物业管理企业财务管理特点运行机制之一
根据河南物业商会的安排,河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业,我作为万厦物业公司财务负责人,谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会,下面有五个问题与大家共同分享。
第一个问题:物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢?
物业管理企业是高度统一的管理,全方位、多层次的服务,市场经营为一体,寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业,属于第三产业,我国的物业管理起步较晚,目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度,由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善,是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式,物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》,并执行《物业管理企业财务管理规定》,但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业,物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求,而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动,是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作,是企业管理活动的基础和中心。我本人认为,物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点:
特点一:综合性强
财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的,企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果,都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此,财务管理作为企业管理的一个组成内容,在整个企业管理工作中居于核心地位。
随着现代市场经济和商品经济的不断发展,物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性,物业管理的行业特性之一,物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以,物业管理不仅是劳动密集型的行业,而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高,现代的物业管理企业的财务管理,在管理手段上已经广泛实行财务预算, 财务动态分析方法,加强预算控制,参与企业经营管理决策等;在管理方法上,采用会计电算化,普及
计算机的应用和分析,实行数字化管理,从而使财务管理的综合性大为加强,财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。
特点二:覆盖面广
物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务,是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务,这种服务的确定和选择又是一种市场行为,市场经济离不开资金运用,企业从事生产经营活动,须拥有一定数量的资金,这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里,一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中,企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资,对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出,以及按劳取酬收取的物业服务费,开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金,没有资金作基础,任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出,从而影响整个企业的经济效益。由此可见, 物业企业财务管理涉及的面相当广泛,企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作,要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金,使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。
特点三:敏感性强
在企业的经营活动中,各项工作的进展情况,都可迅速地反映到企业财务上,并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统,某一个环节出现了问题,都会影响到其他环节,从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的,诸如市场供需条件的变化,企业外部的经济环境的复杂多变,都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。
随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进,物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场,财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分,报价也是个敏感的话题,由于服务费用各有千秋,各企业测算角度不同,费用测算没有一个统一的平台,企业能否中标,在费用的测算上,关键不在于费用具体值的高低,而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的,而非刚性或半刚性,其所提供的产品定量容易,定值难,因此,要真正做到质价相符,优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济,通过激烈的市场竞争,才能促使物业管理企业有一种紧迫感,感到搞不好工作就难以使企业得到发展,有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新,通过企业间相互的竞争交流,最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量,
才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节,以适应外部经济环境的变化,不断提高企业防范风险的能力,增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化,及时向企业管理者提供财务信息,反映经营状况的进展情况,促使企业管理者作出正确的决策,并对企业经营的全过程进行指导和控制。
第二个问题:财务管理在物业管理企业中如何运行和控制
目前物业管理企业财务管理中的核算体系,我个人认为
主要包括三个方面:财务预算、财务核算及成本控制。
1、财务预算的运行和控制
由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务,既管物又服务于人,就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式:包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式,此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用,物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业,收入的基本确定,企业就需要精打细算,以收定支,科学的进行年度预算。
财务预算是一项比较复杂的工作,需要考虑的因素很多,作出准确的预测是非常困难的,但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心,包括详细的预期收支估算,允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具,即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。
当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时,企业能就未来一年的经营计划,做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化,充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析,并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估
篇2：物业管理企业财务管理特点运行机制之二
本文提要：由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式：包干制和酬金制。
第三个问题:日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出,管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节
由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象,以人为核心开展专业管理与服务,如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护,物业环境的治安保卫,消防管理,清洁保洁,污染防治,绿化管理,停车场管理等,每一项业务的开展均需耗费物料用品。
为了加强和规范物料用品采购的管理,严格控制和节约各类物品的支出成本,河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》,河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理,分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式,对大宗、常用、易损物品由公司统一采购,各管理处根据年初预算的需求,到公司仓库领用,对单位价值较低,非常用物品由各管理处自行采买。
年度预算时公司从多方面考虑,根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量,根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小,来配置不同的保洁工具用具,预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额,日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式,通过建立健全物品管理的内部控制制度,在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序,堵住漏洞,降低成本。
河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的,是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。
第四个问题:资金管理
在资金管理方面,为加强公司系统内资金使用的监督和管理,加速资金周转,提高资金利润率,保证资金安全,公司制定了严格的资金管理规定。
公司财务管理部是公司资金管理部门,办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作,财务管理部具有管理和服务的双重职能,与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督,管理与接受管理的关系,在结算业务中是服务与被服务的客户关系。
由于我公司管理项目分散,公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍,财务人员分散办公,统一管理,各管理处财务人员全部采用电算化,统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账,单独核算到管理处,各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。
在存款管理方面,公司内各管理处在附近银行保留一个存款户,办理小额零星结算,以点带面,全方位控制收入来源,所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行,由公司统一管理和控制。在资金支出方面,公司根据各管理处实际情况,酌情核定备用金,严禁坐支现金。
在资金管理和检查方面:公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心,定期开展以下资金检查和管理工作,并根据检查情况,定期向总经理、董事长专题报告。
a)定期检查各管理处的现金库存状况。
b)定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。
第五个问题:关于物业管理企业纳税管理的具体做法
物业管理企业属服务业,是一个微利企业,历属地税管辖,应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加,如果企业经营范围包括租赁业务,则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小,都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税,以20**年为界,20**年前成立的企业
向地税局交纳企业所得税,20**年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税,企业所得税是以企业应纳税所得额为基数,平常有利润预交,年终汇算清缴。
由于税务部门的分立,自20**年取销代理业发票后,物业管理企业重要的业务:代收水电气暖等代理事项的发票无法解决,虽然物业管理企业归属地税局管理,但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种,代理发票
本文提要：由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式：包干制和酬金制。
的问题,地税推国税,国税又暂无法解决,虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映,但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势,我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务,将税费转嫁给所服务的客户,这样做既多交了冤枉税,增加了客户负担,同时也违犯了发票管理暂行规范,超经营范围使用发票。在税务部门没有解决这个问题之前,物业行业应有统一的核算口径,我建议物业企业依据20**年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知(财会字[1996]19号)中第三章第二节第五十一条的规定,一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分,开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式,开展代收业务,以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对,直接影响企业的经济效益。
物业管理企业伴随着我国gg开放的历程一路同行,物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业,但还没有独立的行业财务制度,财务管理工作基础还很薄弱,许多问题有待实践和探索。
以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会,大家有什么不同见解,还请多提宝贵意见。
篇3：财务管理在项目物业管理中作用
摘要:财务管理作为企业管理的有机组成部分之一,其重要作用是显而易见和众所周知的,因为企业的一切经济活动最终要在财务部门归集整理,并用数字来反映企业的经营实绩,故财务管理手段的科学运用,对监控物业管理企业的效益提高有着相当重要的作用。笔者根椐多年相关工作经验与所在的公司案例相结合,论述了财务管理在物业管理中的重要作用。
财务管理作为企业管理的有机组成部分之一,其重要作用是显而易见和众所周知的,因为企业的一切经济活动最终要在财务部门归集整理,并用数字来反映企业的经营实绩,故财务管理手段的科学运用,对监控物业管理企业的效益提高有着相当重要的作用。
一、缩小核算范围,严把财务审核关
以笔者所在公司为例,财务部要对每一个管理处实行相对独立的核算,在核定的金额范围内由管理处主任签字报销。但是,财务审核采用“一支笔审核”。公司规定所有发票的报销,除管理处主任签字外,均由财务主管领导“一支笔”来审核原始报销凭证,对于超过管理处主任权限的,除财务主管审核外,另外还需总经理签字核准。这种财务报销制度的建立有利于原始凭证的规范,同时也有利于发现报销漏洞,对有效开展物业项目的节约工作具有实际操作的可行性和尺度把握上的一致性。
二、财务管理是发现物业管理企业管理漏洞的有效工具之一
案例一:
一次,由笔者所在公司管辖的某小区来公司核报公共维修费中列支的灯泡采购发票,财务部却发现这次进价比平常的进价要高出很多,并且是物业管理公司不经常进货的“绿源牌”节能灯。采购人员是样描述的:该灯泡使用寿命长且在一年内保退保换,所以价格比原来的价格要高一点。这样的解释似乎也较合情理,但是财务部人员总觉得该说法有些牵强,于是指派办公室采购人员对市场进行调查摸底,结论是该采购人员说法属实,但是灯泡的价格上是有“猫腻”的——每只灯泡的成本价比市面价高开了2元。后来,财务人员又登陆了“绿源牌”节能灯的网站,发现当地市场上就有特约供应点,于是与当地的特约供应店的负责人进行了联系洽谈,并商定了3年进货量的采购合同,使每只灯泡价格比市场价还便宜了2元,为广大业主所共有的公共维修费少支出了5000元,并为此警告和处罚了原采购人员。
由此可以举一反三,如果物业管理公司对所有大宗物资采购均采用货比三家、公司统一集中采购的方式,对品种杂、价值低、采购频繁的小商品实施定点、定人、管理主任签批的采购制度,不仅能堵塞了物业管理公司的管理漏洞,而且能大大节约业主的公共维修资金,提高了物业管理公司的社会声誉,赢得广大业主的好评。
三、财务日常监督制度是解决节能降耗问题的好帮手
案例二:
20**年7月,宁波市提高了水费收费标准,供水企业对物业管理公司高层、小高层的水价采用趸售政策,给予物业管理公司8%的优惠(包含水损补贴,不允许再向业主分摊)。以前,笔者所在的公司对高层、小高层的水价采用一年收费一次的政策,至于水损则由各位业主按比例分摊,为此广大业主也有一些怨言,管理处也没有能从根本上解决这一问题的办法。但是随着这次水价收费政策的调整,使财务人员萌发了“8%”的优惠能否弥补正常水损”的念头,故要求管理处将当月抄表度数与水费发票载明的实用度数进行比对并书面
篇4：华景物业财务管理制度
华景物业财务管理制度
一、认真贯彻执行国家各项财经制度和纪律，用新型的财务管理对本公司的经济管理进行全面、准确的核算、反映、监督和控制，为提高本公司的经济效益而发挥以财务管理为龙头的作用。
二、加强财务管理核算，按期编报会计报表，全面反映公司经营活动和资金变化情况，为公司领导提供真实的会计核算资料，使公司领导经营决策有可靠的数字依据。
三、加强财务管理，认真编制执行财务计划，按时收缴小区业主的水、电、暖气费及物业管理费，管好财产、管好财务资料，合理使用资金。加强现金管理和支用，及时清理债权债务，精打细算、增收节支，提高管理经济效益。
四、搞好会计监督，严格履行公司赋予的工作职权，尊重宣传和维护国家有关财经制度、法令和纪律在本公司的执行情况。
五、加强财务工作人员的专业知识学习，提高业务水平，要求每位财务人员忠于职守、秉公办事，按财务制度办事，杜绝业务差错。
六、小区内有关重大经济协议或有关经济文件拟定要以财务参与和核算为依据，进行准确分析和管理。
七、所有财务现金支出必须有经理签字后，报总公司主管理领导及总经理审批。
篇5：物业财务管理制度之财务信息管理
物业财务管理制度之财务信息管理
1、出纳信息
a.各现金网点的现金出纳在周末和月末要编制《库存现金盘点表》，帐面现金结存额与库存现金盘点额要一致。库存额按现金、借据、未入帐单据等分列，严禁白条抵库。月末《库存现金盘点表》报分公司经理（管理处主任）和财务部经理审核签字后报公司主管财务副总裁。
b.财务部、分公司（管理处）出纳每月末编制《银行帐户存款明细表》，并随会计报表一同上报公司主管财务副总裁。按月编制各帐户《银行存款余额调节表》，并经财务经理、财务主管审核签字。
2、财务信息
按月编制《物业管理收入统计表》、《资产负债表》、《损益表》和《物业管理成本表》。按季编报《会计报表补充资料表》、《物业管理成本明细表》、《管理费用表》和《固定资产明细表》。
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