物业管理条例释义-第二十八条

物业管理企业在承接物业时的查验义务

第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

【释义】 本条规定了物业管理企业在承接物业时的查验义务。

物业管理企业承接建设单位移交的新建物业时应当进行验收,这就是狭义上的物业管理企业的承接验收。从广义上说,物业管理企业的承接验收还包括对于原有物业的承接验收。物业承接验收是物业管理企业承接物业时不可或缺的工作程序。

物业管理企业的承接验收不同于竣工验收。竣工验收是指建设工程竣工后,开发建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工验收包括隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。

物业承接验收与竣工验收的主要区别是:

首先二者的性质不同。我国实行建设工程质量监督制度,未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。由此可见,工程竣工验收包含有明显的国家行政管理的内容。竣工验收一旦通过,标志着物业获准可以投入使用。而物业承接验收则是民事行为,没有行政法上的意义。

其次二者的参与主体不同。竣工验收的主体是建设行政主管部门和相关企业(包括建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等)。而物业承接验收的主体则是物业管理企业和此前的物业实际控制方。在前期物业管理的场合就是物业管理企业与建设单位。一般情况下,政府行政主管部门并不参与物业承接验收。

再次二者的内容和侧重点也不同。竣工验收的内容和侧重点主要针对建筑工程的质量问题,需要考察的是建筑工程是否符合国家的各项标准,是否存在危及人身与财产安全的质量缺陷,例如工程勘探取样是否合理、隐蔽工程钢筋材料是否符合设计标准等。物业承接验收则是为了明确物业的现存状况,因此除了需要考察物业本身的质量安全问题外,还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养等等。

通过承接验收程序,可以发现此前没有发现的质量问题,及时进行整改。特别是如果物业管理企业在楼房竣工后、居民进户前,进行物业的承接验收,就能够及时将发现的房屋质量、使用功能等问题向开发商提出,并监督开发商返修。这不仅能够有效的防止将来可能发生的物业使用和管理纠纷,而且物业管理公司可根据掌握的验收资料,有针对性地制定预防性的管理措施和维修计划。

关于物业的承接验收标准,建设部于1991年7月1日发布了《房屋承接验收标准》。该标准是针对交房管部门承接的房屋,但是依法代管,依约托管和单位自有房屋的承接,可参照该标准执行。该标准主要适用于一般民用建筑的承接验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接验收可参照使用。

该标准所引用的标准包括:GBJ7建筑地基基础设计规范、 GBJl0钢筋混凝土结构设计规范、GBJl4室外排水设计规范、GBJl6建筑设计防火规范、GBJ45高层民用建

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篇2：物业管理条例释义-第二十七条

建设单位负有不得擅自处分归属于业主共有或者共用的物业部分的义务

第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

【释义】 本条规定了建设单位负有不得擅自处分归属于业主共有或者共用的物业部分的义务。

物业的共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权依法归属于业主享有的,那么也就只有业主可以决定如何使用和处分这些物业的共用部分和共用设施设备。这里所讲的处分应该做广义的解释,既包括法律上处分,也包括事实上处分。法律上处分如转让所有权、设定用益物权或担保物权等等,事实上处分包括拆毁等。建设单位不仅仅不得擅自处分,而且对于这些物业的共用部分、共用设施设备的使用,也不得擅自作主。对于物业的一般专有部分,由于其权利主体是明晰的,也就是业主是各个专有部分的所有人,建设单位自然不得擅自处分业主的专有部分。而物业的共用部位、共用设施设备,在现实生活当中建设单位任意处分的情况却时有发生,业主的合法权益频遭侵犯。这主要是因为建设单位由于缺乏业主的强有力的监督,往往视为己有,出于各种各样的目的,擅自对此作出处分。为了加大对业主利益的保护力度,条例第58条还规定侵权人不仅应依法承担民事责任,还要依法追究其行政责任。

篇3：物业管理条例释义-第二十六条

前期物业服务合同的期限

第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限:但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

【释义】 本条规定了前期物业服务合同的期限。

前期物业服务合同的期限一直是一个有争论的问题。这里主要是涉及到前期物业服务合同与正式的物业服务合同的相互衔接与协调的问题。如果在时间连续上没有做好安排,可能会发生前期物业服务合同的期限已经届满,但是业主大会、业主委员会又没有选聘好物业管理企业,更没有签订物业服务合同,此时就会造成物业服务的断档,影响业主对于物业的使用。同时也可能业主大会选聘了新的物业管理企业,业主委员会也与其签订物业服务合同后,但前期物业服务合同的期限还没有结束,此时容易导致两家物业管理企业都认为自己有权提供物业服务,从而造成冲突。

在我国以往的物业管理实践中,前期物业服务合同的截止时间有以下三种情形:
(1)前期物业服务合同规定的合同终止时间届满,业主再选聘物业管理企业并签订物业服务合同,由此则前期物业管理的截止时间为前期物业服务合同规定的合同终止时间;
(2)前期物业服务合同规定的合同终止时间尚未届满,业主委员会另行选聘物业管理企业并签订物业服务合同,则前期物业管理的截止时间为另行选聘物业管理企业的物业服务合同所定的起始时间;
(3)前期物业服务合同规定的合同终止时间届满,业主委员会尚未成立,或尚未与任何物业管理企业签订物业服务合同,原物业管理企业可以不再进行管理,也可以继续对物业进行管理。在继续进行管理的情况下,前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时。

条例规定前期物业服务合同可以约定期限。至于前期物业服务合同与正式物业服务合同的时间衔接,条例规定正式的物业服务合同生效,则前期物业服务合同自然终止,这样就避免了两个物业服务合同发生冲突。

篇4：物业管理条例释义-第二十五条

前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求

第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

【释义】 本条规定了前期物业服务合同内容订入物业买卖合同的要求。

条例第21条规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,建设单位选聘物业管理企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。根据条例的表述,显然此时前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。

普通的物业服务合同是由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业管理企业订立的。因为物业服务合同本来是作为物业所有人的业主选择物业管理企业为自己提供财产管理服务而订立的协议,所以说物业管理企业提供的物业服务的对象是作为物业买受人的业主。但是在前期物业管理阶段,如前所述,业主没有办法联合起来自己选聘物业管理企业。因此不得不借助物业建设单位之手,由其来选任物业管理企业,由此也变成前期物业服务合同的双方当事人是建设单位与物业管理企业。这样业主与物业管理企业之间就不存在合同关系。

根据合同的相对性原理,一般而言只有彼此之间存在合同法律关系的双方才有权提出行使合同权利与履行合同义务的要求,业主虽然是物业买受人却没有法律上的权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业服务不符合约定,作为最为直接的利害关系人的物业买受人却不能要求物业管理企业采取措施改正,承担违约金等违约责任。与此相类似,物业管理企业也没有法律上的权利要求业主缴纳各种物业服务费用。

为了解决前期物业服务合同的权利义务不能约束物业管理企业与业主而带来的困扰,条例要求建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。这样,物业的买受合同就包括了前期物业合同的内容,避免了物业管理的内容成为空缺,同时业主根据物业买卖合同,也可以享有物业服务的权利并应当根据物业服务的有关内容履行相关义务。

篇5：物业管理条例释义-第二十四条

从事前期物业服务的物业管理企业的选聘方式

第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

【释义】 本条规定了从事前期物业服务的物业管理企业的选聘方式。

条例首先明示一个大原则,就是房地产开发与物业管理相分离。所谓的房地产开发与物业管理相分离,事实上就是要打破谁开发、谁管理的自建自管局面,使得物业管理行业真正走向市场。我国有相当一部分房地产开发企业往往有“肥水不流外人田”的思想,本企业开发建设的房地产项目都希望由自己的物业管理分支机构或者与自己有关联的物业管理企业实施管理。特别是在前期物业管理阶段,由于是由建设单位来选聘物业管理企业,因此相当一部分房地产企业直接选聘与自己有关联的物业管理企业。这种自建自管的选聘方法,事实上就消灭了物业管理企业之间的竞争。由此往往导致物业管理企业在日后的物业服务中,所提供的服务质量差强人意,业主对此颇有意见。为了进一步提升物业管理行业的市场化程度,促进物业管理企业提高服务质量,改进内部管理,使广大业主真正获得满意的服务,条例提倡房地产开发与物业管理相分离的原则。

这一原则的具体贯彻方式就是通过招投标的形式,引入竞争机制来选聘物业管理企业,实现优胜劣汰。具体而言,物业开发建设单位以物业管理权为标的,招请若干个物业管理公司报价竞争,再由开发建设单位从中选择优胜的物业管理公司并与之签订物业服务合同。

在物业管理中引入招标投标,实际上就把物业管理行业直接推入市场之中,是物业管理行业中引入竞争机制的具体体现。物业管理的招标投标不仅为物业开发建设单位提供了选聘高素质物业管理公司的空间,同时也为物业管理公司提供了公平竞争的机会。因此,物业管理招标投标的优胜劣汰法则,有利于全面提高物业管理服务的质量,有利于改进物业管理企业的管理与服务,有利于整个物业管理行业的健康发展。

物业开发建设单位在招标时应当综合考虑投标者的技术实力、经济实力、管理经验、物业管理资质等级、以往的物业管理业绩、服务质量、管理费用、信誉等因素。在众多的投标者,开发建设单位应按照上述标准,选择中标者,再与中标者签订物业服务合同。

物业管理招标投标必须遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则,依据《中华人民共和国招标投标法》第2条:“在中华人民共和国境内进行招标投标活动,适用本法”的规定,物业管理招标投标活动必须严格遵守《中华人民共和国招标投标法》和相关的物业管理法律、法规和政策的规定。根据条例的规定,物业管理企业实行资质管理制度,因此招投标中必须注意审查投标人是否具有相应的资质。将来如何具体创造公平、公开、公正的市场环境,还有待不断的探索。以下结合我国现行的地方有关物业管理招投标的规定,简单介绍物业管理的招投标。一般而言,招投标应当注意下列事项:

第一,招标人在招投标前应依法向有关主管机构提交材料,办理相关手续。例如北京市规定的备案材料有:(1)招标项目简介;(2)招标活动方案,包括招标组织机构时间安排、评标委员会评分标准;(3)招标书,包括物业管理内容范围、收费、服务要求、对投标单位要求等。
第二,招标人进行招标,招标可以公开招标,也可以邀请招标。但是其中采取邀请招标方式的,应保证程序的合法公平。例如北京市规定,邀请招标的应向3个以上物业管理企业发出投标邀请书。
第三,招标前应编制招标文件。招标文件中应包括招标人名称地址联系方式、项目基本情