业主维权应合法适度

法官指出:业主维权理应合法适度

方红、闻亮(均为化名)都是本市杨浦区某居民小区的业主,因对上一届业委会工作不满,两人以向小区居民散发《补充承诺》的形式,称前业委会“财务帐目混乱不清,有严重经济问题”,造成前业委会负责人黄先生及财务韩女士未能再次当选委员。一气之下,黄先生和韩女士将方、闻两人告上了法庭。

日前,杨浦区法院对该起名誉侵权纠纷案作出一审判决,认定被告方红、闻亮的行为已侵害了黄先生、韩女士的名誉权,因此除向两人书面赔礼道歉外,还要赔偿精神损害抚慰金各500元及律师费各1500元。

一年前:两业主直指业委会“有经济问题”

去年4月,住在杨浦区某都市家园小区的近300名业主收到了一份《补充承诺》。同样是小区业主的方红、闻亮在这封《补充承诺》中直言不讳地“揭露”,小区前业委会存在“严重的经济问题”。

由于此时正值该小区进行第三届业委会委员竞选,因此这几百份在小区范围内随机投递的《补充承诺》立即引起了关注。在《补充承诺》里,方红、闻亮自称曾接受业主代表大会委托,参与对第二届业委会过往财务帐目的查核工作,而在查帐的过程中,他们发现,业委会帐目混乱不清、疑团重重,有严重的经济问题,他们还称,由于遭受种种干扰,查帐组后来无法继续开展工作。

不久,“揭露”前业委会经济问题的方、闻两人顺利当选小区业委会第三届委员,而从20**年2月起分别担任该小区第二届业委会负责人及财务主管的黄先生、韩女士未能再次当选。

一年后:两业主被法院判定“侵害名誉权”

黄先生、韩女士在落选后愤愤不平。他们认为,一份《补充承诺》,不仅使他们双双落选业委会,而且还引起了小区其他业主的误会,对两人的名誉也造成了很大伤害。一气之下,两人聘请律师对方红、闻亮提起诉讼,要求对方赔礼道歉,并以书面形式张贴于小区内,同时赔偿精神损失费各5000元、律师费各1500元。

法院审理后认为,方红、闻亮制作的《补充承诺》直指“上届业委会”的财务问题,依一般普通人理解,可以确定黄先生、韩女士就是该文指向特定对象之一。

而在开庭前法院发现,方、闻两人自称参与的、针对该小区第二届业主委员会的财务查帐工作并未完成,目前也未发现任何贪污、挪用等经济问题。法院据此认为,方红、闻亮有关“业委会经济有问题”的贬意结论性意见是在缺乏事实依据的情况下得出的。而选择在业委会委员换届竞选期间,散发《补充承诺》,造成了小区居民对黄先生、韩女士社会评价的降低。

法院认定,方红、闻亮的行为侵害了黄先生、韩女士的名誉权。由于原告主张赔偿的数额过高,法院酌定后作出了上述判决。

法官点评:缺乏证据下结论构成侵权

业主有权监督业委会的工作,如果对业委会工作不满,完全可以通过正当的途径提出质疑、批评。然而在本案中,方红、闻亮两人在缺乏证据的情况下,就得出了前业委会成员“帐目混乱不清、疑团重重,有严重经济问题”等贬意结论,并最终导致纠纷产生,构成了对他人名誉权的侵害。业主维权理应合法适度。

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篇2：业主维权应分清是非维修工作应支持

执意维护自己的私人居住空间,宁愿让整个小区的住户利益受损,某小区的物业公司就碰到了这么一个“坚决维权”的业主。

案情介绍:

要供暖了,某栋楼最高层的一户业主李先生家中的暖气管出现问题,物业管理公司必须要到他家中进行维修,才能保证这一栋楼的正常供暖。但是,李先生因与物业公司存在其他一些矛盾,竟然坚决拒绝物业公司进入其家中进行抢修,理由是公民私人居住空间不容侵犯。物业公司多次与之进行交涉,但李先生态度坚决,就是不同意物业公司入室维修。

时间一天天过去,因得不到维修,导致这栋楼所有业主家中(包括李先生家)无法采暖,其他业主挨冻等待,直到无法忍耐。他们将怨气撒在物业管理公司头上,有的不断打电话责问,有的声称将拒交物业管理费,更有业主要同物业公司打官司。

这件事情的确麻烦:李先生的家毕竟是人家的私人空间,如果他不让进,别人还真不能闯进去。其他业主呢,因为别人家出了问题而在这儿跟着受冻,这事放谁身上都觉得冤。物业公司为此也颇为恼火与无奈,一边就是不让进门维修,一边催着让恢复供暖,法律又未赋予物业管理公司强行进入业主家中维修的权利,该怎么办呢?

法理分析:

问题的焦点就集中在李先生究竟该不该让物业公司进入家中进行维修。

根据我国《宪法》第三十九条规定:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅”。我们应该注意到,这里所禁止的进入是指“非法”的进入,而物业公司进入李先生的住宅,是合法的进入。

房子虽然是李先生私有的,但供暖管道作为一个整体系统是共用的。暖气设施是一套不可分割的整体系统,各业主家中的暖气管道只是这一系统的一部分,使用该暖气系统的各个业主之间存在着不动产的相邻关系。

我国《民法通则》第八十三条规定:“不动产的相邻各方,应当按照有利于生产、方便生活、团结有助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给予相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍、赔偿损失”。

其他业主既然交了供暖费,就有权利享受应得的供暖服务。作为相邻一方的李先生,他有义务为其他业主正常使用暖气系统提供便利条件。但此时李先生在使用暖气时做出的行为影响了其他相邻各方的正常生活。

法律赋予公民权利,李先生有权维护自己的权利,也有权为了实现自己的权利而实施一些措施,但是他不应将与物业公司的矛盾转嫁到其他业主身上,更不应为保护自己的权利而损害其他业主的合法权利。

物业管理公司不是业主,但是公司依据《物业管理委托合同》、《物业管理公约》对小区进行日常的管理,这种管理是根据业主的授权,维护业主权益的行为。合同及公约中均有关于物业公司对小区各项配套设施设备进行维修保养的规定,这是全体业主赋予物业公司的权利和职责。

案件点评:

李先生对物业公司的维修不予配合,直接导致其他业主挨冻,损害了其他业主的合法权益。所以李先生的行为不是什么维权行为,而是侵权行为。物业公司虽然并非相邻关系的一方,但因为李先生的不予配合,导致日常管理无法正常进行,甚至导致其他业主拒交物业管理费。他的权利同样受到了侵害。所以,其它业主和物业公司都有权对李先生提起诉讼。

但是,事情发展到这一步,不管是否打官司,不管官司打的结果如何,都会为各方造成很多损失和麻烦,终归是一件令人遗憾的事情。物业管理公司希望为广大业主提供好的物业服务,业主们也希望得到物业管理公司提供的优质服务,双方的愿望是统一的,为此,双方应尽量本着体谅、理解、配合的态度来对待出现的问题,以实现共同的愿望。

篇3：尚书公寓业主维权案例

　　当下,业主“维权”活动正在全国范围内如火如荼地开展着,这本是我国民主法制建设的好事、幸事,可当物业管理维权演化为业主的盲动,甚至被别有用心人利用的时候,维权就可能演化为“无政府盲动”,给广大业主自身带来灾难性的后果南京市尚书公寓物业管理的盲目“维权”过程和结果,就充分证明了这一点。

　　一、尚书公寓事件梗概

　　尚书公寓位于南京市副中心的繁华地区解放路尚书村78号,由3幢多层,1幢25层高层住宅,共307户业主构成,小区1999年12月建成并交付使用,由南京××房地产开发公司委托南京××物业管理有限公司(以下简称“原物业公司”)进行前期物业管理。物业管理条件。①物业服务费04元/月8226;m2(含高层住宅),②万园休闲浴场经营收益每年约10万元给原物业公司贴补物业管理经费不足,③原小区规划05幢写字楼空地做临时停车场,停车收益补贴原物业公司经费不足。

　　物业管理三年多过去了,业主安居乐业,原物业公司与业主相安无事;档次不高 的小区房价己从当初的3cm元/时,涨到了7000元/8226;m2左右,租金也从当初的600元/套8226;月,涨到了1400元/套&8226;月左右。

　　可就在这时,一场由个别业主委员会委员操纵的、盲目的“维权”运动打乱了小区居民原本正常的生活秩序,使小区广大业主毫无准备地陷入了一场旷日持久的“灾难”中。该事件在南京产生了巨大的社会影响。

　　让我们来看-下事件回放:

　　20**年4月,小区首届业主委员会成立并备案,原物业公司就签订《物业服务合同》事宜积极与业主委员会磋商,但业主委员会久久不予理会。期间,原物业公司辞退一名违纪保安,引起时任首届业主委员会主任的不满,并召集部分业主要求收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”等权利,向开发商和原物业公司进行了“维权”,但维权未获政府相关部门支持,尚书公寓开发商收回万园休闲浴场的“公共产权”和临时停车场的“公共收益”。原物业公司也认为已不能被业主委员会接纳和续签合同,意欲按前期物业服务合同约定,撤出小区服务,后在政府物业管理行政主管部门要求下,继续坚持为小区提供服务八个月,与此同时,在“维权”口号的煽动下,越来越多的业主采取拒交物业服务费、公共水电费的办法“维权”。

　　20**年8月,首届业主委员会主任在未召开业主大会和业主委员会会议情况下,擅自以业主委员会名义公告全体业主重新选聘物业管理公司;

　　20**年9月11日,小区物业管理招标,因无一家物业管理公司参加而流标;

　　20**年10月4日,首届业主委员会主任又未经业主大会和业主委员会审议,张贴公告宣布解散首届业主委员会;

　　20**年11月7日,在区政府物业管理行政主管部门的催促下,小区召开业主代表大会,成立了新一届业主委员会;

　　20**年11月21日,在区政府物业管理行政主管部门积极斡旋下,小区物业管理再次招标,因新一届业主委员会“会中有会,会外有派”,小区第二次物业管理招标仍旧流产;

　　20**年12月30日,新一届业主委员会组织召开业主代表大会,就惟一的应标单位是否选聘问题进行表决,但因新一届业主委员会只主任人参加大会没有对是否选聘形成决议。当夜,新一届业主委员会主任书面声明辞去职务。

　　20**年12月31日,原物业公司依照约定退出小区。

　　业主开始了整整4个多月没有物业管理的生活,其间种种艰难从南京当地媒体的相关报道中可见一斑:

　　20**年1月13日《现代快报》以“尚书公寓因物管公司退出而变成’死城’ ”为题报道昨天,生活在垃圾堆中12天的尚书公寓一幢25层住宅楼的200多户业主又雪上加霜,2部电梯全部瘫痪。业主们说更“悲惨”的日子还在后头,15日以后这里将停电停水。业主们对记者说,由于物管和业主委员会闹矛盾,尚书公寓成了一座“死城”,业主们希望有关部门能“拯救”他们,使他们过上“人”的生活,平平安安地过个年。昨天中午,快报采访车驶入已无门卫的尚书公寓,在10多个小丘般的垃圾堆中穿行,来到04幢前,86岁的刘老站在04幢楼下一脸愁苦地对记者说:“垃圾已10多天没人打扫了,现在电梯又停了,过几天还停电停水,这日子可怎么过,这年怎么过?”记者在现场看到,垃圾堆中不时有老鼠出没,一些居民开始举家外出“避难”。

　　20**年3月11日《金陵晚报》讯为了解情况,记者沿着楼梯摸黑往上爬,正好碰到89岁的连先生他说,电梯停了没有办法只好天天爬楼...,一位70多岁的老人说,他爬三层就休息一下,根本接不上气!再爬下去命都没了,而住在10楼的王先生说,他们这里每层10户,共35层,还有不少老人。

　　老人们只好窝在家里,让子女上下楼买菜做饭。如果过一段时间停水停电了,真的就没有办法活了...

　　20**年4月11日,尚书公寓终于盼来了“新管家”江苏××房地产经纪有限责任公司。新的物管来了,但苦难却远远没有到头,现实再一次粉碎了人们美好的愿望。

　　二、来了又走,新物管“罢花-现”

　　20**年9月7江苏××房地产经纪有限责任公司进驻小区仅半年不到,亏损约3万元,遂公告全体业主“业主与我们所签临时服务合约已满,业主委员会当初的承诺没有兑现。部分业主不交物管费,业委会也不肯协助。公摊电费问题入不敷出。为生存计,我公司不得不从9月23日起撤出尚书公寓小区。”小区再度陷入物管“真空”。

　　20**年10月,饱受折磨的业主们又迎来了第三位“管家”---江苏省××物业中心。但好景不长,20**年5月上旬,仅仅半年左右,××物业中心负责人公开表示“我中心已经倒贴了4万多元。虽然业主委员会很希望我们留下来,但我们到现在还没有和业主委员会正式签约。因为在这种压力下,我们也不知道自己能支撑多久,要不是为了企业的声誉,单单从经济角度考虑早就不做了。”

　　三、尚书公寓事件的教训

　　尚书公寓事件还没有结束,业主们的艰难还在继续,在业主维权风起云涌的今天,我们应该从尚书公寓事件中吸取点什么教训?

　　1.缺乏常识的维权只能是搬起石头砸自己的脚按前期物业服务合同“业主委员会成立后,该合同自动失效”的约定,原物业公司完全可以依法立即撤出小区,但在政府行政主管部门说服要求下,原物业公司一直坚持为小区服务到20**年的最后一天。可业主根本不领情,首届业主委员会主任及部分业主甚至认为只要不同意原物业公司撤出、只要不与原物业公司办理小区交接手续,不管合同到不到期,原物业公司都不可以走,都必须无条件地继续为业主服务。

　　尚书公寓业主所谓“维权”方式有四:一是“讨回”地下浴室“公共产权”和临时停车场的“公共收益”,二是“不给,就炒掉原物业公司”,三是拒交物业服务费、公共水电费,四是搅乱小区秩序给政府施压。

　　其中前两种方式可称为最无知的维权。地下浴室“公共产权”和临时停车场“公共收益”问题,要“维权”也只应找开发商,与原物业公司根本不搭界,但业主们却连原物业公司也一起杠上,并且,地下浴室“公共产权”与临时停车场的土地使用权都属开发商所有,尚书公寓开发商原本将浴室和临时停车场的“公共收益”交由原物业公司,以贴补小区管理经费之不足,原物业公司正是因为有了这些补贴,才在三年多的时间里抵消了物业管理费的亏损。后来两任“新管家”结翻继亏损的事实,击步证实了这帘,业主在最基本事实都没有弄清楚的情况下,就盲目举起了维权大旗。最后的结果是开发商不得不依法收回浴室和临时停车场的管理,维权业主不但没有“维”到一分钱,还搬起石头砸了自己的脚。

　　2.理智维权,谨防被人利用

　　当小区已乱到不可收拾地步的时候,业主们却在首届业主委员会主任“把事情搞得越大越好,让政府行政主管部门来出面解决”的煽动下,到信访部门“诉苦”、向媒体“投诉”抵制部分业主自救自治,还向政府*,冲击政府办公地点,扣留政府行政主管部门派去参加业主大会的工作人员......不断给政府施压,尚书公寓业主采取的这种维权方式造成了极坏的社会影响。

　　3.亟待建立业主委员会制约和惩戒机制

　　尚书公寓事件完全由业主委员会违规操作造成,而业主委员会违规操作又由首届业主委员会主任一手导演。向原物业公司“维权”,直接导火索仅仅是前物管公司炒掉了一名违纪保安,决定选聘新的物业管理企业,也是首届业主委员会主任私自以业主委员会名义张贴公告,选聘方案、选聘标准、评委设定、选聘过程、服务合同审议等均未公开征询业主意见,更没有业主大会投票表决,完全由首届业主委员会主任个人操纵,未经任何会议形式决议,首届业主委员会主任便擅自宣布解散首届业主委员会;第二届业主委员会主任辞职,副主任(系首届业主委员会的主任)不是组织业主自治、解决物业管理危机,而是蝙动不明真相的业主冲击政府行政主管部门办公地点,辞去第二届业主委员会副主任后,他暗地里却组织少数业主给政府行政主管部门施压,阻挠业主自费组织清理垃圾,阻挠业主联名聘请物业管理公司,使事态不断扩大.升级和恶化...直接导致尚书公寓处于长期无人管理、不敢管理的混乱局面。

　　像这样的始作俑者应当承担怎样的法律责任、民事责任和社会道德责任,应当受到怎样的惩戒?翻遍现行的物业管理法规、规则,无法找到可以比照对其进行强制性干预和惩戒的规定。既然没有惩戒手段,业主委员会及其成员捅了“大漏子”大不了“辞职”,留下烂摊子让政府行政主管部门收、酿下苦酒让广大业主慢慢咽。

　　4.物管企业应该自觉维护行业秩序

　　尚书公寓盲目“维权”之所以能够“一呼百应”,还基于幕后操纵者和业主心中这样的一个判断只要招标,物业管理企业就会排着长队来争取管理权。有人说,现在的物业管理没法做,业主服务要求太高,而价格又太低,市场被挑剔的业主搅乱了。笔者则认为,市场和服务价格是物业管理企业自乱阵脚所致,只要有物业管理招标,不管合不合法,不管物业管理条件,更不考虑招标目的、项目深层背景,一窝蜂积极响应,而且,只要能拿下管理项目,什么苛刻条件都答应,什么牛都敢吹......正是这些不负责任的做法,误导了业主,助长了业主盲目推权的歪风。在业主维权风起潮涌的今天,物管企业该好好反省一下个体如何承阻社会责任、维护全行业形象的问题.

篇4：小区业主维权小组就移动基站施工最新声明

　　小区业主维权小组就移动基站施工一事的最新声明

　　各位邻居：

　　就EEA区移动基站进驻施工一事，经过讨论，我们做出如下声明：

　　1、物业公司在业主们长达一年之久的多次要求下，至今也不公布移动基站的详细技术方案，我们无法判断其辐射值是否符合环保部门的豁免范围。此外，物业公司对我们的其他疑问至今也不召开会议进行说明。因此，本小组全体成员仍明确反对其进驻小区施工。

　　2、鉴于目前我社区业主大会尚未成立，无法组织业主按照物权法及物业管理条例等相关法律的要求对移动基站施工这一社区管理重大事项进行投票表决。因此在目前的情况下， A区其他业主对移动基站施工的任何同意或反对意见我们都给予充分尊重。

　　3、自即日起，本维权小组成员将把我们的反对意见及具体不允许移动施工的部位、楼号告知物业公司，A区其他业主请自行向物业公司表达你们同意或反对的意见。

　　4、本维权小组认为，保证社区长治久安，维护全体业主利益的最根本方式是早日真正实现业主对物业公司的有效监督。因此，尽快成立起业主大会并选举出业主委员会，是本社区近期的首要工作。本维权小组将一如既往的支持本社区业主大会筹备组的工作，我们也在此呼吁各位邻居积极踊跃的参与到社区业主大会的筹建工作中来。

　　EE小区业主维权小组

　　20**年10月14日