谈PDCA在物业管理中应用

　　谈PDCA在物业管理中的应用

　　要确保物业管理水平稳步提高，就必须深入分析制约物业管理水平持续提高的因素，构建高标准物业管理保证体系，切实加强物业管理水平。管理的最终目的就是使各项工作达到最优化。美国管理学家戴明根据客观规律总结出来的管理工作运转程序PDCA循环，符合“实践-认识-再实践-再认识”的认识规律，是体现科学认识论规律的管理工作手段，由于其工作程序严谨，管理层次多样化，适用于各类管理，被各行各业在推行全面质量管理过程中证明是一种行之有效的方法。PDCA的四个阶段是物业管理工作不断发展的必要条件和根本保证。

　　PDCA这一规范的科学管理程序，对物业管理的实际工作起到了优化作用。物业管理工作的全过程就是物业管理计划的制定和组织实施的过程，离不开Plan(计划)、Do(实施)、Check(检查)、Action(总结)四个阶段。

　　PDCA的基本含义是工作之前要制定一个计划，然后将计划付诸实施，再对实施情况及结果进行检查、总结和处理，由此循环往复，以提高物业管理工作质量和水平，从而促进物业管理事业快速、健康发展。

　　PDCA循环的四个阶段缺一不可，先后顺序不可颠倒，紧密衔接并形成网络。周而复始，循环不断。物业管理工作是日复一日，年复一年不停地运转的。因此PDCA循环就像一个不停运转的车轮，连续地转动。PDCA是由许多大大小小的循环组成的，如整个物业管理工作是一个大的PDCA循环，各部门的管理工作就是小的循环。上一级PDCA循环是下一步循环的根据，下一步循环是上一级循环的落实和具体，各个循环之间相互协调、相互促进。循环周而复始地运转，每一次都不是原水平上循环，每一次都有新内容、新目标。每循环一次就会解决一些问题，物业管理工作就会提高一个层次，也就像爬楼梯一样不断上升。

　　PDCA循环必须围绕标准运转，及时总结经验、肯定成绩、找出不足、持续改进，以便在下一步循环中扬长避短。同时在循环的过程中，将行之有效的措施和对策上升为新的标准，这样才能保证PDCA循环正确、健康地运转。

　　PDCA循环对保证物业管理顺利进行的现实意义建立高效的物业管理体系，是各物业管理部门强化自身评价、提高服务质量和整体管理水平、促进整个物业管理行业走向成熟和规范的具体体现。同时物业管理是一项复杂的系统工程，在具体的实践过程中会遇到各种各样的问题。有些问题的解决可以一次完成，而有些问题的解决必须经过循序渐进，逐步完成，这就需要运用PDCA循环管理方法。

　　PDCA循环管理方法可以克服以往仅凭经验方法而使工作停留在一次性内容上，难免存在一些局限性，造成效能不高的状况，而是增强科学管理，增强工作能力，并在上一次的管理层面上不断提高，持续改进。

　　PDCA在组织现行物业管理活动中的流程按照PDCA循环的四个阶段在组织现行物业管理活动中的流程可分为：

　　第一阶段(P)——计划阶段

　　分析现行物业管理行业的现状，找出存在的管理问题，广泛开展调查研究，全面收集一段时期内物业管理状况的数据、资料，并通过对现行物业管理现状的分析，用数据说明其存在问题的必然性。

　　分析导致现行物业管理中出现问题的因素，可归纳为思想观念、基础条件、管理方法等因素。同时在第一步的基础上，召开各种形式的多方会议，运用所获取的数据、资料，集思广益，找出导致问题出现的主要因素，而后逐个分析论证。

　　确定影响物业管理的主要因素。导致问题出现的因素往往很多，但主要因素总是起决定作用，解决物业管理问题必须从主要矛盾入手。如果排除枝节问题，抓住主要矛盾，就会使问题迎刃而解。

　　制定物业管理质量、效益保证体系。经过以上三步工作后，已经掌握了导致问题产生的各种原因，接下来就是制定物业管理质量、效益保证体系。保证物业管理要从与质量、效益相关的因素出发，编制物业管理相关体系文件。物业管理相关体系文件主要有五种，即管理方针和目标、实施手册、制度文件、作业指导书、管理记录。

　　第二阶段(D)——实施阶段

　　实施物业管理质量、效益保证体系。这是最重要也是最关键的一步。因为有计划无实施，计划也只能是一纸空文。该步骤要求按照物业管理质量、效益保证体系的各项内容实实在在地去执行，努力实现预期的目标。为此，要对管理人员、具体工作人员等进行思想动员，加强意识教育，进行专业技术培训，树立正确的质量价值观，强化工作责任心，使大家明确目标，严格、自觉地按规定目标执行，要建立相关物业管理部门，督促各项措施的落实，及时向相关领导部门反馈各项措施的落实情况。

　　第三阶段(C)——检查阶段

　　检查工作效果。物业管理的各项措施落实以后，其效果如何，是否达到预期目标，这就要求逐项进行检查。通过检查，可以摸清具体工作中各项任务完成情况，成功的经验有哪些，不足又是什么，要将检查的具体数据、资料进行分类分析，汇总成检查报告，因此该步骤是承上启下的一步。

　　第四阶段(A)——总

结阶段

　　总结经验教训，巩固成绩。经过检查之后，确认行之有效的物业管理标准、制度和规程，以便在今后的工作中贯彻执行。同时要把存在的问题加以归纳整理并记录备案，防止犯同样的错误并要对问题涉及的单位或个人进行奖惩，以维护管理工作的严肃性。

　　处理存在的问题。对在本次PDCA循环中存在问题，要分析原因，制定新的解决方案，转入下一个循环去解决，这样就完成了PDCA循环整个过程，使物业管理工作形成一个闭合系统，使整套工作达到一个良性循环。

　　在物业管理部门努力向企业化、规范化管理提高的同时，也不断在摸索中前进。我们有理由相信处于发展中的物业管理在市场经济下一定会茁壮成长，并不断寻求新的生长模式使其完善。

　　PDCA只是众多模式中的一种，更多的则有待于我们进一步挖掘、探索、创新，以此来构建我们心目中理想的和谐社区、和谐家园、和谐社会。

编辑：www.pmceo.Com

篇2：物业管理软件应用建议

关于物业管理软件应用建议
为提升物业管理水平提高管理工作效率,在信息化背景下,采取现代计算机管理手段是一种行之有效的解决方法,计算机化管理在物业管理中的作用主要体现在物业管理软件的应用上。
综观目前*物业公司物业管理软件的应用情况,本人觉得只要是存在以下几方面的客观因素制约,导致物业管理软件的整体应用情况仍不如理想,这也是物业管理行业发展阶段及其在该阶段下的经营管理模式所决定的,简单列举如下:

一.物业管理的微利及经营困局的因素:
物业管理行业的微利及其以收定支模式,决定了物业管理企业在人力资源数量与质量投放的限制,在这种情况下物管企业对"万能工"类型的人才需求旺盛,因而,"一职多能,一专多才"的情况成为现阶段物业管理公司人力资源配备的现状。而我觉得,物业管理软件的应用其实就是将现实的工作通过计算机高效、便捷地完成。只有现实工作中人员的职责分明、分工明确,各项工作流程完善、管理制度化、运作规范化了,物业管理软件的切实有效应用才具有基础。

二.物业管理软件的应用未能系统性:
物业管理软件的充分应用,发挥其提升管理水平,提高工作效率的功能是需要企业管理中的其它系统信息化的支持。(来自:www.pmceo.com)如物业财务管理模板,在实际工作中需要与总公司财务管理业务接轨,这样才会避免重复的工作量,才有利于工作的有机衔接;再如物业保安管理模板,在实际工作中需要与原有安防系统、电子巡更系统实行整合与对接,才能令物业管理软件在保安模板的应用形成整体,不至于与实际工作脱节。

三.物业管理的劳动密集型特性:
由于物业管理行业