论物业管理合同当事人

一、物业管理合同的概念

《物业管理条例》已于20**年5月由国务院通过,并自20**年9月1日起施行。依《物业管理条例》第2条对物业管理的定义和相关规定,物业管理合同指物业管理企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理并维护相关区域内的环境卫生和秩序,业主支付费用的合同。广义的物业管理合同包括前期物业管理合同;狭义的物业管理合同仅指业主委员会成立后由其代表全体业主与物业管理企业签订的合同。《物业管理条例》中并没有采纳“物业管理合同”的称谓,而使用“物业服务合同”的概念。例如,《物业管理条例》第35条规定,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。笔者认为,“物业服务合同”的称谓,更能体现业主和物业管理企业之间的平等地位,增强业主的权利意识和物业管理企业的服务意识;因此是可取的。何况物业管理包括自主管理和委托管理, “物业服务”从词义上似表明一方为另一方从事物业管理,自主管理很难称为“物业服务”;从这个意义上看,物业服务合同更为精确。考虑到物业管理合同的习惯称谓,本文仍使用物业管理合同的概念。

二、物业管理合同的当事人

物业管理合同的主体问题是一个复杂的问题;因为,物业管理合同的订立中涉及业主、业主大会、业主委员会和物业管理企业多方主体,在前期物业管理合同中,又涉及房地产开发企业。由于篇幅的关系,关于物业管理合同的主体问题,以下只对业主委员会成立后订立的物业管理合同的当事人进行探讨。

业主委员会成立后的物业管理合同,依1997年建设部和国家工商行政管理局发布的物业管理委托合同示范文本以及实践的作法,合同的当事人被确定为业主委员会和物业管理企业。业主委员会作为物业管理合同的当事人是否妥当?依据《物业管理条例》的规定,除物业管理企业外,究竟以业主大会还是业主委员会,抑或全体业主作为物业管理合同的当事人颇值得研究。

我国《物业管理条例》并没有在法律上明确承认区分所有权人(业主)团体(一般称为区分所有权人管理团体)。《条例》第8条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会”,由于业主大会只是以会议的形式履行法定职责;因此,业主大会究竟是否属于某种团体或者组织,条例并不明确。引人注目的是,20**年10月公布的《物业管理条例》(草案)第8条规定“物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。”草案将业主大会界定为自治组织。但正式公布的《物业管理条例》却改为“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”未提及业主大会的性质。由于业主大会主要通过会议的方式履行职责,且条例也没有明确业主大会需经登记或者备案,业主大会的性质似应解释为议事机构而无独立人格。依《条例》,业主大会不具备民事主体资格,不具备法人资格,亦不得以自身的名义对外实施行为。因此,业主大会不是物业管理合同的当事人。

业主大会不能作为物业管理合同的当事人,业主委员会能否作为物业管理合同的当事人?这首先涉及业主委员会的法律地位问题。各国均在区分所有权人管理团体之外,设立性质上类似于我国业主委员会的管理机关,称为管理者或管理人等,实施具体的管理行为。如,日本《区分所有权法》第26条规定,管理人就其职务,对外代表区分所有权人;《德国住宅所有权法》第27条规定,管理人得以全体住宅所有权人名义对外实施行为;法国《住宅分层所有权法》规定,管理者有权代表管理团体实施民事上及诉讼上的一切行为,有权雇佣及解聘具体的管理人员。 管理机关的地位和区分所有权人管理团体的性质紧密相关。法国法上承认管理团体的法人地位,自然其管理者可以代表管理团体实施实体和诉讼上的一切行为;日本法依区分所有人人数不同,管理团体包括“区分所有权人的团体”(无权利能力之社团)和“管理团体法人”;前者由管理人作为管理团体的业务执行机关,管理人于其职务范围内与第三人所为的行为,区分所有权人应分担其责任的比例;理事为管理团体法人之必须设置机关,其相当于一般管理团体下之管理人,代表管理团体法人。 而德国法不承认管理团体的法人资格,“住宅所有权人共同体,未有权利能力,因而不具法

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篇2：物业管理停车合同性质认定

摘要:随着购买能力的不断提高,城市居民以汽车作为代步工具日益普及。与此同时也产生出车辆停放、安全等一系列矛盾纠纷,在汽车因停放小区被盗责任由谁承担的问题上更是争论不休。本文通过某小区业主诉讼物业管理公司停车管理服务合同纠纷的具体案例,对停车合同性质从其产生、停车位权属、物业管理服务内容、停车收费依据、合同性质特征等方面加以综合分析,以期阐明对停车合同性质的认定应视不同情况而定,不能简单的归结为保管合同。

近期某小区发生一起汽车失窃案件,业主将物业管理公司诉之法院,要求其赔偿全部损失,继而引发了一场“应由谁为被窃汽车买单之争”;车主和物业管理公司各执一词,各方人士众说纷纭,莫衷一是。就各地区对此类案件的判例来看,因现行法律规范的缺失或不甚明确,导致各地法院的判决也是五花八门。可以预见,随着汽车家庭化的进一步普及,此类“赔偿责任之争”必将引发更大范围的矛盾对立。为此,特从小区停车合同性质角度出发对此赔偿责任的界定予以探讨。

一、停车费、停车合同产生之前提

某小区汽车失窃一案,车主主张物业管理公司承担赔偿责任的依据为:因向物业管理公司交纳了费用,所以汽车发生损坏、丢失等一切问题均应由物业管理公司承担赔偿责任,即把停车费归于保管费范畴,把责任归结为保管责任。但停车费究竟是何费用,物业管理公司是基于什么进行收费?

在此首先需明确停车费、停车合同因何产生。

(一)停车位权属

从目前实际情况来看,商品房住宅小区的停车位大致可分为:地面停车位,地下停车位,楼房首层架空专属停车位。依据南京市《商品房附属房屋转让等问题的若干规定(试行)》小区地面停车位及相当于标准配件总量15%的地下停车位为全体业主共有,相当于标准配件总量 85%的地下停车位为开发商单独所有,楼房首层架空专属停车位为某业主单独所有。

(二)物业管理公司收费依据

物业管理公司对小区汽车停车位无所有权,其收费权是依据物业服务合同所派生出的管理权而享有;其收取费用的标准仍由价格主管部门予以核定。《南京市物业服务收费管理实施办法》第七条“物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费,实行政府指导价。”

(三)停车合同与物业服务合同的关系

就目前而言,无论是开发商与物业管理公司签订的前期物业服务合同,或业主委员会与新选聘物业管理公司签订的物业服务合同,在合同中都缺乏车辆停放责任条款,导致发生车辆失窃时在物业服务合同约定中无法明确责任。另一方面开发商与物业管理公司,或业主与物业管理公司一般也未单独订立停车合同,双方是基于收费、交费形成了一种事实上的合同关系。因物业管理公司管理权是依据物业服务合同的约定而产生,停车位属于其所管理的范畴,故停车合同是由物业服务合同所派生出的。物业服务合同是停车合同产生的前提。

二、停车合同性质认定

物业管理公司在抗辩中主张停车费不属于保管费,是物业管理公司根据物业服务合同约定收取的服务费。此案引发的争论中相当一部分认为,停车费其性质为场地租赁费。这里,首先必须明确如保管合同、服务合同、租赁合同等几种合同的特征。

停车合同既符合保管合同的特征,也符合土地使用权租赁合同的特征,并且具有服务合同的特性。关于提出停车过程的“四个特征”均符合保管合同的特征,有其正确性,但不能因此认定停车过程只能是保管合同的履行过程。一种行为,完全可能符合多种合同关系的特征。

首先向车主发放停车卡,既可理解为保管人给付的保管凭证,也可理解为租赁合同成立的凭证,车主据此可以停车。由于保管合同与租赁合同均为双务合同,因此停车合同是双务合同的这一特征,不足以将保管合同和租赁合同区分开来。

&

篇3：物业管理合同性质辨析

[摘要]物业管理合同(物业服务合同),作为一种新型合同,理论与实务界由于对其性质的不同认识,导致在对合同主体、客体、合同解除权等问题上众说纷纭以及对该类纠纷法律适用的各行其是。笔者从民法和合同法等基本理论出发,首先认为物业服务合同是属于私法上合同的一种,并同时认为,作为一种新型合同,由于其对传统合同理论的合同相对性原则、意思自治原则及合同效力规则等提出了挑战,具有较强的个性,应当通过单行立法使其从非典型合同变成典型合同,以适用社会经济生活的客观需要。

[关键词] 物业服务合同 典型合同 有名化

引言

物业管理,又称物业服务或物业管理服务,概括而言,系指“为维持区分所有建筑物之物理机能,并充分发挥其社会的、经济的机能,而对之所为的一切经营活动。”[①]它有广义与狭义之分。广义的物业管理,是指业主对物业依法进行的自治管理和物业业主选聘、委托其他主体管理的结合,包括自主管理和委托管理两种形态。其中委托管理又分为委托一般主体(自然人或组织)管理和委托专业物业管理公司管理两种。狭义的物业服务,仅指委托管理的后一种情形,即物业小区的业主通过与专业物业管理企业签订物业服务合同对其物业所进行的维护和管理。现代意义的物业管理一词仅指狭义物业管理,[②]本文如无特别说明,也在此意义上使用该概念。

在物业管理中,业主与物业公司之间存在的法律关系以物业管理合同(实践中也称物业服务合同或物业合同等)为表现形态。在我国,随着物业管理业的兴起,各种因物业管理合同而引起的纠纷随之出现并不断增多,统计资料表明[③],人民法院受理的物业合同纠纷案件近3年来增长了8﹒78倍,并仍以年20%的速度增长,其中在20**年广东省发生的重大群体性事件中,因物业管理纠纷引起的占12%,物业合同纠纷引发的民事纠纷已经成为目前社会热点问题之一。

然而,人们发现,物业服务合同不仅在合同主体、客体、效力等方面与传统私法上的合同存在诸多差异,甚至有违传统合同理论的合同相对性原则和合同自由原则等基本原则,与传统合同法理论明显相悖。学者指出,契约类型的判断,是解决契约法律问题的首要步骤。[④]由于对物业服务合同的性质存在不同认识,导致实践中对物业合同纠纷案件适用法律的各行其是,这既违背了法治的统一性要求,也对我国现代物业管理行业的发展和和谐社会的建设带来不利影响。物业服务合同是公法上的合同还是私法上的合同吗?如果是私法合同,它属于哪一类民事合同?在物业管理服务中,物业公司与业主之间存在哪些法律关系?物业公司行使的物业管理权的权利来源是什么?对这些问题的回答,都涉及到对物业管理合同性质的准确定位。本文试就物业管理合同的性质问题加以探讨,以期对物业管理合同的法律适用有所裨益。

首先考察第一层次的问题,物业服务合同是行政契约还是私法上契约?

契约本为民法所特有的内容,行政契约作为一项行政制度能否从民法中独立出来, 各国学者尚有不同的见解。一般认为,行政契约是指行政机关之间、行政机关与公民或法人之间, 为实现国家行政管理的目标而依法签订的协议。行政契约的法律特征在于, 合同的一方必须是行政机关, 行政合同的成立是基于双方业已存在的管理与被管理的不平等关系, 签订行政合同的目的在于实现行政管理和公共利益的目标,而且在行政契约的履行、变更或解除中, 行政机关享有优先权, 关于行政契约的纠纷也要通过行政诉讼的方式解决。

有学者指出,物业服务合同不是私法上的合同,或者至少不是纯私法上的合同,其理由:(1)从物业管理合同的名称就可以看到,双方存在着管理与被管理的关系,双方法律地位不平等;(2)物业管理关系既涉及公权关系,也涉及私权关系,体现公私权关系的混合特征。物业服务的内容非纯民事活动,涉及对人的管理和公共秩序(城市管理)的维护,属社会公共管理(治安、民政)等行政事务和公共利益;(3)在物业管理中,国家意志占主导地位,合同主要条款内容排除当事人意思自治,如服务价格的确定、合同内容的备案审查、前期物业管理合同对

篇4：花园物业管理服务标准(服务合同附件)

　　花园物业管理服务标准（服务合同附件）

　　一、管理服务收费标准

　　1、住宅管理费2.52元/平方米.月，商铺4.05元/平方米（不含会所），幼儿园1.80元/平方米；本体维修基金0.25元/平方米.月，停车场按照物价局规定收取费用。

　　2、根据小区实际经营情况，逐步降低管理费，降幅达到8%-10%。

　　二、维修工作考核标准

　　1、房屋、公共设施修缮养护考核标准：

　　1.1、房屋零修急修及时率达到90%-100%；

　　1.2、维修工程合格率达到90%-100%；

　　1.3、道路完好率及使用率达到90%；

　　1.4、化粪池、雨水井、污水井完好率达到90%；

　　1.5、排水管、明暗沟完好率达到90%；

　　1.6、照明灯、疏散灯完好率达到90%；

　　1.7、停车场、单车棚完好率达到90%；

　　1.8、公共文体、休息设施、绿化雕塑小品完好率达到90%；

　　1.9、房屋完好率达95%

　　1.9.1、房屋外观完好，无乱搭建、乱建，无妨碍市容和观瞻；

　　1.9.2、室外招牌、广告统一，无安全隐患或破损；

　　1.9.3、外墙装饰无明显破损；

　　1.10、共用配套设备设施完好率95%

　　1.10.1、制订共用设施设备维修保养保养计划并认真执行，做好相关记录；

　　1.10.2、房屋本体共用设施完好，公用楼梯、天台、通道、大厅无堆放杂物及违章占用；

　　1.10.3、公共配套设施及公共场所（地）维修保养完好；

　　1.10.4、公共机电设备按照计划定期维护保养，保障使用功能完好；

　　1.10.5、制订各类紧急突发故障应急方案，以保障突发故障的急应处理；

　　2、机电设备维修管理考核标准：

　　2.1、机电设备完好率达98%；

　　2.2、消防设备完好率达100%；

　　2.3、设备故障发生率小于1%；

　　2.4、零修及时率98%以上，零修合格率为100%，并建立回访制度和回访记录。

　　三、保洁管理考核标准

　　1、内围设施区域保洁标准：

　　1.1、玻璃保洁标准：达到玻璃面上明亮、无污迹。

　　1.2、不锈钢体保洁标准：亚光材料——达到表面无污迹、无灰尘；

　　抛光材料——达到表面光亮、无痕迹、可影象。

　　1.3、地面砖保洁标准：达到目视干净、无污迹、有光泽、可反映照明灯轮廓。

　　1.4、墙面砖保洁标准：达到目视干净无污迹，清洗后用纸巾擦拭墙面60分钟后无明显污染。

　　1.5、涂料墙面保洁标准：达到清洁、无尘土、无痕迹。

　　1.6、水泥地面保洁标准：达到目视地面干净、无痕迹。

　　1.7、石灰墙地保洁标准：达到无痕迹、无灰尘。

　　1.8、地面砖保洁标准：达到砖面无沙土、无积水、无油渍、无痰渍。

　　2、外围设施环境整治标准：

　　2.1、无机动车、自行车乱停乱放情况。

　　2.2、无乱倒乱堆垃圾情况。

　　3、外围设施区域保洁标准：

　　3.1、地面保洁标准：达到地面无烟头、纸屑、果皮垃圾、无积水、无尘土、痰渍。

　　3.2、公共墙面保洁标准：

　　3.2.1、墙面无明显灰尘、无蛛网；

　　3.2.2、室内瓷砖墙面无污迹，无灰尘。

　　3.2.3、外墙光亮、清洁、无明显污渍。

　　3.3、公共照明灯罩保洁标准：达到目视灯罩表面干净，内部无积尘。

　　3.4、消防栓、电表盖、管线管保洁标准：达到玻璃明亮、目视无尘、无蛛网。

　　3.5、标致牌保洁标准：达到目视无明显灰尘、无污迹、无坏损。

　　3.6、公共绿地保洁标准：达到草坪目视干净、无明显废纸、无石子、无宠物粪便。

　　3.7、宣传栏保洁标准：达到玻璃明亮，目视无尘、无污迹、不锈钢框光亮无积尘。

　　3.8、花池保洁标准：达到处表面洁净、无明显污迹、水垢。

　　3.9、广场地砖、小区道路保洁标准：达到目视干净、无杂物、无明显污迹、无宠物粪便、无杂草、条缝清晰。

　　3.10、停车场保洁标准：达到目视无明显污迹，无积尘、无生锈破损现象。

　　4、公共设施、通道走廊、架空层、房屋顶层做到无被私人占用、无乱搭建、无养宠物。

　　5、消杀工作。

　　5.1、消杀工作通过“职业健康安全环境资质”培训与岗位，并取得专业资

格的保洁工来完成。

　　5.2、消杀过程严格按照操作，并采用符合中国环境政策规范的新型低毒物品，如安乐绿、消毒粉等避免对环境、物品、食物、人畜中毒或污染。

　　5.3、每半年对小区内生活二次供水进行清洁消毒。

　　6、外委专业清洁、消杀公司对小区清洁卫生和蚊虫消杀进行专业化管理。

　　7、公共区域清洁卫生实行岗位责任制，专人专职负责责任区域范围内的清洁卫生。

　　8、高层各层、多层每单元设置生活垃圾箱，每日定期清理垃圾。

　　9、在小区建立全封闭式垃圾中转站，保证生活垃圾日产日清。

　　10、每月定期对小区全方位进行蚊虫消杀，并提前知会小区业主住户，以确保安全。

　　四、绿化管理考核标准

　　为了创造一个满眼绿意的怡人景象，提高物业整体素质，主要采取如下做法。

　　1、首先对小区的绿化工作要有一个整体规划，要求绿化完好率达到95%，具体做法是：

　　1.1对小区现有绿化区域内的各种花草、树木进行精心养护、做到勤修剪、勤浇水。

　　1.2春季—每三天浇水一次；

　　1.3冬季—每周浇水一次；

　　1.4草坪—每三个月修剪一次；

　　1.5花木—每半年修剪一次。

　　2、确保绿地干净、整洁，植物成活率90%以上。

　　3、为扩大绿化覆盖范围，采用边角绿化和盆栽绿化等多种形式来补充。并按照季节补充一些鲜花点缀小区。

　　4、做好住（用）户的宣传引导，共同搞好小区的绿化工作，营造一个鸟语花香的宜居小区。

　　5、外委专业绿化公司负责小区绿化管理。

　　6、由专职人员对区内绿化定期养护，确保花木长势良好，保持整齐美观，无明显病虫害。

　　7、确保区内绿地无私自改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

　　五、安全管理考核标准

　　参加《全国城市物业管理优秀住宅小区考核标准》，结合本小区的实际情况，经双方协商同意制定如下本小区内安全管理考核指标：

　　1、治安案件发生率控制在1‰以下（以辖区公安部门记录为依据）；

　　2、火灾发生率控制在每年1‰以下（以辖区消防部门的记录为依据）；

　　3、车辆被盗窃丢失率控制在1‰以下（以辖区公安部门记录为依据）；

　　4、违章处理率达到95%以上，力争100%；

　　5、房屋资料档案齐全、管理完善，并建立完备的住户居住档案，住户所在栋号、门号、房号清晰，随时可查对出租物业管理有效，制订小区外来人员管理规定，来访者登记进入小区。

　　6、小区治安实行24小时值班及巡逻制度并认真执行；

　　7、更新完善闭路监控系统，电子巡更系统，周界设置红外对射系统；

　　8、安装IC卡门禁系统，业主刷卡进单元搂；

　　9、小区入口岗亭设置电动栅栏式道闸，住户车辆凭卡出入；

　　10、制订机动车辆管理制度，明确管理责任，保障车辆停放有序；

　　11、制订消防设备设施维修保养计划并认真执行，保障使用功能完好；

　　12、成立义务消防队并进行培训、演练，制订灭火作战方案，以应付突出事件；

　　13、制订高空抛物宣传方案，在业主住户中长期开展预防火灾、禁止高空抛物以及其他安全文明的宣传教育活动。

　　五、财务考核标准

　　1、每个季度向业主公开物业管理服务费用及专项维修基金的收支情况；

　　2、开办物资测算表中所列的大部分物资，如果可以从目前的物业公司（中海）移交接收获得，那么结余的费用将列入小区的共管帐户，归全体业主，经业委会同意，也可以用于小区的其它改造。

　　3、年度管理服务费用实际收支相抵后若有结余，应归全体业主，由业委会支配使用。具体可以根据小区每个季度物业管理服务费用及专项维修基金的收支报表接受全体业主共同监督，业委会审核，节余费用全部列入小区共管帐户。

　　4、**物业对**承诺投资改造项目的费用，在经过市场机制筛选的承担单位比预算节约了改造费用，可以将结余的计划额度用于业委会建议的其它改造项目。

　　六、其它考核及标准

　　1、建立24小时值班制度设立客户服务中心，全天候服务电话；

　　2、每年两次向客户征询物业服务工作意见，对合理的建议将及时整改；

　　**物业管理有限公司

　　签章：

篇5：商住小区前期物业管理委托服务合同(十三)

　　商住小区前期物业管理委托服务合同（十三）

　　第一章 总 则

　　第一条本合同当事人

　　委托方（以下简称甲方）： 武汉zz实业发展有限公司

　　受托方 （以下简称乙方）： 武汉**物业管理有限公司

　　根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将 畔岛花园 委托于乙方实行物业管理，订立本合同。

　　第二条物业基本情况

　　物业类型：住宅

　　座落位置：武汉市**湖区**路（街道）号

　　四至：东 环湖路*南 金银湖西北 环湖路

　　占地面积：**平方米

　　建筑面积： 60000 平方米

　　委托管理的物业构成细目见附件一。

　　第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。

　　第二章 委托管理事项

　　第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、。

　　第五条 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、搂内消防设施设备、电梯、。

　　第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、 。

　　第七条 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。

　　第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、 。

　　第九条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、 。

　　第十条 交通与车辆停放秩序的管理。

　　第十一条 维修公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、。

　　第十二条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。

　　第十三条 组织开展社区文化娱乐活动。

　　第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：

　　1、物业管理服务费；

　　2、；

　　3、。

　　第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。

　　第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、等措施。

　　第十七条 其它委托事项

　　1、 。

　　2、 。

　　3、。

　　第三章委托管理期限

　　第十八条 委托管理期限为年。自年月日时起至年月

　　日时止（如业主委员会在该终止日前成立，则该合同终止于业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时）。

　　第四章 双方权利义务

　　第十九条

　　A甲方权利义务（适用于业主委员会）

　　1、代表和维护产权人、使用人的合法权益；

　　2、规定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；

　　3、审定乙方拟定的物业管理制度；

　　4、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；

　　5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算；

　　6、在合同生效之日起内向乙方提供平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米元租用，其租金收入用于；

　　7、在合同生效之日起日内向乙方提供 平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方接下列第 项执行；

　　（1）无偿使用；

　　（2）按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于。

　　8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起日内向乙方移交；

　　9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时，负责催交或以其它方式偿付；

　　10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

　　（1）；

　　（2）。

　　11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

　　12、。

　　B甲方权利义务（适用于房地产开发企业）

　　1、在为主委员会成立之前，负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。

　　2、审定乙方拟定的物业管理制度。

　　3、检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况。

　　4、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。

　　5、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。

　　如存在质量问题，按以下方式处理：

　　（1）负责返修；

　　（2）委托乙方返修，支出全部费用；

　　（3）。

　　6、在合同生效之日起日内向乙方提供 平方米建筑面积的经营性商业用房，由乙方按每月每平方米元租用，其租用收入用于；

　　7、在合同生效之日起日内向乙方提供平方米建筑面积管理用房（产权属甲方），由乙方接下列第&nbs

p; 项执行；

　　（1）无偿使用；

　　（2）按建筑面积每月每平方米元租用，其租金收入用于。

　　8、负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起日内向乙方移交。

　　9、当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，负责催交或以其它方式偿付；

　　10、协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：

　　（1）；

　　（2）。

　　11、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；

　　12、。

　　第二十条 乙方权利义务

　　1、根据有关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；

　　2、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；

　　3、按本合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；

　　4、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；

　　5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；

　　6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；

　　7、负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；

　　8、每 个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目；

　　9、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；

　　10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；

　　11、。

　　第五章 物业管理服务质量

　　第二十一条 乙方须按下列约定，实现目标管理。

　　1、房屋外观：。

　　2、设备运行：。

　　3、房屋及设施、设备的维修、养护：。

　　4、公共环境： 。

　　5、绿化： 。

　　6、交通秩序：。

　　7、保安：。

　　8、急修：。

　　小修：。

　　9、业主和物业使用人对乙方的满意率达到：，具体的物业管理服务质量要求见附件二。

　　第六章 物业管理服务费用

　　第二十二条 物业管理服务费

　　1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 元向业主或物业使用人收取非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米元向业主或物业使 用人收取。

　　2、管理服务费标准的调整，按 调整。

　　3、空置房屋的管理服务费，由乙方按建筑面积每月每平方米元向 收取。

　　4、业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下第项处理：

　　（1）从逾期之日起按每天元交纳滞纳金；

　　（2）从逾期之日起按每天应交管理费的万分之交纳滞纳金；

　　（3）。

　　第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：

　　1、露天车位：。

　　2、车库：。

　　第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。

　　第二十五条 其它乙方向业主和物业使用人提供的服务项目和收费标准如下：

　　1、高层楼房电梯运行费按实结算，由乙方向业主或物业使用人收取；

　　2、

　　3、

　　第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：

　　1、房屋共用部位的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由承担。

　　2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由 承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由 承担。

　　3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，由承担；大中修费用，由 承担；更新费用，由承担。

　　4、公共绿地的养护费用，由 承担；改造、更新费用，由承担。

　　5、附属配套建筑和设施的小修、养护引用，由承担；大中修费用，由承担；更新费用，由承担。

　　第七章 违约责任

　　第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。

　　第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，未zz到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。

　　第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付**元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。

　　第八章 附 则

　　第三十一条 自本合同生效之日起天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。

　　第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同。

　　第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订初充协议，补充协议与本合同具有同等效力。

　　第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。

　　第三十五条 本合同正本连同附件共页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。

　　第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。

　　第三十七条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。

　　第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由 仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约这仲裁机构，事后又未达到书同仲裁协议的，可以向人民法院起诉）。

　　第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满 天前向对方提出书面意见。

　　第四十条 本合同自签字之日起生效。

　　甲方签章：乙方签章 ：

　　代表人：　　代表人：

　　年 

; 月日

　　附件:

　　一、物业构成细目

　　二、物业管理质量目标。