物业案例:维修不时业主拒交物业费

　　物业案例：维修不及时业主拒交物业费

　　【案情介绍】

　　20**年11月14日，10#西单元901业主何先生报修，9层楼道顶灯灯罩滴水。维修接到报修后安排维修工王工前去维修。维修结果是，一切正常，未发现异常。

　　11月16日，业主何先生非常气愤的来到的物业办公室，投诉9层顶灯报修2天多至今未修复，顶灯一直处于通电状态，并不断的滴水，担心电路短路影响安全，业主情绪非常激动，指责物业公司维修不及时，觉得物业公司未履行职责，起不到应有的作用，不能及时为业主排忧解难，表示拒交物业费，并且说了许多非常难听的话，然后就甩门而去。

　　【处理措施】

　　接到投诉，物业办公室主动站起来笑脸相迎，仔细听完业主诉说，详细做了投诉记录，答应立即查看现场进行处理。

　　业主走后，办公室人员立即和维修人员一起查看9层现场，发现顶灯确实在滴水。为避免短路，维修立即停了电源。仔细检查，查明原因是10楼业主家自来水管渗水所致。立即告知业主，我们会立即修复，并表示是由于我们工作失误给业主带来麻烦，表示道歉，我们会对责任人进行处罚。

　　物业立即通知学校（建设单位）进行修复，经过一天时间水管修复，顶灯漏水问题得到解决，供电照明得到恢复。

　　物业追查责任，由于维修工王某责任心不强，前去维修时候未能仔细查看现场，导致问题不能及时解决，滴水日益严重。决定对王某处罚。

　　最后，主任带领助理上门做回访，态度诚恳，把我们处理的过程告诉业主，把我们的出现的责任诚恳的承担，把我们对责任人的处理意见征求业主的意见，业主痛快的在投诉处理表上写下了非常满意几个字。结果业主对我们整个事情的处理的态度、方式、积极程度等各个方面，非常的满意。以后每次见面，业主主动的跟我们办公室人员打招呼，有其他业主违章也主动的来跟我们报告，并且积极主动的带头缴纳物业管理费，收费通知都还没贴出来，他都已经主动上门来缴纳管理费用。

　　【案例点评】

　　这是一次典型的业主投诉处理的案例，通过我们的努力，化解了跟业主之间的矛盾，消除了隔阂，融洽了关系，让业主接纳了我们。但是这是一起不应该发生的投诉，应该吸取以下教训：

　　1、说明维修工王工责任心不强，对业主报修的问题没有引起足够的重视，没有仔细的检查。

　　2、说明维修的监控制度落实的不好，作为业主报修问题处理完毕以后，不管处理结果怎么样，维修班长应当及时做回访，尤其像这样危险紧急的问题。维修主管要及时的了解监控整个维修工作的服务质量。

　　3、另外，维修质量问题往往是拒缴物业管理费的主要理由之一，作为服务中心，应当对维修质量问题，引起高度重视，也要定期的对维修的问题进行抽查，进行回访。

　　4、遇到业主投诉，一定要积极、主动、态度诚恳，如果是我们的责任，勇于承担，如果不是我们的责任向业主解释清楚，万不可推诿。

物业经理人网 www.pMceo.com

篇2：物业园区有宠物 业主该不该拒交物业费

　　物业园区有宠物，业主该不该拒交物业费？

　　近日，沈阳市铁西区工人新村小区的门口贴出一则通知：因有部分业主反映，早晚狗叫声影响正常的生活，物业规定早上6点前，晚上9点后，禁止业主在小区内遛宠物。并要求养宠物的业主注意环境卫生，不要侵犯其他业主的权利。对这一规定，有些业主拍手称快，也有业主提出质疑，甚至有的业主以此为由拒交物业费。

　　“我养我的小狗，我养我的小猫，这都是我自己的业余爱好，我碍着其他业主什么事了啊？更可气的是，养宠物竟然还影响了他们的生活、影响了小区内的公共卫生。我们交了那么多物业费，都干啥去了。既然这样，我就不交物业费了。”家住沈阳市铁西区工人新村小区的业主王先生抱怨说。

　　业主刘女士说：“我家上有老，下有小的。早上天不亮，孩子就被楼下遛狗的狗叫声吵醒，晚上老人在小区内溜达的时候，还经常被大狗吓到。物业也不管管。交了那么多物业费，也不替业主办事。如果再不治理一下，我们就不交物业费了。”

　　“我不认为养狗有什么不对，法律都没禁止人养狗，物业有什么权利限制我们业主养宠物的权利。”居民刘女士认为，物业这种做法侵犯了养狗人的自由。

　　业主养宠物也成了麻烦事儿。该小区的物业公司工作人员说：“像这样的纠纷，很多业主找到我们物业，各执一词，养宠物的业主以交了物业费，自己的爱好并不影响其他人为由；而其他业主却说这些宠物影响了他们的生活。双方都以此为由，拒交物业费，真是让我们左右为难。”

　　处理这些问题着实让物业公司感到棘手，物业之所以贴这种通知，也是为了更好地调解业主之间的纠纷。该工作人员告诉记者，“像业主之间的这些问题最好由他们之间协商解决，既然业主找到物业，物业应该起到调解的作用，如果我们以维护公共利益为由，那些养宠物的业主就会觉得侵犯了他们的利益，他们未必肯听，有时会以拒交物业费的方式表示抗议。我们物业不是执法部门，如果居民执意养狗，我们也没有办法，只能劝阻。”

　　辽宁开宇律师事务所律师郭磊表示，许多业主认为自己在家里饲养宠物和家禽是自己的权利，没有考虑到有时候不慎饲养，也会变成违法行为。

　　郭律师认为，如果天未亮，业主的狗叫声影响到其他业主的正常休息，这就侵犯了他人的身体健康权。所谓侵权，是指行为人由于过错侵害他人的财产或者人身，依法应承担民事责任。没有过错的，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。

　　就饲养的动物而言，《民法通则》第一百二十七条规定：“饲养的动物造成他人损害的，动物饲养人或者管理人应当承担民事责任；由于受害人的过错造成损害的，动物饲养人或者管理人不承担民事责任；由于第三人的过错造成损害的，第三人应当承担民事责任”。

　　据此，郭律师认为，物业公司的规定也是应该的，业主有权不让宠物在小区内乱跑乱动，随地大小便，影响小区环境，也可规定业主要避免宠物咬伤他人的事情发生，给自己和其他业主带来不必要的麻烦。而业主以此拒交物业费的行为是不合法的。

　　当下，随着小区物业公司日益成型，业主与物业之间的纠纷也随之增多。他们容易发生哪些矛盾纠纷？发生矛盾纠纷后如何解决？双方存在怎样的法律关系？生活中的磕磕碰碰该咋解决？细看本报一一道来。

篇3：案例分析:业主以油烟污染为由拒交物业费败诉

　　案例分析：业主以油烟污染为由拒交物业费败诉

　　案例：

　　居住在上海市七宝某小区的业主殷小姐因楼下美食一条街油烟扰人而拒付物业管理费，结果被物业管理公司起诉到法院。3月1日，上海市闵行区人民法院判决被告殷小姐支付所欠物业管理费2070元。

　　殷小姐于2000年入住该小区，并依约向物业公司按每月90元的价格交纳物业管理费。但自20**年1月1日起，殷小姐开始拒绝交纳物业管理费。物业公司诉称，由于殷小姐购买的是二手房，从她入住房屋时，就已明知美食街的存在，所以不同意殷小姐以美食街环境污染为由拒付物业管理费。经多次催讨，被告均置之不理。为此，要求判令殷小姐交纳20**年1月1日起至去年11月30日止的物业管理费2070元。

　　殷小姐辩称，对所欠物业管理费的金额和证据都没有异议。但是，自己家的楼下是一条美食街，里面开了许多的饭馆，饭馆的烟囱就放在自己家的窗户外面，对环境产生了很大的影响。正是因为楼下饭店的环境问题，使得该楼里的许多业主都不交纳物业管理费或享受一定的折扣。因此，被告要求享受该楼中其他业主的同等的权利。

　　法院判决：

　　法院认为，案件双方之间形成了物业管理服务合同关系，根据权利义务一致原则，殷小姐理应支付相应的物业管理费。现物业公司要求按物价部门审核的收费标准及业主委员会约定的收费标准收取物业管理费，于法有据，可予支持。至于殷小姐认为其楼下开设餐馆对其生活产生影响，其可通过向有关行政部门反映等途径予以解决，但不能以此为由拒付物业管理费。

篇4：物管案例:因家被盗拒交物业费法院判定应缴费

　　物管案例：因家被盗拒交物业费法院判定应缴费

　　业主家中两次被盗，认为小区物业公司未尽到安全保障义务拒绝缴纳物业管理服务费，被物业公司告到法院。日前，法院调解审结了此案，认为物业公司已尽到合理范围内的安全保障义务，业主应承担缴费义务。

　　因某小区只在小区内的主要路口安装了摄像头，业主银平(化名)认为物业公司未尽到安全保障义务是其家中两次失窃的主要原因，因此拒绝缴纳物业管理服务费。但物业公司却认为已为小区提供了合理的物业服务，也尽到了安全保障义务，在与业主多次协商未果的情况下，将业主起诉到法院。

　　法院审理认为，“摄像头”是小区的配套设施，其安装由开发建设单位负责，与物业公司无直接关系。物业公司每天安排秩序维护员对小区进行看守和巡逻，可视为已尽到了合理范围内的安全防范义务，且物业公司也按照约定为小区提供了物业服务，被告人作为小区的业主，已享受到了物业公司提供服务所带来的便利，理应承担缴纳物业管理服务费的义务。最终经法官耐心细致的说服，双方达成调解协议，银平向物业公司缴纳了物业管理服务费。

　　“合理范围内的安防义务”该如何理解，本案的办案法官介绍说，物业公司的安全义务，是指物业公司应尽的合理注意义务以及应采取的合理预防措施。但因物业公司职责所限，不可能防止一切损害的发生，当遇到违法犯罪的行为时，物业公司是难以控制这种情形发生的。因此，只要物业公司尽到了合理范围内的注意义务、采取了合理的预防措施，物业公司就可以对业主因第三人侵权所遭受的损失免责。

篇5：以物业服务问题为由拒交物业费成吗？

事件1

20**年11月,北京通州区某小区十多名业主因未交纳物业费,被物业公司诉至通州区法院。在法庭上,业主们辩称,双方签订物业管理合同以后,物业公司所提供的治安管理、公共设施管理、绿化管理、房屋维修等诸多服务均存在问题。如小区绿化并未达到合同上约定的面积,原本已经种上草的绿地被改建成了收费停车场等。经过法官审查发现,该小区确实存在着绿化、卫生等物业服务不到位的现象,不但不符合物业合同中约定的要求,也没有达到“北京市住宅物业管理服务标准”的要求。通州法院认为,按照物业管理合同约定,物业公司提供物业管理服务后,业主应当向其交纳物业费。但鉴于该物业公司提供的服务存在部分瑕疵,法院最终判令物业公司应对绿化费、管理费和保洁费等予以酌情减收。

事件2

田女士是北京朝阳区某小区业主,20**年4月,因田女士欠交多年物业费,被物业公司诉至朝阳区法院。在法庭上,田女士辩称,她之所以不交物业费,是因为物业公司管理不好,譬如小区摄像头形同虚设;楼上有人向地上倒垃圾,物业人员视而不见;物业公司不代收包裹,导致寄存包裹丢失等。朝阳区法院审理后认为,物业公司已提供了物业管理的主要服务,田女士应支付相应的物业管理费。田女士虽然提供了相关证据,但尚不够充分,故拒交物业管理费的理由不能成立。据此,法院判决田女士于判决生效后30日内向物业公司支付欠交的物业管理费共计2372.56元。田女士不服判决并上诉到市二中院。在市二中院的庭审中,田女士提供了其于20**年拍摄的影像资料及照片。经质证,市二中院认定影像资料及照片中反映的小区卫生环境差、未安排专职的保安人员进行封闭管理、磁卡门因损坏不能使用等问题确实存在。鉴于物业公司的管理服务中存在瑕疵,从而改判田女士支付物业公司物业管理费1500元。

分析

根据《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》的规定,“物业管理企业未按合同约定提供服务或者提供服务不符合约定标准,业主可以要求物业管理企业承担违约责任。”因此,在上述两起事件中业主最终获得了胜利。过去,业主们因物业服务问题而拒交物业费的案子很多,但在法院的判决上却是屡战屡败,原因很简单,他们都是输在了证据不足上。而这两次业主们之所以能够成功,主要得益于证据确凿。不过实际上,业主通过拒交物业费来维护自身权利,并不是明智之选。因为,从事小区管理的物业公司一般都是微利企业,他们不可能为业主垫钱来搞物业。物业公司只会有多少钱干多少事,如果收不齐物业费,物业员工会因待遇低、不能按时开支而没有积极性,物业公司对公共设施设备的维保也会因没钱而无法到位,物业服务质量因此将大打折扣,甚至使整个小区陷入恶性循环。由于有人欠费,按时交费的业主们并没有买到货真价实的物业管理服务,其损失可想而知。

提示:

对于业主来说,虽然新的物业条例赋予了业主更多的权利,但对于那些服务工作中确实存在问题的物业公司,也不要一上来就以拒交物业费来维权,应该通过业主委员会或直接要求物业公司按照物业合同的约定进行整改。如果遇到物业公司严重违反合同约定,且拒不整改时,业主们可以向政府行政主管部门进行投诉,也可以通过业主大会解聘物业公司,还可以向法院起诉。不过,业主们一定要认清,物业公司不是万能的,您别什么事都找物业公司解决,更不能随便就拿物业公司当替罪羊、出气桶,那样的话真正倒霉的肯定还是您自己。另外,《物业管理条例》中明确规定,“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”为了小区