物业管理条例释义-第三十二条
物业管理企业的法律性质与资格管理制度
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
【释义】 本条规定了物业管理企业的法律性质与资格管理制度。
物业管理企业是从事物业服务的企业。关于物业管理企业的法律性质,《条例》作了明确的规定,即物业管理企业是独立的法人。也就是说,非法人的企业不能从事物业管理业务。依据这一规定,独资企业与合伙企业由于不具备法人资格,依法就不能再从事物业管理活动。依据《民法通则》的规定,法人应当具备下列条件:
(1)依法成立;
(2)有必要的财产和经费;
(3)有自己的名称、组织机构和场所;
(4)能够独立承担民事责任。除上述条件外,设立企业法人还应当遵守有关的法律、法规的规定设立。
目前,最为常见的法人形态的物业管理企业是物业管理公司。设立物业管理公司应当遵守《公司法》有关设立有限责任或股份有限责任公司的规定。
本条还规定了对于物业管理企业实行资格管理。我国现阶段对某些企业实行资格管理,其目的就是为了对企业这一市场主体进行规范。在相当大的程度上这是一种市场准入管理,行政机关认为只能允许获得资格的企业进入相关的市场从事经营活动。更进一步,营业资格通常还区分不同的等级,企业往往只能从事与其资格等级相适应的经营活动,而不能超越等级经营。对企业实行资格管理是我国的一个特色。
目前,我国由房地产管理部门对物业管理企业实施资质管理,房地产管理部门审批物业管理企业的资质等级,颁发资质等级证书。建设部制定了专门的《物业管理企业资质管理试行办法》。该办法规定:建设部负责全国物业管理企业的资质管理工作,省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局负责本行政区域物业管理企业的资质管理工作。根据建设部的《物业管理企业资质管理试行办法》,物业管理企业划分为四个等级。即:一级、二级、三级和临时资质。它们的评定标准分别如下:
资质一级:
(1)注册资金500万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于30人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,80%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
(3)管理两种类型以上的物业;
(4)管理各类物业的建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%。计算基数是:A.多层住宅200万平方米;B.高层住宅100万平方米;C.独立式住宅(别墅)15万平方米;D.办公楼字、工业区及其他物业50万平方米;
(5)20%以上的管理项目获得全国物业管理示范项目或省级物业管理示范项目称号;
(6)具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度;
(7)建立了维修基金管理与使用制度。
资质二级:
(1)注册资金300万元以上;
(2)具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人,企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书,60%以上的部门经理、管理人员取得从业人员岗位证书;
(3
篇2：物业管理条例释义-第三十一条
建设单位的物业保修责任
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。
【释义】 本条规定了建设单位的物业保修责任。
物业在建设中存在的质量问题,在竣工验收时可能未被发现,在使用过程中逐渐暴露出来,如屋面漏水,墙壁裂缝或墙皮脱落,室内地面空鼓、开裂、起砂、上下水管道、暖气管道漏水、堵塞等。
根据本条的规定,物业在交付使用后的一定期限内发现有工程质量缺陷,建设单位应当依法承担修复责任。
《建筑法》第62条和《建设工程质量管理条例》第39条均明确规定,建筑工程实行质量保修制度。建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时,应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。《建设工程质量管理条例》第3条规定,建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。鉴于业主是与建设单位订立物业购售合同,因此建设单位应当承担物业质量保修的首要责任,如果是因为勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位的原因造成的物业质量问题,可以依法要求勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位承担责任。
根据建设部颁发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,房地产开发企业在交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的记载,承担住宅的保修责任。住宅的保修期从开发企业交付用户使用之日起计算。但是如果是用户违反《住宅使用说明书》的提示,使用不当或者擅自改动物业的结构以及装修不当,由此而造成的质量问题房地产开发企业不承担保修责任。
根据《建设工程质量管理条例》第40条的规定,在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房问和外墙面的防渗漏,为5年;
(3)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
建筑工程的保修范围包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目。地基基础工程或主体结构工程发现存在质量问题的,如果能够通过加固等确保建筑物安全的技术措施予以修复的,应当负责修复;不能修复造成建筑物无法继续使用的,有关责任者应当依法承担赔偿责任。保修的范围还包括屋面防水工程以及地面与楼面工程、门窗工程等。此外,电线管线、上下水管线的安装工程,包括电气线路、开关、电表的安装,电气照明器具的安装,给水管道、排水管道的安装,以及供热、供冷系统工程,包括暖气设备、中央空调设备等的安装工程也应给以保修。
在建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位之间,应根据造成质量问题的不同原因由不同单位分别承担责任:
(1)施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工,造成的质量缺陷,由施工单位负责返修并承担经济责任;质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。
(2)
篇3：物业管理条例释义-第三十条
建设单位配置物业管理用房的义务
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
【释义】 本条规定了建设单位配置物业管理用房的义务。
物业管理用房是专门供物业管理企业进行物业管理活动使用的建筑。物业管理用房是否应当预先配备由于缺乏权威性的规定而往往莫衷一是。条例此次明确了建设单位负有配置物业管理用房的义务。物业管理用房是物业管理企业实施物业管理的必要物质条件。物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房,将来物业管理企业就不得不另行建设。让物业管理企业再行建设用房,不仅程序繁杂,需要有关部门的审批,需要业主的同意,而且由于物业的建设是按照规划与设计进行的,事后建设很可能会破坏原先规划与设计。因此最为妥当的办法,就是要求建设企业在物业建设中考虑物业管理的需要,配备必要的物业管理用房。
篇4：物业管理条例释义-第二十九条
物业承接验收时的文件资料移交
第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
【释义】 本条规定了物业承接验收时的文件资料移交。
事实上物业涉及的文件资料大体包括物业的权属文件和技术资料。前者是反映物业上的法律权利义务关系的资料,而后者则是关于物业建设的相关技术文件。这两类资料都是物业管理公司开展有效的物业服务所应拥有的,在办理物业承接验收的时候都需要进行移交。
权属文件就是记载物业产权及其他法律权利义务关系的文件。物业不仅表现为建筑物和设施设备,而且体现在物业上附着的各种权益关系。权属文件承接验收的目的就是明晰这些权利义务关系,尤其是明晰物业产权关系及附着其上的其他权利义务关系。
物业承接验收时需要接受的权属文件包括:
(1)涉及物业财产权权利义务关系的法律文书,这主要是各类物业财产权性质的法律文件,例如《国有土地使用权证》、《房屋产权证》、《房屋他项权证》,《房屋租赁合同》、《房地产抵押合同》等;
(2)用以说明物业自身状况的政府文件、证书和其他文件。如说明物业开发历史背景的有关资料,如拆迁安置资料等。又如物业建设过程中证明物业建设本身合法性的各种政府审批文件,如《预售许可证》等。再比如反映物业质量的有关文件和证书,如《竣工验收合格证》等;
(3)物业上发生的其他法律关系的文件资料。例如开发商与施工单位签订的明确建筑工程保修范围、保修期限和保修责任的保修书;再如设备设施、主要部件供应商签订的维修保修合同,如《电梯保修合同》、《卫星前端接收系统保修合同》等。
权属文件承接验收主要是明确物业本身的财产法律关系,保证物业权属文件的合法有效。这些资料是解决日后可能出现的一些纠纷的主要依据。物业管理企业在承接验收过程中应该认真对照查验各类文件的真实与合法性。
技术资料记载物业建设过程中发生的工程项目及其技术信息。这些资料有助于清楚地从技术层面了解物业的现状。接收这些技术资料能够帮助有关工程维护维修和进行相关服务,为物业管理的顺利开展创造必要的条件。条例的规定就主要侧重于技术资料的移交。条例要求建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:
(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件;
(4)物业管理所必需的其他资料
除了上述资料,物业承接验收时需要接受的技术资料一般还有:主体结构工程勘察、设计、施工资料以及配套设备设施及主要部件技术资料,包括反映各类设备设施和主要部件的型号、主要参数和技术指标的说明书、使用
篇5：物业管理条例释义-第二十八条
物业管理企业在承接物业时的查验义务
第二十八条 物业管理企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
【释义】 本条规定了物业管理企业在承接物业时的查验义务。
物业管理企业承接建设单位移交的新建物业时应当进行验收,这就是狭义上的物业管理企业的承接验收。从广义上说,物业管理企业的承接验收还包括对于原有物业的承接验收。物业承接验收是物业管理企业承接物业时不可或缺的工作程序。
物业管理企业的承接验收不同于竣工验收。竣工验收是指建设工程竣工后,开发建设单位会同设计单位、施工单位、设备供应单位以及工程质量监督部门等,对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工质量、设备安装质量进行全面检验,取得竣工合格的资料、数据和凭证。竣工验收包括隐蔽工程验收、分期验收、单项工程验收和全部工程验收。
物业承接验收与竣工验收的主要区别是:
首先二者的性质不同。我国实行建设工程质量监督制度,未经验收或验收不合格的工程不得交付使用。由此可见,工程竣工验收包含有明显的国家行政管理的内容。竣工验收一旦通过,标志着物业获准可以投入使用。而物业承接验收则是民事行为,没有行政法上的意义。
其次二者的参与主体不同。竣工验收的主体是建设行政主管部门和相关企业(包括建设单位、施工单位、设计单位、监理单位等)。而物业承接验收的主体则是物业管理企业和此前的物业实际控制方。在前期物业管理的场合就是物业管理企业与建设单位。一般情况下,政府行政主管部门并不参与物业承接验收。
再次二者的内容和侧重点也不同。竣工验收的内容和侧重点主要针对建筑工程的质量问题,需要考察的是建筑工程是否符合国家的各项标准,是否存在危及人身与财产安全的质量缺陷,例如工程勘探取样是否合理、隐蔽工程钢筋材料是否符合设计标准等。物业承接验收则是为了明确物业的现存状况,因此除了需要考察物业本身的质量安全问题外,还需要查明整个物业环境、物业设施的使用与保养等等。
通过承接验收程序,可以发现此前没有发现的质量问题,及时进行整改。特别是如果物业管理企业在楼房竣工后、居民进户前,进行物业的承接验收,就能够及时将发现的房屋质量、使用功能等问题向开发商提出,并监督开发商返修。这不仅能够有效的防止将来可能发生的物业使用和管理纠纷,而且物业管理公司可根据掌握的验收资料,有针对性地制定预防性的管理措施和维修计划。
关于物业的承接验收标准,建设部于1991年7月1日发布了《房屋承接验收标准》。该标准是针对交房管部门承接的房屋,但是依法代管,依约托管和单位自有房屋的承接,可参照该标准执行。该标准主要适用于一般民用建筑的承接验收。工业建筑、大型公共建筑、文物保护建筑及某些有特殊设备和使用要求的建筑的承接验收可参照使用。
该标准所引用的标准包括:GBJ7建筑地基基础设计规范、 GBJl0钢筋混凝土结构设计规范、GBJl4室外排水设计规范、GBJl6建筑设计防火规范、GBJ45高层民用建
精彩专栏
