业主被害物业防范有漏洞赔四万

女儿在自家单元楼道内被歹徒杀害,近两年来该案一直未告破。惩凶不成,死者燕燕的父母郭某夫妇将小区物业告上法庭,要求其承担40余万元的赔偿责任。

郭某夫妇说,小区管理混乱,案发前,小区北面的围墙被人捅开了一个大洞,行人不用经过正门就可以自由进出小区。对此小区居民多次反映,但物业却没有采取任何措施来消除这一重大安全隐患,直至案发。

郭某夫妇认为,女儿的遇害与小区物业未尽到合理限度范围内的安全保障义务不无关系。对于女儿的死,郭某夫妇可以向凶手要求死亡赔偿金、丧葬费、精神损失费等共计81万余元,但刑事案件至今未破,郭某夫妇无法得到赔偿,故要求小区物业承担50%的补充赔偿责任。

庭审中物业方面表示,物业对于郭某夫妇女儿的遇害没有责任,小区的管理也不存在问题,郭某夫妇应向凶手主张赔偿。

大兴法院经审理,判决物业公司赔偿郭某夫妇损失4.39万元。

法官析案

赵玉东法官:根据民法通则及相关司法解释的规定,燕燕遇害系凶手侵权所致,应由凶手承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的,应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

补充赔偿责任是指在不能确定直接侵权的第三人或者直接侵权的第三人没有能力承担赔偿责任的,学校、宾馆等责任单位有义务承担赔偿责任。

本案中,物业公司作为该小区的物业服务者,应在约定的范围内承担安全保障义务。由于被害人燕燕所居住的小区北侧围墙被人为破坏,长期处于任人随意出入的情况,客观上存在犯罪分子以非正常途径出入小区的可能性。基于上述理由,物业公司安全防范上确有一定过错。

但是,该小区只是相对封闭的小区,物业公司不具有对所有进出小区人员逐一审查的义务,因此,物业公司只在其能够防止损害事实发生的限度内承担补充赔偿责任。本案中,法院酌定责任比例为10%。

郭某夫妇的其余损失,可待直接侵权人即凶手确定后,再另行主张。

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篇2：不满物业服务单个业主能否解聘物业

　　《物权法》明确规定,业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人,业主有权依法更换。那么,在不满物业服务前提下,单户业主是否能做到解聘物业公司呢?

【案情回放】

　　近日,延平区法院受理一起业主与物业纠纷的案件。市民宁女士向法院提交诉状,称其不满物业公司服务,已延缓缴纳了物业费,现想要单方面终止与物业公司签订的《物业管理合同》。那么,宁女士的想法能否得到法律支持呢?

　　据法院调查了解,宁女士现所在小区的物业公司,系开发商指定的前期物业管理企业(即尚未由业主或业主大会选聘物业管理企业的情况下,受建设单位委托的物业公司。物业公司负责小区物业的前期服务和管理,是住宅小区的合法管理人。)。20**年入住时,宁女士与物业公司签订了《物业管理合同》,约定物业公司负责居民楼的管理服务,而她则向物业公司支付物业管理服务费、代垫水费及公摊水电费。合同同时约定,业主如延期缴纳物业费的,物业公司有权按每日加收千分之三的滞纳金。而后,双方又在20**年签订新的《物业管理合同》,合同内容除物业费有所降低外,其余内容基本相同。续订合同有效期为20**年元月1日至20**年12月31日止。

　　前几年,宁女士每月均按约定额缴付物业费和水电公摊费。但从20**年9月开始,因不满物业公司的某些管理,她开始暂缓缴付物业费,而后提出希望能够解除和物业公司续订的管理合同。

【法院审判】

　　对于宁女士提出的要求,受理法官认为,宁女士与物业公司先后于20**年、20**年签订《物业管理合同》,双方已实际大部分按该合同履行,因此两份合同是业主与物业公司真实意思的表示,且均已实际履行,属合法有效合同。宁女士在获得物业公司提供的服务后,应依约支付相应的服务费用。她未能及时支付物业管理费的行为已构成违约,她应承担相应的违约责任。虽然两份合同只约定了逾期缴纳物业管理费应支付的滞纳金,而没有明确约定违约金,但从双方当事人订立合同的本意中,可以认定该滞纳金即为违约金。因此,宁女士必须支付一定的违约金。

【专家评析】

　　“《合同法》第114条写明,约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据这条法律,宁女士可以提请法院就违约金额予以调整。”法官表示,若物业公司未能提供所造成实际损失的依据,该违约金可酌情按中华人民银行同期贷款利率按月手段计付。

　　“对于宁女士提出单户业主和物业公司终止《物业合同》的想法,很难得到法律支持。”法官解释道,根据《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。”因此,物业管理区域内进行的物业管理是一种委托关系,受委托的一方是物业管理企业,委托的一方是物业管理区域内的全体业主。全体业主作为委托合同的主体,对物业管理区域内享有所有权。虽然每一个业主都可以委托一个物业管理企业进行管理,但由于各个业主的所有权并不是独立存在的,而是不可分割的,存在着共同的所有权。即如果在公共建筑和公用设备的共同范围内,由两家以上的物业管理企业进行物业管理,会造成管理上的交叉,使得管理和服务责任难以分清,不利于物业管理。《物权法》明确规定,业主不满物业管理,有权更换。但要更换‘管家’,该小区必须成立或已有业委会。通过召开业委会,获得半数以上业主赞成,且这部分业主购买的房屋面积也超过小区建筑物总面积的半数。

篇3：业主看房受伤物业公司成了被告

〖案例描述〗

吴女士在某小区买了一套商品房,因室内没楼梯,房产商在房内天花板留了一个安装楼梯的洞口,用薄板钉死。几天后,吴某在侄女陪同下看新房子,按此路线走入阁楼时,薄板脱落,人重重地摔倒在地。物业人员陪同送吴某到医院,经诊断为腰椎第二节压缩性骨折。

〖处理过程〗

事情发生后,吴某将房产商和物业公司告上法院,要求两被告赔偿医疗费、误工费、伤残费等5.5万余元,以及精神损害费5000元。

房产商认为他们已将房屋交付房主,风险责任已转移,房主验收时也未提出房屋质量问题,不应承担赔偿责任。物业公司则认为,他们没陪同房主上阁楼验房,阁楼预留的消防门系用板材封闭,洞口不是物业人员砸开的;同时阁楼不收管理费、不属其管理范围,对吴某如何受伤也不清楚,不应当承担赔偿责任。

法院审理后认为,吴某在室内阁楼洞口坠楼摔伤予以采信,阁楼外墙系物业人员砸开因证据不足不予采信。同时,物业没有收阁楼的管理费,对阁楼内存在隐患不知情,也没有违法行为,所以物业不该承担民事责任。对房产商来说,尽管对房屋采取了防护措施,但仍存在安全隐患。于是作出一审判决,判令房产商赔偿吴女士医疗费、误工费、营养费等共1.035万元,精神抚慰金1000元。驳回吴女士对物业的诉讼请求。

〖案例点评〗

无论房产权是否转移,物业公司在接管验收时应对存在安全隐患予以处理或告知业主。

篇4：未签物业服务协议业主可不交管理费吗

　　秦某是天津某小区的一位业主。该住宅原由某房地产开发公司物业管理部负责管理,1998年4月该物业管理部更名并成立现物业管理中心,即本案原告。该房地产开发公司将包括被告住宅在内的小区物业移交给原告。移交后原、被告未签订物业管理协议书。被告自1999年1月起未交纳物业管理费。原告诉至法院。被告辩称,双方未签订物业管理协议书,不应交纳物业管理费。法院经审理认为,原告对被告住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等进行统一的维修和服务活动,双方虽没有签订书面的物业管理合同,但被告事实上接受了原告的物业管理服务,双方已经形成了事实上的物业管理合同关系,被告应履行缴纳物业管理服务费的义务,遂判决被告给付原告1999年1月至2000年9月物业管理综合服务费用337.44元。

　　近年来,随着住宅小区实行物业管理的普及,物业管理公司与业主之间的纠纷日渐增多,本案就是一例。本案的关键在于原告物业管理公司与被告之间是否成立了物业管理服务合同关系。

　　合同作为规范当事人双方权利义务关系的载体,属于法律行为的一种,其成立的形式包括口头、书面、电子等。对于一些重要的合同.法律明文规定必须或应该采用书面形式。但实践中很多时候,双方已经履行了权利义务.但是没有签订书面的合同。对于这样的情况,不能一概认为双方不存在合同关系。因此,《中华人民共和国合同法》第三十六条规定:"法律,行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。"本案中,被告履行了物业管理服务的义务,原告并未明确表示反对,应当视为原告接受了被告履行的义务,双方之间成立物业管理管理合同关系。

　　合同不仅有书面的,而且有口头合同、事实合同等多种形式存在。在现代社会中,人们不得不依赖电力公司、煤气公司、自来水公司等提供电、水,气等生活必须的能源。这些公司向人们提供服务.享受服务的人们交纳使用费用,事实上供用电,水、气的合同就已经成立了。是否采用书面形式不是合同成立的要件,不能以"没有和这些公司签订书面合同"为由拒绝支付费用。住宅小区的物业管理也是这样,物业管理公司向业主提供住宅小区内房屋建筑及附属配套设施、场地、周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路等的统一维修和服务活动.原告事实上享受了这些物业管理服务.也就是接受了被告履行的义务,原、被告之间形成了事实上的合同关系,被告应当按照物价部门核定的标准交纳物业管理费用。

篇5：业主维权应合法适度

法官指出:业主维权理应合法适度

方红、闻亮(均为化名)都是本市杨浦区某居民小区的业主,因对上一届业委会工作不满,两人以向小区居民散发《补充承诺》的形式,称前业委会“财务帐目混乱不清,有严重经济问题”,造成前业委会负责人黄先生及财务韩女士未能再次当选委员。一气之下,黄先生和韩女士将方、闻两人告上了法庭。

日前,杨浦区法院对该起名誉侵权纠纷案作出一审判决,认定被告方红、闻亮的行为已侵害了黄先生、韩女士的名誉权,因此除向两人书面赔礼道歉外,还要赔偿精神损害抚慰金各500元及律师费各1500元。

一年前:两业主直指业委会“有经济问题”

去年4月,住在杨浦区某都市家园小区的近300名业主收到了一份《补充承诺》。同样是小区业主的方红、闻亮在这封《补充承诺》中直言不讳地“揭露”,小区前业委会存在“严重的经济问题”。

由于此时正值该小区进行第三届业委会委员竞选,因此这几百份在小区范围内随机投递的《补充承诺》立即引起了关注。在《补充承诺》里,方红、闻亮自称曾接受业主代表大会委托,参与对第二届业委会过往财务帐目的查核工作,而在查帐的过程中,他们发现,业委会帐目混乱不清、疑团重重,有严重的经济问题,他们还称,由于遭受种种干扰,查帐组后来无法继续开展工作。

不久,“揭露”前业委会经济问题的方、闻两人顺利当选小区业委会第三届委员,而从20**年2月起分别担任该小区第二届业委会负责人及财务主管的黄先生、韩女士未能再次当选。

一年后:两业主被法院判定“侵害名誉权”

黄先生、韩女士在落选后愤愤不平。他们认为,一份《补充承诺》,不仅使他们双双落选业委会,而且还引起了小区其他业主的误会,对两人的名誉也造成了很大伤害。一气之下,两人聘请律师对方红、闻亮提起诉讼,要求对方赔礼道歉,并以书面形式张贴于小区内,同时赔偿精神损失费各5000元、律师费各1500元。

法院审理后认为,方红、闻亮制作的《补充承诺》直指“上届业委会”的财务问题,依一般普通人理解,可以确定黄先生、韩女士就是该文指向特定对象之一。

而在开庭前法院发现,方、闻两人自称参与的、针对该小区第二届业主委员会的财务查帐工作并未完成,目前也未发现任何贪污、挪用等经济问题。法院据此认为,方红、闻亮有关“业委会经济有问题”的贬意结论性意见是在缺乏事实依据的情况下得出的。而选择在业委会委员换届竞选期间,散发《补充承诺》,造成了小区居民对黄先生、韩女士社会评价的降低。

法院认定,方红、闻亮的行为侵害了黄先生、韩女士的名誉权。由于原告主张赔偿的数额过高,法院酌定后作出了上述判决。

法官点评:缺乏证据下结论构成侵权

业主有权监督业委会的工作,如果对业委会工作不满,完全可以通过正当的途径提出质疑、批评。然而在本案中,方红、闻亮两人在缺乏证据的情况下,就得出了前业委会成员“帐目混乱不清、疑团重重,有严重经济问题”等贬意结论,并最终导致纠纷产生,构成了对他人名誉权的侵害。业主维权理应合法适度。