物业案例分析:线路着火

　　物业案例分析：线路着火

　　【案例介绍】

　　20**年6月3日下午15：40分，当时刮风下雨，突然间z总办公室东窗至微机中心西窗之间电线着火，服务中心接到物业综合部于苏敏电话，同时维修主管z接到维修工李志飞电话报告电线着火。

　　【案例处理措施】

　　故障发生后，服务中心采取了以下措施：

　　服务中心管理人员及工程人员及时赶到现场，立即对火情进行察看，弄清情况后，维修主管z果断将三楼配电盘电源总开关断开，安排人员将着火线路扑灭,随后顺着着火线路检查。经检查发现着火线路是一条微机中心用于同轴电缆拉线，此拉线是一条带塑料皮的铁心拉线，在没有接电源的情况下，为什么铁心拉线着火，经过分析此拉线着火肯定有电流通过导电体传入铁心拉线，怀疑导电体可能是三楼铝合金窗子，通过对窗子周围线路检查，发现z总办公室一条从室外拉入室内的空调专线绝燃层有损伤，在刮风下雨的情况下，造成电源线与铝合金窗子粘连，致使电源通过铝合金窗子这个导体，将电流传到同轴电缆铁心拉线上，由于铁心带皮拉线电阻大，致使三楼铝合金窗子电压在通过铁心带皮拉线向另一座楼二楼铝合金窗子时电流增加，致使铁心带皮拉线着火。

　　【案例点评】

　　此次线路着火故障检验了北区服务中心人员处理突发事件的能力和水平，虽然最终使事情圆满解决，但暴露了许多的问题，值得我们反思，总结以下几点：

　　1、北区线路老化严重，维修人员检查不够细致，没能及时排除隐患而导致事故发生。

　　2、此次着火事故，反映了维修工作中存在的问题。闲置线路没有及时清理，老化线路没有及时维护更换。

　　3、服务中心各级主管在重大事件发生后，一定要镇定冷静，从全局出发安排各项处理措施。作为问题发生部门的主管应当带人迅速查找事故发生的原因，寻求解决办法。

　　以后工作中需要注意：

　　1、楼宇在增设电源线路时，应对每一条新增更改线路进行登记及绘出图纸，制定线路维护、检修周期，确定责任人，作为物业服务中心应当根据设备使用寿命、使用年限，科学合理地提出设备更换维修计划。

　　2、无论做任何工作把安全隐患放在第一位，做到防患于未然。

　　3、维修人员加强巡视力度，把问题处理在萌芽状态。

　　北区服务中心在晨会、例会中反复强调，不怕出现问题，而是漠视问题的存在最可怕，而应当积极查找原因，制定合理措施，彻底解决问题。北区服务中心要从此次事件中，认真反思工作中存在的问题和不足，真正将工作落实到实处，使北区服务中心工作进一步提高再创辉煌。

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篇2：物业案例分析:外线停电引发供电故障

　　物业案例分析：外线停电引发供电故障

　　【案例介绍】

　　20**年3月25日早5：06分z区政务中心z外线因故障停电，配电室值班人员立即采取措施，倒用备用电源金贸线，此时发现备用电源三相相电压不正常，为安全起见没启用备用线路。

　　6：05分z线外线恢复供电，7：28分z线再一次因故障停电，并且接到电梯困人报警。维修主管z马上组织值班人员前去施救被困人员。随后z赶到配电室，发现直流屏没有输出电源，经检查，直流屏柜内电瓶溃电，导致备用电源金贸线无法启用。

　　由于当日上午9：00二楼礼堂有全区“平安z”建设暨政法工作会议，区重要领导全部参加，事情已非常紧急。政府办公室主任、行管局局长、科长全部聚集在配电室，大家心急如焚。一方面联系供电局加紧维修z线，另一方面维修主管及配电室值班人员全力检修金贸线。

　　8：40左右，z线再次排除故障恢复供电。张得国和王汝才立刻进行z线送电工作，却发现z线A相绝缘拉杆断裂无法自动升起。几番周折，二人用绝缘杆将拉杆顶上，终于启动z线，顺利恢复供电。此时离开会仅有15分钟。

　　【案例处理措施】

　　故障发生后，管理处采取了以下措施：

　　1、配电室运行人员全力组织线路检修、排除故障、解救困人等工作。

　　2、因正值上班高峰期，办公人员、参加会议人员及车辆正全部向大厦聚集，事务助理金作阳安排秩序维护队员在地下停车场入口、东西停车场处引导业主走楼梯；安排会议服务员刘爱巧、焦宁在二楼大厅及1层出入口，给业主做好解释工作并引导他们走楼梯。

　　3、恢复供电已到8：45分，物业办公室赶紧安排人员全力做好二楼礼堂会前准备工作，会服、音响人员有条不紊做好话筒调试、打水、茶杯等准备工作，终于使会议按时顺利召开。

　　4、安排维修人员全面巡视大厦各楼层，察看是否有供电异常情况。

　　5、大家刚从配电室到二楼，保洁员焦秀萍来报卫生间没有水，大家意识到生活供水泵房出现问题。物业办公室人员和z赶到泵房，发现由于停电时间过长，供水管道内气体过多，压力升不上去，生活用水控制柜内无法正常启动。z一方面启用手动供水，一方面打开阀门释放气体提高管道内压力，待压力达到正常后起用自动供水，终于使大厦正常供水。

　　【案例点评】

　　此次停电引发的故障再一次检验了大厦物业管理处人员处理突发事件的能力和水平，虽然最终使事情圆满解决，但暴露了许多的问题，值得我们反思，总结起来，主要有以下几点：

　　1、在重大事情发生后，各级主管应当在第一时间汇报管理处主任。而此次停电事故，却是由政府办公室李主任通知的管理处主任陈杰，使得管理处工作被动，使业主部门对管理处工作产生一定的意见。

　　2、管理处各级主管在重大事件发生后，一定要镇定冷静，从全局出发安排各项处理措施。作为问题发生部门的主管应当带人迅速查找事故发生的原因，寻求解决办法。

　　3、此次停电事故，反映了管理处培训方面存在的问题。虽然电梯困人、突然停电、停水处理预案及措施健全，由于人员变动频繁，培训跟不上，发生突发事件后，员工动手操作能力较弱，大部分维修员工分工不明确，不能正确了解操作设备、查找事故原因排除故障。以后的培训中，要加强员工实际解决问题的能力，反复演练，直至熟练掌握。

　　4、金贸线三相电压不稳定问题、电瓶老化需要更换问题，管理处曾经向供电局及行管局分别上报，由于没有引起他们足够的重视，管理处也没有继续追踪，导致此次故障发生后，无法正常启用备用电源。以后工作中需要注意：

　　1）和z区供电局保持畅通联系，发现问题及时上报，落实到文字、责任人，并定期追踪问题是否解决。

　　2）大厦大中修费用由行管局负责，作为物业管理处应当根据设备使用寿命、使用年限，科学合理地提出设备更换维修报告，并定期督促行管局予以解决。

　　大厦管理处在多次培训中，反复强调，从事物业管理出现问题是难免的，关键是各级管理者不能漠视问题的出现，而应当积极查找原因，制定合理措施，彻底解决问题。此次事故中，管理处也积极安排各部门员工疏导车辆、引导人员步行上楼，并认真做好解释工作，使办公室人员和参加会议人员不慌乱，反映了管理处员工良好的工作素质，是值得表扬和保持的。我们各级管理者要从此次事件中，认真反思大厦管理处的工作，将工作真正做细、落到实处，使大厦物业管理水平再上新的台阶。

篇3：案例:外来人员跳楼自杀压死住户 物业是否担责

　　案例--外来人员跳楼自杀压死住户，物业是否担责？

　　【案情】

　　某居民住宅小区住户与物业管理公司签订有物业管理合同，约定由物业公司对小区进行管理。李某某系小区外某厂职工，20**年6月的一天，李某某独自一人走进小区，小区的管理人员因疏忽大意未看见李某某进入小区。李某某走进小区的一个单元楼顶，从楼顶跳下自杀。在李某某坠楼之时，恰好小区内的住户陈某从楼下经过，李某某刚好坠落在陈某身上。陈某因抢救无效死亡，李某某自杀未遂，造成严重残疾。事后，陈某的家人向人民法院提起诉讼，要求李某某及物业公司承担赔偿责任。

　　【分歧】

　　对于李某的死亡，应该由谁来承担？

　　一种意见认为，应按高空坠物致人伤害的特殊侵权关系处理，由物业公司对陈某的家人承担赔偿责任；

　　第二种意见认为，应按一般侵权关系处理，由李某某对陈某的死亡负责；

　　第三种意见认为，应按一般侵权关系中的共同侵权处理，由李某某和物业公司共同对陈某的死亡负连带责任。

　　第四种意见认为，应由李某某和物业公司对陈某的死亡承担不真正连带责任，李某某系终局责任人，物业公司承担责任后可以向李某某进行追偿。

　　【管析】

　　笔者同意第四种处理意见，认为物业公司应与李某对陈某的死亡负担不真正连带责任。

　　不真正连带责任在我国民法理论上有阐述，同时早在最高人民法院法(经)复(1988)45号“关于信用社违反规定手续退汇给他人造成损失应当承担责任的批复”中就表明我国司法实践中承认不真正连带责任。所谓不真正连带责任，是指数个债务人就基于不同原因偶然联系产生的同一给付，对同一债权人分别负有独立清偿义务的债务。任何一个债务人清偿债务都能够导致全部债务消灭。不真正连带责任有四种类型：（1）一人或数人侵权之债与他人侵权之债竞合而形成的不真正连带责任。（2）一人或数人合同之债与他人合同之债竞合而形成的不真正连带责任。（3）侵权之债与合同之债竞合而形成的不真正连带责任。例如，消费者甲在某酒店住宿，于晚上11时在走廊上遭4名男子殴打，酒店保安与服务员不仅未加制止，反而与他人一起围观，4名男子将甲殴伤后离去。为此，甲将酒店及4名男子诉至法院。那么4名男子与酒店分别基于侵权之债、合同之债对原告负有不真正连带责任。（4）合同之债与不当得利之债竞合而形成的不真正连带责任。

　　就本案而言，李某与物业公司符合第（3）种不真正连带责任类型，因为物业公司负责小区管理，而由于其过失导致李某擅自进入小区，其存在违约行为，因此，李某的侵权之债和物业公司的违约之债就形成了不真正连带责任。陈某起诉时可以李某为被告，也可以物业公司为被告，仰或将两者同时列为被告，任何一个债务人清偿债务都能使得全部债务消灭，但多承担债务的债务人可以向其他债务人进行追偿，在本案中如果物业公司承担了部分债务或全部债务就可以向李某这个终局责任人追偿，这很好的保护了陈某的权益。

　　综上所述，笔者认为物业公司应与李某对陈某的死亡负担不真正连带责任。

　　（作者单位:江西省莲花县人民法院）

篇4：交房案例:SOHO现代城氨气污染事件

　　交房案例--SOHO现代城氨气污染事件

　　2000年2月现代城2号楼部分住户向开发商反映室内有异味存在。开始以为是下水道地漏未封严，或以为是装修材料中的气味，一段时间后，发现气味越来越重。此事引起了现代城的高度重视。公司客户服务部会同工程部曾到投诉者家中多次检查，未能找出原因，于是又与北京有关单位对房间进行了检测，发现2号楼有5至6个楼层的房间空气中氨气浓度高出国家环保部门出具的参考标准。这就是所谓的"氨气事件"。最终由北京劳动保护研究所检测确认，异味来自建筑单位购买的混凝土中因冬季施工添加了含有氨成分的防冻剂，氨是一种无色但具有强烈刺激性气味的气体，因其溶解度极高，常被吸附在皮肤黏膜和眼结膜上，从而产生刺激和炎症。因为建房时所使用的这种防冻剂是北京市城乡建设委员会准许使用的合格产品，并获得了北京市建设工程材料准用证。北京市城乡建设委员会和北京市城乡规划委员会联合发布的《关于公布第二批限制和淘汰落后建材产品的目录通知》中规定，从２０００年３月１日起，禁止在住宅工程中设计和使用含尿素的混凝土防冻剂。而这时，２号楼已经交付使用。氨气产生的原因是使用了在以前的技术条件下无法确认其有可能产生不良后果的建筑材料，所以一切都是由于这个规定晚出来一年造成的。在此之后，开发商开始着手积极寻找解决方法。

　　2000年4月经过反复比较及现场检测，劳保所确认上海鸿山设备厂生产的除氨机对降低室内空气中氨气浓度明显有效，使用后可以保证室内氨浓度达到国家大气环境参考标准（目前我国尚未制定室内环境空气质量标准）。开发商立即向该厂家订货，首批设备在4月22日送达客户家中，以后开发商继续购买设备200余台，购货款超过人民币200万元。其后，据检测部门抽测，结果已符合环保部门的标准。

　　2000年7月针对部分2号楼客户提出的索赔要求，现代城开发商向室内存在氨气问题的客户致函道歉，并提出或无偿提供除氨设备（同时承担设备能源费）或退房并双倍赔偿利息的承诺，开发商在致客户的信中解释了室内产生氨气味道的原因，并指出"无论是曝光还是起诉，都是现代城业主的合法权益，我们将一如既往地为业主服务，不会因业主曝光和起诉行为降低和改变我们对业主的服务质量和服务态度。我们也希望通过法律途径，有一个公正的裁决。我们会遵守和执行法院的裁决。"

　　2000年8月媒体陆续对现代城2号楼氨气事件进行了曝光，其中个别客户向开发商提出巨额赔偿要求，现代城开发商老总潘石屹在媒体上公开向氨气事件中受损客户道歉，并重申提供设备及退房承诺。月底，现代城在昆仑饭店举行除氨设备招标会，邀请社会权威机构组成专家组对前来竞标厂家进行答辩考核。由于现代城2号楼业主对开发商提供的空气净化设备的噪声问题表示不满，因此，才有了这次招标会。虽然，应标１９个厂家的准备时间很短（这19家厂家是从30余家应标

　　厂商中初选出来的，而这距现代城开发商打出报纸广告征集国内外空气净化产品生产厂家，只不过几天时间），但仍有不少厂商带着国际、国内权威机构的检测报告，一些厂商更是把样品带到现场进行演试。面对来自中国建筑材料科学研究院、中国预防医学科学院环境卫生监测所等权威机构的7位专家的提问及现场答辩。将从中选出3-4家的产品在现代城2号楼进行实地试用检测，最终夺标的产品将用于现代城2号楼除氨。 通过对中标厂家设备在现代城2号楼进行现场测试，使用后室内空气中氨浓度完全可以满足国家相关参照标准。

　　被氨气事件缠绕了一年之久的现代城开发商在20**年4月委托北京市劳动保护研究所及北京市疾病预防控制中心（原北京劳动卫生职业病防治研究所）对现代城即将交付的6号楼每套房间室内空气中氨气、甲醛、苯的浓度进行检测，检测结果全部合格。在他们交付的6号楼钥匙的同时，每一位住户还得到了一张由北京市劳动保护研究所出具的室内空气质量检测合格的证明。这在北京众多楼盘中还是首家。潘石屹表示，现代城还有20余万平方米的建筑将在20**年陆续交付到客户手中，这种绿色承诺将继续下去，今后每一位入住的客户都会得到权威机构提供的检测报告，而且在下一个项目建外SOHO出售时，他们准备把这种承诺写进合同中。如果不合格，客户可根据合同条款得到相应补偿。现代城此举似乎也是对去年氨气事件的不得已行为，潘石屹也表示，这样做将对开发商、施工单位、装修单位、材料供应商来说都将提出更严格的要求。

篇5：交房案例:都会华庭纠纷

　　交房案例--都会华庭纠纷

　　20**年11月3日，上百名"都会华庭"业主得知该项目开发商开发的另一项目"东方银座"在东直门开盘，遂聚集到东方银座，举着写有"还我血汗钱"、"骗"等内容的报纸，要求见该公司负责人。但到下午2时，该公司负责人一直没有露面，就在业主们准备散去时，几名从"东方银座"售楼处东侧小门内出来的黑衣男子揪住一些业主举拳就打，有人当场心脏病发作，被送往医院。其实在上午11时左右，已有人从售楼处出来打过业主。双方发生纠纷，造成交通拥堵，110巡警及时疏导并抓走了打人者，部分业主到东直门派出所反映情况。

　　"都会华庭"去年10月中旬交房时，业主发现房屋面积分摊不合理、开发商修改规划、延期交房违约金迟迟不支付、房屋质量问题存在诸多隐患、公共维修基金收取不合理、装修押金过高等问题，为此，业主曾多次找开发商，但开发商方面一直避而不见。致使双方矛盾激化酿成冲突。

　　"都会华庭"入住纠纷曾引起北京媒体和公众的广泛关注。此后，在北京市消协公开披露的第二批侵害消费者合法权益的7家商品房经营者名单上，北京京港物业发展有限公司及其"都会华庭"名列榜首。消协称：该公司一是违反合同约定逾期向消费者交付房屋。二是将不具备交房条件的房屋强行交付消费者。三是未能按合同约定向消费者提供"住宅质量保证书"、"住宅使用说明书"、"竣工备案表"、"实测面积表"。四是擅自变更约定的物业公司。消费者发现合法权益受到侵害与该公司交涉，该公司不予解决。为此，消费者群体投诉到北京市消费者协会，但该公司仍未积极配合，解决投诉。该公司的上述行为违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》的有关规定，侵害了消费者的知情权、公平交易权和获得赔偿的权利。

　　市消协之后，据称由于"领导交办"，市建委有关部门也开始介入"都会华庭事件"，在建委主持下，事件双方经过四五轮总体谈判，在20**年1月终于达成和解协议。内容有：一、对于"都会华庭"的公共分摊，确认其分摊原则、实际分摊部位符合市国土房管局颁发的关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊的基本规定，京港公司将根据测绘单位更正后的数据与相关购买人进行面积差价款的结算。二、京港公司将严格按照"全国建设行业智能建筑试点项目"标准进一步提供智能化相关服务。三、对经批准的变更规划方案进行公告，并承诺会所在4月前交付使用，8月交付游泳池。四、京港公司进一步敦促物管公司尽快出具经市小区办核发的物业管理公约及经物价部门核准的收费标准。五、京港公司同意业主提出的保修事宜，对香港阁、北京阁卷帘门外公共走道、电梯厅进一步装修。六、无偿为相关购买人进行二次闭水试验，保修期限和责任根据相关规定承担。

　　在和解协议中，双方认为，自都会华庭交付以来，由于京港公司未能及时提交相应资料，而部分购买人在收房过程中，对国家房地产相关规定缺乏系统认识，导致部分购买人对该项目的公用分摊、房屋交付的前提条件、物业管理公司的更换及违约金支付等事宜产生疑问。但双方发生的误解并非购买合同不符合国家规定，而是双方沟通不足、购买人行使"知情权"的条件不够充分所致。

　　工作通报会上，京港公司、业主代表、市建委、市消协四方都把都会华庭事件归结为沟通问题，但业主代表认为，购房者是弱势群体，开发商应负沟通不足的主要责任，市消协负责人也认为，开发商应尊重消费者的知情权，把应告诉消费者的事项明明白白地告诉消费者，并按法定的纠纷解决途径解决出现的问题，市建委有关官员也承认开发商应放下架子主动一些，业主应有知情权，业主为了自身利益主动一些也没坏处。

　　87位与他们产生纠纷的业主授权了4位业主代表，占总户数的10%，已经签署了和解协议，并办理了入住手续。