物业知识培训：物业管理制度制定

　　物业知识培训：物业管理制度制定

　　(一)学习要求

　　掌握物业管理制度体系的内容以及制定物业管理制度的程序和方法；了解业主公约的法律依据、特点和主要内容，掌握业主公约订立原则和程序，并能正确界定管区内违反(公约)的行为，熟悉房屋装修程序。

　　(二)学习重点

　　1、物业管理制度体系的内容

　　物业管理制度可分为两大类：一类是物业管理企业内部管理制度；另一类是物业管理企业的外部制度。

　　(l)物业管理企业内部制度

　　内部制度是物业管理公司为提高管理服务质量和工作效率，根据经营方针和工作特点制订的一系列工作程序、职责范围、岗位责任制和考核条例等。

　　①物业管理公司员工管理条例

　　员工管理条例是物业管理公司最基本的内部管理制度，主要包括劳动用工制度、员工行为规范、员工福利制度、企业奖惩制度。

　　②物业管理企业各部门的职责范围

　　包括公司办公室的职责范围、财务部门的职责范围、管理部内助职责范围、服务部门的职责范围。

　　③物业管理企业员工岗位责任制

　　包括经理室人员岗位责任制、公司办公室人员岗位责任制、管理处人员岗位责任制。

　　(2)物业管理企业外部制度

　　外部制度是指用于界定物业管理参与者权利与义务，规范实施物业管理过程中各方的行为，协调各方主体间关系的制度，主要制度有：

　　①物业接管验收规定

　　②楼宇入住规定

　　包括人住通知书、收楼须知、入住手续书、入住合约。

　　③物业管理公约

　　是将业主以及管理者的权利与义务以法律文件的形式加以确定，对全体业主或使用人以及物业管理者均有约束力，主要包括以下内容：

　　1)明确业主的权利、义务和责任

　　2)明确物业开发商应享有的权利

　　3)明确物业管理者的权利与义务

　　4)明确对物业公共部位以及公用设施的管理

　　5)对物业全部损坏或部分损坏无法正常使用的规定

　　6)管理费用的规定

　　7)法律责任

　　8)其他事项

　　④住户手册

　　是一种交住户保存的文件，主要包括以下内容：

　　l)居住区概况；

　　2)居住区的管理；

　　3)业主或住户须知；

　　4) 购日灯管理与维修；

　　5)物业管理条例；

　　6)综合服务；

　　7)其他应注意的事项。

　　⑤住宅区房屋及有关设施接代管制度

　　1)对房屋及有关设施接代管范围、接管标准、接代管程序的规定。

　　2)对房屋代管权责的规定。

　　⑥房屋管理服务制度

　　1)房屋维修养护管理规定。

　　2)房屋装修管理规定。

　　⑦住宅区管理制度

　　主要包括住宅小区治安保卫管理、楼宇管理、机动车管理、环境卫生管理、消防管理、绿化管理、禁止违章用地及违章建筑的管理及农贸市场管理等规定。

　　⑧业主公约

　　⑨业主委员会章程

　　l)成立业主委员会的宗旨、目的；

　　2)业主委员会的权利、义务；

　　3)成立业主委员会的程序；

　　4)劝业主委员会会议及业主大会；

　　5)业主委员会的任务；

　　6)有关补充说明。

　　2、制订物业管理制度的程序和方法

　　⑴程序

　　第一步：研究所管物业的实际情况。

　　第二步：研究业主及物业使用人的全面情况。

　　第三步：正确评价本企业状况。

　　第四步：学习理解国家及当地政府的有关法律、法规、制度，借鉴外企业经验。

　　第五步：整理出本管区应制订的内外规章制度条目及制订制度的基本思路。

　　第六步：分头草拟制度。

　　第七步：征求各方意见，反复讨论修改。

　　第八步：定稿。

　　第九步：通过正式程序批准执行。

　　(2)方法

　　①经理意见法：在征求公司内外意见的基础上，以物业公司经理的意见为制订规章制度的基本思路和规章制度的主要内容。

　　②业主委员会制订法：适用于制订(业主公约)、(业主委员会章程》等。

　　③内部制订法：适用于制订部门岗位职责和各部门管理范围内相关制度。

　　④学习借鉴法：主要是学习借鉴国内外对相似物业进行管理的规章制度。

　　⑤综合征定法：综合运用以上四种制订规章制度的方法。

　　3、业主公约的法律依据、特点和主要内容

　　(l)法律依据

　　业主公约是指由业主承诺的，对全体业主具有约束力的有关物业使用摊护及其管理等方面的行为。其法律依据主要是：

　　①《民法通则》第83条规定。

　　②建设部19*第5号令《城市异产毗连房屋暂行规定》第五条和第六条规定。

　　(2)特点

　　①公约的主体是全体业主。

　　②公约的客体是物业使用、维修和其他管理等方面的行为， 是基于物权而派生的客观行为。

　　③公约的内容是有关物业使用、维护与管理等方面的权利。义务的规定，其中既有法律规范的内容，也有社会公共道德的内容。

　　④公约经业主签约或业主大会审议通过而生效，对物业管理区域范围内的全体业主和非业主使用人都具有约束力。

　　⑤公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。

　　(3)业主公约的主要内容

　　业主公约一般由政府行政主管部门统一制订示范文本。业主大会可以根据本物业区域的实际情况进行修改补充，经业主签约或业主(代表)大会通过后上报行政主管部门备案。

　　4、业主公约的订立

　　(1)订立的原则

　　包括合法性原则、整体性原则和民主性原则。

　　(2)订立的程序

　　首次制订业主公约一般按以下程序进行：

　　第一步：物业管理公司组织有关人员学习研究国家和当地政府的有关法律、法规，尤其是研究建设部制订的业主公约“示范文本。”

　　第二步：结合所管项目的实际情况，依照建设部“示范文本”的基本内容，制订出所管项目的业主公约(草案)。

　　第三步：用召业主大会将业主公约(草案)提交大会讨论。修改。

　　第四步：业主大会通过修改后的业主公约。

　　第五步：业主签字，业主公约生效

　　业主公约如需修改，一般由业主委员会提出修改意见及修改草案，将修改草案提交业主大会计论通过后执行。

　　5、纠正违反业主公约的行为

　　⑴界定所应处理的违反《公约》的行为

　　在物业管理中，用来约束主体行为的公约有两种：一是《业主公约》；二是《物业管理公约》。前者的主体是全体业主，后者的主体是业主、非业主使用人和物业管理经营者。因此，违反《公约》的行为一般说来有以下三种：

　　①业主违反《公约》。

　　②非业主违反《公约》

　　③物业管理公司违反《公约》

　　作为物业管理人员应正确处理的是业主和非业主使用人违反《公约》的行为，具体有：装修时违反《公约》的行为，搬迁时违反《公约》的行为，日常违反《公约》的行为。

　　⑵及时发现违反《公约》的行为

　　物业管理人员应努力做到及时发现各种违约行为，需做到：

　　①加强工作责任心，认真履行岗位责任。

　　②物业管理公司和部门负责人要经常检查、解决员工工作不到位的问题，及时发现并处理使用人违约行为。

　　③提高业主和非业主使用人遵守《公约》的自意识，建立有效的监督机制，认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。

　　⑶正确处理违反《公约》的行为

　　从广义上说，《业主公约》和《约业管理公约》也属于物业管理制度，两者既有共性，也有个性，概括起来，共性表现在目的相同的实质内容相近上而个性则表现在：制订者不同、承诺人与制约人不同、性质不同以及对违反者处理方式不同。

　　对违反《公约》行为的处理只能按照《公约》约定的方式进行，主要有：规劝、制止、批评、警告、按物业管理制度处理、提起民事诉讼。

　　6、房屋装修管理

　　⑴住用户装修申报

　　①业主或使用人如需对房屋进行装修，必须首先向物业管理公司工程部门提出申请。

　　②工程部门对业主或使用人的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料。

　　③业主或使用人尽快请设计公司进行装修方案设计，并选择合格的装修单位。④业主或使用人在15天将装修设计图纸交工程部门。

　　⑵物业管理公司审批

　　①接到业主或使用人递交的装修方案一周内，工程设备部门会同安保部门进行审核，考虑是否同意业主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意见。

　　②装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。

　　③方案批准后，与物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。

　　⑶装修单位施工

　　与物业管理公司签订《装修施工责任书》，并领取施工许可证必须按方案进行施工，施工期间应严格遵守各项规定严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。

　　⑷物业管理公司验收。

　　①由业主或使用人通知工程设备部门并会同其他有关部门对工程进行验收。

　　②隐蔽工程必须在隐蔽前进行

　　验收。

　　③竣工验收合格后，由工程设备部门向业主或使用人出具竣工验收单。

　　④业主或使用人凭竣工验收单到管理部。安保部门办理必要的手续。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：论物业承接验收制度

　　论物业承接验收制度

　　坚持物业承接验收制度是实施物业管理的重要环节

　　一、物业接管验收的概念

　　物业承接验收制度是《物业管理条例》七项重要制度之一，是物业管理工作的基础和前提条件，也是物业管理工作真正开始开展的首要环节。

　　《物业管理条例》第二十八条规定，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。明确规定了物业共用部位、共用设施设备在物业交接时必须经过物业企业的查验和交接。

　　什么是物业接管验收？是指物业企业在承接物业时，进行的物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。

　　承接验收不同于竣工验收，它是由物业企业依据建设部颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业时进行的验收，接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。其首要条件是竣工验收合格，并且供电、取暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号经有关部门确认，同时接收相关资料。尔后，由物业企业依据前期物业服务合同履行物业运行、维护和保养责任。

　　二、物业承接验收中存在的问题在现实物业管理中，物业承接验收往往没有引起足够的重视，要么不经过物业承接验收接管物业，要么物业承接验收流于一种形式。留下很多隐患和问题，也是物业管理中矛盾和投诉的引发点，目前主要表现在以下几个方面：

　　1）个别开发商为追求效益的最大化，赶工期、偷工减料，施工不讲规范，安装不符标准，竣工验收粗制烂造，在不同程度上存在为追求加快资金流动，早日收回投资，忽略对物业建设质量的监控和对确保物业的投入。在竣工验收时，他们往往争取表面形式，私下内部处理和对外风险转移，发包给一家急于要项目的物业企业，使物业接管验收形同虚设。

　　2）由于“建”、“管”不分的体制决定，物业管理从属于、依附于、受制于房地产开发商，当开发项目存在问题时候，处于不平等位置的物业管理企业和建设单位不能进行正常的承接验收，有的甚至连合同都不签。很多应由开发建设单位解决的矛盾和问题，诸如质量缺陷、配套设施不完善、基础资料不齐、产权纠纷、不切实际的承诺等，都推给物业企业，造成开发商、物业企业对业主投诉相互推诿，问题不能得到及时解决。

　　3）一些物管企业行为不规范，在行业普遍亏损的情况下为求生存，片面追求扩大规模，一味满足开发商的要求，有的企业不规范竞争，任意“杀价”，低价进入，存在“先接下来再说”的思想，不认真进行物业承接验收就签订合同，留下很多隐患和潜在问题。

　　4）法制意识较差，对物业的承接验收的重要性、复杂性认识不足。房屋的管网设施、隐蔽工程等存在的问题，有些往往在业主入住后才暴露出来，带来产品的质量责任、施工安装责任、管理维护责任不清，纠纷多，投诉多、业主和物业企业的合法利益没受到有效保护，业主怨声载道，物业管理企业代人受过。

　　三、搞好物业的接管验收应该注意的问题

　　物业的接管验收是在工程竣工验收合格后进行，物管企业可参加竣工综合验收。工程竣工验收是施工单位向建设单位移交物业，按照国家标准进行抽样和试验检查的验收方式，而物业接管验收是建设开发商向物业管理移交物业，按业主入住的使用要求进行检查、查验的一种验收方式，把握验收的内容和重点是物业验收不可忽略的问题。

　　物业接管验收大致分为现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等方面的工作。

　　(一)首先建立健全项目接管验收的组织与机构，根据分类建立不同专业人员的验收小组，制定和安排物业的验收计划，还应对验收组成员根据分工进行必要的培训，提出要求，掌握标准，及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程项目，从物业管理角度提出相应的整改意见。

　　(二)掌握和熟悉现场验收的主要项目和重点，掌握和明确验收的主要内容，是搞好验收的重要方面。在现场验收中根据物业项目的不同，大致应该掌握以下重点内容和分类：

　　1）土建工程：包括屋面排水、伸缩缝、地面有无渗水，地下室墙面有无渗水;地面有无气鼓及渗水、开裂;消防门、通道、楼梯等有无问题。

　　2）装饰工程:包括各地面、护墙板、门和门框护栏及扶手、灯具及其他水电设施、外墙面(装饰、涂料、玻幕)公共区域设施设备的装饰、公共洗手间、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。

　　3）供配电系统:包括供配电设备，应急供配电设备、各强电检查井内管线及电箱、避雷装置、公共照明、用电器具等。

　　4）给排水系统:各供水、消防水泵及电机等、各水箱、给排水管网、接头及接门等，检查井内管线、水表及阀门等，化粪池及室外排污、雨水井、消防栓、消防供水管网、接头、阀门等、人防工程及相应供水系统等。

　　5）电梯系统：各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。

　　6）空调系统：空调制冷机组、风柜、各盘管机、各风管及风口，空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、鼓风机、暖风系统，空调冷却水系统、冷机塔、冷却泵及电机、各检修口等，避风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等。

　　7）弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门)，楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等)弱电检查井内的管线、接线箱等。

　　(三)、资料交接

　　资料交接是项目移交中的细致工作，也是交接中的薄弱环节。往往是资料不齐，交接不完整，影响了后期的管理，资料交接应注意以下方面:

　　1）产权资料：

　　项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、报告等。

　　2）技术资料：

　　竣工图(包括平面图、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)，各类公共设施、设备说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、故障观察记录(布置图)、竣工验收证明书。

　　钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及购配件的鉴定合格证书，设备(水、电、电梯、空调)及卫生洁具的检验合格证书，砂浆及混凝土试块试压报告，供水管道的试压报告，机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

　　3）验收资料：

　　工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供电协议书、用水审批表及供水合同书，电梯使用合格证书、电话、网络保养及验收协议等。

　　(四)、其他交接

　　1）设施设备的备品备件、施工剩余的材料备品等。

　　2）具有保修期设施设备或购买合同或保修协议等。

　　3）公共区域各通道门、设备及管理用房，洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

　　(五)、接管验收注意事项

　　1）在接管验收前，物业公司与开发建设单位协商接受验收的相关问题，如:交接双方的人员、验收各分类的时间、注意事项等，统一思想、统一验收标准，明确验收程序，明确交接双方的责、权、利。

　　2）接管验收不但要注意检查物业质量，还应该认真清点物业内的各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化、杂品等数量、类型，并经交接双方在验收报告签字后生效。

　　3）对查验中发现问题，属必须改正的，应书面报请建设施工单位返修，一时无法返修的项目要确定今后维修期限，属于无法返修的项目，应与建设单位协商达成一致意见形成备忘录备案。

　　4）为保证设施设备的正常运行，对验收完后的设施设备进行试运行测试。在此期间，工作重点应逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移，要注意物管公司管理处技术人员与设备安装调试单位人员的衔接和培训。

　　总之，物业的承接验收是保证物业企业后期物业管理顺利开展和规避物业管理风险的一个重要问题，万万不可粗心大意。

篇3：论保安员保密义务和保密制度

　　论保安员保密义务和保密制度

　　20**年1月1日起施行的《保安服务管理条例》第二十六条第一款规定：“保安从业单位对保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息，应当予以保密。”第三十条所列的保安员不得从事的行为中第六项规定：“保安员不得侵犯个人隐私或者泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息。”这两条规定可以概括为保安从业单位和保安员的保密义务。保安从业单位和保安员对于从事保安服务过程中所获知的国家秘密、商业秘密、个人隐私以及客户单位明确要求保密的信息负有保密义务，不得随意泄露，否则将承担相应的责任。

　　保守国家秘密的义务

　　保守国家秘密是一种法定的义务，任何单位和个人都必须遵守，保安从业单位和保安员当然也不例外。《保安服务管理条例》第二十二条规定：设区的市级以上地方人民政府确定的关系国家安全、涉及国家秘密等治安重点单位不得聘请外商独资、中外合资、中外合作的保安服务公司提供保安服务。可见，对国家秘密的保护是关系到国家安全的重要内容。尤其是对于那些在涉及国家秘密的国家机关、企业、事业单位进行保安服务的保安员来说，时刻牢记保守国家秘密是非常重要的。

　　一、国家秘密的范围和保密期限

　　根据《中华人民共和国保守国家秘密法》(以下简称《保密法》)的规定，国家秘密是关系国家安全和利益，依照法定程序确定，在一定时间内只限一定范围的人员知悉的事项。一切国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业单位和公民都有保守国家秘密的义务。国家秘密的范围包括：

　　(1)国家事务重大决策中的秘密事项；

　　(2)国防建设和武装力量活动中的秘密事项；

　　(3)外交和外事活动中的秘密事项以及对外承担保密义务的秘密事项；

　　(4)国民经济和社会发展中的秘密事项；

　　(5)科学技术中的秘密事项；

　　(6)维护国家安全活动和追查刑事犯罪中的秘密事项；

　　(7)经国家保密行政管理部门确定的其他秘密事项。

　　政党的秘密事项中符合前款规定的，属于国家秘密。而根据泄露后可能对国家安全和利益造成影响的严重程度，可以将国家秘密分为绝密、机密、秘密三级。

　　根据《保密法》的规定，国家秘密有一定的保密期限，根据事项的性质和特点，按照维护国家安全和利益的需要，限定在必要的期限内;不能确定期限的，应当确定解密的条件。除另有规定外，绝密级国家秘密的保密期限不超过三十年，机密级不超过二十年，秘密级不超过十年。保密期限已满的，自行解密。

　　二、保密制度

　　保守国家秘密，贯彻到实际行动中就是要严格遵守保密制度。《保密法》对于国家秘密的管理规定有严格的保密制度。国家秘密载体的制作、收发、传递、使用、复制、保存、维修和销毁；属于国家秘密的设备、产品的研制、生产、运输、使用、保存、维修和销毁，都应当符合国家保密规定。保安单位和保安员在工作中必须严格遵守保密制度，对于接触到的国家秘密载体或设备、产品，应当严格依照保密制度规定的程序和方式进行收发、传递、保存、维修和销毁。

　　时刻牢记保密规定，严格遵守保密制度，是防止泄密事件发生的唯一方法。实际上在实践中，每个人都知道故意窃取、泄露国家秘密的行为是违法犯罪，但对于过失泄露国家秘密的行为却没有引起足够的重视，众多的泄密事件就由此而引发。特别是近年来，计算机、互联网科技飞速发展、迅速普及，随之而来的网络泄密的情况也日渐增多。其中，由于许多人的保密意识淡漠，对网络泄密的可能性不够重视而引发的过失性的无意泄密行为占网络泄密的大多数。

　　在某研究所担任保安员的王某，看到单位仓库中堆放的已经退出使用的计算机部件，认为是没有用的废品，而将其低价处理给自己收购废旧家电的朋友。后经检测，这些计算机中存储有大量的涉密文件。

　　在某政府机关工作的刘某，使用单位的涉密计算机上网，且未采取任何保密措施，致使计算机内存储的内部信息处于无保护状态，被国家保密局在互联网上进行保密检查时发现，后被查处。

　　通过两个典型的过失泄密事件我们可以看出，保护国家秘密并不是离我们很遥远的话题，它存在于我们日常的工作和生活之中。尤其是对于在涉及国家秘密的国家机关、单位工作的保安员来说，不仅要保护有形的人员、财产安全，也要保护无形的国家秘密的安全。

　　三、违反《保密法》的法律责任

　　法律对国家秘密的保护是全面的，违法行为中不仅包括没有国家秘密知悉权的人非法获取国家秘密，也包括有国家秘密知悉权的人违法泄露国家秘密;不仅包括故意泄露国家秘密，也包括过失泄露国家秘密。违反《保密法》规定的保密制度，非法获取或是故意、过失泄露国家秘密，将被追究法律责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　保守商业秘密的义务

　　随着我国社会主义市场经济的不断发展，市场竞争的不断加剧，商业秘密作为一种市场竞争的武器，其重要性已经引起了企业越来越高的重视。而为了维护市场竞争的有序进行和市场经济的健康发展，我国法律对商业秘密的保护也日益全面和具体。《保安服务管理条例》中规定了社会资本可以开办保安服务公司，这就意味着保安服务公司是独立的市场竞争主体，拥有自己的商业秘密。保安服务公司在从事保安服务的过程中，不仅要注意保护自己的商业秘密，还要注意不得侵犯他人的商业秘密。

　　一、商业秘密的概念和范围

　　根据我国《刑法》的规定，商业秘密是指不为公众所知悉，能为权利人带来经济利益，具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。商业秘密是一种知识产权，具有价值性和保密性。价值性是指该商业秘密能给权利人带来利益，具有经济上的价值;保密性是指该商业秘密没有被公众知悉，且其权利人已采取相应的保密措施。

　　商业秘密的保护范围具有广泛性。根据国家工商局《关于禁止侵犯商业秘密行为的若干规定》中关于商业秘密概念中“技术信息和经营信息” 的解释，商业秘密包括设计、程序、产品配方、制作工艺、制作方法、管理诀窍、客户名单、货源情报、产销策略、招标的标底及标书内容等信息。

　　二、我国现行立法对商业秘密的保护

　　1、从反不正当竞争方面进行保护

　　为了维护市场经济的有序发展，我国法律通过反不正当竞争的相关立法对市场竞争加以规范，其中就包括保护商业秘密的相关规定。保安服务公司作为市场竞争的参与者，必须遵守相关的法律规定，不得以侵犯他人商业秘密的方式进行不正当竞争。

　　根据我国《反不正当竞争法》的规定，下列行为构成侵犯商业秘密：

　　(1)以盗窃、利诱、胁迫或者其他不正当手段获取权利人的商业秘密；

　　(2)披露、使用或者允许他人使用以前项手段获取的权利人的商业秘密；

　　(3)违反约定或者违反权利人有关保守商业秘密的要求，披露、使用或者允许他人使用其所掌握的商业秘密。

　　第三人明知或者应知前款所列违法行为，获取、使用或者披露他人的商业秘密，视为侵犯商业秘密。例如，客户名单作为一项商业秘密，如果甲保安公司非法窃取了乙保安公司的客户名单并抢走了乙保安公司的客户，则构成侵犯商业秘密，是一种不正当竞争的行为。

　　权利人对商业秘密享有的是一种绝对权，这种权利的产生不以约定为前提，任何人都负有不侵犯该权利的义务，这种义务是法定的义务。

　　2、从劳动关系方面进行保护

　　保安员在工作中可能接触到单位的商业秘密，同时对此商业秘密承担着保密的义务。这种保密义务来源于保安从业单位和保安员之间的雇佣劳动关系。保安从业单位和保安员之间是一种雇佣劳动关系，保安从业单位是用人单位，保安员是劳动者。劳动者完成劳动，用人单位向劳动者支付报酬、提供福利和保险。劳动者和用人单位之间的这种特殊关系，要求劳动者必须忠实于用人单位。这种忠实义务的内容有三项：

　　(1)服从义务，即劳动者在劳动中应服从用人单位的指挥监督；

　　(2)保密义务，即劳动者不得泄露用人单位的商业秘密；

　　(3)增进义务，即劳动者在劳动过程中应以谨慎注意义务对待劳动。

　　这也是劳动者职业道德中蕴含的要求，即职工应当保守单位的商业秘密。如果职工将自己掌握的本单位商业秘密泄露给他人，则构成侵犯商业秘密。

　　劳动者的保密义务源于劳动关系的建立，这种保密义务是一种法定义务，只要双方之间建立了劳动关系，无论用人单位明确要求与否，劳动者都应当为用人单位保守商业秘密。

　　3、从竞业禁止方面进行保护

　　竞业禁止，也称竞业限制或竞业避止，是指义务人在一定的期限内不得从事与权利人营业相同或类似的业务，即权利人有权限制义务人针对自己的竞争行为。例如，某保安公司的人员掌握着本公司的客户资源、管理方法、技术等，为了防止该人员离职后开办与自己有竞争关系的保安公司，该保安公司可以与该人员约定一定的竞业禁止期限，限制其针对自己的竞争行为。

　　竞业禁止实际上是对劳动者劳动权的一种限制。我国现行法律对劳动者的竞业禁止义务有明确的规定。《劳动法》第二十二条规定：“劳动合同当事人可以在劳动合同中约定保守用人单位商业秘密的有关事项。”《劳动合同法》第二十三条规定：“用人单位与劳动者可以在劳动合同中约定保守用人单位的商业秘密和与知识产权相关的保密事项。对负有保密义务的劳动者，用人单位可以在劳动合同或者保密协议中与劳动者约定竞业禁止限制条款，并约定在解除或者终止劳动合同后，在竞业限制期限内按月给予劳动者经济补偿。

　　劳动者违反竞业限制约定的，应当按照约定向用人单位支付违约金。”第二十四条规定：“竞业限制的人员限于用人单位的高级管理人员、高级技术人员和其他负有保密义务的人员。竞业限制的范围、地域、期限由用人单位与劳动者约定，竞业限制的约定不得违反法律、法规的规定。在解除或者终止劳动合同后，前款规定的人员到与本单位生产或者经营同类产品、从事同类业务的有竞争关系的其他用人单位，或者自己开业生产或者经营同类产品、从事同类业务的竞业限制期限，不得超过二年。”同时，依照《劳动合同法》第二十五条的规定，用人单位与劳动者约定竞业限制条款，可以约定违约金。即劳动者如果违反竞业限制的约定，应当依照合同对用人单位进行赔偿。

　　竞业禁止和法定的劳动者的保密义务不同：首先，劳动者的保密义务是基于法律规定或劳动合同的附随义务而产生的，不论当事人之间是否有明确的约定，劳动者在职期间和离职以后均须承担保守用人单位商业秘密的义务；而劳动者的竞业禁止义务是基于当事人之间的约定而产生的，无约定则无义务。其次，劳动者的保密义务是没有期限限制的，只要商业秘密存在，义务人的保密义务就存在，并且这种义务的履行不以权利人支付保密费为对价；而竞业禁止义务是有期限的，在职竞业禁止的期限是劳动合同存续期间，离职竞业禁止的期限由当事人约定，并且对于离职后被竞业禁止的劳动者，用人单位还必须支付合理的补偿费。

　　不得侵犯个人隐私的义务

　　个人隐私，是指有关个人生活领域内一切不愿为人所知的事情，是当事人不愿他人知道、干涉、侵入的信息。个人隐私的构成有两个要件，一是这种信息纯粹是个人的，与公共利益、群体利益无关；二是这种信息是当事人不愿为他人所知。

　　不得侵犯他人的个人隐私，是一种法定义务，不以他人的明确要求为前提。保安服务是一项特殊的服务行业，在保护客户安全和权益的同时，也很有可能接触到客户的一些个人隐私。比如在住宅小区担任保安的人员，就可能掌握他人的住址、电话等情况，甚至可能对其个人、家庭情况有一定的了解，这些都应归于个人隐私的范畴。对于他人的这些个人隐私，保安员应当注意保护，不得侵犯，更不得随意泄露，否则就可能触犯相关法律。

　　在我国，隐私权是被纳入名誉权的范围进行保护的。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第160条规定：“以书面、口头等形式宣扬他人的隐私，或者捏造事实公然丑化他人人格，以及用侮辱、诽谤等方式损害他人名誉，造成一定影响的，应当认定为侵害公民名誉权的行为。”最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解答》和最高人民法院《关于审理名誉权案件若干问题的解释》都是关于保护公民名誉权的立法规定。个人或单位违反法律规定，侵犯他人名誉权，须承担民事责任。如果构成侮辱罪、诽谤罪，还可能被追究刑事责任。

　　保护客户单位明确要求保密的信息

　　根据民法的一般性原理，合同双方约定的不违反法律强制性规定的事项受法律保护。因此，对于客户单位明确要求保密的信息，保安单位和保安员须承担保密义务。

　　综上所述，保安从业单位和保安员在从事保安服务的过程中，必须保守国家秘密、商业秘密、个人隐私和客户单位明确要求保密的信息。违反保密义务将承担相应的法律责任。保安从业单位应当加强对保安员的法制教育，提高保密意识，防止泄密和侵权行为的发生，这也是法治社会对保安从业单位和保安员的必然要求。

篇4：物业公司内部外部管理制度

　　物业公司内部外部管理制度

　　一、物业管理公司内部管理制度

　　1、物业管理公司员工条例。

　　(1)劳动用工制度；

　　(2)员工行为规范；

　　(3)员工福利制度；

　　(4)企业奖惩制度。

　　2、物业管理企业各部门职责范围。

　　(1)办公室的职责范围；

　　(2)财务部门的职责范围；

　　(3)管理部门的职责范围；

　　(4)服务部门的职责范围。

　　3、物业管理企业员工岗位责任制。

　　(1)经理室人员岗位责任；

　　(2)办公室人员岗位职责；

　　(3)管理处人员岗位职责。

　　二、物业管理企业外部管理制度

　　1、物业的验收与接管

　　(1)选派素质好、业务精通,对工作负责的技术人员参加验收；

　　(2)站在业主的立场上,从物业维修养护的角度,对即将交付使用的物业进行严格验收；

　　(3)对验收中发现的问题应准确记录在案,并及时督促施工单位修整；

　　(4)与建设单位签订保修实施合同,建立物业保修制度,明确保修项目内容、进度、原则、责任和方式；

　　(5)物业接管应办理书面移交手续；

　　(6)应向建设单位索要全套图纸技术资料,以方便对物业的维修、养护和管理；

　　(7)明确在物业接管中接收的仅是对物业的经营管理权力以及政府所赋予的有关权利。

　　2、楼宇入伙手续

　　(1)入伙通知书；

　　(2)入伙手续书；

　　(3)收楼须知；

　　(4)入住合约。

　　3、物业管理公约

　　(1)明确业主的权益、义务和责任；

　　(2)明确物业开发商应享有的权利；

　　(3)明确物业管理者的权利与责任；

　　(4)明确对物业公共部位及公用设施的管理；

　　(5)对物业全部或部分损坏无法正常使用的规定；

　　(6)管理费用的规定；

　　(7)法律责任；

　　(8)其它事项。

　　4、住户手册

　　(1)居住区概况；

　　(2)居住区的管理；

　　(3)业主或住户须知；

　　(4)日常管理与维修；

　　(5)物业管理条例；

　　(6)综合服务；

　　(7)其它应该注意的事项。

　　5住宅区房屋及有关色设施接、代管制度。制定和实施住宅区房屋及有关设施的接、代管管理制度,有助于住宅区房屋及有关附属设施的整体综合功能的发挥,利于城市文明住宅区的建设。包括:

　　(1)对房屋及有关设施接管范围的规定；

　　(2)对房屋及有关设施接管标准的规定；

　　(3)对房屋及有关设施接管接、代管程序的规定；

　　(4)被接、代管的房屋及有关设施的施工图纸资料应该交由物业管理公司保管使用；

　　(5)对房屋代管权责的规定。

　　6、房屋管理服务制度

　　(1)房屋维修养护管理；

　　(2)房屋室内装修、拆改和设备管理。

　　7、住宅区管理制度

　　(1)房屋养护与维修的管理规定；

　　(2)维护住宅区环境的管理规定；

　　(3)开展多层次、多形式的便民有偿服务；

　　(4)建设文明住宅小区。

　　8、业主委员会章程。主要内容包括:

　　(1)成立业主管理委员会的目的；

　　(2)业主管理委员会的宗旨；

　　(3)业主管理委员会的权利和义务；

　　(4)成立业主管理委员会的程序；

　　(5)业主管理委员会的会议及会员代表大会；

　　(6)会员代表大会的主要任务；

　　(7)业主管理委员会的任务；

　　(8)有关补充说明。

篇5：探讨物业维修和物业维修制度

　　探讨物业维修和物业维修制度

　　目前，在物业管理的有关法规政策、服务合同、维修协议等文件中，经常出现有关维修的名称和术语。由于与维修相关的概念较多，而这些概念含义有的相似，而有的则相差甚远。

　　在物业管理活动中，对这些概念的使用如有不慎，可能会引起不同的认识，也可能会引发矛盾和纠纷，因此，有必要对物业维修的一些基本概念加以界定。笔者根据物业维修管理的实际情况，就物业管理活动中的维修概念和与之相关的维修制度加以分析说明，供探讨。

　　一、物业管理活动中的维修概念问题

　　在现代物业管理活动中，维修是人们经常见到或使用的一个概念。在日常活动中，人们常会说对某某物业进行维修。这里，维修通常被理解为三种意思，其一是检查、维护和修理等综合性活动；其二是除检查、维护和修理外，常常还包括改造、更新等变更性活动；其三是修理，即恢复性活动。

　　事实上，我们通常所说的维修被理解为上述三种意思的是较为普遍的。由于这三种维修的概念所包含的内容、性质、目的和活动所产生的效果是相差甚远的，因此，当人们对于维修概念存在不同的认识时，往往会出现矛盾和纠纷。

　　为此，本文想通过理论上的分析探讨，对维修的概念等提出初步认识，探索解决这一问题的途径。

　　二、物业损耗与损耗补偿

　　物业损耗是客观存在的，是导致物业需要维修的主要因素，因此，在讨论维修概念之前，先分析物业损耗的成因和损耗补偿等两个基本问题。

　　（一）物业的损耗成因。

　　我们知道，根据"磨损理论"，机器设备在使用过程中，会产生两种磨损现象，即有形和无形磨损。类似地，物业中的建筑物和设备在使用过程中，也同样存在着两种损耗现象，一是有形损耗，另一是无形损耗，而且这些损耗会使物业贬值。

　　有形损耗是指物业在使用或闲置过程中，由于氧化、腐蚀等自然力的作用和磨擦、震动、非规范使用等引起的实体损耗和使用价值下降，在经济上表现为物业的贬值。

　　无形损耗是指物业在使用或闲置过程中，由于劳动生产率的提高而使生产相同的物业成本相应降低，或在相同的成本下，由于新技术的应用而出现了性能更先进或功能更完善的物业，原物业在经济上就表现为技术性贬值和功能性贬值。

　　（二）物业损耗特点。

　　物业的损耗有三个特点：一是物业的损耗具有复杂性，即造成损耗的原因复杂，在实体损耗方面，表现为自然力作用的、机械磨损的、负荷过量的、人为损坏的等等；在经济损耗方面，表现为功能性、技术性、需求性、经营性等的损耗。二是物业的损耗具有快慢性，即物业由于建造质量、使用条件、维修活动等原因，物业的损耗速度将有快有慢。三是物业的损耗具有单向性，即如果人们不予以补偿，物业将一直损耗下去，直到在物质上丧失使用价值，在经济上贬值殆尽。为此，要使物业保值和增值，就要针对这三个特点，对物业进行物质补偿和经济补偿。

　　（三）物业的损耗补偿。

　　物业因损耗而降低其使用价值和经济价值，因此，在物业管理范畴内，人们只有通过维修活动的物质补偿和经济补偿，使物业因损耗带来的贬值得到补偿，才能使物业保值增值。

　　三、损耗和补偿与有关概念之间的关系

　　物业损耗和损耗补偿与物业维修相关的保值增值、科技贡献率、使用寿命等概念之间存在着密切关系，为了能更加准确地阐述维修概念，还需进一步地分析这种关系。

　　（一）物业的保值增值。

　　物业损耗的基本特点就是单向性，因此，为确保物业正常的使用功能和良好的使用性能，就应对投入使用的物业进行补偿，其主要表现形式就是物业维修。通过维修这一物业再生产活动，可使物质和经济形成为物业的使用价值和经济价值，从而为物业的保值奠定了基础；另外，维修还可以从专业技术形成先进的生产力，从而通过科技的贡献形成物业的新增价值，使物业的增值成为可能。

　　（二）物业维修科技贡献率。

　　这里，简称为科技贡献率，它是指维修所创造的物业价值与维修实际投入的成本费用之比。具体地说，是指维修人员专业技术劳动所创造的物业价值与维修实际投入的各项成本费用的比值。有技术指导的维修活动通常要比没有指导的效果要好，这是显而易见的，尤其是对于技术含量高的物业来说更是如此。

　　通常情况下，维修所创造的物业价值要比维修所需费用要大。这是因为，通过人们对掌握的科学技术知识的运用，提高了劳动生产率，降低了维修成本，加快了维修速度，使物业损耗的价值得以补偿，保持或恢复了安全、方便和舒适的物业环境，这些都可体现在运用科技知识转化为物业的新增价值之中。

　　在市场经济条件下，科技贡献率在物业维修活动中是显而易见的，如请专业维修单位来维修物业，除工资、材料、税收等成本费用外，维修单位还要根据技术的易难程度和垄断程度来测算利润，而利润的大小，在很大程度上取决于专有技术和专业技巧的掌握和使用。

　　（三）物业的使用寿命。

　　物业损耗的另一特点就是快慢性，物业损耗的快，其使用寿命就短；反之，物业损耗的慢，其使用寿命就长。由于可见，物业的使用寿命与物业损耗成反比，因此，人们希望物业的损耗越慢越好。首先，物业损耗与建造质量有关，因此，人们应当在规划、设计、施工、竣工验收、接管验收等环节要把好关，确保物业在投入使用前就具有良好的质量。其次，物业损耗与使用条件有关，规范的使用和良好的使用条件对物业损耗具有极大的影响。再次，物业的长期性决定了物业维修活动的必要性，因此，要减慢或降低物业损耗，就要进行维修活动；维修质量越高，则降低损耗的效果越好。

　　四、物业维修的基本概念

　　从上述分析中可以知道，要减少和补偿物业损耗，就要通过维修活动来实现这一目的。而物业维修是一个大概念，是由一些基本技术措施组成的。因此首先来探讨一下物业维修的基本概念。

　　（一）基本概念。

　　物业维修是指维持和恢复规定功能和状态，确定和评估实际功能和状态的技术措施。在维修基本概念中，维持规定功能和状态的基本技术措施是指对物业的维护；恢复规定功能和状态的基本技术措施是指对物业的修理；确定和评估实际功能和状态的基本技术措施是指对物业的检查。

　　（二）规定功能。

　　规定功能，是指按特定的要求和规范所设计的物业使用效能和用处。一般情况下，规定功能不仅要根据人们的特定要求，还要根据国家特定的规范来决定。

　　（三）规定状态。

　　规定状态，是指按特定的要求和规范所设计的物业表现形态。物业的表现形态要用具体的特征和性能指标来描述评价，因此，规定状态应根据物业的特定要求和有关技术规范的要求来确定。

　　五、物业维修要素

　　（一）检查。

　　在维护、修理物业前，就要针对物业实体损耗的复杂性，通过仔细检查（包括检测和勘测），全面掌握物业实际功能和状态变化发问，及时查明问题，以便有的放矢改进维修工作，提高维修质量和缩短维修时间，确保物业正常的功能和良好的状态，取得更好的补偿效果。

　　（二）维护。

　　物业损耗的快慢性与使用条件密切相关，如自然力的震动、压力、温度、潮湿、氧化等作用，人为的使用、操作、损坏，其他动物的侵蚀、破坏作用，还有物业运转过程中的磨擦、老化等等，均会或多或少地影响物业损耗的快慢。通过人们自觉的预防保护措施，维持和改善物业正常的运转条件，减少物业的实体损耗，延缓损耗的进程。这项活动就是维护。

　　（三）修理。

　　物业损耗的单向性导致了物业的实体损坏和价值贬值，因此，维修要体现出"修"和"补"两个字上，"修"是修理，"补"是补偿。通过修理，恢复物业原有的功能和状态，补偿了因损耗而失去的物业使用价值和价值。

　　（四）物业维修要素。

　　通过对物业损耗特点的分析，提出了基本概念如下：物业维修要素，是指物业维修活动中所采取的必要技术措施，或构成维修活动的基本因素。一般维修要素为检查、维护和修理。在一般情况下，维修活动基本是由这三个要素组合而成。广义维修要素除了一般维修要素外，还包括改造和更新。狭义维修要素仅指修理。这三种维修要素不同组合，就形成了本文前面提及的对维修概念存在的三种认识。

　　六、物业维修制度

　　在物业维修的概念范畴中，包含着众多的小概念，对建筑物来说，如拆改、翻修、大修、中修、小修、综合维修等；对机器设备来说，也有类似的改造、更新、大修、中修、小修等。除此之外，还经常见到一些如日常保养、一级保养、维护保养、维修保养等与保养有关的概念。为了说明修理与保养，还需要对物业维修制度，以及在不同维修制度下的维修概念进行探讨。

　　（一）物业维修制度。

　　它是指在一定的维修思想指导下，采取相应的技术措施，消除实际功能和状态与规定功能和状态之间偏离的维修制度。目前，实际形成的物业维修制度主要有两种，一种为事后修理制度，另一种为预防维修制度。

　　事后修理制，是指采取修理措施为主的，恢复实际的功能和状态与规定的功能和状态之间明显偏离的维修制度。

　　预防维修制，是指采取预防措施为主的，消除实际的功能和状态与规定的功能和状态之间潜在偏离的维修制度。

　　（二）事后修理制下的维修。

　　顾名思义，这种维修是在物业已出现了损坏的情况下进行的，因此，是以恢复性修理为主。在事后修理制下的维修，对机器设备来说，通常是指各类修理，即大修理、中修理、小修理，有时也包括改造和更新；对房屋构筑物来说，通常是指修缮，即大修理、中修理和小修理，有时也包括拆改和翻修及综合维修。

　　（三）预防维修制下的维修。

　　与事后修理制度相对应，预防维修制强调的是物业损坏前或存在损坏隐患时的预防保护工作，因此，是以预防性保养为主。在预防维修制下的维修，对机器设备来说，通常是指各级保养，即日常保养、一级保养、二级保养，有时也包括三级保养和大修理。对房屋构筑物来说，通常是指养护，即日常养护和定期养护。

　　《现代物业》杂志20**年第5期。