物业公司环境安全潜在事故控制工作程序

　　环境管理程序文件

　　-- 物业公司环境、安全潜在事故控制程序

　　1.0 目的

　　为识别及判定潜在的环境/安全事故或意外紧急情况，以预防其发生，或其一旦发生时，能及时正确做出响应，使事故对环境/职业安全卫生造成的危害影响最小化，特制订此程序。

　　2.0 适用范围

　　适用于公司办公室及物业管理范围内的潜在环境/安全事故或意外事件的控制和处置。

　　3.0 职责

　　3.1 各管理处主任负责出现紧急事故、事件的现场决策和采取的措施。

　　3.2安全主任负责审核、监督《演习计划》的实施。

　　3.3管理委员会对出现的事故事件做出调查、分析。

　　4.0 工作程序

　　4.1 发生环境/安全事故的原因：

　　4.1.1 公司管理体系中存在着某些不完善之处；

　　4.1.2 员工不了解管理体系的要求；

　　4.1.3 员工了解要求但没有按照要求去操作；

　　4.1.4 意外事件的发生（如特殊天气）；

　　4.1.5 相关方在物业管理范围内施工过程中违章操作；

　　4.1.6 用户及其他相关方不恰当的行为；

　　4.1.7 重大传染性疾病的发生。

　　4.2环境/安全潜在事故识别：

　　4.2.1 品质部负责依据公司初始环境/安全评审结果（特别是《重大环境因素清单》、《危险辨识与风险评价表》），确定公司可能存在的潜在环境/安全事故，并记录在《潜在环境/安全事故一览表》中。

　　4.2.2《潜在环境/安全事故一览表》经管理者代表批准后，发放至相关部门。

　　4.2.3 当有新、改、扩建项目，品质部应根据重大环境因素及危害辨识与风险评价的重新评审情况，及时更新、修正《潜在环境/安全事故一览表》。

　　4.3 环境/安全潜在事故确定：

　　4.3.1 公司环境/安全潜在事故主要有以下几方面：

　　向空气的事故性排放，如有毒或易燃气体的大量泄漏/泄漏引起的爆炸

　　向水体和土壤的事故性排放，如化学危险品的意外泄漏/特殊气候暴雨、洪水、台风带来的影响/给水管破裂、排水管堵塞/操作失误等

　　火灾

　　建筑及装饰物/广告倒塌/重物坠落/高空作业

　　触电/溺水/灼伤/异物入眼/腐蚀/急症/中毒/过敏/传染病及其它人身伤害

　　打架斗殴/盗窃/暴力事件/交通事故

　　电梯困人

　　4.3.2应急准备

　　4.3.2.1 应急工作组织、关键人物名单及信息联络图。

　　4.3.2.2 公司质量/环境/安全管理委员会负责制定重大事故或紧急情况的应急计划。

　　4.3.2.3 管理处成立应急义务消防队或抢险队，每年进行一次应急演习，验证应急计划和措施。

　　4.3.2.4 管理处负责定期对义务消防队员进行安全防火技能培训和组织消防演习，发生火灾时组织灭火及救护工作。

　　4.3.2.5 办公室负责健全包括有市消防队、各医院等单位以及公司、集团公司各相关部门的通讯联络表，并与卫生局等保持联络，及时获取安全卫生方面的相关资讯。

　　4.3.3应急响应

　　4.3.3.1 事故调查、处理流程

　　4.4环境/安全潜在事故预防：

　　4.4.1管理者代表负责根据公司《潜在环境/安全事故一览表》组织各责任部门制定预防办法。预防办法包括但不限于：

　　日常监控，如化学危险品仓温度、湿度控制等，由仓管员每日检查，记录在《化学危险品仓库巡查问题记录表》中。

　　各管理处参照ZH*-QP-06要求进行消防工作情况检查，并填写《周检表》。

　　对责任人员进行相关体系文件培训。

　　在《用户手册》上提示安全事项。

　　4.4.2 需要时，预防办法应作成相关作业指导书。

　　4.4.3对日常监控和定期安全巡查中发现的不符合项，巡查负责人会同发生问题的责任部门共同制定纠正/预防措施，责任部门主管负责组织

　　实施，巡查负责人跟踪其效果。

　　4.5 环境/安全潜在事故的演习：

　　4.5.1 各管理处制定每年度的《演习计划》，报管理部审核，经总经理批准后实施。

　　4.5.2每次演习前两周编制《演习实施计划》，报管理部审核经总经理批准后实施，计划中应包括（但不限于）：

　　演习项目

　　演习目的

　　职责部门及参加演习人员

　　演习步骤

　　应急过程中内外部信息传递

　　应急程序（人员救护、财产转移）

　　4.5.3 演习结束后，应由管理处对演习效果进行验证，编制《演习

报告》，并报管理部备案，为以后的安全工作积累经验。

　　4.6每次发生紧急事故之后，应由公司质量/环境/安全管理委员会主任及管理者代表组织相关人员对相关体系文件进行评审和修订，以确定文件的规定是否能正确。

　　确定潜在事故和制定合适的应急计划，能否对紧急事故作出及时响应，并根据评审结果对相关文件作出修改。重大环境/安全事故还应向相关的政府部门汇报。

　　5.0 相关文件

　　5.1《消防设施运行管理程序》（ZH*-QP-06-W*-05）

　　5.2《消防设施运行及管理程序》（ZH*-QP-06）

　　5.3《弱电设备设施管理程序》（ZH*-QP-07）

　　5.4《安全员工作管理程序》(ZH*-QP-14)

　　5.5《电工安全技术操作规程》（ZH*-QP-05-W*-01）

　　5.6《电梯安全操作规程》（ZH*-QP-05-W*-13）

　　5.7《事故事件处理规程》（ZH*-QP-05-W*-14）

　　5.8《中控室设备运行管理规程》（ZH*-QP-06-W*-06）

　　5.9《安全员管理作业指导》（ZH*-QP-14-GL-01）

　　5.10《清洁作业指导》（ZH*-QP-16-GL-02）

　　6.0 质量记录

　　6.1《潜在环境/安全事故一览表》（ZH*-EP-07-1/A）

　　6.2《演习计划》（ZH*-EP-07-2/A）

　　6.3《周检表》（ZH*-TP-14-2/A）

　　6.4《演习实施计划》（ZH*-EP-07-4/A）

　　6.5《演习报告》（ZH*-EP-07-5/A）

　　6.6《重大环境因素清单》（ZH*-EP-01-3/A）

　　6.7《化学危险品仓库巡查问题记录表》（ZH*-EP-04-2/A）

　　6.7《危害辨识与风险评价表》（ZH*-OHS-01-1/A）

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业公司环境安全管理方案管理程序

　　环境管理程序文件

　　--物业公司环境、安全管理方案管理程序

　　1.0目的

　　明确制定环境/安全管理方案的方法和步骤，以确保环境/安全目标、指标得以实现。

　　2.0 适用范围

　　适用于公司环境/安全管理方案的制定和控制

　　3.0 职责

　　3.1 公司质量/环境/安全管理委员会组织制定并评审环境/安全管理方案。

　　3.2 总经理负责批准《环境/安全管理方案》。

　　3.3 各部门经理组织《环境/安全管理方案》实施。

　　3.4 品质部负责《环境/安全管理方案》实施的跟踪验证及组织方案修改的评审。

　　4.0 工作程序

　　4.1 环境/安全管理方案的制订与评审

　　4.1.1 由公司质量/环境/安全管理委员会依据环境目标、指标，结合所确定的重大环境因素组织环境/安全管理方案的编制，并对方案进行可行性分析，包括对技术可行性、成本、效益、改进环境表现等进行分析评价，评价过程记录在《环境/安全目标、指标评审记录表》中。

　　4.1.2 通过评审的环境/安全管理方案应提交总经理批准。

　　4.2 环境/安全管理方案的要求

　　4.2.1 环境/安全管理方案要保证环境目标、指标的有效完成，应确定完成这些任务、行动措施的顺序、时间、人员职责和具体方法，必要时可包括实施方案的预算。

　　4.3 环境/安全管理方案的发放管理

　　4.3.1 经总经理批准的环境/安全管理方案由品质部受控发放至各相关部门。

　　4.3.2环境/安全管理方案是动态文件，当环境/安全目标、指标发生更改时，有新技术、新材料问世时，或执行中有重大问题时，应对环境/安全管理方案重新评审、修订，修订后的管理方案应履行原审批手续，进行发放。

　　4.4 《环境/安全管理方案》的实施

　　4.4.1 各部门负责根据方案的要求组织实施。

　　4.5 《环境/安全管理方案》的跟踪验证

　　4.5.1 品质部每月定期对环境/安全管理方案的实施情况进行跟踪，并将详细情况记录在《环境/安全方案实施跟踪记录表》中，对出现的问题要及时解决，必要时启动《不合格/纠正预防措施控制程序》。

　　4.5.2管理者代表负责将环境/安全管理方案执行情况提交管理评审。

　　4.6 《环境/安全管理方案》的修改

　　4.6.1 《环境/安全管理方案》在下列情况下应进行及时的调整、修订：

　　a. 公司物业管理服务作业状态发生变更；

　　b.公司环境/安全管理目标和指标发生重大变化；

　　c.增加新的物业管理服务项目;

　　d.由于管理评审或审核要求；

　　e.其他因素影响。

　　4.6.2 《环境/安全管理方案》需要修订时，公司品质部对相关部门和管理处提出要求，或直接由相关部门和管理处进行修改，由公司管理委员会评审，报公司总经理审批准后执行。

　　5.0 相关文件

　　5.1《不合格/纠正预防措施控制程序》（ZH*-TP-11）

　　6.0 质量记录

　　6.1《环境/安全管理方案》（ZH*-EP-02-1/A）

　　6.2《环境/安全管理方案评审记录表》（ZH*-EP-02-2/A）

　　6.3《环境/安全方案实施跟踪记录表》（ZH*-EP-02-3/A）

　　6. 4《环境/安全目标、指标评审记录表》（ZH*-EP-02-4/A）

篇3：物业公司质量环境安全目标管理方针

　　物业公司质量、环境、安全目标及管理方针

　　质量/环境/安全管理方针

　　诸多事例表明：产品和服务的优异品质，环境保护的优秀业绩，保证员工安全与健康的良好记录，是一个先进的现代化的企业标志，正基于此，本公司决定依据ISO9001：2000、ISO14001：1996、OHSAS18001：1999三个标准建立一个质量/环境/职业安全卫生一体化的管理体系。我们郑重向用户、向社会承诺我们要以一流的服务，科学的管理为广大用户提供"明明白白，实实在在"的服务，为员工提供安全、卫生的工作条件，为所有相关方提供优美适宜的环境。为此我们将坚持：

　　1. 创建安全舒适清洁优美的居住和工作环境，提供及时周到的服务；

　　2. 以用户满意为衡量我们服务工作的最终标准，持续改进服务质量；

　　3. 遵守所有有关的法律法规的要求；

　　4. 强化人力资源管理，培养员工的质量、环境、职业安全卫生意识以及岗位工作与环境/职业安全卫生相关问题的理解能力，对在质量、环境和职业安全卫生方面作出突出贡献的员工进行表彰和奖励；

　　5. 将质量/环境/职业安全卫生方针公诸于所有员工及相关方，使其在公众中生效。我们要与合作伙伴一起，不断提高我们的质量/环境/职业安全卫生标准，实现持续改进。我们的最终目的就是追求最大限度的不发生事故，不损害员工的健康，不破坏自然环境。

　　6. 加强污染防治，减少以至消除现有的污染废弃物及其产生的污染；采取积极措施，消除和减少化学危险品的作用，控制有害能量的释放；

　　7. 建立一套完整的应急措施应对一切意外事故的发生；配备完善的消防系统和应急设施，并使该系统可靠、有效；

　　8. 有效利用资源，减少能源和水的使用，重复利用、回收再造以减少浪费。将环境/职业安全卫生因素纳入采购决策；

　　9. 我们将针对上述方针、策划相应的可测量的目标指标，定期进行内审和管理评审，实现不断监测和改进管理绩效；

　　10. 为保证方针的实现，提供必要的人力、物力和财力资源支持。

　　质量/环境/安全目标

　　1. 为顾客提供安全、优美、适宜、方便的生活和工作环境；

　　2. 全体员工自觉遵守职业道德和公司各项规章制度；

　　3. 完整的质量记录资料；

　　4. 管修人员以上的员工持证上岗率达100%；

　　5. 环境卫生、绿化管理达市级标准100%；

　　6. 供水供电设备完好率达98%以上，消防设备完好率达100%，消防供水率100%，电梯运行率98%；

　　7. 公共设施、房屋完好率达98%以上；

　　8. 业主（含相关方）对区内物业管理满意率达95%以上，有效投诉处理率100%；

　　9. 所接管的新物业在符合"创优"标准的条件下，交付使用两年后"市优"达标率100%，旧物业两年后"区优"达标率100%；

　　10. 全公司管理人员质量/环境/安全知识培训20H.人/年以上， 操作员工10H.人/年以上；

　　11.各部门用水、用电的消耗三年内每年比上年降低3%，纸张的消耗每年比上年降低5%；

　　12.废气排放达到国家有关标准要求；

　　13.所有固体废弃物100%安全合法处置；

　　14.发电机噪声的排放达到GB12348-90二类标准，昼间60分贝，夜间50分贝；

　　15.杀虫剂、清洁剂的保管及使用符合环境保护法规要求，做到低污染、低毒害；

　　16.所管辖的小区无重大安全/环境事故、事件。

　　总经理：

　　日期：二〇**年**月*日

篇4：购物中心公共环境安全管理要求

　　购物中心公共环境与安全管理要求

　　品质超群的购物环境，唯有辅以专业水准物业运作，才能达成企业价值与服务价值的融合，留给进入购物中心之人士愉快、舒适的感受。这样的效果，物业管理同仁需留意并遵循如下操作要求：

　　1气候影响

　　* 因本购物中心正门向东,中庭宽阔,流动风力全部自行吹入门厅.波及卖场,风速、风力对场内温度，购物感受直接影响，现时风力>3级时,须关掩大门左右各4扇玻璃门,顾客由中间门扇出入,同时移铺地垫至主通道.

　　* 雨（雪）天，大门外两侧各放置"小心地滑"警告牌，向入场顾客分发雨伞套。必要时加铺地垫，安排保洁员定点拖抹地面雨（雪）水。

　　2观光梯(扶梯)在维修或停止使用时

　　必须加设围栏或放置"暂停服务"警告牌.预防意外发生或避免顾客误解.

　　3有人滑倒或意外受伤

　　立即报告当值主管并观察伤者情况是否严重。特别留意:

　　* 受伤者是否清醒,问对方何处不适,给予安慰,询问是否要前往医院治疗,物管部门有责任派人陪同伤者去治疗,但事先通知有关经理/主管同意

　　* 受伤者不省人事或昏晕,立即召唤救护车(TEL:120).切勿乱碰或移动伤者，（除非有急救常识），管理人员必须陪同伤者至医院治疗,然后将实情进展回报总办及物管部，以及通知伤者家属。

　　* 为免日后不必要投诉（赔偿）或法律纠纷，切记对有关事件以

　　"4W+1HOW"标准予以记录完整，并以不少于2名现场证人签字备查。

　　4禁烟管理

　　本购物中心实行禁烟环境,因各人自我约束力不同,违反禁烟现象偶有发生。

　　* 预防为主、提早发现，尽量在有关人仕拿出烟盒准备点燃时及时劝喻。

　　* 已经发生，礼貌有节加以劝喻："先生/女士，这里是禁烟商场

　　请您配合一下好吗？谢谢！"对方如果不作反应："先生/女士，良好的公共环境，对于每个人来讲都是十分重要的，您觉得呢？！"

　　对方予以改正："先生/女士，谢谢您的理解！

　　5顽童滋扰

　　经常会有顽童结伴于本购物中心内进行嘻闹(如:大声喧哗、相互追赶、躲藏，频繁出入／乘坐电梯、冲撞、乱动有关物品等）对商场、顾客造成影响，有时也危及顽童自身安全。

　　* 及时发现制止，控制教育顽童中带头之人。训导时不可过分，以免顽童的监护人无中生有产生纠纷。

　　必要时，协商同现场内保人员全面控制，并带至有关办公室予以训诫，使其意识到自身错误，收敛其行为。

　　6纠纷事件

　　任何程度与性质的纠纷发生,对于经营者、顾客而言都是不愉 快而应全力避免的。

　　＊ 顾客与顾客间纠纷，规劝双方，关注倾听，将双方顾客分隔开逐个击破。求同存异，划争为和。

　　＊ 顾客与经营者纠纷

　　Ａ：充分认识此类纠纷的严重程 度，关注倾听给予理解，把握关键缩小异议，初步回复，采取行动。

　　Ｂ：与现场内保配合，疏导围观者，必要时请对方至办公室再作沟通。

　　上述均须特别控制防范起哄者、乘火打劫之盗贼。

　　7可疑人员

　　敏锐的直觉加之经验的评判,可疑人员一般均会纳入视线之内.但一名可疑人员,并不一定是盗贼,但他可能会做出侵害经营者或顾客利益的行为,因而,在截查时应注意:

　　* 对可疑人员作一段时间的观察.

　　* 将现时状况与正确方位通知中央控制室.

　　* 如可疑人员作欲窃之不轨行为,当值人员应立即就近通知相邻内保人员予以支援协助,对其实施控制,直到公安人员到场.

　　* 经过一段时间观察后,如果可疑人员没有作出任何犯罪(不轨)行为,当值人员应礼貌询问该人是否需要协助或请其退场，以达阻吓之威.

　　.8观光电梯困人

　　* 发现/接报后,至现场观察电梯楼层指示灯牌,确认并前往所停楼层,如有乘客被困,须隔着关闭的电梯门与他们对话,(注意声调控制以免加剧紧张气氛)安慰对方保持忍耐与镇定,告之其已开始施救行动.

　　* 在任何紧急环境中,效率是绝对重要的,物业人员必须在任何候知道如何及何处可联络到电梯人员,通常施救时间10分钟已足够.15分钟应视作最大、如超过20分钟，必须立即报110以减小事件后被困者诉讼的法律纠纷与赔偿。

　　* 当被困者救出时，物业人员须在现场，协同服务电梯小姐安慰，询问对方有何不适，酌情给予医药援助，（儿童、老人特别关注）这样积极的态度会令被救者感受到关注，并最大限度维护赛特购物中心之声誉损害。

　　9突发性水患

　　购物中心水患,通常发生于: 雨水的浸入而产生积水;使用人忘记关阀导致漫溢;水龙头、软水管爆裂/漏水；消防栓、喷淋头松动或失灵；地漏口有倒溢现象；排污、排粪管阻塞；广场中央排水系统意外失效。

　　* 当接报/发现后，即带对讲机前往现场观察。

　　* 判断出水来源，检查大致位置，可能时立即关闭开关。依据上述水患性质类别，报长广维保总值对应处理。

　　* 观察现场之设备房、电梯或其它地方设施有否受到影响，并加派人手在有关设备房、电梯口堆放沙包或利用现场任何可围堵之物品进行封堵。对该区域扶梯立即关闭停驶，将观光电梯升至较高层并锁梯，如怀疑有关设备房受水损坏，必须及时通知长广维保总

值查看处理。

　　* 安排保洁人员迅速处理积水。

　　* 将详细事件呈报物业主管以安排维修及保险事宜。

　　* 如事件发生会影响购物中心正常供水/用水，必须用布告板张示说明，取得顾客谅解。

　　10断 电

　　任何人发现电力供应异常甚至中断,均应立即报长广维保总值.

　　* 开门迎宾前停电,如果为小面积断电,应与维保电工一同至该区域电闸控制箱处,由工程人员予以处理,了解原因,积累现场经验.物管人员不可擅自对电源控制箱进行检查或修理。

　　* 营业时间内停电，通知购物中心行政总值，长广维保总值。

　　坚守岗位，提高警惕防止破坏

　　协同内保人员对顾客作好解释，加强巡查，维持秩序，正确疏导。

　　对欲进入购物中心人仕劝喻暂勿进入，对欲出中心人仕予以判断，防止夹带未付款货品带出。重点疏散各出入口人流，防止 滞留阻塞。必要时放置"暂停服务"警示牌。

　　当证实系政府供电部门原因，须特别关注各步梯，扶梯人流，提醒顾客勿冲撞、绊倒，镇静有序退场，可能时对老人、儿童应全力协助。同时放置"暂停服务"警示牌于正门两侧。

篇5：潜在物业责任风险规避

　　潜在物业责任风险规避

　　在日常工作中，开发单位和物业企业往往对一些潜在的风险因素导致的各类纠纷束手无策，如开发商设计规划时存在的缺陷所引发的事故、小区物业服务过程中没能及时消除隐患而引发的纠纷、物业公司没有尽到安全警示义务导致承担相应的责任、业主人身及财产出现问题后的责任划分等等，究竟如何才能消除潜在的风险因素？笔者根据在工作过程中遇到的各类真实案例分析总结出如下几点预防措施，供物业同仁参考，希望给物业企业以警示。

　　开发单位在设计规划中存在的风险及排除

　　开发单位在设计规划时一定要对房屋、公共设施设备、公共部位、场地等在日后的使用功能上是否适宜，同时在安全性能上是否存在缺陷进行全面考虑。

　　1、娱乐设施设计

　　小区内娱乐设施的选择应适合各个年龄段，尽量不要配置有安全隐患的游泳池、沙池、秋千、转盘等设施和器械。目前娱乐设施伤人的事件屡有发生，也是物业企业与业主产生纠纷的焦点之一。（如确需安装，应在醒目位置加装使用说明及安全警示，以提醒业主正确使用，同时物业服务企业要定时检修，发现安全隐患，及时排除）。在法律上，任何一处公共设施的所有人或管理者，应保证此公共设施不危及人身财产安全，对此公共设施负有监督管理的责任；如果公共设施在设计上存在缺陷却没能及时消除隐患，最终导致人身伤害，按照《民法通则》的规定，其监管人必须承担相应的责任。

　　2、小品设计

　　（1）尽量不选用水泥雕塑、饰品及玻璃饰品，水泥经过日照和雨酸的腐蚀极易粉化脱落；玻璃饰品易碎、易脱落；

　　（2）金属、木质、塑料等其他材质饰品要考虑其耐久性和耐腐蚀性，不宜过多，安装要牢固，不能影响正常通行，不要出现刮碰现象；

　　（3）小区内尽量不要配置喷水池，如果非要设置，水池的深度以20厘米为好，不宜太深，如果非要设置深水池，四周一定要设置护栏或其他安全防护设施（并在醒目位置加装明显的警示标志），避免儿童和视力不好的业主落水造成伤害；

　　（4）拱桥的设置不宜过高（踏步做好防滑处理），避免老年人或儿童在行走时跌倒；

　　（5）流经小区的河流（自然形成）要根据实际情况进行有效的整体规划（关键部位要增加必要的防护措施），不能留有安全隐患；

　　（6）其他小品的设置也必须从使用安全上考虑是否存在缺陷。

　　3、房屋设计

　　（1）各类地下室、储藏间等的净高和各类门的门槛高度要严格按照国家强制性标准《住宅设计规范》的规定，车库的净高应符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》的有关规定（北京丰台区和山东半岛法院就曾受理因为地下室过低和单元进出门门槛过高，导致业主受伤的案件，最终判决开发单位败诉）；

　　（2）外墙尽量不要设置过多过宽的外沿，装饰的选材要尽量避免采用面积大、重量大的材料（如：瓷砖、大理石、火烧板、花岗岩等），并且施工时要严格按施工程序进行，防止日后脱落，造成人员伤亡（《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任）；

　　（3）小区周边和草坪的铁围栏的设计要防攀防钻，但不能设置带尖头的铁栏，注意考虑儿童的人身安全问题；

　　（4）女儿墙亦要设计成防攀越的，女儿墙栅栏高度一般要高于50厘米；

　　（5）楼道的扶手间隙不宜过大（应严格执行国家建设标准），防止儿童从间隙处坠落；

　　（6）楼道内电表箱等其他线盒箱www.pmceo.com不要用通用锁，应采用专用锁（并在箱体表面张贴明显的安全警示标志），楼道开关总闸更应内藏而不外露（以防小孩和他人捣乱拨弄而触电）；

　　（7）建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑赠送纱窗以减少高空抛物现象（深圳“好来居”事件给了物业企业很深刻的警示）；

　　（8）工程竣工时，要对存在安全隐患的临时电缆、变压器、水井、外露的钢筋、角铁和钢筋混凝土等进行彻底的清除，不留安全隐患；

　　（9）电梯的设计及调试安装一定要到位（并在使用前确保已经特种设备管理部门验收合格，在电梯轿箱内张贴安全使用须知，告知业主禁止的行为及出现问题时的处理方案，必要时应请通信商家在电梯轿箱内增加专业设备，以保障通信畅通），尽量避免在电梯运行过程中出现故障，导致人员被困而出现不必要的损失。

　　4、路面、地面设计

　　（1）路面和地面的选材，尽量避免采用大理石、鹅卵石等表面光滑的材料（以防止如雪天、雨天等导致路面湿滑伤人），即使采用了光滑材料也必须进行防滑处理；如果采用方砖铺设，在施工的时候一定要注意水平高度及边角的吻合，不能留有掌宽空隙，防止业主因路滑或者方砖的边角造成磕碰、摔伤；

　　（2）路灯设置不必多，只需满足一定的光照度就可以，灯座要耐锈蚀，牢固，防日晒雨淋，不怕台风，接头处做好绝缘处理；有条件的可以采用太阳能蓄电池路灯；

　　（3）路面的坡度不能过大，特别是东北地区，雪后路面比较滑，基础要做好，防止日后出现塌陷，给业主和车辆带来安全隐患；

　　（4）设计有路边停车位的道路，应在设计时充分考虑后期物业管理中对车辆占道停放的管理，尽可能在设计时达到如下标准：两侧停车位成对称性分布，尽量避免单边规划停车位。对规划无停车位的道路，

建议按单行车道予以分割。此举可有效制止道路两侧的车辆停放问题，满足消防部门的要求，同时又能有效降低道路安全风险；

　　（5）排污、市政等各类井盖的设计尽量不要出现在道路当中，避免车辆碾压，形成安全隐患；

　　（6）从设计上做好道路的排水工作，避免积水影响行走；

　　（7）道路设计避免有急转弯，增加转弯处的视角，以有利于安全行车，必要时应设计有广角镜。

　　5、绿化设计

　　（1）绿化带灌木品种的选用（尤其是大型物业小区）不必设计得太名贵、繁多。配置原则是大方得体，错落有致，合理选择枝条少、无刺等背阴喜阳易于养护的植物；

　　（2）尽量避免在阳台上设置花盆，如果非要设置，要考虑到设置花盆座架（底部向里倾斜）以防淋花水往下滴水给下面业主带来不便以及花盆坠落伤人等问题产生的纠纷；

　　（3）园区不适宜种植一些高大的乔木，日后成材，会影响采光，造成摄像死角和枯枝、断枝伤人等事故。

　　6、公共设施设备的外观设计

　　（1）地下车库的通风口、变压器、泵房等的外观一般都进行装饰，装饰时要考虑其耐久性、抗腐蚀性和安全性，去除多余的附属装饰，实用就好，并在四周设置防护设施，不能只注重美观而存在安全缺陷。如果设置和管理不当，这些设施将可能给业主人身、财产造成损害。作为设施的设置者或管理者，将可能因设置、管理不善，构成侵权法上的过失，而面临受害业主或其他受害人要求承担损害赔偿责任的问题；

　　（2）存在人防工程的要明确管理者及责任。

　　7、管井设计

　　排污井、管道井、电梯井、电信井等的设置一定要考虑不能设置在业主及车辆经常通过的甬道和通道上，井盖一般要选用抗压材料，必要时在四周考虑设置护栏或其他安全防护设施，防止业主、车辆不小心跌入，造成人员伤亡及财产损失.物业企业日常服务过程存在的风险及排除

　　如果物业企业接管的项目已经开发完毕，各项硬件已经成型，在不能大范围更改变动时，就要从现有的情况出发，因地制宜，保持高度的预见性，尽量排除现有的责任风险。

　　目前各大小区基本都发生过业主人身安全受到伤害、财产被盗、被抢、被破坏和公共设施伤人及物业企业未采用相应的措施和采用的方法不当而产生的法律纠纷，多数情况下难以划分责任，相关的法律也没有对此作出明确的规定。那如何避免此类纠纷呢？如下措施可供参考：

　　1、对秩序维护工作要严格按照《物业服务合同》约定进行，切忌不可忽视，制定一套有效可行的管理方案，尽量做到管理上不存在瑕疵。管理者应时刻进行监督，不能只流于形式而失去实质意义；物业保安的义务重在一个履行过程，保安履行了义务，但仍然无法阻止损害结果的发生，提供物业保安服务的一方不应当承担法律责任。

　　2、在签订《物业服务合同》时一定要对业主人身及财产安全发生情况后的责任有一个明确约定；

　　3、如果对停车进行收费，租赁协议中一定要注明是“占位费”还是“保管费”；

　　4、小区的出入口不宜设置得太多，消防通道上不要停放车辆，在小区的出入口或车库进出口一定要设置图像采集器，对进出车辆情况进行采集，防止在外受损的车辆进入园区；

　　5、秩序维护员要使用巡更系统，对巡逻路线进行跟踪；巡逻时必须进行摄录（巡更点应设置在摄像头能摄录的范围内），以便向业主或法院提供物业企业进行了保安工作的证据；发现监控设备出现故障时，要及时维修和更换，以免造成不能提供有利的破案线索的局面，物业企业也会承担相应的责任；夜间车辆秩序维护员要穿戴反光标识，以免夜间不容易被司机发现，造成伤害；

　　6、在一些容易出现责任事故的场所，物业企业有义务设置提示标语进行安全提醒，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国《民法通则》第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。如：上下楼注意安全、小心台阶（楼道）、高压危险、小心触电（变电器、电线）、禁止攀登、禁止翻越（栅栏）、地面湿滑，小心（地面）、严禁触摸（电线）、保管好贵重物品（车内）、禁止停车（消防通道和禁止停车的楼下）、禁止戏水（水池）、鼠药投放处（防止儿童或宠物误食）、已喷洒农药（果树）、娱乐设施的使用说明及要求（健身器材）、正在施工注意安全（夜间施工现场要设置警示灯）、禁止通行（通道）、注意限高闸、请走人行道（小区进出口）、小心夹手、电梯刚上油（电梯）、墙体脱落注意安全（发生墙皮脱落的墙体）、雪后路滑请当心（雪天路面）、安全出口、禁止吸烟、禁止堆放杂物等（消防通道）、爱护花草等（草坪绿化）、禁止高空抛物和防盗、防抢、防破坏等的提示；

　　7、春节期间要集中燃放烟花，发现不按规定燃放的业主要及时制止，如果其不听劝阻，要进行现场取证，以便在事故发生后，能够直接找到责任人，并且制定相应的紧急预案（浙江省永嘉县法院就审理了一件因燃放烟花爆竹引起的损害赔偿纠纷案件，大管家物业公司在物业管理中没有完全履行职责，对在大院内燃放烟花爆竹制止不力，缺乏相应的应急救火预案，对该起火灾事故的发生存在一定的过错，应承担相应的赔偿责任，判决大管家物业公司承担15%的赔偿责任）；

　　8、日常通过巡检、业主投诉等方式发现存在的安全隐患要及时进行排除，不能

拖拉，事故不等人，事故往往就发生在一瞬间；

　　9、楼顶、公共阳台上的杂物（如：太阳能底座、树枝和废弃的建筑和装修材料等）和排水口要及时清理，防止被风吹落误伤到人和www.pmceo.com雨季来临时由于排水不畅造成业主损失，有的小区的排水口设置在业主室内的阳台上，由于业主的不配合和不经常在家等情况给疏通排水口带来很大的不便，如果遇到业主不配合的，尽量让其签署免责书，拒签的要进行影像摄录证明免责书已经送达。不经常在家的，可以留份通知在业主的房门上并摄录证明通知书已经送到（相关规定：“住宅的共用部位、共用设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿）；

　　10、采取紧急避险时，一定要联系当地的派出所、社区和其他的业主在场，对所进行的过程进行跟踪摄录，切忌私自打开业主的房门；

　　11、东北地区冬季容易上冻，要及时清理楼顶形成的“冰溜子”，以免坠落伤到人和车；

　　12、避雷设施要时常检查，根据相关规定，防雷也属于小区物管的一部分工作内容。此外，物管公司应定期对防雷设施进行维护，因为有的防雷设施使用过后其线路会熔断，第二次则无法正常工作，接地的那部分要处理好，不能外露，很多物业企业一般都忽视这一点，容易造成避雷设施给业主造成财产损失，因此物管公司对防雷设施的维护和检测是很有必要的；

　　13、园区废弃的垃圾桶、广告牌、宣传栏、信报箱等要及时处理，以免发生相关事故；

　　14、对人体有辐射性的接收器和信号扩大器尽量不要在园区安装，如果安装必须出示对人体无害报告；

　　15、消防设施要时常检查，如果发生火灾，虽然着火的原因跟物业企业没有关系，但如果由于消防设施存在缺陷而没能进行及时救助，物业企业也要承担相应的责任；

　　16、尽量不要替业主保管物品，无论是有偿还是无偿的，物业企业只要向业主提供了这项服务，发生丢失或者损坏等问题后，物业企业就要承担相应的赔偿责任；

　　17、应该在费用测算时将公众责任险考虑进去。在发生责任事故时，由保险公司来承担赔偿责任，不失为避免公司遭受重大损失的一种好方法。

　　总之，无论是开发单位还是物业企业在对小区进行开发和管理时，一定要全方位考虑问题，从维护业主权益的角度出发，仔细斟酌一些设施的设置和管理，只有将安全隐患消除在萌芽中，才能避免给业主带来人身、财产的损失，也使自己免于承担不必要的责任风险.