业主婚礼喜庆、丧事吊唁服务措施

　　业主“婚礼喜庆”、“丧事吊唁”服务措施

　　物业服务管理讲究的就是“情、理、法、信”，“动之于情”这是我们物业服务管理人员与客户进行沟通的唯一途径。而当遇到小区内客户家中举办“婚礼喜庆”或者是“丧事吊唁”活动，物业管理处的主任应该把握好这个与客户进行“情感交流”的机会。每一位物业员工，应将客户家中这样的人生大事，当做自已家里的大事来认真对待，要做到：心到、人到、力气到。

　　现提几点建议，仅供各位参考：

　　“婚礼喜庆”

　　01：首先是登门道喜，了解庆典活动的具体时间表；

　　02：征询客户、需要哪些服务与管理的要求，

　　03：依据客户提供的庆典活动时间表布置安排各岗位工作人员执行；

　　04：保洁人员；负责庆典场地的地面清扫或冲洗，（公共区域，不包含客户家中的家政卫生）。活动结束时及时收集清扫烟花炮竹等垃圾。

　　05：工程技术人员；在特约的时间段里，启动小区的景观瀑布，增添喜庆气氛，

　　06：消监控人员：在特约的时间段内密切注视庆典活动经过的路线安全防范、消防隐患排除，（有多媒体广告牌设置的区域，扦播贺词喜歌）

　　07：秩序维护队员：在庆典活动燃放烟花炮竹的地域做好消防安全防范工作，在特约的时间段内，维护喜庆婚车队的有序停泊，确保喜庆婚车队的行车线路畅通。

　　08：建议喜庆婚车停泊，免收任何费用。如果当班的秩序维护队员人手不够，安排“备勤人员”必须在约定的时间段内义务加班执勤。

　　“丧事吊唁”

　　01：当你得到客户家中的相关信息，及时登门拜访，征询客户需求。

　　02：安排工程人员协助客户临时拉电线、安装照明灯具、布置“灵堂”或者“吊唁大厅”，

　　03：率领楼宇管理员、工程技术员、秩序维护队班长、队长到客户家中的“灵堂”或者“吊唁大厅”向“遗体”、鞠躬告别；

　　04：对前来参加“吊唁”活动的亲朋好友驾驶的车辆，组织秩序维护队员在现场维护车辆停放秩序，免收任何费用、并且对他们做好“向导工作”。

　　05：在特约的时间段内，要维持好“灵车行走线路”的畅通，劝阻其它车辆暂时回避。

　　06：率领管理人员到楼宇梯位口，等待“灵车启动”，给“逝者”送行告别。

　　07：安排秩序维护队员在“捧回遗像”安放“吊唁大厅”的仪式时，做好消防安全防范工作。

　　08：消监控人员：在特约的时间段内密切注视活动经过的路线安全防范、消防隐患排除，（有多媒体广告牌设置的区域，扦播哀乐和讣告）

　　09：在吊唁期间，再次率队到吊唁大厅向“遗像”鞠躬寄托哀悼。

　　10：安排保洁人员及时清理、清扫吊唁活动区域的卫生。

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篇2：物业服务费收取及催缴程序

　　物业服务费收取及催缴程序

　　有关滞纳金比例以该项目《业主公约》及《物业服务合同》为准）业户收楼时需将计费时间终止到每自然季度末最后一日

　　1.1预缴半年管理费

　　1.1.1物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一个半年的管理费。

　　1.1.2每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

　　1.1.3《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。

　　1.1.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《业主公约》《物业服务合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。

　　1.1.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。

　　1.2预缴三个月管理费

　　1.2.1物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。

　　1.2.2每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

　　1.2.3《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。

　　1.2.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《业主公约》《物业服务合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。

　　1.2.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。

　　1.3预缴一个月管理费

　　1.3.1物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费付款通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈付款通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。

　　1.3.2每月的1日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。

　　1.3.3《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当月欠款的第一天起算）。

　　1.3.4在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《业主公约》《物业服务合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。

　　1.3.5《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经客服部发出。

篇3：小区物业服务费收取规定

　　小区物业服务费收取规定

　　对物业服务服务费用收取过程进行控制，规范物业服务服务费的收取和使用，保证物业服务工作的正常运作。

　　1.0管理处财务人员负责参照有关规定制订物业服务及服务的各项收费标准和各项费用的收取工作。

　　2.0管理处主任负责审核各项收费标准并监督费用收取的执行情况。

　　3.0总经理负责审批各项收费标准并监督费用收取的执行情况。

　　4.0客户服务部负责各项收费单据的投放和催缴工作。

　　5.0工作程序

　　5.1收费标准的制定

　　5.1.1管理费、房屋本体维修基金、有偿服务费等的收取标准由管理处财务组参照深圳市政府有关职能部门及业主委员会规定的标准制订，经管理处主任审核、总经理批准，如有必要报政府部门、物价局批准后执行。

　　5.1.2财务人员在业户入伙时即建立《物业服务费用收费一览表》，明确每个业户的物业服务费用和房屋本体维修基金收费标准。

　　5.2管理费的收取和水、电费的代收代缴

　　5.2.1管理处从业户办理入伙之日起计收管理费。

　　5.2.2每月底由财务人员核算业户的物业服务费用并录入电脑。

　　5.2.3管理处工程部每月底抄录水、电表读数，交由财务人员将上述数据输入电脑，按照收费标准核算打单。

　　5.2.4每月的收费通知由财务人员于每月5日之前打出，交客户服务部发放到业户的信箱中。

　　5.2.5每月管理费和水电费均通过银行划款，存款金额不足无法托收时，由客户服务部负责通知业户补足存款余额再行划款，特殊情况下可现金或支票交纳。

　　5.3房屋本体维修基金的收取

　　5.3.1管理处从房屋竣工保修期完成后开始向业户收取房屋本体维修基金，收取标准按深圳市政府职能部门的有关标准执行。

　　5.3.2房屋本体维修基金按月收缴，委托银行扣款代收。

　　5.4有偿服务收费

　　5.4.1管理处工程部向业户提供有偿服务时，如实填写《有偿服务单》，写明人工服务费、材料费及总金额等，签名确认，并请业户对有偿服务进行验收及在《有偿服务单》上签名确认。

　　5.4.2管理处财务人员根据《有偿服务单》相关栏目中的金额数收取费用。

　　5.5监督管理

　　5.5.1一切收款票据均由财务人员专人负责保管，发票必须由会计保管．

　　5.5.2收费需领取收款票据时，根据有关财务制度进行登记．

　　5.5.3票据使用完毕后，领出人要把存根联及时交财务票据保管人，并即时清结。

　　5.6违章处理

　　5.6.1业户逾期未交纳管理费的，超过规定时间后，由财务人员发出《催款通知书》，限时缴交。

　　5.6.2《催款通知书》发出后，过期拒不缴交又无正当理由的，客户服务部报管理处主任处理。

　　6.0支持性文件及质量记录

　　6.1《有偿服务单》此单由管理处制作

　　6.2《物业服务服务收费通知单》此单由财务部制作

　　6.3《催款通知书》此单由财务部制作

　　6.4《物业服务费用收费一览表》此单由财务部制作

　　6.5《安装维修及有偿服务收费标准》此单由管理处制作

篇4：物业服务社会(社区)角色定位问题

　　物业服务社会(社区)角色定位问题

　　一、物业服务是怎么来的

　　中国物业服务诞生的基本条件，是国家实行gg开放，对私有权的承认。私权的主要内容是物权，对普通民众而言，最大物权莫过于房产权。八十年代中国实行住房制度改革，过去主要依靠国家、单位分配住房的城镇居民有了属于个人的住宅，这些公寓式住宅每套单位上下左右与其他住宅单位毗连，楼梯、走道、天面、外墙、设施设备等共用，建筑物以外还有住宅区的公共道路、花园、地下管网、运动场地等小区物业配套设施，都需要统一运行、维护、管理，这就是物业服务。住宅私有化，其物业服务必然商业化、社会化，计划经济时期实行的社区管理方式必然被突破。与此同时，香港、新加坡等发达地区、国家的物业服务经验被引进国内。内因变化、外因诱导，八十年代中后期物业服务即应运而生。从第一家物业服务公司成立至今二十年时间，全国物业服务公司已经发展到数万家，从业人员达数百万人。进入21世纪，物业服务在全国爆发性普及，几年时间北京上海广州等中心城市住宅物业的物业服务覆盖率已达到80%以上，深圳更达到90%以上。

　　中国物业服务企业主要有四个来源:泊来物──直接引进的“洋物管”；营销物──房地产商按照国外家电品牌企业售后服务模式为促进商品房销售而设置的售后服务机构；翻牌物──由企事业单位的行政后勤管理部门改头换面；以及近几年出现的以个人合伙等形式成立的物业服务公司。“洋物业”进军国内市场后，一直集中在高档写字楼、高档别墅区、高档酒店式公寓、大型商城等高端物业，它们按照国际惯例“打理”(也按照国际惯例收取十几元人民币至几十元美金/每平方米.月的高额物业服务费──国内物业服务公司想都不敢想)，与业主的关系简单，相处和睦。而国内的物业服务企业与开发商、业主的关系复杂，物业服务属性难以界定，关于物业服务的社会角色问题，目前至少有三种观点:

　　一种看法认为物业服务是房地产业附属业。房地产开发商认为，物业服务是房地产的售后服务。就像是汽车生产销售以后，需要售后4S服务店一样，房地产开发销售后，需要成立物业服务公司负责售后服务。对这种观点，姑且称其为“物业服务附属业说”，代表大型房地产开发商的意见。

　　第二种看法将物业服务视为与房地产有关联但应该独立存在的一个产业。国家建设部和“中国物业服务协会”基本上持这种观点，虽然国家《物业服务条例》(20**年9月1日实施)第二十四条明确提出了“房地产开发与物业服务相分离的原则”，但又不否认物业服务与房地产开发的依附关系，姑且称这种观点为“物业服务衍生者说”，是目前官方的观点。

　　第三种观点是行政事业单位、大型企业、学校等后勤管理转换为物业服务的公司，在提供管理房屋设施设备管理，提供保洁、绿化、维修等“硬”的服务的同时，还在小区安全、邻里关系、社区文化等“软”的环境方面大做文章。在他们看来，物业服务是与居民、家庭、社区息息相关的一种公众服务业，因此“社会效益”和“经济效益”一样都是物业服务企业的第一目标。他们提出要“一手抓物业服务一手抓精神文明建设”。“公众服务业说”，基本代表一般物业服务企业和民间对物业服务的认识。

　　二、物业服务社会角色问题何在

　　物业服务的社会角色是其社会地位的外在的，动态的表现，因此由于对物业服务公司社会地位认识的差别指导下了的其管理企业的千差万别。特别是以第三种观点“公众服务业说”为依托的物业服务，被称为是“有中国特色的物业服务”，与西方物业服务概念大相径庭。由于物业服务直接而又持续的影响市民日常生活，覆盖面广，它的角色不清而引发的行为方式常常引发五花八门的问题，因而成为大众话题受到质疑。

　　按照社会学角色论的观点，角色不清是指社会大众或角色扮演者自身对某一角色的行为标准不清楚，不知道这一角色应该做什么，不应该做什么和怎样去做。社会的急剧变迁，常常是造成社会角色不清的最主要原因。物业服务是否负责社区公众事务，不仅没有社会共识，法规文件都不明确，国务院20**年颁布的《物业服务条例》与建设部1995年颁发的《全国优秀住宅小区标准》(2000年修订为《全国物业示范住宅(大厦、工业区)及评分细则》)，关于物业服务的服务内容，规定口径大不相同。《物业服务条例》没有将社区文化和精神文明建设作为物业服务的职责规范，而《全国优秀住宅小区标准》则将精神文明建设作为物业服务等级资质考核的一项重要内容。

　　1. 物业服务自我定位不清。

　　主要表现在物业服务是否应该负责社区“精神文明建设”方面。深圳市是中国物业服务的发祥地，最早推行物业服务。物业服务企业在推行“专业化服务、一体化管理”现代物业服务服务的同时，提出了“一手抓物业服务服务，一手抓精神文明建设，创建有中国特色物业服务”、“为居民营造一个安全、舒适、邻里关系和谐、文化浓郁的人文社区”等口号，并作为日常工作开展(请见某物业服务公司《***村1999年“环境社区文化”活动实施方案》)。物业服务公司所谓的社会效益、社会效益“两手抓”，被居民社会广泛接受，也受到官方鼓励。官方认为，社区是城市的细胞，社区文明搞好了，城市文明建设就好搞了。九十年代，深圳市委市府曾持续多年推广“两手抓”的物业服务经验。这种管理经验不仅对深圳市物业服务发展影响很大，对后来全国物业服务运行方式也有很大影响(直接影响了建设部1995年颁发的《全国优秀住宅小区标准》的制订)。直到一个世纪九十年代后期，在一般人看来，能够享受小区物业服务服务是有档次的事情，人们对于物业服务，多以爱慕的眼光看待，报纸、电视提及物业服务大多是表扬，物业服务就是活雷锋，物业服务和文明社区几乎是同义语。

　　2. 业主对物业服务的认识不清。

　　典型表现在，发生邻里纠纷时业主不问纠纷性质就找物业服务公司。这是有原因的:物业公司在新小区施工阶段就“前期介入”:为小区设计、施工质量缺陷挑毛病，督促建筑商整改工程质量，主持物业质量验收，为业主办理入住手续等。而居民(业主)入伙后遇到任何问题都需要通过物业服务公司解决。居委会则是在物业服务工作一年以上才进驻，因此在许多业主心中地位比较次要。所以发生邻里纠纷时，他们自然会找物业服务公司。但《宪法》明文规定，“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见，要求和提出建议。”如此一来居委会在社区作用被严重削弱，引发出居委会在社区管理的《宪法》规定中权力的问题。1999年，国家民政部一位领导视察深圳几个住宅小区，发现主事的都是物业服务公司，居委会处于形式上存在的尴尬位置。他当场提出“物业服务是干什么的”的质疑，中途拂袖而去。

　　3.政府职能部门对物业服务定位不清。

　　主要表现在，有关社区工作政府职能部门更愿意找物业服务公司合作。由于物业服务有物质、人力资源优势，办事效率更高，因此政府部门非常乐于利用物业服务抓社区工作，把诸如创建“安全文明示范小区”、“卫生示范小区”、“花园式园林示范小区”、“环境示范小区”等活动(由政府及城管、环保、公安、国土、建设等职能部门主持开展的)，直接交给物业服务公司负责。工会、妇联、老龄委、体委、青少年服务站、科协、共青团、环保、残联、义工站等等社会团体，也纷纷借用物业服务公司提供的平台进入社区，极大方便了它们活动。政府组织类似的行为实际上是一种授权，这使物业服务事实上成了社区管理机构，弱化了居委会在社区的作用。

　　4. 社会对物业服务认识不清。

　　角色不清在现实中有一定合理性，它灵活满足了急速发展社会的一些要求，凸现了社会对高效率者的从优选择。但物业服务角色不清或角色错位也必然引发新问题。一是人们把物业服务想象成了居委会，似乎物业服务包罗万象，可以包办一切。但事实上，社区成员众多、关系复杂，物业服务公司大包大揽使社区矛盾集中到物业服务方面，表现为，近来频繁发生的业主和物业服务公司之间的矛盾冲突。而一味期望物业公司将这些矛盾有效解决是不现实的。二是物业服务角色不清挫伤了社区其它管理成员的工作积极性，社会要求限制物业服务权力呼声日益高涨。三是服务范围界限不清楚，导致物业公司无法有效培训员工，物业服务的质量问题日益突出。还有开发商对物业服务公司的制肘等等。

　　目前人们对物业服务的批判鞭笞异常猛烈的现象值得关注。拿物业服务说事极易煽动业主情绪，引起媒体关注。有人完全不顾物业服务服务的出现大大改善人居环境，生活质量，得到绝大多数居民认可的基本事实，而动辄鼓动群体情愿，对物业服务无限上纲，全盘否定。表面上看，这种现象是向物业服务公司或房地产开发商叫板，实际上是在向政府*。传媒近年对物业服务的批评，往往缺乏冷静分析，对物业服务的缺乏客观认识和基本把握，为迎合读者口味，有时甚至故弄玄虚哗众取宠。导致由业权引发各种矛盾愈来愈频、愈来愈烈，直接影响社区和谐、社会稳定。

　　三、怎样规范物业服务社区角色

　　包括政府机关、部队在内的住房制度改革的基本完成，意味着“私有住房业主”不再是社会少数群体，而是涵盖所有城镇常住居民的概念。我们应该清醒地认识到住房制度这种质的转变所带来的问题是复杂的、必须依靠新的制度才可能解决的好。随着业主维权呼声日益高涨，新的社区管理体系却迟迟没有建立。目前有人提出给业委会法人社团资格，实行业主自治的设想。笔者认为，在新的社区管理基本框架没有形成之前，施行所谓“业主自治”，必然导致社区秩序缺失，给社区管理带来灾难性后果。

　　物业服务在社区服务基数大(一般每20户左右配置一名员工)，具有工作持续、劳动密集、与业户互动性强等特点，很多发达国家和地区采取的所谓“寓管理于服务”的社区治理形式就是以物业服务为基础开展的。物业服务经过二十多年运行积聚了大量的经验和人力资源，如果为政府所用，不难成为其社区管理的巨大资源。换言之，让物业服务直接负责社区环境服务，社区治安服务，社区文化服务，变政府直接面对业主为，由物业公司面对业主；变政府直接解决社区问题，为监督物业公司合法有效地解决社区问题；让物业服务成为政府管理社区的“中间层”，实现政府对社区真正意义上的管理。由此建议:

　　1. 国家要修改社区管理办法

　　社区管理是社会管理的基石，改变社区管理方式事关基层政权稳定，城市社会学、行政管理、制度经济学等学科应加大社区管理新模式的研究。应设置一个类似农村基层组织管理法的城市社区管理办法，对城市社区管理，公共事务的有关部门以及物业服务职能给以界定，理顺城市居委会和物业服务的关系。确定由谁提供社区运行服务，由哪些部门监督管理等的依据，为物业服务参与社区公共事务扫清法律上的障碍。同时还应该考虑对《宪法》第111条作必要的修改，从而为物业服务参与社区公共事务提供法律依据。

　　2. 政府要自觉从社区事务性工作中退出

　　1994年国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》提出，“要把各单位建设、分配、维修、管理住房的体制改变为社会化、专业化运行的体制”。政府从管理一切、包办一切，转变为监督服务，一直是政府机构改革的目标。小区管理物业服务化就是社区运行社会化、商品化，物业服务的发展让政府基层管理单位从“社区公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安”等事务中解脱出来变为可能。然而，现在新提出的所谓“社区建设管理体制的构建原则”，依然“立足街道办事处这个最基层的政权组织和社区居民委员会开展社区建设”，显然，政府要摆脱亲力亲为直接参与社区事务，需要更多的理性思考和更强的创新意识。

　　3. 明确规范物业服务在社区的作用

　　政府可以对物业服务公司在社区的服务范围、程度提出明确的要求，内容尽可能宽泛一些，并制定相应的服务标准和考核办法，要求物业服务必须承担社区公共服务和一般性管理责任。但是应该看到，物业服务的企业化运作，其作用必然有限，即便是单纯的物业服务，物业服务公司也做不到管到底、管到顶。比如:有人改变房屋原有功能，有人改动房屋承重结构，有人要在公共部位乱搭建，有人将小区绿地改成菜地等等现象，仅凭物业服务企业劝阻难以杜绝。物业服务虽然可以提供物业维护服务及其之外的许多服务，包括主持社区文化活动，调解邻里纠纷，广泛干预社区事务等，但遇到复杂问题和顽固对象，绝对需要政府相关职能部门的介入，甚至法律方面的支持。

　　4. 建立新的社区管理秩序

　　业主(及其家庭成员)是社区的主体，业主与业主之间，与房地产开发商，与物业服务公司都有着平等的法律关系，相互关系看似清晰，其实十分复杂。目前社区法制建设的重点应该，一是对开发商的物业建筑开发质量及售后服务责任的规范，二是业主委员会的推举及其运作方式，三是物业服务公司的职能和服务规范的规定，四是要设立社区民事仲裁庭，建立有效的社区纠纷仲裁机制。只有社区成员职责清楚，才能各负其责。涉及业主意见不统一、社区成员利益无法协调等问题，有行政管理办法和法律仲裁等手段的高效干预，形成物业服务──行政管理──法律仲裁的管理链，才能形成社区和谐的有效控制机制。

　　总之，物业服务是住房商品化的产物，物业服务提高了人民生活质量，减轻了政府的负担，但也带来一些新问题。厘清物业服务的社会角色，不仅可以更好规范物业服务行业行为，同时可以帮助政府利用物业服务资源提高社会管理效率，用物业服务资源帮助建立高效率低成本的社区管理新体制，完全符合“要以转变政府职能为重点，重点推进政企分开、政资分开、政事分开、政府与市场中介分开.

　　把政府职能切实转到经济调节、市场监督、社会管理、公共服务上来”的思想。和谐社区是和谐社会的基础，社区管理是社会管理的基石，希望有更多人关注物业服务的社会(社区)角色定位问题。

篇5：论物业服务企业发展策略

　　论物业服务企业发展策略

　　1、企业应当树立超前的意识

　　优秀的物业服务企业不仅在当代独领风骚,而且需要有敏锐的眼光,能够准确的预测到未来行业的发展趋势。就目前物业服务行业现实而论,优秀的物业服务必然具备下述特征：

　　1)逐渐介入智能化领域。智能化物业服务的研究和实践将是今后评判物业服务发展好坏的重要标准;同时,智能化物业也是建设信息化社区必不可少的硬件基本设施,而且物业自身的智能化也将最大限度地节约资源、方便使用者。

　　2)引导消费新理念。服务这种产品是一种动态的产品,是很多小细节的综合体,它会随着顾客的不同、环境的不同而发生变化,完成不同细节的组合,以达到服务个性化的目的。建议企业实时依据顾客的差异性不断改进自己的产品--服务,凭借对业主的服务获取业主的满意和忠诚,以获得报酬实现赢利目的。

　　3) 探索行业新趋势。物业服务行业不断出现新课题,要维持并不断提升管理服务水平,就必须根据实际服务中发现的难题,有针对性地进行不同形式的联合和开发。

　　2、加速组建物业服务企业集团

　　从目前来看,单靠单个物业服务企业单枪匹马,势单力薄地与国外企业较量难度较大,我国物业服务企业要想在竞争中取胜,必须尽快结束小兵团分散作战的局面,抓紧组建一批实力雄厚、人才集中、专业技术强,一业为主、多种经营,具有市场竞争力的企业集团。通过企业间的联合,不仅可以扩大企业规模,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业在资金、人才、技术、管理、服务等方面的优势,提高企业竞争力。

　　3、物业服务模式应向经营型转变

　　从目前的发展情况来看,经营型物业服务模式的实现形式主要体现在三个方面：

　　1)以技术优势向市场优势转化。根据企业自身优势,发展如清洁、绿化、消杀等基础服务项目,高层楼宇电梯、机电设备、消防设施、智能化系统的检修、维护、保养、设计、改造、施工、水处理系统、物业服务软件系统的研制、开发等技术服务项目,使物业服务服务过程中的基础环节和关键环节有简单维护型、劳动密集型向技术维护型、知识密集型转变。

　　2)以经营型物业的经营、管理一体化发展为特点,结合企业的发展优势,实现一业为主,多元化经营的发展格局。在物业服务、物业经营、配套项目开发融为一体的同时,不断拓展新的经营领域。积极参与、经营房地产行业相关领域的业务,如房地产项目的规划、设计、销售,投资业务的策划,参与、经营与物业服务密切相关的行业,如物业租赁、商业服务、文化、教育、卫生、建材、装饰等,通过对管辖物业经营与管理的合力运行,开发物业的整体功能,提供物业的增值潜力,增强物业服务企业的发展后劲,实现企业规模效益。

　　3)以资本运作为纽带,有效利用品牌企业的品牌优势、技术优势、规模优势,运用合资经营、合作经营、兼并、重组、收购等方式,通过输入管理模式、实施品牌运作,收购、兼并具有发展潜力的目标企业,拓展企业生存空间,实现资源共享和低成本扩张,形成跨地区、跨行业的大型物业服务集团。

　　4)实施跨区域经营,沿海向内陆发展。从全国各地区的发展水平和知名物业服务品牌的现状来看,物业服务的覆盖面相对较小,发展不平衡,经济发达地区与经济落后地区的差距较大,这反过来说明物业服务市场潜力巨大。

　　(施奇/中国物业服务)