怎样做一个成功管理处主任

　　浅谈怎样做一个成功的管理处主任

　　提高物业管理水平是物业管理行业发展的重要内容，是业主、政府和社会各界的共同要求。物业管理处主任是物业管理的重心环节，从一定意义上代表和体现了企业的形象和面貌。管理处主任服务意识到位，业主的利益、企业的利益才能得到保障。提高物业管理处主任的整体素质是促进物业管理企业提高服务水平的一项有效手段，有利于企业自身建设和发展，有利于理顺社区、业主委员会和物业管理企业的关系，促进建设和谐社区、和谐社会。

　　管理处主任是整个物业项目管理的灵魂。一个成功的管理处主任是对一个人全面素质的挑战，需要特殊的技能和长期的实践积累。

　　一、懂得多

　　不求精通，但求全面。物业管理行业，外部关联部门多，服务对象差异性大，服务内容涉及门类杂，专业性和科技含量广，内部管理上员工层次多，行业整体职业素质有待提高，对管理处主任的专业知识、管理技能和经验要求比较高。在熟悉物业管理行业法律法规的前提下，管理处主任对所管理的物业项目所涉及的专业（如行政管理、领导艺术、安全管理、环境管理、建筑工程、机电工程、智能化高科技、财务管理等）均应有一个全面的了解，这样才能更好地组织各专业人员完成项目管理的工作。

　　二、领得好

　　1.以模范者的姿态领导。孔子曰：“政者，正也；其身正，不令也行；其身不正，虽令不行。”管理处主任必须身先士卒，模范遵守和执行公司各项规章、标准和程序，忠于企业，勇于承担责任，不推诿、不退缩;反之，自己所负责的组织必然是有令不行，一溃千里。

　　2.以鼓励者的姿态领导。管理处主任必须懂得下属的需求和意愿，善于肯定下属的成绩，并创造条件帮助下属解决困难和矛盾，以形成坚不可摧的团队合力。

　　3.以组织者的姿态领导。管理处主任必须为项目管理设定足够明确、清晰的目标，以便让每个下属都明白自己的工作任务；同时为确保工作任务能够有条不紊地执行下去，管理处主任还应抓好“控制”工作，做到“全盘操纵、事事受控、时时受控、人人受控”。

　　4.以指导者的姿态领导。管理处主任可以通过讲授、讨论、交流、考核、比赛等形式，对项目各部门主管、领班级以上人员，进行服务理念、岗位职责、工作流程、服务技能、紧急预案处理等培训指导，并由受训者对一线操作者进一步强化具体操作培训。

　　三、摸得熟

　　要做好物业管理工作，知己知彼至关重要。管理处主任要对自己组织的内部情况和业主（客户）的情况尽可能熟悉。知己，就要清楚自己和自己所负责组织的缺陷和劣势──这些缺陷和劣势往往是引起业主（客户）有效投诉的原因所在；知彼，就要通过“第一次温馨接触，第二次友情交往”的公关手段，以及走访、开座谈会、业主/物业网络论坛等沟通渠道，全方位分析、了解业主（客户）的立场，通过有效的沟通和改进措施消除物业管理过程中的纠纷矛盾。

　　四、想得全

　　1.客户服务周全。服务是永恒的主题，管理处主任应树立“永远想在业主前面”的思想，认真观察、了解业主（客户）的实际和潜在需求，延伸和拓展服务项目，确保服务内容的多样性，提升业主（客户）的生活品质和满意度。例如，在提供常规性服务的同时，可开展特约个性有偿服务，积极为业主（客户）提供诸如室内设备设施维修、室内清洁保洁、室内盆景租摆更换等个性服务；还可提供超值的亲情无偿服务，如失物招领、气象预告、重物搬运、代收垃圾袋、代订机票/酒店等。

　　2.内部服务周全：做好外部服务的前提是创造良好的内部服务环境。观察、了解一线员工工作、生活情况，改善一线员工的工作、生活环境，做到“寒冬送上温暖，酷暑送上清凉，节日送上祝福，遇难伸上援手”，解除员工的后顾之忧，确保员工工作的积极性和服务质量。

　　五、听得进

　　没有一个上下一心的团队在身后支持，没有广大业主的理解和认可，再能干的管理处主任也不能独自撑起一个物业项目。因此，做一个管理处主任要平易近人，不摆架子；要有反思精神，善于学习别人的长处、总结自己工作中的经验和教训，虚心听取下属及广大业主（客户）的反面意见，通过对别人的尊重以及自己虚心、认真负责的态度，不断提升自身的工作水平。

　　六、心得平

　　1.处变不惊。面对物业管理中的各种复杂或突发情况，管理处主任作为处理事件的当事人难免因为情绪激动、心情紧张，影响了其正确判断，以致做出违背正常处理规则的失误决策。因此，能够处变不惊，保持比较冷静的心态是管理处主任的必备素质。但这种素质绝不是一朝一夕所能造就的，它基于多年的基层具体工作经验，基于重大事故或纠纷的亲身处理经历，基于在各种类型物业项目的工作经历，基于合理的专业知识结构，否则很难具备这种素质。

　　2.大肚能

文章 容。管理处主任应当学会信任和适当放权，并能鼓励、容许下属的失误和发展。应把自己的主要时间和精力放在物业项目的经营、管理和服务的决策上，给予下属充分自由发挥的空间，以调动下属的能动性去创造性执行工作任务，往往能得到出其不意的好成绩。

　　七、动得快

　　物业管理应该向效率要效益，发现问题要做到“三快”：信息传递要快，做出反应要快，采取措施要快;“四及时”:报修派工要及时，到达现场要及时，处理问题要及时，事后回访要及时。反映在具体的物业管理过程中，就是各物业管理公司最常设定的时间管理模式：办公电话铃响三声之内必须接听，接到急修电话后15分钟内必须赶到现场，小修不超过8小时，中修不超过48小时，接到报警电话后5分钟内必须赶到现场，停电3分钟内必须启动发电机等。

　　八、管得严

　　1.服务标准得严:坚持质量第一的指导思想，实施标准化管理和规范化服务，将物业管理中的业主接待、保安、保绿、保洁和保修等专业服务内容形成统一的服务标准和作业标准，使每一项工作、每一个环节够有章可循、有法可依，避免因人为因素造成操作过程的随意性。此外，还可借助外界压力（如行业协会组织的各种创优达标、竞赛，贯彻国际质量体系文件等活动）和公司资源快速提升物业项目的品质和服务。

　　2.内部纪律得严:与业主打交道，自身行为的规范与否，成为业主衡量物业管理公司管理服务水平高低的一个重要标准。对于一支纪律严明、作风严谨、齐心向上的团队来说，行为规范一致首先是打造团队精神的坚实保障，公正、适度的奖惩机制是增强团队战斗力的最有效催化剂。作为管理处主任，应当以身作则，并科学运用奖惩权利，创造公正客观的竞争机制，使富有个性的人才真正为我所用。

　　九、算得精

　　物业管理是一种保本微利的行业，应该向管理要效益。

　　1.严格控制成本。详细测算管理服务成本，合理合法地依据合同进行物业经营并获取利润。作为管理处主任，应对每一笔开支的必要性和合理性作认真剖析，确保把钱用在点上;并懂得“变废为宝”、“循环利用”的技巧，以最大限度地减低管理运营成本。

　　2.广拓收益门路。正如河南国基物业“跳出物业做物业”的发展战略，管理处主任应学会“靠山吃山”、“借鸡生蛋”。依托物业管理为基础，根据业主（客户）需求具有多层次、多元化的特点，充分利用和整合各种社会服务资源，在物业区域内为业主（客户）提供多种有偿经营和服务（如票务、邮政、旅游、租车等），从而克服物业管理缺乏服务资源和能力的弊端，为公司创收增利。

　　十、看得远

　　1.管理处主任必须具备风险意识，能够通过细节发现大问题，随时找出潜在利润和潜在风险，想方设法将风险转变成利润。

　　2.管理处主任必须和方方面面的人员沟通，和各个层次的人员打交道，通过沟通交流消除来自各方面的阻力。例如，管理处应积极主动地与当地街道、居委会、派出所等建立一种互信、畅通的沟通渠道和互相促进的合作机制，虚心接受他们的指导和监督，积极配合他们的各项管理工作的开展，力所能及地给予必要的支持和帮助，以充分发挥他们协调、监督、引导等促进社区和谐发展的各项功能的发挥，从而为物业项目管理营造良好的外部环境。

　　管理是基础，服务是本质，人才是支柱。物业管理服务是通过人来实施的，素质全面的优秀管理处主任将是物业管理行业发展的迫切需求。

文章 采编：www.pmceo.cOm

篇2：做好一名管理处主任

　　浅谈如何做好一名管理处主任

　　在知识经济竞争时代，物业管理企业要想在激烈的市场竞争中取得有利地位，必须要做到“以人为本”。如何适应时代发展，培养优秀的物业管理人才，建立一支专业化的物业管理队伍，是众多物业管理企业思考的问题。而作为一个大厦（小区）物业管理服务质量好坏的执行者──管理处主任，更是在整个物业管理服务过程中充当了一个举足轻重的角色。如何塑造一支职业化的项目经理队伍，将是物业管理行业迫在眉睫、刻不容缓的问题。

　　物业管理作为新兴的行业在当今日益复杂的市场竞争环境中能够健康地发展，确实需要战胜诸多因素的挑战。那么，作为物业管理企业的核心窗口──物业管理处应发挥怎样的作用才能在充满竞争的时代中游刃有余呢？而作为物业管理服务现场的第一责任人──管理处主任又是如何开展与实施？如何在至关重要的岗位上得心应手呢？笔者结合多年在物业管理行业的经验，谈谈以下几点看法，与各位同行进行交流。

　　一、管理处主任的基本素质

　　一个物业是否管理得好，业主是否对物业管理满意，作为物业管理的最基层──管理处的作用至关重要。而影响管理处作用发挥的关键，又在于管理处主任的素质。笔者认为管理处主任的素质高低取决于其“长×宽×高”的积的大小。

　　“长”，指的是技术业务专长。俗话说“术有专攻，学有所长”。物业管理内容主要包括维修、保安、保洁、绿化、生活服务、物业中介等方面，而作为一名优秀的管理处主任，应该在技术业务方面有所专长，或许在机电、空调制冷方面，或许在给排水方面，或许在物业经营方面等有自己的绝活，能够“为人所不为”，力争使自己成为行业领域内的一名“专家”。

　　“宽”，一是指知识面要宽，管理处主任不仅技术业务素质要好，还要广泛涉猎诸如心理学、行为学、人事管理、法律法规、房地产等知识，对能影响物业服务市场的各种经济变量更是要有广泛深入的了解。二是胸怀要宽，要礼贤下士，不斤斤计较个人得失，充分调动下属的积极性，视大多数客户利益为自己的服务目标。“海纳百川，有容乃大”，这正是作为一名优秀管理处主任应有的心襟。

　　“高”，一是指思想觉悟高，思想品德好，有一颗热诚为物业管理奉献自己的赤胆忠心；二是指高度的责任感和事业心，在岗位上兢兢业业、尽职尽责。物业管理是一项具体、繁琐的业务，要保持一贯认真负责的敬业精神殊为不易。对客户有求必应，对企业忠心耿耿，对自身永不满足、持续追求，才是一个管理处主任应该具备的素质。

　　二、管理处主任的精细化服务过程

　　1、服务细节。

　　物业管理行业是一个服务性行业，管理处主任应做好大量的营造环境氛围等服务工作，关注服务细节，由被动变主动，实行走动式管理，亲临服务一线，直接了解客户要求，有效迅速地解决各项客户投诉。

　　“勿以善小而不为”，物业管理无大事，事事是责任。物业服务过程中许多事情是涉及到诸如修水管、换灯泡的，我们也不能简单地当成一件小事，因为这样的“小事情”能影响到客户的工作和生活，我们唯有将物业管理过程中的一件件小事情累计起来并规范地做好，才能真正兑现我们的服务承诺。

　　2、队伍建设。

　　“麻雀虽小，五脏俱全”，作为物业管理企业的基层单位──管理处，由一批具有各种专业知识组成的专业队伍，他们是管理处生存和发展的重要支柱。这个支柱的核心就在于管理处的核心人物──管理处主任对本管理处队伍的组建和管理。

　　3、设施设备管理。

　　设备管理是大厦（小区）管理的重要核心。设施设备管理好坏直接影响到整个管理处的整体运作，哪怕是设备上一个小小的零配件都有可能影响到整个设施设备的运作。这势必要求我们做到有问题立即跟踪落实，直到问题的根本性解决。可采取点、面相结合的方法，“面”方面整体把握好几大系统的质量关，如：给排水系统、供配电系统、弱电系统、电梯系统等，制定合理的巡视检查、维护保养计划，并跟踪使各计划得到有效落实；“点”方面需对每位业主的装修质量进行严格把关，杜绝因个别装修不到位而影响其它设施设备的正常运行。同时，还应充分利用现代化新技术，对设施设备系统进行必要的节能改造，降低各系统的能耗，切实保障业主的根本利益。

　　4、安全管理建设。

　　安全管理是大厦（小区）管理中的重中之重，也是非常棘手的一个环节，包括人员进出管理、治安消防管理、车场车辆管理等。管理处主任可合理安排保安人员加强管理区域的各项巡视、监督、检查工作，及时发现问题、解决问题。同时还可通过图文并茂的消防安全知识宣传画对客户进行宣传，或联合大厦（小区）内客户举行消防实战演习，提高辖区内客户的安全防范意识，引起每个客户的强烈重视，为辖区内客户

创造一个安全、文明、和谐的生活和工作环境。

　　5、社区文化建设。

　　社区文化是物业管理工作的润滑剂，社区文化工作开展的好坏直接影响到辖区客户对管理处工作的评价。如何寻找本管理处的文化特征，营造一个良好的文化氛围，不是简单地通过几次娱乐性活动就能做好的，而应将其放在整个社区文化建设高度来考虑。本人认为是一种整体的社区氛围，主要包括自然、社会、人文三个环境，以满足人类生存、发展、享受的各层次需求。

　　6、充分利用管理处的信息平台。

　　谁最先掌握信息资源，谁就将赢得主动。管理处是掌握业主各方面信息的直接实践者。如何有效处理这些信息资源，并有效加以利用，是管理处主任工作的重中之重。靠着得天独厚的资源优势，以迅速、快捷的管理速度，对资源进行整理、收集、筛选和重新组合，通过构建网络化的物流信息平台，建立快速流通的物料供应渠道和实现物料流通，签约联盟商家，给予消费优惠等方式。从而保证提供迅捷、满意服务的同时，也有效降低了成本，为管理处创造价值和利润。

　　7、不断创新，寻求管理处新的利润点。

　　多种经营是对管理处经营工作一个很好且有效的辅助和补充。管理处主任应不断创新，为管理处挖掘新的利润点。概括起来，多种经营主要有以下几种：针对业主和客户提供的有偿服务，如家政服务和汽车美容服务等；房屋出租出让中介代理，以及供求信息方面的服务；为业主和客户提供产品和流通方面的服务；为物业管理或房地产业提供咨询、策划和顾问方面的服务；为同业提供现场培训、人才交流等方面的服务；对管理处公共场地或场所的经营，如户外广告、屋顶天线、公共场地的出租等。

　　8、成本控制。

　　物业管理行业是一个微利行业，其收入主要来源于客户交纳的管理费。让客户满意是我们追求的服务目标，更是广大业主的强烈要求。如果一个企业连起码的生存条件都不能满足，还谈什么发展？更讲不到为客户提供“物美价廉”的服务？作为管理处主任要通过有效的手段，强化全员的成本控制意识，通过完善的成本管理制度，严格的预算管理制度进行成本管理。只有合理控制好成本，管理处才有更多的财力物力投入到服务过程中，才可能为客户提供更多的“软件”服务，才能使管理处的服务质量得到有效的保证和提高。

　　三、管理处主任的职业化

　　对大多数普通百姓来说，购买一套住房，加上日后的物业管理养护费用，几乎要倾其一生的心血。客户购买的物业能否保值增值，完全取决于日后的物业管理服务。而物业管理服务质量的好坏，主要取决于物业管理现场服务的“第一把手”──管理处主任。管理处主任职业化，势必造成在物业管理行业中，拥有一批专业知识丰富、工作能力强、自身素质高的管理处主任队伍，无形中给这新兴行业注入一笔新鲜血液，为其在知识经济时代的行业竞争中占据有利位置；管理处主任职业化，有利于提高中国的物业管理水平，有利于物业管理队伍的稳定，有利于中国物业管理企业形成规模化，尽早与国际接轨。

篇3：小区物业管理处主任考核表

　　小区物业管理处主任考核表

　　类别　项目及标准 考评办法及扣分

　　制度执行的员工守则的执行（第一章，工作条例）　每发现一处不符合扣0.5分

　　岗位基本技能的掌握（人员联系、物业概况、岗位标准）

　　文明服务

　　按规定着装，佩戴胸卡；

　　每发现一处不符合扣0.5分；

　　专业场所（室）环境整洁、规范

　　岗位标准　范围　标准　每发现一处不符合扣0.5分

　　管理

　　制定月工作计划，并按计划实施；

　　每周组织召开管理处例会，并做好记录；

　　对保洁、保安、维修工作按岗位标准进行检查，并每月进行评价；

　　对小区内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理；

　　巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏，应立即报修并做好记录；

　　做好与客户的联络工作，每年两次召开业主座谈会;每月最少一次回访业主，并做好记录；

　　对待客户投诉要热情、耐心，及时处理，并将处理结果反馈给客户，然后登记备案；

　　各类基础资料、设施设备资料、业主档案资料、维修基金运作资料存档保存完好；

　　遇突发性、危害性事故或事件发生，立即采取应急处理，并及时向上级部门汇报。

　　指标

　　物业管理费收缴率≥90% （按总户数90%计算）

　　成本总体控制率≤100%

　　客户满意度≥80%

　　房屋零修、急修、维修及时率≥98%

　　维修质量合格率：100%；房屋完好率≥95%

　　20**年底物业管理小区达到“物业管理窗口达标”

　　每年两次向业主公布物业管理（维修基金）收支情况表

　　每年两次开展客户调查和满意度测评工作

　　每月客户有理投诉两件（含两件）以下

　　管理处安全治安事故率0%

　　日常检查公正、合理无投诉，正确使用《物业管理检查单》

　　注：

　　1、同一地点同类问题按发生次数，加倍扣分

　　2、客户提出有理申告的，每次扣十分

　　3、否决指标：发生各类重大安全事故

篇4：管理处主任岗位工作职责范例9

　　管理处主任岗位职责范例9

　　一、负责落实公司制定的各项规章制度；

　　二、负责辖区内各项物业管理工作，按作业指导书的规定进行操作；

　　三、负责每月对辖区内的物业管理工作进行检查并兑现考核；

　　四、按月统计上报辖区内的水电维修情况及各种工作的开展情况，并制定计划；

　　五、组织对所辖物业房屋、设施情况按计划进行检查；

　　六、建立健全辖区内物业图纸资料；

　　七、负责辖区内不合格服务的处理；

　　八、负责与业主委员会的沟通联系，按计划进行顾客满意度调查；

　　九、负责监督辖区内的物业管理费用的统计收缴工作；

　　十、对本部门的安全生产工作负责；

　　十一、负责辖区内附近街道、派出所的联系工作；

　　十二、负责辖区内居民事务调解工作；

　　十三、积极完成领导交办的临时任务。

篇5：物业公司项目管理处主任安全生产职责

　　物业公司项目管理处主任安全生产职责

　　1、安全主任作为公司安全生产第一责任人的助手，在直接责任人的领导下，对公司安全生产的规章制度的执行情况实行经常性的监督检查，对公司各岗位、设备的安全操作和安全运行进行督导。

　　2、向公司安全生产第一责任人和直接责任人提交安全生产书面工作意见，主要包括:针对本公司的安全状况提出防范措施，隐患整改方案，安全技术措施和经费开支计划。

　　3、参与制订防止伤亡、火灾事故和职业危害的措施及公司危险岗位、危险设备的安全操作规程，并负责督促实施。

　　4、经常进行现场安全检查，及时发现处理事故隐患，重大问题，应以书面形式及时逐级上报;一旦发生事故，负责组织拯救现场，参与伤亡事故的调查、处理和统计工作。

　　5、协助有关部门对员工进行安全生产的宣传、培训、教育工作。

　　6、就本公司安全情况，按隶属关系向当地的劳动安全监察部门作出书面汇报。