物业公司财务管理的特点

　　物业公司财务管理的特点

　　1、物业公司的财务管理体现于综合性的管理随着市场经济的不断发展，物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，它提供的是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高，现代物业管理公司的财务管理，在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

　　2、物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资金，这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资，到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金，没有资金做基础，任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见，物业公司财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

　　3、物业公司的财务管理的其他方面特点

　　(1)由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关，大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务，其资金运动过程及形式必然相对简单，从而决定了财务核算对象相对简单。

　　(2)物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面。

　　(3)物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

篇2：物业公司财务管理特点及运行机制

　　物业公司财务管理特点及运行机制

　　尊敬的各位领导、各位同仁大家好：

　　根据河南物业商会的安排，河南万厦物业公司在本次物业管理收费及财务管理研讨会上作为主讲企业，我作为万厦物业公司财务负责人，谈一谈个人对物业管理企业财务管理的一点看法和体会，下面有五个问题与大家共同分享。

　　第一个问题：物业管理企业财务管理具有什么样的特点呢?

　　物业管理企业是高度统一的管理，全方位、多层次的服务，市场经营为一体，寓经营、管理于服务之中的一种新兴的服务行业，属于第三产业，我国的物业管理起步较晚，目前还没有专门针对物业管理企业财务核算的会计制度，由于物业管理是作为房地产综合开发的延续和完善，是在房地产开发中为完善市场机制而逐步建立起来的综合性经营服务方式，物业管理企业目前的会计核算主要参照《施工、房地产开发企业财务制度》，并执行《物业管理企业财务管理规定》，但物业管理企业毕竟不同于施工、房地产开发企业和其他服务业，物业管理企业有其自身的经营特点和管理要求，而物业企业的财务管理是物业管理企业的财务活动，是协调、处理各方面财务关系的一项经济管理工作，是企业管理活动的基础和中心。我本人认为，物业管理企业财务管理具有综合性强、覆盖面广、敏感性强三个特点：

　　特点一：综合性强

　　财务管理是运用价值形式对企业的经营活动进行管理的，企业经营活动中的一切物质条件、经营过程和经营结果，都可以通过价值形式进行综合性地反映。财务管理的这一特征表明了企业的财务管理工作具有很强的综合性。因此，财务管理作为企业管理的一个组成内容，在整个企业管理工作中居于核心地位。

　　随着现代市场经济和商品经济的不断发展，物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，物业管理的行业特性之一，物业管理服务提供的产品是全天候、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高，现代的物业管理企业的财务管理，在管理手段上已经广泛实行财务预算， 财务动态分析方法，加强预算控制，参与企业经营管理决策等;在管理方法上，采用会计电算化，普及

　　计算机的应用和分析，实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

　　特点二：覆盖面广

　　物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，这种服务的确定和选择又是一种市场行为，市场经济离不开资金运用，企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资金，这是企业进行各种经营活动的基础。而在企业里，一切涉及资金的活动都是财务管理的内容。在企业的经营活动中，企业内部各个部门、各项目的工作都与资金有关。从提供服务、支付人员工资，对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保洁、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入都与资金有关。各个部门都要使用资金，没有资金作基础，任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见， 物业企业财务管理涉及的面相当广泛，企业经营活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理企业的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

　　特点三：敏感性强

　　在企业的经营活动中，各项工作的进展情况，都可迅速地反映到企业财务上，并影响企业的各项财务指标。而企业的经营活动是一个整体系统，某一个环节出现了问题，都会影响到其他环节，从而影响企业整个的财务状况。但是有些环节上出现的问题是不规律、无法预测的，诸如市场供需条件的变化，企业外部的经济环境的复杂多变，都会给企业的经营和财务活动带来很大的影响。

　　随着市场经济的发展和社会化、专业化、市场化物业管理的推进，物业管理招投标应运而生。从一开始介入市场，财务管理中的费用测算就是投标书中最重要的部分，报价也是个敏感的话题，由于服务费用各有千秋，各企业测算角度不同，费用测算没有一个统一的平台，企业能否中标，在费用的测算上，关键不在于费用具体值的高低，而在于测算的过程和依据。物业管理服务的性价比是弹性的，而非刚性或半刚性，其所提供的产品定量容易，定值难，因此，要真正做到质价相符，优质优价是不容易的。市场经济是竞争经济，通过激烈的市场竞争，才能促使物业管理企业有一种紧迫感，感到搞不好工作就难以使企业得到发展，有被社会淘汰的可能性。只有通过企业的不断自我完善和创新，通过企业间相互的竞争交流，最终才能降低物业管理成本、提升物业管理服务质量，

　　才能使物业企业持续发展。这就要求企业财务管理人员应善于对企业内外部经济关系及时进行合理调节，以适应外部经济环境的变化，不断提高企业防范风险的能力，增加企业市场竞争能力。密切注视外界的变化，及时向企业管理者提供财务信息，反映经营状况的进展情况，促使企业管理者作出正确的决策，并对企业经营的全过程进行指导和控制。第二个问题：财务管理在物业管理企业中如何运行和控制

　　目前物业管理企业财务管理中的核算体系，我个人认为主要包括三个方面：财务预算、财务核算及成本控制。

　　1、财务预算的运行和控制

　　由于物业管理是对房屋设施设备等实行多功能、全方位、综合性经营管理与服务，既管物又服务于人，就应该就其提供的物业服务收费。国家发改委建设部规定了两种收费方式：包干制和酬金制。河南万厦物业公司采用的是包干制方式，此种方式是指业主只支付固定的物业服务费用，物业管理企业自负盈亏。这种方式有别于其他企业，收入的基本确定，企业就需要精打细算，以收定支，科学的进行年度预算。

　　财务预算是一项比较复杂的工作，需要考虑的因素很多，作出准确的预测是非常困难的，但预算是物业管理企业财务管理经营计划的核心，包括详细的预期收支估算，允许的空置率水平和经营费用。这些数字构成了物业管理的量化目标。同时预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具，即当实际收入低于预算或费用超过预算时应引起项目负责人的注意。

　　当物业管理企业的财务人员能够编制比较切合实际的预算时，企业能就未来一年的经营计划，做出比较现实的安排。基于河南万厦物业公司财务管理采用电算化，充分利用公司过去的财务数据进行统计技术分析，并根据企业的资产能力和外部经济环境对未来市场的影响进行估计，从而作出年度财务预测。

　　物业管理企业年度财务经营指标预算分为两个方面：

　　(1)收入来源的预算

　　由于物业管理企业的收入来源是以元、角、分为基数的标准，根据郑州市物价局核定的政府指导价，按建筑面积多层建筑收费标准最高为0.38元/平方米/月，高层建筑收费标准最高1.1元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算

　　，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。

　　虽然已接管的物业收费标准已按物业合同的约定确定，但物业“滚动开发”的情况比较多。业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，鼓励管理处根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，开展家政服务，提供有偿特约服务，多方位、多渠道创造经济效益，以业养业，补充物业管理经费的不足。

　　⑵ 成本和费用的预算

　　收入来源的基本确定是物业管理企业有别于其他企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理和控制成为物业管理企业财务管理的核心内容，企业能否盈利、能否持续发展，关键在于能否有效的控制成本费用，故成本费用的预算是年度预算的重点。

　　物业管理企业的营业成本是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修管理和服务所发生的各项直接支出，包括人工成本，直接材料和间接费用等。

　　财务计划确定后，要将计划具体化，进行财务预算，进一步细化各种现金收支预算，使财务计划成为企业财务管理目标的控制标准和考核依据，在实现企业价值最大化中发挥重要作用。

　　2、物业管理企业财务核算及成本控制

　　在物业管理企业的财务管理运行和控制过程中，最为关键的是对年初预算项目进行跟踪控制。河南万厦物业公司根据各管理处的具体情况，年初经过调研，确定年度预算目标，由管理处负责人签订目标责任书，各管理处财务人员根据本管理处的经营预算切实做好会计基础核算工作，实现数字化、报表化、动态的分析管理。实行多级核算，做到事前有预算，事中有控制，事后有监督，各管理处通过日常考核与年度考核相结合的方法，进行成本控制，是典型的预算结合目标成本管理模式。

　　就收入核算而言，河南万厦物业公司采用的是双月收费制，即每两个月收一次物业服务

　　费，随着入住业主或使用人的相对稳定，根据年初计划主营业务收入按计划进度按部就班稳步收缴，杜绝前松后紧的情况发生。对于业主欠费产生的应收账款的管理和控制应区别对待，物业管理企业的应收账款有别于商业企业，它不会给企业带来信用销售，也不会使企业利润增加，相反，物业管理企业产生的业主欠费只会使企业收入减少，现金流短缺， 对物业企业而言业主欠费越多，数额越大，物业企业的风险就越大，企业的生存将会举步维艰，甚至倒闭。物业企业财务管理要求加强应收账款的管理，调查分析应收账款形成的原因，及时反馈到项目管理部门，在最短的时间里解决问题，将坏账损失降到最低。减少应收账款的形成，加快收入的回笼，物业企业才能持续发展。

　　成本和费用是企业生产经营过程中的货币表现。对成本和费用的管理是物业管理企业财务管理的核心内容，成本和费用核算是否准确、真实、合理，关系到经营成果的计算是否正确，直接影响国家、企业和职工个人的利益分配。

　　就营业成本而言，河南万厦物业公司根据年初预算，将营业成本分为多费用项目，对其中由管理处可控成本项目制定考核制度，定期进行经营管理日常考核，并对计划预算的执行结果进行动态分析、考核，以查明预算计划完成或未完成的原因，制定预警机制，以便采取措施，改进工作，及时调整管理方案。如人工成本实行定岗定员，公司允许主动缺员，所谓主动缺员，是针对某些岗位人员素质低，服务意识差，不能给企业带来经济效益和社会效益，对于这样的岗位人员，宁缺勿滥，其他费用项目实行年初预算，严格按预算目标进行双月考核，日常考核制度与员工工资挂钩，核定预算额度标准，实行年度总额控制。

　　财务管理贯穿物业管理企业整个经营过程。在经营过程中，财务预算是手段，财务管理的控制是关键。有些企业的财务管理存在两个误区：一是把财务管理简单化，仿佛财务管理只是财务部门的事，而财务部门只是会计核算部门，忽视其整体管理职能，忽视其管理方法和管理理念在企业管理各个方面的应用和贯彻。二是财务部门完全听命于“老板”，忽视财务管理自身的规律性与相对独立性。物业管理作为我国gg开放后，伴随经济体制的转轨和住房制度改革深化而出现的一种新型的房屋管理模式，在目前激烈的市场竞争中，不少物业管理企业连年亏损，濒临破产，而同样是物业管理企业的河南万厦物业公司却步入良性循环，蒸蒸日上。为什么?因为万厦人在深化改革中敢于创新，创立了一套“成本控制”的管理模式，并把这种“成本控制”理论应用到企业管理的各个方面，当作一项核心任务。河南万厦物业的“成本控制”经验有两大要点：一是成本控制指标分解，纵向到底，横向到边;二是全员参与成本控制，每项成本、费用控制指标都有账可查，有人控制。

　　第三个问题：日常耗材是物业管理企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业企业成本控制的重要环节

　　由于物业管理企业是围绕“人的住用环境”以物业为对象，以人为核心开展专业管理与服务，如各类房屋建筑及附属设施设备的维修养护，物业环境的治安保卫，消防管理，清洁保洁，污染防治，绿化管理，停车场管理等，每一项业务的开展均需耗费物料用品。

　　为了加强和规范物料用品采购的管理，严格控制和节约各类物品的支出成本，河南万厦公司出台了《物料用品采购规定》，河南万厦物业公司日常对各种耗材的管理，分为由公司统购的物品和由管理处自行采购的非统购物品两种方式，对大宗、常用、易损物品由公司统一采购，各管理处根据年初预算的需求，到公司仓库领用，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。

　　年度预算时公司从多方面考虑，根据各个物业区域的设施设备、房屋及附属物的老化程度进行物料耗材的预算。如对于清洁保洁用品的预算可以按照保洁人员的数量，根据保洁区域的档次和清洁卫生工作所负责的面积大小，来配置不同的保洁工具用具，预算出不同的费用额。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度，在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序，堵住漏洞，降低成本。

　　河南万厦物业的“成本控制”模式是从现代企业财务管理中引申、深化出来的，是财务管理理论运用到企业管理实践中的典范。

　　第四个问题：资金管理

　　在资金管理方面，为加强公司系统内资金使用的监督和管理，加速资金周转，提高资金利润率，保证资金安全，公司制定了严格的资金管理规定。

　　公司财务管理部是公司资金管理部门，办理各管理处以及公司内部独立单位的结算和资金管理工作，财务管理部具有管理和服务的双重职能，与下属管理处在资金管理工作中是监督与被监督，管理与接受管理的关系，在结算业务中是服务与被服务的客户关系。

　　由于我公司管理项目分散，公司成立了一支业务娴熟、具有专业技能的会计队伍，财务人员分散办公，统一管理，各管理处财务人员全部采用电算化，统一核算方式、统一核算程序、统一核算模式。公司财务管理部按管理处设置明细账，单独核算到管理处，各管理处财务核算到每一户业主各项应收费用。

　　在存款管理方面，公司内各管理处在附近银行保留一个存款户，办理小额零星结算，以点带面，全方位控制收入来源，所有现金类资金在公司规定的限额及时效内缴存银行，由公司统一管理和控制。在资金支出方面，公司根据各管理处实际情况，酌情核定备用金，严禁坐支现金。

　　在资金管理和检查方面：公司财务管理部以资金的安全性、效益性、流动性为中心，定期开展以下资金检查和管理工作，并根据检查情况，定期向总经理、董事长专题报告。

　　a)定期检查各管理处的现金库存状况。

　　b)定期检查各管理处在财务管理部的结算情况。

　　第五个问题：关于物业管理企业纳税管理的具体做法

　　物业管理企业属服务业，是一个微利企业，历属地税管辖，应交纳的流转税种包括营业税、城建税和教育费附加，如果企业经营范围包括租赁业务，则同时还应按租赁收入交纳房产税。以上交纳的税收是以营业收入作为纳税基数的。无论企业规模是大还是小，都应按国家税收政策合法纳税、合规经营。至于企业所得税，以20**年为界，20**年前成立的企业

　　向地税局交纳企业所得税，20**年后新成立的企业向国税局交纳企业所得税，企业所得税是以企业应纳税所得额为基数，平常有利润预交，年终汇算清缴。

　　由于税务部门的分立，自20**年取销代理业发票后，物业管理企业重要的业务：代收水电气暖等代理事项的发票无法解决，虽然物业管理企业归属地税局管理，但代收的项目又均归国税局所管的增值税税种，代理发票的问题，地税推国税，国税又暂无法解决，虽然关于该事件我曾通过多渠道向省国税、省地税及相关部门多次反映，但目前仍无法解决。鉴于物业管理企业代理业务处于如此不利形势，我不赞同有的物业管理企业利用地税局的服务业统一发票开具代收业务，将税费转嫁给所服务的客户，这样做既多交了冤枉税，增加了客户负担，同时也违犯了发票管理暂行规范，超经营范围使用发票。

　　在税务部门没有解决这个问题之前，物业行业应有统一的核算口径，我建议物业企业依据20**年颁布的企业会计制度中其他法规《会计基础工作规范》的通知(财会字[1996]19号)中第三章第二节第五十一条的规定，一张原始凭证所列支出需要几个单位共同负担的应当将其他单位负担的部分，开给对方原始分割单进行结算。即采用自制分割单的形式，开展代收业务，以规避缴纳冤枉税。代收项目如果核算方法不对，直接影响企业的经济效益。

　　物业管理企业伴随着我国gg开放的历程一路同行，物业管理已经成为具有相关规模的新兴行业，但还没有独立的行业财务制度，财务管理工作基础还很薄弱，许多问题有待实践和探索。

　　以上是我个人在物业管理企业财务管理过程中的一些浅显的认识和体会，大家有什么不同见解，还请多提宝贵意见。

篇3：建立有物管行业特点财务管理制度的研究

　　建立有物管行业特点财务管理制度的研究

　　第一部分：问题的提出及成因分析

　　在我国物业服务行业的发展和物业服务市场的发育发展中，有些矛盾和现象很特别，比如物业服务企业和机构过多，在600多万人口的深圳，物业服务企业有600多家，非企业的物业服务机构还有800来家;在1300万人口的上海，据1999年的资料显示已有2000多家物业服务企业，是否也有非企业的物业服务机构未见资料显示，但从上述情况看，其每个企业或机构所管理的面积即规模肯定是有限的。再如深圳最大的物业服务公司在本地的管理面积也没有超过500万平方米的，比较香港700多万人口，有物业服务企业500多家，最大的企业管理面积可达2000多万平方米。我们的物业服务企业或机构多所带来的问题，是很多企业或机构都管理着一些盈利能力很差或根本无盈利能力的物业项目，造成有限的管理费被过多地用在支付人工成本上。在深圳有的小项目 ，人均工资在1000元左右的低标准，而在管理总成本中却能占到60％甚至80％的比重。其它的管理成本被挤占，管理不到位，业主意见大的问题就必然比较突出。为把这些问题理的更清楚一些，本部分从四个方面把问题提出并做以成因分析。

　　一、开发商热衷组建物业服务机构

　　开发商组建物业服务公司是个历史现象。在物业服务发展初期，由于没有形成社会化和市场化，开发商为管理好自己所开发的物业，成立所属物业服务公司是非常必要的。随着物业服务社会化、专业化、市场化的实现，开发和管理的分离成为必然。然而直到现在，仍有一些开发商，主要是一些只获得某单项开发权的非专业开发商，热衷组建物业服务公司或内部物业服务机构。其中，有些开发商不是主要考虑怎样把自己开发的项目管理好，而是看到物业服务收费是稳定的经济来源。他们甚至不知道或明知不顾这个费用是取之于民，用之于民的，而靠收取管理费作为自己的营业收入，有的开发商虽不在意甚微的管理费，但也认为肥水不能流入外人田。甚至考虑到，有了这么个收费机构，在公司遇到资金困难时，也可调用以度“饥荒”。这就是为什么明知物业服务盈利能力有限，有的甚至还要给予补贴。而一些开发商却仍要成立物业服务公司或内部物业服务部门的根本原因。

　　二、物业服务公司不论规模、不计成本接物业

　　物业服务规模越大，管理成本相对越小，其效益也就越好，这是所有物业服务公司都清楚的非常简单的逻辑现象，但现实中几乎所有的物业服务项目都有物业公司或某些非公司的物业服务机构去争，有的项目甚至规模很小，质素也并不好。虽然，有的物业服务公司也会考虑边际成本共享以减少运作成本，扩大规模。但也有其它因素促使一些公司盲目去接，如对进入市场和塑造品牌的模糊认识，认为只要能外接物业，就等于进入了市场，不论赚与亏，接到物业就行，而接到物业就即树立了形象，又增加了管理面积，还有利于企业资质的提高。也有的上级公司对物业公司不正确地下达盈利指标，甚至要求上缴利润，使得物业服务公司必须想办法寻找经济来源点。在这些表象因素的背后，都要有一个共同需求，这就是资金的支撑，最容易的解决办法或许就在于挤占、挪用本来就不宽裕的物业服务费，形成了管理费中有油水可捞的现象，而且在现行有些管理处财务管理制度下这种挤占、挪用变的方便和可能，利益起了决定性的作用。这就是这什么很多物业服务公司都知道管理项目要具备一定的规模和符合相关条件，但却还是要不顾成本去接一些面积较小或质素较一般的物业项目的主要原因。

　　三、实行物业服务的物业也存在较严重的衰败现象

　　物业服务与传统房屋管理最显著的区别之一就是打破了房管所体制下房屋状态一年新、二年旧、三年破的局面，而使房屋保持常新和状态完好，甚至可以保值增值。但现实是这种本应很明显的区别不够理想，很多比较好的楼盘和新楼盘都不同程度地存在着逐渐衰败现象。虽然物业的自然损耗和大的环境气候对这种衰败有不同程度的影响，我国的物业服务费普遍偏低也会导致管理水准偏低。但一些开发商和物业服务公司对有限的物业服务费的有效利用和管理规模小，管理成本高造成的维修、养护费用被挤占而使房屋失修失养，甚至有意挪用、侵占业主利益，使得维修养护不到位等情况都不同程度的存在，从深圳1998年制订的老旧小区改造整治计划中把1991年所建房屋列入了整改范围就能说明一些问题。这就是为什么很多物业没有像物业服务理论上说的，通过物业服务可使物业保持常新，而是比较普遍存在衰败现象的重要原因。

　　四、物业服务公司再努力，业主仍然难满意

　　总体上说，很多物业服务公司已经费了很大的气力，想了很多办法来提高自己的管理能力、服务水平以使业主满意。比如，整个90年代物业服务比较发达的地区都处于物业服务企业自身打造、自身提高的过程，90年代初便有建设部颁布“文明住宅小区考核办法”发展至中期形成现行的“物业服务优秀小区(大厦、工业区)考评标准，对全行业推广规范的物业服务运作模式，提高管理和服务水平起到了重要作用，90年代中期又有公司引入CIS企业形象策划工程，从形象、礼仪、视觉及管理意识上对自身进行再塑造，为推动物业服务市场化进程和物业服务企业进入市场做出了贡献，同期，又导入ISO国际质量管理和保证模式这一先进的质量管理手段，为行业提升服务质量管理意识和水平找到了一条新路，90年代末期，行业内又倡导CS顾客满意战略，甚至把业主当上帝来敬，使物业服务行业的自身建设达到了很高的程度。但是即便物业公司再努力，也很难满足业主对物业服务服务的需求。

　　表现在一些业主或业主委员会与物业公司的矛盾比较普遍，有的甚至比较尖锐，这并不是说业主难伺候，主要存在两点因素，一是比较规范的优秀企业的比例还比较小，以深圳为例，物业公司和机构共有1400余家，导入ISO质量体系的不过100家，占不到7％;深圳按大厦、小区、工业区等计算管理项目有3000多个，通过国优考评标准的150多家，省、市级的共计300多家，总计比例为15％。二是业主的物业服务消费意识还比较薄弱，总体来说业主对物业服务这种新的花钱购买的服务比较原来不花钱的房产管理是有一定的心理抵触的。但这些表面因素归结到一点，还是业主交了钱，你是不是管好、用好的问题。与上述几个问题连贯起来看，如果开发商或物业服务公司在现有财务管理状态下挪用、挤占或不规范使用管理费，管理处由上述原因引至管理费用不足时，自然会导致管理不规范，甚至会想办法乱收费，房屋和物业环境变得容易破旧起来。于是，这种管理服务不到位，财务管理不透明，业主当然有疑问和不满，甚至产生矛盾。这就是为什么尽管很多物业服务公司竭力在优质服务、质量管理、形象工程等方面做努力，却仍然与一些业主或业主委员会的矛盾普遍存在，而且有时关系非常脆弱的主要原因。

　　综上所述，以上几个问题和矛盾的产生，归根到底是一个“利益”问题。而利益问题就存在于我们现行的独立的物业服务项目(管理处)的财务管理运作之中。具体表现在管理处财务管理是否真正独立核算，是否透明和公开，物业服务费的使用是否合理，有没有挪用、占用、转移和多提佣金、利润等违规现象。因此，建立规范的有物业服务行业特点的管理处财务管理制度是牵涉行业发展和行业市场发育的至关重要的问题。

　　第二部分：物业服务处财务管理概述

　　一、定义及一般概述

　　物业服务处是指物业服务企业或某些物业服务机构下属的，在一定物业区域内，具有一定管理规模、独立行使管理权的基层物业服务单位。

　　物业服务处财务管理是指在一独立行使管理权的基层物业服务单位内，独立核算的财务主体所进行的以物业服务费为主要对象的费用计划、编制、控制、使用及管理和分析的财务活动。它的基本职能是通过一般会计制度规定的程序和方法，将由物业服务处管理服务活动而产生的大量的、日常的业务数据，经过记录、分类和汇总，定期编制通用的财务报表和专用的管理费用收支报表。它要求管理处定期向其所属的上级财务主管部门和全体业主分别报告管理处总体财务状况，财务变动状况、经营成果信息和管理费用收支情况。具体会计内容包括对一物业服务项目的财务预算，费用的测算，管理费标准的编报，会计过程的管理，财务成果的报告、总结和分析以及在有其它经营活动时的财务管理。

　　所谓其它经营活动，在物业服务处有两种情况：一种是管理处在属于全体业主共有权益的场所、场地和设备设施范围内开展的出租等经营活动，收益应纳入物业服务费，另一种情况是管理处在上级公司授权下或在为业主提供特约服务和其它有偿服务的过程中，利用自有资金和能力在全体业主权益范围之外开展的其它经营活动。一般来讲，这两种情况的经营是可以鼓励的，它一方面符合在目前我国物业服务费标准普遍较低的情况下，多种方式筹措资金，弥补物业服务费用不足的实际，另一方面也有利于鼓励物业服务处不断创新服务领域和提高服务水平，全心全意为业主服务精神的提倡。但后一种经营容易出现侵犯业主利益的情况，所以要注意两个问题。一要注意不能用物业服务成本，从事与业主利益无关的经营活动，二要注意从事经营活动所产生的利润不要与物业服务费结余相混淆。

　　物业服务处的财务管理，在实际运作中，还有两个方面的矛盾，一方面受物业服务企业的行政管理和业务指导，其财务计划、开支范围和权限、财务分析报告等受其严格管制。同时，物业服务企业又不得随意调集、挪用和将管理费据为已有。另一方面，业主又有通过业主大会及其理事机构(如业主委员会等)监督管理处财务管理的权力，但又不具备直接干预管理处财务工作的权力。所以，物业服务处财务管理既具有一般会计主体财务管理的形式、手段、方法的基本形态，又具有与一般会计主体财务管理和一般会计要素不同的特性和特征，从而形成了一个特殊的会计主体现象。认识这些现象，解决物业服务中财务独立核算的问题，对在物业服务活动中，确保物业的运行维修和养护，保障业主的基本利益，合理解决业主和物业服务企业之间的矛盾与利益，推动行业和市场的健康发展，都具有重要的作用。

　　二、物业服务处财务管理独立核算的意义

　　我国的物业服务已发展了20年。早期在学习引进香港、新加坡物业服务运作模式的同时，也学习引进了他们的财务管理经验，建立了诸如“独立核算”、“固定酬金”、“结余返利于业主”等做法。同时，结合我国情况，总结出了适合我国当时实际的“收支平衡，略有节余”、“取之于民，用之于民”、“一业为主，多种经营”等财务管理的基本指导方针，进入90年代，一些物业服务较为发达的地区又进一步发展总结出“保本微利”、“量出为入”、“独立核算”和“保证佣金”、“多退少补”等既保证业主利益，也保证企业利益，同时又促进行业发展的物业服务财务管理思路。这些思路和原则方针在我国物业服务和物业服务行业的发展上具有重要意义。

　　1、是城市建设中形成的各类相对独立的区域结构形态的必然产物

　　城市建设规划区域、自然形成的建筑群落和获得功能区域土地开发权后，构成了各类独立形态的居住区、住宅区、组团和大厦及特殊功能区域，这样的区域在城市结构上是相对独立的，或在自然界限(如城市干道)的分隔上是自成一体的。一般来讲物业的性质、功能和人群构成也是基本相同的。所以，客观上形成了这一区域的相对独立性和对管理的共同性的必然要求。一般情况下，这种自然要求都能得到必然的满足，但也有同一区域内多个管理单位并存的情况和部分区域无人管理的情况。根据现代物业服务的要求对于一个独立的管理区域，必须具有一个相对独立的管理单位及其财务管理主体，以满足这一区域内物业服务状态下管理对象平等的共同需求。

　　2、是保障物业服务得以有效运作的内在需要

　　物业服务范围内无论是对物的维护，还是对人的服务，都有一个共同临界点，即日常所说的红线范围以内，自用户内面积以外的共用面积、场地、设施、设备等共有产权部分。每个业主对属于自己的产权份额部分的共同主张，构成了每个业主个体不能具体实施管理而必须共同聘请专业管理者的要求。这个管理者是否能够合理运用业主共同缴纳的资金(即管理费)，使得其管理、服务能够达到资金数额所要求的管理、服务标准，唯有通过专款专用和财务管理的独立核算才能实现。否则，很难保证管理费的有效使用，也就很难保障物业的有效维护和对业主很好的服务。

　　3、是保证业主基本利益的必要条件

　　业主交了管理费，管理单位是不是能按管理成本的要求用于管理服务方面，如何才能保证业主的基本利益，除了目前实行的管理单位每3个月或6个月向业主公布帐目外，在没有实行独立核算的管理单位，基本没有什么客观条件来制约。所以强调以物业服务费为主要核算内容的会计单位--即物业服务处，必须实行财务管理独立核算，这是保证业主基本利益的客观要求和必要条件。

　　三、物业服务处财务管理的现状

　　物业服务处财务管理因具有不同的特性，要求其与普通的财务管理相区别，因此，要明晰物业服务处的财务管理，只有剖析物业服务处财务管理目前的现状，分析其发生发展的原因，才能有效地统一规范物业服务处的财务管理。从目前物业服务处财务管理的现状来看，主要有以下几种形态：

　　1、完全独立核算的会计主体

　　这一形态的物业服务处的财务管理以业主利益为重，根据管理费主要是应用于物业的管理维护和对业主的服务上的特点，严格按政府规定除收取企业管理成本费用和适当利润(深圳称为管理佣金)外不再挪用、占用和侵占属于业主权益的物业服务费。这使得应该用作对物业的维护、保养的费用全部应用到了物业服务上，从而保持物业的完好状态，常新不衰。在机构设置上一般都设有财务部或专职会计和出纳员，在管理方式上定期向业主公布管理费收支报表，为使管理处的财务管理合理有效，不出偏差，物业服务企业一般都对其财务权限给予一定的限制，比如实行月度财务开支计划制度，在批准的财务计划内由管理处主任审批日常运行开支，但应酬、交往、业主联益活动以及购置固定资产和计划外维修管理等开支必须经物业服务企业审批，形成了企业运作规范，管理费使用有保障，业主满意的良性状态。

　　2、物业服务企业统管分帐核算的会计主体

　　一些物业服务企业把各管理处的会计核算集中到企业统一管理，各管理处只负责各项费用的收取和部分费用的直接支出，企业将各管理处的帐目进行分别核算，形成了物业服务企业统管各管理处财务并分帐核算的情况，有的企业采用某些工商企业实行的财务结算中心的管理方式，统管着各管理处的财务工作。这一形态从理论上来说，也能保证业主利益，但在实际运作中，至少有四个问题可能存在，一是会计主体远离了业主，会给业主心理上造成不便监督的认识;二是各管理处的管理费都在企业帐户内，容易使业主怀疑，也确实方便企业随意挪用甚至做假帐，侵占业主利益;三是增加了企业的管理成本，管理处的财务人员撤消、财务管理费用减少，这些成本都转移到了企业身上，而物业服务企业从管理处收取的仍然是规定比例的企业管理成本(深圳规定比例为不超过物业服务费收入的10%)，且不能增加，形成了企业不必要的负担;四是款项使用不方便，一方面由于款项不到位而容易影响管理运作，尤其是紧急情况下使用资金。另一方面，由此易形成坐收坐支，违反财务制度。这种形态的财务管理虽然也在一些较成熟规范的物业服务企业实行，但必竟容易因对管理处财务管理和管理费管理的不同理解而引发矛盾和纠纷。所以，既然物业服务企业既增加了成本又有存在问题的可能，不如采取逐渐向完全独立的管理处会计主体形态过渡。

　　3、内部物业业主附属型的会计主体

　　政府办公大楼，企事业单位自有和独立使用的厂区、生活区和办公区及大厦等产权属于单一业主的物业，有些已实行了物业服务，成立了物业服务企业。但实际上仍然是业主的一个职能部门。这一形态的物业服务由于业主既是物业的使用者，又是物业维护保养的责任人，在物业服务中的财务管理是高度集中的。因此，此类物业服务的财务管理可不作硬性要求。但为保证物业的大中修理和物业设备设施的更新改造，其物业服务基金应该建立，逐渐积累并进入成本，以避免发生大型维修或更新改造时影响企业的正常效益或增加财政及行政开支压力。

　　这种形态的物业服务本身尚未完全脱离传统的后勤管理状态，所以在物业的管理维护和使用上仍然存在后勤体制的痕迹和弊端。所以应逐渐向后勤管理社会化的方向过渡，聘请专业物业服务企业实行专业化管理。在深圳有一银行系统内部物业在向社会招标聘请专业物业服务企业实施管理一年后的评估结果为，物业的维护、保养、环境、秩序、设备运行等综合管理状态指数提升了50%，原单位的管理成本下降了30%，新管理单位的经济效益比一般项目提升了10%。

　　4、非独立核算的收费点

　　一些小型单项开发建设单位，在楼盘建成销售后没成立或招聘物业服务企业进行专业化的管理，而是在建设单位内部成立管理部、物业部或分公司等机构，有的在部门下设一个管理处这类机构，在物业服务运作上也采用了物业服务企业的方式，但管理效果比较差，管理服务水准很难到位，这种形态的管理机构在财务管理上完全由建设单位的财务主体控制，管理费收入完全作为建设单位的正常业务收入，在物业服务支出上能省则省，能不支出就不支出。还有些小型物业服务企业管理一、二个小型物业，没有其它的经济来源，也采取这种办法，把管理费做为企业的业务收入，所收取的物业服务费，除了尽量满足人员工资外，基本没有物业维护的概念，也没有服务业主的观念，管理处实际成了一个收费点，很多业主称之为“只收费，不服务”或“多收费，少服务”。

　　以上形态的财务管理方式明显地侵害了业主利益，也会妨碍物业服务行业的健康发展，甚至影响城市管理的总体状况，应该尽早取缔和避免产生的一种形态类型。

　　第三部分：管理处财务管理的特性分析

　　在物业服务企业的财务管理中，管理处一级的以物业服务费为主要内容的财务管理和会计核算(以下简称管理费会计核算)，与一般的财务管理原理有些不同之处。比如，一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润，其收益是资产所有者和经营者的;而管理费收入减去费用支出后称为结余，经营者不能随意支配等等。如何根据这些差异在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算，是物业服务实践中如何保证业主基本利益的重要问题。所以，我们通过对一般会计学中会计的基本要素，结合物业服务的特殊性，来理解分析管理费会计核算与一般财务管理的不同内容和特性。会计基本要素分为资产、负债、所有者权益、收入、成本和费用、利润六大内容，物业服务费会计核算中除“收入”要素与一般会计学原理无区别外，其它五要素都有不同或独特之处。

　　一、物业服务费会计核算主体基本无“资产”

　　一般会计要素中的资产是指企业拥有或者控制的能用货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权利，按资产的流动性可分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产、递延资产和其它资产。

　　管理费的会计核算主体--物业服务处，是物业服务企业的派出机构，没有投资者投入的注册资本。即使有的管理处注册了非法人营业机构，也多半是用管理费作为资本进行注册。这两类管理处实际成了无资产的独立运作机构。为什么说它基本无资产呢?这是因为管理处除了无注册资本，无长期投资外，流动资产、固定资产和递延资产等又都是属于业主权益，只有流动资产和固定资产的使用权和管理权属于管理处。也就是说它尚有控制能用货币计量的经济资源，以及管理处所管理项目过程中产生的无形资产。所以，管理处作为会计主体具有不完全资产拥有的特点，这与一般会计原理有一定的区别。

　　二、物业服务费会计过程基本无“负债”

　　“负债”是指企业所承担的，能以货币计量，需以资产或劳务偿付的债务。负债是企业筹措资金的主要渠道，但它不能归企业永久支配使用，必须按期归还或偿还。

　　管理处的管理费收入，根据提前测算好的经业主大会同意或政府主管部门批准的物业服务服务全成本，并由业主提前支付的以物业服务费为主要内容的代管性费用。其总体原则是以支订收，操作上是先交钱后提供(服务)产品。理论上是所交费用应满足劳务支出，所以一般不需要借贷。其会计主体具有无负债性质。但目前一些管理处在入伙初期，由于筹备期间投入较大，管理成本较高，有些投入又需要形成递延资产，无法快速回收，故有提前预收若干个月管理费的做法，以缓解入住初期资金的紧张状态。还有一些管理费偏低的小区实行一季、半年或一年一次性缴交管理费的。形成了物业服务处对财务对象(业主)的短期负债现象，这与一般企业的借贷性质不同，所以，它属于基本无负债。

　　三、物业服务费“所有者权益”是业主

　　所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的一大部分，它在量上表现为企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金、盈余公积金和未分配利润。

　　由于物业服务费的会计主体在会计对象中没有资产投入，也就不能产生资本公积金。又由于物业服务费是以支订收，不具备资本公积金积累的要求和条件。因此应根据多退少补原则，将管理费结余转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应适当返还业主并降低管理费标准。从以上状况可以看出，管理费会计核算中不存在未分配利润的问题。所以，作为会计主体，管理处乃至物业服务企业对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为全体业主共有。

　　四、物业服务费全部是“成本和费用”

　　一般财务活动中的费用概念是指企业在生产经营过程中发生的各项耗费，包括能直接计入生产经营成本的材料费用，人员工资等直接费用;计入生产经营成本的制造费用和其它间接费用以及计入当期损益的管理费用、财务费用、销售费用等期间费用。

　　物业服务费的成本构成显示：70%以上的部分为提供管理和服务的物化成本和活劳动成本，20-30%左右的费用属于当期损益的期间费用，如企业管理费用、固定税费等。物业服务企业的佣金也按照一定(政府指导)的比例，编入到管理费结构当中，作为成本的期间费用当期交付给物业服务企业。

　　所以，物业服务费除大、中修和更新基金不属费用，但需当期计提或另外建立专项帐户外，其性质全部是费用，即便是当期出现管理费结余，待结转至下年度时仍然变成了费用。

　　五、物业服务费会计主体没有“利润”

　　利润是指企业在一定会计期间生产经营活动的最终成果。也就是收入与费用配比相抵后的差额，包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额，如果收入小于费用，其净额表现为亏损。

　　从物业服务费会计核算活动的表面看，它的结余和利润是很相似的，但由于管理费本身的所有者权益与一般企业资金的所有者权益不同，其经营活动的正净额不能被经营者拿走。同时，业主交了管理费后经过物业服务处的经营活动产生的最终成果也不允许被随意拿回。所以，只有把它的性质确定为不是利润(成果)，而是业主的钱没有花完剩下(结余)的。如果这个结余是通过经营管理者的努力在完成服务标准的情况下额外实现的，则应在“多退少补”原则上确定一个带有奖励性质的分配办法，如业主、管理处员工、物业服务企业和盈余公积金结转下年度等各占多少比例进行适当的二次分配。但这种分配是与管理费如有缺口需要业主补交为对应性前提的，是以管理费能否满足管理服务成本为基础的，因此，结余只有进行二次分配时才可变成利润，如不进行二次分配直接结转下年度的结余，是与利润的性质有根本区别的。

　　第四部分：物业服务处会计核算与管理的特定原则

　　从物业服务处费用构成的主要内容物业服务费的性质及其会计核算的特性来延伸，管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则：

　　一、业主支付原则

　　物业服务费由业主(用户)支付，是理所当然的，这里为什么要把它强调为原则呢?主要基于三种情况：首先，物业服务费是物业服务活动中需求与服务这个市场关系中的交易环节，业主作为物业服务服务的消费者，有支付费用的义务。其次，我们在日常管理费收取工作中经常碰到部分业主以各种理由拒交管理费、一些租户恶意逃租和逃管理费等情况。再次，有些建设单位对空置房以无业主为由不交管理费，这些现象的存在客观上要求明确物业服务费的业主支付原则。

　　实际上，物业服务企业从早期介入、前期管理、接管物业和在物业服务的实际运作中，绝不会因上述列举的三种情况之一的存在而停止部分物业服务活动，或减少一部分工作人员。尤其在接管后的入住初期，由于各方面的衔接与磨合、二次装修管理以及接管初期的配套完善等原因，更需要充足的人力和资金来保证物业服务的正常运作。换言之，物业服务过程中业主有权监督物业服务的运作，甚至在物业服务的服务出现严重问题时，有权辞退物业服务企业，但据此不交管理费，除给物业服务企业造成损失外，在物业服务上带来的影响，受害者只能是业主自己。所以，只有通过进一步明确业主(用户)支付管理费的责任和义务，树立原则意识，才能更进一步的规范和理顺物业服务费的收取和管理问题。

　　二、独立核算原则

　　会计主体成立的前提必须是拥有独立资金，进行独立经济活动的企业、实行独立会计报告的企业或企业化管理的事业单位，而多数管理处做为物业服务企业的派出机构，为什么也要实行独立核算?首先，物业服务具有代管的管理性质和行为。管理处做为派出机构既是经营、管理、服务的独立体系，又有区域规模和形式的独立性。所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，由于管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润，已作为成本在当期交付，其余部分除了税收外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，这就要求其会计主体成为以会计核算的独立为主要内容的独立运作。再次，由于管理费的所有者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业服务企业甚至建设单位统一核算，就不能有效保证资金的合理使用，造成业主利益遭受侵害。

　　三、多退少补原则

　　从管理费的概念和性质中可以看到，管理费的所有权属于业主，管理者只被赋予了使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上来说，基本上都是直接为管理和服务所运用的费用。由于管理费标准的编制被确定(批准)后在一定的时间内是一个相对稳定的常数，而管理内容、服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素。这就产生了在某种情况下或某项费用开支不足时需要业主(用户)分摊和在另外情况下管理费出现了结余，如果从客观实际和业主权益的全方位考虑的话，对于管理费的结余和亏损应采用周期性(一般以一个财务年度为限)多退少补的办法来确定会计原则。具体操作可按以下方式：

　　1、亏损

　　由于市场变化，物价上涨，自然灾害或计划外维修，更新项目等方面的原因使管理费出现亏损，应区分不同情况，按保险公司赔偿、上年度结余填补、业主分摊等方法进行处理。如果属正常情况且持续性亏损，则应考虑是否因为管理费标准过低而提请增加管理费标准。

　　2、结余

　　在管理工作中由于管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命以及市场物价下降等原因，导致管理费出现结余的情况，其结余部分可在一个财务周期结束时用以下办法处理：一般的结余可转至下年度，数额较大时根据情况适当进行二次分配，可拿出一部分返还给业主(当年用户);一部分转移至下年度管理费中用于待补亏和顶分摊;同时为鼓励管理者为节余所做的有效劳动，提取一部分做为管理处特殊奖励，以激励员工在管理服务活动中不断开源节流，另外一部分纳入当年利润中归管理者所有。如果属正常情况的连年结余，则可考虑订出一定比例纳入物业服务基金，最后仍有较多结余时应考虑下调管理费标准。

　　四、监督报告原则

　　也称为接受监督，财务公开原则，这是在国家和很多地方法规文件早已做出的规定，但具体来讲它包括了两个方面的含义，一是业主作为物业的主人，对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位，是有知情权的，其知情目的是保证自己出的钱能够得到相应的管理服务等方面的回报，知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果及所支出的成本、费用相配比，知情手段就是对物业服务服务和管理费收支情况在合法程序指导下的监督。二是管理者作为受聘于业主的服务方，对于自己所提供的管理服务是否达到业主的满意，也有告知的义务和责任，其告知的目的是向业主表明自己的管理服务达到约定标准，告知的方法和程序是通过定期公布管理费收支报表和向业主大会报告工作来实现。

　　五、利益保全原则

　　管理处会计主体除对属于业主权益的管理费进行核算外，还有权开展多种经营活动，但要区分与业主产权有关的多种经营活动和与上级公司产权有关的以及管理处自主经营的多种经营活动，前者是指属于业主共同和共有的利益，如共同的场地、场所及设施。后者是指物业服务企业或管理处利用自有资金和能力或属建设单位的产权委托物业服务企业开展的经营活动，这类经营活动如属物业服务企业委托或指派管理处开展，则应区分和补偿管理处的经营成本并使其获得部分收益纳入管理费。所以，业主权益除自有产权面积和管理费的有效利用外，还有属于业主共同产权份额涉及到的共用场地、场所及设施和由此产生的收益，这些收益应为业主共同所有，不能随意转移或挪用。但按有关规定属建设单位权益范围的或另有约定的除外。

　　第五部分：建立有物业服务行业特点的管理处财务管理制度的作用

　　通过对物业服务处财务管理的特殊性与一般会计原理的比较分析，根据物业服务处财务管理的特定原则，比照目前存在的几种财务管理方式，可以得出这样的结论，物业服务企业应当实行二级独立核算制，使管理处的财务管理成为完全独立核算的会计主体。实现物业服务费的利益回归。这种制度的确立至少可以解决前述四大矛盾及其相关问题

　　一、开发商将不再热衷和盲目的组建物业服务机构

　　由于管理处财务管理独立核算制度的建立，明确了收费及费用性质和所有者权益，哪些认为房屋开发销售后可继续依靠管理处所收取的管理费为自己业务收入来源的行为将被(主动或被动的)纠正，管理处的油水搞不到了，非法利益无法继续获得，使得开发商组建的下属物业服务公司或内部物业服务机构成了企业的包袱，做为只愿获利而不愿亏损或赔钱的开发商来说，肯定是不愿再保留或成立物业服务机构了

　　二、物业服务公司将对所接项目进行审慎论证

　　同理，在没有额外利益可图的情况下，物业服务公司对项目的测算将更加仔细认真，除该项目在自己巳有项目的周边，资源共享，降低成本形成区域规模外，一般的物业服务公司是不会到远离自己资源支持能力以外的地方去接管哪些小项目。

　　三、区域整合的集约化物业服务形式将形成

　　在一个规划和自然区域范围内，若干个物业服务项目在无利可图的物业服务公司撤出后可出现具有市场调整基础或在政府调控指导下的新的整合，由多个管理单位变成一个或少数几个管理单位的优化管理状态，形成区域化物业服务整合和规模化集约化管理，进而在一定区域内不同宗地间不同形式的改造，形成新的管理区域。

　　四、保证物业能够获得良好的维护与保养

　　管理费不被挪用、占用和侵害，真正用到业主和房屋上的管理与服务费用得到了保障，房屋将得到良好的保养，使房屋的常新和青春得以实现，保值增值成为了可能。

　　五、业主能够得到良好、完善、周到的服务

　　管理处财务管理的规范、透明，管理效果的凸现，服务水平的提高，使业主普遍的得到满意，业主和业主委员会与管理单位的矛盾将趋于缓和和减少，一个新型的更为融洽的管住关系将普遍形成。

　　除以上五大作用外，物业服务企业和机构的数量从总体上将趋减少，物业服务市场总体成本将降低，企业的获利能力和行业的综合效益将明显增加，城市容貌将得到更好的改善，物业服务在人们生活质量的提高和在城市管理中将扮演更重要的角色和发挥更大的作用。

　　第六部分：结论

　　利益分配问题是物业服务行业发展和物业服务市场发展中诸多问题和矛盾产生的关键中的关键，而建立全新的有物业服务行业特点的物业服务处财务管理制度则是解决这诸多问题和矛盾的核心中的核心。