展望中国21世纪物业管理

展望21世纪中国物业管理--完善体制下的市场竞争

20年来,中国物业管理的成绩有目共睹,行业规模不断发展,整体管理水平和市场化程度得到很大提高,法规体系初步形成,也造就了一批具有品牌和关力的行业精英。但也存在许多亟待解决的问题,如行业管理机制和市场竞争机制尚未建立,各种法律主体关系尚未理顺等。面对新世纪国内、国外的经济和行业发展形势,影响行业发展的因素有哪些?中国的物业管理又将何去何从?

一、中国加入WTO将加剧行业竞争

WTO对我国物业管理行业的影响是双重的,物业管理属于服务行业,加入WTO给物业管理带来的冲击也在所难免的。

1、物业管理市场将会扩大。由于加入了WTO,外商对商品房的需求将会增加,同时也由于经济的发展,普通居民的收入增多也导致住房需求的增加,因此给物业管理企业带来更多的市场机会。

2、中高档的物业管理需求将会趋于上升。由于居民收入的普遍提高,对住房的需求层次将会更加分明。同时也由于模仿效应,这些因素都会导致中高档的物业管理需求的增加。

3、造成物业管理市场供给量的增加。由于房地产市场的供给量的增加,客观上也要求有更多的市场供给。同时,由于中高档物业管理市场具有一定的利润,因此更多的企业包括国外的物业管理企来将会加入竞争的行列。4、物业管理市场秩序的影响。由于外商进入及国内更多物业管理企业的出现,物业管理市场的竞争进一步加剧,而国内物业管理企业总体而言还比较稚嫩,因此而临着较大的竞争压力。

5、对物业管理行业的影响。物业管理是外商最容易进入的领域之一。在发达国家已形成了物业管理的服务体系,具有较大的优势。在外商进入这一领域后,国内的一些中、小物业管理企业将无法与其竞争。因此,如何提高整个行业的管理水平是个重大课题。

6、对物业管理行业素质的影响。由于竞争加剧,物业管理企业加快改革和调整的步伐,改进技术和提高管理水平,这样就能提升整个物业管理行业的素质和企业竞争力。

7、对政府管理行业的影响。由于外商进入,整个物业管理行业将同国际接轨,这将进一步加大政府对行业管理的难度,同时也提出了更高要求。

面对WTO的新形势、新机遇和新挑战,每个物业管理企业都要提高经营管理水平,及时调整发展战略,在新的竞争环境中获得生存和发展。

二、物业管理的法规和制度将更完善

自90年代以来,一些省市相继出台了物业管理条例,这些条例对于规范和促进物业管理的发展起到了积极作用。但随着社会主义市场经济的不断发展和中国加入WTO,现行部分法律、法规和规章已经无法满足新形势的需要。针对这种情况建设部正在制定新的《中国物业管理条例》,目前已经建设部常务会议通过,将报送国务院,同时,建设部在今年将配合国务院法制办做好修改论证工作,争取早日出台。今后一段时间内,建设部将对这类法律法规和规章进行全面的清理,目前《城市房屋拆迁条例》已报送国务院 ,《城市租赁管理办法》等部门规章已着手修订,《城市住宅小区竣工综合验收办法》等重要的规范性文件拟修订后上升为部门规章。总之,政府有关部门今后将加大在物业管理方面的立法力度将会日趋完善,物业管理做到“有法可依”将成为现实。

此外,“注册物业管理经理”制度在我国也有可能获得发展。就像现在美国实行的注册物业经理(certified property manager, 简称CPM)模式一样,只要获得物业管理证书和营业执照公司和个人都可以从事物业管理。CPM在与业主委员会签定合同后,可以聘请专业的清洁、

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篇2：物业管理发展之路:重组

物业管理在我国的发展已经走过了20多年,在全国各大城市都有了一定的发展基础,但由于受其自身历史原因的束缚,绝大多数物业管理公司都达不到经营规模,以致影响了它们的进一步发展。对此,笔者认为,物业管理要摆脱困境,实现更大的发展,就必须采取一场新的“革命”——重组。

一、物业管理规模及其困境

由于种种原因,当前大部分物业管理都达不到经营规模。众所周知,就住宅小区而言,一个物业管理公司的正常运营至少需要12名职工,其中,1名经理负责组织领导公司的全面工作,2名财务工作人员分别负责会计和出纳工作,1名清洁工负责小区的清洁工作,1名水电工负责小区的水电工作,1名园丁负责小区的绿化工作,6名保安人员分别轮班负责小区24小时的守门与巡逻工作。现撇开其它管理费用的开支不谈,仅就工资的支付而言,假设每月每人的人均收入为600元,则该公司的月工资费用就是7200元。由于大部分公司的收入来源主要是物业管理收费,其它经营收入很少,因此在此只计算物业管理收费收入。若按照每平方米收取0.4元物业管理费用计算,该公司要正常运行,其物业管理规模就必须达到18000平方米以上。而实际上,当前物业管理规模在18000平方米以下的公司仍然很多。为了确保公司正常运行,公司只能提高收费,但业主的收入也是有限的,因此,通过提高物业管理费来解决公司运营困难也是不可行的,由此,物业管理陷入了两难境地:提高收费业主反对,不提高收费公司难以运营。

二、制约物业管理规模扩大的因素

由于物业管理规模不足,使物业管理处于两难境地。那么,制约物业管理规模扩大的主要因素是什么呢?笔者认为,主要有以下几方面:

(一)传统的物业管理模式

我国的现代物业管理主要是伴随住房制度改革、土地使用制度改革和住房生产制度改革的发展而在全国逐步推行,它原先的基本模式是谁开发谁管理。采取这种管理模式所导致的直接后果是:1.物业管理权不能流动,物业管理市场化无法开展;2.制约了物业管理竞争,不利于提高物业管理服务质量;3.制约了物业管理公司的进一步扩张,影响了物业管理公司实现规模经营。

(二)各房地产开发公司的开发能力

在传统的物业管理模式下,基本上采取了谁开发谁管理的做法,物业管理权很少流动,因此,物业管理规模主要取决于各房地产开发公司的开发规模。各房地产开发公司的开发规模越大,其物业管理规模就越大;各房地产开发公司的开发规模越小,其物业管理规模也就越小。而各房地产开发公司的开发规模主要取决于他们的开发经营能力。

(三)物业管理公司的利益驱动

物业管理是一项新兴行业,其推行的主要对象是80年代以来的物业,由于这些物业成新率较高,费用开支较少,因此,各物业管理公司为了保持既得利益,互不相让各自所占的市场,其结果是物业管理权难以流动,物业管理的扩张受到抑制,物业管理公司难以实现规模经营。

(四)城市规划

在传统的物业管理模式下,物业管理规模不仅受到房地产开发公司的开发能力的制约,而且由于房地产开发必须服从城市规划,因此,城市规模直接影响房地产开发公司的开发规模,进而间接地影响物业管理规模。如果城市规划方面许可的成片开发土地、容积率等越大,

建筑高度、建筑密度等越高,则房地产开发规模就相应越大,物业管理规模也就随之越大;反之就越小。

(五)零星的旧城改造

零星的旧城改造也是影响物业管理规模的重要因素。在谁开发谁管理的模式下,零星的旧城改造不利于物业的成片管理。虽然,也许有某一开发公司开发的旧城较多,但由于物业本身就是不动产,不可随便移动以方便某一物业管理公司的管理,这就必然导致物业管理经营规模不足。

(六)物业管理公司的管理松散

当前,绝大部分地方对物业管理公司的管理较松,未形成硬约束。当物业管理公司收不抵支,财务恶化,运行困难时,其基本的应对措施就是想方设法向业主收取费用,而不是采取破产的办法,鼓励大公司介入,形成优胜劣汰、兼并重组,实现规模经营,以致一些半死不活的公司继续存在,影响了物业管理的发展。

三、推进重组,实现物业管理大发展

上述分析表明,由于种种原因,导致了物业管理规模不足,从而把物业管理逼进了两难境地。因此,为了实现物业管理的大发展,就必须进一步扩大物业管理规模,而要实现物业管理规模的扩大,就必须采取兼并、破产、招投标等办法实现物业管理重组。

所谓“物业管理重组”,就是通过采取兼并、破产、招投标等办法,把各物业管理公司分别零星地分割经营管理物业改变为统一的、成片的、大规模管理,以降低经营成本,提高服务质量,从而实现物业管理跨跃式发展。

当前,为了实现物业管理重组,我们应该做好以下几方面工作:

(一)组织有关专业人员根据社会发展和人民生活水平的实际情况,科学地测算物业管理正常运营所需要的最低合理规模;

(二)研究、制定有关优惠政策,鼓励各公司采取兼并、破产等办法进行重组,实现规模经营;

(三)对不符合最低合理规模要求的物业管理公司要坚决给予清理,取消其营业资格;

(四)进一步规范化物业管理收费,以防止物业管理公司乱收费行为,从而形成物业管理公司财务管理上的硬约束,以迫使物业管理公司不断扩张;

(五)有计划、按步骤地把各单位自管房及房改房纳入社会化管理,为物业管理成片地大规模地经营管理创造条件;

(六)城市规模要兼顾物业管理,从有利于未来的物业管理的发展上进行规划,从而从源头上抓好物业管理;

(七)积极采取招投标等办法,大力推进物业管理市场化进程,为物业管理重组创造条件。

篇3：东北地区物业管理发展现状对策

物业管理作为21世纪的朝阳产业,在我国已走过20个春秋。截止2000年底,物业管理企业突破2万家,从业人员达200多万人,部分省市实行物业管理的覆盖面已经达到50%以上,物业管理行业产业化趋势已初见端倪。这一新兴行业被越来越多的人所接受,得到了空前发展,所产生良好的社会效益、经济效益和环境效益日益显著。特别是东北地区近年来发展十分迅速,为东北地区第三产业的繁荣带来了新契机。因此,认真总结东北地区物业管理走过的历程,分析其存在的问题,研究其发展的对策,对于构建具有东北地区特色的物业管理模式,全面推进我国物业管理的发展,都将是大有裨益的。

一、关于东北地区物业管理发展概况

东北地区从90年代初期开始实施物业管理。几年来,不断向国内外先进的物业管理企业学习,汲取了宝贵的经验,使东北地区物业管理行业得以迅速发展和日臻完善。目前,已发展物业管理企业1,000余家,从业人员达8万多人,分别占全国的7%和4%,平均物业管理覆盖面达20%。19*9月,国家建设部住宅与房地产业司在黑龙江省大庆市召开了“全国第一次住宅小区管理工作会议”,开始把住宅小区的管理纳入日程,并着手制定管理规章和考核标准,旨在解决建管脱节、重建轻管的问题,改变传统的房管体制,探索物业管理新体制,此次会议将物业管理这一新兴行业的东风吹到了东北地区。1990年3月,建设部在沈阳市泉源小区召开了“全国第一次住宅小区管理试点会议”,正式拉开了东北地区实施物业管理的序幕,此后沈阳、大连、长春、哈尔滨、齐齐哈尔等城市物业管理企业如雨后春笋,蓬勃发展。从1994年6月开始,东北地区各大城市相继出台了《物业管理办法》,明确了产权人、物管企业、业主委员会、行政主管及相关部门的责任、权利和义务,对于规范物业管理,保护产权人、使用人和物业管理企业的合法权益,推进物业管理行业的发展起到重要的作用。例如沈阳市物价局、房产管理局联合出台的《沈阳市住宅小区物业管理服务收费等级考核评定施行办法》,使大部分住宅小区物业管理服务水平低、质量差、业主按标准掏钱却难以享受到标准服务的现象开始有所改变。1997年6月,国家建设部在大连市召开了“全国物业管理工作现场会”。会上,全面推广了大连市对旧住宅小区进行全面整治,实行物业管理的经验和作法。这次会议标志着全国对于旧住宅小区进行治理改造的开始,也使得具有东北地区特色的物业管理模式得到了业界的认同。1999年9月,沈阳科学家花园物业管理项目面向市场公开招标,成为东北地区推行物业管理以来第一个公开招标的项目。2000年1月,辽宁省九届人大正式通过了历经多次修改和试运行的《辽宁省住宅区物业管理条例》。2000年10月,中国物业管理协会成立,大连万达物业管理总公司代表中物协首批878家理事单位宣读由物协发起的“提供满意物业管理服务”的倡议书。这表明东北地区物业管理已经开始在全国同行业中占有一席之地。

总的说来,由于经济发展的不平衡及地域、人文环境等不同因素的影响,东北地区物业管理行业总体水平较之先进地区还有很大差距。尽管物业管理政策法规尚不健全,制度还需完善,管理服务水平亟待提高,但物业管理的雏形已经初步形成。管理体制、管理模式、发展方向已经明确,为构建具有东北地区特色的物业管理模式在理论上和实践上奠定了良好的基础。

篇4：物业管理企业走集团化发展道路构想

一、问题的提出

据统计,到1998年底,我国的物业管理企业已有12000余家,从业人员达150万人。应当说近二十年来,我国的物业管理从无到有,从南到北,从沿海城市到内地城市,从大城市到中小城市,已有了长足的发展。但是,也应当看到,目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,专业人才少且分散,难以发挥群体功能和综合实力,而且绝大多数企业存在着管理规模偏小,规模效益差,亏损严重,发展后劲不足等问题。这些问题已严重影响和制约了物业管理行业的发展。那么,怎样才能改变物业管理这种小兵团分散作战的局面,形成“航空母舰”,发挥团队的整体实力,使物业管理行业得到持续、健康、快速发展呢?笔者认为,物业管理企业应当走集团化发展道路,组建一批实力雄厚,人才集中,专业技术力量强,一业为主、多种经营,具有市场竞争力的物业企业集团。

二、组建物业管理企业集团的必要性

企业集团是适应我国社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织形式。其突出的特点是,通过企业间的联合,不仅可以扩大企业的规模,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业的群体优势,提高整体经济效益。我国的物业管理作为社会主义市场经济的产物,适时地组建物业管理企业集团,对于推动物业管理行业的发展十分必要。

1、有利于集中企业的优势,提高物业管理服务的整体水平。

我国的物业管理已进入了快速发展时期,随着物业管理市场的形成,企业间的竞争将日趋激烈,竞争的焦点集中在管理水平和服务质量上。目前,在物业管理行业中,管理水平不高,服务质量不到位的现象仍较为普遍。要改变这种局面,满足人们对生产、生活和工作环境及质量的要求,必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心,组建起物业企业集团,使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样,才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。

2、有利于实现规模效益,改变物业管理企业经营规模小,经济效益差的局面。

按照市场经济的发展规律和价值规律,企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外,在追求社会效益、环境效益的同时,也应当追求经济效益。但是,眼下物业管理企业普遍存在着管理规模小,规模效益差的问题,很多物业管理企业仅管理着一两个物业项目。由于管理规模小,经济效益差,许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业

3、有利于发挥人才优势,改变人才、技术分散的格局。

人才资源是物业管理企业经营活动的关键,这是因为,市场经济是竞争经济,竞争的最终结果是人才的竞争。也就是说,谁拥有了物业管理人才,谁就拥有物业管理的未来。物业管理是集房屋管修、设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫消防管理及公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理,它要求从事物业管理的人员,不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神,而且要有专业技能。目前,物业管理企业中人才奇缺的现象较为普遍,突出表现在:一是传统的继承型房产管理人才多,新的创新型物业管理人才少;二是单功能人才多,多功能人才少,即能胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才,特别是能担任部

门经理以上职务的人才少。这种人才结构不合理的局面如果得不到改变,势必影响物业管理向高水平发展。组建物业企业集团,可以通过对集团成员企业人力资源进行重新组织和调整,将分散的人才资源实行优化组合,集中集团成员企业人才优势,使企业人才保持最佳结合。

4、有利于拓展经营领域,实现企业发展的良性循环。

目前绝大多数物业管理企业,由于规模小,资金、人才有限,技术力量弱等原因,往往只能局限于物业管理,难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团,通过集团成员企业优势的组合,可以集中资金、人才、技术力量等优势,在重点搞好物业管理服务的同时,企业集团还可以根据自身的优势,扩大经营范围,开展多种经营,组建若干分公司。如清扫公司、保安公司、绿化公司、房屋

篇5：试谈商业物业管理特点发展趋势

摘要:“商业物业”在物业管理行业内通常泛指:除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中,要数购物中心的管理和操作难度为最大。

一、购物中心的管理特点

在一般的商业物业,管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼,其主要的群体就是写字楼租户(用户)的职员,而该群体素质比较高,自律意识、自律能力很强,进入目标区域的行为规范非常明了。同样,酒店的主要群体是住客,闲杂人员极少,由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态,注重形象,行业上也已形成了公认的规范,所以管理会比较流畅。对于展览馆,只要布展前期工作完成后,其主要的服务对象只有参观者,参观者的目的是再明确不过了,他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是:管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确,由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力,能令身临其境的客体自觉遵守规则,不敢造次。

相比之下,购物中心的管理要复杂得多,他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体:业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体,他们会时刻跟着感觉走,任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化,不能让来客有压抑感、约束感,故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现,从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国,更会引发许许多多意想不到的系列问题。

二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征

1. 业主

期望物业的知名度不断提升,物业管理有较高的专业能力和水准,设备设施保养精良。环境和业态布局

合理,能紧跟市场潮流,入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高,最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值,以获取理想的投资回报。

2. 租户

希望具备优越的营商环境,设备设施配套先进、齐全,物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良,收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力,经营交投畅旺,能取得满意的经营收益。

3. 顾客

享受格调优雅的购物环境,流畅方便的交通设计和设施,整齐划一、条理分明、布局合理的业态,简单明了的标识系统,一应俱全的功能配套,先进的服务设施并多样化、选择性强,高品质的商品、价格体系理想,商户信誉好、服务优良有保障。

从以上特征中不难发现这样的规律:营商者希望物业管理做得更好,提高物业的知名度,使物业保值增值,创造更好的经营条件、更大的商机;消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套,舒适的环境和氛围,价廉物美、实惠得体的品牌商誉,而付出的经济代价最少。由此可见,购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一;由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响,它既要满足一般低端消费群体的要求,又要达到高端消费群体的标准,所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰,以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此,难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态,随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略,及时配合租户商家开展各种推广宣传工作,从而形成了管理难度和管理技术的极高要求,对管理者的专业素质,心理修养等指标也大大提高。由此可见,购物中心物业管理的责任重大,工作要求十分细微,商业意识要远瞻超前,操作水平、经营策划等更可见一斑。

三、商业物业管理发展趋势

购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容,具备物业管理行业的基本特征,同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点,是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。