物业案例:业主守护者

　　物业案例：业主的守护者

　　案例描述:

　　20**年7月24日凌晨5：20分左右， 2号岗当值安管员刘军成、官友潞、杨玉晓在道口附近进行巡视时发现停放在距离岗亭约十几米远的地方停放着一辆车牌为粤SN8013的小车，右前方车窗未关，并立即用对讲机向当值领班汇报。

　　处理过程：

　　当值领班接报赶到后协同相关岗位走近对此车进行查看，发现此车右前方车窗几乎全开，仔细查看后发现车内放有钱包及现金数百元、另有手机、发票等一些贵重物品，看此情景，当值领班便立即要求留下两人守在车旁看守，并随即去门岗查阅电脑中保存的业主车辆资料，查阅后得知此车原是观湖居1栋303的车。同时也查出此车回小区的时间为凌晨4：30分左右，考虑到此时车主可能已经入睡不便打搅，看守好车内的所有物品直至早上7点左右才叫车主下楼将车窗关上，同时在当值领班及相关岗位的陪同下，对车内的现金及物品进行了仔细清点，确认无丢失任何物品之后当值领班及相关岗位安管员才离开。事后，业主连连道谢。

　　案例分析：

　　通过此事件说明我们的安管员在当值期间所具有一定的洞察力及较强的责任心，时刻将小区的安全放在首位，将小区业主的财产安全放在首位，更充分体现了安全无小事这句话的含义，做业主真正的贴心守护者。

　　z豪苑安管班组

　　20**年7月30日

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篇2：物业案例:业主违章安装空调

　　物业案例：业主违章安装空调

　　20**年6月28日上午10：45分，秩序维护巡逻人员报告办公室C17-3-402空调安装位置不符合小区管理规定，空调未安装在指定的空调栏里，而且外机固定不安全，外机连接管安装太难看。

　　【处理措施】

　　接对讲后服务中心主任和维修到达现场，经了解情况问题存在，经查明安装空调人员是在9点10分进入小区，进入时门岗人员通知维修，维修因其他报修没有盯着安装，只告诉安装位置后离开，安装空调人员为省事没有按照要求安装，首先找到业主告知安装位置不合理的隐患，这样安装在外观统一管理上不符合要求，而且安装外机的地方是空心砖不安全还容易造成外墙渗水，业主听后马上找安装人员，安装人员说往空调罩里不好安。不好安而不是不能安，如果空调厂家愿意承担后果可以和我们签个协议，如果出现外墙渗水现象空调厂家承担一切责任，安装人员听后说那要不就改回来吧，不但我们要求改了回来而且对外墙打的洞也要进行专业处理，问题处理后，开会总结并做了如下处理措施：

　　1、对发现问题的巡逻人员一直坚持分工不分家的原则提出表扬。

　　2、对于维修当时的处理措施提出批评，并上报处理问题后的分析报告。

　　3、以后出现类式情况需走开不能盯着的时候，应上报办公室安排其他物业人员。

　　4、维修在管理和工作上应加强责任心，多想，及时发现问题并做处理。

　　5、对每一个安装空调和更改设施的住户，维修应附有责任的对待问题。

　　6、开会告知任何情况任何事情出现问题都要上报问题处理分析报告，引以为戒不允许再次出现同类错误。

　　【点评】

　　通过此次事件反映了管理处还存在不完善总结分析如下：

　　1、对维修处理问题的流程培训不到位，维修处理问题应逐个处理，遇上述情况，维修应用对讲通知其他物业人员前来看着监督整个安装过程。

　　2、这次巡逻人员发现问题通知办公室反映了分工不分家的优良传统，物业各部门就应该互相配合互相弥补在工作中不到位的地方，在以后的培训中应加强给员工贯彻我们公司这种分工不分家的优良传统。

　　3、在以后的培训中不能单单只培训自己部门的工作流程职责，还要熟悉其他部门的工作流程，这样在日常工作中不论哪个部门都能及时的发现问题，上报处理。

　　4、维修不同其他部门，维修要抱有对公司、对管理处、对自己负责的态度来面对工作，维修的工作性质不同，一点疏忽就能造成重大损失后果不堪设想。

篇3：案例探讨:小区有宠物 业主该不该拒交物业费

　　案例探讨：小区有宠物，业主该不该拒交物业费

　　我们经常在收费的过程中听到业主这样说："我养我的小狗，我养我的小猫，这都是我自己的业余爱好，我碍着其他业主什么事了啊？更可气的是，养宠物竟然还影响了他们的生活、影响了小区内的公共卫生。我们交了那么多物业费，都干啥去了。既然这样，我就不交物业费了。"

　　我家上有老，下有小的。早上天不亮，孩子就被楼下遛狗的狗叫声吵醒，晚上老人在小区内溜达的时候，还经常被大狗吓到。物业也不管管。交了那么多物业费，也不替业主办事。如果再不治理一下，我们就不交物业费了。"

　　"我不认为养狗有什么不对，法律都没禁止人们养狗，物业有什么权利限制我们业主养宠物的权利。"

　　业主养宠物也成了麻烦事儿。像这样的纠纷，很多业主找到物业，各执一词，养宠物的业主以交了物业费，自己的爱好并不影响其他人为由；而其他业主却说这些宠物影响了他们的生活。双方都以此为由，拒交物业费，真是让物业公司左右为难。"

　　处理这些问题着实让物业公司感到棘手，物业贴出一些相关通知，也是为了更好地调解业主之间的纠纷。就饲养的动物而言，《民法通则》第一百二十七条规定："饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任"。

　　业主有责任不让宠物在小区内乱跑乱动，随地大小便，影响小区环境，给自己和其他业主带来不必要的麻烦。而业主以此拒交物业费的行为是不合法的。

篇4：案例:业主拒缴物业费 法院均判决业主败诉

　　案例：业主拒缴物业费 法院均判决业主败诉

　　张寅 钱天乐 尹杉/宁波晚报/20**0901

　　房屋漏水、家中被盗、车辆被刮、绿化不足，这些矛盾纠纷不能成为业主拒缴物业费的理由———浙江宁波鄞州法院对外公布了受理的91起物业服务合同纠纷案件，大部分为物业公司追缴物业费的案件，除调解成功或物业公司撤诉外，其余案件均以业主败诉告终。

　　开发商选物业不合规定？

　　并不一定要招投标

　　蒋女士是鄞州某小区的业主，近日，她因拖欠20**年至20**年的物业费被物业公司告上法庭。

　　庭审中，被告蒋女士答辩称，所在小区的开发商是以协议而非招投标的形式选聘的物业公司，该选聘行为违反了《物业管理条例》第二十四条“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的规定，故物业服务合同应为无效。

　　同时她还对小区的物业服务表示不满：“小区的卫生环境差，停在小区的车辆时常被刮擦，物业管理不善，服务不到位。”

　　法院经审理后认为，《物业管理条例》第二十四条的规定，并非强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有关合同无效情形的规定，开发商采取协议方式签订的物业管理合同并不当然无效。此外，被告提出物业公司服务存在瑕疵的抗辩理由并不能成为拒付物业服务费的法定事由，故判决被告支付物业费及逾期付款违约金共计2万余元。

　　物业未尽合同约定义务？

　　要提交有效的证据

　　杜先生自入住鄞州某小区以来一直按时缴纳物业费，直至去年夏天，他的房屋因台风天雨水倒灌造成了地板、墙面等处不同程度的损失。杜先生认为损失是因为屋外的排水沟被杂物堵塞无法排水而造成的，并且认为该排水沟属于房屋外部结构，清理工作应由物业公司负责。因此开始拒缴物业费。

　　“事发当天，我曾多次给物业公司打电话报修，但他们过了半个小时才来处理，导致雨水持续倒灌进屋，加重了我的财产损失。”鉴于上述原因，杜先生要求物业公司先处理他的财产损失问题，再谈物业费的事情。

　　法院经审理后认为，被告作为小区业主，在享受物业服务的同时，理应按照合同约定履行按期缴纳物业费的义务。被告以原告未尽物业服务合同约定的义务为由拒付物业费，但未提交有效证据证明原告的服务存在瑕疵，故对被告的答辩意见不予采纳。关于被告提出的损失，可凭有效证据另行向相关责任人主张权利。

　　法院一审判决被告支付物业服务费、日常维修资金及违约金共计3000余元。

　　业主告不赢物业公司吗？

　　在合同中作好约定

　　房屋漏水、家中被盗、车辆被刮、绿化不足，是常见的业主拒付物业费的理由，但是这些理由其实很难成立。

　　浙江立甬律师事务所唐才宗律师表示，物业公司和业主的权利义务要以物业服务合同的约定为准。房屋漏水、小区绿化不足，通常是小区开发时已确定、或者使用过程中形成的，并不是物业服务公司造成的。至于家中被盗、车辆被刮，通常也不是由物业公司直接造成的，物业公司只是在过错范围内承担责任。

　　当然，业主和物业公司可以在合同中对维修、养护、管理和维护事项作出约定，同时加强业主的考核权利，确定不同的物业费收取办法，必要时业主大会可以根据物权法第七十六条解聘物业公司。

篇5：案例:物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

　　案例：物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

　　某小区物业服务管理混乱，小区居民与物业公司矛盾十分尖锐，部分业主拒交物业服务费。业主们向电视台报料，电视台对该小区服务质量差的情况进行了报道。业主们还就小区物业服务存在的问题向住建局投诉，住建局向该物业公司下发了《整改通知书》：“经调查，你公司在物业服务中存在改变公共建筑用途、加盖雨棚、墙面脱落、门禁未启用、垃圾未及时清理等问题。”

　　该小区物业服务公司向仲裁委提出仲裁，要求拒交物业服务费的业主交纳物业服务费和滞纳金。笔者颜宇丹律师受业主们的委托代理了这一合并审理的仲裁系列案。

　　本律师认为，物业公司负有对小区公共秩序进行管理服务的义务。涉案小区的环境极为恶劣，已达到影响业主正常居住的程度，政府向小区物业服务公司下发的《整改通知书》证明该公司提供的物业服务不符合《深圳市物业服务规范》（深建物管[20**]45号）颁布的深圳市物业服务行业标准及物业服务合同约定的服务标准，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的义务，该物业服务公司存在失职和不作为。根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业服务公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或要求少交管理费。

　　在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为对待给付义务。物业服务公司的服务质量问题严重不符合约定和法定的标准，足以认定物业公司未依约履行其主要合同义务时，业主有权拒绝履行其对待给付义务。结合深圳市住宅物业服务收费指导标准，仲裁委应当核减涉案小区物业服务费收费标准。

　　由于物业服务公司违约在先，因此业主无需支付滞纳金。

　　笔者颜宇丹律师提醒业主，如果出现以下情形，业主可以拒交或少交物业服务费用：

　　一、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。

　　三、物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。

　　物业服务公司没有按约定全面履行合同义务，如安全防范工作不到位、管理秩序混乱、公共设施缺乏维护、小区卫生与绿化不达标、占用业主共有设施等现象，属于在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主可以此为抗辩理由要求减免物业服务费。