物业服务中安全防护9类风险

　　物业服务中的安全防护9类风险

　　20**年12月底，南方某小区一名物业员工在为业主安装窗帘时，不慎从高空坠落。当场死亡。在这样意想不到的事故、悲剧发生后．我们常带着遗憾思过：如果那位员工作业前系好安全带就好了；如果有另一位员工在现场协助他就好了。但所有事后的悔过都不能挽回逝去的生命．我们应该在强调服务水平的同时．更注重服务过程中的安全防护。

　　第1类安全风险：设备设施运行

　　1．锅炉运行。有这样一个案例炉检修，正常后方可再运行。

　　2．电梯运行。电梯安全是老生常谈的问题．但仍不时有电梯关人、坠人伤亡的意外发生。因此．物业管理公司在接管电梯前，一定要查验确认电梯已经劳动局检测合格并取得《准用证》，否则不可接管。物业管理公司电梯维修操作人员必须持证上岗，无证人员禁止操作电梯。电梯委外维保的，必须对承包方资质进行审查验证，进行评审。电梯保养和维修的工作质量要进行过程跟踪、检验，每年由地方质量安全监督部门年检合格后方可投入运行。要加强对电梯钥匙的管理，不允许私配或借给电梯工以外的人员持有。要制定电梯应急规程，在电梯机房悬挂救援工具。设立24小时值班报警点，保证电梯发生故障时能接到警报，在电梯困人时能及时解救被困人员。

　　3．高压变配电。配电房是大厦供电系统的关键部位．应设专职值班电工对其实行24小时运行值班。值班电工必须持证上岗，熟悉电气设备状况操作方法和有关的安全操作规程．认真执行交接班制度。值班电工当值时应对配电装置及高压柜勤巡、勤检，密切注意电压表、电流表、功率表、功率因数表、温度表的指示情况．并做好记录。严禁在配电房内堆放易燃、易爆，有毒、有害物质及杂物。要做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。

　　进行配电柜检修时，应填写检修工作单．经批准后方可进行。当全部停电或部分停电作业时，应在断开的开关分闸的把柄上悬挂“有人工作，禁止合闸”的指示牌。严禁带电作业．紧急情况须带电作业时，应有监护人和足够的照明和空间，并穿戴绝缘手套、工作帽、工作衣、绝缘鞋，确认安全后才可进行。

　　干式变压器正常运行时绕组温度控制在90度以下．超过90度应人工采取降温措施，自动空气开关跳开或熔断器熔断时．应查明原因再进行恢复。不得带电用兆欧表测量绝缘电阻。在分段保养配电柜时．带电和不带电配电柜交界处应装设隔离装置。操作高压侧面真空断路器时．应穿绝缘靴，戴绝缘手套，并有专人监护。保养电容器柜时．在电容器对地放电之前，严禁触摸。保养完毕，应先检查无工具遗留在配电柜内方可送电。

　　第2类风险：易燃易爆品使用和存贮使用

　　负责天然气的部门或个人，必须对天然气的特性有所了解。严禁在天然气配气站内或使用天然气的场所堆放易燃物品或吸烟。严禁利用天然气管道作电焊接地线。严禁用铁器敲击管道与阀体，以免引起火花。切记，在使用天然气时，管道产生明火应先灭火，再关闭燃气总阀。有条件的．要在燃气使用点安装气体泄漏报警装置。对存放油漆、油类品的仓库要禁烟防火，张贴醒目标识，安装防爆灯．配备足量消防灭火器材，并由专人负责管理。

　　第3类安全风险：化学药品使用

　　物业管理行业中使用的化学药品主要用于锅炉水质化验、清洁绿化及灭鼠杀虫方面．尤其以灭鼠杀虫药品毒性最大．应专人管理，制定控制程序。药品的采购、保管、发放领用由专人负责。日常的储存保管，根据药品不同性质，分门别类进行标识、隔离、存放，各类药品严禁随处摆放，在放置灭鼠饵的地点应做好标识，防止误食中毒。物业管理活动中注意药品随用随领，药品使用人不得以任何理由多领多存药品(尤其是消杀类药品)。

　　第4类安全风险：消防

　　消防安全是整个社会均需重视的，物业管理公司负责区域消防安全管理，责任重大，应坚持以”防”为主，防消结合的方针。按规定配置相应灭火器材．对水系统、风系统及报警系统进行定期保养测试，确保处于完好备用状态。建立健全消防组织机构，成立消防义务队．并训练有素。日常工作中通过巡检及时发现纠正如堵塞消防通道、消防器材缺失等消防违规现象。完善消防应急预案，每年至少组织一次全楼的消防疏散演习．防患于未然。在日常工作中还应加强对员工及业主的消防知识的培训，提高全员消防意识及应急处理能力。

　　第5类安全风险：清理水池

　　清理水池的危险性主要存在于物业管理公司对地下生活水池及污水池的清洗、清淤工作中，要防止人员上下水池不慎跌落。要做好防护措施，检查扶梯的可靠性。对较深的水池应防二氧化碳窒息及有害气体中毒，必要时进行人为通风。在清洗水池的过程中，消毒人员须带防护眼镜和口罩‘如在水箱内感到身体不适．产生头晕、眼睛酸痛、心闷、气紧．要马上离开水池，用清水冲洗眼睛，呼吸新鲜空气。人员传送工具等物品必须用绳子传吊。水池内作业光源要用36V以下安全电压工作照明，最好用手电筒、应急灯。三相水泵要装有漏电开关．防止触电。

　　第6类安全风险：高空作业

　　主要是使用外墙擦窗机或吊板、吊板绳清洗物业外墙面。上墙操作人员须经过体检合格，经专业机构培训获得高空作业合格证。上墙天气状况良好，无大风、雨雪、高温、低温．现场风力小于6级。擦窗机检查状态良好。使用吊绳和安全绳应作详细检查．直径不得小于16毫米，中间不得有断裂和结扣，将吊板绳(工作主绳)扎捆在牢固构件上，绳扣必须打死结，且至少有两个结点，安全绳接点不得与吊板绳接点统一，绳子下垂经过位置不得有尖锐棱角。在高压电线路过区域，无法隔离时，不得进行工作。

　　第7类安全风险：综合维修

　　物业管理活动中小修小补的常

用工具如人字梯、电动工具、电焊机等，若不注意使用也会造成危害。使用人字梯登高作业，超过3米以上必须要有人扶梯子，携带手机不能置于振动状态。日常使用手持式电动工具．包括手电钻、冲击电钻、角磨机、电锤、电刨、曲线锯等，在使用过程中必须遵守安全要求．工具上的接零或接地要齐全有效，随机开关灵敏可靠．电源进线长度应控制在标准范围内。物业电工应定期对电动工具进行安全检查。

　　对电气焊作业应列入特殊过程进行控制。在物业管理区域内建立动火申报制度，办理动火用电申请，批准后方可作业。操作人员必须持有劳动部门颁发的有效电气焊工操作证，严格遵守操作规程。未经允许，不准在负载能力不明的地方搭线接电，以免造成过电流引起线路燃烧。气割操作注意氧气与乙炔气摆放的距离，防止乙炔气回火。保持气瓶间的安全间距和气瓶的竖直使用，严禁违章指挥，盲目蛮干。

　　第8类安全风险：餐厅供餐

　　很多商业物业项目为解决员工及部分业主就餐，往往设有规模不大的餐厅．无论物业管理公司自己经营还是委外供餐，均需对食品卫生安全加强管理．防止出现群体中毒、疫病。

　　供餐人员需进行健康体检，符合食品从业人员健康要求。餐厅的制作间必须在室内，整洁无污染。所有进货应通过正规途径．并有检验检疫证明。定型包装食品必须在包装上分别标注品名、产地、厂名、生产日期、保质期、批号或代号；调味品需为正规厂家生产．有包装、厂名、配方说明等。生熟食品分开保存．封闭保鲜．贮存物品的房间整洁无污染．温度及湿度符合贮存标准(以食物包装上的标志为准)。餐具、容器消毒后，应放置在密闭性比较好的保洁柜中保存，保持干燥、清洁，工作人员搬弄消毒过的餐具时应坚持手的清洗和消毒制度，避免二次污染。

　　第9类安全风险：恶劣天气

　　遇大风、暴雨雪等恶劣天气．物业管理公司应提醒用户搬离放在窗台及花架上的花盆及各类杂物。要检查天台、平台下水道及各水沟渠、地漏的畅通情况。日常要定期做好外窗，外墙霓虹灯固定检查工作。

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篇2：小区公共环境风险防范案例

深圳某小区,在小区公共区域的草坪范围内,因为草坪存在一定程度起伏,为方便业主来往,物业管理单位A公司在草坪中间建了一条台阶小路,并加铺了瓷砖。在其中的一个台阶处,因为有下水井不能用瓷砖和水泥封闭,A公司采用在该台阶处以钢板一块覆盖的方法,形成台阶。一业主B女士起诉称:她在~早晨通过台阶路去买菜时,踩在以钢板制成的台阶时摔倒,导致骨折,入院治疗20天,合计发生医药费、住院伙食补助、误工费、交通费等合计人民币六万余元。一、二审法院判决认定:B女士主张其在走路时,因为钢板制作的台阶太软,导致其摔伤,证据不足;B女士向法庭提交了书面证人证言,但证人未依法出庭质证,不予认定。法院驳回原告诉讼请求。

简要分析:

本案可以归类至小区公共环境风险。本案中B女士作为原告对自己人身损害发生的事实经过未能进行有效地举证,导致承担了举证不能的、不利的法律后果即败诉。

但本案中,A公司应注意总结的经验和教训是,在公共环境管理服务过程中,应确保所从事的台阶建设设计、材料使用是否符合国家规范;如果B女士能够依法、有效举证,A公司将面,临举讧困难的问题,因为物业管理单位在小区公共环境小规模、局部的修建时,往往由自己的工程人员自行完成,也未进行有关部门的验收合格,所以事件发生以后,物业管理单位是难以有效举证的。同时目前也没有相关的鉴定机构能够接受上述问题(如钢板的硬度是否可以用采制作台阶等)的鉴定。依据《物业管理条例》的规定,物业管理单位不负有在小区和大厦新建设施和工程的义务,但如果物业管理单位自愿承担此项义务,就必须严格按照施工建设的规范进行设计和施工,并通过验收合格后投入使用,否则当案例中类似事件发生时,物业管理单位难以避免举证证明所建设的"小工程"是合格的、不存在隐患和不安全因素。

篇3：物业公司如何规避治安风险

　　物业管理公司如何规避治安风险

　　在传统观念中，物业管理是一个朝阳行业，是一个风险很小的行业。但近几年来，因在物业辖区内发生刑事犯罪导致业主人身财产损害而将物业管理公司告上法庭的案件日益增多，稍有不慎就会招来金额巨大的赔偿风险。高额的经济赔款使原本微利的物业管理公司不堪重负，有些规模较小的公司甚至因此而破产。所以，如何规避此类风险已成为行业的当务之急，因此，笔者将就物业管理企业的保安责任等问题谈一谈自己的看法。

　　首先，要重视物业服务合同的签订，谨慎拟定合同中的各项条款。

　　资料表明，法院对“望京某小区命案”判物业管理公司赔偿16万，而对“北京丰台西马小区命案”却以证据不是驳回了业主的赔偿请求。为什么同类事件判决却不一样?从法院的判决依据看，前者是物业管理公司没有按物业服务合同去做，也就是我们平常所说的“物业不作为”，而后者则正好相反。因此，物业的作为与否是此类问题的关键，而法院衡量物业管理公司是否作为的依据就是物业服务合同。《物业管理条例》(以下简称《条例》)第36条规定：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据该规定，物业管理公司承担相应法律责任的前提条件是：1、物业管理公司未能履行服务合同约定的义务;2、物业管理公司的违约行为导致了损害结果的发生。鉴于物业服务合同在法律中的重要性，物业管理公司在签订服务合同时务必谨慎拟定条文，不能粗枝大叶、草率从事，尤其是涉及到安全保障义务的条款更应慎之又慎，杜绝因条款的不严密而使物业管理公司承担过多的法律义务。

　　怎样订立严格的物业服务合同呢?按照《条例》规定，我们在合同中应约定常规的安全服务内容，如小区内是否安装闭路监控电视，保安实行几小时的值勤和巡视，如何紧急处理突发事件，是否实行封闭式管理等等。除此之外，合同中还应明确订有风险排除条款，如“不承担对业主或使用人的人身安全及财产的保管保险义务”等。这是因为物业管理公司对小区提供服务的内容主要是维护和管理房屋的共用部位、共用设施设备、公共场所的环境卫生和小区内的公共秩序，而不是对某一特定业主的财产和人身安全承担安全保障责任。合同订立后，物业管理公司就必须按合同约定提供服务，如果未能履行义务致使发生伤害事件，就要承担相应的责任;相反，如果物业管理公司完全履行了合约，在服务过程中不存在过失行为，那么，即使物业管理区域内发生了安全事故，业主也不能向物业管理公司主张赔偿，而只能向侵害人追究责任。

　　其次，是强化企业全体员工特别是物业保安人员的法律意识，制定切实可行的规章制度，确保服务合同的履行。

　　如何有效地履行物业服务合同，源于员工自觉的法律意识和强制的制度规范约束。法院审核的依据是物业管理公司员工是否恪尽职守地履行了服务合同。公司员工有否法律意识，反映在日常工作中的工作质量是大不一样的，法律意识淡薄的员工工作中往往缺乏责任性，如保安人员该出去巡视的不去或少去，不该离岗的却擅自脱岗离岗，一旦发生问题，风险就由此产生。“上海女大学生家门口遇害案”就是这种情况，因为该物业管理公司已在服务合同中承诺保安有安全监控义务，但事发时物业保安均擅自离岗，且连接至门卫的电梯警铃鸣响长约三分钟都无人作为，这种不负责任的个人行为致使企业承担了赔偿10万元的风险。所以要不断教育员工强化法律意识，要让他们明白自己的行为所产生的法律后果。与此同时，还需制定切实可行的制度、标准来规范员工的日常行为，以量化的标准来衡量物业保安员的日常工作质量，使他们懂得做到什么程度才能履行物业服务合同。在此基础上，公司再辅之以品质保证部的强力督导，从而保证每个保安的工作质量符合物业服务合同的要求，确保合同的顺利履行。

　　再次，是购买物业保险。

　　俗话说“百密总有一疏”，公司在强化员工规避风险意识的同时，对那些意外事件也应做到未雨绸缪。而事先向保险公司投保，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。近来，一些大型物业管理公司都已开始运用这种方法来转移风险，如万科、中海等公司先后购买物业管理保险，以规避可能出现的风险。笔者所在公司也向保险公司购买了公众责任险，该险种又称普通责任险或第三者责任险，是承保被保险人在各个固定场所或地点从事生产经营活动时，由于疏忽或发生意外事故而造成第三者人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任的保险。

篇4：维护合法权益，防控法律风险--谈两部司法解释对行业的影响

　　维护合法权益，防控法律风险--谈两部司法解释对行业的影响

　　为正确审理建筑物区分所有权和物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，最高人民法院近日以公告形式公布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》与《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称两部司法解释)，将于20**年10月1日起施行。这对处在被矛盾和纠纷困扰中的物业管理行业应该是一件大事，所以我立即嘱咐协会秘书处在网站上尽快刊登，并要求这期杂志以此作为专题聚焦，发动业内上下认真学习。

　　近两年，中物协一直高度关注并积极参与立法解释的制定，并做了大量有成效的工作，这在中物协去年工作总结和这次陈伟同志的文章都有较为详细的表述。在看到最高人民法院公告后，我立即与已调任住房与城乡建设部房地产市场监管司工作的陈伟同志取得联系并交换了意见。我们都认为这次正式公布的两部司法解释虽然回避了一些难点、焦点和敏感问题，但基本上体现了法律的公平性原则，力求实现物业服务双方权利义务的平衡。其中关于审理物业服务纠纷案件的解释显然是在认真听取行业意见的基础上慎重作出的。而且，两部司法解释有很强的针对性和可操作性，对业主与物业服务企业的不当行为均有较强的约束，对一些频繁发生诉讼但在审判实践中难以判决的热点、难点问题提供了统一的审判依据，提升了《物权法》等法律规定的可操作性。这对于妥善解决物业管理中的纠纷，有效化解物业管理中的矛盾，规范物业管理主要涉及的业主与物业服务企业双方行为都有重要的指导意义，我们应当从以下方面给予高度重视。

　　一是要认真学习两部司法解释，全面领会和准确把握其精神实质。正如最高人民法院有关负责人在接受采访时归纳的，两部司法解释涉及建筑物区分所有权及物业服务纠纷案件中的诸多问题，包括业主身份的界定、人数的计算方法及权利义务的范围、物业专有部分和共有部分的划定、车位车库纠纷的处理、住改商纠纷的处理、利害关系业主的认定、业主撤销权的行使以及知情权的保护，以及物业服务合同对业主的约束力及效力、物业服务企业的违约责任承担、业主妨害物业服务企业管理的责任承担、物业费纠纷处理、物业服务合同的解除与相应纠纷的处理等等。

　　这些问题以司法解释的形式发布，不仅对各级人民法院的审判活动以及仲裁机构的仲裁活动将起到具体的指导作用，而且对物业管理当事人的相关活动具有规范和引导的功能。因此，尽快组织干部和职工逐条学习、正确理解和准确把握两部司法解释的有关条文，进一步规范物业服务活动，努力减少和妥善处理各类纠纷，切实防控法律风险，最大限度维护自身合法权益，是每个物业服务企业当前必须关注的重要工作。

　　二是要高度重视对两部司法解释有关条款的研究，切实防控法律风险。两部司法解释对物业服务企业法律责任的认定较为严厉，必须引起业内广泛重视并采取有效措施防患于未然。比如对审理物业服务纠纷案件的解释多处提及物业服务合同，既有对合同是否有效的认定，也有对不履行或不完全履行合同的处理，还有对违反合同约定的处分。此外，尤其要注意的是，该解释在三个方面对物业服务企业应承担的合同纠纷责任与我们平时一般的理解和把握的尺度有较大的扩充：第二条关于即使物业服务合同已正式签订，但涉及免除企业责任、加重业委会或业主责任、排除业委会或业主主要权利的条款，在业委会或业主请求确认合同或者合同相关条款无效时，人民法院应予支持;第三条提出对物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分;第三条关于“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。

　　如果我们对以上这些条款没有全面把握和清醒认识，在司法诉讼中会处于十分被动的地位，甚至面临法律风险。因此，物业服务企业近期应按照以上条款的精神重点对签订的前期服务合同及企业曾公开作出的服务承诺与制定的服务细则进行认真和全面的清理，对不符合以上精神的要尽快作出适当调整。同时，要切实认识到合同不是万能的，即使我们签订的物业服务合同中对有关义务没有作出明确约定，但凡涉及到法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护四大义务没有切实履行的，并不表示我们可以免除有关责任。因此，全行业要进一步提高严格依法办事的自觉性，在参与前期服务合同签订，作出服务标准和内容的公开承诺，以及合同的正式签订与执行的各个环节中，要特别注意与现行法律法规和行业规范的衔接，并在履约过程中，严格遵守法律法规规定和相关行业规范规定的应尽义务，切实避免不自觉的违规行为所引发的法律诉讼和法律风险。

　　三是充分运用两部司法解释的相关条款，有效维护自身合法权益。审理物业服务纠纷案件解释的第一条明确了前期物业服务合同，以及依法签订的物业服务合同，对业主具有普遍的约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持;第四条明确了业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持;第六条明确了经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持;第七条明确了业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持;第九条明确物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，人民法院应予支持。

　　这些条款的公布对业主态度的端正和行为的规范都将起到重要的指引作用，既为我们管理工作的正常开展创造条件，也为我们解决矛盾和纠纷以及法律诉讼提供了方便。我们要在管理区域内大力做好宣讲工作，让两部司法解释的有关精神深入到业主心中，起到约束业主行为和引导业主正确对待维权活动的作用。

　　当然，纷繁复杂的物业管理矛盾和纠纷不可能通过两部司法解释就平息，但是物业管理的立法毕竟又向前迈出了实质性一大步，这对促进行业健康发展的积极作用是毋庸置疑的。

篇5：物业服务中规避风险

　　物业服务中如何规避风险

　　物业服务中存在较多的安全管理风险，对涉及的各类安全管理风险进行针对性的预防，是物业服务企业较为理想的选择。

　　建立安全四张网

　　第一张网是建立一支训练有素的秩序维护队伍。秩序维护员是小区安全管理的第一线人员，是小区安全的重要因素。要对秩序维护员安全意识进行全方位的训练，加强岗位培训和职业道德培训，让其意识到安全的重要性。

　　第二张网是全体物业管理人员。小区的物业管理人员是一个整体，全体物业管理人员应有强烈安全防范意识，把安全防范放在第一位，提高自身的管理素质，加强风险意识。

　　第三张网是全体业主。业主自身的安全意识是降低事故发生的有利条件，但有些业主的安全意识较差，这时我们物业管理人员要时刻提醒业主做好安全防范，加深业主对这类事物安全隐患的印象。

　　第四张网是科技手段网。小区的安全防范主要是人防和机防，在提高人防的前提下，我们也要加大机防的强度。运用高科技智能化监控设备将弥补人防缺陷。

　　建立完善的制度

　　制度建设的重要性已被越来越多的企业所认识，企业的发展壮大与成功都离不开一套系统、科学、严密、规范的内部管理制度。物业服务企业防范安全管理风险的基本立足点，也应是建立严格的各项工作管理、考核与评价制度，做到管理工作有章可循，无遗漏、无缺陷、无失误。制度得到全面落实，是减少安全风险的重要保障。

　　制度建设一定要注重推行和检查评估环节，进行重点落实、推进，并不定期地对执行情况进行检查、纠正、提醒员工违反制度的行为，按照“谁主管，谁负责”的原则落实安全防范管理责任和逐级岗位责任。完善的制度可以带动员工的工作热情，明确其责任，约束其行为。

　　购买物业管理责任险

　　随着近年来物业管理行业的不断发展，在物业服务过程中出现与业主的纠纷也越来越多，业主的维权意识也日益增强，物业服务公司与业主之间的法律纠纷也与日俱增。“管理疏忽与失误”是作为判断物业服务企业是否承担法律责任的根据，但再优秀的物业服务公司也很难避免工作中的疏忽和失误。对业主造成人身安全和财产损害，将使物业服务企业产生很大的经济赔偿风险。

　　如何来规避因工作人员过失而产生的经济风险呢?我想对于大多数物业服务企业来说，转嫁风险和赔偿责任是最好的方法。而转嫁风险的最佳选择便是投保，购买物业管理责任险。如在服务过程中工作人员因疏忽和失误造成业主人身和财产损害的经济赔偿，依法由保险公司承担物业服务公司的经济赔偿责任。

　　合同约定规避风险

　　在物业服务纠纷中，认定物业服务企业是否存在“管理疏忽与失误”的法律依据是《物业管理条例》第三十六条规定的：“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”。因此要规避风险，在与业主签订物业服务合同时尽量避免使用结果意义的用词，如“保障人身财产安全”之类的词语，应用“每小时巡逻一次”、“及时到现场处理”等行为词语。

　　在实际工作中做不到或做不好的服务不要在合同和其它资料中体现和承诺，不然以后发生人身、财产损害后会成为物业服务企业赔偿的依据。虽然可以利用合同的约定不能规避所有风险，但只要我们物业服务人员自身的工作做得完善，便可减少矛盾，化解风险。