高校物业管理发展思考

本文提要：研究显示,在我国高校后勤管理学构成的诸多方面,除了工程学外,绝大多数领域渗透着培养、造就无产阶级革命事业高层次专门人才的意识形态,高校后勤物业管理与高校政治工作有着千丝万缕的联系。

在高校后勤及其物业管理经营模式发生根本变革的进程中,其与传统的计划管理和纯粹的市场经营有所不同。是一般市场调节下的特殊市场行为。主要探索经营体制的实用性。

一、占据现有物业服务市场的制高点
该物业管理内部的竞争根植于其基础经济机构,并且远远超越了现有竞争者的行为范围。研究表明,该行业内部的竞争状态取决于五种基本竞争作用力,即进入威胁、替代威胁、买方侃价能力、供方侃价能力、现有竞争对手的竞争,这些作用力汇集起来决定该服务业的最终利润潜力。高校物业服务市场面临多方面的剧烈竞争与挑战,其占据现有物业服务市场的制高点在于:承受物资采购价格的提高和学校购买物业服务价格的降低,抵御校外物业企业和其他行业对物业服务的入侵,与此同时,在物业服务的质量和价格上,高校必须比同行业占有显著的优势,否则,将被物业市场所淘汰。

二、我国高校后勤物业管理基本分析
一段时间以来,有关舆论认为,高校后勤包括物业服务改革的发展方向只能是一个模式——市场经营。我们认为值得商榷。
资料显示,各发达国家对高校后勤服务业并未完全市场化,而是适应高校教学发展的需要设定了专门的机构。我们认为,www.pmceo.com我国高校后勤及物业管理具有相似的特性,其性质和发展趋势仍然是为学校和师生员工服务,在行政管理和被管理关系以及在经费衔接上,离不开政府和学校;高校后勤体制并未完全引入社会服务,而是“以我为主”,健康发展。
在大部分成立后勤总公司或后勤集团的学校,由于学校是唯一股东或者是最大的控股股东,依然对后勤企业有着控制权,这种改革办法实质上是把高校后勤的所有权和经营权分开,学校掌握后勤单位的所有权,但不直接经营后勤企业。也可以说是把人员包袱甩给了社会(除了“老人”以外)。这的确是高校后勤改革所带来的巨大成功。以上改革形式占了高校后勤改革的绝大部分,这种情况反映了我国高校的现实:后勤系统是服务学校的经济实体,但确实与学校难于彻底分离。分析其原因,当然有老人不愿意分的问题,但更重要的是,分了以后学校如何控制的问题。如果高校与后勤系统完全分离,那么学校将失去对后勤系统的控制权。这会带来一系列严重的社会问题,这种后果显然与改革的指导思想不符。
研究显示,在我国高校后勤管理学构成的诸多方面,除了工程学外,绝大多数领域渗透着培养、造就无产阶级革命事业高层次专门人才的意识形态,高校后勤物业管理与高校政治工作有着千丝万缕的联系。
(一)从教育学上理解,我国高等院校是培养和造就无产阶级革命事业、具有科技竞争力、建设中国特色社会主义专门人才的摇篮,其要求后勤服务——物业服物,必须具有相容的特性,为此具有决定性的意义,是上层建筑作用于经济基础的本质所见,符合我国国情。
(二)从经济学理解,高校后勤物业管理的经济利益,必须首先服从于高校教育产业以及科学技术发展的效益,必须服从于后勤总公司(或后勤集团)的效益。因此各高校和高校后勤对物业管理的自主选择,有其自身经济学上的涵义。
(三)从管理学上理解,在遵循教育规律和市场经济规律的前提下,由于我国地域辽阔,民族众多,区域经济发展不平衡,各高校的后勤管理既有一般性又有特殊性,得以切合实际,选择适合自己的产业发展的最佳后勤物业服务方式。

研究思路
实践是检验真理的唯一标准。马克思主义政治经济学原理认为,价格以价值为轴线,上下波动,利润率受到平均利润的调节。我们在研究中认识到,在价格结构上,我国高校后勤及物业服务的价格,由综合因素构成:营业收入、学校支付给正式职工的工资、物业服务维持费、国家免税及补贴,以及规模集约化的校内市场优势等。在经营形式上,高校后勤经营体制具有阶梯性、渐进性;在价值的交换上,一般以较低价格表现表现较高价值.。因此,我们认为:高校后勤市场化、社会化是一种趋势和过程。高校后勤及其物业管理的经济杠杆或价值内涵由综合因素构成,而不是单一的市场价格形式;高效后勤服务的利润,也是综合性多方位低价位的。高校只有选择适合自己的后勤及其物业管理经营模式,才能达到学校、学生、后勤服务三赢的目的。
我们承认,世界只有一个市场,高校后勤社会化必然受到市场的调节,高校物业管理也是这样。然而,我们对市场的概念不能作形而上学的理解——应当这样认为:世界是多元化的统一,世界市场也应当由多元化组成。按照辩证唯物主义和历史唯物主义世界观看问题,我们认为,高校后勤改革只要能降低经营成本,提高综合效益都是可取的,都是市场化走向。实践证明,我国高校后勤及其物业管理改革与传统的房产管理等后勤管理相比较已经向市场化迈进,发达国家高校后勤管理各有特性,我国高校后勤及物业管理在学习、借鉴和探索中具有自身的优势,并且发展的态势更为活跃。我国高校后勤及物业管理的竞争态势更为显著。
如同一个国家在经济体制转换和经济改革中的摸索、实践一样,高校后勤社会化也是一个不断探索、发展、完善的过程,并且这个过程要经过一个相当长的历史时期,我们不可固步自封,更不可急于求成,要对以特定模式

本文提要：研究显示,在我国高校后勤管理学构成的诸多方面,除了工程学外,绝大多数领域渗透着培养、造就无产阶级革命事业高层次专门人才的意识形态,高校后勤物业管理与高校政治工作有着千丝万缕的联系。

进行的社会化改革的效果和收益与所可能付出的风险、成本和代价做出客观、冷静和科学的分析、比较和衡量。在此基础上,做出好的模式,取得好的、长久的效果,更好地为学校的教学、科研和师生员工服务,做好更有力的后勤保障和支持。我国高校后勤及其物业管理应当受到市场价值杠杆的调节,属于市场体系的特殊市场行为。当然,市场化经营是最终趋势,在条件成熟的环境下,高校后勤也可以实施市场化经营,并且探索占领校外市场,以求自身发展.为了促进我国高校教育事业蓬勃发展,在遵循市场发育规律和社会化前提下,各高校可以不拘一格,在探索中自主选择其经营模式。

采编：www.pmceo.cOm

篇2：高校住宅物业管理现状发展

摘要:高校住宅物业管理是新型的高校后勤服务行业,分析和探讨高校住宅物业管理的现状,寻求适合高校发展的住宅物业管理模式,最终实现学校、住户、物业管理部门的和谐及共同发展。

关键词:高校住宅区,物业管理,服务意识,社区文化,和谐居住

高校住宅区是各高校在自己原有校园土地的基础上通过各种方式投资兴建的居住小区,其目的主要是解决本校教职工的居住问题,为教职工营造一个稳定、舒适的居住环境,住宅区环境建设管理的好坏,直接牵掣到职工的根本利益,对学校的稳定和发展起着重要的作用。高校住宅物业管理是随着高校后勤改革的不断深入,以及社会化物业管理企业的不断完善和发展而出现的具有高校特色的新型后勤服务行业,学习、借鉴和研究这种新型管理模式和方法,分析和探讨高校住宅的现状和存在的问题,寻求具有科学性、社会性、专业性及高校属性的住宅物业管理办法,逐步推行规范化、专业化的高校住宅物业管理模式,为教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境,是高校后勤工作者应该认真思考和研究的一个重要课题。

一、高校住宅物业管理的现状

1、住宅区基础设施差

目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学,其住宅区都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的,随着时间的推移,特别是过去六七十年代建造的住宅楼,最初的规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要,好多线路、管道已严重老化,房屋质量参差不齐,配套设施不齐全,设备陈旧、老化。住宅区内绿化地杂乱不堪,住户私自开荒种花种菜,或到处乱搭乱建,楼宇整体破旧不堪,在消防及安全设施存上也存在很多隐患,实行物业管理难度较大。

2、从业人员服务意识差,缺乏专业的物业管理服务队伍

我国各高校物业管理服务人员,大多数都是从原房管部门或总务部门分离出来的后勤人员,物业管理专业技能性不强,素质不高,“铁饭碗”思想严重,观念转变缓慢,始终认为自己是学校事业单位的正式职工,后勤改革不管怎样变化,自己都不会下岗,工作不努力,专业技能学习上不积极进取,没有使命感、紧迫感和危机感,服务意识差,对待住户态度生、冷、硬现象存在,服务不能及时到位,或服务质量不能保证。

3、缺乏配套的管理办法

高校住宅小区是本校职工生活和学习的重要场所,而物业管理部门则是为小区内住户提供服务的单位,目前各高校在住宅物业管理中因没有相应的管理办法,而使住宅区内好多方面管理无法可依,如近年来,随着住房产权的多元化,校内职工外购商品房的增多,校内住宅区外租户增多,因外租户人员身份复杂,不爱护小区公共设施,环境卫生方面自治性差,不注意公共道德行为,严重影响本校教职工的正常生活和学习,还有小区内基础设施的管护,住户房屋装修的管理等都没有配套的管理办法,而物业管理中心或公司作为服务部门,没有相应的行政管理或处罚权,使得住宅物业管理在好多方面束手无策,难以提高住宅物业管理质量,无法确保国有资产的保值和增值。

4、住户物业付费意识不强,依赖性较大

实行高校后勤改革以前,高校住宅区各项服务都是学校大包大揽,包括共用部位的

篇3：高校物业管理问题对策分析

物业管理已经逐步成为高校后勤服务保障工作的重要内容。目前,在一些经济发达地区和一些基础较好的高校,物业管理工作取得了很大的成效,但大多数高校还是以行政管理为主,没有实行真正意义上的现代物业管理,基础建设普遍较弱。笔者认为当前高校物业管理最迫切需要解决的是提高管理质量和水平,加强专业化、规范化、制度化、科技化建设,增强发展活力。

一、当前高校物业管理的主要不足

1、专业化水平不高。目前绝大多数高校都设有物业管理专业部门,并一般都建立了下属的保洁、绿化、综合服务、维修和保安等队伍,初步形成了专业化的队伍,但专业技术水平亟待提高。

2、规范化的管理和服务欠缺。大多数高校的物业管理队伍均是本校组建的,从人员组成、软硬件建设等方面与社会上有资质、正规的物业管理企业相比均有一定差距,加之,物业管理兴起的时间也不是很长,所以,工作运作和行为不够规范,基础建设亟待加强。

3、制度不够健全。规范的物业管理

制度按性质分为物业管理单位的管理制度和物业辖区的管理制度。物业管理单位的管理制度可分为:综合、行政、财务、业务管理制度等,常见的主要有管理机构职责范围、各类人员岗位责任制,操作程序和服务规范等。辖区的管理制度分为物业管理公约、物业各区域内的管理规定、用户手册等。目前各高校物业管理部门尽管也制定了诸如岗位职责、工作标准、工作程序、行为规范等相关的制度,但还不够完善,不成体系,执行也不够严格。

4、员工亟待技术培训。物业管理中保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性,部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体,这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏,员工的培训极为必要。

5、投入不足。一方面,由于高校的物业使用率高,维护难度大,故工作量大,需要投入的人力、物力多。另一方面,随着高校物业建造档次(趋于智能化)的提高,对物业使用与管理服务的要求也越来越高。高技术的装备,包括自动消防、安防装置、集中的设备自动化系统和集中管理监控系统、物业管理信息系统等需逐步配备完善,专业化工具设备必不可少。目前各高校的物业管理经费主要是来源于学校行政拨款和少量的物业收费,投入不足的问题日显突出。

6、教职工住宅区的管理亟待规范。很多高校的教职工住宅原来都是福利分房,一般都建在校园范围内或附近。在住宅区对居民服务形式上,有的还具有一定的供给制和福利性的特点,物业管理费用价格还未完全与市场价接轨。再加上近十多年来,许多高校经过合并、划转等重组改制,有关福利房的遗留问题多,使住宅区物业收费和改革难度加大。在这种状态下,高校的物业管

篇4：高校物业管理创新

一、高校房产管理现状

1、高校房产管理的基本涵义。

房产管理是高校后勤的房管部门对房屋财产使用权进行的管理工作。房产管理是高校后勤管理的重要组成部分,其目的在于运用科学的管理方法,按照经济规律办事,使房产经常保持良好的状态,延长其使用年限,最大限度地发挥房屋应有的作用。并根据实际条件,尽可能地改善教职工的住房居住条件。

2、高校房产管理现状。

1992年以前,高校的教职工住房和地方政府直管公房一样,采取的是低租金、福利性的住房政策,它是与我国当时经济体制相适应的。随着经济体制的改革深化,从1992年开始,高校与地方同步进行提高房租并对教职工发放补贴,实行住房公积金制度的房改动作。

3、搞好高校房产管理的目的和意义。

房产管理是高校后勤管理工作中的一项重要任务,直接影响到高校教学、科研、办公和教职工生活。因此,随着我国高等教育事业的蓬勃发展,高校的办学条件和教职工住房得到了明显的改善,妥善地解决好办公用房和教职工住房管理成为后勤管理改革中的一件大事,要做好此项工作,必须充分认识以下几方面:

(1)房产的使用和管理是高校后勤工作中的一项极为重要的工作。高校无论是教学、科研、办公还是师生生活都需要一个相对固定的场所。房产的使用和管理,直接关系到高校正常办学和教职工安居乐业。

(2)房产的使用和管理是高校搞好勤俭办学的一项极为重要的工作环节。因为高校管理的房产,比任何固定资产量都大得多。加强科学管理,使房屋的使用年限延长若干年,可为高校节约少则几千万多则上亿元资产。因此,房管部门认真地管好、维修好,使用好房屋,对高校整体事业的发展具有重要的作用。

(3)房产使用和管理是高校加强廉政建设的一项重要工作。因为房屋的分配、使用和管理是政策性强,涉及到广大教职工切身利益的一项经常性工作。目前,办公用房和教职工住房还不能满足工作需要和教职工生活需要。在这种情况下,房管部门应实事求是 ,秉公办事,进行合理地分配和管理,才能使广大教职工和高校各部门满意。

目前,传统的实物性福利分房已经停止,从部分城市的高校情况来看,实施住房分配货币化的具体操作办法尚未出台,到底学校今后还分不分房?住房补贴补不补?以前公房出售的"暗补"改为今后购房的"明补"对自己的住房消费有多大影响?今后是否实行真正的货币化分房?这些问题都成了高校教职工普遍关注的问题。

对待购房问题,高校教职工住房消费观念相对滞后。长期以来,教职工已养成了依赖学校解决住房的习惯,在近几年国家深化住房改革的过程中,人们的住房发生了较大的变化,但距离真正确立住房消费观念还相差很远。许多教职工仍把解决住房、改善住房条件的希望寄托于学校,等、靠、要的思想仍在一部分教职工的头脑存在,思想观念尚不能适应市场经济改革的要求。

住房消费观念的滞后,高校住房制度改革也就相对滞后,从而带来许多新的矛盾,不利于住房的商品化、社会化,造成买房不如租房,已购房和参加集资购房的教职工享受不到住房补贴和公积金补贴,导致部分已住进地方政府公房和外单位直管房的教职工也向校内要住房,加大了高校住房需求的压力和住房管理的难度。

4、高校房产售后管理面临的问题。

随着住房制度改革的不断深入,计划经济条件下的管理体制越来越难以保证房产的正常维护,越来越不能满足人们日益提高的消费需求。特别是公房出售以后,房屋管理面临着许多新情况和新问题。

(1)住房产权多元化。原来住房产权单一,都是国有房产,公房出售后产权发生了转移,公房与私房产权交叉,房屋产权结构和产权性质的变化,产生了住房整体要求统一管理与住户的多样性要求之间的矛盾。

(2)售后维修问题突出。共用部位和共用设施如何维修、养护和管理,成为公房出售热切关注的问题。

(3)小区、院落的环境建设。售前住房的院落的

篇5：高校物业管理创新之路

摘要:创新是社会发展的不竭动力和力量源泉,作为新兴的高校物业管理,由于各方面的不完善、不成熟,更需要走创新之路,通过创新,才能跟上时代发展的步伐,开创物业管理的新局面。

随着市场经济体制的不断完善、经济全球化的深入发展,物业管理行业市场竞争更加激烈,竞争层次不断提高。对于高校物业管理来说,只有仔细分析目前发展趋势和现状,用新的思想、新的实践去思考、去探索,在认识、实践、再认识、再实践的过程中,寻找符合高校物业管理特色的可持续发展道路,认真对行业市场、竞争对手及自身发展目标准确定位、精心分析和认真总结,不断推进思维创新、管理创新、技术创新,才能保证高校物业管理在竞争中处于优势地位,从而促进整个行业的发展。

一、高校物业管理必须走创新之路

高校物业管理从无到有、从小到大、从面向教工到面向大众、从面对学校到面对市场,经过10多年的探索与实践,得到了很好的发展,赢得了广大师生员工的普遍认可。但是在取得成绩的同时,我们也应清醒地认识到高校物业管理在发展中已经和即将出现的一些问题:

(一)随着生活水平的提高,广大师生员工的消费观念发生了很大变化,加之城市房地产业的发展,商住小区一流的物业管理与学校住宅小区的物业管理反差过大,广大师生员工有了可比性,期望值增加。因而对物业管理的要求越来越高,高校物业管理必须推陈出新,适应社会发展的需求。

(二)东部沿海地区、中西部地区、边远地区高校经济发展不平衡,文化、观念、气候、环境、生活习性等方面也存在很大差异,因此而形成的物业理念不同,物业管理水平及管理成本差别较大,高校物业管理的整体发展水平不平衡。

(三)科技创新加速了科技成果的转化,新发明、新材料、新技术、新设计在高校楼房建设、住宅小区广泛应用,极具高科技含量,以环保型物业、智能化物业、网络化物业、数字化物业为先导的“后物业管理时代”已悄然孕育,必将对高校传统的“温饱型物业”产生巨大的冲击。

(四)目前社会上有影响的品牌企业都在积极扩大市场份额,高校物业必须努力提高自身管理水平,应对市场的挑战,同时抓住高校后勤发展的大好时机,促进自身的发展。

综上所述,目前高校物业管理的现状已不能满足教学、科研的发展及社会进步给广大师生员工带来的日益增长的消费需求。高校物业管理必须用理性的目光审视取得的成果,用积极的态度应对目前的压力,以改革要有新突破、发展要有新思路为指导思想,转换观念、调整思路,对高校物业管理进行创新。

二、高校物业管理创新的探索与实践

对于高校物业管理创新,必须本着实事求是的态度,全面的理解和把握。高校物业管理创新是对现阶段高校物业管理现状的重新认识,是认知上的扬弃,而不是对现状的全盘否定。创新的核心是“新”,是在原有基础、原有水平上,通过一系列改革而取得新成果的具体实践。创新不是抽象的,而是必须通过汗水和付出,在生动、具体的实践活动中体现出来。

创新必须认真学习行业内先进的管理理论,借鉴国外高校物业管理的先进经验,加强实践,走出有中国特色的高校物业管理创新之路。

三、高校物业管理的创新应注意的问题

1、创新理论,建立理论体系。

面对飞速发展的信息时代,原有的高校物业管理的相关理论已略显滞后,要根据各地政府相继出台的各项物业管理法规、条例,结合国情、校情、区域经济发展水平、沿海内地高校物业管理的先进经验及老少边穷地区高校物业管理的实际状况,关注国外的发展动态和趋势,组织专人进行理论方面的研究、探讨和学术交流,创办刊物、征集论文、召开论坛,从而形成符合我国高校物业管理实际和发展水平的、具有前瞻性和可操作性的理论体系。要通过高校物专会