商住广场机电设备设施管理方案

　　商住广场机电设备设施的管理方案

　　一、给排水系统的保养与管理

　　水泵房管理规定

　　1.值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接口和阀门有无滴水现象.

　　2.经常检查水泵控制柜的指示灯指示，观察停泵时水泵压力表指示.在正常情况下消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关应放在自动位置.

　　3.生活水泵规定每星期至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次.

　　4.消防泵按消防安全相关规定进行管理.

　　5.泵房每周打扫一次，泵及管道每月至少检查擦洗一次.

　　6.水池每月应加盖上锁，钥匙由值班人员管理，透气孔需用纱布包扎，以防杂物掉入水池中.

　　7.保证水泵房的通风、照明以及应急灯在停电状态下的正常使用.

　　水池水箱的清洗

　　1.地下水池或屋顶水箱一年至少清洗两次，若遇到特殊需要可增加清洗次数.水池或水箱清洗人员许持有健康合格证，清洗作业前一天应通知有关用户知晓停水时间，以便用户作好储水准备.

　　2.清洗前应作好所需机电工具、检测工具、清洁工具以及消毒药物的准备工作.

　　3.对于屋顶水箱有两个以上水箱供水是，应轮流清洗，以避免停水给用户带来不便.

　　4.清洗程序有以下几步:

　　1)第一步:关闭总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，排空水池、水箱中的水.

　　2)第二步:让泄水阀处于开启状态，用鼓风机对着水池、水箱口吹风2小时以上，以便空气流通，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气.

　　3)第三步:用燃着的蜡烛放入池底检查是否因缺氧而熄灭，以确定水池、水箱中的空气是否足够.

　　4)第四步:清洗和检查人员进入池内开始工作.

　　5)第五步:清洗人员用洗洁剂对池壁和池底洗刷不少于3遍，洗刷完毕用清水整体冲洗一遍.维修人员对水池中的管道、阀门、浮球、水位控制电路进行检查、维修.

　　6)第六步:清洗完毕后排尽水池中的污水，清除污迹，并向水池底部喷洒消毒药水，封闭半小时后排出消毒水。

　　7)第七步:水池内注入适量自来水， 用清水将上述部位反复清洗，清洗出消毒药水.

　　8)第八部：在清洗工作彻底完成以后，开闸向水池、水箱注水，达到标定的水位高度，并加盖加锁.

　　9)第九步:取水样到市卫生防疫检测站化验取证.

　　水泵房的定期保养

　　1.生活水泵和空调系统每周进行一次一般性的检查保养，每年进行一次全面的保养.

　　2.消防水泵和喷洒泵每两月、补压泵没3个月进行一次试运行，运行时间为10-15分钟，消防泵启动时在管网顶部试消防栓出口喷水射程达6米以上，每半年进行一次全面的保养.

　　3.排污泵、潜水泵每半年进行一次全面的保养.

　　4.水泵保养时应把与泵体相连的5米范围内的阀门压力表管道等随泵同时保养.

　　5.泵体的保养:

　　1)检查泵体有无破损，铭牌完好，水流方向指示明确清晰，外观整洁，油漆完好;

　　2)补充润滑油;

　　3)检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换石棉绳填充料;

　　4)联轴器的联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏，应予以更换;

　　5)紧固机座螺丝并做防锈处理;

　　6)生活水泵和空调水泵因运转频繁，每年应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换;

　　6.电机的保养：

　　1)检查外观整洁度，铭牌完好，接地线连接良好。

　　2)拆开电机接线盒内的导线连接片，用500伏兆欧表摇测电机绕线组相与相相对地间的绝缘电阻值不底于0.5兆欧。

　　3)电机接线盒内三相导线及连接片应牢固、紧密。

　　7.相关阀门、管道及附件的保养：

　　1)各阀门开关应灵活，内外无渗漏。

　　2)单向阀动作应灵活，阀体内外无渗漏。

　　3)压力表指示准确表盘清晰。

　　4)管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆完整无脱落。

　　5)判断水泵转向是否正确，若有误应予以更正。

　　8.控制柜的保养：

　　1)断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应安全可靠。

　　2)检查柜内的空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接触线端的接线螺丝。

　　3)清洁控制柜内外灰尘。

　　4)合上总电源，检查电源指示是否正常。

　　9.保养完毕启动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。

　　10.观察水泵运转是否平稳，无明显振动和异声，压力表指示是否正常，控制柜各电器无不良噪音。

　　二、电气与电路系统的保养与管理

　　配电房管理规定

　　1.负责供电运作和维修的人员必须持证上岗，熟悉配电设备情况、操作方法和安全注意事项。

　　2.配送电建立24小时运行值班制度，对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录、值班记录，执行交接班制度。

　　3.配电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误。

　　4.值班人员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况；严禁变压、空气开关超载运行。

　　5.经常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。

　　6.停电时，应提前向用户发出通知；恢复送电时，在确认供电线路正常、电气设备完好后方可送电。

　　7. 供电线路严禁超载供电，配电房内禁止乱拉乱接线路.在夏季供点时，应按负荷的需求有计划的切换变压器.

　　8.做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞;严防蛇、老鼠等小动物进入配电房.

　　9.保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用.

　　发电机房管理规定

　　1.发电机房门平时上锁，锁匙由配电房值班人员管理，未经部门领导批准，非工作人员严禁入内.

　　2.配电值班人员必须熟悉发电机的基本性能和操作方法，发电机运行时，应经常性的巡视检查.

　　3.平时应经常检查发电机的机油油位、冷却水水位是否合符要求，柴油箱中的储备油量应保持能满足发电机带负荷运行8小时的油量.

　　4.发电机每月空载试运行一次，运行时间不大于15分钟，平时应将发电机置于自动启动状态.

　　5.发电机一旦启动运行，值班人员应立即前往机房观察，启动送风机，检查发电机各仪表指示是否正常.

　　6.严格执行发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录.

　　7.定期清扫发电机房，保证机房和设备的整洁，发现漏油现象及时处理.

　　8.加强防火和消防管理意识，确保发电机房消防设施完好齐备.

　　电气维修管理规定

　　1. 电气维修人员必须持证上岗，严格按照国家部门标准《电气安装工作规程》作业.

　　2.在进行电气维修时维修人员应穿戴好安全防护用品，配备绝缘良好的电工工具.

　　3.维修和保养电气设备时，应按要求做好保证安全的组织和技术措施，维修班班长应在分配工作的同时向维修人员说明工作中的安全注意事项，并在工作中检查、监督执行情况.

　　4.在配电干线、变压器、低压配电箱上作业时，应设专人监护，并至少两人进行.

　　5.一般情况下，尽量避免带电作业，若有特殊需要而必须带电作业时，应装设隔离挡板，并有专人监护.

　　6.在一经合闸即可送电到工作地点的开关和闸刀的操作把手上，应悬挂"禁止合闸，有人作业"的标识牌.

　　7.维修或保养后的电气设备或线路，在经抢救无误、拆除所有安全措施、全体人员撤出工作现场后，方可送电.

　　发电机的定期保养

　　1.每个月开动发电机空载试机一次，每次半小时.

　　2.每季度保养，即试机一次(1小时)，保养程序如下:

　　1)第一步：断开发电机的输出自动开关，把选择开关置于手动状态，断开控制电源.

　　2)第二步：检查蓄电池液位，液位偏低时应根据电解液浓度加入硫酸溶液或蒸水。

　　3)第三步：拆下空气、机油滤清器，用汽油进行清洗并除尘；检查机油的油质，如浑浊有变质的应进行更换。

　　4)第四步：装回柴油滤清器后，应检查油阀及阀门是否调到满负荷运转时的油量，固定的螺丝有无松动；然后手动泵油，排除油路中的空气。

　　5)第五步：更换水箱中的冷却水然后摇测电机绕组的绝缘电阻。

　　6)第六步：检查整过机组有无漏油现象、接地是否良好，然后搞好机组清洁。

　　7)第七步：打开控制柜，检查熔丝、螺丝接触情况并紧固。

　　8)第八步：合上控制电源，并让油温、水温感应塞复位，并手动试机，观察油压、油温、输出电压、频率等。

　　9)第九步：手动进行一小时后，进行模拟停电试机，并检查通风、消防系统是否正常运转。

　　10)第十步：停机后，把选择开关置于自动部位，合上输出开关。

　　低压配电柜控制柜保养

　　1.准备工作：

　　1)在配电柜停电保养的前一天通知用户停电起止时间。

　　2)停电前做好一切准备工作，特别是工具应准备齐全，办理好工作手续。

　　3)由维修班班长负责统一指挥，力求参加保养工作人员思想一致，行动统一，分工协作合理，以便高效率完成工作

　　2.保养程序：

　　1)第一：实行分段保养，先保养保安负荷段。

　　2)第二：停保安负荷电，其余负荷照常供市电。断开供保安负荷市电的空气开关，以及发电机空气开关，把发电机选择开关置于"停止"位置，拆开蓄电池正、负极线，悬挂标识牌，以防电机发、送电。

　　3)第三：检查母线接头处有无变形、有无放电变黑痕迹，紧固连接螺丝；螺丝栓若生锈应寓予以更换，确保接头连接紧密；检查母线上的绝缘子有无松动和损坏。

　　4)第四：用手柄把总空气开关从控制柜中摇出，检查主触点是否有烧熔痕迹，检查灭弧罩是否烧黑和损坏，紧固各接线螺丝，清洁柜内灰尘，试验机械合闸、分闸情况。

　　5)第五：把各开关柜从抽屉柜中取出，紧固各接线端子，检查电流互感器、电流表、电度表的安装和接线，检查手柄操作机件的灵活可靠性，紧固空气开关进出线，清洁开关柜内和配电柜后面引出线处的灰尘。

　　6)第六：保养电容柜时，应先断开电容器总开关，用10毫米以上的导线把电容器逐个对地放电，然后检查接触器、电容器接线螺丝、接地装置是否良好，检查电容器有无击穿现象，并用吸尘器清洁柜内灰尘。

　　7)第七：保安负荷段保养完毕，可启动发电机对其他电路供电，停市电保养其余母线段。

　　8)第八：逐渐断开低压侧空气开关，然后断开供电变压器电的高压侧真空短路器，合上接地开关，悬挂"禁止合闸，有人工作"标示牌。

　　接上述第三步至第六步所有要求保养完毕配电柜后，拆除安全装置，断开高压侧接地开关，合上真空断路器，观察变压器投入运行无误后，向低压配电柜逐级送电，并把保安负荷段由发电机供电转为市电供电。

　　3.安全注意事项：

　　1)第一：停电后应验电。

　　2)第二：在分段保养配电柜时，带电和不带电配电柜交界处应设隔离装置。

　　3)第三：操作高压侧真空断路器时，应穿绝缘靴、戴绝缘手套，并有专人监护。

　　三、电梯的维护和保养

　　电梯机房管理规定

　　1.每周对机房进行一次全面的清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、对方杂物。

　　2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40℃。

　　3.保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器、，盘车工具挂于显眼处。

　　4.毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。

　　5.机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

　　6.《电梯困人应急措施》和本规定及各种警示牌应清晰挂于显眼处。

　　7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。

　　8.每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

　　电梯安全管理规定

　　1.电梯工必须持证上岗无证人员禁止操作。

　　2.每天对各电梯全面巡视一次，发现问题及时通知有关人员处理。

　　3.工程主管在周检时组织人员对电梯进行一次全面的检查，发现安全隐患，立即组织整改。

　　4.工程主管组织人员按有关规定对电梯分包进行评审，评审合格后方能承担电梯维修、保养工作。

　　5.电梯工作人员和机电工程师负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。

　　6.大厦统一在消防中心设立报警点，保证电梯发生故障时能接到警报。

　　7.在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人应急措施》，电梯发生困人故障时，严格按规章执行。

　　8.经劳动局检测不和格未取得《合格证》的电梯严禁投入使用。

　　电梯安全操作规程

　　1.电梯行使前的检查与准备工作

　　1)开启层门进入轿箱之前，要注意轿箱是否停在该层。

　　2)开轿箱内照明灯。

　　3)每日开始工作之前，将电梯上下行使数次，无异常现象后方可使用。

　　4)层门关闭后，从层门外不能用手扳启，当层门轿门未完全关闭时，电梯不能正常启动。

　　5)平层准确度应无显著变化（在规定范围内）。

　　6)经常清洁轿箱内、轿门地槽及乘客可见部分。

　　2.电梯行使中的注意事项

　　1)轿箱的载重量应不超过额定的载重量。

　　2)乘客梯不许经常作为载货电梯使用。

　　3)不许装运易燃、易爆等危险品，如有特殊情况，需管理处同意、批准并严加安全保护措施后装运。

　　4)严禁在层门开启的情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行使，不许掀按检修、急停按钮来消除正常行使中的选层信号。

　　5)不许利用轿箱顶安全窗、轿箱门的开启，装运超长物品。

　　6)电梯行使中，应劝阻乘客勿靠在轿箱门上。

　　7)轿箱顶上部，除电梯固有的设备外，不得放置他物。

　　3. 当电梯发生以下故障时，应立即通知维修人员，停用检修。

　　1)层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行使。

　　2)运行速度显著变化。

　　3)层、轿门关闭之前，电梯自行行驶。

　　4)行使的方向与选定的方向相反。

　　5)内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵、失控。

　　6)发觉有异常噪音、较大振动和冲击。

　　7)当轿箱在额定载重量下，如有超位端站位置而继续运行。

　　8)安全钳误动作。

　　9)接触到电梯的任何金属部位有麻电现象。

　　10)发觉电气部件引过热而发生焦热的臭味。

　　4.电梯使用完毕停电时，管理人员应将轿箱停在基站，将操纵盘上的开关全部断开，并将层门关闭。

　　5.电梯长期关闭，应将电梯机房电源关掉。

　　电梯定期保养规程

　　1.机房保养规程

　　1)先关闭电源，控制柜扫尘和各接电点清洁，主要有接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。

　　2)电动机、测速机、卷扬机、拽引轮的检查及油质、油量的检查。

　　3)卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

　　4)限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。

　　5)制动器的行程、动作、灵活性检查，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

　　6)电动机冷却风扇注油。

　　7)各回路绝缘电阻测量（半年一次）。

　　2.机身及井道保养规程

　　1)保养时从最高层向下保养（用检测速度）

　　2)轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认（安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等）。

　　3)内外门开闭动作及门脚胶的检查。