初探物业顾问服务方法

　　初探物业顾问服务方法

　　物业管理行业的发展，需要市场引入先进的管理机制，一些品牌物业公司迎合需求，找到了市场，采取全委、顾问、合作、合资等方式拓展市场，取得了一定的效益。

　　笔者认为，目前拓展市场的最佳方式是做物业顾问，原因之一:客户希望工作、学习、生活在环境优美的场所，希望享受优质服务，这就促使管理公司必须引进先进的管理方式，提高管理水平。

　　原因之二:被顾问方希望在现有人力资源的基础上，用较少的投资引进先进的管理机制，提高队伍素质，改善环境面貌;顾问方也希望通过品牌和人力资源，同样用较少的投入通过管理技术输出，扩大企业品牌知名度，增加收入。

　　原因之三:员工希望随着顾问项目的增多，有更多的机会服务于较高层岗位，在施展经验的同时，学习更多的知识，并提高个人收入。

　　由于物业顾问领域具有长期性(物业市场新旧体制需用几十年的时间交替)、广泛性(涉及领域多，包括小区、写字楼、工厂、学校、政府等社会后勤，以及个性化服务)、灵活性(形式多样，包括提供培训、建立制度、现场指导等)，以其投资小，收益高为特色，目前已被众多品牌物业公司进军国内市场采用。在此，笔者愿同业内人士共探顾问服务方法。

　　一、机构设置

　　物业顾问机构设置与企业拓展息息相关，由于涉及人力资源成本，因此，可随顾问项目发展而变化，通常可按以下方式确定：

　　兼职顾问：适用于开展顾问服务初期阶段，且距离较近，规模较小的项目。

　　跨部门顾问小组：适用于开展顾问服务一段时间，且顾问项目不多时。

　　经营拓展部：适用于顾问规模较大，且项目仍在不断增加的情况。是企业目前常用的组织形式。

　　物业管理顾问公司：适用于外委顾问项目收入比例占公司总收入50%以上，且项目和规模仍在不断壮大，必须用更专业化的服务占领市场时。

　　二、人力资源

　　顾问工作的成败很大程度上取决于现场项目顾问小组，包括项目经理、项目专业主管等，因此，项目拓展需要企业不断培养若干项目小组，储备具备顾问能力的人力资源，以适应市场拓展的需求，其方法可采取:

　　内部培养：选择部分具有一定物业管理经验、公文写作能力、创新意识，具团队、敬业精神的员工，对其进行"项目经理"培养，使其逐步熟悉顾问业务，全面了解物业知识，掌握对外协调的方法，并能针对不同项目进行管理创新，达到具备管理处主任的素质;同时培养各"项目主管"，使其掌握现场指导作业的方法，具备管理员、机电、保安班长的素质。

　　外部招聘:根据企业拓展需要，在内部培养的同时，针对部分岗位缺口，招聘具备一定实践经验和理论知识的项目经理及专业主管，补充人力资源。

　　三、顾问方式

　　恰当的顾问方式是双赢结局的前提，为此，双方签约前就须了解对方实力、现状以及需求，双方可在协商的基础上选择顾问服务内容、期限、目标、费用等适用的顾问方式。通常按以下方式确定：

　　长期派驻顾问小组：适用于项目距离较远，被顾问方管理基础较差的项目，通常顾问小组成员由项目经理配机电主管等组成。这种顾问方式效果较好，费用较高，较为常用。

　　短期派驻顾问小组：适用于项目较近，被顾问 方管理基础较好的项目，其优点是可以发挥人力资源的优势，多承接项目，但单项费用较低。

　　专项顾问服务：适用于针对某项薄弱环节或补充合同内容开展的服务，可兼顾企业与市场确定服务单价，通常包括编制规章制度、提供培训、指导编写标书、物业创优、进行CI设计、现场专项作业指导等。这种方式时间短，收益高，但缺乏全面性。

　　四、实施方案

　　实施物业顾问是一项长期的工作，可在公司领导的统筹安排下，采取项目小组(项目经理、项目主管)属地管理，顾问部门实施监控的方式，按计划保质保量完成任务。

　　项目经理:全面负责顾问项目的实施，定期总结汇报，调整顾问计划，控制进度;根据工作需要不定期安排项目主管到现场指导管理、机电、保安、清洁、绿化等专项工作;负责收发顾问建议及文函，协调双方的关系。

　　项目主管：根据项目经理的安排，阶段性完成专项任务，并做出相应顾问建议及文函。

　　现场顾问小组还须保保相对独立性、权威性，并充分发挥组织、计划、协调、控制、指挥等管理职能指导对方工作，常用手段如下:

　　■充分发挥对方部门职能和各岗位职责的作用，使每项工作任务都有计划、有落实、有检查、有结果、有总结。

　　■重视培养对方员工的敬业精神和团队意识，强化工作责任感和协作能力。

　　■对重大问题及时汇报对方领导，并提供决策意见。

　　■充分利用对方人力资源，强化部门负责人的任务感，使其发挥领导作用，主动贯彻规章制度;引导管理、作业人员按标准细化管理工作。

　　■适时导入考评机制，将工作业绩与个人收入挂钩。

　　■及时召开或参与专题会议，发挥集体智慧解决工作难题。

　　■针对问题，采用书面文函通知对方整改，并跟踪问题的处理。

　　■根据需要阶段性申请调动公司资源，进行专项作业指导。

　　■定期听取各方意见，不断改进工作方法。

　　通常可将顾问期划分为前期顾问和后期专项指导二个阶段:

　　1、前期顾问

　　前期顾问小组进驻现场后，可充分了解项目基本情况，包括:现场环境、组织架构，收集规章制度。为确保合同得到有效履行，还应要求被顾问方指派部门接收文函，并安排专人负责协调双方关系，传达顾问建议及文函，组织各部门落实，并监督检查落实情况。

　　随后，依据合同、方案或标书内容(约二个月)，在同对方充分协商的基础上，共同完成以下工作:

　　■提出整改建议

　　■调整组织架构提编制规章制度

　　■制订工作总计划

　　2、专项指导

　　专项指导贯穿后期顾问过程，项目经理可随工作进展，视需要，阶段性报顾问部门调配人力资源强化专项作业，通常对以下工作展开指导:

　　■加强施工监管

　　■推广CI标识

　　■核算费用收支

　　■组织岗位培训

　　■指导现场运作

　　■完善管理档案

　　■进行开源节流

　　■实施品质考核

　　■开展创优活动

　　五、资料管理

　　物业顾问服务含金量最高的内容是选择成熟的文件体系，指导对方编制规章制度，要求被顾问方接文件化体系运行，因此，如何管理顾问资料便成为工作的重点之一，必须对其实行系统化管理，进行收集，科学分类、编目、归挡。

　　1、资源资料:由行政人事部控制，供新接顾问项目前期小组建立文件体系作参考，通常可用一张光碟集合公司成熟的文件体系，内容包括:

　　■行政人事制度

　　■财务制度

　　■IS09001质量体系文件

　　■物业创优资料

　　■培训资料

　　■CI标识系统

　　■专项顾问资料等。

　　2、现场顾问档案:由项目经理负责管理，通常包括:

　　■文件签收记录--文件编号并长期保存

　　■文字资料--可以与被顾问方共享

　　■资料电脑存盘--每半年更新，内容包括:合同、方案、工作汇报、工作计划、整改建议、运作文件、培训、验收、入伙、装修、机电、维修、消防、保安、停车场、环境、节能、收支预算、标识、创优等

　　3、公司顾问档案:由顾问部门负责管理，通常包括:

　　■来往文函--长期保存

　　■工作计划、总结、汇报

　　■光蝶--一个项目一张光碟，每半年更新此外，各部门都应对资料进行保密控制。

　　六、检查落实

　　对顾问工作进行检查是确保方案顺利实施的必要手段，相关部门应对其实施阶段性检查，及时发现问题解决问题。

　　项目经理:须定期到现场检查各专业主管的工作，监控顾问计划的实施，及时与被顾问方协商解决问题的方法。

　　顾问部门负责人:须每月昕取各项目经理的汇报，不定期或指派人员到现场检查项目工作效果，对执行合同、工作计划、档案管理、环境效果等提出意见，帮助项目经理对难以解决的问题同被顾问方进行沟通。

　　公司领导:不定期与被顾问方领导进行沟通，昕取对方意见，根据需要召开顾问专题会议，布置任务。

　　七、成本核算

　　公司可建立项目经理、顾问部门负责人、相关职能部门三级审核及公司总经理审批报批制，控制日常开支。财务部门可根据合同及时通知被顾问方给款，在年初对各顾问项目进行收支戚本测算，并独立设帐、独立核算，年终总体结算，分析收支(工资、奖金、差旅、津贴、其它等)情况，为评估各顾问项目、节流增效、改善顾问方法提供依据。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理顾问的工作特点

　　物业管理顾问的工作特点

　　物业管理作为目前中国的新兴行业，随着市场经济的逐步完善而得到了长足的进步。然而，由于经济发展水平的差异以及人们对物业管理各不相同的认识，物业管理公司服务的规范、专业化的程度也不相同。要使中国的物业管理整体服务水平有较快的进步，并顺应各类物业业主和使用人对服务的要求，物业管理顾问方式不失为一种较先进的“拿来主义”。这里对物业管理顾问工作的特点做出简要分析。

　　从专业分工的角度来看，物业管理顾问是提供知识产品的服务性行业，属于咨询业的范畴，有着其他咨询业许多相同的特点。然而，物业管理顾问和管理咨询又有不同的地方：第一、咨询的切入点不同，管理咨询的企业一般都已运行几年甚至十几年，更有几十年的，是在现有的企业内找寻管理不足，而绝大部分物业管理顾问服务却是帮助组建一个新的物业管理公司的全过程；第二、咨询的对象不同，管理咨询的委托方和被咨询方一般是一家，而大部分物业管理顾问项目的委托方和被顾问公司（下称“公司”）大都存在着上下级关系，也就是说，委托方和被顾问方不是一一对应的。

　　专业服务性

　　专业服务性是物业管理顾问最基本的特点。物业管理的专业化导向较为明显。不同于管理咨询业可以针对不同类型的企业，物业管理顾问只针对物业管理企业，也就是说，其专业范围基本固定，以城市后勤服务系统为主轴。

　　物业管理顾问的整个过程，是运用现代物业管理方法来进行检查、测定和分析各个服务流程的过程，也是向公司的员工传播与推广现代物业管理方法的过程。物业管理顾问工作针对每一物业的不同特性开展。

　　物业管理服务的内容可以从其内涵和外延去把握。为了保证管理顾问工作的专业性，顾问人员应充分掌握物业管理的内涵即服务意识、专业化、规范化要求，外延--物业的外在特点，即物业管理的服务对象特点，如物业的类型、物业服务的对象等，帮助公司展开对业主、使用人及其他顾客服务要求的调查；帮助公司定性和定量地分析顾客的要求；坚持一切凭实践和数据说话的专业、职业的务实精神。

　　物业管理顾问工作的整个过程都建立在科学流程的基础上，这些流程是物业管理人经过多年工作，分析不同顾客需求，结合当地法律、法规的要求，并用科学的理论、知识和方法总结出来的一整套工作流程。

　　创新性

　　富有创造性是各类服务业生命力的源泉，物业管理顾问也不例外。物业管理顾问工作将面对不同的物业、不同的顾客、不同的顾问咨询要求，如果只抱着过去的经验将不能适应新的形势的要求，顾问服务也将得不到顾客的支持。

　　每一个物业都有其不可重复性，每一项物业管理的服务都有其独特性。顾问人员需要针对各个物业的相同性和不同性，针对物业管理服务内容，面对当地的物业管理市场水平和市场需求以及客户的需要，以高度的科学求实精神和创造精神，谋求切实可行的顾问方案。这些富有创造性的顾问方案包括：针对被顾问公司的实际需要，设计和推行公司全新的管理机构及其职能系统、全新的管理规章制度、新的管理方法；设计和推行高效率的信息管理系统、建立通畅的沟通渠道；设计和开创新的培训体制，培育新型的人际关系等等。

　　物业管理顾问的目的在于帮助公司提高经营管理水平和竞争能力，为达到此目的，必须探索出一条可行的道路。这种探索既表现在用新的思维方式、新的观点去观察物业管理公司的现状，分析其存在的问题及原因，也表现在以科学的态度和创新精神，去设计切实可行又有所突破的顾问服务计划。

　　系统性

　　物业管理顾问人员在考虑问题特别是酝酿并提出顾问书和建议函的时候，必须充分注意系统性。具体地说，主要是在分析问题和提出改善建议时，应以提高公司服务过程的规范性和服务能力为出发点，兼顾公司的局部利益和整体利益、长期利益和近期利益。为了做到这一点，顾问人员必须注意提高自己对公司进行系统分析和思考的能力。

　　对物业管理公司进行系统的分析思考，就是要把公司看成一个互相独立而又互为依存、相互联系而又彼此制约的各部分（例如服务要求、品质管理、经营成本、流程制定、设施和设备、资金管理、人员招聘和培训等）构成的有机整体。从全局出发，系统、全面地分析被顾问公司的内、外条件，以求达到整体物业管理服务水平和经营手段的最优化。

　　从系统的观点来分析，一个物业管理公司经营的好坏，固然要求公司内部各个部门能够各自正常地工作和运转，更重要的是，还要求它们能相互有效地配合，以适应公司内外各种因素变化的影响（尤其是公司外部各种因素的影响，例如市场需求变化、管理体制及上级单位的变动等）。因此，在物业管理顾问活动中，顾问工作要用系统的观点去分析公司，全面地把握公司的内外情况。在分析问题原因时，充分注意各方面的相互关系；在提出建议时，充分考虑到某一方面改进对其他方面乃至整个公司的影响，从公司的整体利益出发，协调各个部门之间的关系，力求达到公司服务水平、经营能力整体提高的最佳效果。

　　合作性

　　整个物业管理顾问的过程，既是顾问人员和公司人员密切配合的过程，也是顾问项目组内部融洽合作的过程。良好的合作性，是物业管理顾问工作取得成功的必要前提，也是对顾问人员素质的基本要求。

　　在整个物业管理顾问服务过程中，顾问项目组成员必须相互协作，同时也需要公司之间的密切配合。公司需将本公司经营过程中的各类相关资料提供给顾问项目组；顾问人员则应本着高度负责的精神，深入地进行调查研究。公司的干部和顾问人员之间要推心置腹，以诚相见，为改善公司素质、提高经济效益而共同努力。在分析公司存在的问题及其原因和提出建议的过程中，顾问人员应该发挥主要作用，并对所提建议的有效性负主要责任；公司则对落实顾问人员所提建议负主要责任。公司的领导人必须认识到：顾问人员所提的建议能否得到实施，最终取决于自己能否采取切实有效的措施。公司最终能否以现代物业管理公司的标准进行运作是衡量物业管理顾问工作成效的根本标准。

　　（1）顾问人员和公司人员的合作

　　顾问项目组与公司不是单纯的、短暂的交易活动，而是一种连续的、长期的、互利、互促的伙伴关系。

　　顾问项目组人员要在较短的时间内针对公司所在地的法律、法规、市场需求以及委托方的要求，提出并实施切实可行的顾问计划书，必须紧紧地依靠公司招聘的有实践经验的各类人员与他们密切合作，否则将一事无成。顾问人员必须注意做好以下几点：

　　①顾问人员要具有谦虚谨慎的品质和作风。顾问项目组和公司虽然是互相平等的关系，但作为顾问人员来说，应主动多和公司各级人员进行有效的沟通，要有意识地使公司人员感受到：每一个正确的观点都是双方共同完成的；每一条建议也凝聚着公司职工的一番心血；顾问服务一旦成功，是双方共同努力的结果。这样，他们就会像爱惜自己的劳动成果一样来珍惜顾问项目组提出的建议，有助于各类建议的贯彻实施。

　　②顾问人员要耐心倾听公司员工所反映的意见，哪怕是明显的偏见，也要认真地验证核实。对公司人员提出的问题要给予热情耐心的解答。如果自己的观点尚未成熟，则不宜过早地发表对公司的评价，或作不确切的回答。顾问人员要善于利用众人之见，修正、完善自己尚未成熟的观点和结论。

　　③顾问人员要敢于揭露公司存在的种种弊病，要本着诚恳、耐心、热情的态度去调查和解决问题，把提高公司的物业管理服务水平和经营管理能力作为己任，负责到底。

　　（2）顾问项目组内部的合作

　　顾问人员不仅要善于和公司人员密切

　　分头调查，是指顾问项目组成员在顾问项目组组长的统一布置下，应充分发挥自己独立工作的能力，按照组长的要求制订出各自详细的工作计划进行实际的调查工作。

　　汇合求证，是指把顾问项目组成员分头调查的结果汇集在一起，共同分析，综合考虑。对于顾问课题，尽可能地找到原始资料和数据，通过汇总分析，互相对照，结合顾问项目组人员集思广益的探讨和分析得出合理的答案。

　　组长决策，是指对顾问课题的结论和建议书，应在组内民主讨论的基础上，最后由组长做出决断。顾问工作犹如打仗一样，要协同作战，指挥员的权威很重要。全体顾问人员应懂得维护组长信誉与维护全组（直至每个组员本人）信誉的一致性，并把此看成是促使顾问成功的一项必要措施。

　　物业管理顾问是一项独立的服务工作。顾问的独立性是其重要特点，它是物业管理顾问工作赢得顾客信任和好评的重要原因。

　　物业管理顾问工作的独立性，是指顾问人员遇事要独立思考，这是顾问人员取得工作成效的基本功。独立思考，应贯穿于物业管理顾问的全过程，尤其在调查研究和分析问题原因的时候，顾问人员应通过自己认真的独立思考，观点鲜明地谈出自己的见解，做出正确判断。

　　真正的独立思考，应当在深入调查、广泛而虚心地听取公司主管单位及公司有关人员意见的基础上进行。顾问人员根据自己的知识和经验，结合当地的物业管理法律、法规，广泛搜集公司有关人员的见解与智慧，通过加工提炼，深入思考。不为公司领导人的意见或公司职工的情绪所左右，不因外部的干预而轻易地改变，通过独立思考，去粗取精，去伪存真，找出有价值的靠得住的观点和结论。因此，顾问人员的独立性并不是闭门造车，更不是迁就某些公司领导人的意图，迎合个别领导人的口味，而是根据公司整体的经营管理和发展的要求出发。

　　艺术性

　　顾问项目组要了解公司领导管理风格，在从物业管理服务的角度帮助其建立起公司自己的企业文化的基础上，慎选顾问的工作方式，注意表述方法和分寸，以利于顾问意见被公司理解和接受。

　　物业管理顾问介入深度的把握，是每一个顾问项目组需要面对的难题。新组建的物业管理公司一般都相对较缺乏物业管理的经验，他们非常渴求顾问人员帮助公司建立一支成熟的队伍，帮助建立自己的服务流程，但又常常不知从何下手，更愿意顾问人员帮着做些具体的工作。这就要求顾问项目组人员有根据自己的工作经验艺术性地把握介入尺度、既不包办又让公司的员工充分掌握物业管理服务技巧的能力。

　　艰苦性

　　艰苦性是物业管理顾问的又一显著特点。管理顾问之所以艰苦，是因为这一工作要求顾问人员付出极为紧张繁重的脑力和体力劳动。不论是长期顾问还是短期顾问，顾问人员在公司工作的时间总是带有阶段性和突击性的。要在很短的时间里对不太熟悉的地方、不太熟悉的物业管理市场、不同的物业以及陌生的公司和人员进行深刻地分析，并提出行之有效的顾问服务方案，必然要付出辛勤的劳动。

　　在物业管理顾问期间，顾问人员应经常深入到物业现场，亲自去听、看、问、测、试，完成对重要数据的测定或分析。每一项物业管理顾问项目，往往是物业没有完全建成或即将建成之时进入，物业的施工现场相当混乱，顾问人员首先要有较高的职业安全意识，并针对物业的不同特性，了解物业的使用方向和物业管理要求，有针对性和建设性地找到顾问服务的结合点。

　　管理顾问工作的艰苦性，要求顾问人员不仅有一个富有创造性的敏捷思考的大脑，还必须具备良好的体质、充沛的精力和高度的事业心，才能胜任。

　　有效性

　　确保顾问建议的有效性，是物业管理顾问的基本职责。一次物业管理顾问的成功，虽然有赖于顾问人员和公司人员的共同努力，但顾问人员必须确保提出建议的质量和有效性。虽然顾问人员并不能保证建议一定会得到实施（因为这主要取决于公司领导人员），但必须保证建议一旦付诸实施，将是有效的。

　　改善意见的有效性具体地体现在：建议应以内涵挖潜为主，少花钱，多办事，办好事，经济实惠；建议应适合公司的现有财力、人力和管理水平。

　　为了确保改善意见的有效性，顾问人员不仅要考虑建议内容的经济、合理、可行，而且还应做到提建议的方式对头，改善措施得当，使效果和动机统一。

篇3：丽港商业城物业管理顾问合同

　　丽港商业城物业管理顾问合同

　　第1条 协议双方

　　甲方：______

　　法人代表：______

　　注册地址：______

　　联系人：______

　　电话：______

　　传真：______

　　乙方：**物业服务（**）有限公司。

　　法人代表：______

　　注册地址：______

　　联络人：______

　　电话：______

　　传真：______

　　丙方：广州市***房地产咨询有限公司。

　　法人代表：______

　　注册地址：广州市****

　　联络人：______

　　电话：______

　　传真：______

　　经三方友好协商，就甲方委托乙、丙方向甲方所开发的“****”项目提供物业管理顾问服务事宜达成如下协议。

　　第2条 定义

　　1. “甲方”指委托方，即：______

　　2. “乙方”指受托方，即：**物业服务（**）有限公司。

　　3. “丙方”指受托方，即：广州市**房地产咨询有限公司。

　　4. “物业”指由甲方在**市开发的“***”项目，项目具体信息如下。

　　5.“交付使用日”指甲方与物业购买方共同签署并在《商品房买卖合同》中约定的物业交付的时间。

　　6.“后期物业管理顾问服务”指根据本合约有关条款的内容，在本合约期限内，并且在物业交付购买方使用日以后，乙方及丙方为甲方提供的物业管理顾问服务。

　　7. “物业管理顾问酬金”指甲方就乙方和丙方根据本合约提供的服务，依据本合约的约定应向乙方及丙方支付的费用。

　　第3条 甲方之权利、义务

　　根据本合约之条款，甲方同意聘用乙方及丙方作为本合约定义之物业的物业管理顾问，在本合约期内，为保障乙方及丙方有效地开展物业顾问工作，甲方的权利和义务为：

　　1．合约期内，甲方有权就本物业使用乙方和丙方的公司标牌及旗帜；若本合约中途被撤消或终止，此项权利同时撤消。否则，乙方保留以法律手段向甲方追讨损失。

　　2．应在物业交付使用日三个月内，成立“物业管理有限公司”。

　　3．负责本物业正常物业管理工作之全部投资、收益及债权、债务。如甲方参与物业管理行政主管部门组织的各项评比时，乙、丙方根据实际情况及成本投入，向甲方提出可行方案由甲方实施，由甲方负责本物业的设备设施等硬件及公共环境等条件符合评比标准，如有不达标的项目，甲方须在限期内负责整改并承担整改相应费用。

　　4. 须在签约后指定专人负责与乙方及丙方进行沟通，若此人发生人事变动，或联络方式变更，均应在变更前三个工作日内以书面形式通知乙方及丙方其联系方式或变更联系人。

　　5. 依据销售时约定的交铺标准及建设部《房屋接管验收标准》规定向物业管理公司移交铺位；且需完好保存物业的报批件、建筑及设备等方面的各种图纸、文件及资料，并在交付使用日前的两个月向物业管理公司移交。

　　6. 须依据本合约规定按时向乙方及丙方支付顾问酬金，并由丙方开具收费发票。

　　7. 在合约期内应对乙方及丙方的顾问工作给予充分的支持与配合，以保证乙方及丙方顾问工作的顺利开展；同时，对乙方及丙方的工作予以监督，给予公正、客观的评价。

　　8. 甲方应给予乙方及丙方顾问人员以下几方面之权力，以确保顾问工作的顺利开展：

　　物业管理建议权；

　　财务管理建议权；

　　本物业的物业管理公司之人事建议权。

　　9. 甲方须及时提供有利于乙方及丙方工作之有关本物业之资料，及时向乙方及丙方通报工程进度，并负责本物业所在地外部各有关单位的协调联系工作。

　　第4条 乙方之权利、义务

　　根据本合约之条款，乙方同意接受甲方之聘用，负责为甲方提供并履行本合约确认的物业之物业管理顾问工作，在合约期内，乙方应：

　　1. 乙方须严格履行本合约的相关条款，尽职尽责完成本合约规定之顾问工作内容。

　　( 详见：本合约第5条之第5项 )

　　2.监督丙方工作，保证丙方按质按量完成合同内与甲方约定之工作。

　　3．同意甲方使用乙方的公司标志，并同意由丙方代收取物业管理顾问酬金。

　　4．合约期内，同意丙方作为乙方的执行代表，按合约规定履行乙方及丙方的责任及义务。

　　第5条 丙方的权利、义务

　　1. 丙方应根据本物业实际需要或经甲方及甲方物业公司书面要求，派遣顾问人员定期到本物业现场进行实地指导工作，并参与及协助甲方解决物业管理筹建与经营运作中出现的问题。

　　2. 丙方要接受甲方和乙方的工作监督，对于甲方因未及时采纳或拒绝丙方提出的各种正式书面建议而产生的问题和影响不承担任何责任；对甲方提出的合理化建议予以充分考虑。

　　3. 丙方根据顾问工作需要，有权随时检查甲方对顾问意见的执行情况，若发现执行偏差，有权并应该及时以各种明确的表述方式要求甲方纠正。

　　4. 丙方须于合约期结束前，作好与甲方的工作交接，以确保合约结束时本物业的管理工作仍能正常运行。

　　5. 为甲方提供阶段性的物业管理顾问服务，包括：

　　一、物业管理筹备阶段顾问服务内容

　　5.1 物业管理销售配合

　　制定物业管理服务项目及内容；

　　对甲方的销售和招商人员进行物业管理知识的培训；

　　协助甲方招聘示范单位及销售部保安员、清洁工、服务员等人员；

　　对售楼部的装饰布置及周边环境提供书面顾问建议；

　　协助甲方确定保安员、清洁工、服务员的制服样式；

　　对保安员、清洁工、服务员等进行培训；

　　展销会期间派员到现场进行有关物业管理知识的解答；

　　在销售活动前或期间协助提供工作安排的建议及现场协助工作；

　　编制《管理公约》、《商户手册》、《装修手册》等管理文件，此文件在签署房屋买卖合约后交予业主，增加业主对甲方的信心。其中《管理公约》需在甲方指定的法律顾问审核确认以后，方可使用于业主。

　　5.2 物业管理筹备服务

　　协助甲方制定物业管理所需的各类文件、管理规章制度、表式等；

　　拟定招聘程序及招聘要求，协助建立合适之管理组织；

　　协助进行物业管理办公室的选址及装修；

　　建立员工的工作规程、岗位职责及权能；

　　协助定制相关之管理制度，建立评审及奖惩制度，以协助推动员工之工作积极性；

　　提供岗前培训，使各岗位管理人员认识有关日常运作，并提高服务意识；

　　根据需要，协助甲方进行清洁、绿化、保险、以及部分工程维护保养外判商的招投标工作；

　　协助甲方做好物业管理筹备的前期采购工作，包括提供保安、工程等所需工具、物料、用具的购置建议；

　　协助甲方做好物业的验收移交。

　　5.3 财务服务

　　协助甲方编制首年财务预算及开办费预算；

　　开设物业管理专用银行帐户；

　　协助编制各项财务制度，如：请款程序、低值易耗品摊支、折旧及零用现金、凭证记帐制度及应收未收帐管理制度等。

　　二、后期物业管理顾问服务内容

　　5.4 物业管理方面

　　协助甲方推行现存或修订后的管理文件，针对实际情况或客户提出合理要求面作出修订、完善；

　　协助甲方开展二次装修管理；

　　每月定期向甲方提交检定报告，并由派员到现场检定有关工作，对存在的问题提供纠正及预防措施；

　　每月定期协助甲方对员工工作表现进行评审；

　　综合各部门检定结果与甲方召开总结会议，定期（每月）与甲方开会，检讨日常工作及提供整改建议，共同解决存在之问题；

　　推行车库维护的计划，设计及合理安排车库照明开放时间，以减少能源费；

　　协助甲方进行客户回访工作，了解客户所需，改善服务质量；

　　协助制定完整物业管理紧急处理程序。

　　5.5 财务管理方面

　　协助甲方按既定的财务计划，执行日常的财务管理工作；

　　每年十月份前，协助甲方编制下一年度管理公司营运的财务预算；

　　协助向物价局申报物价，编制申报物价报告及预算，争取理想收费。

　　5.6 人事管理方面

　　定期为员工安排专业知识及岗位职责培训，使员工不断更新管理技能及物业法规的知识，并促成其取得有关上岗的资格；

　　协助甲方明确岗位职责，执行员工评审制度及汇报责任；

　　协助进行招聘员工工作，以弥补自然流失的员工，并制定标准试题或现场面试的程序等；

　　安排定期对保安员进行业务培训及素质教育，特别要加强服务意识及法制教育，协助定期举办防火演习；

　　5.7 工程支持方面

　　协助执行已制定的修缮计划，并定期检查，以确保机电及物业结构，在任何时间均以最佳状态运作；

　　协助对机电及设备的使用维护手册，严格执行其中内容，并使工作人员熟悉工作程序及设备的运作；

　　听取客户的意见，检讨楼宇之设计和设施的营运，并提出改善意见，以求物业达至高水平之物业管理要求。

　　三、顾问工作方式

　　物业验收移交阶段，丙方将派遣最少一位驻场人员协助解决物管上的问题，经理级管理人员每月赴物业现场不少于四次，与甲方共同处理物管上遇到的各种问题。如甲方有需要，则丙方需到现场配合甲方工作，对物业进行实地考察，并应甲方之需求根据顾问工作内容开展工作。本合约正式生效后，丙方派遣高级物业经理负责驻场，并协助甲方提供物业管理服务。

　　第6条 顾问期限 (丙方派驻人员清单详见：附件)

　　1. 从______年______月______日起至______年______月______日止，共______个月。

　　2. 如甲方在本合约期限结束后，有意继续聘请物业管理顾问单位，则在同等的条件下，甲方可以优先考虑乙方及丙方。

　　3. 合约期满前两个月，如三方达成一致协议，可再续约，续约期另行商定。如三方在合约届满前未能达成一致续约协议，及三方并未违反此合约内有关条款，此合约将于合约期的最后一天自然终止。

　　第7条 顾问酬金及其他相关费用

　　1. 物业管理顾问酬金

　　物业管理顾问酬金为：每月RMB：______（人民币：______元整），从______年______月______日起计；

　　q 物业管理顾问酬金的支付方式为：在签约后十五天内，甲方预付相当于二个月之顾问酬金给予丙方。(即：______元整)。以后逐月并在每月30号前向丙方支付酬金。

　　2. 如在乙方及丙方负责管理物业期间内，使物业获得优秀称号或有关ISO9002服务质量体系认证等称号，则甲方将承诺适当的奖励。

　　3. 如甲方未能按时缴付该酬金，丙方将保留权利在应缴费用拖欠达三十日后暂停本合约内乙方及丙方之职责及服务，直至有关欠款及滞纳金（每日千分之二，2‰）由甲方缴清为止。

　　4. 合约期满后，如甲方有意继续聘请乙方及丙方，乙方及丙方的物业管理顾问酬金约定为：每月RMB：______（人民币：______元整）。

　　第8条 终止合约

　　1．由于不可抗力导致无法继续履行本合约，则甲、乙、丙三方均不承担违约责任，三方应本着公平、客观之原则协商处理。

　　2．乙方及丙方未能按与甲方约定之合同条款履行义务或经甲方提出整改要求，但服务水平仍未能令甲方满意，甲方有权提前15天通知丙方终止本合约。

　　第9条 合约修改及变更

　　本合约未尽事宜，经三方协商一致后，三方可对本合约的条款进行修订，更改或补充，并签订补充协议，补充协议与本合约具有同等法律效力。

　　第10条 不可抗力

　　非甲、乙、丙方任何一方过错，其他不可抗力因素下，使甲、乙、丙方均不能执行本合约下的义务，三方无须承担任何责任。

　　第11条 责任与权利

　　三方特此声明，乙方及丙方在行使甲方委托乙方及丙方履行本合约规定之责任及

　　赋予乙方及丙方之权力时，如乙方及丙方在履行职责时并未违反任何法律及本合约的规定，甲方应保证乙方及丙方免受由此产生的法律责任或其他形式的追究。如因乙方及丙方违约或在顾问期间作出未经甲方认可的工作对甲方造成损失和影响时，甲方保留向乙、丙方追讨损失和由乙、丙方承担相关的法律责任。

　　第12条 争议的解决

　　1. 凡与本合约有关的任何争议应尽量通过友好协商解决。在一方向另一方提出书面要求后开始协商，如协商不成，任何一方可向本物业所在地有管辖权的法院申请起诉。

　　2. 败诉方须负责有关之诉讼及法律费。

　　第13条 标志所有权

　　1. 本合约期限内，甲方将有权使用乙、丙方公司的有关名称、商标、服务标志、版权等，但仅限于与本物业相关的方面，包括广告资料。由甲方印制的广告资料自签约日起可使用一年时间。

　　2. 在本合约期限内，如乙方公司发生股权转变、合并或改组等情况，乙方将保证甲方根据本合约有关条款合法使用乙方新的有关名称、商标、服务标志、版权等。

　　第14条 适用法律

　　本合约适用于《中华人民共和国合同法》。

　　第15条 文字及其他

　　1. 本合约用中文书写。

　　2. 合约中任何一方发出任何通知或报告须以书面形式，并以信件或传真形式发出。若以电子邮件形式发出，则在对方电话确认后，视为有效送达。

　　3.本合约首页三方的地址、传真号码如有任何改变，须在改变后48小时内通知另一方有关之改变。

　　本协议自三方授权代表正式签署并盖公司章于______年______月______日起正式生效。本合约壹式三份，三方各执一份，均具有同等法律效力。

　　甲方：

　　代表人：

　　日期：

　　乙方：

　　代表人：

　　日期：

　　丙方：

　　代表人：

　　日期：

篇4：盟物业管理顾问工程建议函(精要)

　　盟东城物业管理顾问工程建议函(精要)

　　编号：z局物业字GW--ZJ--HC--(20**)--004号

　　致：z实业发展有限公司z先生

　　抄：z物业服务有限公司z先生

　　由：z局物业管理有限公司z城项目顾问咨询组

　　时间：二〇一三年十二月五日

　　主题：《关于z城工程的建议函》

　　主题（盟东城物业管理顾问工程建议函）

　　z实业发展有限公司：

　　为使产品日臻完善，我们从物业人与使用人的角度，针对z城工程方面提出如下建议，供贵司产品、服务在不同形态时参考使用。

　　详细内容见正文：《关于z城工程的建议函》。

　　z局物业管理有限公司

　　z城项目顾问咨询组

　　二〇一三年十二月五日

　　乙方签发甲方签收

　　时间时间

　　附件：关于z城工程的建议函

　　由：z局物业管理有限公司z城项目顾问咨询组

　　致：z实业发展有限公司z先生

　　抄：z物业服务有限公司z先生

　　事宜：z城工程建议函

　　《关于z城工程的建议函》

　　一、绿化景观

　　1、会所旁回填土层较浅，不宜栽种高大乔木；

　　2、关注高端社区的生态文明、人与自然的和谐共生：1）可在产品的不同阶段（如销售投入期、正常居住期）考虑设计耐腐蚀、耐风化的景观鸟笼，为近六万平方米的景观绿化区增添盎然生机。2）建议在小区景观隐蔽处设宠物厕所，并安放小沙铲、塑料袋挂件或装置，并考虑设置洗手取水点。3）z气候湿热，小区绿化面积大，容易滋生蚊虫，建议设计安装若干灭蚊设施；

　　3、建议把水体景观灯、小品灯、地埋灯、照树灯、草地灯等分路设置开关，以方便在不同的时间段控制各回路照明，达到节能目的；

　　4、设计阶段，园区景观应尽量避免有棱角的构筑物或做圆弧处理；

　　5、踏步道路石材之间的空隙对老年人、穿高跟鞋的女士造成不便，踏步石之间的绿化难以养护，建议做硬化处理；

　　6、下图中左边的园区水景周围应采取右边水景的处理方式，避免道路污水流入水景，造成污染；

　　7、园林道路应设置路肩，避免泥沙随雨水污染路面和避免行人践踏绿化；

　　8、园区道路未设置残疾人通道设置不够人性化；

　　9、园区内管道阀门固定螺栓未使用不锈钢螺栓，对以后的检修造成不便；

　　10、楼顶的景观灯安装位置不利于检修，且在大风的季节可能会有灯罩被吹落，造成安全隐患；

　　11、水景或泳池旁不宜栽种小叶类植物；

　　12、脚手架不宜直接放置在石材地面，会造成石材有锈迹，影响景观品质；

　　13、会所游泳池的消毒池周围没有安装围栏；

　　14、消毒池深度达到40公分，造成客人进出消毒池不便，建议将深度改到20公分；

　　15、园区草坪灯地脚螺丝被回填土掩盖，不便检修，建议将灯的基础高出回填土；

　　二、电梯系统

　　1、电梯轿厢地面与电梯厅地面设10°左右反坡，防止溢水进入电梯井道，其他未装修的电梯厅应考虑此建议；

　　2、电梯厅及电梯轿厢内应设置到站提醒；以便提醒等候的客户；

　　3、电梯轿顶上电子板应有防水浸保护措施，防止电子板浸水损坏；

　　4、因本项目楼层较高建议设电梯楼层防捣乱功能，如有小孩顽皮，乱按电梯楼层按钮，此功能可取消乱按楼层；

　　5、监控中心应安装有电梯监控屏，上有电梯的运行及楼层指示，并能锁定电梯，并能将其降至于一层；

　　6、设电梯视频楼层显示装置：可在电梯监控图像中迭加电梯运动方向的箭头指示、楼层层数数字显示，还可显示物业管理信息，并配编辑功能，方便现场监控以及日后有需要调取录像时能很方便查看电梯运行方向、楼层，方便产品后期的管理与使用；

　　7、z地区多雨多台风，电梯机房的应具有防水和散热功能，建议做双层，内层是玻璃推拉窗，外层是百叶窗；

　　三、供配电系统

　　1、配电房内只安装了一个小型轴流风机，不能满足夏季高温时期设备房的散热效果，影响设备运行安全，建议增加强制排风设备；

　　2、发电机房内没有设置强制送、排风，只有自然进风，建议增加强制送、排风设备；

　　3、发电机房内墙上未安装接地母排，不符合相关规范，需增加；并把发电机基座、燃油箱、油管、门等设备与接地母排连接；

　　4、发电机储油室内照明灯具不是防爆灯具，需更换；

　　5、建议强、弱电井内设置工作插座和工作开关，以方便设备检修及满足临时用电需求；

　　6、地下停车场与庭院灯建议分路间隔控制，以方便在不同的时间段控制各回路照明；

　　7、设备房门安装防鼠板，电缆进线口加防火泥等材料密封，防鼠进入设备房咬断线路；

　　8、电缆线槽在连接处应做等电位连接，以策安全；

　　9、建议在非机动车库内增加充电插座并计量电表；

　　10、电源线路应穿线管，不应该使用黄腊管，这样不利于线路的散热和线路的维护；

　　11、按照国家规范每个接线点不应超过2组线，存在安全隐患和以后的维护保养；

　　12、按照国家施工规范，开关的进线端和出线端应做好线路的来自某个开关箱和到某个配电线路；

　　13、电源线路在拐角处未做有效的绝缘防护，存在安全隐患；

　　14、避雷带连接点应做防锈处理；

　　15、楼顶风机底座未做接地处理，电源线路在露天部位使用线槽，在下雨的天气，雨水会进入线槽，存在安全隐患；

　　16、楼顶的泛光灯电源线路应使用三芯电缆，并做好接地处理，保障安全；

　　17、天面的通道门未做接地，在存在雷击的隐患；

　　18、所有的设备房门扇均未做接地处理，存在安全隐患；

　　19、发电机房消烟处理水泵上部装置水龙头，存在安全隐患；

　　20、发电机油箱未做沙池，存在消防隐患；

　　四、给排水

　　1、水泵房地面应铺设瓷砖；

　　2、水泵房控制柜与水泵隔离，建议水泵房控制柜在水泵房内设有单独的房间；

　　3、消防水池水箱设透明水位标识，设检修爬梯，同时需设计护拦，最好为不锈钢材料制作；排水管径大于80mm，水池底做坡面，水泵房最低处做60公分直径、深50公分的集水坑；

　　4、建议在水泵房内设置跑水声光报警设备，报警信号连接至监控中心；

　　5、消防泵风叶防护罩凹陷，对消防泵的运作存在安全隐患；

　　6、消防泵房内的消防管道压力表装置的未做过高，不利于观察压力指数；

　　7、消防管道和生活用水管道未做防锈处理；

　　8、消防管道支架未做减震处理；

　　9、生活水泵房控制柜上部未做窗扇，在下雨时雨水会飘到控制柜，存在安全隐患；

　　10、生活水泵房的供水管道支架未做减震处理；

　　11、生活水泵房电源箱上部的排水管道管头未做封闭处理；

　　五、其它

　　1、消防箱报警线路应做暗埋或穿硬质线管，不应该明装使用软管；

　　2、非机动车库下地下室通道楼梯应做护栏；

　　3、大堂天花装修未预留检修通道口；

　　4、一楼和地下室电梯厅墙面装饰板太薄，只有5毫米，强度不够，容易破损；

　　5、地下室消防箱未做防撞处理，应做防撞护栏；

　　z城项目顾问咨询组

　　顾问项目经理（签署）：

　　二〇一三年十二月五日