企业空间管理的基本逻辑和概念

　　企业空间管理的基本逻辑和概念

　　空间管理的语境主要是在企业管理的范畴内，因此《现代企业空间管理》一书的逻辑主线是始于企业管理的系统，将其拆分成几种相关性较高的要素，由于企业业务活动开展之需、从而配置作业空间以满足，进而以一种系统化的作业空间管理系统贯穿所有相关因素，而最终得到可以满足企业正常连续运行的作业空间。

　　在企业管理的范畴中，财务、IT、HR(人力资源)、RE(不动产)、建筑、设备是常规的管理领域，为它们设立专门的管理职能部门，是非常古老的传统，1919年的美国杜邦公司是目前所知最早的设立专门的不动产管理部门的案例。而将如此之多的管理职能及其要素整合成一个可用设施系统的核心乃是空间，空间贵在其“空”，才可以容纳所有这些要素，并整合它们成为系统，为业务活动创造良好环境。

　　空间管理职能被建立起来的标志是设立专门的空间管理岗位或部门，它是图1中所见职能中最晚出现的管理职能。空间管理到了20世纪后半段才被发展出来，这得益于美国业界于1980年代初建立的系统化的空间管理理论，并且将空间管理与CRE/FM专业进行融合，从而得到更为综合的整合工作空间管理体系。

　　《现代企业空间管理》一书首先介绍作为系统的空间管理，及其基本要素、框架结构等;然后以企业空间的生命周期和建筑设施的生命周期为时间线索，串起上述相关因素，重新阐述在时间轴上的相互关联和作用。最后以最佳实践将这些原理方法落地到适合于中国企业情况的实践中去。

　　在FM领域中，空间的概念看似简单，但却是疑惑最大的概念之一。从事FM乃至空间管理的职业经理人，也经常对空间这个概念感到非常困惑。可以将空间的概念定义成几个不同的侧面，并按系列加以对比分析。

　　系列概念1：工作空间(Workplace)、建筑空间(Building Space)与场所(Place)

　　这是一系列的概念，它们的范畴包络关系是：Place > Workplace > Building

　　Space。Place是泛指所有的场所、空间、地点，Workplace则是其中之一种，它特指以人类活动为核心而构建的场所空间。Workplace是包含了Building

　　Space在内的综合性概念，它还包括为业务活动提供支持的软性服务、流程等要素，而Building

　　Space仅限于建筑构件围合的六面体(一般四方形的房间则为梁柱板、墙体、门窗等土建构件围合而成)。地点位置(Location)则是在另外一个维度中的概念，这个维度是描述事物对象的几个基本特性：时间When、地点Where、人物Who、如何How、对象What等。Location是一个与空间关系极大的基本描述要素。

　　系列概念2：建筑空间、设施空间与企业空间

　　A 建筑空间，Building Space

　　这是建筑业的术语，是由若干建筑构件部件围合而成的“空空如也”的实体对象，从几千年前老子的哲学命题“当其无、有其用”开始，就是建筑学的核心要素。与之相并列的概念则是土建、机电各专业。

　　B 设施空间，Facilities & Space

　　这是一个FM语境下的概念，此时空间是在可用设施(Operational

　　Facility)中居于核心地位的物理和管理要素，因为它是使用者(End-user)所直接使用的对象，这种使用特性导致了设施空间具备物理和管理的双重特质。与之并列的概念是运维管理等FM职能。

　　C 企业空间，Corporate Space，或Workplace

　　这是一个管理术语，企业空间是作为企业机构所必备的诸般资源之一的纯粹的管理对象。与之相并列的概念是企业各资源如人力资源、资金、原材料(适用于制造业)等。此处的企业(Corporation)不特指商业公司，而是泛指所有的组织机构，我一般译为企业机构。

　　三者具备内在的逻辑关联，建筑空间是设施空间和企业空间的基底，而设施空间又是企业空间的基底，但是到了企业空间层面时却又几乎完全抛开了建筑空间的物理特性(取而代之的是带有企业管理色彩的物理属性，如空间标准)，这之间存在一个从建筑学到管理学的过渡逻辑，另文探讨。

　　对于空间概念的困惑多半来源于对上述这些概念未加以细分区别对待，而对这些概念的透彻理解又需要三个方面的背景知识：建筑学、管理学和FM。同时具备三个背景是相当困难的，不可能有这种大学专业，而只能是在企业实践过程中不断习得。当然，这也是空间管理作为整合学科而得以能够创造巨大价值的魅力所在。

篇2：如何做好物业企业物料消耗的管控

　　如何做好物业企业物料消耗的管控

　　物业管理，通常的理解是对物业包括已建房屋和建筑物、共用部位、共用设施设备进行管理。但是，这种理解并没有包括物业管理的全部内容。物业管理作为社会一项专业化管理服务行业，除了对物业实体和区域的管理、做好以业主和使用人为主体的公共服务、专项服务和特约服务之外，还包括对物料消耗控制的管理。

　　物料消耗是物业管理的重要领域，是指物业管理服务过程中对物料、用品、机具、工具、器材等的耗用。物业管理企业的成本费用除了人员费用之外，物料消耗占了很大比重。有效使用物业管理经费资源是物业管理企业的职责，管理要领在于按照专业化要求进行物料消耗控制。具体采取以下措施进行处理。

　　一、建立严格的物料消耗控制制度。

　　一是制定物料消耗控制岗位责任。规定四重负责制，即职能部门主管负责本部门物料消耗预算和执行、物料消耗管理员负责出入库登记、行政助理负责审核、质量检查监督员负责检查监督;

　　二是实行物料采购申报制。职能部门每月物料消耗需由部门主管填写月度《物料采购申请表》(特种情况可填单次申请表)，行政助理和物料消耗管理员就需要和数量进行盘仓和审核，经审批后方可采购;

　　三是进行物料出入库登记。所有物料经购买后需经物料消耗管理员进行入库和出库登记，职能部门负责领用、发放和管理。发放物料时，领用人须填写《物料领用登记表》。物料消耗管理员每季度盘点一次，物帐两清;

　　四是维修申报制。各类机具由各部门负责保管、使用和日常维护，出现故障需要维修、换件，须由部门主管填写《维修申报单》，经批准后执行;

　　五是机具报废制。职能部门专人维护本部门机具，小故障自行排除或由机电部维修，大故障外送或特约维修，达到报废年限和程度时，填写《报废申请表》，经批准作报废处理。

　　二、建立物料消耗年度计划控制机制。与工作计划相应，一线职能部门(如安防、机电、保洁、绿化养护等部门)每年制定年度物料消耗计划，对物料、用品、机具、器材等耗费作出年度预算，经审核、批准后执行。部门年度物料消耗计划的执行由部门主管负责，月度申购参照年度物料消耗计划进行，并与部门主管的绩效考评挂钩。质量检查监督员对物料消耗情况检查、监督，并在周检表中反映检查、处理结果。年度终了，对职能部门的物料消耗成绩进行奖惩。

　　三、对养护管理项目严格把关。一般情况下，《物业管理服务合同》和《业主公约》都会载明物业管理企业可把本物业管理区域部分管理项目委托给有关专业技术单位管理，但不能把物业管理区域整体委托给其他单位管理。国家专业技术监督局也明文规定，对电梯、消防、制冷、监控等特种技术设备须由相关专业技术资质单位予以维护和维修。

　　在对这些养护管理项目具体处理中，一是严格按相关规定，对电梯、消防、制冷、监控系统等设备委托具备相应专业技术资质的单位进行维护、保养和维修;

　　二是在委托选择、洽谈、签约过程中，按招投标规定从资质、实力、价格、服务等方面严格筛选、把关，选择最有实力、胜任养护的单位。同时，设立必要的《委托执行工作单》，由委托单位派来专业技术人员和本单位员工双方确认填写，确保委托合同顺利执行;三是对于非国家法规指定由特种专业单位养护的项目尽量由本企业执行。

　　以笔者单位在管的广东佛山华夏陶瓷博览城为例，20**年9月之前，由于开发建设单位决定，本物业区域达10万平方米的绿化园带被承包给一家绿化公司管理，年度支出绿化养护费达33万元。但由于该公司人力物力投放不足、养护技术不高，管理效果不佳。20**年9月底合同到期后，本企业决定不再续约，果断组建绿化养护部，组建专业技术人员和12人的管理团队，年度人员费用和物料消耗费用不足20万元。由于人力物力保障、技术到位，绿化养护效果远远超越之前的承包方，物料消耗计划执行顺利，员工还可获得节约奖励。

　　重视和解决物料消耗控制问题，可使物业管理企业的经营管理秩序良好，确保以收定支、收盈于支经营效果，从而争取业主和使用人的高满意率。

篇3：某企业法律工作制度

　　某企业法律工作制度

　　第一章 总则

　　第一条 为依法规范企业的经营管理活动，使公司的行为适应市场经济法制化的要求，维护公司的合法权益，制定本工作制度。

　　第二条 公司设立专职法律人员，在公司法定代表人的授权下负责整个公司及下属企业的法律工作，指导、监督公司各部门和下属企业的涉及法律的业务工作。

　　第三条 法律人员在公司对外有关合资合作公司的企业章程的规定范围内指导、监督相关合资合作公司中涉及法律的工作。

　　第二章 工作内容

　　第四条 法律顾问根据公司法定代表人的指示和实际工作的需要参与制定与法律有关的规章制度，并监督执行。

　　第五条 代理公司参与公司与其他单位或个人的纠纷的诉讼、调解和仲裁等活动。

　　第六条 负责公司的合同管理工作。

　　第七条 参与公司的重要经营活动;

　　(1) 根据指示或需要，直接参与重大项目的谈判;

　　(2) 草拟、审查、修改公司有关法律事务文书;

　　(3) 根据公司的发展情况，参与公司的有关收购、参股、兼并等资产运作活动。

　　第八条 参与处理公司与工商、物价、税务等政府部门的其他有关涉及法律的事务。

　　第九条 在公司内部开展法律培训工作，提高公司干部员工的法制观念，增强公司整体的法律素质。

　　第十条 协助有关部门处理公司内部各种违法乱纪案件。

　　第三章 工作原则

　　第十一条 预防为主的原则防患于未然，防止违法事件的发生，发现问题则及时处理，尽量减少争议和纠纷。

　　第十二条 指导为主的原则除需直接自行办理的工作外，对其他部门的工作以提供法律意见为主，不代办包办。

　　第十三条 法制原则严格按照国家有关法律、法规和规章制度办事，维护公司的合法权益。

　　第十四条 保守秘密原则对工作中涉及的公司机密严格保密。

　　第十五条 合法性与灵活性相结合原则在合法基础上，针对公司工作中的具体情况，采取灵活的措施。

　　第四章 附则

　　第十六条 本制度效力范围包括公司本部、下属企业和相关合资合作公司。