物业柴油发电机维修保养规程

　　质量/环境/安全管理体系作业指导书

　　物业柴油发电机维修保养规程

　　1.0 目的

　　维持柴油机的良好状态，确保后备电源供应正常。

　　2.0 适用范围

　　适用于公司各管理处设备房发电机组维修保养工作。

　　3.0 职责

　　3.1 机电维修人员负责发电机组维修保养

　　3.2 机电班长对柴油发电机组维修保养进行工作指导、检查监督及联络外委维修。

　　4.0 工作程序

　　4.1 一级检查

　　每隔半个月至少一次清洁机房和检查柴油机机油油位、水位、燃油量、蓄电池和皮带并试运行柴油发电机机组，试运行时间每次10-20分钟，观察机油压力、油温、水温、电压、电流和频率，并记录数据。倾听发动机有无异声，如有故障及时处理。

　　4.2 二级检查（250个小时或半年）

　　4.2.1 重复一级检查。

　　4.2.2 清洗水箱，更换机油、机油滤清器、冷却液滤清器、柴油滤清器、空气滤清器。

　　4.2.3 打开发电机端盖，检测坚地电阻，并除尘。

　　4.3 三级检查（1500小时或1年）

　　4.3.1 重复一级及二级检查。

　　4.3.2 调整气门及喷油嘴，更换机油，检查皮带张紧轮，水泵后部张紧轮。

　　4.4 四级检查（4500小时或2年）

　　4.4.1 重复一级、二级和三级检查。

　　4.4.2清洗并校准喷油嘴、燃油泵，检查或更换风扇水泵皮带张紧轮轴承、水泵后部张紧轮。

　　5.0 支持性文件

　　5.1《柴油发电机组的维保手册》（说明书）

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篇2：物业给排水设备(设施)维修保养规程

　　质量/环境/安全管理体系作业指导书

　　--物业给排水设备（设施）维修保养规程

　　1.0 目的

　　及时处理给排水设备(设施)故障,确保系统设备（设施）运行正常。

　　2.0 适用范围

　　公司所属的CC花园、**管理处给排水设备（设施）的维护保养工作。

　　3.0 职责

　　3.1 机电维修人员负责给排水设备（设施）的维护保养。

　　3.2 机电班长负责维护保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。

　　4.0 工作程序

　　4.1 给排水设备维护保养工作程序

　　4.1.1 机电维修人员负责给排水设备(设施)的维修保养，重大维修外委修理。

　　4.1.2 机电班长每年12月制订下年度的《年度给设备（设施）维护保养计划》。

　　4.1.3 机电维修人员按《年度设备（设施）维护保养计划》要求，并将维护保养及检修情况记录于《给排水设备（设施）维护保养记录表》零部件更换及大修同时记录于《机电设备台帐》。

　　4.1.4 给排水设备故障一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的重要部位故障，应将故障原因、解决方案、解决时间书面上报公司工程部，限期解决。

　　4.1.5 凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班机电维修人员进行维修。

　　4.1.6 机电班长提供工作指导及检查监督。

　　4.1.7 需停水进行维护保养时，遵守停水管理工作程序执行。

　　5.0支持性文件

篇3：物业管理项目维修保养实施方案

　　物业管理项目维修保养实施方案

　　目的：

　　加强办公楼内公用水、电设施设备日常维护，确保其正常运行、延长其使用寿命。

　　范围：

　　营销中心、办公楼内公用水、电设施设备的维修、养护，以及中央空调、送风机房的正常巡检。

　　职责：

　　1.定期巡查，掌握办公楼内公用水、电设施设备的运行和完好状态，若发现隐患或不正常情况，应及时组织人员抢修，确保办公楼内公用水、电设施设备完好、设备正常运行；

　　3.负责中央空调、送风机房运行情况的检查、记录，若有隐患应立即向有关厂家反映，并积极配合中央空调、送风机房厂家进行维修；

　　4.定期巡视，保证上下水、排污管道畅通；保持污水不外溢、环境清洁；

　　5.人员持证上岗，维修及时；维修时严格遵守安全生产条例和操作规程；

　　6.爱护工具，节约用材；不得将工具私自外借，不得将常备维修材料私自挪用或送人。

　　内容、程序及标准：

　　1.内容：办公楼内公用水、电设施设备的日常管理、维修、养护、巡视工作。

　　2.程序及周期：

　　（1）、每日一次，公共设施、设备的巡视、检查；掌握运行情况，作好《日检记录》；

　　（2）、接到报修时，应在最短时间内赶往报修现场维修，并作好《报修记录》；

　　（3）、每日，对中央空调、送风机房进行开关机并进行巡查，并作好《中央空调、送风机房运行情况记录》；

　　（4）、积极配合相关厂家对中央空调、送风机房检查、维修；

　　（5）、积极配合相关厂家对设施、设备的大、中修（其材料、费用由甲方提供）；（无周期）

　　（6）、发现隐患或他人报修时，应组织人员及时抢修；（无周期）

　　（7）、维修时，保证维修的及时率、维修的合格率；保养时，保证运行情况掌握。

　　3.标准：

　　（1）、办公楼内公用水、电设施设备、中央空调、送风机房等情况良好、运行正常；

　　（2）、上下水、排污管道畅通，无外溢；

　　（3）、维修后，保持原地卫生清洁，并将物品等按原位放回；

　　（4）、维修及时率98%以上、维修合格率98%以上；

　　（5）、设施、设备房内干净、整洁，卫生良好。

　　应急措施：

　　1.接到紧急报修时，应在最短时间内携带工具赶赴现场，并组织人员进行抢修；

　　2.若巡视、检查发现隐患，应及时维修或向有关部门反映，做到问题不过夜；

　　3.对意外事件发生的维修情况，应根据实际制定可行的维修规范或措施，并在短时间内实施；

　　注意事项：

　　1.高空作业时，严格遵守《高空作业规范、程序》；

　　2.作业时，严格操作程序和规程；穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套等安全保护措施。

　　检查、考核：

　　1.工作人员进行日常自检，掌握情况；

　　2.项目部每周一次，对维修、保养记录以及中央空调、送风机房情况进行检查，作好《周检记录》；

　　3.可向相关方了解维修的及时率、合格率，进而考查服务的满意率，以及是否符合标准、职责等；

　　4.总公司或项目部除周检也可进行抽检，总体掌握维修、养护情况。

文章

篇4：维修工培训：防盗监控系统和维修保养

　　维修工培训：防盗监控系统和维修保养

　　1、维修

　　1)监视器图像不清晰的检修步骤：

　　A)调节监视器上的旋钮;

　　B)检查视频线有无松动;

　　C)校正镜片焦距;

　　D)清理镜片和防尘罩上的灰尘;

　　E)检查摄像头或镜头是否损坏。

　　2)监视器没有图像的检修步骤：

　　A)检查摄像头是否通电;

　　B)检查视频连线有无断裂;

　　C)检查摄像头是否损坏。

　　3)控制器不能控制的检修步骤：

　　A)检查控制器控制电压有无输出;

　　B)检查控制电压有无输入;

　　C)检查输入插件是否损坏;

　　D)检查输出插件有无损坏。

　　2、保养

　　1)规定每月对系统进行一次维修保养。

　　2)检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。

　　3)检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否良好。

　　4)检查监视室的通风、照明，检查各控制系统连线接触是否良好。

　　5)对于室外摄像系统，检查其防风、防雨、纺尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。文章来源自 物业经理人

篇5：维修工培训：设备系统维修保养

　　维修工培训：设备系统维修保养

　　公共天线系统的维修保养

　　维修

　　1)住户电视天线发生故障的检修步骤

　　A)检查住户终端板上有无信号;

　　B)信号是否能达到60～65分贝;

　　C)检查楼层分支器信号是否正常，若终端板无信号而分支器信号正常，则表明连接两者之间的天线有问题，应对天线进行检查维修或更换。

　　2)大楼分支器信号不正常时应检查分支放大器输出信号和输入信号是否正常，若输出信号不正常而输入信号正常则表明分支放大器损坏，应对其维修或更换。

　　3)分支放大器输入信号不正常时，应检查主放大器输出信号和输入信号是否正常，若主放大器输入信号正常而输出信号不正常，则表明主放大器损坏，应对其维修或更换。

　　4)主放大器输入信号不正常时，应检查前置放大器的输出信号，若正常，则表明前置放大器损坏，应对其维修或更换。

　　5)若前置放大器输入信号不正常，则应检查天线架的方向和天线架本身是否有问题。

　　保养

　　(1)每月对公共天线系统做一次全面保养(对已安装有线电视而闲置的公共天线不保养，但每年仍检查一次安装的牢固性)。

　　(2)检查天线连接有无松动、生锈、断裂和绝缘老化。

　　(3)检查天线支撑杆、底座螺丝的固定情况，并加黄油防锈，检查拉线的松紧、防雷接地是否良好。

　　(4)天线接受系统由于露天安装，受风吹雨淋容易生锈，凡是铁件应每季度在其表面刷银粉漆一次。

　　(5)如遇台风、大雨天气过后，应上天台检查天线一次。

　　(6)主放大系统每月防尘一次，检查通风是否良好，连线有无松脱，并用场强仪检查主信号是否正常。

　　(7)每月检查一次分支放大器，其终端信号应在60～65分贝之内。

　　对讲机、防盗报警系统的保养

　　(1)保安一旦发现主机出现故障，应急事通知维修班。

　　(2)维修班应根据故障登记情况及时派专人维修。

　　(3)每半年对整个系统的主机、线路、层数解码器进行一次全面检查维修。

　　(4)检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头，清扫机箱内外灰尘。

　　(5)检查机箱保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拨动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。

　　(6)清洁工清洁墙壁时，应避免对主机产生强大震动，并注意防止水流入主机箱内。

　　电信系统的维护

　　电信系统的维护主要有以下几个方面：

　　(1)交换系统本身的维护。设置在总机室内的交换系统是连接外线和内线的核心设备。要减少系统故障，首先是保证此一核心设备的运转正常。现在的交换系统多为自动电话系统，要做到防尘、防震和防腐蚀性气体，并最好能使其维持在一定的温度和湿度范围内工作。

　　(2)供电电源要保障。一个电话通讯系统一般应有交流一整流和蓄电池一直流的两路独立电源。两路电源的切换要方便，这样才可保障当某一供电系统发生故障也不会对电话通讯产生较大的影响。

　　(3)电话电缆编号要明晰、有规律，布线要牢靠，接头不能有松动，接触要良好。导线不要与强电线路穿入同一客内，否则会产生对通讯的干扰。

　　有线电视系统的维护

　　共用电视系统也称为CATV系统，俗称"公共天线"系统。其维护主要有以下几个方面：

　　(1)保证系统选用器件的质量标准。电子器件的质量高低对系统优劣影响很大。例如放大器的噪声系数大小是限制其灵敏度的主要因素，所以一般的天线放大器要求其噪声系数为5~8dB。

　　(2)系统组成和传输网络要合理，线路和器件的敷设要牢靠，特别是接点不能有松动和虚焊，输出端不能短路，输入端如需设置75Ω电阻的地方不能遗漏。

　　(3)调试用户端电平。要使用户能获得4级电视图像，一般应有60dB的信号电平才合理，否则图像质量变坏，并会产生雪花干扰。但信号太强也会使图像质量下降，一般彩电控制在75±5dB，黑白电视在70±5dB。

　　(4)调控较高的载噪比。噪音是反映各种内外干扰电压的总称。如果噪音过大，电视图像会有网状白线、黑线;画面会出现翻滚扭曲和重影等问题，同时伴音质量也会大为降低。因此在CATV系统中，载噪比一般不应低于43 dB。

　　(5)"交调"与"互调"指数要符合规定。交调与互调都是反映信号对电视图像的干扰。交调的干扰反映在画面上是有一条白而光的条带水平移动，即出现"雨刷现象"。互调干扰则是出现网纹或斜纹的干扰图像。我国规定交调指数CM≥49dB，互调指数IM≥54dB。

　　(6)经常对线路巡检，对天线分配器、放大器、分支器等重要器件定期进行调试，保证参数的正确和合理。

　　防雷系统的维护

　　(1)接闪器与引下线和接地体的连接必须牢固可靠，接地电阻值应符合规定要求，一般是不大于10Ω。

　　(2)每年雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检进和维护，提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要即时对系统进行检查，察看是否有引雷击而导致某些连接点的松脱和断开。

　　(3)检查如发现引下线受到严重腐蚀，其腐蚀程度占截面积的30%以上则应及时更换;同样，如发现接头松脱也要立即禁固，在雷雨季节任何对故障的拖延都可能招致严重的后果。

　　(4)高层建筑每年在雷雨前要经指定的防雷检测中心对防雷设备进行检测，不合格的应进行整改，直至合格为止。

　　火灾探测与报警系统的维护

　　(1)每天对火灾报警主控屏进行自检功能检查，确保控制系统处于良好状态。

　　(2)每月测试主控屏主要工作电压，检查备用电源蓄电池是否正常，并对其进行自检试验;检查楼层井道内的分线箱箱门及箱体外观情况，箱内外线路有无缺损和故障隐患;对消防中心集控柜进行清扫除尘，检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。烟感器、温感器因受环境污染应及时清洁。

　　(3)每年应对每个楼层井道内的分线箱、介面单元进行开箱清当;喷烟检查每个烟感器报警是否正常;逐个拆下烟感器、温感器、对其上的灰尘、锈斑进行清洁，并对电线接头进行禁固。

　　锅炉的维护管理

　　(1)维修的组织工作

　　1)锅炉维修前，对将要维修的锅炉进行水压试验与热效率测试，制定维修计划(或根据周期维修计划加上锅炉检验中新发现项目)，由工程部下达给维修小组。

　　2)维修组根据维修计划。指定专业人员负责维修工作。并组织力量，实行维修分工负责制，以保障维修质量。

　　3)检修前，要做好下列准备工作：准备好检修工具、材料和配件，制定各项安全措施，对检修人员进行安全教育，根据国家有关规定要求，研究如何保证质量的有效措施;

　　4)检修前，应对锅炉进行一次内外检查，彻底消除锅炉内外部水垢及烟灰。对于有缺陷的地方，要保持原状，以便进一步检查分析。

　　5)除搞好锅炉本体的检修工作外，对安全附件、转动机械和附属设备等也要认真检修，以便清除隐患，确保检修效果。

　　6)作好检修记当。应把每次检修的情况(损环情况和修理方法等)，记录在设备登记簿内，以利于日后考查和对锅炉设备进行历史分析及锅炉鉴定等工作。

　　(2)维修的检查

　　锅炉的检查和验收，必须按照(锅炉和压力容器安全使用规程)的要求进行。它的重点检查内容为：

　　1)检查锅炉的内、外金属表面，特别应检查开孔、铆焊缝、板边等处有无腐蚀和裂纹。

　　2)检查锅炉水冷壁管、火管有无腐蚀和弯曲变形。

　　3)检查铆缝处有无碱性脆化，接缝处有无漏水现象。

　　4)检查锅炉胀口有无过胀的现象。

　　5)拉撑有无腐蚀、折断。

　　6)受压部件有无凹陷、变曲和受热变形的现象。

　　(3)锅炉的保养

　　锅炉每年要施行一次基于法令的性能检查，在6个月、3个月、1个月的区间决定整备计划;分解整备的基准是参考锅炉设备的状况，锅炉的工作状况，燃料、水质，过去的污损记录等，附属设备，附属品等的设备，自动控制装置，燃烧装置，水处理及给水装置，其他辅机类的保养计划。

　　停用锅炉比连续使用的锅炉更容易腐蚀、损坏。停用锅炉的保养有干法和湿法两种。

　　1)干法保养

　　干法保养是使锅炉内无水，适用于长期停用的锅炉。当炉水全部放出后，开启所有入孔、手孔，清除水垢和污物，使锅炉内干燥。然后将盛有干燥剂的容器放在锅筒中，将所有门、孔关闭严密。防止空气进入。

　　干燥剂--一般采用无水氯化钙或生石灰，用量按每立方米锅炉容积加1~2kg无水氯化钙或2~3kg生石灰计算。每隔1~2月检查一次，如发现干燥剂吸潮失效，应予以更换。

　　2)湿法保养

　　锅炉内部清洗干净后，充入碱性溶液，使金属表面形成碱性保护膜，而达到防腐的目的。湿法保养适用于短期停用的锅炉，一般采用的碱性溶液为氢氧化钠或磷酸三钠。

　　在湿法保养中，炉水每5天左右化验一次。如碱度低于下限，则应补充碱液。在冬季，要注意防冻。

　　经过大修后的锅炉，一定要会同劳动局和压力容器主管部门共同进行检测，确认合格后方可启用。