纵谈物业管理职业经理人

编者按:值国家主管单位正紧锣密鼓建立物业管理职业经理人制度之际,本报编辑部组织了这次关于物业管理经理人的讨论与探索,希望这些行业专家或资深人士见仁见智的观点和建议,能为行业的健康发展起到积极推动作用,更希望能为广大物业管理从业人员提升自我从而更好地适应行业发展带来一些指导与启迪。

A、角色定位

一、物业管理职业经理人角色的重要性

当前,我国物业管理服务行业正面临一个承前启后的关键阶段。从这两年发生的物业管理矛盾冲突及消费者投诉的典型案例来看,一是物业管理服务从业人员,特别是小区物业管理服务的“一把手”———管理处主任,专业管理水平低,职业道德素质差,法律法规意识薄弱是造成矛盾冲突的主要原因之一;二是业主委员会都是兼职人员,特别是业主委员会的“一把手”———业主委员会主任,缺乏专业管理知识,职业道德素质差,法律法规意识薄弱是引发矛盾冲突的重要原因之一。

高素质的专业人才的严重匮乏,一直是困扰制约物业管理服务行业高速健康发展的瓶颈。解决这个问题的唯一出路,就是实施物业管理服务经理职业化。

对中国大多数普通百姓来说,购买一套80平方米的二居室住房,加上日后的物业管理养护费用,几乎要倾其一生心血。业主购买的物业能否保值增值,完全取决于日后的物业管理服务;而物业管理服务的好坏,主要取决于小区物业管理服务的第一责任人———物业管理处主任。

作为一名合格的小区物业管理服务第一责任人,应该具备较高的专业素质,熟悉法律法规,对能影响物业管理服务市场的各种经济变量有广泛深入的了解;有强烈的事业心和对社会及政府机构的责任感;视大多数业主的利益为自己的服务目标。这些都是非职业从业人员所不具备和做不到的。让受过专业化培训、具丰富从业经验的物业管理职业经理担任小区物业管理服务的“一把手”,可以最大限度地做到依法经营、诚信服务、化解矛盾、提高物业管理服务质量赢得消费者的满意。

近期,广东省建设委员会鉴于小区业主委员会多由兼职人员组成,缺乏法律法规、物业管理等方面的专业知识,难以维护业主利益,已建议省人大将发展“业主权益顾问”机构并设置市场准入条件列为今年修改《广东省物业管理条例》的内容。发展“业主权益顾问”公司及类似机构,有利于协调解决业主们面临的问题,解剖物管公司运作机制,建立服务质量管理及财务监督机制等。

上述举措说明,通过专门机构和专业人员参与物业管理服务的监管,物业管理服务职业经理人萌芽已经出现!

二、物业管理职业经理人角色的产生

20**年4月28日,曾经因物业管理公司不辞而别、一度成为北京物业管理纠纷经典事件的“欧陆经典”,由小区业委会委托国信招标有限责任公司进行物业管理招投标,公开选聘物业管理服务公司,再次成为经典———首例业主自选物业成功案例。

新近发布的北京市《物业服务合同(示范文本)》,对物管公司提出新要求。电梯、水泵运行维护费用价格多少,实行酬金

采编：www.pmceo.cOm

篇2：物业管理职业经理人使命能力

一、物业管理职业经理人的定义和作用
对中国物业管理行业而言,未来的五年将是高速发展的黄金时期,这个阶段需要一大批优秀的物业管理职业经理人。物业管理职业经理人的定义为:具备物业管理行业注册资质,可以全面承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作,能够有效地组织人、财、物各项资源,独挡一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务,并实现管理和盈利目标。
物业管理职业经理人是一个专业化程度很高的职业(全美国注册物业经理人仅在万人左右),需要积累相当多的理论与实践经验,并取得注册资质后才具备基本条件。物业管理职业经理人要独挡一面,带领团队去实现经营管理目标,也可以说,物业管理公司把一个物业管
理项目全权交托给职业经理人了。一个素质优秀的职业经理人可以救活一个管理项目。反之,用错一个职业经理人,不但难以实现其经营管理目标,甚至有可能丢失项目,丧失竞争的机会,耽误宝贵的时光。
物业管理职业经理人已经成为本行业最为稀缺的宝贵资源。之所以稀缺,是因为职业经理人具备独立承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的综合素质。优秀的物业管理职业经理人不是随便花钱可以雇请来的,亦不是单靠培养、[[锻炼就一定能塑造出来的,这种人才往往是可遇不可求。特别是在行业激烈竞争的形势下,物业管理职业经理人更是宝贵的资源,物业管理企业要创造品牌、开拓市场在很大程度上要靠这批职业经理人的努力,可以说,物业管理企业之间的竞争就是职业经理人团队之间的竞争。

二、物业管理职业经理人的职业使命
物业管理职业经理人不但要管理好自己所负责的物业项目,而且要承担相应的社会责任,为社会环境的优化和和谐社会的建设做出自己的贡献。
1.为社会环境优化做出贡献。
物业管理职业经理人要具备绿色经营、管理、服务这一全新理念,树立企业的绿色形象,给企业创造出可持续发展的广阔空间。面对“绿色”挑战,物业管理企业首先要做的就是在经营、管理、服务上下工夫,不局限于企业的内部操作和自身资源的“绿色”配置与利用,还要把“绿色”概念传达给小区的每一名业主,包括与物业管理企业合作的其它产品供应商,以形成一个完整的经营、管理、服务“绿色”链。
2.更新传统工作观念。
物业管理工作中许多长期得不到解决的老问题,追根溯源往往在于观念的保守陈旧。要从根子上解决问题,职业经理人就必须换个脑筋、更新观念,这是职业经理人在市场竞争中最重要的制胜法宝。
物业管理职业经理人要转变观念,把以管为主的传统观念转变为以服务为主。只有这样,才能摆正位置,明确工作重点,将物业管理目标定为客户满意、社会满意而不是局限在领导满意。物业管理的一切工作都应围绕着业主,通过服务去体现,向业主负责,将业主是否满意作为检验物业管理工作成败的主要评价指标,最大限度地满足业主的需求。
3.制定竞争策略。
物业管理职业经理人要制定团队的发展规划和发展目标。没有好的工作思路就不会取得好的工作业绩,思路不清,竞争很难胜出。物业管理行业的实践证明:如果在企业发展的战略上未有突破,无论下多大功夫抓管理都不会有好的效果。因此,职业经理人应拿出至少30%的精力考虑企业、团队的发展战略和竞争策略问题。
4.对解决社会就业难题做贡献。
物业管理职业经理人管理好一个企业,不仅能创造社会财富,还能为社会创造就业机会,为建设和谐社会作贡献。有关数据表明,截至20**年底,我国物业管理企业总数已超过2万家,从业人员超过230万人,已成为吸纳高、中、低各层次人才的重要行业。
5.为提高居民生活质量作贡献。
物业管理职业经理人把提高居民生活质量作为自己的使命,是由物业管理行业的特点所决定的。实践证明,优秀的物业管理对提高居民的生活质量,为居民创造清洁、优美、舒适方便、文明安全的居住环境起着重要的作用。
6.为企业的发展作出贡献。
在实现企业的可持续发展方面,物业管理职业经理人的作用体现在确立企业可持续发展战略、培养顾客忠诚度、打造企业品牌、规避行业风险等方面。为实现企业利润的最大化,物业管理职业经理人在破除“物业管理行业微利”的惯性思维、建立科学的物业管理成本体系、开辟社区经济新境界、创造物业管理企业的管理新模式方面必须做出努力。

三、物业管理职业经理人必须具备的职业能力:
1.思想力
物业管理职业经理人的“思想力”包括以下几个方面:反思与批判能力;具有责任感和敢于担责的精神;强烈的独立性和自主性。
2.驾驭力
职业经理人提高驾驭市场经济的能力,可以从以下几方面入手:积极探索并努力把握市场经济的内在运行规律,按客观规律办事;增强对新的市场环境和形势的认知能力,树立可持续的***;致力提高企业核心竞争力,强化企业核心运营领域,构建优秀的企业品牌。
3.执行力
通常来讲,真正关系到企业兴衰的因素有三个:战略(决策)、团队、运营(流程)。而要促使这三个关键因素完美结合并达到最佳效能,其关键就在于企业的执行力。而物业管理企业执行力的强弱主要是看职业经理人执行力的强弱。
4.学习力
物业管理职业经理人要不断地创新和不断地变革,不断汲取新资讯、新知识,不断地学习与研究,致力把企业锻造为一个学习研究型的组织。
5.沟通力
组织、沟通、协调能力对于物业管理职业经理人来说是非常重要的,具备这些能力,物业管理服务工作中的各项矛盾往往可以大事化小、小事化了;反之,则会误会重重,隔阂加深。物业管理团队中的成员,需要规范的管理,也需要文化的滋润。沟通体现了尊重,沟通营造了健康、和谐的气氛,沟通是调动积极性的重要手段,在物业管理工作中往往能起到事半功倍的效果

篇3：浅论物业管理职业经理人

中国物业管理行业至今还没有严格意义上的物业管理职业经理。目前在物业管理企业内部自我培养及自我标榜的“物业管理职业经理”,既没有政府部门的权威认定,也不具备市场价值及属性。只能说是一种观念的觉悟或称之为理论的萌芽。综合西方发达国家包括香港、新加坡等国家和地区的物业管理模式,结合我国物业管理的发展现状,本文试作如下预测:

中国职业经理现状分析

宏观来看职业经理人在我国还是一个新事物,职业经理人队伍还没有形成,职业经理人市场才刚刚起步,职业经理人市场评价体系和职业经理人规则还有待建立。然而,我国经济市场化发展的迅猛态势,以及对职业经理人需求迅速增长的现实,已迫使我们不得不从理论到实践快速推进我国职业经理人队伍的建立及发展。目前来看,中国物业管理行业至今还没有严格意义上的物业管理职业经理。目前在物业管理企业内部自我培养及自我标榜的“物业管理职业经理”,既没有政府部门的权威认定,也不具备市场价值及属性。只能说是一种观念的觉悟或称之为理论的萌芽。
清华紫光总裁张本正曾说:中国还没有形成职业经理人这个阶层。大家通常认为的职业经理人是那种非常职业化的企业管理者。他们不但拥有非常专业的企业管理知识、丰富的管理经验,更重要的是他们对自己职业的忠诚,这种忠诚比他们对一个企业的忠诚还重要。职业忠诚直接对应着职业道德,经理人必须在专业上、精力投入和责任感上,要与这个职务相匹配。说得简单点,就是对得住那么高的报酬,所以没有高薪酬谈不上什么职业经理人。形象地比喻,职业经理人类似职业足球运动员,他们可以以专业球员的身份在许多球队打球。职业经理人阶层的形成就需要一个类似足球运动场的规则。

物业管理职业经理概念定义

系统分析中外专家学者对职业经理的概念认知,具有共性的定义均认为,职业经理人是以经营管理企业为职业的职业管理者,职业经理人不是自称的,是由市场选择与评价,由政府注册认可的。在我国,走在前面的上海市劳动和社会保障局在进行了综合分析、反复论证之后,率先制定了《职业经理人职业标准》。此次制定的标准首先对该职业做了定义,即运用全面的经营管理知识和丰富的管理经验,独立对一个经济组织(或一个部门)开展经营或进行管理。标准规定该职业共设职业经理人和高级职业经理人两个等级。综合西方发达国家包括香港、新加坡等国家和地区的物业管理模式,结合我国物业管理的发展现状及态势,本文在这里把物业管理职业经理概念定义为:具备物业管理行业注册资质,可以全面地承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的运作,能够有效地组织人、财、物各项资源,独当一面地带动组织为客户提供专业的物业经营、管理服务,并实现管理和盈利目标的人。经政府注册认可的物业管理职业经理具有社会价值及属性,既可以受聘于物管企业从事物业管理经理岗位工作,也可以物业管理职业经理人身份进入物业管理市场承接业务。

从国内外物管行业职业经理人的各种特点来看,物业管理职业经理有三大共性特征:1、物业管理职业经理是一个专业化程度很高的职业(全美国注册物业管理经理仅在万人左右),需要积累相当多的理论与实践经验,并取得注册资质后才能成为名副其实的物业管理职业经理人。目前深圳众多的物业管理处主任的综合素质与职业化水准相差甚远。2、企业确定一个物业管理职业经理是一项高风险、高机会成本的选择。因为职业经理人要独当一面,带领团队去实现经营管理目标。也可以说公司把一个物业管理项目全权交托给职业经理人了。一个素质优秀的职业经理可以救活一个物业管理项目,相反,用错一个职业经理,不但难以实现经营管理目标,甚至有可能丢失项目,丧失竞争的机会。3、物业管理职业经理是本行业最为稀缺的宝贵资源。之所以稀缺,是因为职业经理具备独立承担一个物业管理企业或一个物业管理项目的综合素质,物业管理职业经理真是千金不换,物业管理企业要创造品牌、开拓市场在很大程度上要*这批职业经理的努力。就是在物业管理领先全国的深圳物业管理行业里,优秀的物业管理经理(主任)也不是很多,甚至极为稀缺。

物业管理职业经理质素分析

物管职业经理的质素,是一个职业经理人素质结构、知识结构和专业结构的综合体现,必须有较高的文化基础、理论素养、实践能力、职业道德、行业价值和对付突发危机的应变能力等。职业经理人应该具有优秀的个性品质、健康的职业心态、高尚的职业道德、强烈的使命感和责任感,对企业要有极高的忠诚度。同时,物业管理职业经理人还要有不断更新服务观念的能力、出色的决策能力、战略规划设计和组织实施能力、行业专业技能、企业经营管理能力、制订与实施人力资源战略的能力、有效沟通和协调能力,以及营造和谐气氛、创造蓬勃向上企业文化的能力。本文在此列出数项物业管理职业经理质素量化项目

篇4：物业管理职业经理人角色定位

关键词:物业管理;职业经理人;角色定位;培养途径摘 要:本文对物业管理职业经理人的发展现状进行了客观评价,并对物业管理职业经理人的发展趋势进行了展望。力求为物业管理企业推行职业经理人制度提供一定借鉴的依据。

随着专业化、社会化的物业管理服务需求的不断增长、市场的逐步细分,物业管理企业之间的竞争日益激烈,使得物业管理企业面临着相当严竣的挑战。行业的发展迫切呼唤综合素质强,专业水平高,能够站在更高角度审视物业管理行业,带领物业管理企业在市场经济大潮中拼搏进取,不断取得发展和进步的物业管理职业经理人。

然而,物业管理行业是一种用较少资产来管理巨大资产的行业,是以人力资本来保持财富力量的行业。当前,物业管理服务行业正面临一个承前启后的关键阶段,从近年来发生的物业管理服务纠纷及消费者投诉的典型案例来看,一部分是由于物业管理服务从业人员,特别是小区物业管理服务的主要负责人——管理处主任,专业管理水平低,职业道德素质差、法律法规意识淡薄;一部分是由于业主委员会都是兼职人员,特别是业主委员会的负责人——业主委员会主任,缺乏专业管理知识,法律法规意识淡薄。如何解决好这个问题,关系到物业管理服务行业能否健康发展,关系到能否满足广大群众日益提高的物质文化生活和社会稳定。实践证明解决问题的唯一出路,就是实施物业管理服务经理职业化,打造一支精英型的职业经理人队伍。

一、推行物业管理职业经理人制度的迫切性

(一)物业管理现代企业制度改革的需要在我国,职业经理人是现代企业制度的产物,现代企业制度改革,造就了职业经理人的舞台。但是从另一个意义上来说,职业经理人制度的推行又反过来推动着现代企业制度的改革。在我国现有的物业管理企业类型中,开发商自己组建的物业公司与房管所转制的物业公司占大多数,这种“父子兵”的关系使物业公司受到开发企业的制约,一切服从于开发企业的需要,物业公司缺乏自身发展的意识。同样,房管所转制的物业管理公司较多地保留了一些政府的行政色彩,它面临着企业体制改革的艰巨任务。为此,推行物业管理职业经理人制度,对促进企业改革具有很大的意义。

(二)提高物业管理经理人队伍的需要

物业管理行业推行职业经理人制度是经理人队伍实际情况的迫切需要。目前物业管理经理人队伍普遍存在年龄大、文化程度低、专业素质差的状况。据《房地产时报》的报道,上海自从实行小区经理负责制后,使小区经理人才捉襟见肘。而上海有住宅小区6,581个,实行物业管理的小区达80%以上,首批通过考试取得小区经理证书的只有1,986个。因此要想改变这样的状况,就必须推行职业经理人制度,让更多的现有小区的经理或各部门的主管脱离物业管理公司成为职业经理人。并且酝酿出好的物业管理职业经理人的培训和推广计划,为物业管理职业经理人的素质提高产生积极的作用。

(三)全面提升物业管理服务质量的需要

物业管理推行经理人职业化,必将促进管理与服务质量的提高。物业管理的服务质量,关键是经理人的素质,经理人队伍的素质上去了,企业的管理质量就上去了。以广州市的许

篇5：物业管理职业经理人制度思考

关于物业管理职业经理人制度的思考
　我国物业管理行业高级人才紧缺已是一个不争的事实。近来全国各地人才招聘会上，有实际工作经验、能独立主持和驾驱一个公司在市场化道路上乘风破浪的物业管理职业经理人真是少之又少。

　　职业经理人，通俗来讲，就是以经营管理为生，并精于企业经营管理之道的人。职业经理人通常不是资本所有者，但是他以自己的知识技能，受资本所有者委托把经营企业作为一种职业对待，企业经营者把经营好企业作为自己的神圣职责，把追求资产保值增值作为自己的崇高使命，并根据企业绩效的好坏而获得报酬。随着中国经济的发展和国际一体化的进程，物业管理行业呼唤着真正的优秀的职业经理人队伍。

　　人才紧缺决定物业管理职业经理人素养难以提高

　　物业管理企业在中国起步较晚，人才相对匮乏。不少物业管理公司发展很快，但内部各级管理人员的培养相对滞后。不少企业存在“高岗低就”的情况，一些不符合条件的部门经理、小区经理“拿来就用”，这些人往往不知道一个真正的职业经理该如何做？于是要么无所适从，要么随心所欲。由于紧缺，一批水平不高、心浮气躁的人士在市场上“跳来跳去”，笔者曾与一位频繁跳槽的人士交谈，他流露出行业人才紧缺，找工作容易的想法，当他所在公司或所管项目遇到困难时，他想到的不是如何克服和战胜，而是在市场上重新找一个新“东家”。因此，培养一支高素质的物业管理职业经理人队伍，已成为行业的当务之急。

　　调整心态迎接物业管理职业经理人制度出台

　　一个职业经理人的基本特征就是他是否从内心认同职业规则、认同公司的企业文化和战略规划，是否有领导企业去实现目标的创业精神，在工作中能否体现良好的职业态度、优良的职业风范。

　　要成为一名成功的职业经理人，首先要具有管理者的气质，并逐渐向成功者的思维方式和行为方式靠拢，在此基础上再对自身能力进行深入地了解和正确的评价，有一个明确的职业发展定位，选对自己所擅长的领域与行业、岗位，并制定现实可行的职业生涯规划与目标，同时将目标加以量化和具体化，才能一步步地实现自己的理想。另外，宽广的气度和良好的心态同样至关重要。我们所从事的物业管理是一门专业，它需要高学历、高素质的人才，需要网络、机电等先进科技，也需要现代化企业管理的方式。然而，物业管理又是一项以服务为本质、以管理体现服务的工作，物业服务的好坏直接影响到业主生活品质的高低、社会的和谐。因此，这个行业的职业经理人与其他行业不同，从一个项目立项开始他与开发商处的地位就不同，接受委托服务比较被动，无论是开发商还是业主一般批评多赞扬少，必须调整好心态，听得起批评，经得起挫折。

　　其次，世界上没有什么可以取代韧性和毅力。智慧不能，能力不能，才华也不能。事实上，我们所从事的物业管理工作，面对客户挑剔的要求、职业决定休假不休息的特征，需要我们坚持如一的恒心和毅力、刚柔相济的韧度。职业经理不是凭个人好恶自行其是，应当具备相当程度的专业技能、管理水平和良好的心理素质，掌握具有本行业特征的行为规范或行为准则，真心诚意为客户服务。

　　努力进取期待物业管理职业经理人快速成长

　　千军易得，一将难求。物业管理职业经理人在职场拼搏，既要拓荒般地寻找新的市场机会，又要守住已有的阵地，要生存也要发展壮大。很多物业管理企业的高层管理者都是物业管理的资深人士和优秀的职业经理，如果能把他们的成功轨迹、优秀经验、精彩案例进行系统整理，并且有计划地组织培训，一定会对整个行业职业经理人的培养和整体素质的提高有很大帮助。

　　一旦物业管理职业经理人制度出台，就可明确职业经理的知识、经验、技能和要求，一方面可以有目标地进行系统培训；另一方面通过职业化的评价，可以清楚地剖析目前经理职业化方面存在的不足之处，就此开展针对性的培训课程，提高培训的有效性。物业管理职业经理人除了忠于职守、身体健康、精力充沛、思维敏捷、品德高尚和善于学习等基本素质以外，还应努力做到：

　　1、勇于开拓、善于合作。

　　面对日益激烈的市场竞争，仅