业主不统一装玻璃案例

　　业主不统一装玻璃怎么办

　　案情介绍：

　　刘元是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以增加室内光线，且随外部温度变化能够调节室内温度。于是她几经周折买了此种玻璃，未经物业公司同意，拆除原有玻璃，将新买玻璃安装上去，结果因玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很大，严重影响小区整体统一的布局，就此管理处向刘元提出异议。

　　刘元自有道理，产权是我自己的，我自家的玻璃愿意什么颜色就什么颜色，拒不拆换。之后管理处多次协调、回访，本着"着重调解"的原则向刘宣传了《民法通则》，《业主公约》、《管理条例》等，最后刘元意识转换，拆除了有色玻璃。

　　点评：

　　1、业主装修应遵守小区内的装修规定，填写装修申请表，并经物业公司批准后方可进行装修，刘元未经物业公司同意，擅自装修本身就与《业主公约》相抵触。

　　2、《民法通则》规定：个人利益与集体利益发生冲突时，应放弃个人利益，保持集体利益，刘元的有色玻璃与小区整体统一形成反差，如若任其作为，其它业主也效仿所为，小区的统一，整洁将被破坏。

　　3、人与人之间需要沟通，只要我们管理人员把管理工作做到家，动之以情，晓之以理，相信会取得业主的理解和支持。

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篇2：物业租赁案例分析范例

　　案例一 意思表示不真实的租赁合同无效

　　(一)案情介绍

　　黄×有楼房两间,其中一间于1958年出租给某市百货总店。双方在租赁契约中约定,出租人在租赁期间如确要收回自用或出卖、出典、拆建等,得于3个月前通知承租人搬迁,承租人不得借故拖延或有任何要求。1981年9月,黄×以房屋需要修建和自己急需用房为由,要求收回该房。市百货总店则提出,该房已做为商业网点不能撤销,不同意退租。1982年9月,黄×领到市城建局翻建房屋许可证后,即行拆房改建,因百货总店拒不腾房,拆房中途停止。经市有关部门调解,同年12月出租人在一定压力下,不得已与承租人签定了租赁、修建协议。协议书的主要内容是承租大要在1982年12月30日以前搬出该房。出租人应于1983年4月30日前把房修好交承租人租用。但在市公证处办理公证过程中,出租人没有在公证书正本上签名盖章,并拒绝受领公证文书。1983年4月房屋修好,承租人要求用房,出租人不承认公证文书,坚持要求按1958年的租赁契约收房自用。为此,诉讼到法院。法院经审理认为,由于双方所订租赁、修建协议并非出租人真实意思的表示,故协议无效,不予保护。至于公证问题,出租人没有在公证文书正本上签字,此公证不能成立。本案应按1958年双方所订的房屋租赁契约的规定处理。据此判决如下:双方于1982年12月所签订的租赁、修建协议无效,出租人因自己急需用房,确要收回自用,承租人应于判决生效后3个月内搬出现承租房。

　　(二)范例评析

　　合同,是当事人双方意思表示一致的协议,是一种民事法律行为,它表现的是民事主体基于一定目的而确立双方之间的权利和义务关系。这种协议必须是民事主体在自愿意志的情况下作出的不受非法干涉、威胁与欺诈的真实的意思表示,是表达了当事人在订立合同时的真实的想法、意识的协议。意思表示真实,是合同成立的重要条件之一。任何以欺诈、胁迫手法使当事人违背自己意志而达成的协议都是无效的。本案中,出租人在有关部门的压力下,不得不违背自己的意志与市百货总店重新订立了租赁、修建协议,该协议应属无效。

　　出租人与承租人于1958年签订的租赁契约是在双方协商一致的基础上签订的,反映了双方的真实意思,是有效的,应予保护。出租人因自己急需用房而要求收回房屋自用,依照1958年的契约是可以的,应当保护出租人对房屋的合法所有权。

　　案例二 拒付租金的责任

　　(一)案情介绍

　　某市某街26号、27号2栋砖瓦房原系王某夫妇所有的私房。1974年,王×夫妇去世,某房产为其子女王××、王××继承,并办理了房屋产权转移手续。

　　1983年地震,27号房倒坍,只剩一片瓦砾,26号房虽有破损但不太严重。同年4月,王氏兄弟经批准共同出资在27号房址上建起四间临建棚,并重新登记。同时将26号房和临建棚租给了新兴食品厂,书面约定,月租金300元,租期15年,违约金比率10%。

　　1984年新兴食品厂欲扩大生产规模,但王氏兄弟资金不足,7月14日双方达成协议,“由新兴食品厂出资,王××兄弟办理有关房屋扩建及批准登记手续,将原来的临建棚改造为三层楼房,由新兴食品厂继续租用。”19*11月,新兴食品厂实行承包,新厂长金玉上任,认为原临建棚已由食品厂出资改造,该三层楼房的产权应归属食品厂,因此拒付该部分租金1500元,双方发生争议,王氏兄弟于1990年3月诉至法院。某区人民法院受理了此案,经审理于1990年5月12日判决:①原临建棚翻建的三层楼房归王氏兄弟所有,王××、王××支付新兴食品厂建房费用25万元。②新兴食品厂拒付租金违约,应支付王××、王××5个月的欠缴租金1500元及违约金150元。

　　(二)范例评析

　　某区人民法院的判决是正确的,分述理由如下:

　　(1)某街26、27号房为王氏兄弟的合法继承财产,享有所有权,我国《宪法》第13条规定:“国家依照法律规定保护公民的私有财产继承权。”《民法通则》第76条规定:“公民依法享有财产继承权。”继承权,是公民财产权利的延伸,是继承人继承被继承人遗产的重要权利。《继承法》第2条规定,“继承自被继承人死亡时开始。”1974年,王某夫妇去世,王××、王××作为王某夫妇的合法第一顺序继承人,有权继承其父母所留的某街遗产,对该房屋享有所有权。

　　(2)临建棚应属王××、王××所有。27号房因地震倒坍之后,王氏兄弟共同出资,在此基础上建成四间临建棚,并取得了法定批准手续,重新对产权进行了变更登记,因此,王氏兄弟享有对该临建棚的所有权。

　　(3)王氏兄弟与新兴食品厂订立的租赁合同有效。合同,是当事人双方明确权利义务关系并达成一致的协议,是一种民事法律行为,除非法律特别规定,只要双方当事人意思表示真实。

篇3：案例分析:自家的阳台为何不能封

　　案例分析:自家的阳台为何不能封

　　某小区顶层阳台未做封闭，由于未封闭的阳台只计一半建筑面积，该户业主盘算一番，决定交房之后自己封阳台，没想到遭到物业管理公司的反对。业主非常不满：我自己的房子，自己花钱封阳台有什么不可以，我又没有对任何人造成不便或者麻烦，难道这不是我自己的权利吗?

　　律师分析

　　这位业主随后找到本报特约律师顾问北京世联新纪元律师事务所郭玉涛律师进行咨询。律师认为：业主自己花钱买的房子，依法对这套房屋享有所有权，我国《民法通则》规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益、处分的权利”。这位业主作为所有人，对自己的房屋确实享有完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装饰、装修，是行使处分权能的一种表现，也就是行使所有权的表现。

　　但是，任何权利都不是无限制的。所有人行使所有权，应当符合法律确认所有权的目的，必须遵守国家的法律，充分、合理地发挥财产的效益。行使所有权不得破坏社会主义经济秩序、不得侵害公司财物，不得妨碍或损害他人的利益，不得违背社会主义道德准则。如果所有人滥用所有权，应当依法承担相应的责任。

　　假设这位业主不是要封阳台，而是要在屋子里修一个壁炉，这是他行使所有权的表现，谁也无权干涉，但是他如果要把壁炉的烟囱伸到楼上业主的窗户下面就不行，楼上业主就会激烈反对，因为壁炉产生的烟会呛着楼上的业主。这就是滥用所有权，大家对此会看得很清楚，也会迅速而激烈地反对，因为这种行为直接损害了他人利益。

　　而本案例中，业主封阳台的行为并没有直接让某一位业主不痛快，其造成的损害不直接、不明显，所以大家看得不太清楚，反对的声音也很小或者几乎没有。但是这种行为从本质上同样是滥用所有权、损害其他业主利益的行为。

　　建筑师设计楼房的开放式阳台，自然有其美观、实用的考虑。对于生活在这栋楼宇中的全体业主来说，这栋楼宇的外立面是他们共有的部位，保持该楼宇漂亮、舒服的景观，使得该楼宇能够保值增值，这是他们作为楼宇所有者的合法权益。

　　如果人人只图自己方便，随意地封阳台，就一定会破坏该楼宇外立面的整体美观、协调、整齐，从而降低了该楼宇的整体品位、档次、效果，时间长了必然会造成这栋楼宇或者小区的贬值。所有这些，无疑都是在损害全体业主的合法权益。

　　基于此，该楼宇任何其他业主都有权利阻止类似随意“封阳台”的行为。物业管理公司不是业主，对该楼宇并不享有共有权，因此该业主封阳台的行为并没有损害物业管理公司的利益，但是物业管理公司的基本职责就是在业主的授权委托下，对物业进行必要管理、服务，使物业能够保值增值。为此，物业管理公司不仅要提供保安、保洁等服务，还必须要及时制止对物业、对全体业主利益的损害行为。这是物业管理公司的合同义务，同时也是其合同权利、职责。

　　物业管理公司的职权来源于全体业主的所有权，是全体业主将所有权的一部分权能授予物业管理公司来行使，物业管理公司代表和维护全体业主的共同利益而不能只维护单独个体业主的私利。

　　所以当某一位业主个体的行为损害到业主整体的利益时，其他业主既可以自行予以制止，也可以授权物业管理公司予以制止。

篇4：华银大厦物管顾问项目案例分析

　　一.华银大厦概述

　　1. 大厦自然概况:

　　华银大厦位于石家庄市桥西区中山西路48号,占地面积6300平米,总建筑面积36000平米,是一栋单体写字楼,地面以上22层(1-4楼为裙楼),地下三层(负一二层为停车场,负三层为设备间),开发商为新元顺实业有限公司,到目前为止,共有十七户入住,主要业主是华夏银行(购房),其余全是中小租户,入住率为60%。

　　2. 顾问期

　　华银大厦顾问期为6个月(20**年6月-----11月),质量跟踪期为3个月(20**年12月-----20**年2月)。

　　3. 华银物业公司概况及我方人员介入情况:

　　华银大厦的物业管理企业为华银物业公司,成立于20**年8月,其前身为新元顺实业公司物业部,公司经理由开发商派人担任,我方驻场经理担任副经理,公司下设维修,保安,办公室(兼管清洁)三个主管。其间,机电顾问在工作满四个月后按合同规定撤出,驻场经理应发展商要求,6个月工作期满后再协助管理商筹备物业管理市优大厦的创建考评工作,12月8日已经通过市检查考评验收,获得石家庄市物业管理优秀大厦称号,成为石家庄市第一个获此称号的写字楼物业。

　　二. 主要工作情况

　　1.迅速建立起日常工作秩序20**年五月底,我方驻场顾问和公司顾问团成员到达华银大厦时,当时的情况是杂乱无章,毫无秩序,我们马上做了三件事:

　　1)协助管理商组建物业部,以原有人员为主,只招聘个别急需人员,组建维修班,将原来各自为政的不同工种(空调、强电、弱电、电梯等)统一纳入维修班管理之下。

　　2)制定日常工作管理制度,如各级人员岗位责任制;办公室日常管理程序(业主入住,装修管理等),公共管理制度,如员工手册,房屋管理公约(业主公约),周一例会制度,周六日值班制度,日常巡视检查制度。

　　3)初步改善大厦形象,以大厦前广场和电梯厅为重点,规范前广场车辆秩序,群控电梯,客货分流,规范业主出入秩序,管理层员工及操作层员工按工作性质分别统一着装。

　　半个月后,将华银大厦的物业管理日常工作逐步规范起来。

　　2.对设备进行验收,整改和保养:

　　顾问团第一次到大厦时,设备间连插脚的地方都没有,整个设备处在施工后期,在我方指导下,一是催促发展商尽快完善竣工,二是不等不靠,组织维修工制造条件主动干,从设备的清理、整改到刷漆,使设备间完全改观,新元顺公司(开发商)总经理到设备间参观后说了四个字“天翻地覆”,此项工作完成时间为八月底;接着,我们制定了保养计划,建立了设备台帐,实行设备三定(定机、定人、定岗位)。

　　3. 整理和修订ISO9001体系文件

　　从第四个月开始

篇5：物业案例分析：小区宣传广告引发的投诉

　　物业案例分析：小区宣传广告引发的投诉

　　案例简述：

　　某小区业主投诉管理处利用小区宣传栏发布商业广告，并且发布打着免费咨询、免费义诊旗号的医疗广告，业主怀疑广告内容有一定的虚假性，有可能造成业主损失，强烈要求管理处本着对广大业主生命安全负责的精神，不要只顾赚钱，而要集中精力搞好物业服务工作。并对广告的收入去向进行质询。

　　案例分析：

　　以上业主的投诉我们姑且不论是否有一定偏颇，作为物业公司首先应检讨自己的管理是否存在偏差。小区宣传栏设置的目的是用于信息传递，服务于业主，物业公司作为被委托人，利用小区宣传栏发布相关信息和商业广告本是服务业主的好事情。但是在具体操作时，张贴商业广告的内容、方式、时间应考虑业主的感受，如果能给业主带来附加值当然更好。但"免费健康咨询"的活动背后的确有推销药品和医疗设备，业主不满意的也就在于此，类似服务应慎重选择。另外如果发布商业广告，并从中获取商业利益，其收益不能由物业公司提走，而应主要用于补充专项维修资金，或按照业主大会的决定作用。

　　以上投诉，再次提醒我们，在物业法规日益健全、业主法律意识日益高涨的今天，物业管理的合法性合理性需得到更深层次的关注和切实的提高。