物业管理企业走集团化发展道路构想

一、问题的提出

据统计,到1998年底,我国的物业管理企业已有12000余家,从业人员达150万人。应当说近二十年来,我国的物业管理从无到有,从南到北,从沿海城市到内地城市,从大城市到中小城市,已有了长足的发展。但是,也应当看到,目前物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,专业人才少且分散,难以发挥群体功能和综合实力,而且绝大多数企业存在着管理规模偏小,规模效益差,亏损严重,发展后劲不足等问题。这些问题已严重影响和制约了物业管理行业的发展。那么,怎样才能改变物业管理这种小兵团分散作战的局面,形成“航空母舰”,发挥团队的整体实力,使物业管理行业得到持续、健康、快速发展呢?笔者认为,物业管理企业应当走集团化发展道路,组建一批实力雄厚,人才集中,专业技术力量强,一业为主、多种经营,具有市场竞争力的物业企业集团。

二、组建物业管理企业集团的必要性

企业集团是适应我国社会主义市场经济发展客观需要的一种新的经济组织形式。其突出的特点是,通过企业间的联合,不仅可以扩大企业的规模,而且可以加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业的群体优势,提高整体经济效益。我国的物业管理作为社会主义市场经济的产物,适时地组建物业管理企业集团,对于推动物业管理行业的发展十分必要。

1、有利于集中企业的优势,提高物业管理服务的整体水平。

我国的物业管理已进入了快速发展时期,随着物业管理市场的形成,企业间的竞争将日趋激烈,竞争的焦点集中在管理水平和服务质量上。目前,在物业管理行业中,管理水平不高,服务质量不到位的现象仍较为普遍。要改变这种局面,满足人们对生产、生活和工作环境及质量的要求,必须有一批能够代表行业发展方向的骨干企业为核心,组建起物业企业集团,使集团成员企业的管理水平和服务质量实现优势互补。只有这样,才能使物业企业集团乃至整个物业管理行业的管理服务水平得到明显提高。

2、有利于实现规模效益,改变物业管理企业经营规模小,经济效益差的局面。

按照市场经济的发展规律和价值规律,企业经营的目的应当是最大限度地获得利润。物业管理企业也不例外,在追求社会效益、环境效益的同时,也应当追求经济效益。但是,眼下物业管理企业普遍存在着管理规模小,规模效益差的问题,很多物业管理企业仅管理着一两个物业项目。由于管理规模小,经济效益差,许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业

3、有利于发挥人才优势,改变人才、技术分散的格局。

人才资源是物业管理企业经营活动的关键,这是因为,市场经济是竞争经济,竞争的最终结果是人才的竞争。也就是说,谁拥有了物业管理人才,谁就拥有物业管理的未来。物业管理是集房屋管修、设备设施管理、绿化管理、环境卫生管理、治安保卫消防管理及公共服务、专项服务、特约服务于一身的管理,它要求从事物业管理的人员,不仅要有较高的文化素质、思想素质和敬业精神,而且要有专业技能。目前,物业管理企业中人才奇缺的现象较为普遍,突出表现在:一是传统的继承型房产管理人才多,新的创新型物业管理人才少;二是单功能人才多,多功能人才少,即能胜任单一普遍岗位工作的人才多,能胜任多个岗位工作的复合型人才少;三是初级管理人才多,高级管理人才,特别是能担任部

门经理以上职务的人才少。这种人才结构不合理的局面如果得不到改变,势必影响物业管理向高水平发展。组建物业企业集团,可以通过对集团成员企业人力资源进行重新组织和调整,将分散的人才资源实行优化组合,集中集团成员企业人才优势,使企业人才保持最佳结合。

4、有利于拓展经营领域,实现企业发展的良性循环。

目前绝大多数物业管理企业,由于规模小,资金、人才有限,技术力量弱等原因,往往只能局限于物业管理,难以向其它经营领域拓展。组建物业企业集团,通过集团成员企业优势的组合,可以集中资金、人才、技术力量等优势,在重点搞好物业管理服务的同时,企业集团还可以根据自身的优势,扩大经营范围,开展多种经营,组建若干分公司。如清扫公司、保安公司、绿化公司、房屋

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篇2：试谈商业物业管理特点发展趋势

摘要:“商业物业”在物业管理行业内通常泛指:除住宅物业之外的如购物中心、写字楼、酒店(服务式公寓)、展览馆、运动场等直接用于商业用途的建筑。在众多的商业物业管理中,要数购物中心的管理和操作难度为最大。

一、购物中心的管理特点

在一般的商业物业,管理者面对的是比较简单的主流群体。例如写字楼,其主要的群体就是写字楼租户(用户)的职员,而该群体素质比较高,自律意识、自律能力很强,进入目标区域的行为规范非常明了。同样,酒店的主要群体是住客,闲杂人员极少,由于酒店的管理方法和环境、氛围使得每一位顾客都必须自觉保持形态,注重形象,行业上也已形成了公认的规范,所以管理会比较流畅。对于展览馆,只要布展前期工作完成后,其主要的服务对象只有参观者,参观者的目的是再明确不过了,他们不会有过多这样那样的需求问题。这些物业的最大特点是:管理者所面对的服务对象在物业区域内的目的非常洁简明确,由于环境和氛围对场内的群体有一定的约束力,能令身临其境的客体自觉遵守规则,不敢造次。

相比之下,购物中心的管理要复杂得多,他们面对的是三类具有不同性质、目的和要求的群体:业主、租户、顾客。该三类群体的心理需求、物质需求是多层次、多方面、不确定的。尤其是顾客群体,他们会时刻跟着感觉走,任何时候都可能变更或调整自己的目标和诉求。加之购物中心所营造的购物环境必须舒适、休闲、人性化,不能让来客有压抑感、约束感,故纵容了人们的随意性和人本性负面行为的充分显现,从而造成管理工作的极大困难。尤其在目前国民素质还有待提高的我国,更会引发许许多多意想不到的系列问题。

二、购物中心的三类主流群体的基本需求特征

1. 业主

期望物业的知名度不断提升,物业管理有较高的专业能力和水准,设备设施保养精良。环境和业态布局

合理,能紧跟市场潮流,入主的品牌有号召力并能受到消费者接受和追捧。租户入住率高,最终能令物业有很高的社会知名度和较大的增值,以获取理想的投资回报。

2. 租户

希望具备优越的营商环境,设备设施配套先进、齐全,物业的社会知名度高。物业管理企业的服务优良,收费低廉、管理有序。对消费群体有较大的吸引力,经营交投畅旺,能取得满意的经营收益。

3. 顾客

享受格调优雅的购物环境,流畅方便的交通设计和设施,整齐划一、条理分明、布局合理的业态,简单明了的标识系统,一应俱全的功能配套,先进的服务设施并多样化、选择性强,高品质的商品、价格体系理想,商户信誉好、服务优良有保障。

从以上特征中不难发现这样的规律:营商者希望物业管理做得更好,提高物业的知名度,使物业保值增值,创造更好的经营条件、更大的商机;消费者则都希望享有最理想、完善的服务配套,舒适的环境和氛围,价廉物美、实惠得体的品牌商誉,而付出的经济代价最少。由此可见,购物中心这三类主流群体的要求是多么矛盾又统一;由于购物中心的物业管理涉及方方面面和多种内、外不定因素的影响,它既要满足一般低端消费群体的要求,又要达到高端消费群体的标准,所以工作既要求实在但又需要有相当的修饰,以达到低端群体与高端群体都能接受的平衡。不仅于此,难度更大的还在于物业管理公司必须精准地掌握市场动态,随时根据不断变化的市场信息调整管理方针、策略,及时配合租户商家开展各种推广宣传工作,从而形成了管理难度和管理技术的极高要求,对管理者的专业素质,心理修养等指标也大大提高。由此可见,购物中心物业管理的责任重大,工作要求十分细微,商业意识要远瞻超前,操作水平、经营策划等更可见一斑。

三、商业物业管理发展趋势

购物中心管理既有最基础的通常意义上的物业管理内容,具备物业管理行业的基本特征,同时又具有非常明显的商业规划、商业管理企业的行为特点,是融合了传统意义上的物业管理和商业管理的具有鲜明专业化特征的服务。

篇3：21世纪中国物业管理发展面临挑战冲击对策

在21世纪,人类社会将步入一个快速发展的知识经济时代。社会科技进步、人类生活方式改变,使物业管理趋向科学化及复杂化;同时,物业管理发展至今,其专业化、市场化的特征越来越显著,在未来发展中,物业管理企业将面临更多的挑战和冲击。为了适应21世纪的科技进步、社会变革和经济形势,物业管理企业必须订立长远目标及计划,并制定相应的经营发展策略。

一、物业管理企业面临的挑战和冲击

根据中国目前的经济改革形势和物业管理行业的发展趋势,物业管理企业将会面临以下冲击和挑战:

1、经济制度及经济体系变革的冲击

从计划经济制度到市场经济制度、从计划经济体系向市场经济体系转变,传统的经营理念、生产经营方式、管理方式方法在市场经济体制下已不适应,特别是中国的市场制度日益成熟,全球 经济一体化发展的大趋 势和中国加入WTO后带来国际企业的竞争,物业管理行业现有的政府保护或干预的计划经济色彩将日渐消褪,物业管理企业,碾是国有企业将会面临体制变革的挑战,因而必须调整经营战略。

2、社会生活方式改变的挑战

与传统的住户相比,新一代商品房业主经济能力强,生活品味不断提高,更注重生活享受品质,因此其物业管理消费意识较高,更重视物业管理服务的品牌及包装等心理需求。同时,国际互联网、电子商务等资讯科技高新技术的飞速发展将改变人们的生活方式,SOHO一族的生活工作方式将日渐普及。因此物业管理企业除了品牌包装,利用全电网络的运作、图文并茂的通知形式,向业主提供快速、方便的服务和与住户建立现代流行的沟渠道(E-mail,Hotline等)将是必然的趋势。

3、高科技管理手段发展带来的挑战

智能大厦、智能住宅小区日渐普及,现代物业的高科技含量不断提高,如何通过物业管理埂 好地维护和发挥智能物业的科技功能,实现及提高其使用价值,将是物业管理企业面临的一大挑战;同时,在企业中应用先进的计算机管理手段,提高工作效率,实现无纸化办公,也是物业管理企业必须考虑的课题。

4、劳动力市场化带来的冲击

劳动力市场已成为经济体制改革的重点,它意味着不仅要建立一般的劳动力市场,还要形成经理人市场(即企业家市场)。这一变化将会给企业所有员工及企业领导都带来巨大的心理压力,他们可能变为雇员、甚至下岗,这样会对其管理行为和领导行为发生影响;而另一方面,一般雇便捷的市场化流动又迫使企业要考虑在人力资源管理上有所创新。

5、消费权益及住户参与意识的觉醒带来的挑战

社会越进步,消费者消费权益意识越强,通过对服务质量、价格等对比,质量与价格不合要求的商品或企业便会遭消费者投诉、甚至淘汰,更何况物业管理服务中随着住户商品化和私有化的发展,住户自治和参与管理决策的意识亦将增强,物业管理企业要生存,就不得不重视住户的需要、让住户满意,向住户提供物超所值的优质服务。

6、市场竞争对手的挑战

物业管理市场化不断成熟,物业管理企业间的竞争已发展到全方位的市场竞争,竞争对手的竞争策略层出不穷。精明的业主懂得比较,懂得定价标准,若管理公司的表现达不到水准,便会被竞争对手取代。如何在有限的物业市场中占领更多的市场份额,以巩固企业的市场地位显得尤为重要。深圳物业管理行业的发展已经历了一个高速的企业数量增长期,现时的物业管理公司数量与管理的物业总面积相比较,并不是一个有效的社会资源配置。可以预计未来的数年,深圳物业管理行业将在市场机制中通过“看不见的手”--价值规律,以及通过政会产业政策宏观调控,进入一个企业数量与管理规模的调整期,届时出现大理的物业管理企业间的兼并,或其管理的物业相互调整兼并现象,以使企业数量及其管理的物业面积更趋合理化、效益化。

二、物业管理企业未来发展的策略

面对上述21世纪社会发展变革带来的冲击和挑战,物业管理企业可考虑以下经营发展策略:

1、以客为尊的经营策略

面对21世纪,“关怀顾客,以客为尊”方为上策,物业管理不再只是提供管理服务,而要为业主及住户全解决困难,让业主及住户满意。近年来在服务行业流行的CS战略(Customers Satisfaction)--“顾客满意”战略,

篇4：物业管理责任险产生背景发展趋势分析

物业管理是一种与城市房地产综合开发和住房制度改革相适应的新型的房地产管理模式,简而言之,物业管理是一种融管理、经营和服务三位一体的专业化管理。

即物业管理公司通过对物业专业化管理,为物业所有人和使用人提供有偿服务,充分开发物业的使用效能,使其发挥保值增值的积极作用。我国目前尚未制定专门的物业管理法,对物业管理行业法规有1994年颁布的《城市新建小区管理办法》,根据该办法深圳市出台了《深圳经济特区住宅区物业管理条》。

从上述管理办法和实施细则的规定中可以看出,各类物业管理公司在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法规而应承担的法律后果,亦即物业管理公司及其工作人员,在管理、服务的活动中,由于疏忽或过失而实施了违反物业管理法律规范的行为,对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系比较广泛,因而物业管理法律责任也具有广泛性,有房屋违法责任,土地违法责任、侵犯物权的责任、侵犯债权的责任等。物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责任方面。

被纠纷困扰的物业管理公司

随着近年来物业管理行业的不断发展以及物业的使用者运用法律武器维护自身权益的意识不断增强,物业管理公司与物业使用者之间的法律纠纷也与日俱增,而且索赔金额也日益加大。物业管理公司在日常的经营中面临着巨大的风险,因为再

优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用者的人身安全和财产造成损害,而受害者可依法提出索赔,如何转嫁风险成为摆在物业管理公司面的一个难题。

有风险,找保险

对于大多数公司来说,转嫁风险是处理风险的最佳方法。保险公司向物业管理公司收取保险费,承担物业管理公司因管理或从事管理的过程中的疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失,依法应由参加物业管理责任保险的物业管理公司承担的经济赔偿责任。

开办物业管理责任保险是转嫁物业管理公司经营过程中过失责任风险的一项有效经济手段。该保险的开办对于保险公司、物业管理公司和物业使用者都具有积极的意义。物业管理责任保险可以扩大保险的服务领域,用保险手段帮助物业管理这个新兴的行业解除经济责任纠纷的困扰,促进其健康、稳定的发展;该保险最大限度地保障了物业使用者的经济利益和合法权益,可以在物业使用者的合法权益受到侵害时,能够及。有保障地得到赔偿;该保险为房地产的发展和住房制度改革提

供配套的保险服务,该险种和楼宇按揭保险、家庭财产保险等,共同构成了为个人住房消费提供配套服务的系列保险产。

物业管理责任险运作方式

物业管理责任保险分为基本险保险和附加停车场盗窃、抢劫责任保险两部分。

保险对象:凡在工商行政管理部门登记注册,取得合法资格的物业管理者,均可作为被保险人。

1)在承保期限内,被保险人因管理或从业管理过程中的疏或过失造成第三者

人身伤亡或财产损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责;

2)事先经保险人书面同意的诉讼费用;

3)发生保险责任事故后,被保险人为缩小或减少对第三者身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。

上述第1)和第2)项每次事故总赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每次事故赔偿限额;第3)项每次事故赔偿金额不得超过保单明细表中列明的每

次事故赔偿限额。

该险种可承保物业公司在经营管理中面临的各种责任风,如公众场所中的第三者责任;电梯责任;游泳池责任;广告牌责任以及停车场责任等。

保险费的计算方式为:

A、基本险

年保险费=年物业管理费收入×基本险费率

B、附加费

年保险费=附加险累计赔偿额×附加险费率

物业管理责任险未来发展趋势

中国的物业管理行业刚刚起步,物业管理责任险亦刚刚实施,未来的趋势应该是参照国外及香港的成熟经验,对物业管行业立法,进一步提高物业管理水平,完善物业管理责任保,以求全面保障物业管理行业健康发展,形成业主、物业公司、保险公司三赢的局面。

篇5：医院物业管理其发展趋势

摘要:随着我国市场化改革的不断深入,医院将无可避免地面临体制与机制上的重大转变,而医院物业管理无疑将成为广大企业扩展生存空间的一个选择。医院物业管理具有独特的内容和特点,企业必须根据这些特点,结合医院物业管理的未来发展趋势,理性介入。

根据《20**年中国医院行业分析及投资咨询报告》等数据显示,我国目前共有28.8万所医院及相关医疗机构,其中三级甲等医院623家,二级甲等医院5198家。仅以三级甲等医院为例,20**年全国三级甲等医院物业管理主营业务收入44.8亿元人民币,相当于同年全国物业管理企业的主营业务收入总额745.5亿元的6%。同时,医院投资主体正趋多元化,全国现约有200多家各种形式的中外合作医疗机构,随着时间的推移,将会进一步推动我国医院竞争局面的形成和先进的服务理念、医疗技术、管理模式乃至市场运作方式的更新与转变。

此外,随着我国市场化改革的不断深入,医院将无可避免地面临体制与机制上的重大转变。作为医院市场化改革核心措施之一的医院后勤服务社会化改革,已呈现出不可逆转的必然发展趋势,这为物业管理公司进入医院后勤服务领域提供了大好机遇。

一、医院物业管理的内容与基本特点

1. 医院物业管理的内容。

医院后勤服务的工作特点,决定了医院物业管理的主要内容,除了我们通常所说的设备设施管理、环境保洁、绿化美护、安全保卫、消防及交通、停车场管理外,还包含了以下几个方面:

(1) 医疗的辅助服务,例如导医、护工、专业陪护等;
(2) 医护人员工作服、病人服、床上用品等消毒、洗涤及保管;
(3) 按照国家相关法规实施污水、污物、尸体的处理和医用垃圾的销毁;
(4) 协助或独立提供部分医疗用具的清洁消毒与管理;
(5) 协助或独立提供物资的送配,如跑单取药、送检验标本等;
(6) 餐厅或食堂管理,包括职工餐、病人营养膳食的订餐送餐等。

2. 医院物业管理的基本特点。

(1)服务性。

医院物业管理服务不仅限于保安、保洁等,还涵盖医院后勤工作中更大范围,如消毒、营养配餐、护工管理与培训、导医与导诊以及一些更多的延伸服务。

由于医院不同于其他物业类型,其物业管理服务也呈现出一些特殊性。比如保洁,医院是各种病原体大量存在的地方,易造成交叉感染,更经常受到病人排泄、呕吐物的污染。因此,严格的消毒隔离、控制传染病原和高频次保洁服务必不可少。不仅如此,越来越多的物业管理公司已开始独立或协助医院按照相关法规和要求提供污水、污物、尸体的处理和医用垃圾销毁的专业服务等等。

(2)计划性。

医院面积大、来往人员多、突发因素多,这要求其管理要有更强与精确的计划性。比如医院急诊常常会收到因斗殴打架受伤的病人,有些仇家还会跟踪到医院,这要求物业管理事先应有一套预案,能够很好地处理此类事件,保证就医环境