案例:物管问题多我房子谁做主？

　　案例--物管问题多 我的房子谁做主？

　　我们这里的物管收费比其它小区的都高，每平方米要收1.6元，其中除了1.2元是正常收费外，余下的0.4元是物管公司所谓的能耗费。难道那1.2元里没有含能耗费，需要重新收费？”近日，家住欣城国际的刘伯伯拨打安顺早报热线0853-8118963反映，其居住的小区物管费较其它小区要高0.4元。除此之外，刘老伯还反映了该小区以高于市场价1元的费用，收取水费。

　　业主：

　　三级资质物管为何收费比一级高

　　对于较其他小区多出来的0.4元，刘伯伯给记者算了一笔账，以每家100平米算，一家每平方多收0.4元，那一户人家一个月就要多交40元，目前整个欣城国际的住户有820户，一年就会多收393600元。

　　据了解，欣城国际的物业管理公司属于三级资质。随后，记者就为何多收0.4元的物管费到小区物业管理公司咨询，工作人员告诉记者，多收的0.4元能耗费是小区照明所消耗的费用。

　　接着，记者来到紫鑫名苑，作为全国最早具有一级资质物业管理公司之一的深圳深华物业，其工作人员也说，他们目前的收费也是以7层楼为界，以下收1元/平方元，以上收1.5元/平方米。

　　谈到物业管理费高与其他物业的收费标准，欣城国际恒伟物业管理有限公司刘宇经理表示，国家暂时没有一个固定的收费标准，他们都是按市场调价，而且最终收的1.6元/平米的价格是通过综合评定，在业主签订合同征得同意后才收取的。

　　住建局：

　　若业主认为收费不合理

　　可协商另换物管

　　针对欣城国际业主认为物业费收取价位过高的问题，记者来到安顺市住房和城乡建设局了解情况。市住建局物业服务管理科科长张本刚告诉记者，目前国家对物业管理费的收取并没有一个明确的指导价，全贵州省都是按照市场调节价收取。

　　对于业主们认为物业费收取过高，张科长建议业主可自主成立业主委员会，通过协商，如一致认为目前的物业管理收费过高，存在不合理，则可以换掉现有的物业公司，由业主委员会另寻物业公司进行管理，具体的物业管理费用可与新物业公司进行协商。“当然，业主委员会还可与业主协商，不聘请物业公司管理，可进行自我管理”。

　　同样是二次增压

　　收费却高出市场价

　　比起物业费的无奈，4元一吨的水费也让刘老伯觉得很不合理。

　　刘伯伯拿出交水费的单据告诉记者，现在他们所用的水表是房开公司自己安装的智能水表，每户发了一张水费充值卡，卡里的余额不足就会自动停水。“每次到物管充值缴费，最低得交4元，也就是4元一吨水，而供水公司收水费也只是2.95元/吨。”刘伯伯说，其住到欣城国际快1年了，可还没有真正实现一户一表。“到现在都是几栋楼公用一个大水表，然后总水表的水再经过二次增压后到达各家各户”。

　　针对业主对水价的异议，刘经理介绍说，小区的水价和物管费的收费，都是按照与业主们签订的合同执行的。由于小区楼层高，小区用水需要经过了二次加压处理，在增压的过程中存在水流损耗的问题，因此增加了成本。

　　接着，刘经理从办公室档案柜拿出一本与业主签订的劳动合同及一本红色的《业主手册》。记者翻阅物后发现，上面写着物业管理费：1.2元/㎡（不含公共区域能耗运行费，二次供水加压电费）；公共区域能耗运行费（公共照明、电梯运行电费等）暂按每月0.4元/㎡收取；小区水费（含二次供水加压电费）暂按4元/吨收取。

　　然而，记者在走访中了解到，在紫鑫名苑，新天地、时代名苑等多家小区的物业管理公司，自来水二次增压的费用也包含在物业管理费中，没有另收取任何费用。

　　没有绿化地带 为何收取绿化费

　　欣城国际一期，位于中华西路上，靠近老大十字。小区有四栋楼房，都建于一个4层商铺之上，没有公共绿地。

　　同样，在住户与房开商签订的购房合同上白纸黑字写着：前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.2元/月*平方米，价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、办公设施折旧费、企业税费、公共区域公摊水电费。

　　既然物业服务费中包含了绿化养护费，然而又没有公共绿化区域，那么绿化养护费该不该收呢？

　　对于收绿化费的问题，紫鑫名苑的深华物业工作人员告诉记者，绿化养护费和收费项目是一个整体，有没有绿化是房开商对小区设计的问题，而物业管理的绿化养护费是规定项目中不可分割的一部分。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物管案例:业主欠费 物业公司仍应履行消防设施管理义务

　　物管案例：业主欠费，物业公司仍应履行消防设施管理义务

　　【案情】

　　原告周某系某小区业主，被告系该小区物业公司。20**年5月至20**年6月，原告一直未缴纳物业费。20**年6月26日原告房屋失火，消防员虽及时赶到现场，但消防栓缺水，20分钟后，被告才打开消防泵供水系统。原告认为，被告未管理好消防设施设备，导致灭火迟延给其造成损失，要求被告赔偿。被告辩称，原告已拖欠13个月的物业费，被告有权拒绝为其提供物业服务，对其损失不应承担责任。

　　【争议】

　　本案争议焦点在于，物业服务企业能否以业主拖欠物业费为由拒绝履行管理消防设施设备的义务。

　　【评析】

　　对此，笔者持否定意见，理由如下：

　　1、物业服务企业实施物业管理的对象具有整体不可分性

　　物业服务合同是物业服务企业按约定对同一物业管理区域之内的所有房屋及其配套设施设备和相关场地实施物业管理和服务，业主按约定支付物业服务费的合同。对包括消防设施设备在内的全体业主区分共有的部分实施物业管理，是物业服务企业的合同义务。但是，同一物业管理区域之内，全体业主对配套的公共设施设备、相关场地等共有部分享有的区分共有权，仅有观念层面上的份额多少之分，而不能在具体位置或具体对象上加以区分，即物业服务企业不能区分各个具体的业主其区分共有权所指向的对象。因此，物业服务企业实施物业管理的对象具有整体性和不可分性，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业不能对拖欠物业费的业主的区分共有部分予以特定化，故物业服务企业无从行使抗辩权。否则，势必损害其他未拖欠物业费的业主的合法权益。

　　2、物业服务企业管理消防设施设备的义务具有公共应急性

　　物权法第八十一条规定，物业管理区域内的所有房屋及配套设施设备和相关场地的维护、养护、管理，以及环境卫生和相关秩序的维护，业主既可自行管理，也可委托物业服务企业进行管理。但是，与其他物业配套的设施设备相比，消防设施设备具有一定的特殊性，其建设和配备是为了预防和减少火灾危害，加强应急救援工作，保护人身、财产安全，维护公共安全。基于此，立法在维护管理消防设施设备方面给予了特别关注。消防法第十八条第二款规定，住宅区的物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。可见，物业服务企业对管理区域内的共用消防设施设备进行维护管理，既是一种合同义务，同时又是一种具有强制性的法定义务。因此，无论是物业服务企业、业主委员会还是业主，都无权通过合同约定方式排除物业服务企业维护管理物业管理区域内共有消防设施设备的法定职责，并且业主拖欠物业费，存在违反物业服务合同的违约行为，物业服务企业管理、维护共用消防设施设备的法定义务亦不能免除。

　　3、物业服务企业的权利救济途径具有衡平限定性

　　从形式上看，物业服务合同的当事人是物业服务企业和业主委员会。根据合同相对性原则，物业服务企业应向业主委员会主张权利。但从实质上看，业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，是物业服务合同的实质当事人。为维护物业服务企业的合法权利，有限突破合同相对性原则，规定物业服务企业可诉请拖欠物业费的主业支付物业费，是落实权利义务相一致原则的必然，不乏权利平衡之意。同时，物业管理涉及同一物业管理区域之内全体业主的人身、财产安全，甚至涉及更大区域、更广范围的公共安全，具有明显的涉众性和公共性，故在业主拖欠物业费或有其他违约行为时，对物业服务企业的权利救济途径进行必要的限制，亦有价值平衡之义。具体而言，当个别业主拖欠物业费时，物业服务企业可依物业管理条例第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定向人民法院起诉，但不能行使抗辩权进而拒绝提供物业服务。即使多数业主甚至全体业主均拖欠物业费，物业服务企业虽可依法诉请拖欠物业费的业主支付物业费或诉请业主委员会解除物业服务合同，但在物业服务合同解除之前，物业服务企业对事关全体业主生命财产安全的消防设施设备仍负有以“善良管理人”身份进行谨慎管理的法定义务。物业服务企业违反该义务而造成业主损失的，应负赔偿责任。

　　（作者单位：重庆市第二中级人民法院重庆市忠县人民法院）

篇3：物管案例讨论:房屋已经出租 物业费谁交

　　物管案例讨论：房屋已经出租，物业费谁交

　　【基本案情】

　　日前，大洼县人民法院审理了原告某物业服务有限公司与被告徐某物业服务合同纠纷一案。

　　原告某物业服务有限公司诉称，原告是某物业服务有限公司，为小区提供物业服务，被告是该小区业主。20**年6月11日，被告购买该小区商业网点，建筑面积275.83平方米，并与原告达成《物业管理服务合同》，合同约定了双方权利、义务，并约定按产权登记面积每平方米收取物业服务费1元。如不按时交纳物业费，原告从逾期之日起按每日百分之零点三收取违约金。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，提供了物业服务，但被告却未按约交纳物业服务费。截至20**年12月31日，被告欠原告物业费6620元。被告应当交纳物业费并承担相应的违约责任。

　　被告徐某辩称，被告的房屋在20**年至20**年期间一直租给他人使用，被告已经向原告方告知应向承租方收缴物业费，而且被告已经将租赁合同交给了原告，承租人已实际交纳了在承租期间的部分物业费，尚欠的物业费也是承租人在租赁期间所欠，故应由承租人来交纳。

　　【裁判要旨】

　　20**年6月11日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，被告的商业网点建筑面积275.83平方米。合同约定商业网点按建筑面积每月每平方米1元标准交纳物业费，逾期未交纳物业费，按应交纳金额的日0.3%交纳滞纳金。原、被告间签订的《物业管理服务合同》中第三条第三款明确规定“乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳”。20**年3月25日被告按合同约定交纳了20**年1月1日至20**年12月31日的物业费。被告未交纳20**年1月1日至20**年12月31日物业费人民币6620元。

　　【法官说法】

　　据该案审判员介绍，《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。原、被告签订《物业管理服务合同》，被告交纳了20**年、20**年物业费，原、被告的物业服务合同成立。按《辽宁省物业管理条例》第二十五条之规定，物业管理实行有偿服务。“非住宅的物业服务费，实行市场调节价。”因此被告应当给付拖欠的物业费。被告称房屋已经租给他人，应当由承租人交纳物业费，因双方签订的《物业管理服务合同》中明确规定了租给他人的房屋，其物业服务费仍由该合同中的乙方即本案被告承担。至于原、被告间的物业服务合同约定“逾期未交纳的，按应分摊金额的0.3%按日交纳滞纳金”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因该约定的违约金过分高于造成的损失，故违约金予以确认为物业费总额的10%。

　　【普法】

　　《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

　　一句点评：房屋虽然租给了他人，但物业服务合同没有转租，自己签了合同，费用还需自己出。

文章

篇4：跟物业有纠纷 就不交物业费案例

　　跟物业有纠纷，就不交物业费案例

　　据苏州市姑苏区人民法院统计，仅去年一年，城区就受理了230多件物业服务合同纠纷。其中，大部分都是有关物业费的纠纷，但原因却是五花八门。

　　房子漏水物业不修

　　拒交物业费不能解决问题

　　张先生家住顶楼，前段时间发现家里有漏水现象，家里的装修跟家具受损，便要求物业公司维修。物业公司的工作人员到场检查，发现是张先生违规在自家的晒台上搭建了一个阳光房。物业认为，张先生此举属于违章搭建，而阳光房破坏了原先的地面防水，导致雨水渗漏，责任在张先生，便不同意维修。多次协商无果后，张先生拒交物业费，并在去年年底将物业公司起诉到了法院。最终，法院因为证据不足驳回张先生的诉请。

　　承办法官：根据物业服务合同，物业公司对建筑共用部分的确负有维修养护及管理责任，但本案中业主对房屋进行改造，致使房屋渗水，究竟是违建破坏房屋结构导致的，还是公用落水管管道出现问题无法定论。在物业公司申请司法鉴定后，张先生拒不配合，应当承担举证不利的法律后果。房屋出现问题应当先明确责任，而后才能主张自己的合法权利，不交物业费是不能解决问题的。

　　户型不对迁怒物业

　　拖欠物业费成了被告

　　王先生20**年买了一套商品房，并与开发商选聘的物业签订前期服务协议。然而，交房时王先生发现，自己所购户型的开门方向与楼书不符，几次协商未果后，王先生于20**年7月起不再付物业费。最终，物业公司将王先生告上法院。

　　庭审中，王先生认为开发商和物业公司名称相同，物业公司部分员工就是开发商的职员，属于同一家企业。是开发商将房门开错方向，违约在先，自己才拒付物业费，只有解决了房门问题，他才会将物业费补齐。最终，法院判决王先生支付拖欠的物业费1700多元。

　　承办法官：开发商和前期物业公司确实有可能是同一集团旗下的企业，但只要他们分别进行登记，在法律关系上就是两家独立的公司，独立承担法律责任。因此，业主依旧应当按照当初的协议支付物业管理费。

　　法官提醒

　　以侵权“维权”，易导致恶性循环

　　对物业服务不满意而拒交物业费，实际上是以侵权来“维权”，这样做是错误的。业主发现物业服务有问题，可以向物业公司、业主委员会或行政主管部门反映，还不行的话可以通过业主大会解聘当前物业公司另外选聘。拒交物业费，本身就是违约行为。物业公司因为收不齐物业费而导致服务下降，会陷入恶性循环，这样看似是业主为自己“维权”，实际上则侵害到其他业主的合法权益。因此，业主不能因为对物业不满意而随意拒交物业费。

篇5：案例分析:跟物业打官司为啥业主多败诉

　　案例分析--跟物业打官司 为啥业主多败诉

　　“我对物业服务不满能怎么办？我只能用不交物业费来平衡一下！ ”自认“有理”而长期拖欠物业费的部分业主，目前在不少小区都存在。近年来，很多物业公司选择通过法律手段解决，而案件最终的处理结果往往都是法院判决业主支付相应的物业费。对此，有相当一部分业主也曾表示出疑惑与不满。记者调查发现，目前很多小区物业费的收取工作并不顺利，有的小区欠缴率超过五成，有些甚至只有10%的业主正常缴纳。

　　案例【1】 业主不满服务不交物业费 法院判决：业主败诉

　　刘先生家住甘井子区泉水某小区，大约四年前，他家开始出现墙体透寒现象，“墙壁有水珠，所有东西都长毛，夏天外面下大雨，屋内就开始‘下小雨’，顺着窗户缝淌水。”为此刘先生多次找过物业公司，物业公司的工作人员也多次来到刘先生家查看，同时联系开发商前来处理，但一直未能查出具体原因并解决。

　　为此，刘先生两年未交物业费，“客观地说，物业公司还是挺负责的。”刘先生说，他只是希望通过这种方式，督促相关方面尽快解决自家透寒的问题。

　　无奈，物业公司在甘井子区人民法院提起了诉讼，向刘先生索要拖欠的物业费。随后，法院一审判决刘先生给付拖欠物业公司的费用。

　　案例【2】 未入住就不交物业费 法院判决：业主败诉

　　市民沈女士在中山区某小区买了一套房子，但一直没有入住，可是她每年都被要求交2400元的物业费。对此，沈女士认为，自己还没入住，也未享受物业任何服务，却要像已经入住的业主一样交费，感觉很不合理，于是拒绝缴费。

　　而物业公司的态度却截然不同。物业公司表示，无论沈女士是否入住，物业服务都是一样要提供给业主的，连一个保安都不能少，如果不入住的都不交物业费，物业公司只能夹包走人。

　　由于长时间拖欠物业费，物业公司将沈女士起诉到中山区法院，要求沈女士全额缴纳物业费的同时，还须支付违约金及仲裁费、律师费。最后，经法院调解，沈女士补交了欠缴的物业费，而物业公司放弃了滞纳金的诉求。

　　分析

　　抗辩理由大多不能成为拒交物业费依据

　　记者了解到，近年来，物业服务合同纠纷案件呈多发态势。这些案件基本都是物业公司因业主拖欠缴纳物业费，最终将业主们告上法庭。而案件最终的处理结果往往都是法院判决业主支付相应的物业费。对此，有相当一部分业主也曾表示出疑惑与不满，甚至怀疑人民法院司法公正性。

　　对此，本市一位基层法官介绍，目前拒交物业费已成为一种普遍现象。而根据《物权法》、《合同法》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。

　　业主提出的抗辩理由一般都认为物业公司所进行的保安、泊车、保洁等服务项目存在一定瑕疵。虽然物业公司在服务中可能存在瑕疵，但是作为业主理应履行交纳物业费用的义务。其他纠纷应该在业主大会上向业主委员会、物业管理企业的相关行政管理部门提出，并依据相关的法律法规处理，而不能成为拒交物业费的依据和理由。

　　业主请注意

　　下述原因不交物业费法律不支持

　　●没入住就不交物业费；

　　●未签物业合同不交物业费；

　　●对物业服务不满意不交物业费；

　　●对社区大环境不满意不交物业费；

　　●对物业公司捆绑式服务不满不交物业费；

　　●对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费。

　　对于这一现状，辽宁青松律师事务所的王金海律师认为：由于物业服务合同签订不规范，合同内容不全面、不细化，权利义务设定不公平，标准约定不明确，违约责任不清楚等。

　　业主大会可聘新物业

　　本市也曾有过业主将物业公司告上法庭的案例。家中进贼，财物被盗，家住沙河口区某小区的黄女士认为物业不作为，将物业告上法庭。但法院以事实依据不足驳回其诉讼请求。几年前，曼哈顿大厦有业主将物业公司告上法庭，要求物业公司公布详细的物业财务收支状况。

　　那么如果物业公司服务不到位，业主要如何讨个公道呢？首先，业主应注意搜集物业在履行服务合同方面有瑕疵的证据，并及时向小区业主委员会反映，纠正物业公司的服务。也可以向辖区物业管理行政主管部门投诉，相关部门会对投诉进行查处，情况属实，会责令物业公司限期整改。如果物业公司拒不整改，该小区业主大会有

权根据物业管理条例，重新选聘新的物业公司。同时，市主管部门将依据物业管理企业资质管理有关规定对该物业公司进行处理。

　　那些埋怨

　　报修几次物业不来人维修

　　昨日，记者到西岗区一家物业费拖欠严重的小区走访。居民王先生对记者说，今年他没有缴纳物业费。“去年七八月份，走廊顶端的好几块瓷砖出现脱落，有安全隐患。我给物业打电话，工作人员答应马上修。 ”王先生说，可过了一个月也没人管。催费时，他又报修了一次，依旧是没人管。

　　卫生不好、绿化养护不到位……

　　“烦心事儿不止这些。 ”另一位业主上前说道，“楼道一周也打扫不了几回，楼前的垃圾箱外堆的垃圾总得不到及时清理；原本人车分流的设计基本是形同虚设，安全隐患很大；而绿化养护也常有疏漏，有的业主干脆在楼前草坪上开出一片自留地种菜养花……”

　　“收费的时候最有工作效率”

　　住户杨女士对记者说，邻居之间因为下水道、车位出现小问题需要协调的，他们常常让业主先自行解决，“只有收费的时候，才能体现出物业的工作效率。 ”

　　探索

　　政府今年将开展牧业招投标机制

　　在今年初大连市“两会”上，列席人大会议的市国土资源和房屋管理局负责人表示：本市将把物业管理纳入社会管理大平台，开展物业招投标机制，推进以市场化为取向的物业管理创新发展。

　　政府今年将推行公开透明、竞争上岗的物业管理从业原则，制订物业管理公司评级方案、量化表、详细操作步骤，并成立由业主、社会人士（非物管公司人士）等构成物业管理公司等级评定委员会，根据物业管理公司资质、服务水平等核定物业管理公司的收费等级，规范物业管理公司收费行为。