　　点评：即使在市场已经相当发育的地区，亦有相当一部分业主用户对物业管理法规缺乏足够的理解。物业公司应当善于利用多种渠道做宣传工作，向业主用户普及物业管理法规知识。通过提高他们对物业管理的认知度，为自己管理服务的顺利实施铺路。