小析物业管理理财经营
本文提要：就物业管理行业的发展状况来看,一段时间内,物业管理企业暂时不具备上市的条件。但是,股份制物业管理企业是物业管理经营的高级企业形态,亦是上市融资的必备条件。物业管理企业应早做准备,逐渐向股份制形式过渡,向上市发行股票靠拢。
物业管理企业筹资
一般认为物业管理不是资金密集型行业,不需要大量的资金,所以,很少有物业管理企业筹资。其实,这是经营者的一个错误思维。
“借鸡下蛋”是企业经营的常用措施,即用别人的钱来赚钱,而将自有资金投入到更多的经营项目中以获取更多收益。在具体的经营项目中,自有资金所占比例越低,则投资利润回报率就越高。因此,物业管理企业必须领会和学习利用筹资进行经营的方法,及早介入资本经营的领域。
企业筹资的渠道最常见的是企业自身经营收入,该内容已散见前面各章节,不再赘述。其他渠道还包括银行借贷、抵押贷款、发行债券、发行股票等形式。
(1)向金融机构借贷:物业管理很少负债经营,也很少向金融机构借贷。一方面是自身经营没有产生借贷需要,一方面是没有形成借贷经营的思路。www.pmceo.com随着资本经营在物业管理行业的成熟发展,向金融机构贷款将成为重要的筹资渠道。
(2)抵押贷款:用企业所拥有的可资抵押物做抵押,向金融机构申请长期贷款,这是企业筹集长期经营资金的重要途径。
(3)发行公司、企业债券、发行公司、企业债券:是企业在市场经济中的一种有效的集资手段。根据公司法的规定,股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司,为筹集生产经营资金,可以发行公司债券。公司、企业债券的发行受到国家严格控制,物业管理在一段时间内还不具备发行企业债券的条件。但物业管理企业可以进行研究,并在遵守国家规定的前提下选择适合时机和渠道介入。
(4)发行股票:就物业管理行业的发展状况来看,一段时间内,物业管理企业暂时不具备上市的条件。但是,股份制物业管理企业是物业管理经营的高级企业形态,亦是上市融资的必备条件。物业管理企业应早做准备,逐渐向股份制形式过渡,向上市发行股票靠拢。
(5)其他方式:在上述方式之外,物业管理企业也可有效地利用国际资金贷款。
资金增值经营
当物业管理企业的资金满足了经营、管理和服务的各项需要后,仍然有剩余时,则可将之进行各种理财经营以获益。
融资企业融资包括融入资金和融出资金。融入资金即前面所讲的企业筹资。而融出资金是指物业管理企业运用闲置货币资金获取一定利益,例如,企业间的拆借;进行证券投资,使企业的资产种类多样化,分散了风险,增强了企业的安全性。可供投资的证券种类很多,大致包括:中央政府债券,俗称国债;政府机构债券,如铁路建设债券;地方政府债券;公司债券等。上述债券中,中央和国家政府机构及地方政府债券风险较低,可作为首选品种。公司债券利息较高,但存在着一定的企业经营风险;因我国对此发行有着严格的控制,所以一般风险也较低,可以适当选择。在投资的证券中,还包括各种基金、股票等,但风险较大,需慎重选择。
物业管理企业还可将剩余资金进行期货投资、外汇买卖、艺术品投资、贵重金属买卖等,以达到资金的增值目的。
业主共有资金经营
通过物业管理行为筹措的资金,很多属于业主所有。而对业主的财产进行经营必须谨慎而为,严格遵纪守法,切不可损害业主的利益。例如,业主所缴纳的物业维修基金,有相当部分为物业管理企业受业主的委托在管理,如果物业管理企业将之随意进行经营,就触犯了法律,将承担由此而带来的一切后果。
但是,如果对业主资金放任不管,不进行有效的经营行为,则业主资金会随着时间的推移和物价的上涨而贬值,所以,在保证资金安全的前提下,通过经营运作使之增值十分必要。例如,上海市开始公房出售以来,先后将售后公房维修基金32亿元交由该市公积金管理中心代为管理,这些维修基金的增值部分已经超过了11亿元。
篇2：物业管理绿色经营
绿色管理是从新加坡传入我国的一种全新的管理理念,它主要是通过企业在生产过程中降低污染、节约资源,并推出能被新型消费→族接受的绿色产品及服务,同时扩大绿色市场份额,树立绿色形象,生产“绿色”、出售“绿色”,给自己留下更广阔的发展空间。绿色管理诞生后,立刻受到全球企业界的高度关注,美国有500多家大企业都成立了专门的绿色管理机构,并且1/3的家用产品是在“绿色旗帜”下推出的:德国作为世界上最早建立绿色标志制度的国家,其绿色产品数量高达5000多个品种,占全部产品总量的3%,正是由于绿色管理有机地把现代社会生产和生活方式变化紧密结合并有效地反映在企业管理之上,因此受到世界各国的高度关注,而且必将成为未来企业经营管理的主要模式。
20%、30%、50%!在新建的楼盘中,我们不时会听到或看到项目的绿化率像发了烧一样地直线上升。其实,判定一个项目绿化是否到位、住进去以后是否能从园林中享受到自然清新,单从绿化率上是看不出来的。“买房=买环境”被购房者普遍认同,但在环境中占据主角的小区绿化到底怎样做才算到位,才能达到良好的效果,需要怎样的专业操作,这些问题许多物业管理企业自己都弄不清楚。因此,物业管理企业的绿色经营己经成为领先市场、获取利润和提高企业自身品牌的核心因素。那么,如何有效实施“绿色经营”呢?
规划先行,楼和绿化要齐步走
如同房子需要事先组织设计专家规划设计一样,小区园林也同样应该提前由园林专家统筹规划。时下,我们看到好多项目在楼盘已建到即将竣工的时候,才撒点草种,竖个柱子,挖个喷泉,这种毫无章法的做法似乎有点急功近利的思想,由于缺少必要的沟通,www.pmceo.com所以好多楼盘在销售和后续的物业管理中出现了住户的大量投诉和不满,带来了许多不必要的麻烦。如果我们把绿色经营引入项目的规划阶段,就会在项目确定后,把建筑设计师和园林设计师请到一块,提早沟通、协调,融二者共同的智慧精心布局、统一规划,就会做出一个建筑风格独特、超前,生态环境优美、合理的经典“绿色社区”,一方面提高楼盘的档次和品位,另一方面也提升了物业管理企业的品牌美誉度和社会知名度。
精工细作,一草一木各有千秋
在许多人眼里,绿化就是简单的种种树、剪剪草、浇浇花,其实根本不是那么回事,真正要搞好绿化工作,以下几个环节都必须有专业的园林设计师参与。
1.地形设计
由于建筑通常给人“硬”的感觉,小区的绿化就需要缓和楼字的冰冷、生硬,让住户有温馨的归家感。一片方正平直的草坪与起伏有致的草地相比,无疑后者更会令人放松舒缓,这便是园林绿化中地形设计的重要性。专业园林设计师在此的作用是以巧妙变化的地形为基础,设计出真正与建筑“线条”互补、给人舒适感的园林。拿绿地坡度来说,专业园林设计师可以设计出“高远”、“平远”、“深远”的不同感觉,保证整个地形有丰富的层次和内涵。即便是一片缓坡绿地,园林师也能使它从任意角度看都有自然观感,类似的例子不胜枚举。
2.花色品种搭配
丰富的树种能给小区带来无限情趣,春天开花的蔷薇科树木使小区春意盎然;落叶木给小区带来夏季的浓荫和秋季的情调:针叶木四季常青使小区冬季绿意无限;果树类植物更令居民有富足的居家感。树与草的成本相比,不论是种子的价格,还是种植的成本,草始终较低,而且成活率很高,由此不难看出花色品种搭配的重要性。在小区内,树也不是惟一的主角,以低层的草坪地被、中层的灌木再加上高层的乔木配合,做出符合自然生态规律的“立体园林”,才能为小区提供更自然、环保、清洁的环境。一些项目由于缺少园林知识,绿化虽然做得好看,但不符合自然生态环境,维护起来需要花费很大的成本。然而,一个自成一体的园林,草皮可以保持地表水分,灌木能涵养水分,乔木发达地根系又可以保持地下水,植物病虫害少,业主支付的维护成本也将大大减少。
3.建筑小品巧妙点缀
优美的园林绿化少不了点缀一些:如亭、台、楼阁、廊柱等建筑小品,以进一步提高小区的档次。专业园林设计师都清楚住宅区的园林绿化和城市园林绿化、公园园林绿化有本质上的区别,住宅区的绿化是其硬件一一住宅楼的陪衬,而园林小品过多会使人对环境失去亲近感。毕竟大多数小区都是楼宇林立,不是恭王府的后花园,亭台楼阁只会喧宾夺主,从而,影响小区整体的美观。
4.道路、管网合理铺设
园林中的道路设计可保证住户一走进小区就被绿色包围,尽享园林设计师精心打造的优美、高雅环境,有种花园式、园林式家园的感觉。喷灌管网、排水系统的设计铺设则是园林常青常绿的根本保证和有力支持,这些都需要专业的园林设计师来精心策划并指导完成。
持续改进,后期维护锦上添花
在各地的小区中,我们都会发现由于后期的维护不当,导致草、树大面积枯死的现象。可见,不少做项目的开发商草草了事,将异常"娇弱"的园林踢给物业管理公司,若物业管理公司缺少足够的实力和专业人员,购房者花钱买来的优美环境可能很快就不复存在。因此,作为物业管理公司一方面要加强在项目施工前的绿化引导和重点
篇3：物业管理资本经营
概述
物业管理资本的经营具有资本经营的一切特征。
资本经营是指企业把拥有的法定资本和增值资本、固定资本和流动资本、自有资本和借入资本、投资资本和债权资本、有形资本和无形资本等变为可以经营的价值资本,通过优化配置的流动、收购、兼并、重组、参股、控股、交易、转让、租赁等各种途径进行有效运营,最大限度地实现资本增值目标的一种经营管理方式。
资本经营一般包括存量资本经营和增量资本经营,也可分类为实业资本经营、金融资本经营、产权资本经营、无形资本经营等。
1.资本经营的特点
(1)传统的生产经营只关心产品的生产开发、品种质量、产品价格和原材料、设备成本的变动,资本经营则始终以实现资本最大限度的增值为最终目标。
(2)资本经营把人作为企业资本的重要组成部分,是资本增值的首要目标。
(3)资本只有流动才能增值,资产闲置是资本最大的流失。
(4)资本的支配和使用比占有资本更重要,因为利润来源于使用资本而非拥有资本。可以通过兼并、控股、联盟等形式获得对更大资本的支配权。
(5)优化资本结构,包括对企业内部资源结构(产品、组织、技术、人才等)的优化、资本形态结构(实业资本、金融资本、产权资本)的优化、资本经营过程的优化,等等。
(6)传统的经营方式只注重资产资金的运用,而资本经营则将所有可以利用和支配的资源、生产要素都看做是可以经营的价值资本。
(7)最大限度地支配和使用资本,以较少的资本调动支配更多的社会资本。只要资本能够最大增值,企业可以打破地域、行业、部门、产品等概念,面对所有行业、所有产品和整个世界市场。
(8)依靠产品组合、多元化经营等方式降低或分散资本经营的风险。
2.物业管理资本经营。
物业管理目前还不具备从事高等级资本经营的条件,如不具备雄厚的经济实力使之可以走风险之路。所以,笔者将物业管理资本经营的范围限定为将资本投入到可以获得更多收益的与物业管理密切相关的经营活动中。物业管理的基本特点是劳动密集型而非资金密集型,实行资本经营必须结合物业管理的现实情况和历史因素以及我国的实际国情进行改造。这也是提出“物业管理资本经营”概念的背景。
理财
企业理财是指对财物进行科学而合理的管理,使之适应企业经营发展的需要,并发挥最大的效用,产生最大的效益。
1.财务分析与经济活动分析。 分析物业管理经营活动在经济效果方面的有关情况,对一定时期的经济活动过程及结果进行比较、分析和对比,找出问题及原因,以采取措施挖掘潜力,提高经营管理水平。两项分析活动应贯穿物业管理经营过程中的全部环节。
2.成本控制。 因推行成本控制而发生的成本不应超过因缺少控制而丧失的收益。成本控制系统包括企业的组织系统、信息系统、考核制度和奖励制度等。其中,考核及奖励制度是重要因素。
3.节税 。纳税人根据政府的税收政策,通过经营结构的调整和交易活动的安排,对纳税方案进行优化选择,以减轻税负。常见的节税方法有,投资方案节税法、材料计算节税法、地域特点节税法、租赁节税法、筹资方案节税法、信托节税法、技术改造节税法、费用分摊节税法,等等。
4.筹资。 一般认为物业管理不是资金密集型行业,也很少有物业管理公司筹资。这是一个错误思维。 "借鸡下蛋"是企业经营的常用措施,即用别人的钱来赚钱,而将自有资金投入到更多的经营项目中以获取更多收益。在具体的经营项目中,自有资金所占比例越低,则投资利润回报率就越高。企业筹资的渠道有企业自身经营收入、银行借贷、抵押贷款、发行债券、发行股票、利用国际资金贷款等,物业管理还可向业主进行筹资。
5.资金增值经营。 将企业剩余资金进行理财经营以获益 .一是融出资金,如企业间的拆借。二是投资证券以分散风险,如购买国债、铁路建设债券、公司债券等。投资证券还包括各种基金、股票等,但风险较大,需慎重选择。三是期货投资、外汇买卖、艺术品投资、贵重金属买卖等。
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篇4：房地产开发经营中物业管理意义
在我国,房地产开发最早出现在上世纪八十年代的深圳特区;九十年代初开始在全国普遍展开;真正的快速发展时期是在九十年代后期。直到目前全国各地的房地产开发仍蓬勃发展,其发展速度及规模已使房地产行业成为了国民经济的支柱产业之一。
作为房地产行业产业链的末端,物业管理行业也随着房地产业的发展而发展。在房地产开发初期,物业管理作为一个行业不是独立存在的,而是作为房地产开发的一个后勤部门,其职能主要是为房地产开发服务,大部分物管企业是属于房地产企业的二级机构,这决定了物业管理在这个阶段是从属于房地产开发的。在房地产快速发展时期,经过实践证明,物业管理与房地产开发是一个产业链中不同的环节,是两个关系密切、分工合作的行业,在这个阶段,物业管理作为一个新兴的、朝阳的行业,快速发展起来,与房地产行业相比,更有发展的潜力。可以预见物业管理无论在房地产开发的前期项目定位、规划设计,还是在施工建设、交房入住、品牌支撑等方面,都将扮演越来越重要的角色,对房地产开发的影响力也会越来越大,社会及房地产开发商也将越来越重视物业管理的作用。
房地产开发过程一般分为八个步骤、四个阶段:
八个步骤:投资机会寻找、投资机会筛选、可行性方案研究、获取土地使用证、规划设计与方案报批,签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。
四个阶段:投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段。
根据房地产的开发过程,物业管理的介入可分为三个阶段:
一、项目前期定位及规划设计阶段
在房地产项目开发的开始,一般在投资机会寻找与筛选的过程中,就必须考虑后期的使用问题。对某个具体的地块,其周边的市政基础设施配套、生活商业配套等,都可以很直观、直接的了解到,如果不具备基本条件,这个项目的风险会比较大。如果有了一定的基本条件,就要进行项目的可行性研究。在这个时候围绕着项目,要对许多情况条件具体化、量化,特别是可能会影响以后的生活使用的一些方面,一定要提前考虑到。在项目整体定位后,也要进行物业管理总定位,要确定与项目定位相适应的、同标准的物管方案;并在项目规划设计阶段,本着人性化、合理、节约原则,在基础设施设备、生活配套等方面提供具体的意见和看法。有许多都是细节的问题,虽不至于影响到整个项目,但都是房地产开发企业水平高低的具体表现。
(一)公共区域方面
这方面主要考虑交通系统、停车系统、公共活动场所的设置合理性。
1、公共区域停车及交通问题:区域内的交通系统必须与停车系统相配合,尽量争取人车分离,这在高层建筑有地下车库的小区比较好解决;在多层住宅地面停车为主的小区会有一些难度。另外,宅间有停车位设计时一定要留够位置,不要让车辆停放时很麻烦,进出不方便。再者,无论是商业物业、住宅物业在停车位设计时,一定要考虑配置的数量,原先一般住宅小区户数与车位比例大约在1:0.3就可以了;但随着人们收入的增加,购买力的增强,私人拥有小汽车的数量越来越多。新开发的项目一定要留足够的停车位,一般住宅应该在1:0.5—0.6,高档住宅应该在1:0.8或者1:1。考虑到绿化面积的要求,可以将部分绿地与停车位相结合。
2、广场问题
在大型社区,一定要设计有相对比较大一些的空间,像10万㎡的住宅小区,应有一个最少1000㎡的广场,这样在业主入住以后,有一个集中的休闲活动
篇5：浅论经营型物业管理模式
摘要:经营型物业管理是房地产服务的重要组成部分,是物业管理概念的拓展和外延,是物业营销与物业管理的有机结合。物业管理企业运用经营型物业管理模式将营销的概念融于物业管理工作之中,体现物业管理使物业资产保值、增值的重要功能。物业管理企业在开创经营型物业管理上有着广阔的市场前景和市场空间。
一、经营型物业管理模式的内涵和核心思想
经营型物业管理模式是物业管理与物业经营的结合,是物业管理基本的运行、维护、服务提升到对物业资产营销和管理全过程的服务模式,物业管理企业不仅要做好物业管理工作,而且为业主、客户策划并实施物业经营方案,实现物业资产的经营效益;同时将服务由物业管理委托期,延伸到物业资产整个寿命期,为业主、客户提供更全面、更彻底的服务。
经营型物业管理模式适合写字楼、零售商业物业、酒店式公寓以及其它可出租物业的管理中。经营型物业管理运作的主要内容体现在房地产服务领域中流通环节和管理环节各个方面,主要包括物业管理、租赁代理、物业估价、交易咨询和项目策划等。
二、经营型物业管理模式存在广阔的市场需求
( 一 ) 国际上和香港地区特别注重物业管理工作中的经营行为。
笔者20**年在考察美国的物业管理时,了解到美国普天寿( Prudential )公司的运行模式。在美国,经历多年市场历练的物业管理企业,大多数都为客户提供租赁、估价、交易、咨询、维护等项服务。美国注册物业经理的职责也首先要求保障管辖物业的租售,在此基础上做好物业维护工作,良好的维护又反向推动物业的租售。在他们看来,优秀的物业管理不仅为业主、租户提供良好的
工作、生活环境,而更重要的是经营型物业管理使物业资产的经济效益得到充分的发挥。
近年来,在我国内地迅猛发展业务的外资物业管理企业,无论是戴德梁行、仲量联行还是世邦魏理仕,无一例外的以房地产服务的综合优势占领市场,寓经营于管理服务之中,体现出卓越的专业水准和竞争实力。他们都以提供物业经营和物业管理综合服务为特色。
(二) 我国的房地产市场对经营型物业管理的需求旺盛。
房地产行业迅猛发展,拓展出了房地产服务领域巨大的市场空间。租赁代理、物业交易、物业估价、交易咨询的中介市场需求和物业管理企业有着必然的联系,显示出经营型物业管理模式的市场需求旺盛。
(三) 我国市场上一定量的物业资产缺乏专业管理和合理的规划与经营。
现代的物业资产不再是业主终生相守的昂贵家产,而是一种在流通中体现价值的商品,物业管理企业当然应该关注新经济时代物业资产这一特殊商品的游戏规则。在当今的市场环境下,物业管理企业如果以纯粹的物业管理业务去拓展市场,将因为服务的局限性、行业微利性而承受巨大的市场压力。
三、经营型物业管理模式的利弊分析
从市场需求和香港同行企业的运作经验来看,采用经营型物业管理模式企业不但要为开发商、业主、客户当好管家,还应在物业资产的整个寿命期中有偿性的担当其物业经营的顾问,向开发商、业主和客户提供综合性物业服务,这种服务所涵盖的物业管理、租赁、交易、估价、咨询等专业分工日趋细致。
但是,经营型物业管理模式的推行是否会因其多元经营而导致不良后果?可以肯定地讲,经营型物业管理模式不完全属于多元化经营,参与物业经营本身应该是现代物业管理概念的应有范畴。
(一) 经营型物业管理模式的好处主要体现在 :
1.可以更好地满足市场需求和客户需要。如同银行单纯的储蓄业务扩展为金融理财服务一样,是与时俱进。
2.更好地体现了经营、管理的一条龙服务,对客户来讲,减少了投入的精力和资源,提高了效率。
3.扩大了物业管理企业的盈利空间。物业管理企业面临的重要挑战之一就是专业化管理与管理费不足之间的矛盾,租赁代理、交易咨询、估价等业务的佣金比例明
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