物业知识培训：物业管理方案编制方法

　　物业知识培训：物业管理方案编制方法

　　物业管理方案作为新接物业日后的管理纲领性指导性的文本，应达到配合开发商后期销售的针对性；对物业管理定位、服务标准把握的准确性；方案自身的系统性、针对性及实施的可操作性和物业管理公司利用的有效性等要求。

　　一、物业管理方案编制前，需做好以下的的准备工作：

　　(1)收集楼盘资料：

　　地理位置、楼盘规模、设施设备、开发商公司情况、开发计划、楼盘市场定位、规划配套、管理用房情况、销售价格、附近环境状况、治安状况、周边环境、交通状况、施工计划及目前进度、开发商售楼承诺、楼盘销售情况、业主构成

　　(2)掌握开发商对管理服务质量标准的要求；

　　(3)掌握业主的结构、文化、层次和素质构成，对管理服务的需求和要求标准；

　　(4)掌握该地区同等档次楼盘物业管理服务水平及收费水平；

　　(5)掌握公司对该楼盘接管策略、目标及可支配资料；

　　(6)准备现有的管理方案作为参考。

　　二、方案编制要点

　　不同特点，不同性质，不同档次的楼盘小区，其物业管理方案都会有很大的异同，但基本上都必须遵循以下的要点：

　　根据楼盘市场定位、开发商的要求、业主结构和需求等因素，确定服务质量标准，物业管理定位。

　　(1)根据楼盘性质、特点等因素确定物业管理方法。

　　(2)制定服务标准与管理方法后，提出服务承诺和具体指标，列出具体落实措施。

　　(3)根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定楼盘前期介入计划、接管计划。

　　(4)根据服务标准、管理方法及公司支持情况，确定组织架构等，人员配备，编制适合本物业的岗位责任制、运作方法等。

　　(5)针对楼盘规划设计、周边情况、规划配套、环境及业主构成等，制定有针对性的日常管理措施。

　　(6)根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算。

　　(7)按日常管理项目、设备设施、服务项目和管理标准计算管理费收支预算，确定管理费的收费标准。

　　(8)对楼盘出入、交通、配套设施设备提出合理化建议。

　　(9)对重点管理内容展开叙述：如车场、财务管理、保安等。

　　(10)提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想。

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篇2：如何编写物业人力资源管理方案

　　如何编写物业人力资源管理方案

　　一、物业管理企业人力资源方案的重要性

　　物业管理企业的人力资源结构是一种劳动密集型结构，通常也有一些企业将人力资源结构划分为二大类，一是职员；二是员工；这一作法最早出现在万科物业。职员一类，即各管理处管理员以上以及公司总部工作人员，列入公司人事编制，而员工一类，则为各管理处保安员、保洁员、绿化员、会所服务员、厨房工作人员，这些人员一般都是属于各管理处自己的编制，而工程维修人员一般都放到管理员层次，属于公司编制。

　　员工与职员的区别在于什么?员工由各管理处自行管理，且不享受公司的相关福利。也就是说，作为公司人力资源管理部门，在拟定人力资源管理方案时，就结合企业自身的特点，且不能闭门造车，而应充分地了解基层，了解各部门用人信息以及人员异动等信息，以掌握第一手资料，便于方案的设计。

　　人力资源管理方案的编写还与企业自身的人力资源结构以及人力资源管理定位有着重要的关系。许多物管企业都有着自已的特色，因为75%以上的物管企业都是由开发商派生出来的，因此在很大的程序上，物管企业的各项规章管理制度，都与开发商保持着一致。也就是说，不同开发商，在运作模式上都各有所长，便形成了不同物业管理企业有着不同的管理模式与制度。

　　所以，开展物业管理企业人力资源管理工作，就必须从根本上了解和掌握企业的文化。这也是编写方案的重点也是难点之一。

　　二、物业管理企业应该形成什么样的人力结构

　　企业人力结构的形成，是人力资源管理方案编写的基础指导精神，因为编写物业管理人力资源管理方案在编写之前，就应对企业人力结构的形成有一个很清晰的认识。笔者根据成功的企业经验，结合物业管理自身特点，认为物业管理企业人员素质结构主要有以下几个方面:

　　1、决策型。

　　知识广博，眼界开阔，胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识，又有敏锐的洞察力和慎密判断能力。此类人才一般可以出任公司总经理。

　　2、参谋型。

　　有真知灼见，思维敏捷，阅历丰富，善于出谋划策，拟定方案。此类人才适合出任总经理助理之职。

　　3、综合型。

　　知识面广，综合能力强，能将先进管理经验和管理方法为我所用，能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。物业管理企业应具备较多的此类型人才。

　　4、协调型。

　　活动能力强，人际关系好，善于组织协调，具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系，使其相互配合，对外则善于化解各方面的冲突，此类人才则适合于出任管理处主任或客户服务部经理。

　　5、监督型。

　　秉公从业，办事公道，铁面无私，管理严格，通晓法律，善于采取对策，依法维护经营权益。此类人才一般适合在审计部门或品质管理部及人力资源行政部。

　　6、完善型。

　　能准确领会决策者的意图，工作细致，认真负责，事业心强，善于使工作方案和设想付诸实施，此类人才则可以胜任总经理办公室工作。

　　7、执行型。

　　办事认真可靠，落实迅速准确。此类人才适合在基层出任班组长。

　　三、如何制定物企人力资源管理方案

　　1、制度建设和执行:结合本单位人力资源管理制度，提出完善建议，并提出对贯彻执行制度的具体措施和方法等，如各岗位的《职务说明书》的具体目标。

　　人力资源管理制度的完善，需要根据企业自身的发展状况、企业文化等因素而健全。如对于处于起步发展的中小型企业，在没有任何基础的情况下，盲目引进国际先进的人力资源管理机制，最后只会图劳无功，费神费力费财。而对于一些具有一定规模的发展中企业，则可根据需要，引进一些先进的人力资源管理理念，如平衡记分卡等绩效考核措施，作为人力资源管理的提升与完善。

　　而我们现在常见的《职务说明书》，将在本书中进一步详细畅述。

　　2、招聘与录用:严格控制人员招聘把关、转正考核、拓展渠道等的具体目标和措施。

　　3、薪酬福利:对同行业、企业内部职员薪酬福利体系调查，并分析具体目标和制定相应的措施。

　　首先编制调查表。

　　其次通过各种渠道，进行同行业、企业内部职员薪酬福利体系调查，了解第一手资料。具体渠道如通过在行业相关网站(山东物业管理信息网等)进行网友调查，也可以通过同行之间的交流相互交换信息，还可以能过自身的人际关系进行协助调查了解，再者可以通过协会或者行业相关的研究机构、第三方等进行了解。

　　最后，对调查的信息进行分析、整理，并结合自身的企业特点、企业所处的地区、企业经营状况等，拟定适合本企业自身的薪酬谢福利体系。

　　4、培训与开发:制定职员培训、学习工作的具体目标与措施。

　　5、考核与发展:拟定如何落实职员晋升考核、绩效考核的具体目标和保障措施等。

　　6、人事管理:主要对人员数量、人员异动状况进行统计分析，人力资源状况、人才梯队分析，建立职员档案库等工作。

　　定期对人员异动状况进行统计分析，掌握相关的数据，对于人力资源管理方案的制定具有十分重要的意义。因为，一份行之有效的企业内部人力资源管理方案，必须建立在对企业的人力资源状况充分了解和掌握的基础上。而对于企业人员异动状况的掌握，对整个方案的构思以及解决措施的提出，便是有了充分的数据说明，从而增强方案的可行性。

　　7、企业文化建设:就如何促进沟通、改善工作氛围、建立学习型组织提出具体的思路和措施。

　　四、组织学习方案的编写

　　一般地，组织学习方案的制定包括四部分内容。首先是学习层次的确定。物业管理企业可以分为决策层、中层管理者、管理处主任、基层管理者、一线员工几个层次。其次是学习内容的确定，可以由需求确定结果得到。再次是学习方法的选择，如授课法是获取知识的有效途径，态度转变应采用计划性指导，而视频法则适用于问题解决技能的培养等。最后，应合理安排学习活动的环境因素，如时间、地点等。

　　结束语

　　当前物管企业必须树立起科学的人力资源管理理念，加强人力资源开发意识，运用现代管理方法，实现人力资源管理工作的高效率和最优化，以强有力的人力资源保证企业的持续发展。而目前，我国物业管理行业从业人员的整体素质与数量同行业的高速增长相比，已远远无法满足市场的需求。为了保障物业管理行业的健康快速发展，必须对企业的核心资源--人力资源加快开发进程，通过开展系统化研究，建立科学的物业管理人力资源开发策略，以解决企业面临的日益严峻的人力资源问题。

　　因此，对于人力资源的开发对于物业管理企业的发展具有举足轻重的作用。物业管理企业的人力资源管理方案的科学编写，不仅有利于人力资源开发，也有利于人力资源工作的有效开展。

　　参考资料:

　　【1】王伟雄:论物业管理企业人力资源开发，《住宅与房地产》杂志，20**年第四期。

　　【2】王伟雄:项目经理十要素，《中国物业管理》杂志，20**年第五期。

篇3：物业管理招标文件编制须注意的问题

　　物业管理招标文件编制须注意的问题

　　随着《成都市物业管理招标投标暂行办法》的实施，物业管理招投标在成都市逐渐兴起，据不完全统计，至20**年初，全市通过招投标方式选聘物业管理企业的已达160个项目。

　　通过一年来对本市物业管理招投标活动的参与，现就有关物业管理招标文件编制中应注意的问题谈谈自己的看法。

　　一、目前物业管理招标文件普遍存在的问题

　　1）对招标项目基本情况的描述过于简略，各类技术参数和指标不完整。

　　招标文件对招标项目的描述是投标人据已对项目进行评估和编制投标文件的主要依据，也是评标时专家必须了解和掌握的重要数据。但是在相当一部分招标文件中，“项目简要说明”只仅仅是表明地理位置、总建筑面积、总户数、容积率、绿地率、有多少个停车位等。而有关项目的配套设施设备、环境条件、投标人必须掌握的各类技术参数和指标则很不完整。据了解，造成如此状况的原因有二:一是开发商对物业管理不太重视，仅提供一些基本数据就让相关人员(或代理机构)编制招标文件;二是仓促招标，资料本身就不完整。

　　《成都市物业管理招标投标暂行办法》规定:“预售新建商品房项目的，应当在取得《商品房预售许可证》之前完成”，但是并没有明确各类项目在具备什么条件下才能进行物业管理招标。

　　因此，一些开发商为了早日取得《商品房预售许可证》，就“尽可能地将工作做在前面”，在配套设施设备还没有最后确定的情况下就仓促招标，故无法提供较为详细的技术参数。还有一种情况是开发商对项目实行总体规划、分期开发，在进行物业管理招标时，招标人只能提供首期开发物业的数据，但是又要对项目进行总体招标，因此根本就没有完整的数据。

　　招标项目的技术参数和指标是招标文件的要件之一，不完整的项目信息使投标人很难准确地编制投标文件，尽管“现场勘察”和“答疑”也可以增加对项目的了解，但是对于在建项目而言，“现场”只是一个工地;在配套设施设备尚未确定的情况下，“答疑会”也无法回答相关问题。这种现象实际上损害了投标人的利益，因为在配套设施设备未确定、技术参数和指标的不完整的情况下投标人是无法比较准确地测算出物业管理成本的，如果成本测算偏低，则将造成日后的经营亏损;如果成本测算偏高，又有可能造成因报价高而投标不中。

　　同时，招标项目数据的不完整还影响了评标委员会对投标文件的评审。法律、法规、规章和招标文件是评标委员会对投标文件评审的依据，招标文件提供的情况、数据不完整，使评标委员会成员难以判断投标文件中的管理服务措施是否适合项目需要;人员配置是否合理;成本测算是否准确等，从而影响了评标的科学性。

　　2）文件前后不对应，评标内容、方法、标准界定不严密，缺乏逻辑性。

　　一些招标文件前后不对应，逻辑性较差，例如:有的招标文件在“技术规范及要求”或“投标文件的编写”中提出了一些要求投标人响应的内容、要求和标准，但是，这些内容、要求和标准在评标内容、评分标准中却未得到体现，而一些在招标文件中没有要求的内容却出现在评分标准中。这种文件逻辑上的矛盾不仅使评标专家无所适从，而且还使招标的择优性大打折扣。

　　此外，在笔者所见到的不少招标文件中，对评标的方法和标准界定不严密，“评分细则”不细，例如:在“评分细则”中只是简单的标注“好(或合理)得多少分(通常是满分);一般得多少分(通常是满分的50%);不好得多少分(通常是0分)”，但是，什么标准是“好、一般、不好”，文件并没有描述，这一方面增加了评标的难度，另一方面增大了评标中的随意性。

　　3）技术要求雷同，评分标准缺乏对项目的针对性。

　　为了有利于物业管理招投标的实施，成都市房管局印发了《物业管理招标文件(示范文本)》。“示范文本”主要为住宅小区的前期物业管理招标提供了招标文件的范本，但是一些招标人和代理机构却照本宣科，不分物业类型、不管项目特点，一律按照“示范文本”编制招标文件，这就造成了各类物业技术要求雷同，项目的个性需求难以满足。

　　另外，一些招标文件的评分标准缺乏对项目的针对性，例如:本市曾有一座7万多平方米的大型、智能化程度较高的办公大楼进行物业管理招标，但是，在招标文件有关投标人资信的评分标准中，却没有突出投标人应具有大型、高智能化办公楼宇的管理经验，而仅以管理过普通1万平方米办公楼的经验作为评定管理业绩的标准。众所周知，一座7万多平方米的大型办公楼宇和一个1万余平方米的小型写字楼不论是在设施设备的配置，还是在对管理服务技术支持的需求上都是有很大的差异的，管理过多个小型办公楼的经验并不一定适用于一座大型办公楼宇。评分标准缺乏对项目的针对性，极有可能造成招标结果违背招标人的初衷。

　　4）评标方法欠规范，影响其合法性。

　　《成都市物业管理评标规则(试行)》规定:“物业管理评标方法一般采用综合评估法，或者法律、行政法规允许的其他评标方法”，并明确规定:“资信部分、技术部分、商务部分、现场答辩部分评审评分权重比例可以为20:30:30:20 ”。另外，政府采购，财政部令第18号《政府采购货物和服务招标投标管理办法》也明确规定:“采用综合评分法的，货物项目的价格分值占总分值的比重(即权值)为30~60%;服务项目的价格分值占总分值的比重(即权值)为10%至30%”。以上两个文件均明确了采用综合评分法的商务分值(价格分值)的评分权重比例最高为30%。

　　目前成都市对物业管理招投标的评标方法基本上都采用综合评估法，但是有不少的招标人(其中包括政府采购)并未按文件规定设置评分权重，而随意将商务分值的评分权重比例提高到35%或40%，甚至更高。

　　物业管理招标是一项服务采购，采用综合评分法的目的是为了最大限度地满足招标人的实质性要求，如果招标人决定以价格作为确定中标候选人的主要因素，那么就应该选用最低评标价法。在采用综合评估法作为物业管理招投标的评标方法的前提下，过分强调商务分值(价格分值)不仅其合法性值得商榷，而且还有可能造成评标结果偏离招标人的实质性要求。

　　二、关于规范招标文件的建议

　　招标文件是招标活动最直接的依据，对招标项目的描述、技术规范及要求、投标人须知、技术响应、评标程序和标准、投标文件格式等项目是其主要的内容，文件内在的逻辑性、完整性、对项目的针对性和合法性是其精髓所在。规范物业管理招投标活动，首先应当规范招标文件的编制。为此，笔者建议通过加强物业管理招标备案的审核来控制和减少招标文件中的不规范、不严谨的现象:

　　1）增加对物业管理招标条件的限制。

　　“建住房〔20**)130号”文件和地方行业主管部门的有关文件对完成物业管理招标投标工作的时限做了规定，但是都没有就物业管理招标所应具备的条件做出界定，由此就出现了前述的招标文件要件不全的现象。为了杜绝这一问题的出现，建议对物业管理招标的前提条件进行规范。

　　2）实行专家审核制度。

　　在物业管理招标备案时，可由行业主管部门安排，在专家库中随机抽取2~3名物业管理评标专家对招标文件进行审核，将发现的不规范、不严密或有碍公平、公正等的相关内容向招标人(或代理机构)提出，并请其修正;同时，专家还可以根据招标人的实际需求提出相关的建设性意见。

　　通过规范招标文件，将能更好地坚持和贯彻物业管理招标“三公一诚”的原则。

　　参考文献:

　　①成都市房产局，《 成都市物业管理招标文件(示范文本)》[20**]210号

　　②谢绍志，《物业管理与招标投标实务全书》，安徽文化音像出版社，20**.11

篇4：浅议物业管理标书编制

　　浅议物业管理标书编制

　　随着物业管理行业愈加规范，企业投标工作频次增加，参与投标逐步成为企业获取项目、占有市场份额的主渠道。笔者近期参加了一些评标工作，将业主招标方、企业投标方以及评标方的做法与认识交织在一起，有了一些对企业标书编制工作的思考。

　　招标单位说：标书是说明书，希望看到企业将如何为业主提供管理服务。投标方说：标书是宣言书，它会表明物业管理企业将怎样为业主提供管理服务，将达到怎样的水准。评标方说：标书是判决书，通过物业管理企业的表述，使评委看到企业是否能够实现标书所指的工作。因此说，标书编制的第一环节在于针对性，应针对业主需求、针对项目特点、针对评标人对标书的一些关注点来编制标书，而现存的问题往往是标书针对性不强。

　　俗活说：干活不由东，累死也无功。标书的编制首先要从专业角度去了解顾客需求，分析顾客需求，满足顾客需求，通过标书让业主或招标人感到参加投标的企业准确、全面地了解了业主需求。

　　例如近日参加了一个总部大厦的评标工作，评标前业主单位代表在说明中指出，希望拟聘的物业管理公司符合以下几点：有管理总部物业的经历；有新技术、新方法的管理手段；有满足需求的服务特点；有明确的成本计算明细；有企业人员管理的制度和具有一定专业水准的管理服务团队；有相关经历的人员；有重视企业自身形象和队伍素质管理的做法；有突出细节管理的手段与经验。这些都对企业编制标书起到了指路明灯的作用。遗憾的是参加投标的企业中，有的企业没有对上述需求做出具体动作，响应性较差，偏差明显，影响了投标效果。而胜出企业的响应性却非常突出，不仪把业主的要求变成了方案，写进了标书，而且还通过创新和发挥来解答业主的问题，使响应性更加突出，实现了通过标书与业主进行积极的互动与交流，产生了共鸣，达到了事半功倍的效果。

　　无论是业主方，还是评标方，对于标书的关注点在于五方面，即标书的整体性，人员配置的符合性，费用核算的合理性，承诺的可行性，对业主需求或项目需求的响应忭。标朽编制的过程很大程度上体现出的是竞标企业的专家思想和企业的专业水平。编制好具有专业水准的标书应该注意以下三方面问题：

　　岗位的安排应根据改革法规和行业特点及项目需求而确定。人员的定编应结合岗位的设置，超编设岗与过少配置都将造成不够事业的印象。

　　费用支出是体现专业水准的重中之重。费用的计算过程是专业素质的体现过程，它与管理品质、投入质量相关。因此，应结合服务标准设计服务程序，制定服务投入量，核算服务成本。

　　服务承诺要具有可行性。在以往的评标过程中，有些企业的承诺过于空泛，而有些企业的承诺又让人明显感到难以实现。例如：报修到达时限，十几万平米的项目，接报修后三分钟到达就难以实现；报修返修率为零，难以实现；服务满意率100%，难以实现；食堂餐饮服务满意率100%，不可能实现；既然是让顾客、让评委、让外行内行都感觉难以实现的承诺，就会造成失信。因此，承诺要留有余地，要恰到好处。以上问题集中于一点：即通过专家思想体现专业水平。

　　标书中对企业发展的描述针对性要强。要针对所投项目的特点，在标书中整体介绍公司情况的基础上，重点应该放在相似项目的管理服务方面，目的在于使其体现参照物的作用，使业主更加直观地感受到企业的管理水平。

　　企业要在项目展示的同时注意理念与做法的展示。理念要适宜并具有一定的超前性，做法要恰当且体现细致管理，要在细微之处下功夫，表现与-般的不同，从而引起注意。有些理念和做法有可能引发一些争论，只要坚信丰题正确，原则无误，就要加强对业主和评标方的引导，同时通过对标书内容进一步论述的环节，适度地修改完善，才能取得事半功倍的效果。

　　结合以上四方面的认识，我们应从注意两人问题着手编制标书：

　　一是知己、知彼、知行情。

　　知己：注意公司经营定位与所投项目的档次，明确公司拟要采取的经营战略，并有针对性地结合以往业绩，在标书中体现出公司的理念与创新思想、项日管理策划要点等。

　　知彼：要在接到招标文件之日起注意了解业主、业主需求及项目情况，结合上述做法，首先做好项目现场勘察、答疑等前期工作。注意做好项目特点分析、功能分析、需求分析，注意归纳分析结果，最主要的是将符合应标项目需求的分析分类体现在标书中。

　　知行情：所谓行情，即是在人、机、料、法、环等各个环节中，行业中的相关规定和习惯做法与个性需求。

　　人：人的配置过剩会显示管理设计有误，过少则显得不够专业或优先进入后调整之嫌疑。只要理由充分，即可自信设置。

　　机：机具配置及前期启动费用的计取，工作的安排应有前瞻性，否则不仅影响上作的开展，还会影响双方合作。

　　料：对管理消耗的计划与准备一定要结合项目的档次、业主的需求而定，要量入而出，明确标准。

　　法：要明确管理原则，突出制度，要让业主方通过标书了解到投标方将怎样实施管理，依据何在。要将掌握的专业法规情况，在标书中索引全面，从而增强招标方的信任感。

　　环：管理的环境建设很重要，特别是企业自身的环境建设直接体现企业素质。因此环境投入不可缺少，部分企业投标中经常以牺牲企业前期开力、管理费支出等方面而赢得中标，一旦中标将给项目后期管理造成困难，或为控制成本，降低了服务档次，或苦苦支撑，造成企业损失，二者均不可取。在投标时就应明确列支，无论是外行与内行，只有强调有序服务，标准化管理，业主才会接受对于管理环境的建设。

　　二是忌粗、忌虚、忌硬伤。

　　标书编制是严肃的事，容不得半点马虎，但在多次评标中所反映出的问题恰恰就枉于此。编制过程粗、文字组织粗、原则话多、框架语言多、具体描述少、专业沦据少，给招标方或评委的感觉是不专业、不认真、不可信。更有甚者，在报价中出现计算性错误、小数点位置上的错误、抄用其他标书语言时名称上的错误等等，业内人土称之为“硬伤”。这一“硬伤”轻则失去中标机会，重则败坏企业声誉，影响企业发展，因此要非常注意。

篇5：物业管理费编制与会计核算特性及原则

　　物业管理费编制与会计核算特性及原则

　　随着物业管理行业的不断发展和逐步规范，关系到物业管理企业和广大业主切身利益的物业管理费这一敏感话题越来越引起人们的关注。从目前物业管理行业来看，因管理费标准的确定、收取、使用及财务管理状况的不明朗引发的各种矛盾和纠纷已呈上升趋势，为规范行业行为，尽量避免一些矛盾的发生。进一步研究物业管理费的编制和管理费会计核算的一系列问题已显得十分必要。

　　本文根据笔者原已发表的一些成果，结合目前行业发展过程中在管理费和管理费会计核算方面的一些隐性问题，对物业管理费的概念，成本构成，编制方法及会计核算中的特性和特殊原则进行探讨，以期与同行提供一些思路，希望起到抛砖引玉的作用。

　　一、物业管理费的定义、性质和编制原则：

　　(一)物业管理费的定义：

　　物业管理人为了实现其职能，凭借有关法律规定的权限，根据对物业管理的全部活动(提供服务的全过程中所耗费的物质消耗和活劳动消耗)所需的成本，通过科学测算，编制出来的费用标准并由物业所有人或使用人定期向物业管理人交纳的费用。

　　(二)物业管理费的性质：

　　物业的价值是通过物业的交换和在对物业的管理服务过程中体现出来的，物业的商品属性的确定决定了其管理作为服务产品的商品属性；而物业管理费作为服务产品价值的货币表现，主要是用来进行对物业管理服务的市场交换，所以它首先具有商品交换的属性。同时由于物业所有人花钱购买的是服务产品，物业管理人提供的是对别人的物业和附属设施的管理以及对物业所有人和使用人的服务，所以物业管理费又具有所有权和监督权归物业所有人、使用管理权归物业管理人的权属分离性质。第三由于物业管理费具有取之于民，用之于民的特点，就必然要求其单独核算，专款专用，使其形成了物业管理费用途单一的性质。

　　(三)物业管理费的编制原则：

　　1、成本核算原则：

　　物业管理人提供的是对别人的物业和附属设施的管理，以及对物业所有人和使用人的服务。与此相对应，物业管理的成本就是提供这些管理服务所必须的开支，包括人员工资、办公经费以及维修养护和更新物业的公共部位和公用设施、设备所必须的资金。所以，物业所有人或使用人该出多少钱才算合理?所收的物业管理费该支付于哪些方面?......等等，就只能通过对所管理物业进行合理剖析，对所管理服务的内容全方位进行科学的成本核算才能得出。

　　2、折旧补偿原则：

　　折旧是指固定资产的补偿方式，即按照固定资产价值转移程度而为它的更新提取准备金的经济行为。这种补偿是由固定资产的使用价值的长期性和资本价值的逐步转移的特点决定的。

　　现代物业，尤其是高层建筑，其附属设施、设备越来越多，越来越复杂，所面临的主要问题是一栋大厦不论是由一个业主，还是众多业主共有，其所属物业产权价值的表现形式一般都只是物业面积，它虽然包括了附属设备的产权价值份额，但不具有附属设备的实物，设备实物一般都交由物业管理公司统一管理，成为代业主管理的固定资产。所以，对于它的折旧补偿的储备金(包括大修理基金)就必然要由业主按照所确定的每平方米固定资产折旧率按期计算，分类纳入物业管理费，交由物业管理公司管理并按法定程序使用。

　　3、保本微利原则：

　　在我国物业管理发展过程中，对于管理费用的确定和管理有过一个“收支平衡、略有节余”的原则，它在物业管理发展的初期为防止管理费制定中的混乱和无序，引导消费者适应新型的物业管理模式确实起到了一定的作用，但随着物业管理业的不断发展，这个原则的不完全性就暴露出来了。首先收支平衡只能说明对管理过程中当年支出的短期费用的平衡，而理解不出来对于发生在三、五年、十年、二十年后的大修理和更新改造的需要。其次：“略有节余”的概念也不能体现出市场经营的特性。中国的物业管理，是伴随着市场经济体制的建设而发展起来的，作为经营性企业的物业管理公司，其利润的产生是必然是。因此，以保本微利做为编制物业管理费的原则来取而代之，就应该是顺理成章的了。

　　4、分级管理原则：

　　作为高附加值的不动产，物业本身有其地理位置、建造水准、管理水平以及升值潜力等多种动因，存在一定的可变性，这个可变性就自然使物业出现了档次之分。如果成本核算只测算了物化成本和活劳动成本，而不考虑其它因素，就必然使管理费标准的准确性受到影响，甚至影响到物业价值的体现。但若考虑得过多，又失去了成本核算的意义，容易使业主负担过重和不恰当刺激物业的盲目增值。根据不动产具有的市场价值规律，照顾优良物业真正体现价值，完善成本核算的合理性。可在物化和活劳动成本核算的基础上，依据物业类别(另订分类标准)和管理公司资质等级(政府主持评定)确定若干个等级的加权系数指标，以物化成本、活劳动成本加上物业等级和管理公司资质等级权重，得出比较合理的全成本管理费结果。

　　5、商业特性原则：?深圳物业管理信息网--物业管理信息论坛，讨论物业管理的方方面面。

　　现代物业中存在着一部分与主体功能完全不同的纯商业用房，比如高层建筑的商业裙楼、住宅小区的连廊、铺面等，对这部分物业的管理费订价，如果同主体房屋同样标准就不合理了。因为一方面它的使用功能是直接牟利的，本身就存在着商品交换的特性，另方面这部分物业本身具有结构复杂和对附属设备的使用量大又难于分割的特点；再方面，这部分物业还存在人员流量大、管理难度大、房屋设备磨损程度高等显见又难于量化的复杂因素。所以对这部分管理费的订价，可用市场机制和价值规律来调节，即在主体房屋管理费核算标准的基础上，根据各物业主体功能和商业用房的实际用途分别确定适当的权重比例，从而得出较为合理的附属商业用房的管理费标准。

　　二、物业管理费的成本构成及编制方法

　　(一)物业管理费核算成本构成

　　物业管理费的构成应该包括物化成本、活劳动成本和特殊权重三个部分。特殊权重部分主要包括对物化成本部分所包含内容的物业等级权重，活劳动成本部分所包含的管理水平、管理软件为主要内容的管理公司资质等级权重和对商业用房部分的商业特性权重。其权重系数由政府主管部门另行发布参考值。物化成本和活劳动成本部分一般可由如下项目构成。

　　1、人工费：包括全部管理人员的工资、社会保险、福利基金、工会经费、教育经费、服装费、加班费及住房租金等项目。

　　2、办公费：包括用于管理和办公用的固定资产折旧、维护及筹备费，低值易耗办公用品费用以及节日装饰费、交通、通讯、损耗费，办公用房租金、管理费用、办公用水、电费、业务费用或单项对外承包等项目。

　　3、公共设备、设施维修保养费：包括大厦所有附设设备、设施的维护、保养、消耗材料的更换及机动费等项目。

　　4、清洁、绿化、保安费：包括工具、材料、清运或单项对外承包等项目。

　　5、不可预见费：对以上几项内容设置一定比例的不可预见费用，以避免由于考虑不周或某种原因引至的费用不足的情况。

　　6、保险费：包括房屋保险、设备保险和第三者责任险等项目。

　　7、附属设备更新基金：包括大厦所有附属大型设备、设施的更新储备金和大修理基金两部分。

　　8、公共用水、电费：包括所有公共设备、公共地方运作和变、线、管损耗的水、电费。

　　9、企业管理费：按以上项目之和的一定比例计算用于管理处上级管理公司的管理费用，由政府按管理公司的资质等级确定不同比例，对管理公司直接履行管理处职责的，及对其上级开发公司或总公司不应计算此项目。

　　10、税前利润：按以上项目之和的一定比例计算合法利润，也由政府按管理公司的资质类别确定不同比例。

　　11、税收：关于税种和收税内容，一般应按税法执行，至于部分收税项合理与否，应通过政府部门协调后按地方法规执行。

　　12、部分特殊性服务和设备，其费用可单独核算。如中央空调，由于季节性使用，则可单独核算，单独订立标准，按使用季节或分摊成平均值按月计收。另外，有些属于有偿服务范围的，应另行订立标准，单独计收。

　　(二)物业管理费核算要点及方法：

　　1、确定管理费成本构成的注意事项：

　　前面已经对物业管理费的构成做了具体罗列，但不能说就一成不变，具体到核算某一个特定物业的管理费时，由于各大厦的具体情况不同，就要根据该物业的实际情况，在上述构成内容中进行增减，同时要注意以下几点：一是要求尽量详细，把具体消耗或支出费用分解得越具体，才越真实；二是尽量全面，不要漏项，比如测算大型固定资产更新储备金时，往往容易忽视外墙面更新和电缆更新项目；在消耗材料测算时，往往容易忽视水泵连接管道的法兰盘和软接头等等；三是测算依据尽量准确，比如固定资产和大型设备的折旧年限，有些项目费用的市场单价标准等尽量准确，不用或少用估值；对于有些无法或不好确定明确数据，需运用模糊数学原理确定时，其随机采集资料的点、面、布局要合理，要有充分代表性。

　　2、收集原始数据：

　　管理费的核算要做到合理、准确，对原始数据和资料的收集至关重要，比如：一是在测算各系统大型设备更新储备金时，要首先收集包括原始价格、运输、安装调试费在内的设备原值，设备功率参数和设备使用寿命等资料。二是在测算低值易耗材料时，要计算出各类材料的详细数量和调查清市场价格，如计算公共照明系统时，要查清所有公共部分的灯炮、灯头、灯管、继电器、镇流器、灯箱、灯罩、开关、闸盒、电表等的数量及它们各自的平均使用期限和市场售价。三是其它关于工资水平、社会保险、专业公司单项承包、一般设备固定资产折旧率、折旧时间等等，均应严格按政府和有关部门的规定和实际支出标准及有效依据为测算基础。

　　3、计算公式：

　　管理费的计算和编制核算表则较简单，计算的公式为p=∑FI/Sy

　　(P代表所求物业管理费的标准；S代表计算物业的总面积；F代表单项费用，I代表各小项目，∑代表所有单项费用乘积之和)。以上公式为：管理费标准等于计算物业的总建筑面积除以各单项费用乘积之和。核算表的内容一般可设计为：序号、核算项目、核算依据、计算式，加权系数、计算结果(计算到小数点后四位)。每项占总费用的比例和备注等栏目。在计算结束后要写出核算说明，将有关需要说明的问题和需要解释的地方用文字表述出来，以便在提交业主委员会和业主大会或者报政府主管部门审批时，能够使其了解全部意图并方便于以后的执行。

　　三、物业管理费会计核算的特性分析和特定原则

　　在物业管理企业的财务管理中，对于管理处一级的物业管理费的会计核算(以下简称管理费会计核算)，人们总觉得有些方面与一般的财务管理原理不同，比如，一般财务管理中把收入减去费用的差额称为利润，其收益为资产所有者和经营者的，而管理费收入减去费用支出后称为结余，经营者又不能随意支配等等，如何理解这些不同，如何根据这些不同在一般会计原理的指导下做好管理费会计核算，是解决在物业管理实践中怎样保证业主基本利益的重要问题之一。所以，我们通过对一般会计学中会计的基本要素结合物业管理的一些特殊性的分析，来确定管理费会计核算中的特定原则，以指导管理费会计核算工作。

　　(一)物业管理费"所有者权益"是业主

　　在会计基本要素中所有者权益是指投资人对企业净资产的所有权，它构成企业资金筹集的一大部分，它在量上实际就是企业全部资产总额减去全部负债总额后的净额，包括企业投资者的投入资本以及形成的资本公积金，盈余公积金和未分配利润。

　　由于物业管理费是以支订收，客观上管理处一般既无资本投入，又要求管理费除管理者佣金和固定税费外都要用回在对物业的管理和对业主的服务上。其本身并不具备资本公积金积累的要求和条件。同时，管理费本身是否能够产生盈余并非是一定的，既便是在一个会计年度中产生了盈余，也应把它看做是业主的钱没有花完而剩下的，应该把它保存好结转至下年度用于待补亏和顶分摊。如果连年结余或数额过大，则应降低管理费标准。所以，做为会计主体，管理处乃至物业管理公司对以管理费为主体的经营收入并没有所有者权益，而只有业主委托授权之下的使用权和对资金的管理权，而所有者权益为全体业主共有。

　　(二)物业管理费会计主体没有“利润”

　　利润是指企业在一定期间生产经营活动的最终成果，也就是收入与费用配比相抵后的差额，包括营业利润、投资净收益和营业外收入净额，如果收入小于费用，其净额表现为亏损。

　　从物业管理费会计核算活动的表面看，它的结余和利润是很相似的，但由于管理费本身的所有者权益与一般企业的权益不同，其经营活动的正净额不能被经营者拿走，使得如果有了盈余，也不能成为利润归经营者支配，其经营者的利润在管理费成本中上缴给管理者佣金中产生和形成，所以，在管理处一级的会计核算活动中是没有利润的。但在特殊情况下结余是可以进行适当的二次分配的，但这种分配是与管理费如有缺口需要分摊为对应性前提的，是以管理费能否满足管理服务成本为基础的。总之结余只有在进行二次分配时才可变成利润。而不进行二次分配直接结转下年度的为结余，是与利润的性质有根本区别的。.

　　(三)物业管理费会计核算与管理的特定原则

　　从管理费的性质及其会计核算的特性来延伸，管理费的会计核算和管理必须遵循以下原则：

　　1、业主支付原则

　　强调业主支付原则是因为：首先，交纳管理费既然已经成为物业管理需求与服务这个市场关系中的交易环节，本身就存在自然规律的因素。其次，我们在日常管理费收取工作中会经常碰到这样一些情况：一是有些业主以各种理由拒交管理费；二是有些租户存在着逃租和逃管理费的情况；三是有些开发商对空置房以无业主房为由不交管理费。

　　实际上，物业管理运作是一个系统工程，从物业接管开始，甚至在接管前就已开始运作，尤其是在接管后的运作过程中，绝不会因为上述三种情况的任何一种的存在而停止部分运作，或减少一部分工作人员，而恰恰在接管后的入住初期，由于各方面的衔接与磨合、二次装修管理以及接管初期的配套完善等方面的原因更需要充足的人力和资金来保证物业管理的正常运作。换一种说法，管理中不管出现任何问题都有相应的解决渠道和办法，甚至辞退物业管理公司，都是业主的权力，而不交管理费所造成的损失，受影响的只能是业主自己。所以，只有通过明确业主(用户)支付管理费的责任和义务，树立原则意识，才能更进一步的规范和理顺物业管理费的收取和管理问题。

　　2、独立核算原则

　　会计主体成立的前提条件必须是拥有独立资金，进行独立的经济活动的企业和实行独立的会计报告的企业或企业化管理的事业单位，而多数管理处做为物业管理企业的下属部门，为什么也要实行独立核算?首先，是物业管理具有区域代管的性质决定的，管理处做为内部管理部门既是经营、管理、服务的独立体系，又有区域规模和形式的独立性，还有受托代管的性质。所以必然形成了会计主体的独立性和会计核算的独立性。其次，是由管理费的全成本性决定的。管理费中对于会计主体向上级缴交的企业管理费和利润已做为成本在当期交付，其它除了税收外，基本上应全部用于对物业的维护管理和服务上，也必然要求管理处成为以会计核算的独立为主要内容的独立运作。再次，是由管理费的所有者权益属性决定的。由于管理费的所有者权益属业主，如果不实行独立核算，而由物业管理公司甚至开发商统一核算，就不能保证资金的合理使用，而造成业主利益遭受侵害。

　　3、多退少补原则

　　从管理费的概念和性质中可以看到，管理费的所有权属于业主，管理者只被赋予了使用权或者叫做业主监督下的支配权。从管理费的构成和使用功能上来说，基本上都是直接为管理和服务所运用的费用。由于管理费标准被确定(批准)后在一定的时间内是一个相对稳定的常数，而管理内容，服务对象和市场变化则是一个绝对变量因素。这就产生了在某种情况下或某项费用开支不足时需要业主(用户)分摊和在另外某种情况下管理费出现了结余的情况，如果从客观实际和业主权益的全方位考虑的话，对于管理费的结余和亏损应采用周期性(一般以一个财务年度为限)多退少补的办法来确定会计原则。具体操作可按以下方式：LeW，SH

　　(1)亏损：由于市场变化，物价上涨，自然灾害或管理失误以及计划外修补，更新项目等方面的原因使管理费出现亏损，应区分不同情况，按保险公司赔偿、上年度结余填补、业主分摊等方法进行处理。如果属正常情况且持续性亏损，则可考虑是否管理费标准过低而提请增加管理费标准。|

　　(2)结余：在管理工作中由于管理得当，精打细算和技术改造延长使用寿命以及市场物价下降等原因，导致管理费出现结余的情况，其结余部分可在一个财务周期结束时用以下办法处理：一般的结余可转至下年度，数额较大时可根据情况适当进行二次分配，可拿出一部分返还给业主(当年用户)；一部分转移至下年度管理费中用于待补亏和顶分摊；同时为鼓励管理者为节余所做的有效劳动，再可提取一部分做为管理处特殊奖励，以激励员工为开源节流不断努力；另外一部分纳入当年利润中归管理者所有。如果属正常情况的连年结余，则可考虑下调管理费标准。

　　4、监督报告原则

　　也称为接受监督，财务公开原则，它包括了二个方面的含义，一是业主做为物业的主人，对于自己出钱所购买的服务和管理是否能够到位，是有知情权的，其知情目的是要保证自己出的钱能够得到相应的回报，知情内容就是所交纳的管理费是否与相应管理服务结果及所支出的成本、费用相配比，知情手段就是对物业管理服务和管理费收支情况在合法程序指导下的监督。二是管理者做为受聘于业主的服务方，对于自己所提供的管理服务是否达到业主的满意，也有告知的义务和责任，其告知的目的是向业主表明自己的管理服务达到约定标准，告知的方法和程序是通过定期公布管理费收支报表和向业主委员会报告工作来实现。

　　5、利益保全原则

　　管理处作为会计主体除对管理费进行核算和开展正常管理服务活动外，还有权开展多种经营活动，但要区分与业主产权有关的多种经营活动和与上级公司产权有关的多种经营活动，前者是指属于业主共同和共有的利益，如共同的场地、场所及设施。后者是指物业公司利用自有资金和能力或属开发商的产权委托物业公司开展的经营活动，这类经营活动如属物业公司指派管理处开展，则应区分权属关系，在补偿管理处的经营成本的基础上，使其收益分别纳入管理费和上交权利人。所以，业主权益除自有产权面积和管理费的有效利用外，还有属于业主共同产权份额涉及到的共用场地、场所及设施及由此产生的收益，这些收益应为业主共同所有，不能随意转移或挪用。但按有关规定属开发商权益范围的或另有约定的除外。