小区电梯维修保养制度(9)

　　小区电梯维修保养制度（九）

　　A、日检查保养制度

　　（1）检查电动机温升、油位、油色和声响是否正常，有无震动、异味和异常声响。通风是否良好，做好外部清洁工作。

　　（2）检查减速器传动有无异响和震动，做好外部清洁。

　　（3）检查制动器的工作情况，制动线圈的温度，制动轮、闸瓦、传动杠杆等是否正常。

　　（4）各继电器、接触器动作是否正常，有无异味及异响。

　　（5）曳引轮、曳引绳、限速器、导向轮、对重轮等运行是否正常，有无异常声响；如发现曳引绳有断丝，应在有断丝的绳股作好记号。

　　（6）变压器、电阻器、电抗器有无过热。

　　（7）机房内的温度应符合规定，清洁状况应良好，不得堆放易燃和腐蚀性物品，消防器材应齐备并良好，通迅设备应通畅，照明应适度。

　　日检在《电梯检查记录》上登记，如发现有不正常现象时，能及时处理的应即进行修理，调整或更换；一时不能处理而又允许稍缓处理的，应多注意其发展状况，防止酿成大患，发现严重现象时，应报告主管人员设法处理。

　　B、周保养制度

　　（1）检查把闸间隙，要求两侧闸瓦同时松开，间隙小于0.7mm，间隙过大时应予调整、紧固连接螺栓。

　　（2）检查电梯的平层是否符合要求，如不准及时调整。

　　（3）检查各主要安全装置的工作情况，发现问题及时处理。

　　（4）检查轿厢内各项设备的完好性和可靠性。

　　5）检查曳引、安全、极限开关等钢丝绳的工作和连接情况是否正常。

　　C、月检查保养制度

　　（1）对电梯的减速器和各安全保护装置作一次仔细观察。

　　（2）检查井道设施和自动门机构。

　　（3）检查轿顶轮、导向轮的滑动轴承间隙。

　　D季检查保养制度

　　（1）对电梯的各传动部分--曳引机、导向轮、曳引绳、轿顶轮、导靴、门传动系统等进行全面检查、调整与维修。

　　（2）对各安全装置--电磁制动器、限速器涨紧装置、安全钳等进行必要的调整。

　　（3）检查电控系统各电器--接触器、继电器、熔断器、行程开关、电阻等工作情况，清除各元件上的灰尘和油污。

　　E、年检查保养制度

　　电梯在运行一年后，进行一次全面性的技术检查，由专业技术人员带领电梯维修工对电梯的机械、电器、各安全装置的现状、主要零部件的磨损程度进行详细检查，修配或调换磨损量超过允许值和损坏的零部件，并测量电器的绝缘电阻值和接地装置的接地电阻值，结合年检对电梯的供电线路进行检查，或修复，或改造。

　　经过技术检查的电梯应按新安装电梯的试车程序进行性能试验，由相关政府部门发给合格使用许可证后方可投入使用。凡长期搁置不用或经地震、火灾后的电梯，亦需经过全面性的技术检查后方可投入运行。

　　电梯在维修或保养中应注意的事项：

　　（1）从事电梯维修或保养必须由2人或2人以上人员进行，并由其中技术较高的人员作为主持人统一指挥和调度作业。

　　（2）维修作业必须严格执行《电气安全工作规程》和其它有关规定。

　　（3）当维修需要切断电源时，应在开关上悬挂"有人工作，禁止合闸"的警告牌。

　　（4）在轿顶上作业时，应断开轿顶检修箱上的急停开关，在底坑作业时，应断开底坑检修箱的急停开关。

　　（5）严禁将安全回路、门锁回路用机械方法或电气短路方法来运行电梯。

　　（6）检修时不得擅自改动控制线路，必要时先报有关部门批准后方可改动，改动后应在图纸上注明，并加文字说明，确保以后维修不造成麻烦。

　　（7）电梯在维修或保养中应在相应的位置放置告示牌，如"电梯保养，暂时停用，请予谅解"等。结束后及时去除告示牌，并做好记录。

　　注：电梯维修保养属外包项目，电梯管理员根据实际情况报告主管，联系外包单位维修保养，并在《电梯保养记录》作好必要记录。

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篇2：物业区域电梯保养维修作业指导书

　　物业作业指导书

　　电梯保养维修作业指导书

　　1.目的

　　维持电梯的良好性能,保证电梯正常运行。

　　2.范围

　　适用于有电梯的管理处。

　　3.定义

　　无

　　4.职责

　　部门/岗位工作职责

　　管理处工程部负着人日常工作的监督、紧急事故的处理等。

　　设备责任人负责电梯的日常巡视、对外包方的监督检查及紧急维修。

　　5.方法及过程控制

　　5.1 清洁保养

　　5.1.1 电梯设备责任人每天巡检机房环境温度(机房温度不能超过40℃)、电机运行情况、厅门地坎、扶梯踏板、扶手和轿厢、轿厢门光控感应器、轿厢内招援对讲、轿厢通风、摄像监控镜头动作情况，发现异常及时处理。

　　5.1.2 电梯设备责任人每周清洁电梯轿顶、底坑和机房各一次，做到无积尘、无油污。

　　5.2 检查工作

　　5.2.1每周检查轿厢门光控感应器、安全触板开关是否灵活，听接触器衔铁动作时声音是否异常、变频器（或大功率模块）里冷却风机工作是否正常。

　　5.2.2 每半个月对各安全装置进行清洁检查、调整；重点检查厅、轿门门锁电气和机械部分、轿厢门刀与厅门踏板距离是否在5-10mm之间。

　　5.2.3 每月检查电磁制动器的间隙、制动器铁芯是否灵活、选层器、限速器接线端、接线和各有关控制点情况及导轨油杯里的油质，检查对重装置和补偿链；液压式缓冲器缓冲越层标准为150-400mm，弹簧缓冲器缓冲越层标准为200-350mm。

　　5.2.4 每季检查各滚动导靴、抱闸闸皮、扶梯链条、齿轮的磨损情况，磨损严重的需更换。

　　5.2.5每季检查并紧固轿顶锥套头、锁钉，清洁安全钳嘴的杂物、检查安全钳楔块距导轨的间隙是否在2-3mm之间。

　　5.2.6 检查各钢丝绳张力是否平衡、平层标识是否完好，或有无破损现象。

　　5.2.7 每年12月份对导轨夹块螺丝进行检查紧固，检查各缆绳及补偿链条损蚀情况，检查扶梯各踏板固定螺丝、主链条、齿轮螺丝的松紧程度，并紧固或更换。

　　5.2.8每年12月份检查各机械安全装置、电气设备(包括外壳接地等)绝缘情况，检查控制柜所有接触器、继电器的触头。

　　5.2.9日常检查时应依据以下标准：

　　5.2.9.1层门地坎与轿门地坎的高度差为0-5MM

　　5.2.9.2制动器间隙不超过0.7MM，制动时接触面积应达到80%

　　5.2.9.3减速箱油温不超过85度，轴承稳升不得超过60度

　　5.2.9.4钢丝绳出现断股或磨损超过10%时应予以报废

　　5.2.9.5控制柜内接触器、继电器触头如有灼迹、拉毛等现象要更换或修复

　　5.2.9.6电梯动力回路绝缘电阻不小于0.5兆欧

　　5.2.9.7两主导轨垂直度偏差不超过2MM

　　5.3 加油工作

　　5.3.1 每月检查各活动部件润滑情况。

　　5.3.2 每月检查选层器钢带及限速器润滑情况。

　　5.3.3 每季检查曳引机、底坑缓冲器油位及油质情况。

　　5.3.4 每年十二月份检查各活动部件进行换油润滑情况。

　　5.4 做好对电梯服务供方保养维护工作的监督、检查、管理工作，确保电梯得到及时合理的检修保养。参见《电梯维保监控管理作业指导书》。

　　5.6 每天巡视客梯、扶梯的运行情况，如有异常需立刻停止使用并查出原因。

　　5.7 每天巡视检查扶梯各层踏板是否有断齿现象，如有须马上停梯并汇报工程部负责人处理。

　　5.8 发生故障时，须立刻汇报工程部负责人，在能力范围内无法解决的，必须汇报管理处经理处理，并保护好现场。

　　5.9工程部负责人、电梯设备责任人定期需对管理处其他技术员、安全班长进行电梯困人救援演练。

　　6.相关文件

　　TJzzWY7.4-Z01-05《电梯维保监控管理作业指导书》

　　7.质量记录表格

　　TJzzWY7.5.1-G01-F1 《设备设施巡视记录表》

　　TJzzWY7.5.1-G01-F2 《设备/设施保养检修记录表》

篇3：物业园区电梯保养监督规范

　　物业园区电梯保养监督规范

　　1.0保养维修人员进行工作时，应提前通知工程部，并在电梯入口处挂标识牌。

　　2.0对电梯进行任何调整或工作时，保证外人离开电梯。轿厢内无人，再关闭轿厢门。

　　3.0如果一个人攀登轿厢顶部，在操作处必须设挂贴醒目的标签"人在轿顶"或"正在检查"。如果维修操作与厅门按钮有关，要把厅门按钮电路切断。

　　4.0在电气装置周围工作时，应采取必要安全措施。

　　5.0当轿厢移动时，要牢牢抓住轿顶绳头板或其它固定部件，不可握住钢丝绳。在双绕钢丝绳悬挂的电梯上，握住钢丝绳子会造成严重的伤害。

　　6.0正确操纵轿厢顶部的按钮，并先加以检查。

　　7.0某些自动控制电梯，检查前先切断召唤电钮，然后操纵检修开关上下顶开动轿厢。

　　8.0只有在轿厢停止时，才可检查钢丝绳。

　　9.0应特别注意对重的相应移动，电梯可能从控制装置中接到电源，故应停车保养，且必须切断控制装置的主电路隔离开关。

　　10.0进入地坑前，把地坑制停开关，限位开关以及其它装置上的开关切断，防止轿厢上下移动。不可进入浸湿的地坑或在那里工作。

　　11.0禁止在井道内吸烟和使用明火，离开时，向公司领导汇报保养维修情况。如恢复使用，必须把"维修停用"标牌拆除。

　　12.0每次保养完毕后，对分包方的保养记录签字和确认，并保存记录复印件。

　　13.0每半年对电梯分包方服务质量做出评价。

　　编制：审核：批准：日期：

篇4：物业项目强电系统管理办法:电梯操作保养规程

　　物业项目强电系统管理办法：电梯操作、保养规程

　　二.电梯操作、保养规程

　　1.0目的

　　规范电梯运行管理，维修保养工作，确保电梯良好运行。

　　2.0适用范围

　　适用于本公司辖区内项目管理处电梯的运行管理，维修保养。

　　3.0职责范围

　　3.1工程处经理负责检查电梯运行管理工作的实施情况。

　　3.2工程处经理负责审核<<设施年度维修保养计划>>，并检查维修保养工作的实施情况。

　　3.3工程组主管负责电梯运作管理的组织实施。

　　3.4工程组主管负责制定《设施年度维修保养计划》，并具体组织实施维修保养工作。

　　3.5电梯管理员具体负责电梯的日常运行管理维修保养。

　　4.0程序要点

　　4.1巡视监控

　　4.1.1工程组当职人员每天应对小区内所有电梯的主要部位至少巡视一次。

　　4.1.2巡视监控的主要内容：

　　a）线引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高，线引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动。

　　b）减速箱是否需要加注润滑油，油色，油位是否正常，连轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动。

　　c）指示仪表，指示灯是否正确，各继电器，接触动作是否正常，有无异常声响。

　　d）变压器，电阻器，电抗器温度是否正常，有无过热现象。

　　e）制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污。

　　f）曳引轮，曳引绳，限速器，机械选层器，测速机等运行是否正常，有无异常声响。

　　g）通讯设备是否畅通灵敏，指示牌是否完好，盘车手轮，开闸板手等橡胶工具是否已放在制定位置。

　　h）轿箱照明灯是否正常，厅外轿内指层，指令及指示灯是否正常。

　　i）厅门及轿门踏板是否清洁干净。

　　j）轿箱对重导靴油盅油量是否足够。

　　k）电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化。

　　l）开门关门有无异常，轿箱内应急灯是否可靠。

　　m）底坑限速器，张紧装置，开关和碰铁距离是否异常。

　　n）补偿链是否有异响。

　　o）底坑有无积水或脏物。

　　4.1.3巡视过程中入发现上述情况有不正常时，电梯管理员应及时采取措施予以解决并汇报项目经理。

　　4.2异常情况处置

　　4.2.1发生火灾的处置：

　　a）楼层发生火灾时，电梯管理员应立即击碎玻璃按动"消防开关"使电梯进入消防运行状态，电梯运行到基站后，应使乘客保持镇静，疏散乘客迅速离开轿箱。

　　b）井道内发生火灾时，电梯管理员立即停梯，疏导乘客迅速离开轿箱，切断电源，用干粉灭火器控制火势蔓延。

　　4.2.2电梯浸水的处置：

　　a）当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二楼以上，断开电梯总电源。

　　b）当楼层发生水淹或浸水时，应将轿箱停于进水层站的上一层，断开电梯总开关。

　　c）当底坑，井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关。

　　d）对湿水电梯应进行除湿处理，试梯后正常才能投入正式运行。

　　4.2.3停电，故障造成电梯困人时，按《应急情况处理规程》处理。

　　4.3电梯机房管理

　　4.3.1非值班人员不得进入机房，若领导检查有工程组主管陪同。

　　4.3.2机房内禁止存放易燃易爆或危险品，机房内应配备手提式灭火器，禁止吸烟。

　　4.3.3每周打扫一次机房卫生。

　　4.3.4机房应当做到随时上锁，不允许私配钥匙。

　　4.4交接班要求

　　4.4.1接班人远颖准时接班。

　　4.4.2接班人应认真听取交班人交代，并查看《交接班记录表》确认后签名。

　　4.5维修保养

　　4.5.1《设施年度维修保养计划表》的制定。

　　4.5.2每年的12月5日之前由项目管理处工程组主管组织电梯管理员一起研究、制定《设施年度维修保养计划表》上报公司工程处经理审批。

　　4.5.3制定《设施年度维修保养计划表》的原则是：

　　a）电梯使用的频度。

　　b）电梯运行状况。

　　c）合理时间。

　　4.5.4《设施年度维修保养计划表》的内容：

　　a）维修保养项目及内容。

　　b）备品备件计划。

　　c）具体实施维修保养时间

　　d）预计费用。

　　4.6电梯管理员进行电梯维修保养时应按《设施年度维修保养计划表》进行。

　　4.7电梯维修保养安全操作

　　4.7.1维修保养前的安全准备工作：

　　a）在电梯基站门口处放置"检修停用"标牌。

　　b）关好厅门，不好关厅门时，用合适的护栅拦住入口处，防止无关人员进入电梯轿厢或井道。

　　c）有人在轿顶做检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关好厅门。

　　4.7.2检修过程中的安全注意事项：

　　a）给转动部位加油，清洗或观察钢丝绳的磨损情况时必须停闭电梯。

　　b）人在轿顶工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打扫干净以防滑倒。

　　c）人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢系住钢丝绳并应注意整个身体位于轿厢外框尺寸之内，防止其他部件碰伤，并且轿内检修人员开梯时，要交待和配合好，未经许可不准开动电梯。

　　d）禁止在井道内和轿顶上吸烟。

　　e）检修电器部件时尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全

切断电源的情况操作时应于防触电，并应由监护人，必备工具和材料，特别应注意电梯突然起动运作。

　　f）使用的手灯必须采用带护手的、电压36伏以下的安全灯，最好使用手电筒。

　　4.8电梯管理员负责电梯的日常维修保养工作，大、中型修理由外委完成。

　　4.9每3个月对电梯各部位进行一次检查、清洁、润滑。

　　4.9.1检查曳引电动机，减速箱有无异常响声。

　　4.9.2检查曳引电动机和减速箱联轴器性圈有无损件。

　　4.9.3检查制动器电磁铁与铜套间是否润滑的好，动作是否灵活无阻碍。

　　4.9.4门机直流电动机碳刷磨损如果超过新装时厚度的1/3时则应更换。

　　4.9.5限速器旋转销轴处应加润滑油，限速器轮，张紧轮措应无异常磨损。

　　4.9.6检查张紧装置动作是否正常，否则应作机械调整。

　　4.9.7检查安全钳传动连杆动作是否灵活无卡阻。

　　4.9.8清洁控制柜内各元器件，检查接触器，继电器动作是否正常，有无异常声响，触点有无灯火，熔焊、积碳现象，如有则进行整修。

　　4.9.9检查机械选层器钢带有无断裂，开裂和扭曲现象如有则应更换。

　　4.9.10清除轿门，各厅门导轨的灰尘、油垢。

　　4.9.11检查自动门传动机构，安全触板转动机构是否正常，要求门口距厅门地板5-8mm。

　　4.10每年对小区内所有电梯进行一次全面综合性检查、清洗、润滑、修理、调整和测试。

　　4.11每次电梯维修保养时间不允许超过8小时。

　　4.12电梯管理员应将上述维修保养工作，清晰、完整、规范的记录在《设施日常保养表》内。

　　4.13电梯因维修保养等原因需要停梯时，应由工程组主管报告主管经理批准后执行。

　　4.14客户服务部提前24小时通知有关用户并做出解释。

　　5.0记录

　　5.1《设施年度维修保养计划表》MPS-YG2-06

　　5.2《交接班记录表》MPS-YWB2-01

　　5.3《设施日常检查表》MPS-YG2-05

　　6.0相关支持文件

　　6.1《应急情况处理规程》MPS-YW1-06

篇5：小区电梯维护保养操作规程(4)

　　小区电梯维护保养操作规程4

　　1目的

　　规范电梯维护保养程序，确保电梯安全运行。

　　2适用范围

　　适用于公司管理范围内电梯的维护保养。

　　3职责

　　3.1工程技术部负责对小区电梯的维护保养进行监督和检查。

　　3.2维修组主管负责本小区电梯的维护保养。

　　3.3电梯工具体负责电梯的维护保养。

　　4操作规范

　　4.1电梯工每日对电梯进行一次巡检，并将巡检情况记录于《电梯日常巡检项目表》中。

　　巡检内容如下：

　　4.4.1检查电梯楼层指示灯与轿厢实际位置是否符合（检查方法：观察）。

　　4.4.2检查厅门按钮及按钮灯是否正常；厅门关闭是否密封牢固；电梯到达平层是否平稳，厅门地坎与轿厢地坎误差是否达到要求标准（水平距离偏差不超过3mm，距离间隙不超过35mm），是否影响到客人进出（检查方法：观察；直尺）。

　　4.4.3检查轿厢内各附件设施（层楼信号灯、风扇、照明设备、警铃、电话、开关门按钮等）是否正常（检查方法：观察；逐一使用）。

　　4.4.4检查机房内有无异常运行声响，异常气味；机房温度是否适宜（机房温度如果超过35度，则开启空调），有无漏水，进水；门窗是否关闭等（检查方法：观察；温度计）。

　　4.4.5电梯升降情况检查

　　对电梯升降情况进行以下三方面检查：

　　a)电梯起动是否平稳，是否有明显上浮感；

　　b)运行速度是否恒速，运行中有无震动感；

　　c)减速停层有无明显压迫感（检查方法：乘坐电梯从一楼到顶楼）；

　　d)每周一次对电梯机房做清洁工作清扫地面和用干抹布擦拭控制柜、主机表面，做到地面无积灰，控制柜、主机表面无污渍。

　　4.2电梯的维护保养

　　电梯维护保养委托专业公司进行，在进行委托保养时，应注意以下几方面内容：

　　4.2.1电梯因维护保养而停机时，必须事先通知相关业主，并确认轿厢内无乘客方可停机。

　　4.2.2电梯工应协助电梯厂维修工进行维护保养工作。

　　4.2.3下井底作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆放告示牌，防止无关人员靠近。

　　4.2.4机房、井道因工作需要动火时，必须遵守动火规定，到保安部办好"明火作业审批表"，工程部应指定专人操作，事后清理火种，并检查确认。施工时由保安部派员现场监督。

　　4.2.5维修保养工作完成时，工程部维修人员协助外部维修人员清理现场，并做好相关记录。

　　4.3每五年左右，维修组和管理处应视电梯的运行磨损情况委托专业公司大修一次。

　　具体大修内容包括：

　　4.3.1全面清洗和检修曳引机、曳引轮、平衡砣、缓冲器、导轨、曳引钢丝绳以及电梯的控制设备和安全装置。

　　4.3.2对轿箱内的照明、通风、电话装置进行清洗和检修；检查并调整电梯层门、层门地坎、门锁锁钩间隙、以及各门锁回路。

　　4.3.3根据零部件的磨损情况进行调整或更换。

　　4.4停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《电梯困人处理规程》处理。

　　5记录

　　《电梯日常巡检项目表》

　　《维修保养单》

　　6相关文件

　　《电梯运行操作规程》

　　《电动扶梯操作规程》

　　《电梯机房管理制度》

　　《电梯困人处理规程》

　　《电梯进水处理规程》

　　《火灾时电梯管理作业规程》