如何做好物业财务管理的细节管理

　　物管公司与业主之间的财务往来

　　物管公司要服务的业主是多行业多性质的，由此要编制很多合法的与收费相关的各项规定，才能适用于不同的业主。

　　装修保证金

　　首先说装修保证金一项，交纳保证金的应当是产权人。因为装修对房屋整体结构造成影响后，物管公司只能要求产权人恢复，产生索赔关系(由此会发生费用)。至于产权人委托装修人的关系，是物管公司无权干涉的。但是现实中，很多情况下装修保证金都是由装修人交纳，此款物管又不能不收，在实际发生赔偿时，只能由产权人和装修人自行解决了。再有，装修完毕后，退还装修押金时，通常出现当初交款人和退款时的取款人不一致的情况。物管公司若在交、取不一致的情况下退了款，很可能遭遇实际交款人再次索要装修保证金。所以物管公司需要交款人出具说明，注明交款人同意此取款人收回保证金，并加盖公章;若为个人的，要在交款人身份证复印件上注明该内容。由此，保护了交款人的利益，同时也保护了物管公司的利益。

　　即使这样，依然存在着很多弊端。比如，同一单位在不同项目缴纳同样金额的保证金。我们建议，收回原始票据的可退款，这样不会发生重复退款。如同开具服务发票后的退款业务一样，税务局要求必须交回原始发票。虽然，收回原始票据的目的不同，但都是对该业务处理的保障，避免在若干年后出现重复退款现象。可是收回原始收据是很难做到的，业主会说“收据丢了”，“不退此款水电费都不交了”。为此，一方面需要业主的大力配合，一方面做好事前工作，比如收款时在收据上标明“退款时，需交回该票据”字样，从而加强工作的严谨度。

　　物业管理费

　　收取物业管理费时，很难满足“付票收款”的要求。业主要求见发票才付款，但是收到发票就付款的单位几乎没有。还有很多单位的总公司不在本地，他们都需要将发票寄到公司总部处理，审签付款时间很长。相比之下，外资企业的付款规范程度很高。

　　还有业主将票据丢失的，要求重新开票，甚至说“你们没给我发票”，由此造成不少的麻烦，影响了双方关系及利益。这就需要财务部门想办法，避免此事的发生。我们编制了一种表格，注明“业主收到此票号的该项内容的该金额的票据”，请对方签字确认发票已收到。这样做有很多好处：一、便于项目掌握有多少业主收票未付款;二、掌握回款的时间规律，对出现异常的单位要加以特别关注，加强管理;三、掌握应收帐款金额，提醒催款，应收及时变现;四、避免与业主产生说不清的麻烦，影响关系;五、避免给企业造成不必要的损失。

　　即使我们想的、做的再好，工作也免不了不顺利。业主的配合才是关键。归根结底需要我们用真心服务，用实际行动感化业主们，争取得到大家对我们工作的支持。

　　代付款项

　　代付款情况频繁出现。物管公司向签订了物业管理协议的业主收取物业管理费是合理合法的，但是，有业主会提供一张第三方单位的支票，其实，这是该业主和第三方之间的业务资金。一来我们不能不收管理费，二来要考虑业主交款的困难，否则有可能收不回管理费了。但是，对于这种合同外收款，开票写谁的名称也是问题，很可能后期会出现索赔。所以，我们要求实际交款单位出具说明，标注“我单位或个人某某某愿为某某某单位或个人，交付某某某款”，并加盖公章。这样从台帐上可反映出应交款人的实际交款情况，又可避免遗留无法预测的麻烦。

　　物管公司内部财务管理

　　在物管公司内部管理上也应当注意细节管理，保证管理环节是环环相扣的。

　　预制卡销售水电

　　有的开发商为了省钱，采用的是手柄式售电仪器。此种售电器，只能看到前五笔售电情况，很难对销售、收费情况进行监管。有的业主是个人，根本不要票据。即使用较好的机型售电，系统也可以操作调整，监管同样有难度。为此需要建立预制卡销售水电的管理制度，设专人管理售电密码，每天交存销售款，主管不定期检查。特别是，对于卡片消磁需要重新输卡的情况，必须由主管签字。建立以业主为单位的售电台帐，由此可对业主购电出现异常的情况进行特殊管理。主管必须每天收取销售明细表，月末查看台帐情况，并核对售电汇总表与财务报表的金额。

　　票据管理

　　首先要将票据编制三个级次的号码，保证编码由始至终连续不断，又能随时找到需要查询的票据。其次，建立票据领用、交还确认手续。注明票据编码、领用项目、领用日期、领用人、交换人、交还日期。最最重要的是“领用人”及“交换人”必须由经办人本人签字。这样避免了“这票不是我领的，看不是我签的字”以及“我早就把票交还了，你没给我签上”等无法证实的情况出现。还要建立限期归还票据的制度，避免票据长期在外无法收回。以上的做法可以保证票据不丢失和票据使用责任到人，避免出现问题时相互推诿，从而保证了公司利益。

　　银行退票

　　有的银行退票密码不对，有的存款不足，有的与预留印鉴不符......各种情况的退款，都要一一列表注明。保证由收取支票的本人签字，并送回业主手中，必须重新收回票款。否则，将成为难以解决的应收帐款。财务要将再次存款的单据和退票单据同时一并入帐。这样做的好处很多：一、对频繁出现退票的单位要加强收取支票时的核对工作;二、对该业主加强管理，防备人去楼空，无法收款;三、避免业主收不到退票，拒绝交款;四、内部管理责任到人。

　　提高重视财务工作的意识

　　对外，财务工作是按照法律、法规、制度办理各项业务的工作，因为，财务工作结果要经得起每年的工商审计、税务审计。物业管理行业更为特殊，每项业务都涉及业主的切身利益，因此更重要的是要将物业管理费用收支明细及结果向业主公示。

　　对内，财务部门又是紧密连接其他部门工作的枢纽，因为财务工作内容与运营、人资、办公室的工作紧密相关。运营部门要分析运营情况，怎样出具各项目的经营情况表更加适用，使数据更加有说服力?人事部门要分析人资变动情况，人资相关的数据是否正好符合物业管理行业的特点?办公室要对与其相关的数据有明确的了解，怎样既合理又充分地使用福利费、会费、教育经费、业主活动经费?这些都是财务部门应当考虑的问题。财务部要充分了解各部门的需求，出具有实际意义的系列报表，而并非只出具一般意义上的财务报表。

　　从财务工作中看，面对的业主是多样的，不能仅用常规的办法开展工作，需要完善内部管理的方面很多。这就要在合法的前提下，用认真的工作态度和业主可以接受的方式，做好每一处细节工作。只有这样才能既建立良好的物管与业主的关系，又能做好物业管理的财务工作。

篇2：GL物业公司财务管理暂行规定

　　GL物业公司财务管理暂行规定

　　第一章 总则

　　第一条：为维护国家、企业权益，加强本公司财务管理与会计核算工作，促进公司持续发展。根据有关规定，制定本暂行规定。

　　第二条：本公司按有限责任公司的管理规范组织管理。

　　第三条：本公司按《施工、房地产开发企业财务制度》实施财务管理与会计核算。

　　第四条：本公司财务管理与会计核算工作的根本依据是《会计法》、《公司法》、《企业财务通则》、《企业会计准则》及国家与地方财政部门的有关法规和政策。

　　第二章 管理体制

　　第五条：财务部是公司财务管理与会计工作的职能部门，依照财务会计法规进行财务管理和会计核算工作，根据公司的经营计划、投资计划、财务预算计划以及具体财务开支规定的审批权限审核财务事项，对公司内部各有关部门的财务管理和经济核算工作组织协调和指导，未经财务部审核，任何部门任何人员 不得自行决定财务事项，定期向集团公司报送公司财务报表及资料。

　　第六条：公司各部门和人员均应遵守财务管理制度，按规范办理有关业务事项;认真配合财务部门落实财务管理，按规定要求做好财务会计的基础工作，准确、及时、完整填报各项原始记录及有关资料。

　　第三章 基本要求

　　第七条：财务计划是公司财务收支管理的主要依据，公司根据集团公司下达的财务预算方案安排年(月)度收支计划，确定各项控制定额、指标，作为执行、监督、考核、分析的依据。

　　第八条：收入管理。公司的营业收入、附营收入及营业外收入必须严格按照财务结算制度及时收归公司财务部，各职能部门或人员对业务所涉及的一切应收账款必须由财务部门办理结算手续，除按经济合同执行或本公司特别规定外，一切赊欠款项须按审批权限报经批准。

　　第九条：支出管理。公司的生产、经营、办公、业务活动等正常费用的资金支付，应按不同性质、费用内容由相应的职能部门的经办人员签名，职能部门负责人证明或验收，经财务部门和经理审核批准后方可支付。属投资性开支项目、因定资产购置或超过投资计划须报集团公司批准后方可实施与支付。

　　第十条：财产管理。公司的固定资产、低值易耗品、包装物及其它材物料由所领(使)用的部门和人员负责其实物的保管、维护，定期盘点及按规定办理报废核销手续。

　　第十一条：采购、验收和领用。公司一切物品的采购应有计划或公司领导授权方可办理;所有购进物品须由经办人签名，仓管员验收，领导审批，财务部门方予支付;领用物品须凭有关计划定额或公司领导批示，由领用人、部门负责人签名后办理领用。否则，仓管员应予拒付，财务部门不予核销。

　　第四章 提留与摊销

　　第十二条：固定资产的折旧年限在财务制度规定范围内，由财务部门提出具体的折旧年限，经集团公司决定后执行。

　　第十三条：低值易耗品的摊销办法，根据其单位价值、批量大小、使用期限及对当期财务状况影响程度，采取一次或分期摊销法。

　　第十四条：递延资产摊销，以五年期限按月平均分摊。

　　第十五条：职工奖励基金的提取与使用办法由集团公司决定。

　　第十六条：预提费用、待摊费用等其它提留项目执行办法由集团公司决定。

　　第五章 奖惩办法

　　第十七条：公司对坚持原则、模范执行财务制度、厉行节约、堵塞漏洞、维护公司利益、贡献突出的部门和人员予以表扬或奖励。

　　第十八条：公司对违反财务制度、徇私舞弊、损害公司利益的行为，按情节轻重追究其行政、经济与法律责任。

　　第十九条：奖罚实施办法由公司制订执行。

篇3：XD物业财务管理制度

　　XD物业财务管理制度

　　第一章总则

　　1.1为了规范公司的财务管理行为，加强公司财务管理，保证公司资产的安全、完整与增值，促进公司的发展，制定本制度。

　　1.2公司财务管理的基本原则是：按照国家《企业财务通则》和有关政策法规，结合各部门的运营实际，合理组织并规范、优化企业的财务活动，正确计算和反映各部门的经营成果及财务状况，严格执行国家和公司规定的各项财务开支范围和标准，切实提高各部门财务管理的效率和水平。

　　1.3公司财务管理的基本职责是：认真遵守国家财经法规和公司各项财务制度，充分发挥核算、监督、控制职能，建立健全内部控制制度，做好财务管理基础工作和各项财务收支的计划、控制、核算、分析和考核工作，依法合理使用资金，有效利用各项资产，大力开展增收节支，努力提高经济效益。

　　1.4公司内实行统一领导、分级管理、分别核算、利润留成的财务管理体制。公司的财务管理工作在公司总经理、财务管理部及政府相关职能部门领导下，由财务管理部负责人主管，财务管理部具体负责，并主动接受政府职能部门的检查监督。

　　第二章固定资产管理

　　(一)分类与界定:

　　2.1公司内各部门的固定资产分为五大类：

　　1)房屋建筑物(厂房、写字楼、宿舍、住宅等)

　　2)电子设备(空调、电脑、打字机、程控设备等)

　　3)运输设备(各种机动车辆)

　　4)机械设备(机加工设备、工程机械、发电机组等)

　　5)其他(办公柜、台等)

　　2.2使用年限超过1年以上，单位价值1000元以上的有形资产，均应列为固定资产;对一些单价不足1000元，但数量众多，在企业的生产经营中发挥较大作用的，也应列为固定资产;

　　(二)购置与验收:

　　2.3固定资产的购置应由使用部门提出申请，按规定的审批权限进行审批后，由实物管理部门负责购买，使用部门验收，验收后同时填写《物资/服务申请报告》和《资产情况审核单》，并由实物管理部门根据《资产情况审核单》的内容登记且明确实物责任人后方可投入使用。

　　2.4固定资产购置经办人应在购置完成后持《物资/服务申请报告》和《资产情况审核单》及有效发票到财务管理部办理报账手续，财务部须查验上述手续是否完备并核对购入资产的内容、附(备)件、价格等与合同、发票、单据一致后方能入账。

　　2.5购置的固定资产不得以个人名义定购、办理产权登记、注册等。

　　(三)审批权限：

　　2.6购置固定资产(不含厂房、车辆)单价1万元以下由总经理审批;单价1万元以上由地产公司董事长审批。

　　2.7购置办公楼宇、厂房、住宅、车辆需附专题报告，报公司总经理签署意见，后报地产公司董事长审批。

　　2.8报废、转让固定资产以及固定资产盘盈、盘亏的处理和计划外购置非生产用固定资产(不含办公楼宇、厂房、车辆)单价5千元以下由公司总经理审批;单价1万元以上逐级上报后，由地产公司董事长审批。

　　(四)日常管理：

　　2.9财务部应建立固定资产明细分类账，详细记录固定资产的购入、调拨、结存情况，并设立辅助台账;实物管理部门应建立固定资产卡片，详细记录固定资产名称、规格、型号、使用单位责任人、投入使用日期、原始金额、维修记录等情况;使用部门应指定责任人，负责日常使用管理及维修、保养;财务部、实物管理部门、使用部门应至少半年核对一次，做到账、卡、物相一致。

　　2.10坚持年度盘点制度，由实物管理部门组织，财务部配合，每年至少盘点清理一次，检查其使用情况，编制固定资产清查盘点明细表，并写出书面报告，对盘盈、盘亏的资产要找出原因和责任人等，按规定的审批程序和权限，报有关领导和部门批准后处理。

　　2.11对长期闲置的固定资产，应积极变现，不能正常使用，无修复价值的，要及时办理报废手续，固定资产的报废、转让，均需按规定的审批权限审批后方能办理。

　　2.12对因使用、保管不善而造成的固定资产损坏或丢失，由有关责任人员按重置价值或账面净值赔偿损失。

　　2.13应按有关规定正确计算固定资产折旧。对已提足折旧、仍有使用价值的固定资产，不得办理报废手续;已无使用和修复价值，但尚未提足折旧的固定资产，可按规定的权限审批后报废。

　　2.14公司内固定资产调拨，由调出单位填写《资产情况审核单》并随资产一起走，调入方凭《资产情况审核单》登记资产台账，调出方要及时注销资产。

　　第三章流动资产管理

　　(一)现金管理：

　　3.1各部门现金(指存放于出纳处的人民币和外币以下同)的使用范围须按国家《现金管理办法》进行，范围之外的现金使用应通过银行或公司内转账结算，不得由出差、采购人员携带大量现金外出，不得为任何单位和个人套取现金。

　　3.2各部门必须核定库存现金限额，报财务管理部批准并备案，限额的核定以本部门3-5天的现金用量为准，凡超过库存现金限额应及时送存银行。

　　3.3除零星现金收入可以补充库存外，收入的现金应当天送存银行，在银行停止收款后收进的现金，应当采取妥善保管措施，于第二天送存银行，金额超过3000元的须送存夜间银行。

　　3.4出纳员在办理现金收付款时，必须检查是否按规定的审批权限及程序进行审批，不得受理未按规定审批的收付款业务;不得受理不完整、不真实、不合法的内部凭证，并视情况报告财务部负责人。

　　3.5出纳员在办理现金收付款时，应坚持“当面点清”制度，每笔现金收付后，须加盖现金收讫或现金付讫戳记，并即时入账。

　　3.6现金日记账应使用订本式账簿，实行会计电算化的单位，出纳员仍要设置现金管理系统，逐笔登记。

　　3.7出纳员必须做到“日清月结”，日记账与库存现金应于每日终了后核对，如出现长短款，应报告财务管理部，查明原因及时处理。

　　3.8不准用白条抵现;不准因私借现金;不准保存账外现金。

　　3.9财务管理部应对库存现金进行经常性和突然性检查。

　　3.10财务管理部应定期对各开户行的户头进行清理、核对，对不再使用的账户应及时办理销户手续;严禁出租(或出借)银行账户。

　　3.11出纳员每月终了后于5个工作日内，应根据银行对账单仔细核对和清理银行日记账，查明未达账项及其原因，编制《银行存款余额调节表》及说明，报公司财务管理部审核。

　　3.12银行存款的支付需要按规定的审批权限，履行审核程序，做到单据齐全、审批手续完备、合符规章。

　　3.13各部门管理人员因公出差、接待客户或购买小额物品等，可申请借支备用金;财务部可根据业务情况，确定借支备用金的合理限额;严格控制管理人员借取大额备用金。

　　3.14借支备用金需由经手人填写《借款申请单》，并注明借款用途、金额、预计还款时间等，并经过规定的审批程序。

　　3.15借支的备用金应在业务完成后十天内报销或清还，对未按规定及时清还者，公司财务管理部应通知人事部门从借款人当期或下月工资中予以扣还;并不得批准其再次借款。超过三个月仍未清还，且欠款超过1000元者，提交所在部门或有关部门严处，并视同占用本单位资金，按银行利率计收利息。

　　3.16管理人员调离公司时，原所在部门应督促还清各种借款，未清者，人事等有关部门不得予以办理调离手续。

　　3.17财务管理部应逐月清理并将备用金结欠情况通报各有关部门和个人。

　　(二)存货管理：

　　3.18各部门存货管理应遵循采购、验收、付款、保管、使用相分离，会计全面监督的原则。涉及各个环节的业务不能由一个人承担，会计员、出纳员不得兼办采购或保管业务，采购员、保管员不得兼任或代办会计业务。

　　3.19各部门必须建立严格出入库手续，办理出入库手续时必须使用规范的凭证，设立实物账(卡)，定期登记物资出入库的动态，做到存货进出有据。

　　3.20仓库应设立反映数量的明细账，按类别、品种、型号、规格，逐笔登记库存动态。财务人员应至少每月对仓库的账目进行审查、核对并签章。

　　3.21各部门要定期组织清查、盘点工作，切实保证账、卡、物三者相符。每年至少在年终全面清查盘点一次，该项工作必须要有财务人员参加。

　　3.22盘点过程中，要认真负责地填制《仓库物资盘点表》，除盘点数量外，也要检查存货的质量状态和积压状况等，如发现盘盈、盘亏或毁损、积压等，应查明原因和责任，并按规定程序上报审批。

　　3.23对存货短少、毁损实行索赔制度。由于个人原因造成的短少、毁损，应照价赔偿;由于外部原因造成短少、毁损，应采取措施索赔;因管理不善造成的短少、毁损，视不同情况分别追究有关人员的责任后处理。

　　3.24对已领用的低值易耗品，应设置备查账簿进行登记，并视同存货进行日常管理。

　　第四章收入及费用管理

　　4.1各部门应按照国家财政部《会计核算制度》有关规定，正确确认收入的实现，严禁收入不入账或收入挂账而不结转销售等隐瞒、截留收入，切实按收入与费用配比原则结算当期利润。

　　4.2各部门应根据公司的要求，结合经营目标和行业特点，挖掘潜力，努力降低生产经营成本，并正确处理成本与质量、市场资金周转等方面的关系，争取最大经济效益。

　　4.3各部门的成本工作须遵从国家关于成本开支范围和成本核算等方面的规定，并根据成本管理的要求，围绕责任成本中心进行核算，建立以责任成本中心为对象的成本经济责任制。

　　4.4公司应于年初编制当年的生产(开发)成本计划及期间费用计划，确定当年的成本耗费水平及可比费用的降低任务和降低措施，并将成本费用计划任务分解到各部门。年度成本计划须报上级单位存查。

　　4.5各部门应严格控制成本计划执行中的超支因素，财务管理部可根据情况分别作出拒付、要求重新申报计划及报经总经理审批同意等处理意见。

　　4.6各部门应定期进行成本分析工作，将实际成本和实际消耗定额与计划成本、计划定额、目标成本等进行对比，总结经验，找出偏差，解剖原因，明确责任，并及时采取必要的纠正措施。

　　4.7稽核人员应定期对银行结算票据的使用情况予以查核。

　　第五章财务印鉴及票据管理

　　5.1财务印鉴须由两人(或以上)分工保管;出纳员不得保管财务专用章。银行结算票据、财务收款收据等统一由出纳员保管，财务印鉴不得预留在空白财务票据上。

　　5.2财务部应设置支票、银行汇票、商业汇票等银行结算票据的领用登记本，实行登记领用制度，详细登记金额、用途、期限、号码、收款单位等内容，并由领用人签字。

　　5.3特殊情况签发不填写金额支票时，必须在支票上写明收款单位名称、款项用途、签发日期、规定限额等，并由领用人在登记本签字确认。

　　5.4收到外单位开出的结算票据时，应立即向银行申请兑付，并坚持收妥确认原则，未经确认，不得做出付款等行为。

　　5.5严禁签发空头支票、无能力按期付款的汇票和有效期超出的支票。

　　5.6如遇银行结算票据遗失，直接责任人应立即通知出纳员，并去银行办理挂失手续;逾期未用的银行结算票据，领用人应及时交回出纳员，办理注销手续，对填写错误、过期失效的银行结算票据，出纳员应加盖"作废"戳记，连同存根一并保存。

　　第六章附则

　　6.1本制度由宜宾市雅信物业管理有限公司批准施行，适用于公司内各部门。

　　6.2各部门可根据自身情况对本制度制定实施细则，或作一定的修改补充，报公司财务管理部批准。财务管理部未批准修订前，按本制度执行。

　　6.3本制度未涉及或未尽的财务管理事项，按公司或国家的有关规定执行。本制度由财务管理部负责解释和修订。