物业知识教材：物业环境噪声管理

　　物业知识教材：物业环境噪声管理

　　一、噪声监测与常见环境噪声

　　噪声的等级是随时间连续地变化的。实际上在城郊住宅区繁忙的交叉路口对噪声进行监测就足够了,所听到的背景值为50dB(A),头顶上飞过的飞机的噪声值为65dB(A),运动着的汽车噪声值为70dB(A)。但在噪声监测工作中,经常采用A-计权分贝仪来测量噪声等级。表5-5-2给出了一些常见的噪声源等级[用dB(A)表示]。

　　近年来发现dB(A)声级用作噪声度量标准,能较好地反映出人们对噪声吵闹的主观感觉,A声级数越高,愈觉得吵闹。因此国内外常用A声级评价工厂噪声和城市交通噪声,可以用声级计量仪器直接测量,也可以用其他多种评定方法进行换算。dB(A)声级几乎成为一切噪声评价的基本值,对物业区域的稳定噪声也可以直接用dB(A)声级评价。

　　二、环境噪声标准

　　环境噪声标准应以保护人的听力、睡眠休息、交谈、思考为依据,根据不同的时间、不同的地点和人的行为状态制定相应的标准。除了以上几项噪声标准外,还有机动车辆噪声标准、航空器噪声标准、机械设备噪声标准、机电产品噪声标准、民用设备噪声标准等。

　　三、物业噪声的控制技术

　　为了确保物业环境质量,对于环境噪声的控制,行政管理措施和合理的规划虽然都是非常重要的,但控制技术也是不可忽视的基本手段。

　　一般来说,控制噪声时常用技术方法有吸声、隔声、消声、隔振、阻尼、耳塞、耳罩等。

　　(一)吸声

　　吸声主要是利用吸声材料或吸声结构来吸收声能。这主要用在室内空间,如厂房、会议室、办公室、剧场等。因为在室内,壁面会使声源发出的声音来回反射,结果使得噪声比同一声源在空旷的露天里(自由空间)要高。如果使用吸声材料,就会吸收反射声,使室内的噪声下降。用于吸声的材料或结构主要有多孔吸声材料、薄板(薄膜)吸声结构、空腔共振吸声结构和微穿孔板吸声结构。

　　(二)隔声

　　隔声就是用屏蔽物将声音挡住,隔离开来,如墙壁、门窗,可以把室外的噪声挡住,不让它传到室内来。但由于声波是弹性波,作用在屏蔽物上,会激发起屏蔽物的振动,会向室内辐射声波,使声音从一边传到另一边。所以,总会有一定的声波通过屏蔽物透射到另一边。一般来说,隔声性能同隔声材料的质量有关,质量越大,其隔声效果越好。如果将隔声层做成双层或多层结构,可以大大提高隔声效果。

　　隔声罩在机器噪声控制中是常常采用的措施。一般隔声罩由隔声材料、阻尼材料和吸声材料构成。隔声材料多用钢板,并且钢板罩上涂上阻尼材料,以防钢罩共振,如果罩内安装吸声材料,做成吸声层,可降低罩内混响,会产生更好地隔声效果。

　　(三)消声

　　消声是利用消声器来降低空气声的传播。常见的气流噪声有风机噪声、通风管道噪声、排气噪声等。广泛采用的传统的消声器有阻性消声器、抗性消声器、抗阻复合式消声器。近年来,小孔消声器和多孔扩散消声器在排气噪声的控制中逐渐得到广泛应用。

　　(四)阻尼与隔振

　　当噪声是由于机械振动引起时,降低机械振动是降低噪声的一种重要手段。阻尼材料通常都是由具有高粘滞性的高分子材料做成,它具有较高的损耗因子。将阻尼材料涂在金属板材料上,当板材弯曲振动时,阻尼材料也随之弯曲振动。由于阻尼材料有很高的损耗因子,因此在做剪切运动时,内摩擦损耗就大,使一部分振动能量变为热能而消耗掉,从而抑制了板材的振动,使辐射的噪声减小。

　　隔振通常是防止机器与其他结构的刚性连接,通过弹簧等弹性连接,降低振动的传递。隔振要求机械系统的固有频率要远离隔振系统的固有频率(一般是隔振系统的固有频率远远低于机械系统的固有频率),以免发生共振。对于大型的机械设备,现在都有专门设计制造的减振器,不仅安装方便,而且效果也好。

　　(五)隔声障板

　　障板隔声是当前环境噪声控制中广泛采用的一种措施。声与光一样,当声波遇到障板时会发生反射,并在障板反面形成声影区,达到降低噪声的目的。障板隔声衰减有一个限度,最多不超过25分贝。

　　(六)个人防护

　　在许多场合下,采取个人防护还是最有效、最经济的办法。个人防护用品有耳塞、耳罩、耳棉等。耳塞的平均隔声一般可达到20dB以上,性能良好的耳罩可达30dB。

www.pmceO.com 物业经理人网

篇2：物业知识教材：网络智能化小区建设与管理

　　物业知识教材：网络智能化小区建设与管理

　　随着网络技术日新月异的发展,e时代的浓厚气息正一步步地进入人们的日常工作和生活,2000年宽带接入服务商风起云涌忙于圈地,智能化、网络化小区拔地而起,网络已影响人们的生活,历史已进入一个崭新的时代--网络信息时代。

　　一、网络化小区建设是社会发展的必然趋势

　　信息革命将给整个社会带来巨大的变革,人们的思维方式也将随着“网络信息革命浪潮”的冲击而发生根本性的改变。人们迫切需要获取各方面的信息,可以说谁充分拥有了有利的信息,谁就把握了生存和发展的先机。

　　各种不同功能、形式和范围的社区形成了现代化社会的框架,人们的一切社会活动都是在各个功能有别的社区中进行的,无论是工作还是生活中追求和实现的目标,都离不开人们相互之间的理解、沟通与交流。随着科学技术的迅猛发展,单纯的电话通讯时代正以前所未有的发展速度向无线移动通讯和信息化、智能化网络信息时代跨越。“时间就是金钱,时间就是效益”,网络信息化技术为整个社会的发展提供了一个无限广阔的虚拟空间,人们的日常工作、生活必将随着网络社会和网络经济的建立与发展而发生根本性变革,网络的信息化、智能化即将渗透到每一个家庭、每一个社会成员的工作、学习和生活中,跨越地域界限、跨越空间概念,“地球村”的实现已不再是遥远的梦想。

　　高速宽频网络技术和市场的成熟与运用,网络系统的建立就像树根一样盘根错结地向城市的各个社区蔓延,四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,尤其近两年来房地产开发商更是将建立宽带网络作为新开发楼盘销售的一个市场的卖点,以至于e住宅、SOHO物业持续的市场热销,表明相当部分物业消费者已成为或即将成为社区网民。

　　信息化小区建设所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此,信息化小区建设是迈进信息化社会的必然趋势。

　　在欧洲智能建筑联盟BRE的大院内就有一座可以称之为网络住宅的三层别墅建筑,它包含了环保、节能、智能控制和网络化技术等特色,把计算机网络、智能控制的概念引入到家居住房中来。每个房间里安装了声音、数据、电视网布线,每个房间至少有一个接口,客厅、办公室里安装了更多的接口,用于处理数据与娱乐。ISDN为该住宅提供了10个电话号码,同时具有TNTERNET功能,可以在别墅内任何内部网上的计算机快速进入网上操作。10BT数据网形成一个主服务器,在家庭的办公室内、厨房及一个卧室里有工作站。笔记本电脑可以接到任何房间里的网络上。在住宅的大厅里还提供了模拟、数字卫星电视服务。

　　在别墅前门、暖房、蓄水池处还有CCTV的接口,别墅主人可以在网上的任何屏幕上或计算机终端上看到那里发生的情况。联合的信号系统如卫星转播等可以在房间内任何屏幕上使用,包括计算机屏幕。网络被组织成为一个家庭互联网,可以分享数据如文件、日记簿、电子邮件。通过互联网还可以进入住宅的管理系统,可以观察家里发生的情况和控制家用电器。别墅中的家电都与网络相连。房屋主人可以通过办公室的电脑,检查自家冰箱中是否需要补充新的水果和食品;房屋主人可以把自己需要的菜谱和如何制作的演示节目,从INTERNET网上下载到厨房的微波炉显示屏上,对自己的实际操作进行指导。

　　随着IT技术的不断发展,其结果就是计算机网络的普及,智能化和网络化将是未来住宅建设发展的必然趋势。网络化的家用电器设备是未来家庭网络的终端,会在未来的5~10年内走进普通家庭。当网络家用电器通过网络连接起来,能够方便地被使用,使得人们的生活质量得到提高、生活更舒适、更安全、更方便的时候,就必须依赖网络住宅。家庭网络上的家用电器既独自工作,又互相通信,并可以被集中控制。

　　二、物业网络化管理实施意义

　　1.可以满足消费需要

　　带宽的不断增加和上网费用的大幅下调,使网络家居为越来越多的人所接受。一个个信息化小区纷纷崛起,强大的社区信息网络体系逐渐形成,仅深圳有数百个社区住宅具备宽通信能力,根据CNNIC的统计,到去年年底中国已有网民2230万,已形成巨大的市场群体。这必将促进产业结构升级并形成一个庞大的信息服务业,网络的发展将物业管理公司与业主们一起推向市场经济第一线。

　　2.可将社区中人的需求与设施的功能统一起来

　　越来越多的智能化配套设施(如三表远程抄送系统、消防自动控制系统、巡逻系统、停车场IC卡管理系统、红外线安防系统等)进入社区,直接关系到物业管理公司中不同的部门和人员的监控管理工作,与每一住户日常生活息息相关。通过网络化管理,可实现对集成的智能化设备、系统、网络、数据库等进行全面的管理和监控,从而可高效地利用这些设施为住户服务,将社区中管理的需求与基础设施的功能统一起来,以达到设备的应用管理、人的管理和住户的服务高效统一。例如一旦出现事故报警,不仅控制中心、保安部门可以立即进行处理,同时相关部门、高层管理人员以及住户均可同时了解到事故的处理过程,以便于及时采取相应的配合措施。

　　3.促进社区管理规范高效运营

　　在住宅小区的物业管理中,大量日常工作是围绕居住保障进行的。它包括上水、下水、煤气、交通、通讯线路的畅通,供电的稳定,冬季的用暖供给,土建结构的安全保障,外墙装饰的破损补救,以及对突发事故的急修、抢修等。这些工作相当复杂、繁重。网络化管理,可将其纳入程序化管理,则能够极大地降低劳动强度,使社区的服务管理规范有序,同时为企业持续发展和追求长期利润最大化奠定基础。

　　4.为物业管理公司带来增值效益

　　住宅建设飞速发展,人们对居住环境也有了更高的要求。居室不仅仅是一个居住的中心,也是教育的中心、交流的中心。这就要求物业管理公司为客户提供更方便、迅捷的个性化服务和定制信息。随着人们对网络的种种便捷的习惯和逐渐依赖,日常生活服务将逐步纳入物业管理的范畴,并最终实现与物业管理良性互动。可以实现物业管理公司与住户间的“零距离沟通”,为物业公司实行个性化服务提供了可能。目前深圳天安数码城、梅林一村等小区,已经可以在网上实现物业费用查询,网上建议,上网投诉、报修等功能。

　　网络化的管理给住户带来了便捷高效的服务,也给管理公司带来了商机。物业管理公司还可以通过网络拓展服务的深度和广度,开展各种在线的增值服务,如VCD点播、远程教育、远程医疗,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务,并从中获取增值效益。

　　目前住宅大多已经在教育、购物、交通、娱乐、休闲等生活配套方面比较齐全,在小区保安人员24h的“巡更”下,小区住户车出车入,与外界的交流依靠着先进的网络系统,连日常费用的缴纳也“出户”且“远程”了。面对激烈的竞争,物业管理公司必须有效利用社区资源,将其转化为真正为自己业主服务的生活配套,让项目的业主能够真实地拥有这些服务。

　　5.网络可以补充自身配套的不足

　　通过网络化管理,物业管理公司可以与外面的配套取得联系,将周边的生活配套视为自己的资源,以补充自身配套的不足。而学校、医院、装修公司、家具公司、商场、超市进驻小区,占有客户,也正是他们的发展战略目标。有了系统的网络化管理手段,物业管理公司可以同其他传统销售业达成合作:业主刚入住就会得到附近超市和娱乐场馆的会员卡、某著名学校还将接纳其子女入学,附近某医院还将为其建立医疗档案,其指定装饰公司也会推出优惠服务,附近某家具城将提供折扣优惠等等。物业管理公司也可以利用自身优势获取一定的中介利润。

　　三、网络化管理在公司内部管理中的应用

　　如果公司下属管理处众多、分散、会造成管理的不便,资源的浪费。网络化管理能对分散的管理处实现统一高效的管理,能有效运用现代管理科学和先进的维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能、全方位的统一管理,提供高效、周到的服务,使物业发挥出最大的使用价值和经济价值。

　　1.实现高效统一的管理

　　据深圳市住宅局2000年公布的最新统计,深圳物业管理企业进军全国大市场,在全国其他地方管理面积突破3000万㎡大关。有些公司管理面积突破600万㎡。随着市场的变化,小公司的抗风险能力是有限的,大公司的出现,可起到整合市场的功效。

　　发展速度快本来是一件好事,但同时也暴露出了一些问题,如点多、片大、线长、不便管理。远程统一化管理问题成了让物业管理公司头痛的难题。利用网络可将物业管理公司旗下的项目联结起来,达到资源共用、信息共享,以较少的资源投入,发挥更大的功效,有效地解决了远程化管理问题。大公司只有提早着手建立起远程统一化管理运行机制,及时调整策略,才有可能走在市场竞争的前列。

　　物业管理的网络化可做到工作统一安排,分头实施;管理统一标准,分片服务;财务统一收支,分别核算;保证公司信息的上传下达快速准确,不会失真;总部领导可在任何时间、任何地点了解下属单位实时的营运情况。

　　2.减少中间环节,有效降低成本,提高工作效率

　　网络化物业管理最大限度地解决提高了服务质量与降低管理成本之间的矛盾,有效的削减中间管理层,实现管理“扁平化”、无纸化,大大降低管理成本,简化了费用核算、文件传递等中间环节,大大降低了管理成本;并实现资源共享、信息公用,从而有效降低经营成本;网络化管理可以实现集中采购、统一库存、集中培训等,不仅堵住了管理漏洞,还有效降低经营成本。

　　网络化物业管理中的流程化管理,能提高工作效率和服务水准;每一工作环节的下一步做什么,由谁做,系统均有提示,保证工作效率,避免出现推委扯皮现象;统一的规范化工作流程,保证每个管理处都能保持一流的服务水准;使许多繁杂的重复劳动如送账单、建立财务报表、信息统计等变得简单,提高工作效率。

　　3.实现交互式管理与个性化服务

　　统一的信息平台实现了交互式管理与个性化服务,缩短了领导与员工的距离,实现了公司内部的交互式管理,营造出宽松的企业文化。

　　四、社区网站建设

　　1.建立社区网站是社会发展的需要

　　物业管理公司建立社区网站是时代发展的要求,更是自身建设的需要。

　　①四通八达的宽频网络形成了“数字信息高速公路”,各种类型的网站为人们提供了获取大量信息和寻求各种服务的交互平台。人们未来工作和生活所追求的目标,将更多地通过网络和网站所构成的虚拟社会得以实现。

　　②建立社区网站可以最贴近人们所有的社会活动,通过社区网站所提供的服务能够使各种详实的信息和服务与社区物业管理工作有机地结合起来,真正将服务更为准确、迅速、便捷地送达千家万户。因此,建立社区网站是迈进信息化社会的必然趋势。

　　③随着网络社会和网络经济的逐步建立和完善,人们的工作和生活理念及方式将会发生根本性的改变。建立社区网站,物业管理公司能适应这种改变,向广大居民提供更多、更方便、更及时快捷优质服务。社区网站的建立关系到物业管理这项朝阳产业能否突破传统物业管理发展的“瓶颈”,登上更高层次的发展平台,不被时代所抛弃。

　　2.建立社区网站是网络经营公司较佳的切入点

　　网络和网站是当今整个世界共同的热点,有识之士都在憧憬着网络社会和网络经济为人类和自己所创造的美好未来。建立社区网站,是网站经营者亟待开发的处女地,从整个社会上看,开发社区网站有着非常广阔的市场前景。

　　网站经营的根本目的,是通过向社会提供与人们生活密切相关的各种资讯服务,来追求企业经济效益和社会效益的最大化。开发和建立社区网站,从某种意义上说,它把准了网络经济跳动的“脉搏”。由于社区网站是在特定的区域内为特定的人群服务,因此它容易通过民意调查来充分地了解网民的各种心态,具体而细致地把握到人们实际需求,从而可以真正地解决网站资讯与实际需求的矛盾。由于社区网站是扎根于人们的实际生活中,虽然它的服务半径较小,但它有利于在特定的范围内,实现对网民开展方便快捷、真实可靠的服务。

　　3.社区网站资金的筹措

　　建设社区网站就必须投入一定量的资金。物业管理公司是在“以区养区,略有节余”的微利原则基础上进行管理经营的,即使运作好的企业,其利润的积累也是相当有限的。单靠物业管理公司的自身建设社区网站,其难度是可想而知的。因此,如何处理社区网站建设资金的“瓶颈”现象,是物业管理公司的当务之急。

　　①与网络经营公司合作,充分发挥各自在管理与技术上的优势,共同建立社区网站。物业管理公司有与广大业主(住户)最紧密联系、能实现良好沟通的地位优势和完善的社区服务体系;网站经营公司虽具备了建设网站的经济实力和技术条件,但缺乏与网民顺畅沟通的渠道和有效的社区服务网络。

　　从各自服务的对象来看,物业管理公司是向广大的业主(住户)提供全方位的优质服务;网站经营公司是向广大网民提供及时、准确的信息服务。实际上这里的业主(住户)就是网民,网民也就是业主(住户),仅表述不同。因此,物业管理公司与网站经营公司有着大致相同的经营理念和奋斗目标。

　　从各自服务的过程来看,网站经营公司是通过“高速信息公路”向广大的网民提供及时、准确的服务信息:物业管理公司是向广大业主(住户)提供最终的实际服务。因此,社区网站是物业管理公司及时、准确地掌握广大业主(住户)服务需求的理想途径,物业管理公司是社区网站向广大网民提供各种详实服务信息的最终执行者。

　　上述两个方面表明,采取物业管理公司与网站经营公司双方合作的方式共同经营社区网站,发挥各自在管理与服务、资金与技术的优势,相互取长补短,充分而有机地融合,就可以实现最终的“双赢”。

　　②采取“网站会员制”筹措建设资金。物业管理公司可以通过在管辖区内实行“网站会员制”的方式来筹集建设社区网站的建设资金。对于“休闲会所”,物业管理公司往往是采取“会员制”的形式进行经营管理的,从实际效果来看,这种经营方式广大业主还是乐于接受的,其经济效益也易于达到收支平衡。因此,物业管理公司建设社区网站,同样依据“取之于民、用之于民”的经营方针,设计合理的方案,采用“网站会员制”的方式筹集社区网站的建设资金,也许是物业管理公司解决建设资金问题的有效途径之一。

　　4.物业管理公司建设、经营社区网站的模式

　　管理好社区网站,保证服务和效益双“丰收”,需要物业管理企业根据网站经济规律,按照各自的经营理念,制定出一套适合本企业特点的社区网站经营管理模式。

　　物业管理公司采取与网站经营公司双方共同合作建立社区网站,并在网站经营上对网民实行“会员制”的经营管理模式,有以下几个优点:

　　①由于是按双方共建和“会员制”的建设经营模式,这种思路较为容易地解决网站的前期建设资金和网站基本运作基金,减轻经营网站的财务压力,从而使社区网站能在一开始就形成一个良好的开端。

　　②社区网站上所发布的很多服务资讯,不仅仅是让网民进行一般性的浏览,其最终目的是要将信息转化为具体的服务上。这些具体的服务有一部分与物业管理的传统服务内容相重叠,另一部分是物业管理企业亟待开发的经营服务项目。社区网站的建立所形成的快速互动通道,也将使各种服务在方式、时间和质量上得到很大的改进和提高。因此,双方共建社区网站,可以有效地避免由网站经营公司独立设立社区网站对传统的物业管理工作模式的冲击和造成原有物业管理市场的分化。

　　③由于对业主(住户)实行“会员制”的网站经营策略,必然会出台一系列优惠条件和贴近生活的服务内容吸引广大的业主(住户),从而可以迅速扩大网站在社区的影响力,提高业主(住户)的入会率,增加电脑使用的普及率,加快其向网民转变的进程,为在社区中尽快实现网络虚拟社会和网络智能化物业管理工作模式创造良好的条件。

　　④未来的社区网站不仅是提供各种社会信息和服务资讯的平台,还应是整个社区网络服务的智能化控制中心,物业管理工作也最终需要通过控制中心的功能,形成网络智能化的新型物业管理模式。因此,合作共建方式可以充分发挥双方在各自行业的专业优势,为研究物业管理工作的网络智能化和建设社区智能化网络控制中心奠定良好的基础。

　　⑤双方共建可以使各自的经营管理和专业技术优势得到发挥,扩展物业管理的服务领域和服务内容。网站经营公司在社区中可开展各种电脑技术支援的服务项目,使技术潜能得到进一步的挖掘。物业管理公司一方面可充分利用网站,向业主(住户)广泛地宣传物业管理知识,使他们可以随时在线查阅物业管理相关内容,增加物业管理工作的透明度;另一方面通过网络的互动功能,可以使业主(住户)能够更多、更直接地参与社区的物业管理事务,及时地反映物业管理工作存在的缺陷,提出改进意见和合理化建议,从而促进物业管理工作向更高层次发展;物业管理公司还可以针对居民的需求,在网上开展更为丰富多彩的,甚至传统物业管理方式无法开展的社区安全、教育、医疗和文化娱乐等服务活动,使物业管理工作在未来网络所构成的虚拟社区中继续得到更新和完善。

　　⑥采取“会员制”的经营方式,有利于物业管理公司划分免费服务与有偿服务项目之间的界限,也有利于物业管理公司本着“收支平衡,略有节余”的原则,制定出更加细化和具体化的有偿服务收费标准,从而促进社区的多种经营活动向更广阔的领域开拓和发展。

　　⑦采取“会员制”的经营方式,业主在入会时缴纳一定入会费后,每月只需随同物业管理服务费一起缴纳固定的会员费即可上网和得到有关的免费服务,这种做法既使广大业主在较低的费用下获得较丰厚的回报,又便于物业管理公司能够收取比较稳定的收入,使其成为公司利润增长点。

　　总之,把网络技术科学有机地融入于现代物业管理之中,已是整个物业管理行业刻不容缓的研究课题。社区网站对物业管理行业是一个崭新的事物,采用什么样的管理模式去建立和经营管理社区网站,是物业管理行业面临的重大挑战,需要物业管理行业不断地开拓、改进和完善自我,迎接挑战。

篇3：物业知识教材：居住小区物业管理概述

　　物业知识教材：居住小区物业管理概述

　　一、住宅与居住小区

　　在人类的衣、食、住、行的基本活动中，“住”居于重要的地位。“住”以住宅的形式 满足家庭成员的共同生活、生理卫生、休闲娱乐等的生活需要。住宅在人类历史上，随着社会的进步与生活水平的不断提高，居住的条件和住宅的水平不断的提高。我国自gg开放以 来，城市住宅建设得到了迅速的发展，据统计，十年来，我国建成5万平方米以上的居住小 区(又称住宅小区)2500多个。今后十年，住宅建设还会有一个大的发展，人们说的“小康不小康，关键看住房”，这一方面表明了住宅建设在今后发展的重要性，同时，也表明人们对 新建住宅质和量及其管理的要求。

　　居住小区，是当前我国在旧城改造和新区建设过程中，由一幢幢楼群组成的新的住宅区 。1994年建设部令第33号《城市新建住宅小区管理办法》中，把住宅小区以概念的形式作出 如下规定:“新建住宅小区，是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区( 含住宅小区、住宅组团，以下简称住宅小区)。”

　　在规划设计中，居住区按居住户数或人口规模分为规模居住区、居住小区、住宅组团三级。

　　根据以上的情况，可以看出，居住小区是具有一定的人口和用 地规模，以满足居民日常物质和文化生活需要的，为城市干道的分割或自然界限制包围的相对独立区域。根据统计，目前我国城市人口1/4生活在规模不等的居住小区里。今后，这种 新建居住小区则是城市住宅建设的主要形式。

　　二、居住小区的功能

　　党的十一届七中全会和七届人大四次会议提出了到2000年实现小康生活水平的战略目标。对城镇居民来说，所谓小康水平，其居住的标准具体有三个。那就是:

　　(1)人均8平方米的居住面积;(2)60%以上的全国住房成套率;(3)居住环境在总体上的较大改善，根据以上精神，建设部《城市新建住宅小区管理办法》对新建住宅建设提出以下 要求:“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。这就是说，对新建居民小区提出必须具有各种功能的要求，这些功能主要表现在如下四个方面。

　　1.居住功能。

　　这是住宅小区最基本的功能。根据居民的不同需要，提供各种类型的住宅，如多种类型的居住单元、青年公寓、老年公寓等。在居住功能中，最重要的是它能够提供 人们休息的场所和环境，其他的才是如饮食、盥洗、个人卫生、学习、娱乐、交际等功能。

　　2.服务功能。

　　住宅小区的服务功能是随着城市规划建设要求、房地产综合开发而来的，即要求小区的公用配套设施和小区的管理应能为居民提供多项目多层次的服务。包括:教卫 系统，如托儿所、幼儿园、小学、中学、医疗门诊、保健站、防疫站等;商业餐饮业系统，如饭店、饮食店、食品店、粮店、百货店、菜场等;文化、体育、娱乐服务系统，如图书馆 、游泳池、健身房、电影院、录像室等;其他服务系统，如银行、邮局、煤气站、小五金、家电维修部等。

　　3.经济功能。

　　住宅小区的经济功能体现在交换功能和消费功能两方面。交换功能包括: ①物业自身的交换，即开展住宅和其他用房的出售或出租经纪中介服务;②小区管理劳务的 交换，即业主通过合同的方式将住宅小区的管理委托出去。消费功能指的是随着城市住房制度改革的不断深化，住宅小区中的住宅将不断地商品化，并进行商业化的管理。包括住宅在 购、租两方面的逐渐商品化及小区的管理和服务都是有偿的，住用人将逐渐加大对居住消费的投入。

　　4.社会功能。

　　住宅小区的主体是居民，居民的活动是社会活动，聚集在住宅小区的各种社会实体，如行政治安机关、商业服务业、文化教育、银行等是以住宅小区为依托，共同为 居民服务，发挥各自的功能。这些实体之间、实体与居民之间、居民相互之间组成了住宅区的社会关系、人际关系，形成了一个社会网络，相互影响和相互制约。

　　三、居住小区的特点

　　居住小区在改变市容市貌，促进房地产业发展，改善人们居住条件方面是具有重要的作 用，它是集居住、服务、经济、社会功能于一体的社会缩影，因此，它的建设与以往城市住房建设具有不同的特点。这些特点是:

　　1.统一规划，综合开发。由于城市建设的发展和人们物质文化水平及居住条件的提高，住宅区的规划布局有了很大变化。在“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”原则的 指导下，全国广大城镇统一规划、综合开发的新型住宅小区成片的兴建起来。

　　这些新建住宅小区，规划布局合理，配套设施日益完善，改变了过去单一的、分散的结 构和功能，向节约用地、高密度、综合化和现代化方向发展。新建住宅小区一般是以多栋居民住宅楼为主体，配以商业、服务业、饮食业、邮电、储蓄、托儿所、文教卫生、娱乐、庭 院绿化等配套设施，组成一个功能齐全的居民生活小区，这就要求区内各类建筑和居住环境相互协调，有机结合。由专业化的物业管理企业实行统一管理、优质服务、合理收费。

　　2.规模大、功能全。新建居民住宅小区一般为多层、多栋楼体建筑群，少的几万平方米，多的十几万甚至百余平方米。这些楼体建筑群，除住宅楼之外，还有商业大楼、超级市场 、电影院、体育馆、音乐厅、医院等等。

　　小区已不仅是人们避风雨、挡严寒、生活休息、繁衍后代的栖身之处;而且是学习、工 作、教育、科研的重要园地;还是休闲、娱乐、文化、体育活动的乐园;也是进行区域内购物、饮食、生活服务的场所;更是社会主义精神文明和物质文明建设的基地。住宅小区的多 功能性，给小区的物业管理工作带来了很大的难度。

　　3.居民结构整体化、配套设施系统化。住宅小区内，多座单体楼宇构成一个小区房屋系统;每栋楼房的地上建筑与地下建筑构成一个整体;区域内供水、排水、供电、各种热力、 煤气管网互相联系构成一个网络系统，而这些系统交融组合形成了一个庞大的、复杂的、多功能的大系统。各种服务设施、配套设施、区域内绿化、道路、各种供水、供电、热力管网 都是统一设计规划的，除住宅外，几乎都是为全住宅区服务的，是无法分割的，使住宅小区变成一个小社会。这就必然要求统一管理，统一经营。

　　4.产权多元化、管理复杂化。由于住宅建设投资的多渠道、住宅的商品化及房改的深入，使房屋的产权结构发生变化。在市场经济条件下，房屋产权由单一所有制变为产权多元化 。一个居住区、同一栋楼宇内，全民、集体、个人、外产等不同的产权共存。

　　住宅小区规划、设计、建设的统一性、系统性、功能的多样化、房屋结构与配套设施的 系统化，再加上产权的多元化，给小区物业管理造成了极为复杂的局面，导致物业管理工作的复杂化。

　　四、目前我国住宅管理的几种方式

　　城市居住小区是一个“微型”社会，它的管理好坏，反映一个地区的文明程度。城市居 住小区的出现，在管理上也是城市住宅建设的新课题，在这方面，我国目前在住房管理上也存在从旧体制向新体制的转轨时期。在这一时期内，一方面旧的管理方式依然存在，另一方 面，专业的物业管理方式已经出现。各地在积极地进行探索，目前我国住宅的几种管理方式有:

　　1.政府房屋管理部门管理。建国以来，公有住房一直由政府管理部门即房管所或房管站管理，称为直管公房。这种管理方式是完全计划经济的产物，房管所(站)是完全事业性质的 单位。应该说，多年来，房管所(站)适应计划经济体制的要求，代表政府发挥“管好房、用好房、修好房”的作用，解决城市居民的居住问题，做了大量工作，功不可灭。但这种管理 越来越不适应体制的转轨，其管理效率低、经济效益差的弊端越来越突出，所收房租连房屋的简单维修也维持不了。随着住房制度改革的深入，越来越多的直管公房改变了产权性质。 因此，一些城市已开始探索房管所(站)向物业管理企业的体制转变。但由于历史的原因，这一管理方式在今后较长一段时间里还将继续存在。

　　2.企业、事业单位自行管理。这主要出现在较大的企、事业单位，特别是事业单位开发建造的用以分配给本单位职工的住宅，由本单位房产部门(如房管处、房管科)进行管理。这 是“谁建造、谁管理”原则的产物。在管理机构和管理运作上与房管所管理直管公房相似，其弊端也相同，同样需要管理体制的转变。

　　近些年来，一些较大的企、事业单位已开始探索转变管理体制。一种是将本单位房管部 门逐步转变为企业性质的物业管理机构，对单位自管住房实行物业管理;一种是将单位自管住房委托社会上的物业管理企业实行物业管理。

　　3.房地产开发企业管理。由房屋开发建造单位自行管理自己建造的出售给业主或出租给用户的住宅，这是目前常见的一种住宅管理方式。本着“谁开发、谁出售、谁管理”的原则 ，一些较大的房地产开发企业均设有物业管理部。最初物业管理部只是开发企业下属的一个部门。随着物业管理的推行和开发量的增大，一些开发企业的物业管理部逐渐扩大，形成独 立公司或子公司的形式，独立核算，自负盈亏，取得法人地位，转变为物业管理企业。目前在物业管理企业中这种类型的企业占有较大比例，大多数城市住宅小区均由此类物业的管理 企业进行物业管理。

　　4.物业管理企业管理。由社会上具有独立法人地位的物业管理企业对房屋及其附属的公用设施及场地进行管理，提供全方位的多层次的管理和服务。这一模式虽然在我国出现的时 间还不长，但发展势头强劲，已得到了政府、房地产业界和广大人民群众的共识，代表了今后住宅物业管理的发展方向。

　　五、物业管理的强大生命力

　　1995年1月18~20日国家建设部房地产业司召开全国物业管理工作座谈会，对十几年来房地产管理工作进行总结。会议着重对我国目前住宅管理的几种方式进行比较分析，对物业 管理方式的优点取得共识。这种共识认为，不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全，管理经费 无渠道，管理工作不到位等一系列的问题。尤其是这十年来建的居住小区，虽然居住条件和配套建设都有了明显的改善，但是由于缺乏有效管理，导致私搭乱建，垃圾随意堆放，设备 残缺不全，管道不通，房屋失修失养等问题严重存在，使小区面貌一年新，二年旧，三年破的问题十分突出等等。实践告诉我们，原来那套行政性的福利型的房地产管理体制越来越不 能适应形式发展的需要，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。

　　在各地探索的基础上，深圳和广州从80年代起就开始借鉴香港和国外的物业管理经验，结合我国的实际情况，走出了一条适合我国国情的适应社会主义市场经济的物业管理新路。 这种物业管理从观念上、模式上以及管理的内容、广度和深度上都明显地区别于原来的房地产管理。这种物业管理具有以下四个特点:

　　1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。

　　2.变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。

　　3.变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。

　　4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并且通过合同方式在合同规定期限内的聘用制。

　　以上这种集高度统一管理、全方位多层次的服务、市场和经营为一体的充满生机和活力 的物业管理的出现，越来越显示出其强大的生命力，成为今后住宅物业管理的发展方向。

　　六、居住小区物业管理概念

　　以上的分析，居住小区物业管理概念可概括为:住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政 公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目的维护、修缮和整治，由物业管理公司依据物业管理合同统一实行专业化管理，并向业主和使用人提供综合性的服务，从而 使物业发挥其最大的功能。

　　七、居住小区物业管理的特征

　　与旧的管理模式相比，居住小区物业管理模式具有以下特征:

　　1.社会化。

　　这种管理模式摆脱了过去那种自建自管的分散的管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家，从而克服了在旧体制下各自为政、互相扯皮、推诿的种种弊端 ，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度。

　　2.专业化。

　　这种管理是由专门的物业管理企业通过委托合同的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施管理。这种模式，将过去行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用 制，在这种新体制下，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位就必须靠自己良好的经营和服务才能占领这个市场。这样，将从根本上促进服务态度的改变，服务质量的提高。

　　3.企业化。

　　物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务、合理收费，并通过多种经营，使小区及各类房屋和设备的管理走上了以业养业，自我发展的道路。

　　4.建管结合。

　　物业管理使房屋建设与管理相结合，表现了这一管理模式的强大生命力。这一模式使以往小区面貌一年新、二年旧、三年坏的情况得以改变。人们说的“三分建设， 七分管理”的要求在物业管理的模式中得以体现。这一管理模式，既理顺了建与管的关系，又有利于发挥投资效益，使得宝贵的社会财富、人民的财产得到保值和增值。

篇4：物业知识教材：居住小区物业管理

　　物业知识教材：居住小区物业管理

　　目前，我国住宅的物业管理因住房产权的不同，可分作不同产权的物业管理与居住小区的物业管理。以下分别叙述。

　　一、不同产权性质的住宅及其物业管理

　　目前，我国的住房按产权来说，可分作以下三类:拥有全部产权的商品房、房改中向个人出售的住房以及尚未实行房改的租赁住房。这三类住房在物业管理的实务中是有区别的。分述如下:

　　(一)商品房住宅及其物业管理

　　商品房住宅指国家或开发企业投资建造的，按市场价全额出售给购房者住用的住宅，以及其他以市场价格交易的各类住宅。随着住房制度改革的深化，住房商品化的推进，今后将逐渐增加其在城市住宅中所占的比例。

　　商品房住宅由于是全额出售，购房者拥有房屋的全部产权，包括房屋的所有权、使用机、收益权和处置权。购房者是业主，在签订购房合同时，应同时签订物业管理委托合同和业主公约。

　　商品房住宅应按国务院发布的《城市私有房屋管理条例》和建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》来实施管理，总的原则是“自有、自住、自管”。在物业管理的实施中，主要是划清自有产权部分与共有产权部分的界限，责任及相关费用的分摊，凡自有产权部分的管理、维修与养护均由业主负责并承担相应费用;若干业主共有产权部分的管理、维修与养护由共有业主负责或委托物业管理企业负责并按业权比例分摊其费用。

　　(二)房改中向个人出售的住宅及其管理

　　房改中向个人出售的住宅是指在住房制度改革中，以优惠的价格补贴出售的公有住房，即公房出售。

　　1.公房出售的几种形式。公房出售目前主要有以下几种形式:

　　(1)以房改规定的标准价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。购房者具有部分产权。

　　(2)以房改规定的成本价向已租住职工出售的5年内只能用于自住的公有住房。住宅产权归个人所有，但土地仅有使用权，无收益权。

　　(3)以成本价向中低收入家庭出售，并优先出售给无房户、危房户和住房困难户，同等条件下优先出售给离退休职工、教师的安居工程住宅。权益同上。

　　(4)在政府扶持、单位支持、个人负担原则下的以住房合作社等形式建造的合作住宅。

　　2.公房出售后的管理要点。公房出售后就属于自有住宅，但与商品房住宅又有所不同，主要是房产处置权的有限性。无论是以标准价或成本价购买的住宅，5年内只能自住自用，不得出售;5年后，购买者如必须出售需经所在单位(补贴单位)的同意，所得出售的增值部分，个人只能分得相当于原来所付房价占当时综合造价比例的部分。

　　公房出售后，应推行社会化、专业化的管理模式，实行业主自治与物业管理企业专业化管理相结合，按照建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》的原则规定和《城市异产毗连房屋管理规定》及《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》来实施管理。其基本原则是住房出售以后，实行住房所有人“自有、自住、自管“的原则，从物业管理的角度来说，主要是划清自用自管与共用共管的范围、责任以及相关费用的合理分摊。下述三个法规对此做了较详细的规定。其要点有:

　　(1)住宅共用、自用部位和设备的划分

　　①自用部位和设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管线和自用阳台。

　　②共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。

　　③共用设施设备，是指共用的上房屋租赁双方必须依法维护正常的租赁关系，及时处理租赁使用过程中发生的各种问题，注意调解用房纠纷，要坚决遵守国家的有关法律、政策与规定，抵制违反法律、法规与租赁合同的行为。

　　4.严格控制租赁房屋的用途变化

　　租赁房屋的使用要严格按照房屋的设计用途来进行，严格控制租赁房屋的用途变化。原则是生活用房不能随意改变为工业或商业用房，因为用途不同，房屋构件所能承受的重量不同。因此，随意改变房屋的用途，将会影响房屋的安全与使用。

　　综上所述，租赁住宅物业管理总的原则，是将出租的房屋管好、修好和用好，要为房屋承租单位和住户提供较好的服务。在这方面，物业管理企业要采取积极有效的措施，充分利用经济规律和法律手段，通过健全租赁立法，依法整顿房屋租赁的秩序，促进租赁住宅物业管理水平的提高。

　　二、住宅小区的物业管理

　　(一)居住小区物业管理模式的探索与形式

　　居住小区的管理，采用“物业管理”模式，是对原来行政性福利型的房地产管理这种旧体制的改革。这一改革是我国许多地区、各级政府、房地产管理部门、房地产开发企业进行了各种有益探索，不断总结取得的重大成果，它有一个逐步发展、不断完善的过程。

　　就全国来说，19*9月，建设部在大庆召开了第一次全国住宅小区管理工作会议。这次会议，表示着全国性的住宅小区管理工作的序幕。1990年6月，建设部又召开了全国住宅小区管理试点的第一次工作会议。1990年，建设部确定广州市五羊村为国家级住宅小区管理试验点。1992年9月，建设部验收小组对五羊村住宅小区现场考核验收。

　　综合全国各住宅小区的管理，五羊村得分最高，被评为全国模范文明住宅小区。1993年4月，建设部在番禺、深圳召开了一次较高层次的专家讨论会。在那次会上对住宅小区进行物业管理的发展方向取得了共识。正是在这次会上，住宅小区的管理用“物业管理”模式正式被确定下来。1994年3月，建设部以“建设部令”的形式在全国颁布施行。这即《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称《管理办法》)。《管理办法》作为一个部门的规章，为房地产管理体制的改革指明了方向。

　　(二)居住小区物业管理的特点

　　居住小区的物业管理是城市新建住宅管理在社会主义市场经济条件下出现的新事物，它具有以下的特点:

　　1.居住小区物业管理在城市管理中，把社会物质文明建设与精神文明建设融为一体。建设部颁发的《管理办法》第一条，首先对居住小区的精神文明建设与物质文明建设提出了明确的要求。这即“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”。在物质文明建设方面，物业管理体现在对居住小区内、房屋及设备的维护与修缮等的管理上。这一方面，在居住小区的物业管理的内容中要有比较详细的说明。现在着重就居住小区的精神文明作一说明。

　　居住小区的精神文明建设包括两个方面:一是精神文明建设的基本内容;二是精神文明建设的活动方式。

　　精神文明建设的基本内容。依据《*中央关于社会主义精神文明建设指导方针的决议》精神，居住小区精神文明建设的具体内容包括以下方面:

　　(1)结合居民的实际情况，制定居住小区居民精神文明公约。

　　(2)充实、完善文体设施和娱乐场所，开展丰富多彩的文体活动，密切邻里感情，协调人际关系，促进安全团结和社会稳定。

　　(3)建设高雅的社区文化，培养健康的社区精神。

　　精神文明建设的活动方式。根据居民的不同情况，精神文明建设应以灵活多样的方式进行。通常的活动方式有:

　　(1)运用传播文化的工具和康乐设施，开展联络感情活动。

　　(2)创建文明单位，注重文明居住。

　　2.居住小区物业管理的重要特点之一，突出表现在管理重于建设这一特点。与以往的城市新建住宅管理不同，它重视物业建成后的管理。物业一旦建成，各方面的条件就基本定型。专业的物业管理，不仅可以使居住小区的房屋、设备各项功能充分发挥，还可以弥补物业建造过程中的各种不足和缺陷，从而为广大居民提供一个整洁、安全、和谐的居住环境。

　　3.居住小区

　　物业管理体现了在小区所在地人民政府监督与指导下行政管理与专业管理相结合的特点。建设部“管理办法”第三条规定:“房地产行政主管部门负责小区管理的管理工作;市政、绿化、卫生、交通、治安、供水、供气、供热等行政主管部门和经营小区所在地人民政府按职责分工，负责小区管理中有关工作的监督与指导”。居住小区是相对独立的区域。保证小区内的社会治安，既是“管理办法”的重要指导思想，又是对居住小区物业管理的高标准要求。

　　在居住小区内，迁入的新居民，具有不同阶层和职业的差异，又有来自不同地区在生活习惯、爱好方面的区别，经济收入等的差别又决定了他们对居住环境和居住行为的差异。这此差异有时会产生各种各样的问题以及矛盾与纠纷。同时，新建居住小区又是区内居民共同的家园，是大家共同生活的场所，有必要在自治自律的基础上对人们的居住行为做出某些限制和约束，制定一个大家共同遵循的居住行为的规范，即业主公约，使每个人在享受一定权利的同时，也承担相应的义务。

　　居住小区的行政管理是住宅小区所在的属地政府对该小区实施的政府职能管理。直接管理的机构有:街道办事处、公安派出所和政府各分管部门的职能机构，如城市规划、城市监督、市政管理、房屋产权管理、环境卫生、防疫、环境保护、工商行政、物价、税收、民政事务、社会治安等机构。

　　居住小区的物业管理的具体内容，将在下面专门叙述。这里着重指出，居住小区物业管理的行政管理与物业专业管理的结合，是在社会主义市场经济条件下，社会分工的必然产物，是社会进步、经济发展与社会文明的表现。

　　4.居住小区物业管理的复杂性。较之以前旧的管理体制来说，这种管理带有相当的复杂性。主要表现在以下三个方面:

　　首先，小区内房屋产权的多元化要求管理的权威性和统一性。不同产权性质的住宅在物业管理上的侧重点不同，如何针对产权的多元化实行统一的物业管理具有一定的复杂性。

　　其次，小区的物业管理在实施过程中要涉及到市政各部门、公安、街道办事处等多个部门和单位，如何协调好相互间的关系和利益，明确各自的职责和管理范围，对搞好小区物业管理是至关重要的。

　　第三，物业管理经费筹集的复杂性。不同产权形式下物业管理经费的筹集渠道不同，物业管理服务收费的计算原则不同，收缴方式不同。当前，我国的物业管理主要是在普通住宅小区推行，其住宅小区物业管理经费的筹集既要考虑到物业管理实际运作的成本费用，又要考虑到人民群众经济收入的实际水平。这种费用与支付能力的矛盾构成了现阶段住宅小区物业管理经费筹集的复杂性，给经费的具体筹集带来了比非住宅物业更大的困难，需要认真加以研究，制定稳妥可行的收费标准与办法。

　　(三)居住小区物业管理的具体内容

　　居住小区物业管理是城市管理现代化以及在社会主义市场经济条件下，经济发展的社会化分工的产物。其物业管理的具体内容:

　　1.保证小区原规划意图的实现，制止各种违章行为，并进一步完善、补充原规划的不足之处，督促指导住户和业主执行规划法。

　　2.房屋的定期维护与保养。

　　依据合同对业主委托的所管辖的物业定期维护与保养。尤其是房屋的公共管道、公共设备，都必须有一个众多业主协调管理的服务机构，作为所有产权者利益维护或代理人。为了加强管理，为每一单元和各栋大楼建立房屋保存档案。

　　3.供水、供电、公共照明、电梯等动力设施的维护管理。

　　小区的总泵房、配电房或自行发电的机房均应由专业技术人员操作管理，确保正常的供水供电和安全用电。

　　4.市政设施的维护与管理。

　　在小区红线范围内，除明确规定属大市政管理外的市政配套设施，包括楼宇内的公共排水、化粪池等设施，均应由物业公司进行管理。

　　5.环境保护、绿公管理。

　　这种管理的目的在于为广大居民提供一个良好的居住环境。现行小区规划规定:绿地面积不少于总占地面积的30%，绿化覆盖率不低于25%。环境保护主要是控制噪音、控制空气和水质污染，严格执行环境保护法，治理、清除住宅内污染源。

　　6.清洁卫生防疫工作。

　　除对小区的公共卫生设施进行维护外，还有小区楼宇内外及公共场所的清洁工作。要加强防疫、灭鼠、灭蚊绳孽生基地，要认真按照城市卫生条例做好小区内的卫生清洁工作，坚持以“拾零”为主的清扫制度，禁止乱张贴、乱涂写，对小区的经营商点应严格执行门前三包制度，物业公司应争取工商行政管理部门的支持，依据年审制度，应视经营者遵守小区管理制度的优劣而决定是否继续发经营业牌照。

　　7.防火、防盗及公共秩序的管理。

　　在小区内，不允许乱放车辆，不允许占道堆放物件，不允许占道作业和摆摊设档。根据公安部门关于开展“群防群治”的要求和谁受益、谁出钱的办法组织小区保安队伍，配合公安派出所搞好巡逻放哨。

篇5：物业知识教材：小区物业管理目标与原则

　　物业知识教材：小区物业管理目标与原则

　　依据建设部《城市新建住宅小区管理办法》(以下简称“管理办法”)的要求，居住小区的物业管理从房地产开发企业开始工作时就应当进行。“管理办法”第五条规定:“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”

　　为了对物业管理公司的选聘与对管理工作进行检查和监督，“管理办法”第六条规定“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。

　　一、管委会的组建及其权利与义务

　　(一)管委会的组建

　　该委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。

　　(二)管委会的权利与义务

　　管委会的权利:

　　1.制定管委会章程，代表住宅小区内的产权人，使用人，维护房地产产权人和使用人的合法权利;

　　2.决定选聘或续聘物业管理公司;

　　3.审议物业管理公司制订的年度管理计划和小区管理服务的重大措施;

　　4.审查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行。

　　管委会的义务:

　　1.根据房地产产权人和使用人的意见和要求，对物业管理公司的管理工作进行检查和监督;

　　2.协助物业管理公司落实各项管理工作;

　　3.接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督;

　　4.接受房地产行政主管部门、各有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

　　二、小区交付使用前物业公司的主要管理工作

　　城市新建居住小区的物业管理，从规划阶段开始到住户入住前，其物业管理从三个阶段进行。物业公司专业管理前，由房地产开发企业负责管理;房地产开发企业与物业公司签订合同分别同步管理(以上的管理为“同步介入”或称为“超前管理”);居住小区物业管理。其中，第二阶段的物业管理具有一定特殊性，依据不同的管理项目。

　　三、居住小区物业管理的目标

　　建设部“管理办法”的制订，有两个重要的目的:一是“为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境”;二是“对住宅小区内的房屋建筑及其设备......进行维护修缮和整治”。这一目的，要求居住小区物业管理通过以下管理的目标来实现。

　　第一是社会效益。

　　这表现为居民提供一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。这种安全、舒适的居住环境以交通、绿化、卫生、文化、教育和娱乐为一体的整个社区环境，它对调解人际关系、维护社会安定团结具有重要的意义。

　　第二是经济效益。

　　这种经济效益从以下几方面表现出来:一是从政府方面来说，不仅它改变了以往政府用于房屋维修、环卫、绿化和其他公共市政设施上的费用，而且还可以向物业管理企业收取税收。二是从业主方面来看，物业的专业和科学管理，对维护好房屋住宅及附属设备、设施，延长其使用寿命，从而保障业主的经济利益。最后，从开发企业以及住宅小区物业管理来说，居住小区的社会效益有利于房产的销售和资金的周转。物业管理通过各种有偿服务，既便利于居民生活，又可取能得一定的经济效益，从而增加管理费用的来源。

　　第三是环境效益。

　　居住小区的物业管理，通过小区内的绿化、上下水及用煤、液化气的专业管理，不仅有助于人的身心健康，还将对城市建设产生积极的影响。

　　四、居住小区物业管理的原则

　　物业公司是一种服务型行业，它不仅具有独立的法人资格，又是自负盈亏、独立经营、独立核算的企业，居住小区物业管理的目标，应密切联系服务与经营来进行。为此，它遵循的主要原则是:

　　1.业主自治自律与专业管理相结合。

　　住宅小区物业管理首先应遵循业主自治自律与专业化管理相结合的原则。业主自治自律是基础，但住宅小区的管理又具有技术性、专业性强的特点，必须以专业化管理为主;住宅区的日常管理工作，是大量的、繁琐的，离不开居民的支持。因此增强居民的群体意识，依靠和组织群众参与管理、发挥业主自治自律的作用，是实行这一原则的关键。

　　2.服务至上、寓管理于服务之中。

　　住宅小区的物业管理是一项服务性很强的工作，关系到千家万户的生活、休息、文娱、安全、卫生、教育、体育等诸方面。住宅小区管理中的服务工作，具有长期性和群众性的特点:服务时限很长，往往几十年以上;服务对象范围很宽，男女老幼，各行各业，且流动性大、变化快。因此，必须坚持“服务至上，寓管理于服务之中”的原则，树立“为民服务、对民负责”的指导思想。

　　3.所有权与经营权相分离。

　　实行所有权与经营管理权两权相分离，是现代物业管理与旧式的房屋管理本质区别之一。这是针对城镇居民住宅小区，特别是旧有居民住宅小区存在的“两权”不清问题提出来的，目的在于解决分散管理与统一管理的矛盾。房屋及小区环境内各种设备是一个有机的统一体。若按分散的产权权属由产权单位或产权人自行管理，显然弊端很多。因此，必须实行所有权与管理权两权分离，在依法确认产权权属的前提下，实行管理经营权的集中统一。由一定物业管理企业对某一居民住宅小区实行统一管理、综合治理、全方位服务。

　　4.企业经营、独立核算。

　　必须改革原有管理体制，实行政企分开，使管理机构成为经济实体，具有相对独立的经营自主权，逐步实现住宅经营管理的市场化。

　　5.有偿服务和费用合理分担。

　　物业管理企业要搞好管理，实行优质服务，就必须有资金来源。资金的主要来源是业主和用户，因此要实行有偿服务、合理分担的原则，物业管理企业提供的管理和服务是有偿的，应该本着“量出为入、公平合理”以及“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，由房地产开发企业、物业管理企业和业主及使用人共同合理分担。