物业管理条例释义-第三十四条

单个物业管理区域中物业管理企业的惟一性

第三十四条 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

【释义】 本条规定了单个物业管理区域中物业管理企业的惟一性。

一个物业管理区域,一般而言应该是一个由原设计构成的自然街坊或封闭小区。《条例》第九条规定了物业管理区域的划分,并且规定一个物业管理区域成立一个业主大会。本条进一步明确要求在单个物业管理区域内只允许一家物业管理企业从事物业管理。不难想象,如果有一家以上的物业管理企业同时在同一物业管理区域内提供物业服务,那么不仅不可避免的会发生一定的冲突而且事实上也没有此必要。当然,一家物业管理企业可以同时对于不同的物业管理区域实施物业管理。

物业经理人网-www.Pmceo.com

篇2：物业管理条例释义-第三十三条

物业管理从业人员的职业资格制度

第三十三条 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书。

【释义】 本条规定了物业管理从业人员的职业资格制度。

职业资格是对从事某一职业所必备的学识、技术和能力的基本要求。职业资格包括做从业资格和执业资格。从业资格是指从事某一专业(工种)学识、技术和能力的起点标准。执业资格是指政府对某些责任较大,社会通用性强,关系公共利益的专业(工种)实行准入控制,是依法独立开业或从事某一特定专业(工种)学识、技术和能力的必备标准。职业资格分别由国务院劳动、人事行政部门通过学历认定、资格考试、专家评定、职业技能鉴定等方式进行评价,对合格者授予国家职业资格证书。

根据劳动和社会保障部2000年3月16日所发布的,自2000年7月1日起实施《招用技术工种从业人员规定》,为提高劳动者素质,促进劳动者就业,加强就业管理,用人单位招用技术工种的劳动者,必须从取得相应职业资格证书的人员中录用,物业管理员属于持证就业的目录。国家职业资格标准规定,物业管理员职业是按照物业服务合同约定,通过对房屋建筑及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,为业主、使用人提供服务的人员。物业管理是一个市场前景看好的新职业,随着城镇居民大量购房,物业管理需求大为增加,但是我国目前的物业管理市场不是很完备,部分从业人员素质很低。劳动部门显然认为对于物业管理从业人员实行职业资格管理制度,能够提高物业管理人员的自身素质,发挥规范物业市场作用。物业管理人员的职业资格目前分为物业管理员、助理物业管理师、物业管理师三个等级。物业管理人员的职业资格考试制度已经实行。而至于职业资格的鉴定,劳动和社会保障部培训就业司下发《关于开展物业管理员和电子商务师职业资格全国统一鉴定试点工作的通知》(劳社培就司函[20**]75号),决定在全国展开物业管理员职业资格国家统一鉴定工作。20**年3月,劳动和社会保障部职业技能鉴定中心下发《关于物业管理人员职业资格全国统一鉴定试点工作的实施办法》(劳社鉴发[20**]3号),对物业管理人员统一鉴定作了详细规定。

但是需要注意的是,建设部在1996年就规定,实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度。建设部为全面提高物业管理人员的素质,规范物业管理行为,根据建设部、国家计委、人事部联合颁发的建教[1991]522号文件精神,决定从1997年开始对物业管理企业经理、部门经理和管理员实行岗位培训持证上岗制度,到1999年1月1日起全部实行持证上岗。

根据《物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗实施办法》,培训的目标在于通过岗位培训,使物业管理企业经理、部门经理、管理员的专业知识与工作能力达到岗位要求,基本胜任本岗位工作。培训的对象是具有大专毕业以上文化程度(或同等学历)的物业管理企业经理;具有中等专业学校毕业以上文化程度(或同等学历)的部门经理和管理员。内容包括物业管理理论、实务、法规等知识。培训考试合格,取得“岗位合格证书”,这是物业管理企业经理、部门经理和管理员上岗的凭证。“岗位合格证书”实行动态管理、复检制度。

篇3：物业管理条例释义-第三十二条

物业管理企业的法律性质与资格管理制度

第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。

【释义】 本条规定了物业管理企业的法律性质与资格管理制度。

物业管理企业是从事物业服务的企业。关于物业管理企业的法律性质,《条例》作了明确的规定,即物业管理企业是独立的法人。也就是说,非法人的企业不能从事物业管理业务。依据这一规定,独资企业与合伙企业由于不具备法人资格,依法就不能再从事物业管理活动。依据《民法通则》的规定,法人应当具备下列条件:
(1)依法成立;
(2)有必要的财产和经费;
(3)有自己的名称、组织机构和场所;
(4)能够独立承担民事责任。除上述条件外,设立企业法人还应当遵守有关的法律、法规的规定设立。
目前,最为常见的法人形态的物业管理企业是物业管理公司。设立物业管理公司应当遵守《公司法》有关设立有限责任或股份有限责任公司的规定。

本条还规定了对于物业管理企业实行资格管理。我国现阶段对某些企业实行资格管理,其目的就是为了对企业这一市场主体进行规范。在相当大的程度上这是一种市场准入管理,行政机关认为只能允许获得资格的企业进入相关的市场从事经营活动。更进一步,营业资格通常还区分不同的等级,企业往往只能从事与其资格等级相适应的经营活动,而不能超越等级经营。对企业实行资格管理是我国的一个特色。

目前,我国由房地产管理部门对物业管理企业实施资质管理,房地产管理部门审批物业管理企业的资质等级,颁发资质等级证书。建设部制定了专门的《物业管理企业资质管理试行办法》。该办法规定:建设部负责全国物业管理企业的资质管理工作,省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局负责本行政区域物业管理企业的资质管理工作。根据建设部的《物业管理企业资质管理试行办法》,物业管理企业划分为四个等级。即:一级、二级、三级和临时资质。它们的评定标准分别如下:

资质一级:
(1)注册资金500万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
(3)管理两种类型以上的物业;
(4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是:A.多层住宅200万平方米;B.高层住宅100万平方米;C.独立式住宅(别墅)15万平方米;D.办公楼字、工业区及其他物业50万平方米;
(5)20%以上的管理项目获得全国物业管理示范项目或省级物业管理示范项目称号;
(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
(7)建立了维修基金管理与使用制度。

资质二级:
(1)注册资金300万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
(3

篇4：物业管理条例释义-第三十一条

建设单位的物业保修责任

第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

【释义】 本条规定了建设单位的物业保修责任。

物业在建设中存在的质量问题,在竣工验收时可能未被发现,在使用过程中逐渐暴露出来,如屋面漏水,墙壁裂缝或墙皮脱落,室内地面空鼓、开裂、起砂、上下水管道、暖气管道漏水、堵塞等。

根据本条的规定,物业在交付使用后的一定期限内发现有工程质量缺陷,建设单位应当依法承担修复责任。

《建筑法》第62条和《建设工程质量管理条例》第39条均明确规定,建筑工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《建设工程质量管理条例》第3条规定,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。鉴于业主是与建设单位订立物业购售合同,因此建设单位应当承担物业质量保修的首要责任,如果是因为勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的原因造成的物业质量问题,可以依法要求勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位承担责任。

根据建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,房地产开发企业在交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的记载,承担住宅的保修责任。住宅的保修期从开发企业交付用户使用之日起计算。但是如果是用户违反《住宅使用说明书》的提示,使用不当或者擅自改动物业的结构以及装修不当,由此而造成的质量问题房地产开发企业不承担保修责任。

根据《建设工程质量管理条例》第40条的规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房问和外墙面的防渗漏,为5年;
(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。地基基础工程或主体结构工程发现存在质量问题的,如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的,应当负责修复;不能修复造成建筑物无法继续使用的,有关责任者应当依法承担赔偿责任。保修的范围还包括屋面防水工程以及地面与楼面工程、门窗工程等。此外,电线管线、上下水管线的安装工程,包括电气线路、开关、电表的安装,电气照明器具的安装,给水管道、排水管道的安装,以及供热、供冷系统工程,包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程也应给以保修。

在建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位之间,应根据造成质量问题的不同原因由不同单位分别承担责任:
(1)施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工,造成的质量缺陷,由施工单位负责返修并承担经济责任;质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。
(2)

篇5：物业管理条例释义-第三十条

建设单位配置物业管理用房的义务

第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

【释义】 本条规定了建设单位配置物业管理用房的义务。

物业管理用房是专门供物业管理企业进行物业管理活动使用的建筑。物业管理用房是否应当预先配备由于缺乏权威性的规定而往往莫衷一是。条例此次明确了建设单位负有配置物业管理用房的义务。物业管理用房是物业管理企业实施物业管理的必要物质条件。物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房,将来物业管理企业就不得不另行建设。让物业管理企业再行建设用房,不仅程序繁杂,需要有关部门的审批,需要业主的同意,而且由于物业的建设是按照规划与设计进行的,事后建设很可能会破坏原先规划与设计。因此最为妥当的办法,就是要求建设企业在物业建设中考虑物业管理的需要,配备必要的物业管理用房。