物业服务公司物资管理制度

　　物业服务公司物资管理制度

　　一、物质分类

　　1.固定资产的定义--单位价值2000元以上或者使用年限超过一年以上的物品。

　　2.低值易耗品的定义--不属于固定资产，而又价值较高或使用时间较长的物品。

　　3.办公用品的定义--办公使用的消耗性物品。

　　4.物料用品的定义--进行物业服务所需使用的消耗性物品。

　　5.小商品的定义--为销售给业户的目的而购进的商品。

　　二、物资采购制度

　　1.各部门凡需新增固定资产，低值易耗品或使用各种其它物资，应先行到公司仓库领用，仓库无库存的，可申请购买。

　　2.部门申购应先将所需增加的物品列入每月编制的预算内，预算经批准后，可正式申请购买。

　　3.预算外急需使用的物资，经总经理批准可以先行购买，再补作预算。

　　4.各种物品的采购主要由行政及行政人事部负责，但对一些急切需用或专业用品，可由部门经理申请，总物业经理批准后由使用部门进行采购。

　　5.各部门对本部使用的常用物品，应根据使用情况提出每月的耗用量，仓库根据该物品消耗时间的长短定出最低库存量，在接近最低库存量时，通知有关部门申购物品。

　　6.申请购买物品申购部门填写物品申购单，申购单需详细列明所需购买物资的名称、规格、 数量、用途(或使用的地方)。

　　7.采购部门审核申购物品的库存情况和报价，财务管理部审核申购的物资和金额有否符合预算，最后由总经理审批。

　　8.负责采购的人员应随时了解和掌握公司常用物品的市场价格和供应情况，接到申购单后，向有关供货商询价，并在申购单上填报三家以上供货商的报价。

　　9.对于常用物品及耗用量大的物品，根据不同供货商对不同物品的报价按质优价廉的原则选定固定的供货商。

　　10.负责采购的部门应要求固定供货商定期提供近期物品的供货价和供货品种，根据可供货品种和价格核对申购物品的报价。

　　11.采购部门应要求供货商加强配合，根据供货商提供的供货物品和价格清单做好采购计划，争取节省采购所需的时间，为物资使用部门创造效益。

　　12.对于一时在市场上难以购买和购买程序需占用较长时间的物品，采购部门应将情况通知给使用部门，以使使用部门能及时采取相应措施。

　　13.采购部门在收到已批准的申购单后，属于由固定供货商供应的，应通知固定供货商送货上门，并采用定期结算的方式结算货款。

　　三、仓库管理制度

　　1.对仓管人员的要求

　　(1)仓管人员应熟悉其所保管物资的基本特性、使用性能、保管知识、规格用途、存放期限等。

　　(2)及时、准确地做好记账工作，如实反映物资的库存及发放情况。

　　(3)经常保持仓库环境的整洁文明、各种物资存放整齐。

　　2.验收进仓制度

　　(1)所有物资进仓前由采购人员填写一式四联收料单(进库单)，收料单的内容包括物资的名称、规格、数量、单价和金额。

　　(2)仓管人员及申购人对进仓的物资必须验收其质量是否符合使用的要求。

　　(3)凡尚未取得发票而先行进仓的物资，仓管人员及申购人必须核对收料单上所列的品名、规格、数量与实收物资及送货单是否相符。

　　(4)已取得发票的物资，还必须对发票上所列的内容进行核对。

　　(5)收料单一式四联，完成验收手续由仓管人员签收后，其中:第一联仓库留存，作收货的记账依据；第二联随同发票报销；第三联送财务管理部存查（仓管人员在完成验收手续后，每十天汇集后交财务管理部）；第四联由采购人员（经办人）留存。

　　3.保管制度

　　(1)固定资产的管理

　　①固定资产由使用部门保管; 固定资产如个人使用，个人保管，个人在财务管理部(或行政及行政人事部)办理领用手续，各部门公共使用的，由部门经理指定专人负责，如发生人为损坏或丢失，需照价赔偿。

　　②固定资产要定期清查盘点，最少每年要进行一次全面的清查，盘点时要对实物逐项点数，填列固定资产盘存表，按类别，品名详列账存数量金额和实存数量金额，由参加盘点人签章证明，保管备查，固定资产明细账和固定资产总账要按时核对，做到账账相符，账实相符，出现盘盈、盘亏要及时上报。

　　③固定资产的调出、变卖和因失去使用价值需要报废时，必须按管理处权限办理，合法批准手续，其变卖价格由财务管理部与使用部商定，需报废及清理的固定资产要进行审查与技术鉴定后报总物业经理批准，进行账务处理，凡属人为造成固定资产报废或损坏，必须上报总物业经理处理并追究其个人责任及相应的处罚。

　　(2)其它物资的管理

　　①其它物资均先由仓库验收，属各分仓的物品再由各分仓领出分别仓库进行保管。

　　②财务管理部要对购进的各项固定资产建账建卡，根据税务局要求和会计核算方法，按月计提折旧费，固定资产折旧提取方法采用直线法。

　　③所有物品由行政及行政人事部统一按分类编号。

　　④仓库按物品编号划分存放区域，物品根据其存放条件及编号，有条理地存放于仓库内。

　　⑤仓管人员必须经常检查物资存放的情况，发现物资有变质情况时，应及时进行处理。

　　⑥各种物资应做到账实相符，并每月进行一次盘点。

　　⑦盘点中发现有盘盈、盘亏及变质等情况应查明原因及时报告主管部门及财务管理部。

　　⑧情况严重时，应及时报告总物业经理。

　　⑨盘点报告在每月月底前上报财务管理部汇总。

　　各仓库应分品种、规格设账登记各种物资的收、发、存情况，每月终了，公司仓库应与各分类仓库核对当月的收、发、存情况，并定期进行账实核对。各仓库收发料截止至每月20日，每月25日前各分仓仓管人员必须报送当月报表至公司仓管人员核对，公司仓管人员和行政部在每月31日前向总物业经理、主管部门及财务管理部报送本月的报表。

　　每月终了，仓库向行政及行政人事部按部门提交当月增加物资清单，行政及行政人事部在此基础上汇总直接购买、报废、调用等完成当月各部门增减物资清单。清单一式三份，使用部门、行政及行政人事部、财务管理部各一份。

　　凡属代保管的物资（含暂不需用或不合用的），需办理进仓手续，仓管人员应另设账登记、保管。

　　(3)物品领用及出库

　　①领用各种物资都必须办理领用手续，各种物资的领用手续均须由主管领导签名。

　　②领用的固定资产或其它非消耗性物资按使用部门登记"物资保管清单"，使用部门应每一季度清点一次，并将清点结果列表报行政及行政人事部；使用部门领用非消耗性物品属个人使用、保管的低值易耗品、工器具或非消耗性物资按使用人登记"员工物品领用表"。

　　③员工调离部门或离开公司时，应交回所领用的物品，并将"员工物品领用表"复印一份交行政及行政人事部，各级主管离任或调离公司时，应由上一级主管或管理部门清点其所辖部分的物品。

　　④工程管理部及其它部门日常使用的工具和消耗性物品向仓库申领一定数量，自行设仓保管。

　　⑤所有物资出库一律凭使用部门开出的领料单发货，领料单应列明出库物资的编号、品名、规格、数量、用途、使用区域（如楼宇）等，除有领用人员签名外，还必须有使用部门的主管签名。若领用的是非消耗物资，应同时填写"财产保管清单"。

　　⑥仓管人员发货时，要坚持按发货程序发货：一查库存量，二先入先出，三当面点清。发货时发货人应在领料单上签名并及时登记入账。

　　⑦已领用的物资，凡质量、规格不符合使用，应允许使用部门退货。使用部门办理退料销账手续：填写一式三联的红字领料单，仓库凭红字领料单作重新入账的依据。若退回的是已使用的物资，仓管人员应另设账登记、保管。

　　⑧非消耗性的物资（含个人保管的工具、物品、低值易耗品）在仓库或发放部门领出后，使用部门应按品名、领用人填写"员工物品领用表"。因严重损坏或因使用期限已满等而无法继续使用、需进行更换的非消耗性物资，领用时必须交旧领新。

　　⑨领料单一式三联，其中第一联由仓库作物资发出后的记账依据；第二联财务管理部存（仓库发货后每十天汇集交财务管理部）。第三联由领料部门自存。

　　四、维修及报废

　　1.固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修；非保修物品属办公用的物品由行政及行政人事部安排维修，其它物品由工程管理部安排维修。

　　2.固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写"物品报废表"，属工程、机电、设备等物品报工程管理部；其它物资报行政及行政人事部。经鉴定确系无法使用的，经报请总物业经理批准，各部门在收到"物资报废表"批复三天内，将报废物资集中送往公司总仓库，分别由行政及行政人事部或工程管理部进行处理。

　　3.需维修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的，应由责任人进行赔偿。

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篇2：物业服务公司发票及收据管理制度

　　物业服务公司发票及收据管理制度

　　一、总则

　　1.根据《中华人民共和国发票管理办法》及其它有关规定制定本制度。

　　2.本公司所有发票、收据（指有价值的收据）及票据（以下简称票据）均属本制度管理的范围。

　　3.财务管理部统一负责本公司各种票据的管理工作。

　　4.各种票据的种类、使用范围由财务管理部规定。

　　二、各种票据的购买及印刷

　　1.属国家统一规定的发票由财务管理部指定专人向有关税务部门购买。

　　2.经有关税务部门批准公司自行印制发票时，由财务管理部提出式样经总经理核准，并报有关税务部门批准后，在税务部门指定的印刷单位印制。

　　3.公司使用的各种发票、收据属代收的部分，使用代收单位的发票、收据；属公司的收据需印制时，由财务管理部提出式样经总经理批准后进行印制；属各部门专用的票据需印制时，由需用部门提出式样，经财务管理部审核，报总经理批准后印制。

　　4.财务管理部专管人员必须对购买、印刷或代收单位提供的各种票据进行验收，详细清点数量、检查有无印刷错误。数量有误或印刷有错误的应拒收。各种票据验收后，应按不同的票据登记验收日期、数量、起止号码等，设专柜保管。

　　三、各种票据的领用

　　1.财务管理部专管人员应设置各种票据领用登记簿，凡发放票据，必须登记领用的日期、数量、起止号码等，并由领用人签收。

　　2.使用发票或收据的部门必须指定专人负责各种票据的管理工作（以下简称票据专管人员）。

　　3.票据专管人员在向财务管理部领取各种票据时，必须办理领用手续并清点数量、验看号码，发现有号码错乱的，应拒绝领用。

　　4.票据专管人员对所领用的各种票据必须妥善保管，在交付使用人员时，应进行登记、签收。

　　四、各种票据的使用

　　1.各种票据需按《发票收据使用细则》的规定进行使用。

　　2.各种票据应当按照规定的时限、顺序，逐栏、全部联次一次性开具。

　　3.各种票据只能按规定的范围进行使用，不得转借、转让、跳号、拆本使用，或开具空白票据。

　　4.各种票据需交接使用时，应办理交接手续，写明交接时票据的号码。

　　5.接收人在接收各种票据时，如发现所交接的票据存在问题，可拒绝接收，并立即报告主管人员。情节严重时，应立即报告财务管理部。

　　五、各种票据的检查和核销

　　1.财务管理部有权对各种票据的使用随时进行检查。

　　2.已用完的各种票据必须立即向财务管理部进行核销。

　　3.财务管理部专管人员在核销各种票据时，必须对票据进行检查。发现有使用不当的，应提出意见进行纠正；发现有问题的，应立即报告财务经理。

　　4.财务管理部专管人员应随时核查使用各种票据的人员有否及时将所收款项按规定上交。在各种票据核销后，应对整本票据报收款项有否上交进行核查。

篇3：物业工作感想:制度化管理中人性化关怀

　　物业工作感想:制度化管理中人性化关怀

　　没有规矩，不成方圆，任何一家公司要生存和发展，都必须建立一套合理有效的规章制度。国内外著名企业，无一不是都有一套科学的、行之有效的管理制度。美国微软、日本索尼是如此，麦当劳、可口可乐也是如此，中国的海尔、小天鹅等等莫不如此。现在还有一些物业管理企业推行精细化管理，绩效考核条款多、细、严，大到服务处的工作进度、工作质量以及突发事件处理等等，小到员工个人的衣着、言行举止，管理的重要一项就是对人的管理，即对人行为的控制。管理就是制约，对制度要严格执行，丝毫不许偏差。我们对于保安员的管理中过去一直是管理多，认为保安是准军事化管理，应该统一规范，严格、严厉，而对保安员的人性化关怀较少。

　　人性化管理我认为就是“以人为本”的管理，确定以人为中心，关心被管理者的需求，把尊重人、爱护人、关心人作为管理活动的基本出发点，让员工自觉配合管理，用关怀启发自觉，促进工作更好的开展。

　　然而，我们在保安方面的人性化管理出现了一些误区。保安员出现各种各样的问题，除了保安队员自身素质、上班时间和工资待遇等问题，我们管理人员也应根据保安工作现状在人性化管理上下功夫。下面试对种种现状做分析：

　　一、脱离管理制度基础上的所谓“人性化”，实际上是地地道道“人治化”。

　　个别保安队员违犯公司纪律，不及时处理，或者处理不到位，认为是所谓的人性化管理，这些错误认识已误导了一些保安队员，使他们认为公司的制度可以不执行，时间一长纵容了他们自私、贪婪、懒惰的一面，形成了坏习惯和不良风气，以至有个别员工拿人性化管理当自己不遵章守纪还不让别人说的理由和挡箭牌，把人性化管理当成了一个“大箩筐”，造成管理难度更大。在管理中倡导“人性化”，讲究“人情味”，并不意味着要抛弃管理制度，公司的管理制度是实现“人性化管理”的基础和前提，管理人员应该认真执行公司纪律，大胆同违纪现象作斗争，方能形成一种人人遵守公司制度的正气。

　　二、查岗纯粹是要找个人问题，保安队员对检查提心吊胆。

　　查岗应在每个岗位要停留几分钟，首先，我们要充分肯定好的成绩，道声辛苦了，然后再指出不足和对今后的工作进行指导。给队员的感觉是，公司管理人员是来关心我们的，是来指导我们如何把工作做的更好的，而不是来挑毛病的，不是存心要处理人的。从而拉近各级管理人员和保安队员的距离，每检查一次就和队员拉近一步，使队员在心里不再排斥检查，自觉地把工作做得更好，形成一种和谐的上下级关系。

　　三、管理人员安排工作过于呆板。

　　每次安排工作只是强调这是公司领导安排的，应该这样做，要不然就处理人，有些管理人员认为帮助服务处做好事就是合格的保安队员。这种简单的工作认识和被动的工作方法，对保安工作没有半点帮助。管理人员在直接安排保安队员工作时，首先应尽量阐明工作的重要性和必要性，不按照公司的要求布置工作，会造成什么样的严重后果。其次，征求大家意见，怎样才能把工作做好。这样，来自于民意的各种方法和措施也较容易在保安工作中贯彻下去；另外，这样也较快培养保安队员的主人翁精神和职业认同感。最后，由相关管理人员作个小结，宣布相关规定。在这个环节中，公司的内部决定可作为底线。

　　四、部门之间、管理人员之间协调不够。

　　管理人员工作有拖拉现象，保安队员反映问题得不到及时解决，影响队员工作积极性。保安队员在工作和生活中遇到问题，不论向公司哪一级管理人员反映，我们的管理人员都不能说“不”，而应该是明确答复我会解决，对是否需要其他部门解决或者是否需要向领导请示，由我们的管理人员来做。这样，保安队员才会积极向管理人员反映问题，才会有工作主动性，积极处理管理人员下班后的业主（住户）诉求。

　　五、管理人员模范带头作用差，没有团队观念。

　　在保安队员面前说话不注意，导致保安队员对管理人员的评价差，甚至认为拥有这样管理人员的公司没有好的前景。我们少数管理人员，对公司制度的不理解或不满，对其他同事的不满，都随意在保安队员面前乱发评论，甚至认为这样是和保安队员打成一片。少数管理人员个人不作为，还在保安队员面前讲“做多错多”之类的理由。作为公司主心骨的管理人员都这样，若持续下去，怎能让保安队员对管理人员满怀信心？又怎能让保安队员对公司满怀信心？思想不一致，必然会导致行动上的不一致。可想而知，抱着这样思想的保安队员肯定是没有工作积极性的，更没有团队精神的。我个人认为公司所有的管理人员，在保安队员面前应该更多地宣传、引导正面的、积极的方面，而且要有宽广的胸怀，要体现一种好的团队精神，带动保安队员往好的方面发展。公司保安图片展中有保安人员积极协助工程人员处理地库进水事件的图片，较好体现了保安的工作主动精神。

　　公司应该加强对管理人员的培训教育，让管理人员弄清楚真正地“人性化”管理是建立在健全的制度上的，让我们的管理人员明白，做好人性化管理并不复杂，主要是做好日常的管理细节，从细节方面让队员树立对公司的信心，提高其工作自觉性。正如公司蔡总冒着高温酷暑到队员岗位给队员送冰镇绿豆汤后，队员所说，“这样的领导我们喜欢，虽然天热，但是心里感到凉快，工作有劲了。”公司暑期多次发放防暑降温物资，连水杯也考虑到了，体现了人性化管理的精神。

　　公司已经于20**年通过ISO9001：2000质量体系认证，20**年通过ISO14001：20**环境管理体系认证，我们有规范的管理体系，各级管理人员立足岗位，深刻领会，严格遵守公司制度，灵活运用人性化管理，我们的工作一定能出现更好的局面。

篇4：物业小区财务公开制度

　　物业小区财务公开制度

　　一、年度预算编报的规定：

　　1、每年度的财务预算编报，必须遵循"量出而入，以支定收；量入而出，收支平衡"的基本原则。

　　2、年度预算中的费用支出特定项目的变动程度，如员工薪金增减变动幅度，须先征业主委员会同意，方可列入预算。

　　3、年度预算报表中每一项目应附有详细的注释及说明。

　　4、年度预算须经业主委员会批准后，方可执行。

　　二、收费标准公开化：

　　1、管理处所有的收费标准均应公开。同时，在执行过程中严格按公开的收费标准统一尺度收费。

　　2、管理处收费标准须经业主委员会批准，并报当地物价局备案。收费标准的明细项目表张贴在小区宣传栏内。

　　3、管理处对客户有偿服务收费标准，在执行前，应先咨询业主委员会或行文通知客户，且收费标准结构只能为材料费与适当耗工费（即合理的工料费）。

　　三、费用支出公开化：

　　1、年度的各项费用支出必须控制在年度预算内。

　　2、公共设施维修保养及重大的楼宇工程对外承包，应通过招标方式公平竞争，择优选择承包商，最后报业主委员会审批。

　　3、各项费用支出务必坚持专款专用，不可挪作他用。

　　四、经营状况与财务报表公开化：

　　1、定期公开财务报表（主要是管理费收支表），在小区宣传栏内公布，以便客户监督。

　　2、每年度至少一次向全体业主汇报公司的经营效果及财务状况。特殊情况根据业主委员会提议而定（例如，公司财务收支赤字）。

篇5：购物中心物业公司财务管理制度

　　购物中心物业公司财务管理制度

　　1.目的

　　为加强公司的财务管理，保证公司的经济效益

　　2.适用范围

　　适用于公司各部门的员工。

　　3.收款，开发票

　　3.1收到款项交财务部，由财务部开具发票或收据。

　　3.2收取款项应及时解银行，严禁现金坐支。

　　3.3如管理处需自行开票的，经总经理批准后向财务部领取空白发票，并签收登记。发票用讫，存根交财务部核销，并据此再领用新发票。

　　3.4发票需有专人保管、开具。发票一式三联，按规定填开，做到字迹清晰，项目齐全，无涂改。

　　3.5停车场发票的领用及收款遵循《停车场收费流程》执行。

　　4.资金的使用

　　4.1资金计划内的开支均由使用部门经办人填写请款审批单（领用支票或需其他银行转账方式付款）或费用报销单（领现金），根据审批权限依次由部门经理签字、财务复核、总经理批准后方可办理付款。

　　4.2凡涉及工程质量、效果或委外维保等问题的付款需附有效的合同、工程项目验收单。

　　4.3资金计划外的各项支出超出1000元（含1000元），须报公司总部总经理批准后方可办理付款。

　　4.4紧急、特殊的资金使用，须单独传真总部报批，或电话请示。

　　5.材料管理

　　5.1采购员应关注市场行情和变化，对相关供应商进行评审，每类材料应确定2-3家合格供方。如发现更好的合格供方应及时提出调整合格供方建议，经相关部门评审合格后再进行调整。

　　5.3入库验收

　　材料入库时，由采购员和各管理处相关主管对材料的质量进行验收，必要时，可请工程部相关主管协同验收；仓库保管员对材料的数量进行验收。验收合格后仓库保管员应填写入库单。入库单上应标明供货单位名称、材料编号、品名、规格型号、计量单位、数量、单价、金额等要素，入库单上必须有采购员、保管员、及验收人签字。《入库单》一式三联，一联仓库用于记帐，一联财务用于对帐，一联随发票用于付款。未经点验的材料，仓库管理员不得办理入库手续。验收不合格的材料，采购员应立即办理退货或换货。

　　5.4保管

　　库存材料收验入库后，应存放在库存材料专用货架上，不得与代购材料混放。库存材料应分类存放，堆放整齐。仓库内严禁烟火，要配备必要的消防器材；有特殊保管要求的材料应按要求单独存放，防止腐烂变质。仓库材料的安全完整由仓库保管员实行责任管理。

　　5.5建卡建帐

　　库存材料应单独建卡建帐，帐簿采用数量金额式，收发应序时登记，定期盘点。

　　5.6领用管理

　　工程处材料领用时，由领用人根据维修单填写领料单，经工程领班审核签字后，据以到仓库领料。领料单上应标明领用单位、用途、材料编号、品名、规格型号、计量单位、请领数量等要素，领料单一式三联，一联仓库用于记帐、一联财务用于对帐、一联管理处或部门留存。仓库保管员必须凭单发货，禁止用白条领用。仓库保管员发货后，应在领料单上填写实发数量、单价和金额并签名。

　　其他部门领用材料，经管理处经理后部门负责人审核签字后，据以到仓库领用。

　　工程部向仓库领用工具，需部门负责人审核签字，方可办理领用手续。

　　5.7月末盘点

　　每月末最后一天，仓库保管员应对库存材料进行盘点，将入库单、领料单分类整理，编制《材料收、发、存月报》一式两份，一份于次月2日报财务部（附入库单和领料单的财务记帐联）、一份仓库留存。《材料收、发、存月报》应包含材料编码、品名、规格型号、计量单位、期初数量、期初金额、本期入库数量、本期入库金额、本期领用数量、本期领用金额、期末结存数量、期末结存金额。《材料收、发、存月报》应与材料帐核对一致，做到帐、表、物相符。

　　6.固定资产及低值易耗品管理

　　6.1固定资产需登记入册，具体记录编号、购置日期、资产名称、规格型号、金额、存放地点。以便备查。

　　6.2固定资产上记录公司名称，资产编号。以便日后资产确认。

　　6.3年终，财务部队固定资产进行盘点。

　　6.4低值易耗品的管理比照固定资产管理。

　　7.合同管理

　　凡签订的经济合同，均将合同原件报送财务部，由财务部统一编号、存档管理。

　　8.维修单汇总

　　8.1维修单应按顺序填写，填写项目齐全，字迹清晰。工程完工后及时上交管理处。

　　8.2管理处应将维修单按编号整理成册，并将维修单所耗用材料的数量、单价、金额在维修单上详细列出，并每月进行汇总，整理装订备查。

　　8.3管理处定期将维修单汇总后交财务部。