物业管理自由居住时代的业主教育

　　物业管理自由居住时代的业主教育

　　业主自由的获得源自于对物业的自由选择与处分。由分配岁月的漠然突然进入市场年代的从容，业主多少显得有些局促和惶恐。但随着时间的推移，物业管理角色从管理到服务的转换，业主对自由的把握却逐渐失控。对物业管理认识的肤浅与偏执、对物业管理角色的迷失和错位，以及对物业管理行为的抗拒和扭曲，成为物业管理发展的一股逆流。法律法规正在不断完善，企业运作正在日渐规范，业主自由无论从制度层面还是从市场结构中都得到有力的保障。在规范中要走出发展的困局，业主教育是真正的出路。

　　业主需要教育的理由首先是服务的特性所决定的。服务是体验之旅，业主在消费物业管理的过程中必须要扮演“合作生产者”的角色。业主要配合物业管理企业的服务过程，产品的实现才有可能，这跟理发、洗脚、吃饭、乘机没什么区别。其次，服务的质量的好坏不光取决于服务人员的服务意识与服务水平，同时还受制于业主的配合程度。业主如果随意地乱搭乱建、高空抛物、践踏草地，服务质量肯定难以保证。再有，业主参与服务的生产过程，也为物业公司提供了将部分服务工作转移到业主及非业主使用人方面的机会，而且这种转移还能增强服务的个性化程度。设置信息自动查询系统为业主提供服务咨询就是一个很好的例子。但这种自助服务的前提亦需要通过合适的方式教育业主。

　　现在的当务之急，是在全社会范围内开展业主教育运动。只有成熟的业主，才有物业管理的成熟，只有成熟的物业管理才有真正的居住自由。业主教育必须全行业推动，全社会重视，才能真正收到成效。政府、媒体、业主组织、物业管理企业等等必须统一认识，正确引导，形成合力，将业主教育进行到底。

　　业主教育首先是法律法规的教育。正确认识《物业管理条例》等物业管理法规，全面理解它们的真正内涵，力戒断章取义的阐释，穿凿附会的猜想，尤其是媒体不能以偏概全、甚至危言耸听地吸引眼球。多一些正面的积极的引导，少一些负面的灰暗的炒作。

　　业主教育要教育好业主的期望，管理好业主的期望。期望的服务和感知的服务之间存在差距。差距通常表现为不了解期望、不知道标准、不符合承诺等等。业主期望过高与建设单位、物业管理企业承诺有着直接的关联。业主感知不当与物业服务知识的缺乏密不可分。业主的“无知”，最终将导致消费的萎缩，企业的机会在于业主教育。

　　业主教育要培训公正的自由精神、客观的消费理念。物业管理是服务产品，在平等的市场环境中交易。平等的人格品质是自由交换的基础。质价相符的原则是居住自由的平台。

　　业主教育的方式也应当是自由的、多元的。公共传媒、企业报刊、人际传播、业主资料、电子屏幕、娱乐节目、宣传看板、电影电视、服务指引，不一而足。

　　我们呼唤自由活动时代业主教育运动的来临。这种教育将使物业管理发生革命性的变化，居住必将从无序的自由进入有序的自由，从尴尬的自由走向潇洒的自由。

　　文/张景春

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篇2：物业业主装修管理

　　物业业主装修管理

　　业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定，业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取《装修管理规定》，根据约定在申请表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。

　　一、业主装修申请表

　　业主在装修前向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。

　　二、装修管理规定

　　根据政府有关法规，为加强物业辖区管理，保证物业的完好和安全，保持物业辖区的整洁美观，维护全体业主的合法权益，一般物业管理企业均对装修制定如下规定：

　　(一)报批程序

　　(1)业主应提前5天向物业辖区管理处申报。

　　(2)详细、如实地填写《装修申请表》。

　　(3)经管理处审核同意后、方可进行装修施工。

　　(4)装修施工队应到管理处签订《装修工程队治安责任书》及《装修施工保证书》。

　　(二)装修管理要求

　　(1)不得拆改原房屋的墙、柱、梁、楼板等主体结构部件。

　　(2)不得凿穿地面和房顶的水泥层。

　　(3)不得封闭前阳台，不得改动外门窗，保持房屋外观的美观、统一。

　　(4)装修垃圾必须及时清运，倾倒到指定的地点。严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道、天台等公共场所抛撒堆放。

　　(5)严禁将垃圾倒入下水管道内或将生活污水由雨水管道排出。

　　(6)按照管理处的要求，空调器安装在指定的位置，以保持外观统一、协调。空调出水必须接回阳台内或室内。

　　(7)装修施工应安排在上午7：00-12：00，下午14：00-20：00时间内进行，以免影响他人休息。

　　(8)高层住户装修不得使用载人电梯装运建材、木料、工具等物品。

　　(9)需封闭后阳台的，须申报管理处同意方能施工。

　　(10)施工队人员应到管理处办理临时出入证，将临时出入证佩戴在前胸，并在指定的区域内活动。

　　(11)未经管理处同意，不得随意改动水、电管线走向。

　　(12)底层住户装修，不得在前阳台违章搭建。

　　(13)临平台的阳台、窗户不能改装门。

　　(三)押金及保证金

　　(1)业主装修前须向管理处交付一定的装修保证金。

　　(2)装修施工队在办理临时出入证时，须向管理处交付一定的押金。

　　(3)装修施工结束后，由管理处派人对装修工程进行检查，如无违反本规定及物业辖区其他管理规定的行为，没有对他人财产和公共场地、设施、设备等造成损害的，管理处将如数退还押金和保证金。

　　(四)违规责任

　　(1)在装修施工中有违反上述规定行为的，管理处有权视情节严重程度给予扣罚部分乃至全部押金和保证金的处罚。

　　(2)装修施工中有意或无意损坏公共设施、设备和给他人财产、物品造成损害的，必须照价赔偿。

　　(3)因装修施工造成管道堵塞、漏水、停电、坠落等造成公共设施和他人利益损失的，装修户应负责修复(或承担修复费用)，并视情况给予受损害者必要的赔偿。

　　(4)因装修施工造成外墙破坏、污染的，由装修户负责修补。

　　(五)管理权限

　　(1)住户装修管理由所属物业辖区管理处全权负责。

　　(2)住户要求改动房内水、电管线走向的，须经物业管理企业工程部经理同意方能进行施工。

　　(3)住户要求封闭后阳台，须经管理处同意方能进行施工。

　　(4)因特殊情况需在户内隔墙上开窗和开洞的，需经物业管理企业工程部经理批准。

　　(5)任何人均无权批准超过本规定的装修行为。

　　(6)如施工队违反本规定后，不听从物业管理企业的劝阻和安排，物业管理企业有权责令其停止装修行为。

篇3：物业公司与业主装修监管的关系

　　物业公司与业主装修监管的关系

　　物业管理公司对于业主的装修进行监管属于物业管理公司的一项义务、一般来说、此项义务在物业管理合同中均有体现。基于此、物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行必要的限制。

　　首先、物业管理公司应当审查业主的装修方案、将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知业主和业主委托的装饰装修公司、并与业主签订住宅室内装饰装修管理服务协议。协议应当包括下列内容：装饰装修工程的实施内容：装饰装修工程的实施期限：允许施工的时间：废弃物的清运与处置：住宅外立面设施及防盗窗的安装要求：禁止行为和注意事项：管理服务费用：违约责任等。应注意的是、在签订协议时、物业管理公司应告之业主在装修时不得影响房屋整体结构：应考虑楼层楼板承载力：装修材料应符合防火的有关规定：不影响毗邻房屋的安全使用：不影响其他业主的正常使用。

　　其次、物业管理公司应当按照协议加强对装修现场的巡视和检查：监督业主或装修公司将施工垃圾和其他废弃物运到指定地点：监督业主或装修公司按规定允许的装修施工时间施工、以免影响其他业主的生活和休息：指导业主或装修公司接电、接水、并随时检查装修施工是否采取必要的安全措施和消防措施：监督业主或装修公司是否擅自变动涉及房屋整体安全的部位和设施。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为、物业管理公司应当及时制止：已造成事实后果或者拒不改正的、应当及时报告有关部门依法处理。对业主或者装修公司违反协议的、追究违约责任

　　最后、装修结束后、物业管理公司应当进行验收、凡有违反协议的行为、应要求装修恢复或赔偿：没有违反协议的、应及时退还装修押金。

　　一、物业管理公司有权收取装修管理费吗？

　　目前、当业主进行装修时、很多物业管理公司都要收取一定的费用。这些费用总体看来、分为两种类型：一种是可以退还的、主要是装修押金、金额一般为1000元至4000元不等：一种是不可退还的、往往被称为装修管理费、一般为几百元。大多数的业主都认为这两笔钱物业管理公司不能收取。因为这个问题产生的纠纷在现实中不乏少数。那么、物业管理公司有权这样做吗？收取这两笔费用的依据是什么？

　　关于装修是否收取装修押金问题、一方面、国家没有明确规定：另一方面、装修过程中存在较大安全隐患、私拆承重墙、堵塞下水管道、施工扰民、装修人员随意进出造成治安混乱等问题都会对小区公共利益造成损害、用电梯运水泥、沙子也会对公共部位造成磨损。物业管理公司在此过程中确实要投入人力物力进行管理和约束。因此、物业管理公司收取一定的装修押金是合理的。如果业主在房屋装修中违反规定、给小区内的其他业主造成损失、该业主应予以赔偿：如果装修完成后经物业管理公司验收没有问题、物业管理公司应当及时退还已收取的装修押金。

　　对于装修管理费的问题、由于物业管理公司与业主之间是平等的民事主体、他们之间存在着委托合同关系、物业管理公司是否应当收取装修管理费以及收费标准首先要看物业管理合同中是否有对此项的约定、合同中若没有约定、物业管理公司是不能收取上述费用的。

　　物业管理公司提供服务、业主支付物业管理费。如果物业管理公司提供了额外的服务、并被业主接受、那么物业管理公司就有理由要求相应的报酬。反之、如果并没有额外的服务、就不可巧立名目收费。

　　物业管理公司是为全体业主服务的、所以只有当装修行为可能会对整个物业、共同部位或其他业主造成损失时、才需要物业管理公司进行管理。一般说来、物业管理公司不能无故扣押业主的装修押金、也不应当向业主收取诸如装修管理费等类似的费用。

　　二、物业管理公司是否应对业主的违约行为承担管理不善的责任？

　　由于个别业主在小区内的行为违反规定、而对小区内的其他业主或公共设施造成损失、此时物业管理公司对业主的违约行为是否要承担管理不善的责任呢？

　　物业管理公司作为受托实施管理的公司、应当按照合同约定履行相应的管理义务。但是、物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关、因此、物业管理公司是不能采取强制措施的、它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见、而不能直接采取行政制裁手段。因此、只要物业管理公司向业主提出了整改意见、应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务。对于业主的违约行为物业管理公司不承担责任。

　　但是、如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务、没有能够及时发现问题并提出建议、也没有及时告知业主委员会、物业管理公司就违背了物业管理合同的义务、此时应当承担相应的违约责任。例如业主违反业主公约中的约定、擅自将屋内的承重墙拆除。物业管理公司遇到这种情况应当马上制止、如果物业管理公司怠于行使自己的职权、没有及时对这种行为进行处理、应当承担管理不善的责任。

篇4：新形势下物业管理行业教育的思考

　　新形势下物业管理行业教育的思考

　　自80年代初期物业管理行业在中国大陆落地生根开始，物业管理行业走过了风风雨雨20多年的历程。国务院《物业管理条例》的出台，是行业发展日趋成熟的重要标志。在这个新形势下，如何提高物业管理从业人员的服务水平和管理素质，成为行业的突出问题。

　　但是，我们看到的现状却是一方面院校毕业生难以分配，导致部分院校调整专业分布，另一方面物业管理行业又表现为专业人才匮乏。这一状况极大地影响了行业的产业化进程，本文试从物业管理的行业性质、历史背景和法规因素等方面，结合企业实际做一浅析。

　　物业管理属于典型的边缘学科。根据新近推出的中国物业管理师执业资格考试参考教材中的分类，可以发现其涉及经济学、管理学、心理学、公共关系、行政管理学、法律、统计学、保险、社会学、建筑工程、建筑设备、建筑智能化等范畴。从现行的相关法律法规规章分析，物业管理企业要接受来自国土房屋管理、工商管理、规划、公安、消防、市政园林、技术监督、环境卫生、环境保护、物价、气象、广播电视、供水、供电、供气等方面的法规约束。此外，面对众多不同层次的业主，还要做到在维护多数业主利益的同时，尊重少数业主的偏好与风俗习惯。行业的上述特点，决定了其从业人员必须具备坚实而广泛的业务基础知识和灵活而不失原则的沟通协调技巧。仅就此而言，物业管理从业人员没有经过高等院校的系统培训和长时间的实践锻炼，是难以胜任的。

　　既然行业对从业人员有着如此的要求，为何又会出现“有人没工作，有工没人做”的现象呢？我们有必要回顾一下行业从诞生到发展的历史背景。

　　物业管理行业诞生于住房制度的私有化，发端于最早对外销售商品住房的深圳、广州等南方沿海开放城市。其早期的从业人员大多从房地产企业中抽调，其操作模式大多参照香港等地的做法，为业主提供基本的服务。随着商品房市场的不断扩大和房屋制度改革的不断深入，物业管理模式逐渐在内地铺开，大量的后勤管理人员转制进入物业管理行业，物业管理成为一个新兴的热门行业，甚至成为城市人群再就业的重要途径。此时的从业人员来源众多，大多具有一定的实践经验，部分甚至具有一定的专业技能，但对物业管理知识则是一片空白，而其时物业管理的教育培训也基本是个空白点。

　　回想笔者所在的企业，90年代前期新办公大楼投产在即，从单位内部通过笔试、面试层层选拔管理人员，要进行物业管理方面的培训，在广州地区竟然只找到一个由中外合资的酒店管理公司和大专院校联合举办的业余培训项目。也就是在这一背景下，物业管理的教育培训由短训班到自学考试，进而发展到大专、本科乃至研究生（硕士）等学历教育。应该说，这一阶段的专业人员培训，更多地是适应企业的需求，以再教育或继续教育的模式为主，并在此基础上催生出学历教育。

　　但是，学历教育，特别是全日制学历教育，面对的是毫无工作经验和社会经验的青年学生，而其教育模式和内容，仍然延续了短训班和该专业早期自学考试形成的框架，使得学生专业知识广博但失之肤浅，必然无法适应企业和市场的需求。而本科和研究生层面的教育，则大多是作为房地产管理中的一个研究方向，针对性不足，含金量不高，但费用高企，令物业管理企业的中高层管理人员难以承受，其吸引力明显欠缺。

　　从广州市的情况看，物业管理行业各个层次的上岗证书培训课程可以用期期爆满来形容，由企业组建，脱胎于自学考试的物业管理进修学院其招生与分配也比较有保证。而大量进入物业管理企业的，基层员工大多是技工学校的应届毕业生，中层以上则以非本专业流动人才加盟为主。

　　以笔者所在企业为例，成立十年来，物业管理专业的培训教育，侧重点也一直放在上岗证书的培训上，同时积极鼓励员工参加物业管理的业余学历教育。在员工招聘上，吸纳的基层员工以技校学生，特别以工程技术类为主，他们大多来自有合作关系的院校，并通过了分配前公司见习环节的考察。管理层员工则以流动人才居多，且大多并非物业管理专业的。之所以出现这种现象，首先是由于随着企业规模的扩大，岗位日趋细分，对专业技术人才的需求增大，综合型管理人才虽也有需求，但是一来如果没有实践经验，其综合管理知识难以发挥作用，二来由于企业的利润空间日益受到挤压，工薪水平难以满足综合管理人才的期望，三则就企业而言，向专业技术人员灌输综合管理知识，较之要求综合管理人才掌握技术要点，其成本和精力付出相差甚大，企业难免做出以上的取舍。

　　除了以上因素外，法律法规的影响也不容忽视。建设部《物业管理企业资质管理办法》中对各个资质等级的条件要求，均列明企业除物业管理专业人员外，必须拥有工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员若干名，工程、财务等业务负责人须具有相应专业中级以上职称。由于物业管理专业人员的评价机制尚未完善，对于企业而言，拥有专业技术人员自然成为最为迫切且直接的需要。

　　此外，随着物业管理法制环境的日益健全和业主维权意识的日益增强，对物业管理人员的沟通协调技巧提出了更高的要求，没有一定的社会经验做基础，个人的工作失误往往会令物业管理企业陷入舆论的包围乃至法律的陷阱。这正是应届毕业生所欠缺的。

　　以上各种因素的叠加，令物业管理企业选择了这样一条人才招聘培养道路：招聘以有一定工作经验的人才为主，应届毕业生为辅；应届毕业生主要面向建立了合作关系的院校，从曾经在公司见习的学生中择优选拔，基层员工以招聘技术工种技校毕业生为主，管理层员工以招聘工程、财务专业类毕业生为主，再外送参加物业管理上岗证书的培训，并鼓励员工参加业余进修，提高物业管理方向的学历层次。至于高层次的学历教育，则成为有志成为物业管理职业经理人的从业人员的自发之举，但是由于费用压力与行业的薪酬之间的不配比，大多不会以物业管理方向作为选择目标。

　　但是不能就此认为高等院校在物业管理教育方面已没有用武之地。除了对现行物业管理学历教育进行改革完善之外，校企合作，不应仅局限于物业管理专业的学历教育。

　　香港的物业管理教育实践值得加以借鉴，其教育培训是以业余进修为主的，并对进修人员有实践方面的要求。中国物业管理师制度的设定也对参考人员提出了从业时间的要求。因此，目前国内院校出现的专业调整和转移，可以认为是因应这一形势变化的积极措施，而不应将其视为一种异动。

　　院校可通过加强与企业的交流，对现有物业教育框架进行调整，在向企业灌输管理理念和理论之余，收集企业案例，加以整理分析，增强物业教育中的实际操作含量，在全日制教育中，应参照航海等实际操作要求较高院校的模式，强化情景教育、案例分析和学年度企业实习、毕业见习环节，令毕业生的素质更贴近企业的实际需要。

　　在修订现有物业教育框架的同时，扩大校企合作面，院校可以采取化整为零的方式，向物业管理企业提供多种关联专业的大中专毕业生源，同时在部分关联专业中增加物业管理的内容，使学生具备一定的综合知识。同时，考虑设立多种形式的继续教育课程，面向物业管理行业的各种层次需求，有的放矢，以提升从业人员的专业技术水平、综合管理技能和沟通协调技巧。

　　企业也应充分利用高等院校的阵地，实现自身经验与理论的有机结合，增强企业的影响力和生命力，并通过增进盈利能力，在提高中高层管理人员相应经济实力的同时，培养其提升自身专业素质及知识层次的内生动力，进而成为其自发自觉的行为，从而实现校企双方在人才平台上的良性互动，拓展出物业管理教育的新局面，以适应物业管理发展新阶段的需求。

　　在此基础上，校企双方还应积极建言，共同促进物业管理大环境的改善。《物权法》的出台，是进一步夯实物业管理行业基础的重要举措；从财税制度入手，明晰包干制与酬金制的税务操作实务，结合物业管理师执业资格考试的全面推行，突显物业管理独立第三方的专业地位，提高企业盈利能力和从业人员的社会及经济地位，是物业管理行业得以持续健康发展的重要前提；建立多层次的物业管理培训教育体系，提升物业管理行业和从业人员的整体素质和理论水平，则是物业管理行业实现产业化的重要保证。

　　我们期待着在新形势下，物业管理行业在宽松的社会氛围下，通过校企双方的共同努力，真正地成为朝阳产业，为全体社会公民带来安宁和谐的工作和生活环境。

　　二OO六年十二月十五日

　　(此稿登载于《现代物业-新管家》)

篇5：信托式物业管理模式能否让业主摆脱弱势

　　信托式物业管理模式能否让业主摆脱弱势

　　物业费属全体业主所共有，由业主大会通过契约方式委托物业公司代管和使用，物业公司只能收取报酬......这是北京朗琴园小区与聘请的物业管理公司签订的《物业管理权信托契约》中的规定。据媒体报道，这是全国首家实行物业管理权信托的小区。

　　背景新闻

　　物业管理信托契约模式让业主真正成为物业的甲方

　　北京朗琴园小区试水信托式物管

　　信托式物业管理模式(以下简称信托式物管)，是北京市宣武区朗琴园小区爆出来的新事物。

　　该小区业主与原有物业管理部门一直纷争不断，该项目开发商为建设四期工程“朗琴国际”，让前期物业管理公司在朗琴园小区内打地下水井，此举未经业主大会同意，导致该小区业主与前期物业管理公司之间矛盾激化。于是，该小区请进了新的物业管理公司，并签订了《北京市宣武区朗琴园小区物业管理权信托契约》，建立起信托式物管。在这种物管模式中，朗琴园业主大会为委托人，物业公司为受托人，全体业主为受益人。

　　20**年11月18日，北京市宣武区朗琴园小区人头攒动，在业主的“欢呼声”中，该小区前期物业公司退出了办公区，正式“下岗”。20**年11月21日，被业主“夹道欢迎”的嘉浩物业管理有限公司正式接管朗琴园小区物业管理工作。

　　朗琴园更换了前期物业公司以后，业主们感受到的最大变化就是物业费降了。在朗琴园小区，新的物业管理模式还为全体业主增加了一项收入，也就是地上停车场、楼宇广告等公共部分的收入全部归业主所有，而以前这些收益全归物业公司。按照信托物业管理的契约规定，朗琴园小区公共部分的收入通过业主大会来讨论如何使用，可以用于公共设施，也可以分摊到每一户，冲抵物业费。另外，每年年初，物业公司还要制定出财务的详细预算，每月的账目收支要对外公示，并接受业主委员会的严格监督。

　　朗琴园新的物业公司进驻小区之后，业主们交纳的物业费要放到一个独立于物业公司的银行账户，物业公司要使用每一笔款项，必须经过业委会的签字同意才能支取。朗琴园自从更换了物业公司，实施了信托物业管理，很多业主认为自己找到了当家做主人的感觉。

　　解析一：使责权利更明确

　　王季(郑州市中级人民法院民四庭庭长)：物业管理纠纷群体性诉讼较多，在群众中影响较大。在物业公司为原告的物管纠纷案件中，因为一个物业管理区域内只能有一家物业服务企业实施物业管理，而其要面对的是全体业主，极易引发群体性诉讼。

　　现实中，我国的物业服务企业大多是开发商的子公司或者与开发商有某种关系。据统计，目前我国有超过70%的物业服务企业属于开发商的下属机构，大约20%属于房管所改制或后勤单位改制，仅不到10%属于真正法律意义上的独立物业服务企业。由于开发商和物业服务企业之间这种特殊的“父子关系”，业主往往将开发商的违约行为迁怒于物业公司，以不交物业费来对抗开发商或水电等公用企事业单位。而业主的这种对抗，进入诉讼后，很难获得法院的支持。相对于业主个人来讲，物业服务企业作为一个企业属于强势主体，一般都有相对较为固定的专业律师来负责企业的法律业务。

　　因此，无论是在法律知识和证据的收集上，还是在诉讼经验方面，甚至在合同中对责任的规避等方面，物业服务企业都比业主更有优势。

　　数据显示，20**年北京地区因小区业主对物业公司不满向消费者协会投诉有上万起，其中1／3对簿公堂。然而，就这些物管纠纷来说，即使法院宣判后，仍有不少小区面临物业管理难题。有的业主在维护自身权益过程中不够理性，而是采取一些不理智的行为，结果对开发商、物业服务企业或他人的人身、财产造成侵害。

　　《物权法》实施之前，关于物业管理方面的法规，仅有国务院颁布的《物业管理条例》等较为笼统的行政法规。在司法实践中，这些法规不易操作，如对于小区内配套设施的验收、商品房质量保修等细节均无规定，法院因双方无明确约定而无法处理。

　　在实践中，当单个业主看到物业管理水平下降的时候，无法通过法定的程序让物业公司改变，他只有建议的权利。而行使这个权利得由业主召开“业主大会”，行使权利的成本奇高，但义务又是业主个人自己尽的，明明业主权受到侵犯，业主自己却没有得到有效救济。因为物业公司从来不是向“业主大会”收取费用，从来都是直接向业主收钱，而业主维权又得通过“业主大会”维护，使得业主的权利与义务不对等。如果业主欠费，物业公司可以起诉单个的业主，但是如果业主就公共利益的物业管理问题要起诉物业公司，就必须召开业主大会，根据不同情况征得三分之二或半数以上业主同意，才能由业主大会或业委会提起诉讼，通俗地说业主必须联合起来才能起诉物业公司。联合是要成本的，所以很多人就说，那我不联合了，我也不尽义务了，形成一个恶性的循环。

　　解析二：更便于业主维权

　　陈启辉(郑州大学法学院研究生)：

　　信托式物管，就是委托人(业主大会)基于对受托人(物业公司)的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人(业主)的利益或者特定目的，进行管理或者处分。

　　在信托式物业管理模式中，最大的受益者将会是信托受益人，也就是广大业主。与传统的委托物管模式不同，信托式物管有力的法律依据是《信托法》。

　　我国《信托法》对信托行为中的各方进行了有力的制约，使受益人的权益更有保障。对于受托人的义务，《信托法》规定，受托人因信托财产的管理运用、处分或者其他情形而取得的财产，也归入信托财产；受托人必须保存处理信托事务的完整记录；受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人等等。对于委托人的权利，《信托法》规定：委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，有权要求受托人作出说明；委托人有权查阅、抄录或复制与其信托财产有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件等。

　　与目前的物管模式相比，信托式物管模式的最大优点，就是每个业主和业委会一样，都可就小区的公共利益对物业公司提起诉讼。因为《信托法》规定，受托人有损害受益人利益的行为，共同受益人之一可以申请人民法院撤销该行为，人民法院所作出的撤销裁定，对全体共同受益人有效。《信托法》第35条规定，受托人有权依照信托文件的约定取得报酬。信托文件未作事先约定的，经信托当事人协商同意，可以作出补充约定；未作事先约定和补充约定的，不得收取报酬。约定的报酬经信托当事人协商同意，可以增减其数额。这就是说，如果业主认为物管公司的管理水平、管理质量不能令人满意，可以协商减少物业费的数额，这样就可以避免要么拒交要么全交的两难处境。

　　以往，许多业主认为，物业费是单个业主对物业公司提供服务而付出的报酬。而在北京朗琴园小区的这份信托契约中约定：物业费属全体业主所共有，由业主大会通过契约方式委托物业公司代管和使用，物业公司只能收取报酬。这是一个观念上的改变，使物业服务更具有保护业主利益，减少业主与物业公司发生纠纷的特点，由委托人、受托人及受益人三方订立《物业管理权信托契约》。

　　在以往的物业管理合同中，只涉及订立合同的甲乙双方，甲方或者是开发商或者是业主大会，乙方为物业公司，真正交纳物业费的单个业主(丙方)反而被排除在合同之外，使得业主们在物业公司面前人微言轻，很难行使其监督和约束物业公司的权利。而信托契约中天然的就有着甲乙丙三方的权益制衡。

　　在物业管理中，实行信托契约，落实了业主行使权利时程序上的问题。以往业主们的权利虽然无数次被提及，但作为业主个体根本无从下手。

　　一是以往单个业主无法就公共利益问题对物业公司提出诉讼，只能通过业主大会决议，以业主大会的名义提起诉讼，程序麻烦、费时费力，而确立信托契约关系后，作为受益人的单个业主与作为委托人的业主大会享有同样权利，这意味着单个业主也可以随时拿起法律武器。

　　二是业委会有了保安的人事任免权，在信托契约中约定保安部经理的人员由业委会来确定使用或更换。使保安受命于业委会，真正为业主服务，极大地降低保安和业主之间的矛盾。

　　三是单个业主可以通过查账方式监督物业公司。物业费设立单独账户，使业主更加明白物业费并不是交给物业公司而是属于全体业主共有，物业公司只能在约定的范围内使用此项资金。业主交的钱是放在银行的账户里，物业要动用这笔钱须经由业委会同意，且年终请审计公司进行年度查账以示公正。单个业主也能查账，物业公司只是负责操作，赋予了业主很大的权利，业主能知道自己的钱怎么交，花到哪儿去了。

　　四是物业费的年度预算为信托契约的组成部分。业委会可以从过程到目标来监管物业公司，其所使用的一切花费，均应控制在预算之内。

　　五是单个业主能因全体业主的公共利益受到侵害而起诉物业公司，且胜诉对全体业主有效。

　　六是在信托式物业管理中，业主不仅可以直接起诉物业公司，而且在起诉过程中，要由物业公司来举证自己没有问题，也就是举证责任倒置。这个意义非常之大，它把每个业主在诉讼中的弱势状态通过法律调整了过来。而在《合同法》规定的一般委托关系当中，则是谁主张谁举证。

　　解析三：仍存在诸多问题

　　刘超(郑州市中级人民法院法官)：

　　信托式物管在解决业主与物业的关系上，业主与物业的责权利界定比较清晰，但仍有很多问题需解决。

　　一：业主内部的民主问题。

　　如果业主的民主意识不强，参与积极性不高，甚至不团结，出现召开业主大会成本太高等问题，会使业委会成立困难。按照新修订的《物业管理条例》第12条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定筹集和使用专项维修资金及改建、重建建筑物及其附属设施事项的，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意......但创新一种机制，提高业主自觉参与物业管理的意识不是一蹴而就的，是一个长期的过程。

　　二：信托式物管强化了业主委员会的职权，必须有一个坚强的、令大家信服的业主委员会。

　　业主委员会功能的加强，有可能把物业与业主之间的矛盾转移到业主与业主委员会之间，使业主委员会处于十分重要的位置，也有可能使业主与业主之间良好的邻里关系变得不协调。比如在信托式物管中，物业费由业主委员会收取，如果个别业主不交，势必在业主委员会与业主之间产生纠纷。

　　三：信托式物管虽有《物权法》、《信托法》、《物业管理条例》等法律法规支撑，但仍有法律盲区，比如现有的物管企业能否直接经营信托业务，需要法律进一步明确。任何新事物的出现，都需要不断完善，要在实践中逐步解决。

　　买到称心的房子，拥有周到的物业服务，是人们的共同心愿。