物业消防系统维护保养规程

　　1总则

　　1.1确保消防系统设备性能良好，保证正常运行。

　　1.2适用于所管项目消防系统维修保养。

　　1.3项目工程模块负责消防系统设备维修保养及外委修理的联系工作。

　　1.4公司运营管理部对维修保养工作进行指导、检查监督。

　　2消防系统设备维修保养工作程序

　　2.1设备由工程维修工负责维修保养。

　　2.2工程主管每年12月制定下一年度 “年设备设施保养计划”，并按设备运行情况制订中修、大修计划。

　　2.3工程维修工按各保养计划表的要求进行维修保养，并将维修保养情况记录于相应的 “设施/设备维修保养记录” 。

　　2.4消防设备维修保养注意事项：

　　2.4.1消防设备维修后必须恢复原来状态，不得随意更改原器材、线路。

　　2.4.2监控、消防设备故障维修一般不超过8小时，若在8小时内无法解决的故障，应将故障原因、解决时间上报服务中心，限期解决。

　　2.4.3凡是夜间发生的，不影响用户生活、工作的，不会产生严重后果的监控、消防设备故障，可以由早班维修工进行维修。

　　2.5工程主管对维修保养提供工作指导。

　　2.6运营管理部负责对设备维护保养完成情况进行检查监督。

　　3监控、消防设备检查保养

　　3.1火灾报警系统的检查保养：

　　3.1.1每季度对火灾报警控制器的工作电压进行测试，发现异常及时维修。

　　3.1.2每季度检查报警按钮安装是否牢固，有无损坏及丢失;任选两个手动报警按钮，进行模拟报警，测试报警功能是否正常;对楼层内道中各支箱进行外观检查，外接线是否因定良好。

　　3.1.3每季度对火灾报警控制柜、联动控制柜等进行清扫除尘，线路松动，应进行紧固;对自检、消音、复位功能检查，主电源与备用电源切换、报警检查。

　　3.1.4每季度对报警系统末端模块进行检查;模块工作显示灯是否正常闪亮，盖板是否齐全，并对各层层显进行自检。

　　3.1.5每半年对消防烟感报警器进行检测;随机抽取不低于5%的烟感器，喷烟后查视报警是否正确;公共场所烟感器、温感器安装倾斜度不大于45°，检查与底座接触是否良好，外观是否洁净完好。

　　3.2消防泵的维护保养

　　3.2.1泵体(每半年一次)

　　a)检查、补充、替换润滑油，如油质变色，有杂质应全部替换。

　　b)泄漏检查：机械密封良好，泵体无渗水、溢水、砂眼，泵轴渗水无溢流到地面。

　　c)转动灵活，无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，机座紧固，螺丝无锈(有防锈措施)，垫片齐。

　　d)外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。

　　阀门、管道及附件(每半年一次)

　　e)阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，内外无漏水。

　　f)阀体、手柄完好，阀杆润滑好，外观整洁。

　　g)单向阀动作灵活，无漏水。

　　h)压力表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，坚固良好，表、阀及接头不渗水。

　　3.2.2电机(每半年一次)

　　a)外观整洁，铭牌清晰，各部件紧固牢靠，联轴器有保护罩。

　　b)线耳联接端紧密牢靠，无变色迹象，无裸露部分，接地良好，每半年进行一次定期保养检修，并记录。

　　3.3风机的维护保养(每半年一次)

　　3.3.1断开主电源，挂上标示牌，检查电机接地是否良好。

　　3.3.2紧固各部分松动的螺丝及联轴器。

　　3.3.3检测电动机的绝缘电阻，检查主回路接触点。

　　3.3.4手动盘车带轮，观察转动是否良好。

　　3.3.5检查与更换各接合面间的垫片和密封填料。

　　3.3.6清洁电机及风滤器和机壳内部。

　　3.3.7向转动部位加润滑油，保证联轴器及轴承的灵活性及稳定性。

　　3.3.8检查调节阀的机械开闭动作、开闭角度标志。

　　3.3.9手动开机测定三相电流值，检查指示灯电压、电流表，听查风机各部件运行音。

　　3.3.10各遥控点的控制箱(含箱内元件)全面检查。

　　3.3.11连续三次停开机检查手动各点遥控的正确性、可靠性。

　　3.3.12连续运转半小时验证风机运转正常。

　　3.3.13每半年进行一次保养检修，并记录。

　　3.4疏散出口指示灯的保养

　　3.4.1检查出口指示灯玻璃面板有无划伤或破裂现象。

　　3.4.2出口指示灯电源指示灯是否亮，如不亮，应立即修理。

　　3.4.3检查出口指示灯安装是否牢固。

　　3.4.4针对检查中发现的缺陷取下来进行修复，再装回原位。

　　3.4.5灯箱外壳及面板擦抹干净。

　　3.4.6每季度进行一次备用电池亮灯(半个小时)，使电池放电后再充电，延长电池寿命。

　　3.5消火栓、箱的保养

　　3.5.1每季度逐个检查一次：

　　a)消防栓外检查：检查消防栓门开闭是否良好，锁、玻璃有无损坏，消防栓门封条是否完好。

　　b)随机抽取消火栓总数的10%测试，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示，检查箱内元件是否良好、有无脱落，消防栓内水龙头有无渗漏。

　　c)消防栓门封条脱落破损的补贴封条。

　　3.5.2每年逐个打开消火栓检查一次：

　　a)完成月检查中消防栓外检查部分,打开消防栓门取出水带，仔细检查有无破损，如有应立即修补或替换。

　　b)检查有无发黑、发霉，如有，应取出刷净、晾干。

　　c)将水带交换摺边或翻动一次。

　　d)检查水枪、水带接头联接是否方便牢固、有无缺损;如有发现立即修复，然后放置原位。

　　e)查接口垫圈是否完好无缺，更换老化的皮垫，将阀杆上油。

　　f)检查修整全部支架，掉漆部位应重新补刷油漆。

　　g)将消防栓箱内清扫干净，部件存放整齐后，关闭消防栓门，贴上封条。

物业经理人网-www.pmcEo.com

篇2：X物业消防系统的维修保养制度

　　X物业消防系统的维修保养制度

　　一、贯彻“预防为主，防消结合”的方针。按照“谁主管，谁负责”的原则，立足自防自救，防患于未然，把消防工作切实到实处。

　　二、消防系统的维修保养必须委托有组织的专业队伍进行。

　　三、发生火警立即疏散被困人员，并立即打“119”求救，派人到路口接消防队到达现场，同时组织自救，使用有效的消防器，把火灾扑灭于萌芽状态，管理制度《物业消防管理制度》。

　　四、高层建筑周围的消防车道不得堵塞和占用，楼梯、走道和安全出口等部位应当保持畅通，不得擅自封闭和堆放杂物，存放自行车。

　　五、不得把带有火种的杂物倒入垃圾桶，严禁在垃圾桶旁烧垃圾、废纸。

　　六、遵守电器安全使用规定，不得超负荷用电，严禁安装不合格的保险丝，确需加大用电负荷，必须向上级部门申请，经批准后方可增容。

　　七、严禁用金属构件或其它金属物体搭接作回路线，更不准将导线搭接在气焊设备、煤气管道、油罐等易燃易爆危险物品的管道或设备上。

　　八、高层建筑的室内装修材料，不得随意降低耐火等级，用于天花吊顶、间墙、保温以及消声的材料，必须是非燃或难燃材料，天花吊项内部电线必须外套难燃管。

　　九、消防设施、器材严禁挪作他用，严禁损坏、丢失，如发现破烂或鼠害应立即报告。

　　十、每星期检查一次消防箱、水带、水枪、卷盘、破碎按钮、警铃，必须齐全完好。消防箱玻璃如有破烂，立即更换。

　　十一、消防通道灯必须完好，灯泡烧坏及时更换。

　　十二、消防箱前面及消防通道严禁堆放杂物。

　　十三、1211灭火器必须齐全完好，份量不够或过期，必须加足、更换。

　　十四、地下室及天面水池水量必须保持充足。

　　十五、电梯机房、发电机房要落实通风冷却措施，油箱必须密封完好。

　　十六、每季度进行一次消防系统试验：

　　⑴首层消防中心控制柜和地下室消防泵都处于自动控制状态;

　　⑵试验消防栓系统;

　　⑶试验写字楼自动喷淋系统;

　　⑷试验写字楼烟感报警系统。

　　十七、烧焊作业动火前必须实行“八不”、“四要”、“一清”。

　　“八不”是指：

　　⑴防火灭火措施不落实不动火;

　　⑵周围的易燃杂物未清除不动火;

　　⑶附近难以移动的易燃结构未采取安全措施不动火;

　　⑷凡盛装过油类等易燃液体的容器管道，未经洗刷干净，排除残存的物质不动火;

　　⑸凡盛装过气体受热膨胀有爆炸危险的容器或管道不动火;

　　⑹凡存储有易燃易爆物品的车间、仓库和场所，未经排除易燃易爆危险的不准动火;

　　⑺在高空进行焊接或切割作业时，下面的可燃物品未清理或未采取安全措施的不动火;

　　⑻未经配有相应灭火器材的不动火。

　　“四要”是指：

　　⑴动火时要有现场安全负责人;

　　⑵现场安全负责人和动火人员，必须经常注意动火情况，发现有不安全苗头时要立即停止动火;

　　⑶发生火灾爆炸事故时要及时朴救;

　　⑷动火人员要严格执行安全操作规定。

　　十八、防火的基本办法：

　　⑴控制可燃物;

　　⑵隔绝助燃物;

　　⑶消灭着火源。

　　十九、安装、使用电气设备时必须符合防火规定，临时增加电气设备，必须采取相应的措施，保证安全。

　　二十、建立健全防火制度和安全操作规程，组织实施逐级防火责任制和岗位防火责任制。

　　二十一、发生火灾时，起火单位要迅速组织力量，扑救火灾，抢救生命和物资，并派人接应消防车。任何单位或个人都有义务支援灭火。

　　二十二、组织防火检查，消除火灾隐患，改善消防安全条件，完善消防设施。

　　二十三、管理人员应当坚守岗位，加强值班和检查，确保安全。

篇3：消防系统设备检查保养内容周期

　　消防系统设备检查保养内容及周期

　　号检查保养项目检查保养主要内容周 期

　　1烟感探测器

　　温感探测器手动报警按钮消火栓按钮安装牢固1次/月

　　表面清洁1次/月

　　按10%比例测试各回路报警(每次测试记录回路号，一年内必须覆盖所有回路)1次/月

　　2火灾报警控制器自检、消音、复位1次/月

　　接收报警验证1次/月

　　紧固各接线端子1次/年

　　洁箱内灰尘、杂物1次/年

　　3主分机功能检查1次/年

　　验证报警正确性1次/年

　　4消防联动柜紧固各接线端子1次/年

　　按钮信号灯全面检查1次/年

　　测试联动正确性1次/年

　　5疏散指示灯常亮、显眼;抽检、试验指示灯常亮，1次/月

　　6事故照明灯充电、照明转换功能试验1次/月

　　充电、放电1次/月

　　7消火栓水泵、喷淋水泵外观清洁、除污、加润滑油1次/月

　　手动盘车、排气、检查密封1次/月

　　中控/就地 手动启动(点动)1次/月

　　模拟报警，自动启动1次/季

　　控制柜检查、测试1次/季

　　8水流指示器

　　压力开关、水力警铃

　　湿式报警阀清洁、对油漆层脱落部位补漆1次/月

　　试验放水、检查动作情况1次/季

　　模拟报警，检查信号回路1次/季

　　9防排烟风机、风阀清洁控制箱及风机内外;中控/就地试启动1次/季

　　紧固叶轮、支座螺栓，1次/季

　　检查主触点、电气动力、控制回路1次/年

　　检查调整联轴器或皮带轮、皮带;检修风机及附属件，清洗轴承(箱)、换油1次/年

篇4：消防系统维修保养规程

　　消防系统维修保养规程

　　为规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好，特制定本规程。

　　1.0程序要点

　　1.1检查

　　1.1.1日检：每班次在高级技工的指导下由消防管理中心监控员对火灾报警系统进行下列检查：

　　a) 每班次均应进行系统设备的外观检查;

　　b)火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸汽、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其它干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其它干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换;

　　c)自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因;

　　d)故障功能：

　　——主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良等情况;

　　——备用电源故障，检查充电装置，电池有否损坏，有无断线;

　　——探测回路故障，检查该回路至火灾探察器的接线是否完好，有无探头被取下，终端监控器有无损坏。

　　2.1.2月检：每月由安全主管及维修人员组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写《消防系统月检查保养记录表》：

　　a) 月检全部内容;

　　b)测试探测器主要工作电压是否正常;

　　c)火灾探测器(温感、烟感、破玻)安装倾斜度不大于45度，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，指示灯是否闪亮。随机抽取5%的烟感喷烟后，消防主机是否收到报警信号;

　　d)对楼层消防栓进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆;

　　e)检查手动报警按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失;任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常;

　　f)对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应给予紧固;

　　g)对主电源和备用电源做自动转换试验。

　　1.1.3每半年检查和试验自动报警系统的下列功能，并填写《消防系统年(半年)检查保养记录表》：

　　a) 采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示;

　　b)试验火灾报警的声光显示;

　　c)试验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示;

　　d)对备用电源进行1~2次充放电试验，1~3次主要电源和备用电源自动切换试验;

　　e)用手动或自动检查防火卷帘的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况;

　　f)用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备;

　　g)对固定式系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备;

　　h)用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯;

　　I) 从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验;

　　j)在消防管理中心进行消防通讯设备对讲通话试验;

　　k)检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。

　　1.1.4年检：每年由维修人员及安全主管组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，并填写《消防系统年(半)检查保养记录表》：

　　a) 应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃;

　　b)进行本规程1.1.3的检查内容(a、b除外);

　　c) 试验火灾应急广播设备的功能。

　　1.1.5对本规程1.1.3和1.1.4的检查内容，合同期内由安装厂家指导检查，合同期满后外委公安消防局(或安装厂家)检查。

　　1.2维修保养

　　1.2.1对消防系统的外部清洗及部分附件的维修保养由工程部主管指导完成。

　　每班次监控员应对消防设备外部清洁一次，进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。

　　1.2.2需外委维修的，由品质技术部组织委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。

　　1.2.3消防泵维修保养见《给排水设备设施维修保养规程》相关内容。

　　1.2.4消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。

篇5：物业辖区消防系统维修保养标准作业规程

　　物业辖区消防系统维修保养标准作业规程

　　1.0目的

　　规范消防系统维修保养工作，确保消防系统设备各项性能良好。

　　2.0适用范围

　　使用于物业部辖区内消防系统设备的维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1物业部经理负责审核《消防系统维修保养年度计划》并检查计划的执行情况。

　　3.2消防管理中心主管负责制定《消防系统维修保养年度计划)并组织监督该计划的具体实施。

　　3.3消防管理中心班组长及消防员具体负责消防系统的日常保养工作。

　　4.0程序要点

　　4.1〈消防系统维修保养年度计划〉

　　4.1.1每年12月15日前，由消防管理中心主管组织制定完毕下一年度的《消防系统维修保养年度计划》报公司审批。并按系统的运行情况拟定小修、中修、大修计划。

　　4.1.2〈消防系统维修保养年度计划〉必须具备下列要求：

　　a)有明确安排设备的大、中、小修计划;

　　b)有具体组织实施维修保养的时间;

　　c)有明确的维修保养周期;

　　d)有具体的维修经费预算。

　　4.2对消防系统进行维修保养时，应严格遵守〈消防系统操作标准作业规程〉，并按〈消防系统维修保养年度计划〉进行。

　　4.3检查

　　4.3.1日检：每班次在当值班长的指导下由消防管理中心消防员对火灾报警系统进行下列检查：

　　a)每班次均应进行系统设备的外观检查;

　　b)火警功能。误报火警应勘察误报的火灾探测器探头现场有无蒸气、烟雾、粉尘等影响探头正常工作的环境干扰存在，如有其他干扰存在，应设法排除。对于误报频繁又无其他干扰影响探头正常工作的，或探头显示灯不亮、不能接收信号，应及时清洗更换;

　　c)自检功能。按自检键后，进行复位，让系统处于正常状态，不能复位应查明原因;

　　d)故障功能：

　　--主电源故障，检查输入电源是否完好，熔丝有无烧断、接触不良的情况;

　　--备用电源故障，检查充电装置，电池是否损坏，有无断线;

　　--探测回路故障，检查该回路至火灾探测器的接线是否完好，有无探测被取下，终端监控器有无损坏。

　　4.3.2月检：每月15日在消防管理中心主管的指导下，由班组长组织对消防自动系统进行下列功能检查，并填写〈消防系统月检查保养记录表 〉：

　　a)日检全部内容;

　　b)测试控制器主要工作电压是否正常;

　　c)火灾探测器(温感、烟感、破波)安装倾斜度不大于45度,与底座接触是否良好,外观是否洁净完好,指示灯是否闪亮.随机取5%的烟感喷烟后,消防主机是否收到报警信号;

　　d)对楼层消防栓泵进行外观检查，查看外接线是否固定良好，油漆脱落应补刷新漆;

　　e)检查手动按钮、紧急旋钮安装是否牢固，有无破损及丢失;任选两个手动报警按钮进行模拟报警，测试报警功能是否正常;

　　f)对消防主机、联动柜、动力配电箱、灭火显示器及其附属设施进行擦拭除尘，线路松动应加以紧固;

　　g)对主电源和备用电源做自动转换试验。

　　4.3.3季检

　　每季度检查和试验自动报警系统的系列功能，并填写〈消防系统年(季)检查保养记录表〉：

　　a)采用专用检测仪器分批试验火灾探测器的动作及确认灯显示;

　　b)试验火灾报警的声光显示;

　　c)实验水流指示器，压力开关等报警功能，信号显示;

　　d)对备用电源进行1--2次充放电试验，1--3次主要电源和备用电源自动切换试验;

　　e)用手动或自动检查防火卷帘门的关闭情况、防火卷帘有无变形、扭曲情况;

　　f)用手动或自动检查消防栓泵、自动喷淋灭火系统的控制设备;

　　g)对固定式“1211”系统进行外观巡视，查看管网系统的密封情况，读出压力表指针数值，用手动或自动检查固定灭火系统的控制设备;

　　h)用手动检查消防应急广播、火灾应急照明及疏散指示标志灯;

　　i)从消防联动柜上按强制“消防”开关键使客货梯停于首层试验;

　　j)在消防管理中心进行消防通信设备对讲通话试验;

　　k)检查所有转换开关和强制切断非消防电源功能试验。

　　4.3.4年检：每年12月20日前由消防管理中心主管及班组长组织对火灾自动报警系统的功能作下列检查和试验，填写〈消防系统年(季)检查上保养记录〉：

　　a)应用专用检测仪器对所安装的火灾探测器探头(取50%)进行一次实效模拟试验，对电缆、接线盒、设备作直观检查、清理尘埃;

　　b)进行本规程4.2.3季检内容(a、b除外);

　　c)试验火灾应急广播设备的功能。

　　4.3.5对本规程4.3.3和4.3.4的检查内容，合同期内安装厂家指导检查，合同期满后外委公安消防局(或安装厂家)检查。

　　4.4维修保养

　　4.4.1对消防系统设备的外部清洁及部分附件的维修保养由消防管理中心主管指导完成。

　　每班次消防员应对消防设备外部清洁一次，用压缩空气进行吹污、吹尘，再用干的干净抹布擦拭，保持设备光洁。

　　4.4.2消防系统设备故障的维修一般不超过8小时，在8小时内无法解决的，应将其故障原因、解决时间上报物业部经理，并按批准的时间限期解决。

　　4.4.3需外委维修的，由消防管理中心主管委托安装厂家或公安消防局进行维修保养。

　　4.4.4消防泵维修保养见〈给排水设备设施维修保养标准作业规程〉相关要点。

　　4.4.6消防系统设备的检查、维修保养均应有完整的记录，分类归档管理，保存期五年。

　　5.0记录

　　5.1〈消防系统月检查保养记录表〉

　　5.2〈消防系统年(季)检查保养记录表〉

　　5.3〈消防器材系统维修经费预算计划表〉

　　6.0相关支持文件

　　6.1〈消防系统操作标准作业规程〉

　　6.2〈给排水设备设施维修保养标准作业规程〉

　　6.3〈餐饮设备管理标准作业规程〉