物管案例讨论:房屋已经出租 物业费谁交

　　物管案例讨论：房屋已经出租，物业费谁交

　　【基本案情】

　　日前，大洼县人民法院审理了原告某物业服务有限公司与被告徐某物业服务合同纠纷一案。

　　原告某物业服务有限公司诉称，原告是某物业服务有限公司，为小区提供物业服务，被告是该小区业主。20**年6月11日，被告购买该小区商业网点，建筑面积275.83平方米，并与原告达成《物业管理服务合同》，合同约定了双方权利、义务，并约定按产权登记面积每平方米收取物业服务费1元。如不按时交纳物业费，原告从逾期之日起按每日百分之零点三收取违约金。合同签订后，原告履行了合同约定的义务，提供了物业服务，但被告却未按约交纳物业服务费。截至20**年12月31日，被告欠原告物业费6620元。被告应当交纳物业费并承担相应的违约责任。

　　被告徐某辩称，被告的房屋在20**年至20**年期间一直租给他人使用，被告已经向原告方告知应向承租方收缴物业费，而且被告已经将租赁合同交给了原告，承租人已实际交纳了在承租期间的部分物业费，尚欠的物业费也是承租人在租赁期间所欠，故应由承租人来交纳。

　　【裁判要旨】

　　20**年6月11日，原告与被告签订了《物业管理服务合同》，被告的商业网点建筑面积275.83平方米。合同约定商业网点按建筑面积每月每平方米1元标准交纳物业费，逾期未交纳物业费，按应交纳金额的日0.3%交纳滞纳金。原、被告间签订的《物业管理服务合同》中第三条第三款明确规定“乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳”。20**年3月25日被告按合同约定交纳了20**年1月1日至20**年12月31日的物业费。被告未交纳20**年1月1日至20**年12月31日物业费人民币6620元。

　　【法官说法】

　　据该案审判员介绍，《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。双方当事人应严格按合同约定履行各自义务。原、被告签订《物业管理服务合同》，被告交纳了20**年、20**年物业费，原、被告的物业服务合同成立。按《辽宁省物业管理条例》第二十五条之规定，物业管理实行有偿服务。“非住宅的物业服务费，实行市场调节价。”因此被告应当给付拖欠的物业费。被告称房屋已经租给他人，应当由承租人交纳物业费，因双方签订的《物业管理服务合同》中明确规定了租给他人的房屋，其物业服务费仍由该合同中的乙方即本案被告承担。至于原、被告间的物业服务合同约定“逾期未交纳的，按应分摊金额的0.3%按日交纳滞纳金”，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》中规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因该约定的违约金过分高于造成的损失，故违约金予以确认为物业费总额的10%。

　　【普法】

　　《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。

　　一句点评：房屋虽然租给了他人，但物业服务合同没有转租，自己签了合同，费用还需自己出。

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篇2：跟物业有纠纷 就不交物业费案例

　　跟物业有纠纷，就不交物业费案例

　　据苏州市姑苏区人民法院统计，仅去年一年，城区就受理了230多件物业服务合同纠纷。其中，大部分都是有关物业费的纠纷，但原因却是五花八门。

　　房子漏水物业不修

　　拒交物业费不能解决问题

　　张先生家住顶楼，前段时间发现家里有漏水现象，家里的装修跟家具受损，便要求物业公司维修。物业公司的工作人员到场检查，发现是张先生违规在自家的晒台上搭建了一个阳光房。物业认为，张先生此举属于违章搭建，而阳光房破坏了原先的地面防水，导致雨水渗漏，责任在张先生，便不同意维修。多次协商无果后，张先生拒交物业费，并在去年年底将物业公司起诉到了法院。最终，法院因为证据不足驳回张先生的诉请。

　　承办法官：根据物业服务合同，物业公司对建筑共用部分的确负有维修养护及管理责任，但本案中业主对房屋进行改造，致使房屋渗水，究竟是违建破坏房屋结构导致的，还是公用落水管管道出现问题无法定论。在物业公司申请司法鉴定后，张先生拒不配合，应当承担举证不利的法律后果。房屋出现问题应当先明确责任，而后才能主张自己的合法权利，不交物业费是不能解决问题的。

　　户型不对迁怒物业

　　拖欠物业费成了被告

　　王先生20**年买了一套商品房，并与开发商选聘的物业签订前期服务协议。然而，交房时王先生发现，自己所购户型的开门方向与楼书不符，几次协商未果后，王先生于20**年7月起不再付物业费。最终，物业公司将王先生告上法院。

　　庭审中，王先生认为开发商和物业公司名称相同，物业公司部分员工就是开发商的职员，属于同一家企业。是开发商将房门开错方向，违约在先，自己才拒付物业费，只有解决了房门问题，他才会将物业费补齐。最终，法院判决王先生支付拖欠的物业费1700多元。

　　承办法官：开发商和前期物业公司确实有可能是同一集团旗下的企业，但只要他们分别进行登记，在法律关系上就是两家独立的公司，独立承担法律责任。因此，业主依旧应当按照当初的协议支付物业管理费。

　　法官提醒

　　以侵权“维权”，易导致恶性循环

　　对物业服务不满意而拒交物业费，实际上是以侵权来“维权”，这样做是错误的。业主发现物业服务有问题，可以向物业公司、业主委员会或行政主管部门反映，还不行的话可以通过业主大会解聘当前物业公司另外选聘。拒交物业费，本身就是违约行为。物业公司因为收不齐物业费而导致服务下降，会陷入恶性循环，这样看似是业主为自己“维权”，实际上则侵害到其他业主的合法权益。因此，业主不能因为对物业不满意而随意拒交物业费。

篇3：业主自行车丢失拒交物业费案例评析

　　业主自行车丢失拒交物业费的案例评析

　　一、案件经过：

　　小区业主李某在小区内丢失三辆自行车后，拒绝交纳物业管理费，在多次催缴无果的情况下，物业公司将李某告上法庭要求其交纳物业管理费。

　　二、审理及判决：

　　庭审中，被告李某辩称：自己交纳的物业管理费中包含保安费，可小区保安并没有真正做到保证自己财产安全的义务。原告物业公司诉称，保安只负责维护小区公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失自行车是属于治安刑事案件，应由公安机关负责处理，与物业公司无关。

　　最后，法院判决李某向物业公司交纳所拖欠的物业管理费。

　　三、法律评析：

　　本案中，物业公司收取的物业管理费中虽然包含每户每月4元保安费，但并不意味着住户丢失的财物都应由物业公司负责。物业公司的保安职责有一定的范围，盗窃分子的盗窃行为属于治安或刑事犯罪，应在公安机关破案后由行为人负责赔偿。在物业公司履行职责过程中没有明显过失的情况下，这一责任不应由物业公司承担。

篇4：物业案例:维修不时业主拒交物业费

　　物业案例：维修不及时业主拒交物业费

　　【案情介绍】

　　20**年11月14日，10#西单元901业主何先生报修，9层楼道顶灯灯罩滴水。维修接到报修后安排维修工王工前去维修。维修结果是，一切正常，未发现异常。

　　11月16日，业主何先生非常气愤的来到的物业办公室，投诉9层顶灯报修2天多至今未修复，顶灯一直处于通电状态，并不断的滴水，担心电路短路影响安全，业主情绪非常激动，指责物业公司维修不及时，觉得物业公司未履行职责，起不到应有的作用，不能及时为业主排忧解难，表示拒交物业费，并且说了许多非常难听的话，然后就甩门而去。

　　【处理措施】

　　接到投诉，物业办公室主动站起来笑脸相迎，仔细听完业主诉说，详细做了投诉记录，答应立即查看现场进行处理。

　　业主走后，办公室人员立即和维修人员一起查看9层现场，发现顶灯确实在滴水。为避免短路，维修立即停了电源。仔细检查，查明原因是10楼业主家自来水管渗水所致。立即告知业主，我们会立即修复，并表示是由于我们工作失误给业主带来麻烦，表示道歉，我们会对责任人进行处罚。

　　物业立即通知学校（建设单位）进行修复，经过一天时间水管修复，顶灯漏水问题得到解决，供电照明得到恢复。

　　物业追查责任，由于维修工王某责任心不强，前去维修时候未能仔细查看现场，导致问题不能及时解决，滴水日益严重。决定对王某处罚。

　　最后，主任带领助理上门做回访，态度诚恳，把我们处理的过程告诉业主，把我们的出现的责任诚恳的承担，把我们对责任人的处理意见征求业主的意见，业主痛快的在投诉处理表上写下了非常满意几个字。结果业主对我们整个事情的处理的态度、方式、积极程度等各个方面，非常的满意。以后每次见面，业主主动的跟我们办公室人员打招呼，有其他业主违章也主动的来跟我们报告，并且积极主动的带头缴纳物业管理费，收费通知都还没贴出来，他都已经主动上门来缴纳管理费用。

　　【案例点评】

　　这是一次典型的业主投诉处理的案例，通过我们的努力，化解了跟业主之间的矛盾，消除了隔阂，融洽了关系，让业主接纳了我们。但是这是一起不应该发生的投诉，应该吸取以下教训：

　　1、说明维修工王工责任心不强，对业主报修的问题没有引起足够的重视，没有仔细的检查。

　　2、说明维修的监控制度落实的不好，作为业主报修问题处理完毕以后，不管处理结果怎么样，维修班长应当及时做回访，尤其像这样危险紧急的问题。维修主管要及时的了解监控整个维修工作的服务质量。

　　3、另外，维修质量问题往往是拒缴物业管理费的主要理由之一，作为服务中心，应当对维修质量问题，引起高度重视，也要定期的对维修的问题进行抽查，进行回访。

　　4、遇到业主投诉，一定要积极、主动、态度诚恳，如果是我们的责任，勇于承担，如果不是我们的责任向业主解释清楚，万不可推诿。

篇5：物管案例:业委会告了原物业公司，160万物业费成糊涂账

　　物管案例--业委会告了原物业公司 160万物业费成“糊涂账”

　　因为管理不善，物业公司被业主“赶走”的情况时有所见；因为物业费账目不清，业主将物业公司告上法庭的，至今在无锡出现了第一例。昨日，威尼斯花园一期的业主委员会委员黄煜祺向记者反映此案的相关情况。

　　A疑问

　　每年280万的物业费，业主不知花在哪里

　　去年2月在一次业主委员会例行会议上，黄煜祺和其他成员提出一个疑问：一连3年，小区管理没有一点起色，甚至没有补植一棵树。那天开始，业委会成员们开始关注小区的物业管理，很快就掌握了物业在卫生、安保、绿化方面“不作为”的证据。黄煜祺反映，该小区的物业管理费是每月每个平方2元钱，就整个威尼斯花园一期来计算，业主每年缴纳的物业管理费高达280万元。“这些钱我们不知道用在哪里？”黄煜祺说，按照现行的《物业管理法》，业主们有权利知道自己的钱花在了哪里？“可问题是，很多业主并不知底细，甚至不明白物业费该不该用于为业主提供的相关服务上；也不知道物业费的账目应每个月向业主公示，让业主知道自己的钱用在了哪里？这是业主的权利。”

　　B审计

　　查出数百张“白条”，160万元去向不明

　　为了弄清物业费的去向，威尼斯花园一期的业主们自掏腰包8万多元，聘请了一家审计公司对物业的账目进行审计。让业主委员会想不到的是，这次审计花了一个多月的时间。“不但账册与报表不符，里面还有数百张‘白条’。这简直不可思议。”黄煜祺反映，这些“白条”上很多钱款都去向不明，没有发票甚至没有收据。记者查看了这些“白条”，发现不少是“维修费用”，每一张的款额都有数千元，有些甚至上万元。大部分白纸收条上面只有收款人的签名，没有物业公司的印章。“稍微有点常识的人都知道‘白条’是不能入账的，但这里居然有几百张。我们统计过，从20**年到20**年，至少有16.9万元的支出凭证全部是‘白条’。”黄煜祺告诉记者，在深入查账后，又发现物业公司的工资单、社保单上都有问题。于是，业主代表拉着物业公司一起坐下来核账，最终有160万元的物业费在账目上查不出来，去向不明。业委会认为，物业公司应当把这些钱还给业主们。日前，业主委员会已经撤换了该物业公司，接着将其告上了法庭。

　　C声音

　　物业表示:有“白条”很正常，在等法院判决

　　据业委会负责人反映，20**年紫竹物业进入威尼斯花园小区，与业主签订的合同明确规定，物业管理费采用酬金制，酬金为12%。但审计报告显示，该公司费用支出情况严重混乱。审计部门表示，对许多费用支出的真实性和可靠性无法认定。在紫竹物业提供的财务资料中，用于小区建设服务的支出非常少，但却有不少的应酬费，差旅费、通讯费等等。

　　实际情况到底如何，记者昨天联系了南京紫竹物业管理公司无锡分公司的经理张君一。他表示自己因为不是该小区的直接负责人，只了解大概情况。他认为无锡分公司3年来的账目，最多有1-2万元的出入。“现在业主说有100多万，这不可能！”但他也承认，“白条”肯定是有的，因为“现在很多维修公司或者其他行业都没有办法开具正规发票，因此有‘白条’很正常。”至于业主委员会提出的，每个月应当公示物业费用情况，他表示这需要业委会监督物业公司来做。这几年业委会没有提出这一要求，现在提出来已没有意义。同时，他认为账目是否公示“并不重要”，关键公司有支出明细就行了。“不过，现在既然已闹到对簿公堂的地步，只能等法院判决了。”

　　律师认为:对审计结果,物业应给合理交代

　　无锡市法舟律师事务所一位律师表示，此案中，根据业主与物业公司签订的物业合同约定，物业管理费为业主所有，物业公司代为管理。因此物业公司应尽妥善管理义务，按照物业合同约定使用物业管理费，并按期向业主公示使用明细。如果真的有巨额物业费去向不明、无据可查，物业公司就存在管理不善、账务不明的问题，侵害了业主的合法权益。委托第三方审计是理清这笔“糊涂账”的最好方法，物业公司应就审计结果给业主一个合理交代，或返还“失踪”的物业费。