物业空调设备(设施)保养维修规程

　　质量/环境/安全管理体系作业指导书

　　--物业空调设备（设施）保养维修规程

　　1.0 目的

　　有计划地对机组进行保养和检查各种功能部件，其保持最高的工作效率。

　　2.0 适用范围

　　适用于**管理处。

　　3.0 职责

　　3.1机电维修人员负责维护保养工作。

　　3.2 机电班长负责维护保养工作的安排、指导。

　　4.0 工作程序

　　4.1 压缩机回油系统除污器的清洗方法

　　4.1.1 关闭除污器两侧的截止阀。

　　4.1.2 慢慢（为了泄压）拧松帽盖螺纹，让帽盖板保持压在除污器壳体上，设法截取留在除污器壳体上的油。

　　4.1.3 卸下并清洗除污器的滤芯。

　　4.1.4 插入滤芯，再重新装上帽盖。

　　4.1.5 开启除污器两侧的截止阀，检查冷媒是否渗漏。

　　4.1.6 应每半年清洗一次回油系统的除污器。

　　4.2 油过滤器的清洗和更换方法

　　4.2.1 关闭过滤器两侧的截止阀。

　　4.2.2 每只过滤器有一只级泄去过滤器内压力的小阀门，泄压时要缓慢、小心。

　　4.2.3 如机组配的是旋装式罐型过滤器，可作板手或小工具卸下过滤器，扔弃后再安装新。

　　4.2.4 如果机组配的是芯子可更换的过滤器，用板手套在过滤器底部的六角帽盖上把盖卸下，然后取出并扔过滤芯子，清洗壳体内壁，安装新芯子，最后再把过滤器装好。

　　4.2.5 开启过滤器两侧的截止阀，开启过滤器上的小阀门，放出过滤器内的空气。

　　4.2.6 检查冷媒是否渗漏。

　　4.3 机组注油的方法

　　4.3.1 机组应停机。

　　4.3.2 将注油泵的吸油口浸入清洁的新油桶内，再将其排油口与组注油阀相接。先不要拧紧注油阀接口，在油泵进行了几次行程将空气压出后再拧紧。这样既使油注入管内又防止空气被入机内。

　　4.3.3 打开注油阀将油泵入机组。直到油分离器中的油位约在上视镜中间为止，然后关闭注油阀，卸下手动油泵接口。

　　4.3.4 在一完成注油工作后即闭合至启动器的电源，使油加热器通电，它可使油的冷媒农度保持在最低值。

　　4.4 机组渗漏检查

　　4.4.1 运行期间的渗漏检查

　　机组受截运行之后，高压部件应用检漏仪认真检漏，要确认所有接口是严密的。如有渗漏，就会出现抽气频繁和冷媒损失，当表明有渗漏时，应立即予以修理。

　　4.4.2 机组R22压力试验检测方法

　　4.4.2.1在系统中没有压力时，通过充注阀将R-22汽体干燥氮气注入系统中，使其压力达到150磅/英寸表压。

　　4.4.2.2 确认冷媒农度已达到系统中的各个部分，稍微开启注油阀，用检漏仪检测是否有冷媒出来。

　　4.4.2.3检油要围绕在每个连接点和在厂内焊的焊逢。

　　4.4.2.4 如需对蒸发器和冷凝器进行检漏，打开蒸发器和冷凝器封盖上的放空气口，检测是否有冷媒出来。

　　4.4.2.5 当机组已达到绝对严密后，用充注阀注入氮气和冷媒混合物。

　　4.5 机组抽真空

　　4.5.1 真空试验的方法

　　4.5.1.1将一台带指示器的高容量真空泵与机组的充注阀相接，然后启泵。

　　4.5.1.2 开大机上所有阀门，包括抽气阀和表阀，确认所有通大气的阀门是关闭的。

　　4.5.1.3 依照"真空干燥"这节内容运行真空泵，直至湿球温度达到+32℉或压力值达到5mm汞柱为止。

　　4.5.1.4 为了改善真空度，可用热水（不超过125℉）循环于蒸发器和冷凝器管束内，使壳体彻底干燥。如手无热水源，应使用移动型热水器。切勿使用蒸气。

　　4.5.1.5 关闭机组上的充注阀和真空指示器与真空泵之间的截止阀，然后卸下真空泵，让真空指示器留在原位。

　　4.5.1.6 保持按第三步得到的真空什达8小时。如压力稍有上升，则表明有渗漏或有湿气进入或两者都有。8小时以后，如真空指示器上的湿球温度值来上升到高至40℉或压力不高于6.3汞柱，则系统可被认为是严密的。

　　4.5.1.7 如果在第6步中规定的真空范围不能保持8小时，则必须寻找渗漏处并予以修复。

　　4.6 冷媒充注、

　　4.6.1 在向抽真后的系统充注冷媒时，为了避免蒸发器管束中被冷液体结冰的可能性，只有来自桶顶或瓶顶的冷媒蒸发汽才允许进入系统，直到系统压力上升到比蒸发器中被冷液体冰点的对应压力还高为止。

　　4.6.2 在充注冷媒过程中，必须取各种措施防止潮湿空气进入。

　　4.7 测定马达兆欧值的方法

　　4.7.1 用一只兆欧表测相间和每相的接地电阻。

　　4.7.2 如读值在图中阴影区之下，则要卸下马达的外部接线柱并重复测试。

　　4.7.3 马达电阴测试是测定，是在马达停用24小时的环境温度下测得的。

　　4.8 冷凝器与蒸发器的清洗、检漏方法

　　4.8.1 化学水处理

　　4.8.1.1 于蒸发器、冷凝器中循环水的矿物成份几乎是随不同水源而变化，因此所用之水有可能会腐蚀管道或将成为热阴的水垢沉积在管束上。

　　4.8.1.2 作为防垢防腐的预防措施以及为了廷长蒸发器和冷凝器管束寿命，在机组安装前应该先作水的化学分析。

　　4.8.2 管束的清洗方法

　　4.8.2.1 刷洗法：如管束受污是因脏物和泥渣所至，一般可用刷洗法清除。放掉需清洗管路中的水，卸下封头，用软性铜刷彻底清洗每根管子。彻勿用钢刷，因为钢刷会损害管束在清洗过程中让水通进管内可以改善洗刷效果。

　　4.8.2.2 酸洗法：如获至宝管束的污垢是坚硬的沉淀物，必须用酸洗法。在酸洗之前，先用刷子清洗，这一点很重要。若是相对松软的外部物质在酸洗前已除去那未酸溶液只需溶解和平齐少量的管，使清洗效果又好

，时间又节省。

　　4.8.2.3 在许多主要城市中，现在有一些商业组织能为蒸发器和冷凝器提供特殊服务。

　　4.8.2.4 冷凝器管束应每年清洗一次，蒸发器的管束在正常情况下不需清洗。

　　4.8.3 蒸发器与冷凝器管束的检漏方法

　　4.8.3.1 进入机组以增加壳体中的压力。卸下封盖，在管束的每段上听是否有嘶嘶漏气声，这有助于进一步查找。

　　4.8.3.2 用水清洗管束的封盖和所有管子的端头，彻勿将四氯化碳用此目的，因为它的白色烟雾与冷媒产生的烟雾一样。

　　4.8.3.3 用氮气或干燥空气吹扫管束，以清除因循环水造成的带水残留冷媒，待管子吹扫干净后立即将软塞塞在管子的每一端头。做下一步之前，让蒸发器或冷凝器保持12~14小时。取决于渗漏量多少，塞了有可能从管子端头处吹掉，这便指示了渗漏位置。如果不是如此，就必须用卤素灯彻底进行检查。

　　4.8.3.4 在管子被塞住12~14小时后，推荐两人在蒸发器两端仔细地测试管子，一人在一端卸下塞子另一人在另一端卸下塞子并拿着检测灯，从待检段的顶排管子开始，同时卸下两端塞子，插入测试管达5秒钟，此时间对于检测器吸入通过管壁渗漏的冷媒气体来说是足够长了，在蒸发器对着检测器的一端放一台风扇，它能保证任何漏气体通过管子流向检测灯。

　　4.8.3.5在渗漏管子上作出标记供以后鉴别之用。

　　4.8.3.6如果管板上的管接口有渗漏，用检测灯应该能查出，如果怀疑管壁有渗漏，则用肥皂液可找可确切位置。管子周围连续冒气泡表明管板有渗漏。

　　4.8.4 电气控制器保养

　　4.8.4.1 应该检查所有电气控制器是否有明显故障。

　　4.8.4.2 不得改变厂方设定的控制器设定值是十分重要的（包括运行控制器与安全保护控制器）。

　　4.8.4.3 一年使用期的A5-11电池是RTC实时时钟的一个部件。如需更换请按照微电脑控制中心操作说明书"Form160.47-01.1"进行。

　　5.0支持性文件

　　5.1《冷水机组维护保养说明书》

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篇2：酒店管理公司空调清洗保养合同

　　酒店管理有限公司空调清洗保养合同

　　甲方：北京zz酒店管理有限公司

　　乙方：

　　依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，经甲乙双方友好协商，对空调机组清洗维保事宜达成一致，同意签订本合同并承诺遵照履行。

　　一、乙方受甲方委托，在本合同约定的服务期限内，为甲方在用的***台空调机组系统提供有偿的清洗维保服务，以达致正常运行状态。

　　清洗维保范围：包括但不限于空调机组的主机、压机、风机、冷凝器、制冷循环管路、过滤网。

　　清洗维保内容：检查空调机组的压力、控制器程序菜单设置、压机、风机、冷凝器、制冷循环管路、过滤网及电器系统等部份的运行情况。 包括但不限于以下内容：

　　1. 排除发现的故障，更换损坏的配件;

　　2. 调整控制器程序，调整系统运行压力，清洁空气过滤网、冷凝器等机组;

　　3. 提供维修报告;

　　4. 提供电话技术咨询;

　　5. 以优惠的价格为甲方提供各种空调配件;

　　6. 甲方在日常工作中如发现设备故障应及时通知乙方，对于严重故障(如空调停机，控制器故障等)，乙方应在12小时内派出技术工程师到达现场进行检查维修;对于空调机组正常运行影响不严重的一般故障，乙方将尽快维修。维修过程中需要更换的配件，应经甲方确认，乙方将及时提供并负责更换，配件费用由甲方承担。

　　二、维保清洗服务期限

　　本合同约定的服务期限为【一】年，自20**年 月 日起至20**年 月 日止。

　　三、服务价格及付款方式

　　乙方对每台空调机组收取***元/台的【年】服务费，共计：人民币000元。

　　甲方应在合同签订后5日内支付合同总价款的0%，计：人民币00元，服务期满后把余款结清。

　　四、甲方权利义务

　　1、甲方有权随时监督、检查乙方服务的质量、进度、方法及安全记录。

　　2、甲方如在工作区域内发现乙方人员失职、违纪、违法行为，造成甲方损失的，有权向乙方要求赔偿。

　　3、甲方需配合乙方提供服务所需要的水源、电源等，并满足服务期间的需要。

　　4、甲方人员进场前需通知乙方现场人员，以免高空坠落杂物危及甲方人员安全。

　　5、甲方应按照合同约定，向乙方支付服务费。

　　五、乙方权利义务

　　1、乙方应提供技术人员、机械设备等进行维保清洗服务，自觉接受甲方相关管理规定，并接受甲方的监督。

　　2、乙方应按有关安全规程操作，严格安全防护措施，负责现场安全，并承担由于管理不善造成的人员及财产损失。非乙方责任造成的损失，由相应责任人承担。

　　3、乙方提供的零部件应符合型号和质量要求，并向甲方提供合格证明。零部件价格不得高于市场平均价格，否则甲方有权自备零部件。

　　4、乙方应提供完整的清洗维保报告，并经甲方签字确认。

　　5、因不可抗力(指自然灾害如雷、电、强风等)而造成不能按期提供服务，乙方无需承担责任，由双方另行商议确定。

　　六、违约责任

　　1、甲方未按合同约定支付服务费，乙方有权暂停提供服务至甲方实际支付之日，服务期限相应顺延。

　　2、乙方未能按合同约定保质保量提供服务，甲方有权终止本协议，并要求乙方退还已支付但未履行的服务期费用。

　　七、其他约定

　　1、本合同在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成可向甲方所在地人民法院提起诉讼。

　　2、本合约经双方签字及盖章生效，合同一式二份，双方各持一份。

　　甲 方：(盖章) 乙 方：(盖章)

　　负责人： 负责人：

　　日 期 ： 日 期 ：

篇3：酒店管理公司空调清洗保养合同（单次）

　　酒店管理有限公司空调清洗保养合同(单次)

　　甲方：北京zz酒店管理有限公司

　　乙方：

　　依据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，经甲乙双方友好协商，对空调机组清洗维保事宜达成一致，同意签订本合同并承诺遵照履行。

　　一、乙方受甲方委托，在本合同约定的服务期限内，为甲方在用的000台空调机组系统提供有偿的清洗维保服务，以达致正常运行状态。

　　清洗范围：包括空调机组的室内外主机、压机、风机、冷凝器、过滤网。

　　1. 以优惠的价格为甲方提供各种空调配件;

　　2. 甲方在日常工作中如发现设备故障应及时通知乙方，对于空调机组正常运行影响不严重的一般故障，乙方将尽快维修。维修过程中需要更换的配件，应经甲方确认，乙方将及时提供并负责更换，配件费用由甲方承担。

　　二、维保清洗服务期限

　　本合同约定的服务为单次清洗。可根据客房的出租率进行空调清洗的进度。

　　三、服务价格及付款方式

　　乙方对每台空调机组收取00元/台的服务费，共计：人民币00000元。

　　甲方应在合同签订后5日内支付合同总价款的0%，计：人民币****元，清洗结束后把余款一次性结清。

　　四、甲方权利义务

　　1、甲方有权随时监督、检查乙方服务的质量、进度、方法及安全记录。

　　2、甲方如在工作区域内发现乙方人员失职、违纪、违法行为，造成甲方损失的，有权向乙方要求赔偿。

　　3、甲方需配合乙方提供服务所需要的水源、电源等，并满足服务期间的需要。

　　4、甲方人员进场前需通知乙方现场人员，以免高空坠落杂物危及甲方人员安全。

　　5、甲方应按照合同约定，向乙方支付服务费。

　　五、乙方权利义务

　　1、乙方应提供技术人员、机械设备等进行维保清洗服务，自觉接受甲方相关管理规定，并接受甲方的监督。

　　2、乙方应按有关安全规程操作，严格安全防护措施，负责现场安全，并承担由于管理不善造成的人员及财产损失。非乙方责任造成的损失，由相应责任人承担。

　　3、乙方提供的零部件应符合型号和质量要求，并向甲方提供合格证明。零部件价格不得高于市场平均价格，否则甲方有权自备零部件。

　　4、乙方应提供完整的清洗维保报告，并经甲方签字确认。

　　5、因不可抗力(指自然灾害如雷、电、强风等)而造成不能按期提供服务，乙方无需承担责任，由双方另行商议确定。

　　六、违约责任

　　1、甲方未按合同约定支付服务费，乙方有权暂停提供服务至甲方实际支付之日。

　　2、乙方未能按合同约定保质保量提供服务，甲方有权终止本协议，并要求乙方退还已支付但未履行的服务费用。

　　七、其他约定

　　1、本合同在履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成可向甲方所在地人民法院提起诉讼。

　　2、本合约经双方签字及盖章生效，合同一式二份，双方各持一份。

　　甲 方：(盖章) 乙 方：(盖章)

　　负责人： 负责人：

　　日 期 ： 日 期 ：

篇4：中央空调冷水机组拆装维修保养合同

　　中央空调冷水机组拆装维修保养合同

　　拆装维修保养中央空调冷水机组合同书

　　合同编号： 20**042301 签约时间： 20**年4月23日

　　工程地点：

　　发包单位：(以下简称甲方)

　　联系电话：

　　甲方代表：

　　承包单位：(以下简称乙方)

　　联系电话：

　　乙方代表：

　　根据《中华人民共和国合同法》等有关法律、法规的规定，在平等、自愿的基础上，甲乙双方就乙方承包拆维修安装中央空调设备达成如下协议：

　　产品名称 规格型号 单位 数量 单价 合计

　　第一条 甲方现有的中央空调冷水机组因搬移车间拆机安装设备及维修,规格型号及数量，以及工程概况：

　　1、设备概况：

　　2、 安装工程概况：

　　(1)工程地点及面积： ;

　　(2)工程造价：柒万玖仟玖佰壹拾元￥ (含税);

　　(3)开工日期：20**年 4月24日;

　　(4)竣工日期：20**年 8月 23日;

　　(5)付款方式：(1)、现金 ,分期付款.

　　第二条 乙方工程工人,工具进场时，安全由甲乙方共同负责。乙方安装调试中央空调完毕，甲方现场验收合格，并签字验收认可放行;乙方工具方可出场。

　　第三条 产品的安装、调试、验收：

　　1、 乙方负责中央空调设备的拆机维修安装、调试检测。

　　甲乙双方商定：

　　(1)、20**年 4月 24 日之前，乙方派出工程技术及施工人员到达工地现场开始安装施工;

　　(2)、20**年 8月 25日之前，完成设备安装及系统的调试运转;全部中央空调工程完工及验收。

　　2、安装质量标准按国家规范及行业要求，以及乙方和厂家提供的工程安装设计说明。乙方于工程竣工当天通知甲方验收，甲方在接到验收通知二天内组织人员对工程进行验收，认定工程质量和工程内容符合要求的，双方代表在工程验收单(表)上签字盖章。乙方提供日常运行操作程序说明及故障咨询。

　　第四条 价款结算方式及期限：

　　1、本合同价款为双方约定方式支付安装工程款(固定价款);

　　2、本合同工程安装总价款为人民币：柒万玖仟玖佰壹拾元正.(小写：￥79910.00元 );

　　(1)进场后60天,甲方支付乙方(第一期工程款)人民币(占合同总金额的50%)￥39955.00元(大写:叁万玖仟玖佰伍拾伍元).

　　(2)工程尾款(合同总金额的50%) ￥39955.00 元(大写：大写:叁万玖仟玖佰伍拾伍元)，设备调试完毕,工程竣工验收合格后，甲方三天内付清。甲方未付清全款以前，空调设备不可以运行,付清款项方可用。

　　第五条 违约责任

　　一、乙方责任：

　　1、工程现场乙方负责人 全面负责安装施工现场的工作;

　　2、除合同规定外，如果乙方没有按合同规定时间交工，每迟交一天，乙方应向甲方支付价款总额1‰的违约金，但违约金总额不得超过价款总额的20%。如乙方在达到此限额后仍不能交工，甲方可考虑终止合同，因此造成甲方的损失由乙方承担。甲方签字认可的除外。

　　3、 乙方无故拖延工期的，每拖延一天，应向甲方支付价款的1‰的违约金，但因甲方原因造成的除外。

　　4、 由于安装不合质量要求，造成的责任及损失由乙方负责。

　　二、甲方责任：www.pmceo.com

　　1、工程现场甲方负责人 全面负责安装施工现场的工作;

　　2、甲方应为乙方入场施工创造条件，腾空场地、接通施工水电,提供一切配件材料及付件;

　　3、甲方中途终止工程，应向乙方偿付合同款的50%的违约金。

　　4、甲方未能按合同规定时间支付工程款的，每迟一天，甲方应向乙方支付合同款总额的1‰的违约金，但违约金总额不超过合同款总额的20%。

　　5、对以下原因造成的竣工日期延误，经甲乙双方确认,工期相应顺延：

　　(1)工程量变化或设计变更;

　　(2)不可抗力;

　　(3)甲方未按时支付款项和未按时参加阶段验收而造成的停工;

　　(4)甲方同意工期顺延的其他情况。

　　第六条　产品质量责任和售后服务条款

　　1. 自验收之日起,工程保修期为壹年。

　　第七条 因发生不可抗力因素致使合同不能正常履行的，由双方友好协商解决。

　　第八条 解决合同纠纷的方式：执行本合同发生的争执，由双方友好协商解决。协商不能解决的，任何一方均可依法向原告所在地人民法院提起诉讼。　第九条 本合同自双方签字盖章之日起生效。

　　第十条 本合同如有其他未尽事宜，可由双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。

　　第十一条 本合同正本一式二份，甲乙双方各执一份

　　发包方(甲方)： 承包方(乙方)：

　　地址: 地址:

　　代表人：　　　　　　代表电话： 代表人: 电话:

篇5：空调机组维护保养守则

　　空调机组维护保养守则

　　1、冬季，应将表冷器内的水用压缩空气吹净，以防止冬季冻坏。

　　2、每月应检查一次皮带松紧程度及螺栓是否有松动现象，如有以上现象应将电机及叶轮轴承固定螺栓重新调整紧固。

　　3、空调机组的回风、混合段位于过滤器前面，每月应清扫一次。清扫时，应特别注意回风机和电动混风阀。

　　4、整个机组每半年应清理一次，换热器肋片间灰尘宜用压缩空气和高压水冲洗。

　　5、送回风机轴承润滑脂应每半年更换一次。