小区物业管理达标与考评

　　为了贯彻建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》,提高城市居住小区的整体管理 水平,推进居住小区物业管理,建设部于1995年3月11日的建房[1995]120号文件发布了《 全国优秀管理住宅小区标准》及有关考评验收标准。这一达标、考评工作,对推动房地产管理体制的改革,提高城市管理水平起到了重要作用。为进一步提高全国城市物业管理整体水 平,根据建房[1995]120号文件部署,1996年4月1日,建设部颁布《关于全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)达标办法的通知》。具体办法如下:

　　一、小区(大厦、工业区)实施物业管理达标的条件

　　小区(大厦、工业区)实施物业管理达1年以上,已获得“省(自治区、直辖市)级城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,并经省(自治区、直辖市)主管部门按照我部19 95年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》和本通知附件《全国城市物业管理优秀住宅小区 (大厦、工业区)达标评分细则》的要求进行预评预验总分达90分以上的,方可向建设部申报 参加“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”年度达标考评活动。

　　二、小区(大厦、工业区)物业管理达标的申报

　　各地申报时,小区(大厦、工业区)管理单位要认真填写《全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)申报表》,由省(自治区、直辖市)主管部门负责人签署预评预验意见并加 盖公章,于每年7月30日前申报到建设部房地产业司。

　　中央各部门在京单位所属的小区(大厦、工业区)的申报参评工作,分别按隶属关系由国务院机关事务管理局、中直机关事务管理局、解放军总后营房部会同北京市主管部门共同组 成考评小组进行预评预验后报建设部。

　　三、小区(大厦、工业区)物业管理达标的组织与实施

　　从今年起,达标工作在建设部领导下,以所在省市组织2~3名专业人员为主,我司委派 1~2名人员组成建设部考评小组进行考评验收,考评达标工作每年8月份开始。

　　四、小区(大厦、工业区)物业管理达标的考评与验收

　　经建设部考评组考评验收后,总分达到90分的小区(大厦、工业区)授予“全国城市物业管理优秀住宅小区(大厦、工业区)”称号,总分达到95分以上的小区(大厦、工业区)授予“ 全国城市物业管理优秀示范住宅小区(大厦、工业区)”称号;颁发标记牌和奖状,建设部并在适当的时候召开表彰大会。

　　五、小区(大厦、工业区)物业管理达标后的检查

　　各地应按照《标准》和《评分细则》的要求做好对已获得“全国城市物业管理优秀住宅 小区(大厦、工业区)”称号的小区(大厦、工业区)的复查工作。对已获奖的小区(大厦、工 业区),如管理水平下降,群众有意见,经省市主管部门检查,达不到标准规定的,报建设部批准,取消其光荣称号。建设也将对其进行不定期的检查。

www.pmCeo.com 物业经理人网

篇2：物业公司达标创优标准作业规程

　　物业管理达标创优标准作业规程

　　1.0 目的

　　规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作，确保创优达标工作完善有效。

　　2.0 适用范围

　　适用于物业管理公司创优达标工作。

　　3.0 职责

　　3.1 公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。

　　3.2 公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。

　　3.3 管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。

　　4.0 程序要点

　　4.1 物业管理“达标创优”简介

　　4.1.1 “国家级物业管理优秀小区/大厦工业区”达标评比：是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制)，参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦1T_业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次，复查合格后可继续保持“国优”称号。

　　4.1.2 “省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分，参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后，可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次，合格可继续保持“省优”称号。

　　4.1.3 “市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦IT业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

　　4.1.4 “区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”：是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。

　　4.2 物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。

　　4.2.1 确立目标。

　　4.2.2 成立创优领导小组。

　　4.2.3 内部动员。

　　4.2.4 对照“创优”标准进行内部整改。

　　4.2.5 进行“自检”和“预检”o

　　4.2.6 迎检达标o

　　4.3 “创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标：物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标，即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”，以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时，应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力，不可一味地好高骛远。

　　4.3.1 成立“创优”领导小组： “创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作，应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调，支持力度，确保“创优”工作必要的人力、物力保障。

　　4.3.3 内部动员：“创优”开始时，应首先对内部员工，特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员，通过会议、宣传，加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态，提高、加快工作效益、工作节奏，作好打硬仗、“吃苦”的准备。

　　4.3.4 对照“创优”标准进行内部整改：“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为

　　参照，边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。

　　4.3.5 在“硬件”设施的整改方面，应当作到以下几个方面的完善：

　　a) 所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好，无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴，整洁无污染、锈迹，油漆鲜亮，标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规，不改阳台的使用功能，各种外观管道清洁完好，无锈迹污染，不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、

　　随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》);

　　b) 所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和

　　消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能，物别是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》);

　　c) 所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题：一是各类公共配套设备、设施的完备，即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标，对日常管理比较被忽略的设施、设备，如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;

　　d) 设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽，无灰尘、锈迹、脱漆、 杂物，无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低，整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作，力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善，设备表面光泽饱满、标识清晰，无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程);

　　e) 消防系统配置齐全，标识清楚完善，消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改，力争做到消防设施、设备齐全完好，可随时启用，消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好，消防疏散通道畅通，无任何阻碍，通往天台、逃生平台防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程);

　　f) 除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、 池、水箱的清洁、消毒，煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;

　　g) 卫生状况至关重要o“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生，如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象，严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程);

　　h) “创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改，力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界，以有效地提高分值(详见园林绿化部相关标准作业规程);

　　i) 公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备，各种必要的防护设 施完好齐整，保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。

　　4.3.6 在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠o“创优’’迎检资 料通常包括以下内容：

　　a) “创优小区/大厦/工业区的产权资料

　　--规划许可证;

　　-一用地协议书;

　　--投资许可证;

　　--开工许可证;

　　--红线图;

　　--总平面图o

　　b) 竣工验收资料：

　　--土建竣工验收书;

　　--消防竣工验收证明;

　　--水电竣工验收书;

　　--电梯竣工验收书、电梯准用证;

　　--通信系统竣工验收证明;

　　--燃气系统竣工验收证明o

　　c) 管理移交资料：

　　--图纸移交记录;

　　--开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料;

　　--接管验收记录;

　　--钥匙移交记录;

　　--发展商委托管理合同书o

　　d) 管理公司成立登记资料：

　　--营业执照;

　　--税务登记证;

　　--企业法人代码卡;

　　--管理处营业执照;

　　--停车场营业执照;

　　--管理处管理用房产权资料。

　　e) 业主委员会成立与活动资料：

　　--业主管委会章程;

　　--业主管委会社团法人登记证;

　　--业主委员选举产生记录;

　　--业主管委会成立记录;

　　--业主管委会召开的届次会议纪要;

　　--业主管委会发布的公告。

　　F) 公众管理制度(详见住户手册);

　　g) 所有内部管理标准作业规程(管理制度);

　　h) 所有内部管理的日常质量记录;

　　i) 员工绩效考评结果记录;

　　j) 所有的住户投诉记录;

　　k) 所有的住户回访记录;

　　I) 所有的住户报修记录;

　　m) 所有的住户意见征集记录;

　　n) 所有的管理处对外通知、通知记录;

　　o) 所有的财务运作损益表和其他财务报表;

　　p) 所有的对外委托合同书;

　　q) 所有的员工培训记录;

　　r) 所有的员工岗位、职称证书、员工档案;

　　s) 小区业主/住户档案;

　　t) 所有的住户装修管理档案;

　　u) 政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书

　　v) 所有社区文化记录;

　　w) 所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书; ·

　　*) 所有的标识复印件;

　　y) 年有的多种经营资料;

　　z) 所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。

　　物业创优标准作业规程http://www.wyfwgw.com/2497.html

　　4.3.7 进行“自检”和“预检”：

　　a) 在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中，“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准，详细、全面地进行自查自纠，对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次，整改一次，提高一步，力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。

　　b) 在“创优”迎检前一个月，内部整改即将结束的时候，“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”，“预检”完全采用正式检查评比的形式进行，由检查团依照评比标准，对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收，最后将结果总分和存在的问题逐一列出，以便在正

　　式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。

　　4.3.8 “迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作：

　　a) 硬件整改基本达标。

　　b) 资料、记录真实、全面、说服力强。

　　c) 取得业主/住户谅解和支持：“乜\1怃，’管理处应当“创优”的意义与\业主/住户达成充分的理解，使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。

　　d) 取得业主管理委员会的支持和配合。

　　e) 选好住户代表，为向考评团汇报工作作好准备：“国优”、“省优，’评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价，认真选好住户代表，赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。

　　f) 写好“迎检”汇报材料：“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿，

　　发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩，简洁明快、重点突出，切

　　记冗长乏味o“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分：

　　--小区/大厦lT.业区简介;

　　--物业管理工作汇报;

　　--社区文化与精神文明汇报;

　　--“创优”工作情况。

　　g) 分工负责，注意迎检环境的布置：“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托，力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。

　　h) 注意仪表仪容、言行举止，以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容

　　仪表、言行举止都应着力进行雕凿，“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满

　　的精神风貌和精神状态参加考评，以求争取最佳的考评成果。

　　i) 迎检时的基本要求：

　　--精神饱满、仪容整洁;

　　--纪律严明，紧张有序;

　　--热情大方，不卑不亢;

　　--环境优雅，轻松活泼;

　　--自信严谨、应答适度。

　　4.4 迎检结束后，由“创优” 领导小组写出总结材料，归档保存。

　　5.0 记录

　　6.0 相关支持文件

篇3：案例:物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

　　案例：物业服务不达标业主有权行使瑕疵履行抗辩权

　　某小区物业服务管理混乱，小区居民与物业公司矛盾十分尖锐，部分业主拒交物业服务费。业主们向电视台报料，电视台对该小区服务质量差的情况进行了报道。业主们还就小区物业服务存在的问题向住建局投诉，住建局向该物业公司下发了《整改通知书》：“经调查，你公司在物业服务中存在改变公共建筑用途、加盖雨棚、墙面脱落、门禁未启用、垃圾未及时清理等问题。”

　　该小区物业服务公司向仲裁委提出仲裁，要求拒交物业服务费的业主交纳物业服务费和滞纳金。笔者颜宇丹律师受业主们的委托代理了这一合并审理的仲裁系列案。

　　本律师认为，物业公司负有对小区公共秩序进行管理服务的义务。涉案小区的环境极为恶劣，已达到影响业主正常居住的程度，政府向小区物业服务公司下发的《整改通知书》证明该公司提供的物业服务不符合《深圳市物业服务规范》（深建物管[20**]45号）颁布的深圳市物业服务行业标准及物业服务合同约定的服务标准，违反了《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》规定的义务，该物业服务公司存在失职和不作为。根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”物业服务公司未能完全履行物业服务义务，业主有权行使瑕疵履行抗辩权，拒交或要求少交管理费。

　　在物业服务合同中，物业服务公司的主要合同义务是为业主提供合格的服务，业主的主要合同义务是依照约定交纳物业费，二者互为对待给付义务。物业服务公司的服务质量问题严重不符合约定和法定的标准，足以认定物业公司未依约履行其主要合同义务时，业主有权拒绝履行其对待给付义务。结合深圳市住宅物业服务收费指导标准，仲裁委应当核减涉案小区物业服务费收费标准。

　　由于物业服务公司违约在先，因此业主无需支付滞纳金。

　　笔者颜宇丹律师提醒业主，如果出现以下情形，业主可以拒交或少交物业服务费用：

　　一、物业管理企业不履行物业服务合同中约定的义务，业主可以不交或少交相应的物业服务费用。

　　二、实行政府指导价的物业服务收费项目，业主对超过指导价的部分可以拒交。

　　三、物业管理企业擅自提高物业服务收费标准，对擅自提高的部分业主可以不交纳。

　　物业服务公司没有按约定全面履行合同义务，如安全防范工作不到位、管理秩序混乱、公共设施缺乏维护、小区卫生与绿化不达标、占用业主共有设施等现象，属于在物业公司履行合同存在重大瑕疵时，即没有提供合同约定的大部分服务项目或提供的服务质量很差时，业主可以此为抗辩理由要求减免物业服务费。

篇4：项目部监理人员考评材料

　　项目部监理人员考评材料

　　一、第26项目监理部：

　　1、 Z1：土建监理工程师，中级职称，本年度参与了省机械职工大学新校区基础建设工程的监理工作，负责道路、排水、钢结构工程的现场监理工作，进场时间是20**年7月7日，出场时间是20**年11月8日。

　　该人员在参加监理工作期间的评价：吃苦耐劳，责任心强，能胜任本职工作，并能独立完成本专业工程监理工作，积极学习公司贯标文件并贯彻在项目监理过程中，能及时有效的发现和处理在工程实施过程中出现的一些问题。

　　2、 Z2：土建监理人员，本年度参与了省机械职工大学新校区基础建设工程的监理工作，负责道路、排水、钢结构工程的现场监理工作，进场时间是20**年11月14日

　　该人员在参加监理工作期间的评价：责任心强，能胜任本职工作，知识比较全面，熟悉并掌握工程造价方面的知识，独立工作和生活能力较强，该人员的原始记录比较完善，为监理工作处理工程索赔提供了现实的依据。 对项目监理档案管理也比较熟悉。

　　二、第32项目监理部

　　①Z3：土建监理人员，本年度参与了*园110kV变电所和南昌市经济技术开发区电力工程公司办公楼、宿舍工程的监理，负责土建专业工程的现场监理工作，进场时间是20**年11月24日。

　　该人员在参加监理工作期间的评价：责任心强，能胜任本职工作，熟悉并掌握土建专业方面的知识。对建筑平法图有较深的认识

　　②Z4：土建监理人员，本年度参与了南昌市经济技术开发区电力工程公司办公楼、宿舍工程的监理工作，负责土建工程的现场监理工作，进场时间是20**年11月25日。

　　该人员在参加监理工作期间的评价：沉默寡言、工作能力和专业技能一般，但责任心强，能吃苦。

　　项目总监理工程师：ZZ

　　20**年12月 日

篇5：城投公司开展五个最佳考评活动通知

　　z城投发〔20**〕*号

　　城投公司开展“五个最佳”考评活动的通知

　　公司各部室、zz房产公司：

　　为加强企业文化建设，提高干职工创先争优主动性，完善激励机制，推动各项工作高速高效开展，经研究，决定开展“最佳执行力”“最佳协作”“最佳纪律”“最佳创意”“最佳业绩”考评活动。现将有关事项通知如下：

　　一、考评标准

　　1、最佳执行力。承担的所有工作任务，能不打折扣、保质保量、按时完成。

　　2、最佳协作。对内，能够积极主动做好部室之间、部室内部团结协作工作。对外，能够积极主动做好与相关部门的单位沟通、联络、协调工作，效果良好。

　　3、最佳纪律。纪律性良好，工作认真负责，模范遵守公司各项规章制度，全年无违反公司规章制度的行为。

　　4、最佳创意。积极为公司工作开展献言献策，所提建议意见为公司增加效益或降低成本，效果显著，且在本年度内与其他建议意见相比价值最高、见效最快。

　　5、最佳业绩。工作成绩突出，各项工作任务全部保质保量完成，且半数以上工作任务超额或着提前完成。

　　二、考评范围

　　公司正副经理以下的所有员工。

　　三、考评方式

　　1、考评时间。本年度年底或下年度年初。

　　2、考评程序。各分管副经理推荐→办公室汇总并初步审核→经理办公会议研究（采取票决制）→公示（7天）→公司行文并授奖。

　　3、考评原则。宁缺毋滥原则；单个奖项唯一性原则；一人可同时获得两个及以上奖项。

　　4、奖励标准。5000元/项。

　　四、本考评活动为试行，在执行过程中，如有建议意见，请及时向办公室反馈，以使考评活动更合理更能促进公司工作开展。

　　二○年 月 日

　　SS县城镇建设投资开发有限责任公司办公室20**年 月 日印发

　　（共印10份）