物业园区电梯日常维修保养

　　电梯日常维修保养有哪些内容?

　　电梯是以人或货物为服务对象的重运输设备之一,要做到服务良好并且避免发生事故，所以必须对电梯进行往常的、定期的维护。要使电梯能正常运行、减少故障、避免发生事故,延长电梯的使用受命,电梯的日常检查保养工作就显得十分重要,日常检查保养是确保电梯安全运行的重要条件。

　　电梯的日常检查保养应建立日、周、月、季、年检查保养制度,并由电梯维修工执行。

　　一、电梯的日检查保养

　　(1)检查电动机温升、油位、油色和电动机的声音是否正常,有无异味、异常响声和振动,风机是否运转良好,做好外部清洁工作。

　　(2)检查减速器传动有无异常声音和振动,联结轴是否渗油,做好外部清洁工作。

　　(3)检查制动器线圈温升,检查制动轮、闸瓦、传动臂是否工作正常。

　　(4)检查继电器、接触器动作是否正常,有无异味及异常响声。

　　(5)检查曳引轮、曳引绳、限速器、导向轮、抗绳轮、反绳轮、涨绳轮运行是否正常,有无异常声响,有无曳引绳断丝等。

　　(6)检查变压器、电阻器、电抗器有无过热。

　　(7)检查机房温度是否符合规定需求,保持机房清洁状况良好,机房不得堆放易燃和腐蚀性物品,消防器材齐备良好,去往进房的通道应畅通,通讯设施良好,机房照明是否正常。

　　如有不正常现象应立即停梯进行修理,调整或更换。暂时不能处理而又允许暂缓处理的应跟踪运行,观察其发展情况,防止发生事故;若发现严重现象应立即报告主管部门进行停车修理。

　　二、电梯的周检查保养

　　(1)检查抱闸间隙,抱闸间隙应保证在0.7mm之内且均匀,间隙过大时应予以调整,紧固连接螺栓。

　　(2)检查安全装置的工作情况,发现问题及时处理。

　　(3)检查调整电梯的平层装置应正常。

　　(4)检查轿内按钮动作情况。

　　(5)检查轿内信号(指示器、蜂鸣器等)。

　　(6)检查轿门开关工作情况及完好性。

　　(7)检查轿内风扇及照明工作情况及完好性。

　　(8)检查曳引绳的工作情况及连接情况是否正常。

　　三、电梯的月检查保养

　　(1)对电梯减速器作一次仔细检查。

　　(2)对限速器作一次仔细检查。

　　(3)对安全钳作一次仔细检查。

　　(4)对缓冲器作一次仔细检查。

　　(5)对厅门锁作一次仔细检查。

　　(6)对自动门重新开启进行检查。

　　(7)对门的导轨进行检查清洗。

　　(8)对曳引机、电动机油位进行检查。

　　(9)检查接触器触头,衔铁是否良好。

　　(10)检查导向轮、反绳轮、选层器的润滑情况。

　　(11)对井道设施做一次检查。

　　(12)对各润滑系统进行一次检查。

　　(13)对各安全开关操作检查一次。

　　四、电梯的季检查保养

　　(1)蜗轮蜗杆减速箱及电动机轴承是否有油。

　　(2)制动器动作是否正常,制动瓦与制动盘之间的间隙是否正常。

　　(3)曳引绳是否渗油,是否打滑。

　　(4)限速器钢丝绳,选层器钢带是否正常。

　　(5)继电器、接触器、选层器工作是否正常,触头是否清洁,固定是否牢固。

　　(6)检查门的操作、调节及清洁门驱动装置部件。

　　(7)清洁轿门、厅门地坎和门导轨。

　　(8)检查全部门滚轮与开门刀之间的间隙。

　　(9)调整全部厅门及附件。

　　(10)清洁全部厅门锁开关触点。

　　(11)检查补偿链是否完好。

　　(12)检查轿厢及对重导靴磨损情况。

　　(13)检查安全钳与导轨间隙。

　　(14)检查曳引绳的张力。

　　(15)检查轿厢操纵盘和各按钮的工作情况。

　　(16)检查轿厢紧急照明工作情况。

　　(17)检查自动门的重新开启是否正常。

　　(18)检查轿厢照明、信号、指示、蜂鸣器等功能是否正常。

　　(19)检查电梯启动、运行、减速和制停。

　　(20)检查电梯平层准确度。

　　(21)检查厅外呼梯按钮和指示器工作情况。

　　(22)电梯消防功能的检查。

　　五、电梯的年维修保养

　　(1)建立组织,选择有经验的专业技术人员负责带领维修人员进行检验。

　　(2)检验标准按国标进行检验。

　　(3)质量、安检人员做检验记录。

　　(4)年维修保养内容:

　　①检查、调整、更换、开关门继电器的触头。

　　②检查、调整、更换上下方向接触器的触头。

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篇2：物业公司如何管控电梯维修保养的质量

　　物业公司如何管控电梯维修保养的质量

　　在物业管理活动中，对设备外包的有效管理控制，一直是物业管理活动的重点难点，其中对电梯外包的管控显得特别突出，如何有效管理控制维保单位按要求对电梯设备进行维护，是物业管理活动中一直在探索的课题。

　　对电梯设备的维保质量的管控，实质上就是要管理控制好电梯维修保养的全过程，目前电梯维修保养存在的问题主要包括以下几个方面：

　　一、电梯保养的形式小于内容。在物业管理活动中，由于一些专业设备需要具有专业技术的公司来维护，为了物业管理活动的顺利实施，物业管理公司通过招标的方式与专业公司订立服务合同，其中电梯设备的维护保养就是通过合同的方式交给专业电梯公司维保的，然而物业公司对电梯公司的运作方式仅仅停留在合同条款上，电梯专业公司一开始会派经验丰富的员工，对所接管的电梯设备进行维护保养，当电梯设备稳定后，维保方往往会派来新人撤走老人，维持现状。事实上电梯维护保养是综合能力很强的工作，没有一定经验很难实质性完成维保工作，为了解决这种矛盾维保方会把技术含量低的工作做起来——那就是把设备表面清理干净，而物业管理公司往往看重这一点，使管理控制电梯维保质量渐渐转变为管控设备清洁质量。这样就使的电梯维修保养简化成设备清洁。

　　二、电梯保养人员的经验水平较低。随着城市快速发展，电梯数量猛曾，电梯维保人员供不应求，刚拿到电梯操作证就被电梯公司放到维保第一线，经验能力都有限，事实上很难有质量的完成维修、保养工作。同时一些有经验水平较高的电梯工又往往脱离了基础的维修保养工作。

　　三、电梯保养数量大。随着市场竞争的加剧，电梯维保费用的降低，电梯公司要维持电梯工的工资增长，其最基本的方法和途径就是增加每个电梯工电梯维保的数量，由于电梯数量的增加，使得电梯保养水准难以达到合同要求，久而久之电梯的保养质量下降、故障上升、风险增大，形成恶性循环。

　　四、电梯维保人员的工作状况很难被监管。由于电梯维保是专业性很强的一项工作，没有经过相关的学习和培训很难掌握，因此非电梯专业人员很难监管电梯维保工作，电梯维保是否做到实处也很难界定。

　　五、电梯备件不足。深圳有数百家电梯维保单位，大多数维保单位并不是电梯生产制造单位，配件完全靠外部采购，因此电梯维保单位不可能配备较为齐全的电梯配件，延误电梯修复时间的情况时有发生，对物业管理公司造成一定的影响。

　　六、配件更换频繁。主要原因就是1、更换的配件质量不过关。2、与维保人员的技术水平有关系。3、通过更换配件达到创收的目的。4、电梯设备设计的原因。

　　七、维保人员责任心不强。主要体现在保养过程能省就省，保养内容能少就少，保养时间尽量缩短。出现问题后找理由，互相推诿责任，使处理问题时间变得较长，对物业管理公司的要求敷衍了事。

　　面对电梯维保现状，如何管控当前电梯维修保养存在的问题，提高电梯维修保养的质量，是当前物业管理公司面临的一个共同问题，现在主要可以从以下几个方面入手：

　　一、建立维保人员档案。对电梯维保公司派驻人员进行考察，考察从3个方面入手：

　　1、通过询问维保程序、工作细节初步了解维保人员的理论知识。

　　2、查看维保人员的工作年限，从侧面了解维保人员的经验水平。

　　3、确定现场维保人员，防止电梯维保单位频繁换人影响现场维保质量。经过细致的前期准备工作，使物业管理公司方面能很明确的知道维保人员状况，以便更好的掌控维保现场质量的实现。

　　二、规范维保人员按计划保养。电梯按一定时间间隔进行保养是保证电梯安全运行的关键，电梯的保养主要内容包括检查、调整、润滑、清洁。主要作用是保证电梯安全运行。按计划保养能有效控制电梯保养的频次，降低电梯出故障的风险。

　　三、明确维保单位权责以避免风险扯皮。在现实合作过程中由于权责不清造成维修拖延，保养不到位，故障频发。物业管公司认为维保单位的水平不行，而维保单位认为物业管理公司不愿意花钱，这样互相推诿就造成电梯维保质量下降，为了避免此类风险首先要明确配件价格、维修时限、保养频次。其次物业管理公司应积极配合，该花钱的地方不要吝啬。这样有利于提高维保质量。

　　四、引入有经验的电梯管理人员。在市场经济条件下，公司的目标是追求利润，对于电梯维保公司来讲收入包括维保费用、大修费用，维保费用基本固定不变，而大修费用是变动的，如何减少不该发生的大修费用是物业管理公司最急于考虑的问题，引进有经验的电梯管理员是解决问题的关键。有经验的电梯管理员能有效的监控电梯维保过程，提高保养质量降低、减少由于保养不到位引起的大修费用，同时也保证了物业管理公司所付费用与电梯维保公司所付出的劳动基本一致。保持对电梯的维保质量进行管控有着重要意义。

　　五、物业管理公司定期对维保单位进行维保质量的评估，通过对维保单位的维保质量评估来监测该阶段的维保状况，及时反馈给维保单位，同时作出书面评估报告，由维保单位确认并做出反馈，为以后合同的续签做参考。

　　六、物业管理公司加强与维保单位的定期沟通，通过定期沟通更好加强双方的合作，建立互信机制，避免猜忌，互利双赢。

　　物业管理公司若能不断完善管控措施，使电梯维保单位严格按合同要求去做，那么电梯维保质量将有明显提升，并且保持常态化，不仅有利于电梯设备寿命的延长，而且能提升物业管理水平，这是物业管理公司希望看到的结果。

篇3：辖区电梯故障维修保养标准作业程序

　　辖区电梯故障维修保养标准作业程序

　　一、目的

　　规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。

　　二、适用范围

　　适用于物业管辖内的电梯故障维修工作。

　　三、职责

　　1、电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。

　　2、工程部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。

　　四、程序要点

　　1、电梯发生故障后，电梯维修供应快速到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。

　　2、先察看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。

　　3、根据不同的故障，进行相应的处理。

　　4、一般常见机械故障及处理措施。

　　(1)机房：

　　①奠基轴承故障：奠基运转时发出异常声响，如判断是轴承故障，应拆下奠基检查轴承，如有发卡、磨损过大，则需更换轴承;

　　②选层器故障：一般有以下几种：

　　——滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置;

　　——选层器三角出头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。此剂除污快、去污强，而且还有润滑作用;

　　——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主导州生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、出去主导轴锈污、加润滑油。

　　③制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有摩擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;

　　④限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏。应清晰杂物、更换轴承。

　　(2)井道与轿厢：

　　①轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;

　　②厅门故障同上;

　　③开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开刀门位置(开刀门与厅门地看见隙、开门刀与厅门挂轮间隙);

　　④导轨故障：运行不平稳、发抖、郑东等现象。应调整轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口;

　　⑤导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整到靴座位置;

　　⑥安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证个活动部位灵活。

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　　(3)底坑：

　　①补偿联故障：运行时间有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;

　　②安全钳钢丝绳张紧轮故障，不活动，液压油量不足。应出去铁锈，补充液压油。

　　5、电梯一般常见的电器故障及维修处理方法

　　(1)机房：

　　①保险丝故障：

　　——缓冲器、地坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;

　　——井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上双同保险丝、指示灯回路;

　　——厅外只是有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路;

　　——控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元件，排除线路断路点、换上双同胞线丝。

　　②接触和断路器故障：接触期或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险丝被烧坏等原因所致。应更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

　　(2)开道与轿厢：

　　①上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点火更换、排除断电等。

　　②轿门、厅门连锁开关故障：此故障出现电梯只管门不走车，一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致。应清洁接触点，更换开关排除线路断电等。

　　③安全钳开关、安全窗开关、骄顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。

　　(3)底坑：

　　①缓冲器开关、地坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应气节接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;

　　②张紧论断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钱钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

　　6、电梯故障排除后，电梯供应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。

　　五、记录

　　《电梯维修记录》

篇4：物业区域电梯维修保养作业指引

　　物业区域电梯维修保养作业指引

　　1.目的

　　规范电梯维修保养工作，确保电梯各项性能完好，防止事故发生。

　　2.范围

　　适用于物业服务区域内电梯的维修保养工作。

　　3.职责

　　3.1设备责任人负责电梯的日常保养工作，并监督外委单位的保养工作。

　　3.2工程主管负责制定并实施电梯保养计划，同时对保养的效果进行监督和考核。

　　4.方法和过程控制

　　4.1总则

　　4.1.1每年底，工程主管根据电梯的运行状况制定保养计划，将其纳入到年度设备设施保养计划中。

　　4.1.2电梯设备责任人负责电梯的日常维修保养工作(清洁、润滑、调整、测试和安全装置效能检查)，大中型维修均应由外委单位完成。

　　4.1.3电梯设备责任人负责根据保养计划做好日常保养工作，监督外委单位的保养效果，详细填写《公共设备设施保养维修记录表》，确保电梯的正常运行。

　　4.2电梯维修保养安全操作

　　4.2.1维修保养前的安全准备工作：

　　1)在电梯基站门口处放置“检修停用”的标识。

　　2)关好厅门，不能关厅门时，用护栅挡住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或进入电梯井道。

　　3)有人在轿顶上做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

　　4.2.2检修过程中的安全注意事项：

　　1)给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。

　　2)人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净，以防滑倒。

　　3)人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需要由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯。

　　4)禁止在井道内和轿顶上吸烟。

　　5)检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行。

　　6)使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯，最好使用手电筒。

　　7)严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作。

　　8)底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部位上下;进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开。

　　9)应尽量避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员戴上安全帽。

　　10)检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：

　　a. 关闭所有厅门，暂时关不上的，必须设置明显标识物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守。

　　b. 切断电梯总电源开关。

　　c. 排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。

　　11)检修保养工作结束后应做到：

　　a.将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上。

　　b. 清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌。

　　c. 送电试运行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改。

　　d. 通知有关人员电梯恢复正常运行。

　　4.3电梯维修保养要求

　　4.3.1每3个月应对电梯进行一次检查、清洁、润滑(着重对安全装置效能检查)，具体内容如下：

　　1)检查曳引电动机、减速箱有无异常响声，如有则应对曳引电动机轴承加注润滑油，对减速箱加入蜗轮蜗杆润滑油。

　　2)检查曳引电动机和减速箱联轴器弹性圈有无损伤，如有则应更换弹性圈，检查曳引电动机、减速箱地脚螺栓有无松动现象，如有则应拧紧。

　　3)检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑良好、动作是否灵活无阻碍，否则应加润滑剂，检查各固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固无松动，如松动则应拧紧。制动器温升不超过60℃。

　　4)门机直流电动机碳刷磨损，如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

　　5)限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮、张紧轮轮槽应无异常磨损，如磨损严重则应更换并作必要调整;钢丝绳应完好无油污;限速器夹绳钳口处应无油污或异物，发脚螺栓应紧固。

　　6)检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整;检查限位开关是否处于正常位置，如未在正常位置则应扳回。

　　7)检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻，如果有阻滞现象则应对各传动处加润滑油，安全钳楔块与导轨的间隙应为2~4MM。安全钳钳口应清洁无油污。

　　8)清洁控制柜内各元器件，检查接触器、继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无打火、熔焊、积碳现象如有则应进行整修，整修达不到要求的则应更换同型号规格的接触器、继电器;检查熔断器有无松动、发热现象，如有则应处理并拧紧;检查各仪表、信号灯是否正常，如损坏则应予以更换。

　　9)检查机械选层器钢带有无断齿、开裂和扭曲现象，如有则应更换钢带;检查各传动机构动作是否灵活无阻滞，如阻滞则应对各传动部位加润滑油;检查电气触头或开关接触是否良好，否则应擦拭或修理。

　　10)清除轿门、各厅门导轨的灰尘、油污。

　　11)检查各厅门门锁接触是否良好，否则应修理，门锁转动部位应注入润滑油;检查操纵箱按钮、开关操作是否灵活可靠，失效的应及时更换。

　　12)检查自动门传动机构，安全触板传动机构是否正常，各部位螺钉、定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点、电阻器等有无损坏。要求门刀距厅门地坎5~8MM，运行中门刀不能碰门轱辘，门刀与门轱辘间隙为3MM，厅门不能从外面用手扒开。对各转动轴加润滑油，保证转动灵活自如，安全触板动作灵敏可靠。

　　13)检查轿厢和对重导靴油盒中油量(正常应为2/3油盒)，缺油应及时加好;检查滚轮导靴胶皮有无开裂、膨胀，如开裂、膨胀则应更换。

　　14)检查断相保护、超速保护、机械联锁、厅门和轿门机电联锁油压缓冲器复位开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、终端限位安全装置是否动作可靠，对不符合要求的要调整或更换，对传动部位应加润滑油。

　　15)清除对重架、对重块、缓冲器上的杂物、清扫底坑、清洁接油盒。

　　16)检查紧固感应器各部位螺栓，清除各部位尘土、污物。

　　17)检查曳引钢丝绳张力是否一致，绳有无伸长，如伸长则应作相应调整。曳引轮绳槽应清洁无油污。

　　18)检查导轨连接板、压道板螺栓是否紧固，如松动则应拧紧。

　　19)做好中间接线盒外部清洁，紧固各端子板压线螺母。

　　4.3.2每年12上旬应对电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试，具体内容如下：

　　1)每年对减速箱更换一次新的蜗轮蜗杆油。

　　2)检查制动片磨损情况，如磨损厚度超过新装时厚度的1/2时则应更换。

　　3)清洁限速轮、张紧轮并加润滑油。

　　4)张紧轮底平面坑地面距离为500±50MM，超过规定的应予以截绳。

　　5)检查安全钳楔块和导轨的间隙(正常值为2~4MM)，试验安全钳动作是否灵敏可靠，如不满足要求则应作机械调整。

　　6)清洁机械选层器，对各转动部位加润滑油，损坏的元器件应予以更换。

　　7)清洁厅门吊门轮、轨道和钢丝绳，更换磨损的门轮、地脚滑块，调整好门机速度。

　　8)调整厅轿门位置、门锁位置，紧固各部螺栓，门刀与层门地坎、门锁滚轮与轿厢的间隙应保证5~8MM。

　　9)紧固对重块锁紧装置、绳头板及各部螺栓，调整紧固补偿链，运行时应无撞击声。

　　10)加缓冲器油，作缓冲器复位试验时，复位开关应动作准确，传动部分应灵活。

　　11)对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅门地坎以远50~70MM。

　　12)对终端限位开关做越程试验，其越程距离为上下端站厅地坎以远150~200MM。

　　13)检查动力部位绝缘电阻应在0.5MΩ以上，其余电气线路应在0.25MΩ以上，电气设备的金属外壳对地应在4MΩ以上，如果达不到要求则应进行干燥处理。

　　14)检查各熔断器、熔断体、热继电器、相序继电器等保护装置是否工作正常，如果不行则应更换。

　　4.3.3每次电梯维修保养时，工程维修组应合理安排好时间，提前24小时通知业主(一般在公示栏进行公示)和管家部;因特殊原因造成电梯突然停用，应及时向业主进行解释。

　　4.3.4对于计划中未列出的维修保养工作，工程主管应尽快补充到计划中。对于突发性的电梯故障，设备责任人应按照《电梯故障处理指引》进行及时处理。

　　5.附则

　　5.1总公司综合管理部负责本指引的解释和修改。

　　5.2各子(分)公司可根据实际情况对本指引进行调整，调整后须报总公司备案。

　　5.3本指引自2021年3月1日起生效施行。

　　6.相关支持性文件

　　文件名称 文件编号

　　6.1《电梯故障处理指引》 SMS 01-06-017

　　7.记录

　　记录名称 记录编号 保存期限(年)

　　7.1《公共设备设施保养维修记录表》 SMS 01-06-006-F2 3年

篇5：小区电梯设备维修保养工作规程(5)

　　物业公司工程部工作规程

　　电梯设备维修保养工作规程

　　1.0目的

　　保障电梯设备处于良好的工作状态，确保电梯设备得到及时维修保养，为顾客提供舒适安全可靠的电梯运送服务。

　　2.0适用范围

　　适用公司管辖的各物业小区的电梯设备维修保养工作。

　　3.0职责

　　3.1工程部主管负责电梯设备维修保养工作的计划、组织和督导工作。

　　3.2工程部领班负责电梯设备维修保养工作的实施和检查工作。

　　3.3工程部技工负责电梯设备维修保养工作的实施、巡查和记录工作。

　　3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯维修保养工作。

　　4.0工作程序

　　4.1维修保养工作注意事项:

　　4.1.1维修保养时在电梯基站门口处放置“电梯检修，暂停使用”告示牌，关好厅门或用护栏挡住入口处。

　　4.1.2给传动门机加油、清洗或观察钢丝绳等情况时必须关闭电梯电源，在轿顶工作或需开动电梯观察时，应选择安全地方站立。

　　4.1.3在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣动的清理、保养等工作，严禁用湿毛巾擦机身。

　　4.1.4在轿顶上检修，必须按下轿顶检修箱上的检修开关;以及在轿顶上需长时间维修保养时，应断开轿顶急停开关，严禁一脚站在厅门口另一脚站在轿顶或在轿厢内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到井道检查电梯。

　　4.1.5在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如需同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人。

　　4.1.6操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

　　4.1.7操作时如果需轿内人员配合进行时，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。并收回工具材料，清洁工作现场，撤除所有告示牌或护栏等。

　　4.2每三个月1次维修保养内容:

　　4.2.1检查曳引机减速箱有无异常响声，联轴器弹性圈有无损伤，螺栓有无松动等，如有则需加油或更换或拧紧。

　　4.2.2检查制动器组件是否润滑良好、动作灵活，固定螺栓、弹簧调节螺母是否紧固，如有则需加油或拧紧;制动器工作温升是否超出60度时，则需检查原因或暂停使用，并对故障进行排除。

　　4.2.3门机电机碳刷磨损是否超出规定，是否磨损变形，否则需更换;限速器旋转销加油，限速器轮、张紧轮槽有无异常磨损，钢丝绳应无断丝、无油污，限速器夹绳钳口处应无油污、异物、螺栓无松动，如有则需做必要的调整、清洁、拧紧。

　　4.2.4张紧装置动作是否正常，限位开关是否处于正常位置，如有则需做调整或复位。

　　4.2.5检查安全钳传动连杆动作是否灵活，安全钳楔块与导轨的间隙是否正常，如有则需做加油或调整，安全钳钳口应清洁无油污。

　　4.2.6检查控制柜内各元器件，包括接触器、继电器等动作是否正常，有无异常声响，触点有无拉弧、熔焊等，如有则需调整、维修或更换;各仪表信号指示是否正常，熔断器、调速电阻等有无松动发热过大，如有则需更换、调整，排除故障。

　　4.2.7机械选层器钢带有无断齿、开裂或损坏，各传动机构动作是否灵活，电气触头或开关触点是否良好，如有则需更换或调整;清除轿厢门、门厅门导轨的灰尘、油污，检查各门厅门、轿厢门锁接触是否良好，轿厢主控器、招梯面板按钮、开关操作是否灵活，如有则需维修或更换，门锁转动部位应加油。

　　4.2.8检查自动门传动机构、安全触板传动机构是否正常，螺钉定位装置是否紧固，门机皮带有无损伤、老化，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、门锁接点等有无损坏、积尘;各转动轴应加油。

　　4.3专业电梯公司维修保养工作规程:

　　4.3.1电梯公司专业维修保养小区电梯设备需遵守与物业公司签定的《电梯设备维修保养合同》;

　　4.3.2维修保养小区电梯设备时应严格按照相关的电梯维修保养规范和标准进行施工作业，保证电梯设备通过技术监督局的检验，并顺利取得电梯使用合格证书;

　　4.3.3对电梯设备进行维修保养时需先得到工程部主管同意，且尽量安排非电梯使用高峰进行，电梯设备抢修不受时间限制;

　　4.3.4工程部电梯工或领班需积极协助配合电梯公司完成电梯的维修保养或抢修工作.