明星业主对物业管理是荣耀也是伤痛

　　明星业主：物业管理的荣誉！物业管理的伤痛！

　　20**年，有几则短短的消息在本不平静的物业管理行业又掀起一阵波澜。

　　20**年3月，管理某花园物业公司向媒体透露歌星杭某在该小区内私搭乱建，影响了周围邻居。同时透露这里的许多明星业主都大量拖欠物业费，而且他们已将另一位物业费拖欠者朱某某告上了法庭。

　　20**年9月份，著名笑星赵某某在沈阳某花园的家中接到沈阳某物业管理公司的一封信，催其交纳欠交的两年物业管理费累计共达11万元之多。并在信中表示，如果不能及时予以回信，将把赵某某告上法庭。而赵某某却明确表示拒交管理费，认为服务没有到位，没有理由要那么多钱，并表示要将官司打到底。

　　20**年11月，北京某歌手朱某某和屠某某同样因欠交物业管理费，而双双被物业管理公司告上法庭。

　　几个本很平常的物业管理费纠纷案因明星的效应而成为了媒体杂志的新闻，其前已遭千夫诘问的物业管理再一次被推到了风尖浪口。

　　一、明星业主的产生及特征

　　中国二十多年的gg开放，不仅改变了中国的面貌，也彻底改变了人民的生活习惯。文化需求也不再羞答答的被人民难以启齿，而当作一种消费迅速成为大众生活中不可或缺的一部分。在这种背景下，一大批演艺界的从业人员迅速崛起，在成为普通大众崇拜、追逐、景仰的名人的同时，也在经济上成为中国最先富起来的一批人，成了中国gg开放的最大受益群体之一。本文所称的明星主要指这些在gg开放以后大获成功、名利双收的演艺界的明星人物。

　　迅速崛起的这批明星群体凭借所拥有的不菲经济实力，使他们开始有能力广置房产，成为城市中各个小区、甚至多个小区的业主；这些明星业主的到来，也成了小区一道独特的风景。若细细分析，这些明星业主无不具有几个明显的特征。

　　强烈的自我意识。政治面目的变换和时代精神的蜕变再加上职业特征的要求，明星从诞生之日起就可以说是注意力经济的有力佐证。也培养了这些集万千宠爱于一身的幸运儿的强烈以自我为中心的意识。无论走到哪里，明星们都希望成为注目的焦点，成为拥趸的中心人物。他们无法忍受落寞与孤独,因为本身意味着事业的失败。在成为小区业主的同时，这种近乎职业的心态是无法改变的。他们同样希望会被小区其它业主，或物业管理公司所崇拜，所尊敬，成为小区的中心。

　　谨慎的防范意识。每一个明星成长的经历，都是在媒介的帮助下，通过媒体的传播而走向成功。媒体的报道、社会的舆论都会对其产生着致命的影响。在这种情况下，每一个明星都会有着一种谨慎的对别人的不信任与防范。居住在一个小区，面临隐私时刻会被人毫无保留的目睹的状况，明星业主下意识的防范也更显得非常强烈，这种防范不仅是对媒体的防范，同样也会对日日为邻的邻居的防范，对有工作之便的物业管理人员的防范。

　　对大众的影响力。明星还具有对大众的极大影响力，通过大众媒体的宣扬，明星的一举一动牵动着每一个角落里的一些人生，他们的每一举手投足，说不清会对一些什么人产生什么的影响。同住一个小区，明星业主对其它业主，甚至物业管理的从业人员，影响同样是显而易见的，无论是回避还是拒绝这种影响都有螳臂挡车的幼稚感受。这种影响有时表现在各个方面，可能日常生活习惯，也可能是对某些问题的看法，甚至对物业管理的服务方式，明星业主的举动都不我们容小视。

　　明星业主这些显著的特征，也使他们与小区其他普通业主相较，显得有些另类而又格格不入。

　　二、物业管理的心态分析

　　近年来物业管理的蓬勃发展，使物业管理有了与明星们面对面的机会。而作为企业，有时又不得不从商业的角度考量这些明星业主。

　　明星们的宣传效应、示范效应是普通百姓所无法比拟的，在经济高度市场化的今天，这些小区的物业管理者不可能不看到这一点，甚至利用这一点。虽然我们还绝少看到物业管理公司利用明星业主进行大张旗鼓的宣传和炒作，但是充分利用明星业主的明星效应扩大公司的影响也是情理之中的，何况他为物业管理所带来的诸多正面作用是不言而喻的。

　　首先是公司形象的提升。明星在公众面前的良好形象，以及所拥有的巨大社会资源，无疑是可以利用的最好卖点。对物业管理公司来说，管理一个有明星居住的小区，肯定是一件荣耀而且可以大肆宣传的事情。没有物业管理公司愿意放过这一点，甚至其前的房地产开发公司已经在大肆炒作。只要稍加通过商业化的操作，不仅对公众的消费走向产生引导作用，而且对树立公司形象同样是一件再好不过的事情。何况对今天中国大多数公众来说，与明星为伍为邻，依然是一件值得夸耀的事情。

　　其次是社区文化活动的促进。社区文化活动是小区不可或缺的，而明星业主在文艺方面的特长无疑可以大显身手。在多数物业管理公司为小区晚上节目发愁的时候，倘若有一二位明星业主的存在，问题便迎刃而解了。试想，在一个小区的举行的社区晚会上，有一二位全国人民都为之疯狂的明星出现，不仅可以大大提升活动的层次，激发小区业主们对活动的参与热情，同时明星们还可以利用其社会影响力，进一步促进社区的各类文艺活动的有效开展。

　　再次是业主关系的协调。明星业主还可能充分利用其较大的社会影响力，协助物业管理公司更好协调小区业主之间的关系。诸如各项活动的组织、各类问题的处理，都对物业管理公司有着巨大帮助。

　　三、明星业主背后的隐忧

　　但对这些明星业主进行深入的梳理与分析，我们不难发现隐藏在后面的许多隐忧。

　　利用明星业主的明星效应存在风险。明星的重要作用是通过传媒的传播，对社会和受众产生影响。许多企业，也包括物业管理公司，或房地产公司，看到的正是这一点。明星利用自己的效应宣传所介入的公司，一方面是企业对明星的利用，当然企业从中可以得到品牌的提升；另一方面又是明星对大众炫耀，明星则从中得到巨大的经济得益。从表面上来看，这是二者的双赢局面。但其中存在诸多不确定的因素，如行业的性质、企业的实力、品质问题，明星的道德问题等等。

　　从物业管理的现状而言，这一点更显得尤为突出。物业管理在中国的时间还非常短暂，绝大多数物业管理企业实力还远远称不上雄厚，物业管理公司与明星业主的某种程度上的合作，多是利用明星们是小区业主这一点上进行的。

　　这种缺少经济利益作支撑的合作，其合作的基础肯定会十分

脆弱，这种明星业主的明星效应，对物业管理是存在极大风险的，明星业主们不会心甘情愿毫无报酬的任物业管理公司利用其明星效应进行宣传和炒作；物业管理公司利用其管理小区之便，免不了有意或无意的将明星效应充分发挥。

　　在这种情况下，二者的冲突不可避免，无论结果如何，对物业管理来说，都是一件不愿看到的事情。

　　文化与权利容易合谋。有一种现实我们不得不承认：今天的中国还远不是一个法制的社会，而大多数gg开放以后才迅速窜红的演艺界明星们，由于时代及自身的诸多原因，个人素质差强人意。这种现状容易导致明星业主将自己的声名，并利用社会各种资源，转化一种特殊化的权力。

　　从物业管理的角度而言，这是无法容忍的，无论这种特殊化是针对物业管理，还是针对同一个小区的其它业主。物业管理更多的是考虑社区公众利益，以社区绝大多数业主的利益为重。

　　但明星业主的存在不可避免地会出现特殊化的情况，有时是出入物业管理自身的考量，诸如物业管理费的减免，相关问题处理的优先，甚至公众利益的侵犯。这显然是极不合理的。虽然明星在公众的面前的影响力和良好印象可以暂时掩盖一些问题的发生。但长此以往，随着小区其它业主不满与日俱增，物业公司不得不对这些特殊化进行压制。这显然会侵犯这些明星业主切身利益，物业管理与明星业主的冲突同样也不可避免。

　　我们去细细分析前面两则报道，虽然新闻媒体显得有些犹抱琵琶半遮面，甚至对物业管理进行批判。但字里行间我们依然可以看出一些端倪来。如歌手屠某某的妻子便斥言物业管理公司利用服务不到位，并利用屠的名人效应进行过分的炒作；物业公司称屠某某夫妻经常对物业公司提出多样服务要求，如代买早餐，代买羊肉串等。同时小区的业主们也对这些明星过份的服务要求表达了不满。

　　当物业管理公司与明星业主因纠纷而诉诸法庭时，对物业管理公司而言，不得不面临一个困境：这其实是一个无法打赢的官司，就算能在法庭上赢得对手，却抵不住在声誉上的巨大损失。我们必须明白，今天中国的法制还极不完善。面对某些问题或诉诸法律的官司，相对普通百姓，明星们更显得有游刃有余得多。虽然大众对权力特殊化已反感到极点，但对明星特殊化并无过多的厌恶。这种令人费解的现象，使文化上的明星与政治上权力容易产生合谋，并最终对问题处理结果产生影响。

　　这里我们可以媒体在报道方面的有失偏颇，以至难有下文的几场官司可以看出几分物业管理的无奈。面对媒体，明星业主有的是理直气壮的托词，甚至对物业管理的大声训斥；而物业管理公司却是有些无可奈何的窘境。

　　再次，对物业管理而言，这是一个不可承受之痛。一旦惹上明星业主的官司，无论结果如何，都会对物业管理的产生极为不好的影响。作为一个服务行业，物业管理存在的基础在于广大业主的认可。而明星业主由于其在公众面前的形象，一方面他可以率先垂范，起到良好的示范作用；另一方面，他对物业管理发泄的不满通过媒体同样也会在公众中找到共鸣，在物业管理环境日益恶化的今天无疑是雪上加霜。

　　四、明星业主，荣耀还是伤痛？

　　明星业主被物业管理所青昧，并引为荣耀，来源于他在公众面前的影响力和感召力，这个文化消费的时代，他们通过各种喜闻乐的通俗艺术走进了千家万户，同时也赢得的公众的信赖和消费的上跟从，以及在某种程度上的信任。这个时候，明星便拥有了巨大的社会资源和宽阔的个人舞台，这些资源和舞台，不仅可以帮助明星自己更多实现个人价值和理想的权力，同时，还可以成为别人实现价值的载体和动力。在现实的环境，这一切都是允许和无可厚非的。从这个角度而言，物业管理以明星业主为荣耀的心态便完全可以理解了，何况，这不仅仅是物业管理的荣耀，还能为小区业主带来实质性的东西。

　　不过，物业管理不能忽略非常重要一点：在商业化、市场化的今天，以符合市场化规律和原则是物业管理利用明星业主的基础，倘若没有这一基础，明星业主的明星效应便是一把双刃剑。同时，物业管理的本质是服务大多数，物业管理活动必须符合小区大多数业主的利益，否则，物业管理便会失去发展的市场。

　　前面几则例子只是在为物业管理敲了一下警钟。

　　明星业主，对物业管理来说，有时荣耀，有时却也会是一份难言的伤痛。

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篇2：物管案例:现身说法 顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

　　物管案例：现身说法，顶板漏水而上层住户不愿维修怎么办

　　治理楼房室内漏水，应当算做物业管理中最棘手的事情之一。这倒不是因为维修工作有什么难度，而是因为有关方面的关系不好协调：维修责任在上家，但对其生活并无大碍，所以往往置之不理；遭殃受害在下家，下家心急火燎，卡壳了完全归咎于管理处。

　　今年4月上旬，某大厦27T反映屋顶漏水，经查为28T厨房地漏渗水所致。然而，28T业主日常活动不规律，维修人员几次上门都未见到。管理处便责成大堂护卫员，发现业主回来及时通报。好不容易联系上了，该业主对维修一事又不置可否。有关人员苦口婆心讲道理，劝她设身处地为他人想一想。经过三番五次的努力，终于做通了28T业主的工作，维修得以进行，27T 的漏水问题圆满解决（先是找不到，后是谈不通，但只要锲而不舍去做工作，再难的问题终归还是能够解决的）。

　　时隔不久，28T的屋顶也出现了漏水。原来已很长时间不在家的29T业主，最近时常回来，其厨房下水管道接口密封不严，水流量一大就渗漏到楼下。有关人员费尽周折，找到了同样行踪难觅的29T业主，其态度与28T业主初始态度无二：既不明确应承，又不当面拒绝。费尽口舌，总算商定下上门维修的有关事宜。谁料到了约定时间，又找不到他的踪影。这样，约好了今天，又推到明天，一直拖了一个多星期。

　　万般无奈，管理处抓住时机，约请28T 业主到29T家中现身说法，用自己态度转变过程说明邻里间要相互体谅、相互关照，使之回心转意。由于工作量较大而该业主在家歇息时间有限，维修人员慨允其要求，分两次施工：马上先行堵漏，择时再修复堵漏损坏的地面。难题迎刃而解了。

　　点评：涉及邻里之间的有些工作，完全由我们物业管理者出面去做，可能事倍功半。如果创造一种和谐的气氛，让他们自己沟通一下，情况就大不同了。“远亲不如近邻”吗，相信绝大多数近邻还是能够互谅互让的。

篇3：物管案例:业主对管理服务含量缺乏了解怎么办

　　敞开“心扉”——业主对管理服务含量缺乏了解怎么办

　　高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设备正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受。他们往往误以为物业管理仅保安、保洁而已，甚至因此产生“交的管理费都干什么用了”的疑问（维持高层楼宇正常运行需要复杂的供电、供水、空调、电梯等系统，一般业主用户对其知之不多，有类似疑问的恐怕还不在少数）。中银花园也遇到了这样的情况。

　　如何让业主充分了解我们管理服务的含量呢？某花园管理处从去年年底开始定期组织“设备区开放日”活动：事先公告设备区开放的具体时间，开放时由管理处组成若干个3人引导组，分批带领业主及其家人进入设备区，按照规定路线依次参观，并由专业人员介绍重点设备的原理和性能、管理处维修保养的制度和标准以及整个小区水电供给的布局和流程等（简单问题复杂化，一方面保证了参观效果，一方面保证了人身安全）。

　　参观过程中，庞大的电力系统、供水系统、中央空调系统和垂直运输系统令他们眼界大开，设备油水不漏、管线色彩分明、壁砖纤尘不染、标识大方醒目令他们赞叹不已，尤其孩子们更是乐不可支，缠着问长问短。

　　许多业主反映：不看不知道，一看真奇妙，管理了这么多的设备、管理到这么好的程度，真难想象管理处付出了多少辛劳和汗水。从而，增加了业主住户对管理处各方面工作的全面了解，进一步密切了双方关系。

　　点评：设备区“闲人免进”，是通行的做法。物业对其实行有组织的定时开放，独具匠心。它既展示了管理处的工作风采，又消除了业主用户的心中疑虑，还为孩子们提供了一个丰富阅历的课堂，可以说是一石三鸟。

篇4：物管案例:纠正违章装修僵持不下怎么办

　　旁敲侧击——纠正违章装修僵持不下怎么办

　　今年初夏的一天下午，某小区护卫员报告，一位业主未按要求的位置，擅自在外墙上开孔安装空调。待装修巡视督察人员赶到现场时，空调安装已在进行之中。

　　装修巡视员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立面的统一和美观，而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏，还将给业主的生活带来不便。但业主仍坚持己见，督促继续安装。装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水工火速来补已打漏的暖气立管（果断制止违章作业，迅速处理相关损害，再研究如何纠正问题，应当说从程序上是对头的）。

　　业主对装修巡视员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导签字，承担停止安装空调的后果。装修巡视员认为自己所做并无不妥，随即提出业主也需签字，承认自己违反小区装修管理规定。双方各执己见，一时僵持不下。

　　水工赶到现场后，迅速将漏水的暖气管修复好，将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还是商量商量怎样安空调吧！”（处理此类问题不仅是管理人员的事情，普通作业人员也有责任，该说话时就说话）待两人都平静下来，他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好，咱抛开影响外立面整齐美观不说，就说你安到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那个位置”。（证明你的错了，自然说明我的对了，这样的说服方法很巧妙）业主迟疑不决，水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理，你自己里里外外看看”。或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主，业主楼上楼下转了一圈，回来后欣然同意在规定位置安装。并且与装修巡视员握手言好。

　　点评：人们常说“解铃还需系铃人”，其实未必尽然。有些时候矛盾双方剑拔弩张，斗气顶牛，谁也不肯让步，就需要别人从中做点斡旋，搭个台阶。有了这样一个外力的推动，双方冷静一下，很可能一切都随之烟消云散。

篇5：物管案例:住宅小区交通事故归谁管？

　　物管案例：住宅小区交通事故归谁管？

　　山西胡先生已经63岁了，20**年某月，吃完晚饭后在楼下散步，被迎面驶来的一辆摩托车撞倒，那个骑摩托车的年轻人何某与老胡同住一个小区，因感到腰部麻木疼痛，腿部更是疼痛难忍，怕日后纠扯不清，便用手机向公安交警报了案。但接到报案的干警在勘察现场后告诉我，这是道路外的交通事故，不属于他们处理。当天我就住进了医院，经医生诊断为小腿粉碎性骨折，腰部也受到了严重撞伤，共住院42天，花去医疗费5300余元，但何某只付了1800元就不肯再付了。我出院后，多次去找何某，他一再推托，或躲着不见，没办法，我只好去找社区管委会协助解决，社区管委会几次找到何某，何某根本就没有解决问题的诚意。在这种情况下，我又去找当地的派出所，希望他们能够解决这个问题，派出所也说不归他们管。这我就搞不明白，我的人身受到了伤害，怎么谁都不管呢？请问：在社区内发生的交通事故到底归谁管，我应该怎么办？请给予答复为盼。

　　答：我国公安部交通管理局在给山西省公安厅交通局《关于道路交通事故主管与处理问题的答复》中是这样规定的：“凡属《道路交通管理条例》所称道路范围以外‘乡（镇）村自行修建的道路和自然通车形成的道路’以及‘住宅楼群道路，机关团体单位内部道路，厂矿企业的专用道路上发生的车辆事故’，由于不属于道路交通管理的范围，其事故公安机关只能应单位要求比照有关道路交通法规配合单位处理。”根据这一规定，你在社区内的楼下的道路上发生的交通事故，应当属于道路交通外的交通事故，确实不属于公安机关主管。

　　既然胡先生的人身受到侵害，自然需要妥善解决。

　　不妨寻求以下几种途径加以解决：首先，可自行与何某进一步协商解决；其次，可请求社区邀请已参加勘察现场的公安干警到场，比照有关道路交通法规配合社区管委会进行处理；第三，如果上述两种途径都无法达成协议，或虽然达成了协议，但对方拒不履行协议时，则可以以损害赔偿为由，向人民法院起诉，通过诉讼程序加以解决。

　　经查证《公安部交通管理局关于道路外交通事故主管与处理问题的答复》（公交管〔1991〕96号）发布与实施的日期是1991年08月05日，但20**年5月1日起施行的《道路交通安全法》中“第一百一十九条 对“道路”的定义，是指公路、城市道路和虽在单位管辖范围但允许社会机动车通行的地方，包括广场、公共停车场等用于公众通行的场所。”所以社区内的交通事故同样归交通警察或者公安机关交通管理部门。由此判断此大爷的案例是发生在04年5月1号以前，处理的方式是采用的原老法律条文。如果现在出现类似的案例肯定不是这样处理的。法律法规具有时间效性及义务性。希望引起重视。