物业管理案例:未售房屋是否可以成为发展商自己投票权

　　物业管理案例：未售房屋是否可以成为发展商自己的投票权

　　某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。

　　请问：

　　１、发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么？

　　２、物业公司应如何协调本案的这个矛盾？

　　案例分析：

　　发展商可以将末出售的200套房屋计算为自己的投票权。

　　根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。

　　原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。

　　继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。

　　因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权.发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权和被选举权。

　　某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。

　　作为物为管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：业委会成立无名份业委会告赢房管局

小区召开首次业主大会并选举产生了业委会,可房管部门却不给这个业委会正式“名份”,无奈,业主只好将房管局告上了法庭。

12月18日,郑州市二七区法院一审判决业主胜诉,要求二七区房管局撤销对业委会不予备案的通知,并对书香名邸小区业主委员会申请备案重新作出具体行政行为。

◆房管局不备案成被告
20**年4月7日,经过几个月的前期筹备,郑州书香名邸小区召开业主大会,成立了业委会,并通过了业主公约和议事规则。按照规定,4月25日,小区业委会又将材料送到了郑州市二七区房管局,要求备案。15天后,小区业委会接到了二七区房管局下发的《业主委员会不予备案通知》。

小区业委会成员不服这一决定,又提起了行政复议,但复议机关审查后决定,二七区房管局应在15日内履行职责,对书香名邸小区业委会的备案申请给出处理结果。

最后,二七区房管局再次给出《业主委员会不予备案通知》。业主赵辉、连家林遂向法院提起诉讼,状告二七区房管局。

◆房管局适用法律错误
二七法院审理后认为,书香名邸小区的首次业主大会,是在二七区房管局和长江路街道办事处的指导下召开的,业主大会还选举产生了由11人组成的业委会,时间是20**年4月7日。按照《物业管理条例》的规定,这次召开的业主大会合法有效。

但是,二七区房管局作出的对业委会不予备案通知,适用的法律是20**年8月26日修改后的《物业管理条例》和20**年10月1日起施行的《物权法》。用新生效的法律、法规为依据,不认可此前召开的业主大会,明显属于适用法律错误。

因此,法院判决二七区房管局撤销对书香名邸小区业委会不予备案的通知,并在判决生效后30日内,对小区业委会申请备案重新作出是否备案的决定。

篇3：擅自聘物业单个业主状告业委会

“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这是《物权法》第七十八条对业主利益进行保护的明确规定,但业主究竟该如何使用这项权利,法律没有明确规定。昨日,西城法院开庭审理了一起《物权法》实施后业主要求业委会撤销决议的案件。庭上被告认为,《物权法》第七十八条所规定的权利是所有业主共同所有,像王女士这样的单个业主是不能单独行使这项权利的。此案法院没有当庭做出宣判。但单个业主真的不能依《物权法》维权吗?业主应该怎样正确与业委会打官司?

案情回放

业主大会被指违法聘物业

单个业主状告业委会

原告王女士为北京市西城区万通新世界广场业主。20**年5月29日,在王女士不知情的情况下,万通新世界广场业主委员会决定与万通鼎安国际物业管理顾问有限公司签订《物业服务合同》,并向包括王女士在内的业主征收每月28.3元每平方米的物业费。业主委员会的这种做法遭到了王女士的严厉反对。

20**年8月16日,业主委员会以书面形式向业主做问卷调查,讨论已签《物业服务合同》是否有效、是否重新签订。20**年9月18日,业主委员会依据8月16日的问卷结果做出《万通新世界广场业主大会决议》,宣布万通鼎安国际物业管理顾问有限公司成为万通新世界广场的物业服务者,物业合同按原合同执行。

王女士认为,业委会在没通知业主的情况下擅自与万通物业签订了《物业服务合同》,并要求自己按照每月28.3元每平方米的标准缴纳物业费,这种行为侵犯了自己的合法权益。在自己表示反对后,业主委员会又试图以《物权法》实施需签新合同为由使之前与万通物业签订的《物业服务合同》合法化。

不仅如此,业委会在整个业主大会召开期间,委托万通物业公司作为业委会操作整个业主大会意见的征集、统计票权等主要环节的工作,致使最终意见表的覆盖比例和统计的公正性存有偏差。该物业公司虚构投票权份数,恶意促使持同意意见的票权数达到法定要求比例,致使原告的合法权益遭受损害。

据此,王女士请求法院确认20**年8月16日的业主大会召开程序违法,投票无效,并撤销业主委员会于20**年9月18日做出的《万通新世界广场业主大会决议》。

律师释案

单个业主有权状告业委会

对于王女士的主张,业委会的代理人认为,《物权法》第七十八条所规定的权利是所有业主共同所有,对于像王女士这样的单个业主不能单独行使这项权利。

那么单个的业主是否可以凭第七十八条规定作为原告单独起诉业委会呢?

北京大成律师事务所律师刘世杰表示,对于业主要求撤销业主委员会的决议,单个业主是可以单独起诉业主委员会的,这是由法律明确规定的。“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”,这可以理解为,业主委员会做出的决定有可能部分业主觉得受到侵害,而另外一部分没有,甚至可能还有部分业主因此获利,因此只要有一个业主觉得自己的权益受到侵害都可以单独向法院提起诉讼。

业主怎样诉业委会最理想

业主向法院提起诉讼要求撤销业委会决议的大致分为几种情况:

第一,单个业主向法院起诉要求撤销,只要向法院提供相应的证据材料即可。第二,多数业主向法院起诉要求撤销,全体受侵害业主都可成为原告,可由受侵害的业主共同推选一名业主来代为起诉,在这种情况下,法院所做的判决将对所有受到侵害的业主有效。第三,受侵害业主没有推选共同诉讼人起诉,但有业主单独起诉。这种情况下,法院做的判决只对起诉者有效,对其他受同样侵害的业主没有效力。但其他受到同样侵害的业主可以持法院已生效的判决到法院主张权利。

另外,业委会在召开业主大会时,授权有利害关系的物业公司来组织操作也属不恰当。法律虽然没明确规定禁止有利害关系的物业公司参与组织操作,但业委会这样做违背了选举程序。这种做法会使业主产生合理怀疑。

篇4：物业公司法人是业委会主任物业管理合同是否有效

【专案简介】

某小区的业主委员会自1996年起委托原告DM物业公司进行物业管理。99年2月,新的业主委员会将合同延期至2000年11月底。自原告管理以来,被告朱某一直未缴付物业管理费和维修基金,亦拒付大楼电控门安装费,原告在多次催讨无效的情况下,诉请法院判令被告支付物业管理费及滞纳金,支付维修基金和电控门安装费。对此,被告朱某辩称,物业管理合同签定时,DM物业公司的法定代表人章某同时又是业主委员会的主任,故物业管理合同无效;维修基金未发生实际使用,故无权收取;电控门安装后始终开着,未达到安装目的,业主不应付费。

【分析解答】

本案经法院审理后,法院认为,原告的法定代表人担任业主委员会主任时与该业主委员会签订物业管理合同虽然不妥,但在当时并未违反禁止性规定,合同期满后,新选任的业主委员会认可该合同,故认定该合同有效。原告与被告之间形成了物业管理服务关系,原告有权依照《上海市居住物业管理条例》第五十四条的规定向被告收取物业管理服务费及相应的滞纳金。对于房屋维修基金及电控门安装费,应由业主委员会自行主张,原告无权主张这两笔费用。被告以物业管理不到位为由拒付物业管理费的依据不足。

篇5：业委会有权解聘物业公司员工吗

　　某小区的许多业主多次向业主委员会反映,物业公司的保安人员陈某上班时间不在岗,以致外来人员频繁进出小区,并使有些住户物品失窃,为此要求解聘陈某。某日,业主委员会主任以业主委员会的名义将书面解聘通知送达陈某。这种做法妥当吗?

　　业主委员会主任能否决定物业公司中保安人员的去留,这涉及到业主委员会职责问题。

　　根据有关规定,业主大会负责选聘或解聘物业管理企业,监督物业管理企业的管理服务活动,业主委员会是业主大会的执行机构。据此可知,业主大会与物业公司之间是一种委托管理的契约关系,业主委员会与物业公司的具体工作人员不直接形成劳动关系,劳动关系形成于作为劳动者的保安人员和作为用人单位的物业公司之间。因此业主委员会无权决定保安人员的去留。

　　对于不称职的物业公司人员,业主委员会可按有关规定履行监督职责,即向物业公司如实反映情况,由物业公司采取相应的整改或调整措施。