万象物业消防演练方案

　　万象物业消防演练方案

　　一、指导思想：

　　开展119宣传活动，普及消防安全知识，动员管理处全体员工和业主积极参加演练活动，正式演练那天(11月8日)，通知更多的业主前来参加。

　　二、总指挥：保安部经理李昌良

　　现场指挥：万象新园管理处主任石斌

　　三、演练内容：

　　1、用灭火器扑灭初起的火

　　(1)参加灭火人员：管理处义务消防员，部分业主。

　　(2)火源：用火盆或油桶或液化气瓶点火都可以。

　　(3)排队形式：管理处义务消防员和业主间隔排队依次操作或其它形式。

　　(4)要求：全体灭火人员在演练时，要严肃认真，不准嬉笑和言谈，不准穿拖鞋、裙子。管理处义务消防员的服装要求统一。

　　2、窒息灭火

　　管理处义务消防员4至6人分两组，两个油桶分别装上可燃油物点燃，义务消防员用打湿了的麻袋扑盖到火苗飘出的油桶上，此时油桶完全隔离了空气(氧气)，火渐熄灭。

　　3、用消防水灭火

　　管理处义务消防员3至5人演练甩带、接带(2条水带)、开栓、放水、扑灭模拟的火。

　　4、引导居民疏散

　　参入此项演练的全体人员(包括参入疏散的业主)集合，整队，队长向指挥报告参加"疏散"　演练应到多少人，实到多少人，准备完毕，请作指示。

　　现场指挥下"演练开始"!

　　(1)在大厦某栋某处，模拟火警现场，此时烟感报警，警铃响(不要停止，一直响到义务消防队到火警现场将火扑灭时)，浓烟滚滚(向外方向吹)，中控室值班员广播："大家请注意，大家请注意，万象新园某栋某处着火，请管理处全体员工立刻到中控室门前集合，请管理处全体员工立刻到中控室门前集合。"(重复广播)

　　(2)(人员已基本集合、上述广播停止时)向119报警，用扩音器报警，要求声音清楚宏亮。

　　(3)队长指挥：

　　命令：a、义务消防队灭火组，负责处理现场灭火和救人。

　　b、义务消防疏散组，负责火警层居民和疏散。

　　c、机电设备组，负责关掉起火层那栋楼的电源，此时要有应急照明，负责关掉起火的那栋楼的燃气阀。

　　d、中控室值班员负责打开(起火楼层)风阀，正压送风、排烟机。

　　(4)队长命令下达后，大家即刻奔赴火警现场，各就各位，各负其责，并随时向队长报告情况。

　　几秒钟后，灭火组报告："报告队长，灭火组已到了火警现场，起火屋两道防火门，我们无法进去呀!请作指示。"

　　队长指示："灭火组请注意!灭火组请注意!用水降温，控制火势!义务消防员从楼上窗外进去，快!"(重复指示)

　　此时，义务消防员出现在起火屋的楼上( 层)，一人负责保护安全绳，一人从安全绳上滑下进入起火屋。灭火、开门、救人

　　灭火组报告："报告队长，火已控制火已经扑灭!火已经扑灭"!

　　疏散组报告："报告队长，我们现在已到了 楼，""我是疏散楼道烟雾大""大家将毛巾捂着口鼻，赶快"!"跟我往楼道疏散，快"!

　　总之，在演练中要模仿真实火警现场的气氛，要求声音清楚、急促、简短，并用扬声器实时播出，让在场的观众都能听到。模拟的火警由义务消防队灭火组"亲自"扑灭，待疏散的居民由义务消防疏散组："亲自"到现场引导疏散。此时，警铃停止报警，正压送风机、排烟机、电源、燃气阀都可以恢复到监护或者正常运行状态。

　　(5)几分钟后

　　灭火组队员有的用担架抬着被抢救的人，有的拿着灭火器具，有的队员搀扶着需要帮助的人，大家匆匆而来直至安全地点。(练习时就明确清楚"安全地点"。)

　　疏散组队员引导居民疏散，此时大家是用毛巾捂住口鼻，紧张地连走带跑地直至安全地点。

　　(6)队长在(安全地点)指挥全体义务消防人员集合、口令、带队小跑步到演练现场，向现场指挥报告演习情况，参加演习多少人，实到多少人，多少居民已平安转移到安全地点等等，报告完毕，请作指示。

　　四、要求：

　　1、在训练和演练中，管理处要保护好模拟火警现场的安全。

　　2、每项演练都要按照《方案》的要求认真的练习。

　　3、拟订于11月8日(星期五)下午3点钟正式演练。11月4日下午3点钟模拟演练，届时有保安部参加。

　　4、管理处负责本处员工和参入演练单位的训练和组织工作，保安部负责通知公司和其他参加单位。

　　5、会场布置：横幅、扩音器、桌椅

　　五、会议议程安排另外附。

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篇2：物业服务人员全员培训方案

　　物业服务人员全员培训方案

　　一、培训方针：

　　"全员培训，全程考核"。

　　二、培训目标：

　　通过培训，提高员工的专业素质，业务技能和管理服务水平，塑造一支品质优良、专业过硬的物业管理队伍，全面适应和满足商住楼物业管理的多元化需求，从面富有成效地管理商住楼。

　　三、培训内容

　　(一)新员工入职培训

　　1、企业文化：公司发展史、管理服务理念、企业精神、管理目标；

　　2、员工手册培训：员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等；

　　3、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训；

　　4、军训与参观学习。

　　(二)岗位专业技能培训

　　1、基本技能培训：相应岗位的专业知识、质量执行标准、质量考核标准等；

　　2、新技术(能)培训：智能化技术、信息网络技术、新设备仪器的使用与管理技术等；

　　3、素质提高培训；

　　4、管理人员实行"四个一"常规培训，即坚持每月写一篇体会，读一本专业书，听一回讲座，参与一次竞赛；

　　5、操作层自我开发培训；利用社会办学条件，进行有关学历、职称的外送培训。

　　(三)新政策、新理论培训

　　物业管理理论动态、有关法规文件、竞争企业新动向等。

　　四、培训计划

　　(一)培训的形式

　　入职培训

　　目的：让员工尽早地掌握工作要领、工作程序与方法，尽快达到上岗条件。

　　内容：了解本公司概况、规章制度、质量教育、物业管理基本知识、各专业必备知识等。

　　时间：入职前一月。

　　◇方法：

　　讲授：有专业知识和经验丰富的人进行专门授课。

　　旁听讨论：和有经验、专业水平高的人坐在一起座谈一问题，将此讨论中涉及到的知识观念看法自然地输送到听众脑中，员工边听边记录作为自己今后学习的借鉴。

　　实习：由有专业知识和丰富经验的人带领到物管较好的商住楼实地学习操作。

　　考核：培训结束安排一次考核。也可由入职引导者进行评定。

　　在职培训

　　目的：提高员工的工作能力，防止事故，减少失误。提高物业管理的规范化标准化操作。

　　培训内容：物业管理法律法规，职业道德、行为规范、工作质量标准、安全操作知识、突发事件处理、物业经营管理知识、公共关系知识、财务会计知识、物业管理公文写作知识等。

　　◇方法：

　　研讨式：可以针对一个问题，让员工开动脑筋广泛联想，互相启发。最大限度地将问题涉及的方方面面列出来，后总结其要点。

　　案例分析式：将一个实际例子交给小组讨论，进行分析、探讨、总结。

　　讲授式：有专业知识和经验丰富的人进行物管护卫和实际技能授课。

　　外出学习式：送一些管理人员外出培训或到兄弟物业公司进行参观学习、取经。

　　考核：培训结束，安排多种形式考核，如笔试、口试、抽签答题、实际操作、模拟操作等。

　　(二)安保组培训

　　◇内容：

　　质量管理体系文件，保安岗位知识，技能知识，擒拿格斗，队列操作，服务意识及岗位服务操作流程，物业管理基础知识，职业道德等。

　　◇方法：

　　讲授式：有专业知识和经验丰富的人进行专门授课。

　　实际演练式：让员工反复重复一个任务完成的步骤，直到熟练为止。

　　角色扮演式：让员工按照规定的情景，分别扮演不同角色，进行培训并谈自己的感受。

　　(三)工程维修部培训

　　◇内容：

　　质量管理体系文件、物业管理基础知识、电工基础知识、给排水基础知识，管道工应知知应会，各类设备、设施操作规程和维护、保养知识、设备、设施突发故障处理措施，服务意识及岗位服务操作流程，职业道德，物业管理基础知识等。

　　◇方法：

　　讲授式：有专业知识和经验丰富的人进行专门授课。

　　小组讨论式：以小组为单位，针对一个问题进行讨论，行出结论后交给大学参考、归纳。

　　现场操作式：到现场进行实地操作，进行相互交流学习。

　　模拟演练式：针对可能突发事件进行模拟演练，直到熟练掌握。

　　(四)保洁组、绿化组培训

　　◇内容：

　　质量管理体系文件，保洁、绿化岗位知识、技能知识，服务意识及岗位服务操作流程，物业管理基础知识，职业道德等。

　　◇方法：

　　讲授式：有专业知识和经验丰富的人进行专门授课。

　　现场操作式：到现场进行实地操作，进行相互交流学习。

　　◇培训考核：

　　笔试法：对培训实行问卷笔答的方法进行考试。

　　评比法：指导者对培训者进行评分。

　　操作法：实地操作测试。

　　(五)会所服务培训

　　◇内容：

　　质量管理体系文件，会议服务岗位知识，服务技能，服务礼仪，岗位服务操作流程，物业管理基础知识，职业道德等。

　　◇方法：

　　讲授式：有专业知识和经验丰富的人进行专门授课。

　　现场操作式：到现场进行实地操作，相互交流学习。

　　角色扮演式：让员工按照规定的情景，分别扮演不同角色，进行培训并谈自己感受。

篇3：物业知识培训：编制入伙工作方案

　　物业知识培训：编制入伙工作方案

　　入伙管理工作是物业管理公司第一次正式面向业主提供服务的重要工作，也是考验物业管理公司综合管理能力的重要指标之一，而对于跨区域的楼盘入伙，总公司的控制能力相对较弱，入伙工作的成败主要取决于入伙方案编制的水平高低。

　　随着物业管理服务工作朝着标准化管理的方向不断迈进的趋势，大多数物业管理公司都在认真研究物业管理的每一个工作环节的可控制性和可操作性，希望通过标准化的管理流程规范物业管理行为，减少服务工作的失误率，降低管理成本和业主投诉。故此，如何编写高水准的入伙方案无疑成为摆在物业管理公司面前的重要工作。

　　一、物业管理入伙方案编制的数据收集

　　编写入伙方案之前，要进行相关数据的采集，通过收集相关数据和信息，并分析整理，才能根据不同的项目"量身定做"适合的入伙方案。数据采集工作主要包括以下内容：

　　(一)向地产公司采集相关数据：

　　1、了解交房情况：这里主要涉及的数据和信息包括：交房时间与交房面积：因交房数据是由地产公司直接掌握，编写前切忌采集双方签署《前期物业管理服务合同》的数据，因地产公司往往会由于建筑工期等不可预测因素而改变交房时间，也会销售情况的变化造成交房面积发生变化。在编写前一定要与地产公司相关部门进行沟通，了解最新的交房数据。

　　2、收集地产公司相关部门及施工单位的分布情况：因交房工作是需要很多部门涉及的工作，依靠物业管理公司是无法单独完成的，涉及的部门主要包括：地产公司的销售部门及工程管理部门、市政配套服务部门如供电供水供气等部门、各工地施工单位部门。

　　3、了解施工收尾工程进度：因入伙方案编制过程中涉及工程进度与物业公司接管工作的衔接，且往往留给物业公司接管验收的时间比较短暂，故根据收尾工程的不同，方案中应作好整体时间的安排。

　　4、了解施工质量和交房户型布局：工程施工质量的好坏直接影响接管验收工作的进度，也影响业主收楼的效果，物业公司要在交房前将接管验收工作中发现的问题及时提交施工单位进行整改是保证交房工作顺利进行的重要环节。户型分布的掌握有利于提供及时有效的业主二次装修管理，物业管理人员在交房前应了解户型及房屋结构，便于指导业主二次装修工作。

　　5、收集购房业主的信息。

　　(二)向当地房地产行政主管部门采集相关数据：

　　1、了解当地的房地产法规：

　　2、了解当地的收费项目：

　　(三)向当地同行采集相关数据：

　　1、了解当地业主的消费心理：

　　2、收集当地的人力资源情况及工资情况：

　　3、了解水、电、暖气、天然气、垃圾处理等生活配套情况；

　　二、入伙管理方案的编制

　　(一)编制项目概况

　　根据以上了解和收集的数据，整理出项目概况及交房概况，对项目交房进行总体评估，以便物业管理人员对交房工作有一个整体的认识。主要包括以下内容：

　　1、项目基本情况

　　2、交房情况

　　3、需重点解决的问题

　　(二)编制入伙所需要的外部条件具备情况

　　根据相关法规规定，针对以下工作编写交房外部条件具备情况：

　　1、已通过竣工验收与接管验收情况说明。

　　2、工程遗留问题得到解决的情况说明。

　　3、工程资料移交情况说明

　　4、业主档案资料移交情况说明

　　5、小区实现基本使用功能，满足日常生活所需情况说明

　　6、配套设施完善情况说明

　　7、物业公司依法经营手续准备情况说明

　　(三)编制组织机构设计与人员配置说明书

　　1入伙专项工作人员调配

　　(四)商讨并编制入伙流程

　　与地产公司衔接并商讨业主入伙服务流程：

　　1、制订入伙流程图

　　2、编写《入伙通知书》、《业主公约》、《业主收楼证明》、《业主入伙登记表》、《楼宇验收记录表》、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《交房流程表》、《消防安全责任书》、《业主入伙资料和物品领用清单》、《业主家庭情况登记表》

　　3、编写交房各责任部门的业务联系人及联络电话表

　　(五)编制员工招聘与培训计划

　　1、员工招聘计划：要具体列明招聘的时间、人数、任职条件及到岗时间，并注明招聘费用。

　　2、员工培训计划：入伙之前员工培训的主要内容包括：物业管理理论知识培训、物业管理法规知识培训、物业管理实操培训(各岗位工作要求须掌握的技能知识，包括各部门的作业指导书)、职业道德培训、入伙、业主二次装修工作演练。

　　(六)编制前期开办费支出费用预算

　　根据《管理方案》及现场实际情况由项目经理进行市场调研后具体编制，应注明分批采购及完成时间的时间，报公司审批后执行。

　　1、公用品支出：主要包括，办公桌、椅；文件柜；培训白板；电话；电脑；电脑台、椅；打印机；饮水机；传真机；计算器；保险柜；过塑机；空调；日常办公用品及耗材；沙发茶几；钥匙柜等，并列明数量及采购预算。

　　2、安全管理用品支出：保安服装配件；迷彩作训服；迷彩胶鞋；军警靴/鞋；军大衣；对讲机；雨衣；橡胶警棍；应急灯；防暴手电筒；值班桌椅；自行车打气筒；巡逻车；撬棍，消防斧，消防桶；防毒面具；防火手套；消防头盔；消防铲；手提式灭火器。

　　3、维修用品支出：万用表；兆欧表；钳形表；电工刀；试电表；绝缘手套；绝缘鞋；钢丝钳；尖嘴钳；电烙铁；工具袋；冲击钻；手电钻；小钻床；砂轮机；多功能组合套筒；工作台；钢锯弓；钢板尺；电焊机；管道疏通机；人字铝梯；活动板手；瓦刀；内六角扳手；水平尺；安全带；便协工具箱；材料架；手电筒；螺丝刀；绞丝机；龙门钳；冲击钻头；钻花；锤子；丝板；管道疏通机；管钳；塞尺；封口钳；锉刀；剪刀；剥线钳；雨衣；雨靴；应急灯；射钉枪；高压试电笔；斜口钳；扁铲；压线钳；呆扳手；维修耗材等，注明用量及费用预算。

　　4、清洁用品支出：洗地机；吸尘器；高压水枪；垃圾桶；高级不锈钢垃圾筒；清洁开荒用具清单，注明用量及费用预算。

　　5、物业管理标识支出：工作指示牌；告示水牌；绿地提示牌；设施、场地警示牌；工程设施标识；管理处服务标识牌；设备安全操作牌；印刷入伙资料等，注明用量及费用预算。

　　6、后勤物质支出：员工服装；热水器；洗衣机；电视机；电视机柜；单人床；双层床；床上用品；电风扇；员工更衣柜；常用急救药品；宿舍整建；管理处装修；招聘支出；车旅费；社交费等，注明用量及费用预算。

　　(七)编制收费计划与收费清单说明书

　　根据市场调查后的数据按以下内容具体编制。收费项目一般包括：

　　1、管理费：一般预收半年或三个月。

　　2、装修违约保证金：部分城市政府规定不得收取的应取消此项收费。一般根据当地惯例向业主和装修公司同时收取。

　　3、水电周转金或预收水电费：部分城市政府规定不得收取的应取消此项收费。主要考虑到业主装修期间交费不方便，根据当地惯例可按业主三个月的用量，按房屋面积估算收取。

　　4、装修垃圾清运费：部分城市政府规定不得收取的应取消此项收费。可根据当地惯例参照收取。

　　5、车位租赁费：根据当地物价局指导价向车主收取。

　　6、代收代交服务费：与相关部门沟通后，协助收取。

　　7、其他经营收入：一般在装修期间可利用物业公用场地进行多种经营，引进商家为业主提供装修材料销售服务。

　　(八)编制交房前工作安排说明书

　　根据现场熟悉情况，结合地产公司施工收尾工作安排，具体编制交房前物业管理服务工作的具体安排，主要包括以下内容：

　　1、办公室及后勤事务完成时间表

　　--管理处装修完毕，完成时间

　　--办公设备到位并能有效运作，完成时间

　　--办公电话通讯畅通，完成时间

　　--员工宿舍、食堂落实并发挥功能，完成时间

　　--员工档案已经建立，完成时间

　　--管理处正式成立、挂牌，完成时间

　　--照相人员及器材已落实，完成时间

　　--物业作业规范指导书的编制，完成时间

　　2、VI系统完成时间表

　　--《VI手册》已通过评审，完成时间

　　--员工服装、工作牌办公区标识系统安装到位，完成时间

　　--VI礼品购置完毕，完成时间

　　--入伙接待现场标识系统安装到位，完成时间

　　--辖区内外指示标识、指引标识、服务标识基本安装到位，完成时间

　　--停车场通过安全审查达到合格，完成时间

　　--楼号牌、单元牌、楼层牌、房号牌及消防疏散标识系统完善，完成时间

　　3、印刷或购置以下各类入伙表格及物品：

　　--《住户手册》，印刷份数及完成时间

　　--《业主临时公约》，印刷份数及完成时间

　　--《住宅使用说明书》，地产公司提供，及完成时间

　　--《住宅质量保证书》，地产公司提供，及完成时间

　　--《入伙登记表》，印刷份数及完成时间

　　--《业主交费一览表》，印刷份数及完成时间

　　--《入伙物品领用登记表》，印刷份数及完成时间

　　--《入伙验房表》，印刷份数及完成时间

　　-《业主家庭情况登记表》，印刷份数及完成时间

　　--《装修申请表》，印刷份数及完成时间

　　--档案袋，印刷份数或由进场商家提供及完成时间。

　　--法律法规宣传张贴，包括《物业管理条例》、《物业服务收费明码标价规定》、《物业服务收费管理办法》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《业主公约》、《前期物业服务协议》以及地方性涉及收费的法律法规及完成时间。

　　--温馨提示牌订做及完成时间。

　　4、环境布置工作完成时间安排表

　　--入口处挂横幅，插彩旗，营造热烈的气氛。

　　--设置指路牌，由入口处到管理处。

　　--挂灯笼，飘小彩带，摆放花篮、盆景。

　　--张贴醒目的"办理入伙手续流程图"。

　　--管理人员着装整洁，精神饱满并经严格训练。

　　--办公室内资料摆放整齐有序。

　　--清洁开荒已经完毕。

　　--区内绿化集中整理完毕。

　　--区内平面显眼设施设备集中维护完毕。

　　5、其他工作完成时间表

　　--制订应急接待预案。

　　--制订突发事件处置预案。

　　--所有单元门(包括进户门)窗已锁闭，业主钥匙已编号管理。

　　--电梯保护。

　　--地产交房维修协调小组成立，施工单位维修责任已落实。

　　--接待现场功能区分，主要包括：接待区、客户等候区、资料确认处、交费处、签约处、楼宇验收处、装修手续咨询处、物业经理接待处、洗手间等。

　　--常见问题的解释

　　--常见问题的处理

　　--新闻媒体接待与现场拍照安排。

　　--业主档案的制作管理工作。

　　(九)物业管理入伙方案的审批

　　1、入伙方案编制完毕后，由项目经理召开专项会议，各部门业务主管进行修订完善，经项目经理审核同意后报总公司审批。

　　2、总公司收到报送的入伙方案后，应组织总公司各业务部门召开专题会议，讨论入伙方案的可行性，必要是派专人到现场进行数据调查与核实，最终审批并下达该入伙方案。

　　(十)编写注意事项

　　1、方案的编写要注意时效性，因项目属于跨区域运作，很多事情由于业务授权的问题，往往需要总公司审批后方能操作，故此，方案的编制应当在业主入伙工作开始前两个月进行。

　　2、市场调研尤其重要，不同地域有不同的政策法规限制及当地的消费习惯，只要作好市场调研，全盘综合考虑，才能保证入伙方案的可操作性。

　　3、各部门的职责分工与人员配置

　　(1)协调组负责组织安排入伙工作，由项目经理直接负责，公司总部管理中心技术支持。

　　(2)接待组负责业主的接待登记及收取证件并转交给签约组。

　　(3)收费组负责核收各项入伙费用，由财务部直接负责，公共事务部协助。

　　(4)签约组负责指导业主填写入伙表格(《业主档案卡》)；与业主签定《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》及《消防安全责任书》，并发放钥匙及相关资料作好登记工作，公共事务部负责。

　　(5)验房组负责陪同业主验房，作好水电气抄表、验房签字及跟踪房屋整改工作，机电维修部负责，公共事务部协助。

　　(6)环境组负责交房现场及小区环境的清洁保洁与绿化美化工作，由环境服务部负责。

　　(7)保安组负责交房现场及小区安全与交通疏导工作，由护管部负责。

　　(8)维修组负责保证小区供电供水正常，处理紧急维修事件，由机电维修部负责。

　　(9)后勤组负责媒体接待、员工工作餐及现场拍照工作。

　　4、入伙期间人员配置表(根据《管理方案》及现场情况编制(示例)

篇4：物业知识培训：物业管理方案编制

　　物业知识培训：物业管理方案编制

　　一、物业管理方案的制订

　　(一)学习要求

　　掌握物业管理对物业的基本要求，了解并做好物业管理早期介人的准备工作；具有进行拟管项目、使用人物业管理与服务需求、竞争企业状况等调查的能力；掌握制订物业管理方案的主要内容、基本架构和方法。

　　(二)学习重点

　　1、物业管理的早期介入

　　(l)物业管理对物业的基本要求

　　物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业(包括物业周围的环境)的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。

　　物业管理对物业的基本要求是：

　　①物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。

　　②建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。

　　③配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。

　　④环境优美、安全、舒适。

　　⑤为物业管理提供必要的设施。

　　(2)物业管理的基本内容

　　①基本业务

　　包括房屋建筑物的维护、修缮与改造；物业附属设备、设施的维护、保养与更新；相关场地的维护与管理；消防设备的维护、养护与更新。

　　②专项业务

　　包括治安保卫、清扫保洁、庭院绿化、车辆管理等。

　　③特约业务

　　包括各种与业主和使用入相关的代办业务。

　　④经营业务

　　包括室内装修、电器维修、商务中心、咨询、中介、代理经租、房屋交换以及其他业务等。

　　(3)物业管理早期介入的物质准备

　　人员准备

　　资料准备

　　设备、器材准备

　　资金准备

　　(4)房地产开发的基本程序

　　我国房地产开发的程序通常分为四个阶段：

　　①决策、立项阶段

　　通过调查研究，寻求合作伙伴，选定开发地点和开发项目，向政府有关部门申请立项。

　　②前期阶段

　　1)在申请立项的项目建议书基础上，经过进一步的调查研究，编制项目可行性研究报告，并向有关部门申报，同时办理企业申报登记事宜。

　　2)项目的规划设计工作。

　　3)规划设计工作的报批工作，进行工程勘探，制定开发项目的建设方案。

　　4)征用土地，开展拆迁安置工作。

　　5)完成施工现场的基础设施配套建设，做到“四通一平”：即通水、通电、通路、通信、平整土地。

　　6)办理开工手续。

　　③建设阶段

　　通过招标、投标、发包工程，进行施工建设；同时，要加强施工期间有效的工程监理，包括请专业监理公司和竣工后交付管理的物业管理公司的代表，直至竣工验收，交付使用。

　　④营销阶段

　　这是房地产开发与经营相衔接、相交叉的阶段，通常包括房屋销售、出租、使用管理(物业管理)和售后服务等。

　　上述四个阶段的实施不一定按部就班，有时可交替进行。

　　(5)建筑工程基本知识

　　①建筑工程分类

　　建筑物的施工建设过程称建筑工程。根据建筑工程各组成部分的性质、作用可分为：

　　1)一般土建工程：包括房屋和构筑物的各种结构工程和装饰工程等。

　　2)管道工程：包括蒸汽。压缩空气、煤气天然气等管道工程。

　　3)暖卫工程：包括室内外给排水管道，采暖、通风、民用煤气天然气管道敷设工程等。

　　4)电气照明工程：包括室内外照明设施安装、架空线路、变电和配电设施安装工程等。

　　③建筑工程管理

　　建筑工程管理是贯穿以工程项目为对象，以施工现场为中心，遵循建筑施工的特点和规律，把各个施工过程有机地组织起来，使施工过程达到优质、高效、低成本、安全、文明等要求。其主要内容包括：

　　l)落实施工任务，签订对外承包合同；

　　2)编制施工组织设计或施工计划；

　　3)做好施工前的准备工作，保障顺利开工；

　　4)按计划组织施工，并随时收集施工中的有关信息与计划目标进行对比，发现问题及时调整，使各项施工活动处于最佳状态；

　　5)做好工程施工资料分析与整理。

　　③建筑工程涉及的主要工作

　　1)熟悉施工图样，参加图样会审，熟悉设计规模、结构特点和生产工艺顺序；

　　2)熟悉施工现场的地形、供水、供电、道路运输情况，了解施工区域的地理环境和施工条件；

　　3)了解当地是大宗资料供应情况。质量及价格；

　　4)编制施工组织设计，绘制施工平面图，制定施工进度计划，提出根据施工技术力量需要的材料、预制构件、机具等进场计划；

　　5)抓好施工技术及技术管理工作；

　　6)抓好质量管理；

　　7)抓好安全生产管理；

　　8)抓好材料与工具管理；

　　9)抓好班组管理；

　　10)抓好劳动定额与劳动报酬等。

　　2、物业管理早期介入的实施

　　(l)工作内容

　　根据房地产开发的不同阶段，物业管理早期介入实施的工作内客主要有：

　　①参与规划设计阶段

　　参与形式主要表现在全面细致地反映物业管理顺利实施的各种需要，以及在以往物业管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷，用咨询报告的形式提交设计单位，并促其纠正。物业管理公司应注意反映下列问题：

　　1)配套设施的完善问题；

　　2)水电供应容量的问题；

　　3)安全保卫系统；

　　4)垃圾的处理方式；

　　5)高层建筑物外观的清洁问题；

　　6)消防设施问题；

　　7)物业管理所需设备问题；

　　8)对建筑材料的意见；

　　9)其他问题。

　　②参与建设阶段

　　通过参与施工管理，对工程建设提出意见。主要包括：

　　1)监督工程质量并提出意见；

　　2)监督建设过程(是否按设计规划图纸施工、建筑材料规格质量是否符合设计要求)并提出意见：

　　3)监督物业附属设施设备配套建设过程并提出意见；

　　4)监督物业管理所需的特殊附属设施设备的建设过程并提出意见。

　　(2)早期介入应注意的问题

　　①必须从思想上十分重视早期介入的准备工作

　　②必须明确物业管理在整个房地产开发与经营管理中的地位

　　③抓好人员准备这个关键

　　④精心准备，细致周到，力求全面、充分

　　3、拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查

　　通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。

　　(l)项目情况调查

　　①调查内容

　　项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。

　　项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。

　　项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。

　　配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。

　　消防、安保、清洁等设施状况

　　项目性质及特色

　　政府的支持、扶持与介入程度

　　开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。

　　周边坏境状况

　　②调查方法

　　包括实地考察、公开信息收集、座谈及其他途径。

　　(2)使用人需求调查

　　①调查内容

　　住区人员自然状况分析：包括总人口、性别、年龄、受教育程度与职业、民族以及经济收人等。

　　住区人员需求分析：

　　l)按需求对象分为物质需求和精神需求。针对不同的需求配备相应的公共设施；

　　2)按需求弹性分为小弹性需求和大弹性需求。管区内对于满足需求弹性小的公共设施必须具备，对于满足需求弹性大的公共设施，应从管区实际出发进行建设，并更多注意面向社会服务与经营，以提高其开发利用的效益。

　　3)按需求条件分为现实需求和潜在需求。

　　4)按马斯洛需求层次分为五个层次。从住区人员实际生活水平出发，定量与定性结合，协助制订有针对性的方案。

　　②调查方法

　　1)询问法

　　询问法就是围绕着住区人员物质文化生活需求这一主题，采用一定的提问方式，向被调查者提出询问，再从被调查者的回答中获取所需资料的一种方法。具体方式有访问调查、电话调查、发调查表和交谈旁听法。

　　2)观察法

　　观察法就是调查人员在现场直接观察或利用各种仪器间接观察被调查者行为及现场事实是一种收集资料的方法。具体方法有直接观察法和比较观察法。

　　3)实验法

　　实验法就是用小规模试验的方法来验证人们的需求情况。

　　4)抽样调查法

　　抽样调查有随机抽样和非随机抽样。后者又包括任意抽样、判斯抽样、配额抽样三种。

　　(3)竞争企业调查

　　调查内容包括竞争对手总体情况、竞争对手能力、竞争对手经验以及与竞争对手比较。

　　4、制订物业管理方案的其他准备工作

　　(l)组建制订物业管理方案的工作班子：

　　(2)对方案制订人员进行必要的业务培训：

　　(3)准备经费；

　　(4)准备设备；

　　(5)准备相关资料。

　　5、制订物业管理方案

　　(l)物业管理方案的内容

　　①物业管理档次

　　物业类型、功能将决定不同的物业消费水平，从而确定物业消费水平，从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定，是制定订物业管理方案的基础。管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。

　　②物业管理服务的标准

　　物业类型、功能和物业档次将决定物业管理服务的项目和质量标准。

　　③物业管理财务收支预算

　　物业管理是有偿的服务与管理。由物业管理档次所决定的物业管理应达到的服务标准和收费标准是物业管理方案的核心。

　　(2)物业管理方案的基本架构

　　①项目管理的整体设想与策划

　　包括项目情况分析、物业管理档次及目标、物业管理特点。管理服务措施。

　　②管理模式

　　包括管理运作模式、管理工作流程、管理组织架构、激励机制、信息反馈处理机制等。

　　③公司人力资源管理

　　包括管理服务人员配备。管理服务人员培训、管理服务人员管理。

　　④规章制度建设

　　包括管理规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化与管理。

　　⑤经营管理指标

　　包括经营指标承诺及采取的措施、管理指标承诺及采取的措施。

　　⑥社区文化建设与服务

　　包括社区文化建设、社区服务与特约服务。

　　⑦财务管理及经费收入测算

　　包括财务管理、日常物业管理收支预测、维修基金的建立和使用计划。

　　⑧日常管理

　　包括前找介入、业主人住、业主投诉处理、安全管理、车辆及交通管理、消防管理、环境保护与管理、采暖系统维护管理、商业用房的规划与管理等。

　　⑨物业维修养护计划和实施

　　包括物业维修养护管理、共用部分的维修与养护、共用设施设备施维修与养护。

　　(3)制订物业管理方案的主要步骤

　　第一步：成立制订方案的工作机构

　　第二步：培训工作人员

　　第三步：经费、设备、资料准备

　　第四步：项目、使用人、竞争调查

　　第五步：研究分析调查资料

　　第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目

　　第七步：经费预算

　　第八步：草拟方案文本

　　第九步：向专家顾问征询

　　第十步：送公司领导审阅

　　第十一步：修改、研讨、再修改

　　第十二步：可行性研究

　　第十三步：定稿

　　第十四步：实施、反馈

　　⑷制订物业管理方案的主要方法

　　①经理意见法

　　主要以物业公司经理的意见为方案的基本思路和主要内容，在征求公司内外意见的基础上确定。

　　②内部征询法

　　发动公司内部各部门以及全体员工提建议，在广泛征求意见的基础上综合归纳制订出物业管理方案。

　　③学习借鉴法

　　主要是学习借鉴国内外对相似物业管理的思路和做法来制订方案。

　　④专家意见法

　　主要是聘请业内著名专家，在向专家全面介绍调查结果的基础上，请专家协助制订物业管理方案。

　　⑤综合制订法

　　6、可行性研究知识

　　(l)可行性研究的基本概念

　　可行性研究是在做出投资决策之前，对投资项目进行全面的技术上和经济上的分析，即进行全面的调查研究和综合论证。

　　(2)可行性研究的程序

　　可行性研究分为投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和评价报告四个阶段。

　　①投资机会研究

　　带有预测性，主要是分析投资方向的可能性，鉴别预计的投资是否有成功的可能。投资机会研究主要从项目发展的背景、基础、条件等方面进行研究。

　　②初步可行性研究

　　进行项目的初步选择和范围的确定。主要是从进行项目的市场需求和企业能力方面进行预测，考察合格规模、估计资源分配和协作配套来源，对项目实施需要采用的技术、装备进行初步规划。对项目盈利性进行分析等。初步可行性研究估算精确度一般要求达到±20%左右。

　　③详细可行性研究

　　对项目进行深入的技术经济论证，仔细分析项目的利弊，对多种方案进行比较选优，从中选出满意的可行性方案。这一阶段估算的精确度要求达到±10%。

　　④评价报告

　　重点进行项目评定和投资决策。提出正式的可行性研究报告。

　　(3)可行性研究的内容

　　①市场需求预测；

　　②物质资源预测；

　　③项目方案研究；

　　④人力资源研究；

　　⑤项目实施过程研究；

　　⑥项目投资的成本分析及资金筹措研究；

　　⑦项目经济效益研究。

　　(4)编写可行性报告

　　①总论；

　　②项目分析；

　　③需求预测；

　　④物资资源及公用设施条件分析；

　　⑤人力资源分析；

　　⑥实施进度分析；

　　⑦投资估算、资金筹措或成本估算；

　　⑧社会及经济效益评价；

　　⑨附件。

篇5：物业知识培训：物业管理方案编制方法

　　物业知识培训：物业管理方案编制方法

　　物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：

　　(1)收集楼盘资料：

　　地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成

　　(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求；

　　(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准；

　　(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；

　　(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；

　　(6)准备现有的管理方案作为参考。

　　二、方案编制要点

　　不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：

　　根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。

　　(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。

　　(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。

　　(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。

　　(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。

　　(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。

　　(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。

　　(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。

　　(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。

　　(9)对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。

　　(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。